房地产金融实务第章2

第八章房地产信托业务经典案例：万科便宜的5亿元信托贷款2006年5月，深圳万科从中国外经贸信托得到一笔将近5亿元的贷款。这是外经贸信托和深圳万科的第三度合作贷款。与通常意义上的房地产贷款不同，该信托贷款的利率比银行贷款还要便宜，仅不到5%。这似乎是房地产商找到的一条融资“捷径”。而实际上，这是农业银行一笔授信转型而成的信托贷款。

2006年4月28日，中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%。本次调整被认为是央行发出的明确货币紧缩信号。而银行与信托的契合似乎正是市场对于央行调高贷款利率的应对之策。

第八章房地产信托业务

补充：一、信托与房地产信托1.信托及其分类根据《信托法》，信托是指“委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。2.信托分类资金信托：“金钱信托”：单一资金信托和集合资金信托民事信托和商事信托商事信托：证券投资信托、产业投资信托产业投资信托：股权投资信托、贷款信托、权益投资信托财产信托：动产信托不动产信托3.房地产信托及其分类基于资金信托的房地产信托单一房地产资金信托和集合房地产资金信托房地产证券投资类信托和房地产产业投资类证券投资类资金运用方向为房地产上市公司股票、房地产企业债券、抵押贷款支持证劵产业投资类包括：非上市公司或项目公司股权投资、房地产贷款（开发贷或住房消费贷款）、房地产权益投资信托（基于房地产收益）基于财产信托的房地产信托案例：“荣丰2008项目财产信托优先受益权计划”“荣丰2008项目财产信托优先受益权”由中煤信托投资有限责任公司独家代理，资金收付银行为兴业银行北京分行及下属支行网点，该产品以享誉较高的荣丰2008项目市场价值3.27亿元的现房为保证.这部分信托财产优先受益权委托中煤信托转让给广大中小投资者，在最大程度降低了投资者风险，同时使投资客户获得较高的回报。未转让部分由荣丰公司持有，为普通受益权

。二、投资基金与房地产投资基金投资基金：是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运作资金，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以获得投资收益和资本增值。房地产投资基金：是用于房地产用途的投资基金。公司性和契约型（信托型）证券投资类和产业投资类8.1房地产信托的资金来源8.1.1吸收信托存款1.信托存款的含义2.信托存款的种类1）单位信托存款2）公益信托存款3）专用基金信托存款4）个人信托存款3.信托存款业务处理程序1）存款人提出申请2）信托投资公司审查3）开立账户信托存款开户书4）提供资金、交付信托收益5）退还信托存款8.1.2信托投资公司的实收资本金8.1.3同业拆借8.1.4发行股票或债券

8.2房地地产产信信托托贷贷款款业业务务8.2.1信托托贷贷款款的的含含义义8.2.2一般般信信托托贷贷款款业业务务1.种类类联营营投投资资信信托托贷贷款款房地地产产抵抵押押贷贷款款2.处理理程程序序备选选立立项项、、调调查查评评估估、、签签约约放放贷贷、、管管理理追追踪踪借款款申申请请表表贷款款合合同同8.2.3特约约信信托托贷贷款款业业务务1.特约约信信托托贷贷款款业业务务种种类类1）甲甲种种特特约约信信托托贷贷款款2）乙乙种种特特约约信信托托贷贷款款3）专专项项特特约约信信托托贷贷款款2.处理理程程序序:1）委委托托方方、、受受托托方方、、借借款款人人签签订订三三方方合合同同2）委委托托方方与与受受托托方方签签订订合合同同借款款合合同同8.3房地地产产信信托托投投资资业业务务8.3.1房地地产产信信托托投投资资的的含含义义8.3.2房地地产产信信托托投投资资的的基基本本原原则则1、符符合合国国家家政政策策要要求求2、投投资资项项目目切切实实可可行行3、合合理理分分享享利利润润4、投投资资额额度度控控制制8.3.3房地地产产信信托托投投资资的的一一般般运运作作流流程程1.信托托投投资资公公司司面面向向投投资资者者发发行行房房地地产产投投资资集集合合资资金金信信托托计计划划，，投投资资者者与与信信托托投投资资公公司司签签订订信信托托合合同同并并交交付付投投资资资资金金。。2.信托托公公司司按按照照信信托托计计划划，，购购买买或或参参与与房房地地产产项项目目3.信托托公公司司按按照照信信托托计计划划，，出出租租或或出出售售房房地地产产4.信托托公公司司按按照照信信托托计计划划，，扣扣除除必必要要的的管管理理费费用用和和其其他他税税费费后后，，向向投投资资者者支支付付本本金金和和投投资资收收益益。。8.3.4房地地产产信信托托投投资资的的特特色色1.专业业化化经经营营2.投资资风风险险低低3.促进进土土地地有有效效利利用用4.投资资期期短短5.回笼笼资资金金快快6.拓展展了了投投融融资资渠渠道道8.3.5信托托投投资资方方式式1.契约约式式2.股权权式式案例例分分析析信托托产产品品22002年7月28日，，上上海海国国际际信信托托投投资资公公司司推推出出了了国国内内首首个个房房地地产产资资金金信信托托产产品品------新上上海海国国际际大大厦厦信信托托项项目目，，产产品品规规模模为为2.3亿元元，，信信托托计计划划期期限限3年，，每每份份信信托托合合同同金金额额不不低低于于5万元元，，以以万万元元增增加加。。预预期期年年收收益益4%，每每年年支支付付。。该该产产品品以以新新上上海海国国际际大大厦厦部部分分楼楼盘盘作作抵抵押押，，抵抵押押物物市市场场价价格格超超过过4.6亿元元，，地地处处陆陆家家嘴嘴，，有有升升值值潜潜力力。。上上海海国国际际信信托托投投资资公公司司为为投投资资者者设设立立转转让让平平台台。。有有贷贷款款风风险险。。管管理理费费年年收收益益4%以下下为为0，4%以上上收收取取4%--5%。信托托产产品品52002年年10月月16日日深深发发展展在在上上海海推推出出市市政政项项目目委委托托贷贷款款。。项项目目为为青青浦浦区区市市政政基基础础设设施施建建设设一一期期，，金金额额5000万万元元，，期期限限1年年，，收收益益率率为为年年3%。。宝宝山山区区市市政政基基础础设设施施建建设设一一期期，，金金额额3亿亿元元，，期期限限5年年，，收收益益率率为为年年4%。。项项目目分分别别由由青青浦浦投投资资有有限限公公司司，，宝宝山山城城乡乡建建设设经经营营有有限限公公司司借借款款。。个个人人投投资资者者最最低低投投资资1万万元元，，以以万万元元的的整整数数倍倍增增加加。。不不得得提提前前推推出出，，可可以以转转让让。。银银行行收收取取固固定定的的手手续续费费，，不不承承担担风风险险。。信托产品品7北京商务务中心区区（CBD）土土地开发发项目资资金信托托计划。。由北京京国际信信托于2002年9月月8日推推出，信信托期限限为五年年募集资资金总规规模不超超过15亿元，，按年度度向投资资者分配配信托收收益，预预计受益益人可以以获得4.8%的年平平均收益益率。信托产品品9青岛房地地产开发发贷款资资金信托托计划。。由山东东国际信信托公司司设立，，募集资资金1.5亿元元，年平平均收益益率在4.5%左右。。募集的的资金全全部以信信托贷款款的方式式向鲁信信置业授授信融资资，用于于鲁信未未央花园园项目建建设。REITs概述1、REITs概念：是是一种按按照信托托原理设设计、以以发行受受益凭证证的方式式公开或或非公开开汇集多多数投资资者的资资金交由由专门机机构进行行投资经经营管理理，并将将投资综综合收益益按比例例分配给给投资者者的投资资工具。。美国从法法律上认认定REITs需要经过过“结构构检验””和“经经验检验验”。结构检验验：其目目的是确确保REITs实体符符合美国国国会设设立该项项投资工工具时让让广大中中小投资资者充分分参与的的意图，，具体通通过股东东数量、、股权集集中度等等指标进进行检验验。经验检验验：确保保其资金金投向的的方向限限定在房房地产行行业，且且主要来来源为被被动收入入。2.REITs产生的历历史渊源源：美国马萨萨诸塞州州商业信信托，19世纪3.REITs的产生、、发展与与创新。。1960年美国《国内税收收法案》1986年《国内税收收法案》修正案4.REITs的基本特特征：流动性市场价值值的稳定定性高现金回回报：REITs的净收益益的90%以上必须须以分红红的方式式返还给给投资者者。有效地分分散投资资风险抵御通货货膨胀5.REITs的基本组组织形式式：契约约型和公公司型6.REITs的运作模模式：必须采用用公司、、信托投投资行等等组织形形式。至至少有100位股东，，份额最最大的5名股东在在REITs中的股份份应低于于50%；所有股份份都一样样，没有有普通与与优先之之分，且且所有股股份都可可以在证证券市场场上自由由转让；；总资产中中须至少少有75%投资于房房地产有有关的业业务中，，如房地地产运营营、房屋屋抵押贷贷款或其其他REITs等。总收入中中至少应应有75%来源于房房屋租金金收入、、房屋抵抵押贷款款的利息息收入、、出售物物业的利利润、及及投资股股票的红红利、利利息和出出售证券券的资本本收益总收入中最最多只能有有30%来来源于持有有不超过4年的物业业的销售收收入。必须返还90%以上上的经营收收益给投资资者；高级管理人人员必须将将大部分个个人净资产产投资于自自己管理的的REITs中；REITs的经营收收入在公司司经营层面面上无需纳纳税，从而而成为美国国最重要的的避税投资资工具之一一。第九章房房地产保险险内容提提要房地产保险险是房地产产金融的重重要组成部部分，它对对房地产业业务可起到到保驾护航航的作用。。本章将通通过对与房房地产有关关的保险产产品的研究究，使大家家在了解保保险基本理理论的基础础上，掌握握房地产保保险产品基基本内容和和运作过程程，为今后后从事房地地产金融工工作奠定基基础。第一节保保险险基本理论论一、保险的的含义及其其特征保险是指投投保人根据据合同约定定，向保险险人支付保保险费，保保险人对于于合同约定定的可能发发生的事故故因其发生生所造成的的财产损失失承担赔偿偿保险金责责任，或者者当被保险险人死亡、、伤残、疾疾病，或者者达到合同同约定的年年龄、期限限时承担给给付保险金金的责任。。第一节保保险险基本理论论（一）保险险与储蓄保险与储蓄蓄都是为了了将来经济济上的某种种需要而现现在积存资资金的一种种方式，是是处理经济济不稳定因因素的善后后措施。两者的区别别：行为特征：：储蓄是是单单独的、个个别进行的的；保险是是集体的行行为。资金的所有有和使用：：储蓄的资金金的所有权权归储蓄者者所有，并并且由其支支配使用；；保险基金金的所有权权归被保险险人集体所所有，并且且由保险人人代为支配配使用。经营技术：：保险经营需需要特殊的的精算技术术。给付均等原原则的含义义：储蓄是个别别均等原则则；保险是是综合均等等原则。第一节保保险险基本理论论（二）保险险与救济保险和救济济都是补偿偿灾害事故故损失的经经济制度。。两者的区别别：救济是基于于人道主义义的单方施施舍行为，，而保险则则是受法律律约束的经经济合同行行为。救济是单方方的无偿行行为，而保保险则是以以投保人支支付保险费费为前提的的双方对价价有偿行为为。救济的实施施者是完全全依靠财政政资金或社社会资金的的政府部门门和慈善机机构，保险险的经营者者是具有互互助共济性性质的经济济单位—保险公司。。救济的给付付对象范围围不能事先先确定，保保险的给付付对象范围围是依保险险合同事先先确定的。。第一节保保险险基本理论论（三）保险险与赌博保险与赌博博都是建立立在综合均均等原则基基础上，而而且给付都都由偶然因因素决定。。两者具有本本质区别：：经营对象：：赌博为投机机风险；保保险为纯粹粹风险。目的：赌博在于射射利；保险险在于排忧忧解难，获获得经济保保障，利人人利己。结果：赌博是赢者者以输者的的损失为代代价，是风风险的增加加；保险是是被保险人人的经济损损失获得补补偿，是风风险的转移移和减少。。保险与赌博博的本质区区别在于保保险以保险险利益原则则为前提，，即投保人人或被保险险人对保险险标的必须须具有保险险利益，否否则，合同同无效。第一节保保险险基本理论论（四）保险险与保证保险与保证证都是当事事人应付未未来偶然事事件的防范范措施。两者的区别别：保证是个体体之间的合合同关系；；保险则是是多数单位位和个人之之间的互助助合作关系系。保证合同从从属于其他他合同；保保险合同则则是独立的的合同。保证费用的的确定主要要受当事人人的心理因因素影响；；保险费的的确定建立立在精算基基础上。第一节保保险险基本理论论二、保险的的性质（一）保险险是一种经经济形式，，从属于一一定的生产产关系。（二）保险险是一种合合同行为。。（三）保险险分配的性性质受生产产关系制约约。（四）保险险是一种信信用关系。。第一节保保险险基本理论论三、保险的的职能和作作用（一）保险险的职能即保险险所具具有的的职责责和功功能，，它是是保险险性质质及其其规律律性的的客观观要求求和具具体反反映。。第一节节保保险险基本本理论论1.保险的的基本本职能能保险的的基本本职能能是指保保险在在一切切经济济形态态下所所固有有的职职能，，表现现为组组织经经济补补偿和和保险险金给给付的的职能能。即即通过过组织织分散散的保保险费费，建建立保保险基基金，，用于于补偿偿被保保险人人因约约定的的保险险事故故发生生所致致经济济损失失的职职能。。也称称为经经济补补偿职职能。。第一节保保险基基本理论论保险基本本职能是是保险本本质特征征的反应应。表现现为：（1）保险的的经济补补偿以分分散风险险为前提提。（2）经济补补偿要求求是保险险产生和和发展的的原因。。（3）保险所所担负的的经济补补偿职能能是一切切社会形形态所共共有的。。（4）保险的的经济补补偿职能能具有如如下丰富富的内涵涵：第一、补补偿由于于自然灾灾害和意意外事故故所致保保险财产产的经济济损失；；第二、对对被保险险人在保保险期内内发生人人身伤亡亡或生存存到保险险期满给给付保险险金；第三、承承担被保保险人因因其行为为失当依依法对受受害人（（第三者者）所付付的经济济赔偿的的民事责责任；第四、保保证商业业信用和和银行信信用的履履约责任任。第一节保保险基基本理论论2.保险的派派生职能能保险的派派生职能能是由保险险的经济济补偿职职能派生生出来的的。它包包括：（1）财政性性的分配配职能（2）金融性性的融资资职能（3）防灾防防损职能能（4）社会管管理职能能第一节保保险基基本理论论（二）保保险的作作用保险的作作用是指指保险在在国民经经济中执执行其职职能所产产生的社社会效应应。1.保险的地地位（1）保险在在国民经经济中的的地位（2）保险在在金融体体系中的的地位2.保险的作作用（1）保险在在微观经经济中的的作用（2）保险在在宏观经经济中的的作用保险是国国民经济济的重要要组成部部分，是是国民经经济的““稳定器器”。四、保险险基金保险基金金是社会会后备基基金的重重要组成成部分。。它是保保险人通通过合理理计算分分摊金，，向投保保人收取取保险费费建立起起来的后后备基金金，是用用于补偿偿被保险险人因约约定的保保险事故故发生所所致经济济损失的的货币资资金。保险基金金具有下下列特点点：1.保险基金金是通过过经济合合同方式式收取保保险费而而实现的的。2.保险基金金用于保保险参加加者之间间的资金金调节。。3.保险基金金逐年积积累，始始终具有有偿付能能力。总之，保保险基金金是保险险经营的的基础，，是保险险公司偿偿付能力力的体现现。9.1房房地产产保险概概述9.1.1房地产业业相关的的风险1.房地产财财产风险险自然原因因：如火火灾、地地震、台台风社会原因因：个体行为为团体行为为经济原因因：例开开发商经经营管理理不善政治原因因房地产财财产损失失分类：：直接损失失：如房房屋被大大火焚毁毁间接损失失：因而而造成残残存部分分市场价价值减损损、租金金下降。。2.房地产责责任风险险例如.房地产建建筑师、、工程师师、监理理师由于于工作失失职可能能面临各各种职业业责任风风险。3.房地产人人身风险险：如施施工人员员在房屋屋建造过过程中面面临着遭遭受意外外伤害的的风险。。4.房地产信信用风险险：指因因权利人人因义务务人不履履行义务务而导致致的风险险损失。。9.1.2房地产保保险1.含义2.必要性3.类别9.2房房地产产保险合合同是房地产产投保人人和保险险人约定定权利与与义务关关系的协协议。9.2.1房地产保保险合同同的主体体1.房地产保保险合同同的当事事人房地产保保险人：：又称承承包人，，在我国国要求必必须是法法人保险人的的权利保险人的的义务房地产投投保人民事行为为能力保险利益益订立合同同、支付付保费2.房地产保保险合同同的关系系人被保险人人：指享享有保险险金请求求权的人人。投保人和和被保险险人统一一的情况况：为自自己的利利益投保保。投保人和和被保险险人分离离的情况况：为他他人利益益投保受益人：：只适用用于人身身保险。。人生保险险中，被被保险人人死亡以以后有权权有权领领取保险险金的人人。3.房地产保保险合同同的辅助助人保险代理理人保险经纪纪人保险公估估人9.2.2房地产保保险合同同的客体体保险利益益而非保保险标的的9.2.3房地产保保险合同同的内容容1.内容构成成当事人的的权利、、义务为为核心由基本条条款和特特约条款款组成2.房地产保保险合同同的形式式投保单保险单保险凭证证：小保保单暂保单批单：也也称背书书，是保保险单修修改或变变更的书书面证明明。9.2.4房地产保保险订立立的基本本原则保险基本本原则是是保险的的行为准准则，是是维护保保险双方方当事人人合法权权益的准准则。遵遵守保险险的基本本原则，，有利于于发挥保保险的职职能，保保障社会会生产、、生活的的安定。。一、最大大诚信原原则1.含义：保险双方方当事人人在实施施保险行行为过程程中必须须诚实守守信，不不得隐瞒瞒有关保保险活动动的任何何重要事事实，否否则合同同无效。。2.特点：在我国，，最大诚诚信原则则是用来来约束保保险双方方当事人人的。3.内容：最大诚信信原则的的内容包包括告知知、保证证和弃权权与禁止止反言。。告知是是约束保保险双方方当事人人的，保保证是约约束被保保险人的的，弃权权与禁止止反言则则约束保保险人。。1）告知：：保险合同同的一方方当事人人在保险险合同订订立前、、订立时时或履行行保险合合同时，，向另一一方当事事人所做做的口头头或书面面陈述。。立法形式式：无限告知知与询问问告知；；《保险法》17条1款（1）房地产产保险投投保人在在不同阶阶段应告告知的内内容分别别如下：：在订立保保险合同同时，以以填写保保单的方方式履行行告知义义务。例例如如房房屋权属属、结构构、形状状等保险合同同订立以以后，危危险状况况增加时时及时告告知保险险人。保险标的的发生转转移或保保险合同同有关事事项发生生变动。。及时通通知保险险人保险事故故发生后后及时通通知保险险人重复保险险情况下下，重复复保险情情况应如如实告知知保险人人（2）保险人人的告知知义务又称说明明义务，，是法定定义务具体内容容：合同订立立时，主主动说明明合同的的条款的的内容，，特别是是免责条条款的内内容必须须明确说说明。保险事故故发生后后，应如如实履行行赔偿义义务。拒拒赔条件件成立应应发送拒拒赔通知知书。3）违反诚诚信原则则的法律律后果。。处理方式式：一是宣布布合同条条款无效效。如《保险法》第18条二是解除除保险合合同。《保险法》第17条2款三是不承承担赔偿偿或给付付保险金金责任。。《保险法》第17条3款四是退或或不退保保险费：：《保险法》第17条3款（2）保证：：1）人们对对于某种种事情的的作为或或不作为为的允诺诺。保险险中的保保证是指指被保险险人允诺诺对某一一事情的的作为或或不作为为，以及及担保某某一事项项的真实实性。2）保证的的种类：：确认保证证和承诺诺保证；；a.明示保证证：是以以书面的的形式载载明于保保险合同同中，以以“被保保险人义义务”条条款表达达事项。。b.默示保证：：是指虽未未以条款形形式列明，，但是按照照行业或国国际惯例、、有关法规规以及社会会公认的准准则，投保保人或被保保险人应该该作为或不不作为的事事项。3）违反保证证的后果：：不承担赔偿偿或给付保保险金的责责任，比告告知更重要要，主要约约束被保险险人（3）弃权和禁禁止反言：：弃权，是指指合同的一一方当事人人放弃他在在合同中可可以主张的的某种权利利；禁止反言，，是指当事事人既已放放弃可以主主张的权利利而后不得得再向他方方主张该权权利。关于弃权与与禁止反言言的问题，，往往涉及及到保险人人、代理人人和投保人人三者之间间的关系。。保险代理理人为谋取取多收入代代理费，往往往对保险险标的或投投保人的声声明事项不不作严格审审核，而以以保险人的的名义向投投保人作出出承诺，签签发保险单单，并收取取保险费。。一旦合同同生效以后后，发现投投保人违背背了保险条条件，就产产生了弃权权行为。因因为保险代代理人本可可以拒保，，或附加条条件承保。。从保险代代理关系上上讲，保险险代理人是是以保险人人的名义进进行代理行行为，这可可视为保险险人的弃权权行为。保保险人不能能解除保险险代理人已已接受的不不符合保险险条件的保保险单，即即所谓禁止止反言。例如：某企企业为职工工投保团体体人身保险险，在提交交的被保险险人名单上上，已注明明某被保险险人因肝癌癌已病休2个月，但但因代理人人未严格审审查，办理理了承保手手续，签发发了保单，，日后该被被保险人因因肝癌死亡亡，保险人人不能因该该被保险人人不符合投投保条件而而拒付保险险金。二、保险利利益原则（一）保险险利益原则则的含义保险利益是是指投保人人对保险标标的所具有有的法律上上承认的利利益。保险险利益原则则是指投保保人或被保保险人对保保险标的在在订立保险险合同时或或合同履行行过程中必必须具有保保险利益。。（二）保险险利益的构构成要件（1）保险利益益必须是合合法的利益益（2）保险利益益必须是一一种具有经经济价值的的利益（3）保险利益益必须是确确定的利益益（三）保险险利益的存存在形式1）现有利益益：财产保险的的保险利益益形式。（1）财产所有有人对归其其所有的财财产具有保保险利益。。（2）抵押权人人、质权人人对抵押、、出质的财财产的债权权具有保险险利益。（3）财产保管管人对其所所保管的财财产具有保保险利益。。（4）经营管理理者对其经经营管理的的财产有可可保利益。。2）预期利益益：当事人对其其财产合法法的、预期期的经济利利益具有保保险利益。。（1）责任保险险，投保人人对被保险险人的民事事损害在法法律上所负负的经济赔赔偿责任具具有保险利利益。（2）信用（保保证）保险险，信用、、保证保险险的保险标标的是信用用行为，由由于义务人人的失信会会给权利人人造成经济济损失，所所以，权利利人或义务务人对这种种信用行为为都具有保保险利益。。人身保险的的保险利益益形式人身保险是是以人的身身体或寿命命为保险标标的的保险险。保险的的目的是满满足被保险险人及其家家属在生活活上的经济济需要，不不因保险事事故的发生生而受影响响。我国《保险法》第53条规定，在在人身保险险中，投保保人对下列列人员具有有保险利益益：（1）本人；（（2）配偶、子子女、父母母；（3）前项以外外与投保人人有抚养、、赡养或者者扶养关系系的家庭其其他成员、、近亲属；；（4）除前款规规定外，其其他被保险险人同意投投保人为其其订立合同同的，视为为投保人对对被保险人人具有保险险利益。第55条规定：““投保人不不得为无民民事行为能能力人投保保以死亡为为给付保险险金条件的的人身保险险，保险人人也不得承承保。”第56条规定：““以死亡为为给付保险险金条件的的合同，未未经被保险险人书面同同意并认可可保险金额额的，合同同无效。””3.近因原则近因原则是是保险事故故发生后用用来分清责责任、确定定责任应遵遵循的保险险基本原则则。（一）近因因原则的含含义近因，是指指酿成某种种结果的直直接、有效效、起决定定作用的原原因。保险险中的近因因是指造成成保险标的的损失的直直接、有效效、起决定定作用的原原因。近因因原则是指指保险赔偿偿与保险金金给付是以以造成保险险标的损害害后果的近近因必须是是保险责任任事故为先先决条件。。直接认定近近因的规则则有以下下两种情况况：一.单一原因单一原因是是指造成保保险标的损损害的原因因只有一种种，这种原原因就是近近因。二.多原因多原因是指指造成保险险标的损害害的原因有有两个或两两个以上，，有两种情情况：（1）两个或两两个以上原原因连续发发生，则最最先发生的的风险因素素或风险事事故是近因因。（2）两个或两两个以上原原因同时发发生，则这这些事故都都为近因。。保险车辆遭受暴雨泡泡浸气缸进进水，强行行启动发动动机导致发发动机受损损，近因是是强行启动动发动机，，暴雨并不不必然导致致发动机受受损而不是是近因著名的艾思思宁顿诉意意外保险公公司案。被保险人打打猎时不慎慎从树上掉掉下来，受受伤后的被被保险人爬爬到公路边边等待救援援，因夜间间天冷又染染上肺炎死死亡。肺炎炎是意外险险保单中的的除外责任任，保险公公司以此拒拒绝给付保保险金，但但法院认为为被保险人人的死亡近近因是意外外事故——从树上掉下下来，因此此保险公司司应给付赔赔偿金。至至于肺炎，，只是意外外事故发展展进程中的的必然，可可以说，没没有“从树树上掉下来来”，也就就不会发生生肺炎及死死亡的结果果。因此，，意外事故故属于决定定性、支配配性的原因因，是导致致被保险人人死亡的近近因。4.损害补偿原原则损害补偿原原则是处理理财产保险险赔案时遵遵循的一项项基本原则则。人身保保险采用定定值保险合合同，一般般不适用于于该原则。。（1）损害补偿偿原则的含含义损害补偿原原则是指在在发生保险险事故致保保险标的损损失时，按按照保险合合同约定的的条件，依依保险标的的的实际损损失，在保保险金额以以内进行赔赔偿的原则则。（2）损害补偿偿原则的实实施损害补偿原原则，一方方面通过法法律、法规规和条例约约束与监督督保险人履履约；另一一方面通过过多种方式式限制赔偿偿金额。损失补偿以以实际损失失为限损失补偿以以保险金额额为限损失补偿以以可保利益益为限（3）保险人对对损失补偿偿形式的选选择：现金支付修复、恢复复原状更换零部件件：如汽车车玻璃险重置（4）防止被保保险人获得得额外利益益的方法损害补偿原原则的例外外情况1.人身保险（（医疗保险险除外）2.定值保险合合同3.重置价值赔赔偿方式4.施救费用的的赔偿定值保险合同成立后，一旦发发生保险事故，双方在合合同中约定定的保险价值就应该成为为保险人支付保险赔赔偿金数额额的计算依依据。如果果保险事故故造成保险险标的的全全部损失，，则无论保保险标的实实际损失如如何，保险险人均应支支付合同所所约定的保险金额的全部，不不必对保险险标的重新新估价；如如果保险标标的仅遭部部分损失，，那么只需需要确定损损失的比例例，该比例例与双方确确定的保险险价值的乘乘积，就是是保险人应应支付的保保险赔偿金金额，同样样无须对保保险标的实实际价值进进行估算。。5.代位追偿原原则代位追偿原原则是指保保险事故发发生后，保保险人向被被保险人支支付了保险险赔偿金后后，依法取取得有关保保险标的的的所有权或或向第三者者的索赔权权。代位追偿权权取得的条条件：保险责任范范围由第三者责责任造成先赔偿，后后追偿（1）权利代位位保险标的发发生保险事事故所致损损失依法应应由第三者者承担经济济赔偿责任任，保险人人自向被保保险人支付付保险赔偿偿金之日起起，相应取取得对第三三者在保险险赔偿金额额范围内的的请求赔偿偿的权利。。（2）物上代位位保险标的发发生保险事事故造成损损失，依保保险合同约约定自保险险人支付保保险赔偿金金之日起，，保险标的的的所有权权向保险人人转移。通通常发生在在实际全损损和推定全全损的情况况下。6.重复保险分摊摊分摊原则分摊原则是指指在重复保险险的情况下，，当保险事故故发生后，各各保险人采取取适当的分摊摊方法分担赔赔偿责任，既既使被保险人人得到充分保保障，又不会会使被保险人人因保险赔偿偿而获利。（1）比例责任制制比例责任制又又称保险金额额比例分摊制制，是各保险险人按各自单单独承保的保保险金额占总总保险金额的的比例来分摊摊保险事故损损失的方式。。计算公式如如下：某保险人承担担的赔偿责任任=该保险人的保保险金额/所有保险人的的保险金额总总和×实际损失我国《保险法》第41条第2款规定：除合合同另有约定定外，各保险险人按照其保保险金额与保保险金额总和和的比例承担担赔偿责任。。2、责任限额制制责任限额制也也称赔款比例例分摊制，是是指保险人承承担的赔偿责责任以单独承承保时的赔款款额作为分摊摊的比例而不不是以保额为为分摊的基础础。计算公式为：：某保险人承担担的赔偿责任任=该保险人单独独承保时的赔赔款金额/所有保险人单单独承保时的的赔款金额的的总和×实际损失。3、顺序分摊制制按出单时间顺顺序赔偿，先先出单的公司司在其保险限限额内赔偿，，后出单的公公司只在其损损失额超出前前家公司的保保险额时，再再在其保险限限额内赔偿超超出部分，如如果在有其他他保险公司承承包，那么依依据时间顺序序按照此方法法顺推下去。。案例12006年1月2日，A公司向该市一一家印刷厂租租借了一间100多平方米的厂厂房做生产车车间，双方在在租赁合同中中约定租赁期期为一年，若若有一方违约约，则违约方方将支付违约约金。同年3月6日，A公司向当地保保险公司投保保了企业财产产险，期限为为一年。当当年A公司因订单不不断，欲向印印刷厂续租厂厂房一年，遭遭到拒绝，因因此A公司只好边维维持生产边准准备搬迁。次次年1月2日至18日间，印刷厂厂多次与A公司交涉，催催促其尽快搬搬走，而A公司经理多次次向印刷厂解解释，并表示示愿意支付违违约金。最后后，印刷厂的的法定代表人人只得要求A公司最迟在2月10日前交还厂房房，否则将向向法院起诉。。2月3日，A公司职员不慎慎将洒在地上上的煤油引燃燃起火，造成成厂房内设备备损失215000元，厂房屋顶顶烧塌，需修修理费53000元，A公司于是向保保险人索赔。。保险公司以火火灾时保险利利益不合法为为由拒赔，请请问合理吗？？首先，根据《保险法》第12条第1款的规定，““投保人对保保险标的应当当具有保险利利益”以及第第12条第3款的规定，““保险利益是是指投保人对对保险标的具具有的法律上上承认的利益益”。本案中中，A公司于2006年1月2日向印刷厂租租借厂房，租租期为一年，，根据《合同法》第212条的规定，““租赁合同是是出租人将租租赁物交付承承租人使用、、收益，承租租人支付租金金的合同”，，A公司享有对承承租厂房“使使用”及“收收益”的权利利，因此在本本案中，A公司投保时，，对厂房具保保险利益，保保险合同合法法有效。其其次，本本案的关键在在于租赁合同同期满后，保保险合同是否否仍具有法律律效力。根据据我国《民法通则》第56条的规定，““民事法律行行为可采取书书面形式、口口头形式或者者其他形式””，以及《合同法》第10条的规定，““当事人订立立合同，有书书面形式、口口头形式和其其他形式”。。本案中，A公司与印刷厂厂的租赁合同同到期后，经经数次交涉，，印刷厂的法法定代表人最最终同意A公司在2007年2月10日前交还厂房房。前述事实实表明，印刷刷厂对A公司租赁合同同到期后继续续使用厂房行行为是认可的的，双方之间间达成了延长长租赁合同至至2007年2月10日终止的口头头协议。因此此，保险事故故发生时，A公司对厂房这这一保险标的的具有保险利利益，保险合合同依然有效效。案例2张华于2008年1月，买了房屋屋火灾保险，，保险金额30w，同年五月，，张华将房屋屋转卖于李红红，李红用此此房经营早点点，同时两人人到保险公司司进行保单变变更，说明房房屋实用性质质的变化，保保险公司做批批单时，未做做任何要求。。8月，房屋失火火，于是李红红持更改的保保单向保险公公司提出索赔赔，但保险公公司以房屋使使用价值的变变化为由，借借保险标的的的危害增加为为由，拒绝索索赔。请用用保险原理分分析此案例。。9.3房地产保险业业务类型9.3.1房地产财产保保险财产损失保险险是以坐落于于某一固定地地点的有形的的房屋及其相相关利益为保保险标的的保保险。（一）企业财财产保险企业财产保险险，是指以企企业所拥有的的某一特定地地点的一般固固定资产和流流动资产为保保险标的，因因遭受火灾及及保单列明的的各种自然灾灾害和意外事事故引起保险险标的的直接接损失给予经经济补偿的保保险。1.投保人企业、事业单单位及国家机机关、团体等等可以作为投投保人。2.企业财产保险险标的的范围围可保财产&不可保财产3.企业财产保险险的保险责任任（1）财产保险基基本险：第一、由于下下列原因所造造成的保险标标的的损失，，保险人按照照保险条款的的约定负责赔赔偿：1）火灾。2）雷击。3）爆炸。4）飞行物体及及空中运行物物体坠落。第二、对下列列损失保险人人也负责赔偿偿：在发生保保险事故时，，为抢救保险险标的或防止止灾害蔓延所所采取的合理理的、必要的的措施而造成成保险标的的的损失；保险险事故发生后后，被保险人人为防止或减减少保险财产产的损失所支支付的必要的的合理的费用用。4.责任免除：第一、财产保保险基本险对对由下列风险险所造成的损损失不负赔偿偿责任：战争争、敌对行为为、军事行动动、武装冲突突、罢工、暴暴动；被保险险人及其代表表的故意行为为或纵容所致致；核反应、、核辐射和放放射性污染；；地震、暴雨雨、洪水、台台风、暴风、、龙卷风、雪雪灾、雹灾、、冰凌、泥石石流、崖崩、、滑坡、水暖暖管爆裂、抢抢劫、盗窃。。第二、对下列列原因所致损损失，保险人人也不负赔偿偿责任：保险险财产遭受承承保危险引起起的间接损失失；由于行政政行为或执法法行为所致的的损失；其他他不属于保险险责任范围内内的损失和费费用。5.保险金额及保保险价值企业的房屋建建筑物通常属属于固定资产产，其保险金金额有以下四四种确定方法法：（1）按账面原值值确定（2）按账面原值值加成数确定定（3）按重置价值值确定（4）按其他方式式确定6.赔偿处理全部损失：取取保险金额和和保险价值中中低者部分损失：保险金额等于于或高于保险险价值时，赔赔偿金额按实实际损失计算算。保险金额低于于保险价值时时，按保险金金额与保险价价值比例计算算。赔偿金额=实际损失X（保险金额/保险价值）7.保险期限：一一般为一年，，期满后经协协商续保。补充：财产保保险综合险：：第一、由于下下列原因造成成保险标的损损失，保险人人依照保险合合同约定负责责赔偿：1）火灾、爆炸炸。2）雷击、暴雨雨、洪水、台台风、暴风、、龙卷风、雪雪灾、雹灾、、冰凌、泥石石流、崖崩、、突发性滑坡坡、地面突然然塌陷。3）飞行物体及及其他空中运运行物体坠落落。第二、保险人人对保险标的的的下列损失失也负赔偿责责任：在发生生保险事故时时，为抢救保保险标的或防防止灾害蔓延延所采取的合合理的、必要要的措施而造造成保险标的的的损失；保保险事故发生生后，被保险险人为防止或或减少保险财财产的损失所所支付的必要要的合理的费费用。第三、财产保保险综合险对对由下列风险险所造成的损损失不负赔偿偿责任：战争争、敌对行为为、军事行动动、武装冲突突、罢工、暴暴动；被保险险人及其代表表的故意行为为或纵容所致致；核反应、、核辐射和放放射性污染。。第四、对下列列原因所致损损失，保险人人也不负赔偿偿责任：保险险财产遭受承承保危险引起起的间接损失失；地震所造造成的一切损损失；由于行行政行为或执执法行为所致致的损失；其其他不属于保保险责任范围围内的损失和和费用。财产保险综合合险：（1）财产保险基基本险：包括括暴风、暴雨雨、洪水保险险；盗抢保险险；雪灾、冰冰凌保险，泥泥石流、崖崩崩、突发性滑滑坡保险；水水管爆裂、突突发性地震保保险等。（2）附加险：包包括盗抢保险险、水管爆裂裂保险、破坏坏性地震保险险等。（二）家庭房房屋保险一次性付款购购买的产权房房屋，其保险险期限自保险险合同签订之之日零时起，，最长以5年为限。以抵抵押贷款方式式购买的产权权房屋，其保保险期限与抵抵押贷款合同同期限相同，，最长30年。1.保险房屋范围围（1）属于被保险险人自有的房房屋。（2）下列房屋须须经投保人与与保险人特别别约定并在保保单上注明后后方可承保：：与他人共有有的房屋、代代他人看管的的房屋、租借借他人的房屋屋。2.不保保房房屋屋（1）处处于于紧紧急急危危险险状状态态下下的的房房屋屋。。（（2）政政府府征征用用、、拆拆迁迁或或违违章章建建设设的的房房屋屋。。（（3）年年久久失失修修或或长长期期无无人人居居住住或或看看管管的的房房屋屋。。（（4）在在建建房房屋屋及及建建筑筑原原材材料料。。（（5）坐坐落落在在分分洪洪区区、、泄泄洪洪区区、、洪洪水水警警戒戒线线以以下下的的房房屋屋。。（（6）用用芦芦苇苇、、芦芦席席、、油油毡毡纸纸塑塑料料、、稻稻麦麦秆秆、、帆帆布布、、竹竹柳柳等等材材料料为为屋屋墙墙、、屋屋顶顶、、屋屋架架的的简简陋陋房房屋屋。。（（7）灶灶火火棚棚、、畜畜禽禽舍舍、、看看守守棚棚及及房房屋屋的的附附属属建建筑筑物物（（如如院院墙墙、、厕厕所所等等））。。3.保险险责责任任。。（1）火火灾灾、、爆爆炸炸。。（（2）雷雷击击、、洪洪水水、、雹雹灾灾、、雪雪灾灾、、崖崖崩崩、、冰冰凌凌、、泥泥石石流流、、突突发发性性地地陷陷、、突突发发性性滑滑坡坡。。（（3）暴暴风风、、暴暴雨雨造造成成房房屋屋主主要要结结构构倒倒塌塌。。（（4）空空中中运运行行物物体体坠坠落落以以及及外外来来建建筑筑物物或或其其他他物物体体的的倒倒塌塌。。4.责任任免免除除。。（1）战战争争、、军军事事行行动动或或暴暴力力行行为为。。（（2）核核子子辐辐射射或或核核污污染染。。（（3）地地震震所所造造成成的的一一切切损损失失。。（（4）被被保保险险人人、、房房屋屋所所有有人人、、使使用用人人、、承承租租人人或或看看管管人人及及其其家家庭庭成成员员的的故故意意行行为为。。（（5）属属于于不不保保房房屋屋及及其其他他不不属属于于保保险险责责任任范范围围内内的的灾灾害害事事故故损损失失。。5.保险险金金额额：：按房房屋屋总总价价（（评评估估价价格格））或或双双方方约约定定的的价价格格计计算算6.保险险费费=保险险金金额额X保险险费费率率X缴费费系系数数7.赔偿偿处处理理：：8.赔付付时时需需要要注注意意的的问问题题：：例：：张先先生生当当初初投投保保的的是是大大地地保保险险的的家家庭庭财财产产综综合合保保险险，，保保险险生生效效期期是是2007年7月3日，，保保障障房房屋屋保保险险、、室室内内装装潢潢和和家家中中其其他他财财产产。。被水水泡泡了了的的地地板板这这样样赔赔地地板板被被水水深深10厘米，，浸泡泡时间间3小时，，浸泡泡面积积20平方米米。该该地板板于1997年安装装，当当时连连工带带料共共花费费1000元整(房主提提供发发票)。在理赔赔时，，地板板的使使用寿寿命按按照15年计算算。张张先生生家的的地板板使用用至今今已有有10年时间间，这这样算算来，，使用用程度度已经经达到到：10/15=67%，剩余余的使使用价价值：：1-67%=33%。从而而，当当时价价值1000元的地地板，，现在在的实实际价价值为为：1000××33%=330元。另另外，，因为为考虑虑到这这20平方米米的地地板并并非全全部报报废，，以损损失率率50%来算，，地板板实际际获得得赔偿偿约为为150元。（三））个人人贷款款抵押押房屋屋保险险保险对对象保险范范围保险责责任责任免免除保险期期限：：借款款期限限保险金金额与与保险险费：：保险险金额额不得得小于于抵押押借款款本金金（四））建筑筑工程程一切切险建筑工工程一一切险险，简简称建建工险险，是是以承承包合合同价价格或或概算算价格格为保保险金金额，，承保保以土土木建建筑为为主体体的工工程在在整个个建设设期间间由于于保险险责任任范围围内的的风险险所造造成的的损失失和列列明的的责任任的保保险。。它适适用于于一切切以筹筹集资资金方方式所所进行行的改改建、、扩建建及新新建的的建筑筑工程程项目目。建建筑工工程一一切险险是集集财产产损失失与责责任保保险于于一身身的综综合保保险。。1.被保险险人建筑工工程一一切险险的被被保险险人包包括以以下各各方：：（1）业主主（2）承包包人（（3）技术术顾问问（4）贷款款银行行。2.保险项项目及及保险险金额额的确确定（1）物质质损失失部分分（2）第三三者责责任（（3）特种种风险险赔偿偿保险标标的：：包括括房屋屋建筑筑工程程及工工地的的材料料。3.保险责责任及及其除除外责责任（（物质质损失失部分分）（1）保险险责任任：第一、、自然然灾害害、意意外事事故所所造成成的物物质损损失。。如洪洪水、、暴雨雨、风风暴、、地陷陷、火火灾、、爆炸炸、雷雷击等等。第二二、、盗盗窃窃。。第三三、、工工人人、、技技术术人人员员缺缺乏乏经经验验、、疏疏忽忽、、过过失失、、恶恶意意行行为为。。第四四、、原原材材料料或或工工艺艺不不善善所所引引起起的的事事故故。。（2）除除外外责责任任：：第一一、、设设计计错错误误引引起起的的损损失失和和费费用用。。第二二、、自自然然磨磨损损、、内内在在或或潜潜在在缺缺陷陷物物质质本本身身变变化化、、自自燃燃、、自自热热、、氧氧化化、、锈锈蚀蚀、、渗渗漏漏、、鼠鼠咬咬、、虫虫蛀蛀、、大大气气变变化化、、正正常常水水位位变变化化或或其其他他渐渐变变原原因因造造成成的的保保险险财财产产本本身身的的损损失失和和费费用用。。第三三、、因因原原材材料料缺缺陷陷或或工工艺艺不不善善引引起起的的保保险险财财产产本本身身的的损损失失以以及及为为置置换换、、修修理理或或矫矫正正这这些些缺缺点点和和错错误误所所支支付付的的费费用用。。第四四、、非非外外力力引引起起的的机机械械或或电电器器装装置置的的本本身身损损失失，，或或施施工工用用机机具具、、设设备备、、机机械械装装置置失失灵灵造造成成的的本本身身损损失失。。第五五、、维维修修保保养养或或正正常常检检修修费费用用。。第六六、、领领有有公公共共运运输输行行驶驶执执照照的的，，或或已已由由其其他他保保险险予予以以保保障障的的车车辆辆、、船船舶舶、、飞飞机机损损失失。。第七七、、除除另另有有约约定定外外，，在在保保险险工工程程开开始始以以前前已已经经存存在在或或形形成成的的位位于于工工地地范范围围内内或或周周围围的的属属于于被被保保险险人人所所有有的的财财产产的的损损失失。。第八八、、除除另另有有约约定定外外，，在在保保险险有有效效期期内内，，保保险险财财产产中中已已由由工工程程所所有有人人签签发发完完工工验验收收证证书书或或验验收收合合格格或或实实际际占占有有或或使使用用或或接接收收的的部部分分。。第九九、、盘盘点点时时发发现现的的短短缺缺。。第十十、、档档案案、、文文件件、、账账簿簿、、票