房地产价格影响因素培训课件

第四章房地产价格影响因素第一节、房地产价格影响因素概述第二节、房地产自身因素第三节、人口因素第四节、制度政策因素第五节、经济因素第六节、社会因素第七节、国际因素第八节、心理因素第九节、其他因素1第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识（掌握）二、房地产价格影响因素的分类（熟悉）2第一节房地产价格影响因素概述1.房地产价格影响因素的总认识

□各种因素引起价格变动方向不同

□引起价格变动的程度不同

□影响因素与价格变动之间的关系不同

□有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关

3第一节房地产价格影响因素概述□因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的

□同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同

□各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的

□某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以4第一节房地产价格影响因素概述2.房地产价格影响因素的分类

□第一种分类体系

■自身因素

□区位因素

□实物因素

□权益因素5第一节房地产价格影响因素概述■外部因素

□人口因素

□制度政策因素

□经济因素

□社会因素

□国际因素

□心理因素

□其他因素6第一节房地产价格影响因素概述□第二种分类体系

■一般因素

■区域因素

■个别因素7第二节房地产自身因素（掌握）一、区位因素二、实物因素三、权益因素8第二节房地产自身因素（掌握）1．区位因素

□区位经济理论概述

□杜能的农业区位论

□经济地租理论

□位置

□交通

□周围环境和景观

□外部配套设施9第二节房地产自身因素（掌握）1.1区位经济理论概述

□区位——是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系

□房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和10第二节节房房地地产自自身因因素（（掌握握）1.2杜能的的农业业区位位论□□其其实质质是研研究在在城市市周围围农业业区位位布局局的原原则□□随随着与与城市市距离离的增增加依依次为为■■自自由农农作区区，生生产易易腐难难运的的农产产品■■林林业区区■■轮栽栽作物物制，，生产产粮食食■■轮作作休闲闲制■■三三区农农作制制■■畜牧牧11第二节节房房地地产自自身因因素（（掌握握）1.3经济地地租理理论□□在在完全全竞争争的市市场条条件下下，各各个土土地使使用者者按照照其产产生的的经济济地租租决定定自己己的付付租能能力，，向土土地所所有者者租用用土地地□□土地地所有有者把把土地地租给给那些些出价价最高高的使使用者者□□依据据各个个行业业支付付地租租能力力的差差别，，形成成一个个围绕绕市中中心的的呈同同心圆圆分布布12第二节节房房地地产自自身因因素（（掌握握）■零售业业■■专业业服务务业、、轻工工业和和批发发业■■高高密度度多层层住宅宅■■低密密度平平房住住宅■■农农业13第二节节房房地地产自自身因因素（（掌握握）1.4位置□□方方位位□□距距离□□朝朝向向□□楼楼层14第二节节房房地地产自自身因因素（（掌握握）1.5交通□□交通通因素素对价价格的的影响响方面面■■出入入可利利用交交通工工具■■道道路状状况■■交交通管管制情情况■■停停车方方便程程度和和收费费标准准15第二节节房房地地产自自身因因素（（掌握握）□开辟新新的交交通线线路的的影响响■■可以以改善善沿线线地区区特别别是站站点周周围地地区的的交通通条件件，使使房地地产升升值■■从从时间间上看看，开开辟新新线路路对价价格的的影响响主要要在立立项之之后、、建成成之前前，建建成之之后的的作用用会停停止■■从从空间间上看看，离离站点点越远远所受受影响响越小小（离离站点点过近近也有有负面面影响响）16第二节节房房地地产自自身因因素（（掌握握）□交通管管制的的影响响■■主要要包括括在所所有时时间或或某段段时间间的禁禁止通通行、、单行行道，，禁止止掉头头、左左拐弯弯等■■交交通管管制的的房地地产价价格的的影响响，主主要看看这种种管制制的内内容和和房地地产使使用性性质■■可可正面面影响响也可可负面面影响响17第二节节房房地地产自自身因因素（（掌握握）1.6周围环环境和和景观观□□大气气环境境□□水文文环境境□□声觉觉环境境□□视觉觉环境境□□卫生生环境境□□人文文环境境■■包括括该宗宗房地地产所所在地地区的的声誉誉、居居民特特征（（职业业、素素质））、治治安状状况（（犯罪罪率））等18第二二节节房房地地产产自自身身因因素素（（掌掌握握））1.7外部部配配套套设设施施□□外外部部周周边边有有教教育育质质量量高高的的中中小小学学、、医医疗疗水水平平高高的的医医院院以以及及有有购购物物中中心心、、休休闲闲娱娱乐乐场场所所的的，，房房地地产产价价格格就就高高19第二二节节房房地地产产自自身身因因素素（（掌掌握握））2.实物物因因素素□□土土地地实实物物因因素素■■土土地地面面积积■■土土地地形形状状■■地地形形■■地地势势■■土土壤壤■■地地基基■■土土地地开开发发程程度度20第二二节节房房地地产产自自身身因因素素（（掌掌握握））□建筑筑物物实实物物因因素素■■建建筑筑规规模模■■外外观观■■建建筑筑结结构构■■设设施施设设备备■■装装饰饰装装修修■■层层高高和和室室内内净净高高■■空空间间布布局局■■防防水水、、保保温温、、隔隔热热、、隔隔声声、、通通风风、、采采光光、、日日照照■■维维修修养养护护情情况况及及完完损损程程度度21第二二节节房房地地产产自自身身因因素素（（掌掌握握））3.权益益因因素素□□权权利利状状况况（（权权利利的的设设立立和和行行使使的的限限制制））□□使使用用管管制制□□相相邻邻关关系系22第二二节节房房地地产产自自身身因因素素（（掌掌握握））3.1权利利状状况况（（权权利利的的设设立立和和行行使使的的限限制制））□□地地役役权权的的设设立立，，有有可可能能降降低低供供役役地地的的价价值值□□共共有有房房地地产产，，如如共共有有人人较较多多可可以以影影响响成成交交价价格格低低于于正正常常价价格格□□地地下下矿矿藏藏、、埋埋藏藏物物的的归归属属■■大大部部分分国国家家地地下下矿矿藏藏产产权权独独立立，，不不附附属属于于土土地地■■美美国国土土地地所所有有者者同同时时拥拥有有地地下下的的一一切切财财富富23第二二节节房房地地产产自自身身因因素素（（掌掌握握））3.2使用用管管制制□□主主要要的的使使用用管管制制类类型型■■耕耕地地转转为为非非耕耕地地■■农农用用地地转转为为建建设设用用地地■■城城市市规规划划对对土土地地用用途途、、建建筑筑高高度度、、建建筑筑密密度度、、容容积积率率的的规规定定24第二二节节房房地地产产自自身身因因素素（（掌掌握握））□用途途对对地地价价的的影影响响■■农农用用地地地地价价低低，，转转变变用用途途地地价价上上涨涨□容容积积率率对对地地价价的的影影响响■■容容积积率率高高地地价价一一般般高高■■补补交交土土地地出出让让金金时时，，要要考考虑虑容容积积率率的的具具体体规规定定（（地地上上地地下下之之分分））25第二二节节房房地地产产自自身身因因素素（（掌掌握握））3.3相邻邻关关系系□□概概念念■■相相邻邻关关系系是是指指房房地地产产的的相相邻邻权权利利人人依依照照法法律律、、法法规规的的规规定定或或按按照照当当地地习习惯惯，，相相互互之之间间应应当当提提供供必必要要的的便便利利或或者者接接受受必必要要的的限限制制而而产产生生的的权权利利和和义义务务关关系系■■相相邻邻关关系系是是对对房房地地产产所所有有权权和和使使用用权权的的一一种种限限制制26第三三节节人人口口因因素素（（熟熟悉悉））一、、人人口口数数量量二、、人人口口素素质质三、、人人口口结结构构27第三三节节人人口口因因素素（（熟熟悉悉））1.人口口数数量量□□人人口口数数量量与与房房价价的的关关系系■■人人口口数数量量增增加加，，对对房房地地产产的的需需求求增增加加，，房房地地产产价价格格会会上上涨涨□□人人口口增增长长的的分分类类及及衡衡量量指指标标■■反反映映人人口口增增长长数数量量□□人人口口的的自自然然增增长长□□人人口口的的机机械械增增长长■■反反映映人人口口增增长长速速度度的的指指标标———人口口增增长长率率□□人人口口自自然然增增长长率率□□人人口口机机械械增增长长率率28第三三节节人人口口因因素素（（熟熟悉悉））29第三三节节人人口口因因素素（（熟熟悉悉））□反映映人人口口数数量量的的相相对对指指标标———人口口密密度度■■人人口口密密度度高高该该地地区区房房地地产产求求多多于于供供，，价价格格高高■■人人口口密密度度过过高高，，生生活活环环境境恶恶化化，，房房价价会会降降低低30第三三节节人人口口因因素素（（熟熟悉悉））2.人口口素素质质□□人人口口素素质质内内涵涵■■文文化化教教育育水水平平■■生生活活质质量量■■文文明明程程度度□□影影响响■■居居民民素素质质高高、、社社会会秩秩序序佳佳，，房房地地产产价价格格上上涨涨31第三三节节人人口口因因素素（（熟熟悉悉））3.人口口结结构构□□概概念念■■人人口口结结构构是是指指一一定定时时期期内内人人口口按按照照性性别别、、年年龄龄、、家家庭庭、、职职业业、、文文化化、、民民族族等等因因素素的的构构成成状状况况□□类类型型■■人人口口年年龄龄结结构构■■人人口口家家庭庭结结构构32第三节人人口因素（熟熟悉）□规律■■随着家庭庭人口规模小小型化，家庭庭平均人口数数的下降，家家庭数量增多多，所需要的的住房总量将将增加，房地地产价格有上上涨趋势33第四节制制度政策因素素（熟悉）一、房地产制制度政策二、税收政策策三、金融政策策四、相关特殊殊政策五、相关规划划和计划34第四节制制度政策因素素（熟悉）1.房地产制度政政策

□主要要内容■■房地产所有有制■■房房地产使用制制■■交易易管理制度■■价格政政策35第四节制制度政策因素素（熟悉）2.税收政策

包括税目作用机理短期内的作用结果开发环节税耕地占用税

固定资产投资方向调节税增加开发税，增加开发建设成本，推动价格上升减少开发税，会使房地产价格下降卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升

买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升36第四节制制度政策因素素（熟悉）

包括税目作用机理短期内的作用结果转让环节的税收土地增值税契税营业税城市维护建设税教育费附加所得税印花税向卖方征收的税

税收增加会使房地产价格上升

向买方征收的税

税收增加会抵制需求，使价格下降卖方市场

增加的税收可以转移给买方，价格上涨

买方市场

增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变

增加买方的税收，使价格下降37第四节制制度政策因素素（熟悉）

包括税目作用机理短期内的作用结果持有环节的税（可同时影响供需）城镇土地使用税房产税城市房地产税物业税增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降

收益性房增增加税收会减少房地产的净收益

38第四节制制度政策因素素（熟悉）3.金融政策－信信贷政策□□严格控制或或适度放松开开发贷款、购购房贷款□□上调或下调调金融机构贷贷款基准利率率

□提高或或降低最低购购房首付款比比例

□提高高或降低最高高房地产抵押押贷款成数□□延长或缩缩短最长购房房贷款期限39第四节制制度政策因素素（熟悉）4.相关特殊政策策

□国家的的发展战略□□设立沿海海开放城市、、建立经济特特区开发区等等40第四节制制度政策因素素（熟悉）5.相关规划和计计划

□国民民经济和社会会发展规划－－政府调控经经济的依据■■总体规规划■■专专项规划■■区域规划划41第四节制制度政策因素素（熟悉）□城乡规划－统统筹安排空间间布局

■总总体规划■■控制性详细细规划－是政政府作出项目目规划许可的的依据

■修修建性详细规规划－对地块块具体的安排排和设计42第四节制制度政策因素素（熟悉）□土地相关规划划和计划－直直接影响供给给■■土地地利用总体规规划■■土土地利用年度度计划■■土地供应计计划43第五节经经济因素一、经济发展展状况（熟悉悉）二、居民收入入水平（掌握握）三、物价水平平（熟悉）四、利率（掌掌握）五、汇率（熟熟悉）44第五节经经济因素1.经济发展水平平

□衡量指指标■■国内生生产总值GDP■是一个国家家或一个地区区在一定时期期内国民经济济生产活动的的总成果的一一种计量45第五节经经济因素□按支出法核算算GDP的组成■■消费■■投资■■政府府购买■■净出口□GDP与房价的关系系

■GDP增长说明社会会总需求增加加，预示着投投资、生产活活动活跃，带带动房地产的的需求，引起起价格上涨46第五节经经济因素2.居民收入水平平

□衡量指指标■■城镇居民民人均可支配配收入的增长长■■农村居民人人均纯收入的的增长

□居居民收入与房房地产价格的的关系■■收入真真正增加，生生活水平提高高，对房地产产需求增加，，导致房地产产价格上升47第五节经经济因素□居民收入对房房地产价格的的影响程度收入增加群体边际消费倾向作用机制对房地产价格的影响低收入者较大收入增加首先用于衣食等基本生活改善不大中等收入者较大收入增加提高生活水平，增加房地产需求促使房价上升高收入者较小用于储蓄或投资用于储蓄和其它投入，则对房价影响不大

用于房地产投资或投机，提高房价48第五节经经济因素3.物价水平□主要指标■■居民民消费价格指指数（CPI）

■生生产资料价格格指数（PPI）□关系■■房地产价价格变动没有有纳入两指数数内核算，而而是被列入固固定资产投资资，因此两指指数的变动并并不反映房地地产价格的变变动，只是间间接影响49第五节经经济因素□作用机制■■一般物物价与房地产产价格等比例例变动，原因因是通货膨胀胀，不是真正正的房地产价价格上涨■■由于建建筑材料、人人工等房地产产投入要素的的增涨，会增增加开发建设设成本，会推推动房价上涨涨

■长长期来看，房房地产价格的的上涨率要高高于一般物价价的上涨率－－这就是房地地产的保值功功能50第五节经经济因素□房价与地价的的关系理论■■成本决决定论－地价价决定房价■■需求带带动论－房价价决定地价■■相互影影响论－中庸庸之道□两者实际关关系（取决于于市场环境））

■在土土地供给较充充裕情况下，，地价水平取取决于房价水水平，房价决决定地价■■在开发用用地由政府垄垄断供应或土土地供给缺乏乏的情况下，，竞争的存在在以及预期政政府减少土地地供应将造成成地价上涨或或形成垄断的的高地价，推推动房价上涨涨51第五节经经济因素4.利率

□利率率升降对房地地产价格的影影响

□从开开发角度，开开发贷利率上上升会增加项项目融资成本本，使总成本本上升，使价价格上升□□从需求角度度，消费贷利利率上升会增增加购买者的的贷款偿还负负担，从而会会减少需求，，使价格下降降52第五节经经济因素□从收益法原理理角度，利率率提高会使折折现率提高，，使房地产价价格下降V=A/i□总体看，房地地产价格与利利率负相关，，利率上升，，房地产价格格下降53第五节经经济因素5.汇率

□汇率率是一种货币币折算为另一一种货币的比比率

□在国国际投资中汇汇率波动影响响房地产投资资收益

□当当预期某国的的货币会升值值时，就会吸吸引国外资金金购买该国房房地产，导致致价格上涨54第六节社社会因素一、政冶安定定状况（了解解）二、社会冶安安状况（了解解）三、城市化（（熟悉）四、房地产投投机（了解））55第六节社社会因素1.社会因素----城市化

□概概念■■是指人类类生产和生活活方式由乡村村型向城市型型转化的历史史过程

□内内涵（4方面）■■农业劳劳动力向非农农产业转移■■分分散的农村人人口向城镇地地域空间集聚聚■■城镇建设促促进城镇物质质环境和景观观拓展与更新新■■城市文明与与城市生活方方式传播和扩扩散56第六节社社会因素□衡量指标－城城市化率■■指一个个区域内城镇镇人口占总人人口的百分比比

■城城市化率越大大，表明城市市化水平越高高□城市化与房房地产价格的的关系■■城市化水水平高，意味味着人口向城城镇集中，对对城镇房地产产需求增加，，从而带动城城镇房地产价价格上涨57第六节社社会因素2.社会因素－房房地产投机□□概念■■房地地产投机是指指不是为了使使用或出租而而为了再出售售而暂时购买买房地产，利利用房地产价价格的涨落变变化，以期从从价差中获利利的行为。■■建建立在对未来来房地产价格格预期的基础础上

□房地地产投机对房房地产的影响响■■推波助澜58第六节社社会因素□在房地产节节节上升期，投投机者的抢购购会造成一种种虚假需求，，推动价格进进一步上涨□在价格下跌跌期，投机者者的大量抛售售，会使价格格进一步下跌跌■■波动动市场□当投机机者判断