房地产估价成本法概述

房地产估价第七章成本法学习要点1．熟悉成本法的含义及理论依据；2．熟悉成本法适用的估价对象和条件；3．掌握房地产价格的构成及基本公式；4．掌握重新构建价格的求取方法；5．掌握建筑物折旧的求取方法。

第七章成本法

第一节

成本法概述

第二节

求取重新构建价格

第三节

建筑物折旧的求取

第四节

成本法应用举例

本章习题

第一节

成本法概述

一、成本法的含义

二、成本法的理论依据

三、成本法适用的估价对象和条件

四、房地产价格的构成

五、成本法估价的步骤六、成本法的基本公式

返回一、成本法的含义

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

即：房地产价格=重新购建价格–折旧

所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

二、成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必须的费用决定的。具体又可以分别从卖方的角度和买方的角度看。

从卖方的角度看，房地产的价格是基于其过去投入的“生产费用”，重在过去的投入，卖方所愿意接受的最低价格肯定不能低于他为开发建设该房地产已投入的成本，如果低于该成本，他就要赔本。

从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，这一点类似于市场法中提到过的“替代原理”，即买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于，那么他就不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。三、成本法适用的估价对象和条件

（一）成本法适用的估价对象

（二）成本法适用的条件

（三）成本法的理想假设条件

返回（一）成本法适用的估价对象

对于新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，

另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。

（二）成本法适用的条件价格等于“成本加平均利润”，是从长期、平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。

返回（三）成本法的理想假设条件

（1）价格正好等于成本加平均利润；

（2）供给正好等于需求；

（3）假设有某个因素引发了供大于求。

实际上，现实中很难满足理想假设条件。因此，在运用成本法估价时注意“逼近”理想假设条件。其中最主要的有以下三个方面：

一是要区分实际成本和客观成本。

二是要结合市场供求分析来确定评估价值。

三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。

成本法估价还要求房地产估价师具备一定的建筑工程、建筑设备、建筑工程造价、建筑材料、装饰装修等方面的专业知识，更要求估价人员具备扎实的理论基础和丰富的实践经验。

返回四、房地产价价格的构成运用成本法估估价的一项基基础性工作，，是要弄清估估价对象所在在地的房地产产价格构成。。下面以房地产产开发商取得得房地产开发发用地进行商商品房建设，，然后销售所所建成的商品品房这种典型型的房地产开开发经营方式式为例，并从从便于测算房房地产价格各各个构成项目目金额的角度度来划分房地地产价格构成成，分为以下下7大项：（一）土地取得成本本（二）开发成本（三）管理费用（四）销售费用（五）投资利息（六）销售税费（七）开发利润返回（一）土地取得成本本土地取得成本本是指取得房房地产开发用用地的必要支支出。在目前情况下下，土地取得得成本的构成成因取得房地地产开发用地地的途径不同同而不同。取得房地产开开发用地的途途径可归纳为为以下3种：1、通过市场购置置取得2、通过征收集体体土地取得3、通过征收国有有土地上房屋屋取得在实际估价中中，应根据估估价对象的实实际情况（如如在估价对象象所处的地段段，当地同类土地地取得的主要要途径）选取上述三三个途径之一一来求取。返回1、通过市场购置置取得（1）土地使用权权购买价格（2）买房应当缴缴纳的税费2、通过征收集体体土地取得（1）土地使用权权出让金、城城市基础设施施建设费（2）征地补偿安安置费：a土地补偿费（（该耕地被征征收前三年平平均年产值的的6-10倍）b安置补助费（（按照需要安安置的农业人人口数计算，，但耕地总安安置补助费不不得超过被征征收前该耕地地三年平均年年产值的15倍）总安置补助费费=被征收土地前前三年平均年年产值*（4-6倍）*被征收收土地需安置置人数被征收土地需需安置人数=被征收前的耕耕地数量/征地前被征收收单位平均每每人占有耕地地的数量原则上土地补补偿费和安置置补助费合计计最高按30倍的被征收土土地的前三年年平均年产值值计算有条件地区按按照区片综合合地价补偿C地上附着物和和青苗的补偿偿费d被征地农民的的社会保障费费用2、通过征收集体体土地取得(3)相关税费及地地上物拆除费费、渣土清运运费和场地平平整费a新菜地开发建建设基金（征征收城市郊区区菜地）b耕地开垦费（（占有耕地的的）c耕地占用税（（占用耕地的的）d征地管理费（（按照征地补补偿安置费的的一定比例计计算）3、通过征收国有有土地上房屋屋取得（1）土地使用权权出让金、城城市基础设施施建设费（2）房屋拆迁补补偿安置费a房地产补偿费费b搬迁补助费c过渡补助费d停产停业补偿偿费e安置补助费（3）相关费用及及地上物拆除除费、渣土清清运费和场地地平整费a房屋拆迁估价价费b房屋拆迁服务务费（按照房房屋拆迁补偿偿安置费的一一定比例计算算）c政府规定的其其他有关费用用（二）开发成本开发成本是指指在取得的房房地产开发用用地上进行基基础设施建设设、房屋建设设所必要的直直接费用、税税金等，主要要包括下列几几项：1．勘察设计和和前期工程费费2．建筑安装工工程费3．基础设施建建设费4．公共配套设设施建设费5．其他工程费费（工程监理费费、竣工验收收费）6．开发期间的的税费（绿化建设费费、人防工程程费）返回（三）管理费用管理费用是指指房地产开发发商组织和管管理房地产开开发经营活动动的必要支出出，包括房地地产开发公司司员工的工资及福利费费、办公费、、差旅费等，可总结为为土地取得成成本与开发成成本之和的一一定比例，例例如3%。因此，管理费费用通常按照照土地取得成成本与开发成成本之和的一一定比例来测测算。返回（四）销售费用销售费用也称称为销售成本本，是指预售售或者销售已已经开发完成成的房地产的的必要支出，，包括样板房房或样板间建建设费、售楼楼处建设费、、广告费、销销售资料制作作费、销售人人员费用或者者销售代理费费等。为便于投资利利息的测算，，销售费用应应当区分为销售之前发生生的费用（需要计算投投资利息）和与销售同时时发生的费用用。广告费、销售售资料制作费费、样板房或或样板间建设设费、售楼处处建设费一般般是在销售之之前发生的，，销售代理费费一般是与销销售同时发生生的。销售费用通常常按照售价的的一定比例来来测算，例如如为售价的4%。返回（五）投资利息正确计算投资资利息具体需需要把握下列列5个方面：（1）应计息项目目应计息项目包包括土地取得得成本、开发发成本、管理理费用和销售售费用。销售税费一般般不计算利息息。（2）计息周期计息周期是计计算利息的单单位时间。计计息周期可以以是年、半年年、季、月等等，通常为年年。（3）计息期计息期是某项项费用应计息息的时间长度度。其起点是是该项费用发发生的时间点点，也是是估估价价的的时时点点，，往往往往是是建建设设期期的的终终点点，，计计息息的的终点点通通常常是是开开发发期期结结束束的的时时间间点点，不考虑预预售和延迟迟销售的情情况。（4）计算方式式有单利计息息和复利计计息两种。。（5）利率有单利利率率和复利利利率两种。。（六）销售税费销售税费是是指预售或或销售未来来开发完成成的房地产产应由卖方方（在此为为房地产开开发商）缴缴纳的税费费，可分为为下列两类类：1）销售税金金及附加包括城市维维护建设税税和教育费费附加以及地方教教育附加。2）其他销售售税费，包包括印花税税、交易手手续费等。。销售税费一一般按售价价的一定比比例收取。。（七）开发利润测算开发利利润应掌握握下列几点点：(1)开发利润是是所得税前前的，即：开发利润=开发完成后后的房地产产价值–土土地取得成成本–开发发成本–管管理费用––投资利息息–销售费费用–销售售税费(2)开发利润是是在正常条条件下开发发商所能获获得的平均均利润，而不是个别别开发商最最终获得的的实际利润润，也不是是个别开发发商所期望望获得的利利润。(3)开发利润是是按一定基基数乘以同同一市场上上类似房地地产开发项项目所要求求的相应平平均利润率率来计算。。返回（七）开发利润开发利润的的计算基数数和相应的的利润率有有下列几种种：五、成本法估价价的步骤运用成本法法估价一般般分为4个步骤进行行：1）搜集有关关房地产开开发建设的的成本、税税费、利润润等资料；；2）估算估价价对象的重重新购建价价格；3）估算估价价对象的折折旧；4）求取估价价对象的积积算价格。。返回六、成本法的基基本公式（一）成本法最基基本的公式式（二）适用于新开开发土地的的基本公式式（三）适用于新建建房地产的的基本公式式（四）适用于旧房房地产的基基本公式返回（一）成本法最基基本的公式式积算价格=重新购建价价格—折旧上述公式可可针对下列列3类估价对象象而具体化化：(1)新开发的土土地；(2)新建的房地地产(此处指房地地、建筑物物两种情况况)；(3)旧的房地产产(此处指房地地、建筑物物两种情况况)。新开发的土土地和新建建的房地产产采用成本本法估价一一般不扣除除折旧，但但应考虑其其工程质量、、规划设计计、周围环环境、房地地产市场状状况等方面对价价格的影响响而给予适适当的增减减修正。求取新开发发土地的价价格、新建建房地产的的价格和旧旧房地产的的重新购建建价格的基基本步骤是是：(1)搞清房地产产价格构成成；(2)估算各构成成部分的金金额；(3)将各构成部部分的金额额累加。返回（二）适用于新开开发土地的的基本公式式新开发土地地包括吹沙沙造地、填填海造地、、开山造地地、征用农农地后进行行“三通一平”等开发的土土地，在旧旧城区中拆拆除旧建筑筑物等开发发的土地。。在这些情情况下成本本法的基本本公式为：：新开发土地地价格=取得待开发发土地的成成本+土地开发成成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润上述基本公公式，在具具体情况下下又会有具具体形式。。如新开发发区土地的的分宗估价价公式如下下：新开发区某某宗土地的单价=(取得开发区区用地的总总成本+土地开发总总成本+总管理费用用+总销售费用用+总投资利息息+总销售税费费+总开发利润润)÷(开发区用地地总面积×开发完成后后可转让土土地面积的的比率)×用途、区位位等因素修修正系数返回（二）适用于新开开发土地的的基本公式式【例7-2】：某成片荒地地面积2平方公里，，取得该荒荒地的代价价为1.2亿元，将其其开发成“五通一平”熟地的开发发成本和管管理费用为为2.5亿元，开发发期为3年，贷款年年利率为10％，销售费费用、销售售税费和开开发利润分分别为可转转让熟地价价格的2%、5.5％和7.5%，开发完成成后可转让让土地面积积的比率为为60％。试求该该荒地开发发完成后可可转让熟地地的平均单单价。返回（二）适用于新开开发土地的的基本公式式【解】：该荒地开发发完成后可可转让熟地地的总价=取得该荒地地的总代价价+土地开发总总成本+总管理费用用+总销售费用用+总投资利息息+总销售税费费+总开发利润润=取得该荒地地的总代价价+土地开发总总成本+总管理费用用+总投资利息息+可转让熟地地的总价×（销售费用用率+销售税费率率+开发利润率率）得出：该荒荒地开发完完成后可转转让熟地的的总价=(取得该荒地地的总代价价+土地开发总总成本+总管理费用用+总投资利息息)÷(1-销售费用率率-销售税费率率-开发利润率率)该荒地开发发完成后可可转让熟地地的平均单单价=(取得该荒地地的总代价价+土地开发总总成本+总管理费用用+总投资利息息)÷(1-销售费用率率-销售税费率率-开发利润率率)÷可转让熟地地总面积=(取得该荒地地的总代价价+土地开发总总成本+总管理费用用+总投资利息息)÷(1-销售费用率率-销售税费率率-开发利润率率)÷(该荒地总面面积×可转让土地地面积的比比率)返回（三））适用于于新建建房地地产的的基本本公式式1）在新新建房房地产产的情情况下下，成成本法法的基基本公公式为为：新建房房地产产的价价格=土地取取得成成本+土地开开发成成本+建筑物物建造造成本本+管理费费用+销售费费用+投资利利息+销售税税费+开发利利润2）在新新建建建筑物物的情情况下下，上上述公公式中中不含含土地地取得得成本本、土土地开开发成成本及及应归归属于于土地地的管管理费费用、、投资资利息息、销销售税税费和和开发发利润润，即：新建建建筑物物价格格=建筑物物建造造成本本+管理费费用+销售费费用+投资利利息+销售税税费+开发利利润在实际际估价价中应应根据据估价价对象象和当当地的的实际际情况况，对对上述述公式式进行行具体体化。。返回（四））适用于于旧房房地产产的基基本公公式1）在旧旧房地地产的的情况况下，，成本本法的的基本本公式式为：：旧房地地产价价格=土地的的重新新取得得价格格或重重新开开发成成本+建筑物物的重重新购购建价价格－－建筑筑物的的折旧旧或者：：旧房地地产价价格=房地产产重新新购建建价格格－建建筑物物折旧旧在上式式中，，必要要时还还应扣除由由于旧旧建筑筑物的的存在在而导导致的的土地地价值值减损损。2）在旧旧建筑筑物的的情况况下，，成本本法的的基本本公式式为：：旧建筑筑物价价格=建筑物物的重重新购购建价价格-建筑物物的折折旧返回第二节求取重重新构构建价价格一、建筑物物重新新构建建价格格的含含义二、建筑物物重新新构建建价格格的分分类三、建筑物物重新新构建建价格格的求求取思思路四、建筑物物重新新购建建价格格的求求取方方法返回一、建建筑物物重新新构建建价格格的含含义重新构构建价价格也也称重新构构建成成本，是假假设在在估价时时点重新取取得或或重新新开发发、建建造全全新状状态的的估价价对象象所需需的一一切合合理必必要的的费用用、税税金和和应得得利润润之和和。这这里之之所以以说是是合理理、必必要的的费用用目的的是强强调重新构构建价价格是是客观观的，不是是个别别企业业或个个人的的实际际耗费费，而而是社社会一一般的的平均均消耗耗。需要注注意的的是重重新构构建价价格是是估价价时点点的，，而且且该估估价时时点可可以是是“现现在””，也也可以以是““过去去”；；建筑筑物的的重新新构建建价格格是全全新状状态下下的价价格，，未扣扣除折折旧；；重新新购建建价格格应是是客观观的价价格。。具体体地说说，重重新取取得的的支出出或者者重新新开发发建设设的支支出和和利润润，不不是个个别单单位或或个人人实际际的支支出和和利润润，而而是同类或或类似似房地地产商商开发发建设设活动动的平平均支支出和和利润润，即客客观成成本而而不是是实际际成本本。返回二、建建筑物物重新新构建建价格格的分分类根据建建筑物物重新新建设设的方方式不不同，，建筑筑物的的重新新构建建价格格有重重建价价格和和重置置价格格两种种。1．重建建价格格2．重置置价格格重置价价格与与重建建价格格的区区别是是，重重置价价格只只要求求具有有同等等的功功能效效用，，而重重建价价格则则要求求是完完全相相同的的复制制品。。返回三、重重新构构建价价格的的求取取思路路1．土地地重新新购建建价格格的求求取思思路2．建筑筑物重重新购购建价价格的的求取取思路路3．房地地重新新购建建价格格的求求取思思路四、建建筑物物重新新购建建价格格的求求取方方法求取建建筑物物重新新购建建价格格的具具体方方法，，根据据其中中的建建筑安安装工工程费费的求求取方方法不不同，分为为：（一））单位比比较法法（二））分部分分项法法（三））工料测测量法法（四））指数调调整法法-返回第三节建筑物物折旧旧的求求取一、建建筑物物折旧旧的含含义二、建建筑物物折旧旧的分分类三、建建筑物物折旧旧的求求取方方法四、土土地使使用期期限对对建筑筑物经经济寿寿命的的影响响返回一、建建筑物物折旧旧的含含义房地产产估价价上的的建筑筑物折折旧与与会计计上的的建筑筑物折折旧，，虽然然都称称为折折旧，，但两两种折折旧的的内涵涵却有有着本本质的的不同同。估价上上的建建筑物物折旧旧是指指由于于各种种原因因而造造成的的建筑筑物价价值损损失，，其数额额为建建筑物物在估估价时时点上上的市市场价价值与与重新新购建建价格格的差差值。。建筑折折旧＝＝建筑筑物重重新购购建价价格－－建筑筑物市市场价价值二、建建筑物物折旧旧的分分类在实际际估价价中，，根据据引起起建筑筑物折折旧的的原因因，可可以把把建筑筑物的的折旧旧分为为三类类。1．物质质折旧旧2．功能能折旧旧3．经济济折旧旧返回1．物质质折旧旧物质折折旧（（physicaldepreciation，physicalobso1escence）又称称物质质磨损损、有有形损损耗，，是指指建筑筑物在在实体体上的的老化化、损损坏所所造成成的建建筑物物价值值损失失。物物质折折旧又又可以以进一一步分分为：：（1）自然然老化化，例例如塑塑料门门窗、、屋面面防水水层的的自然然老化化；（2）正常常使用用磨损损，例例如电电梯、、集中中空调调的正正常使使用磨磨损等等；（3）意外外破坏坏，例例如，，地震震、台台风、、水灾灾、火火灾等等自然然和人人为破破坏；；（4）延迟迟维修修的损损坏残残存，，例如如，因因不及及时维维修造造成的的损坏坏或者者提前前损坏坏。返回2．功能能折旧旧功能折折旧也也称无无形损损耗，，是指指由于于消费费观念念变化化、设设计更更新、、技术术进步步等原原因导导致建建筑物物在功功能方方面的的缺乏乏、落落后、、不适适用或或者功功能过过剩所所造成成的价价值损损失。。（1）功能能缺乏乏：（2）功能能落后后：（3）功能能过剩剩：返回3．经济折旧经济折折旧也也称外外部折折旧，，是指指除建建筑物物本身身以外外的各各种不不利因因素所所造成成的价价值损损失，，包括括供给给过量量、需需求不不足、、自然然环境境恶化化、城城市规规划改改变、、政府府政策策变化化等。。例如如，在在豪华华住宅宅附近近建立立发电电场、、垃圾圾处理理中心心，使使得该该地区区豪华华住宅宅价值值下降降等。。【例7-5】：某某旧住住宅测测算其其重置置价格格为60万元，，地面面、门门窗等等破旧旧引起起的物物质折折旧为为3万元，，因户户型设设计不不好、、没有有独立立的卫卫生间间和共共用电电视天天线等等导致致的功功能折折旧为为8万元，，由于于位于于城市市衰落落区，，而引引起的的经济济折旧旧5万元。求该住住宅的折旧总总额和现值。。【解】：该旧旧住宅的折旧旧总额计算如如下：折旧总额＝3＋8＋5＝16万元该旧住宅的现现值计算如下下：现值＝重置价价格－折旧＝＝60－16＝44（万元）返回三、建筑物折折旧的求取方方法求取建筑物折折旧的方法很很多，一般可可归纳为以下下4类：（1）年限法（2）成新率法（3）市场提取法（4）分解法返回（1）年限法年限法是根据据建筑物的经济寿命、有有效经过年数数或剩余经济济寿命来求取建筑物物折旧的方法法。和年限法法有关的概念念有如下几类类：1、建筑物的寿寿命、经过年年数、剩余寿寿命建筑物的寿命命：是指建筑筑物从竣工日日期起到不堪堪使用时的年年数。经过年数分为为实际经过年年数与有效经经过年数。剩余寿命应为为剩余经济寿寿命。剩余经济寿命命＝经济寿命－有有效经过年数数2、建筑物的自自然寿命与经经济寿命建筑物的自然然寿命：是指指建筑物从竣竣工日期起到到其主要结构构件件和设备不堪堪使用时的年数。建筑物的经济济寿命：是指指建筑物从竣竣工日期起，，预期产生的收收入大于运营营费用的持续续年数。建筑物的经济寿命短于于其自然寿命命。建筑物的经经济寿命具体体来说是根据据建筑物的结结构、用途和和维修保养情情况，结合市市场状况、周周围环境、经经营收益状况况等进行的综综合判断。建筑物在其寿寿命期间如果果经过翻修、改造等，自然寿命命和经济寿命命都有可能得得到延长。（1）年限法3、建筑物的实实际经过年数数与有效经过过年数建筑物的实际际经过年数：：是指建筑物物从竣工日期起到到估价时点时的日历年数数，类似于人的实实际年龄。建筑物的有效效经过年数：：是指估价时点时的的建筑物状况况和效用所显显示的经过年年数，类似于人看上上去的年龄，或者心理年年龄、生理年年龄等。有效经过年数数可能短于，，也可能长于于实际经过年年数。当建筑筑物的维修保保养属于正常常情况时，有有效经过年数数与实际经过过年数相当；；当建筑物的的维修保养比比正常好或经经过更新改造造的，建筑物物的有效经过过年数短于实实际经过年数数，剩余经济济寿命相应延延长；当建筑筑物的维修保保养比正常差差的，有效经经过年数长于于实际经过年年数，剩余经经济寿命相应应缩短。4、建筑物的残残值及残值率率建筑物的净残残值（简称残残值）：是指指预计建筑物物达到经济寿命命，不宜继续使使用，经拆除除后可以收回回的残余价值值减去清理费费后的数额。。建筑物的净残残值率（简称称残值率）：：是指预计的的建筑物净残残值与重新购购建价格的比比率。（1）年限法5、直线法直线法是最简简单和目前应应用最普遍的的一种折旧方方法。它假设设在建筑物的的经济寿命期期间，每年的的折旧额相等等。直线法计计算折旧的公公式为：（1）年限法【例7-6】：某建筑物物的建筑面积积为200m2，单位建筑面面积的重置价价格为3500元/m2，判定其有效效经过年数为为10年，经济寿命命为30年，残值率为为5%。用直线法计计算该建筑物物的年折旧额额、折旧总额额、现值。或者：建筑物现值V＝C－Et＝700000－221666.67＝478333.33（元）这种直线折旧旧法是最简单单的折旧方法法，在实际操操作上也相当当便利，所以以被广泛采用用。但是这种种方法将每年年的折旧额设设为一个常数数，而建筑物物并不是每年年以一定比率率折旧的，所所以这与建筑筑物的折旧率率、实际折旧旧额并不一致致。返回（2）成新率法成新率法也叫叫成新折扣法法，是根据建建筑物的建成成年代、新旧旧程度等，确确定建筑物的的成新率，然然后用建筑物物的重新购建建价格直接求求取建筑物现现值的一种方方法。其计算公式为为：V＝C×q式中：V为建筑物的现现值；C为建筑物的重重新购建价格格；q为建筑物的成成新率(%)。用直线法计算算成新率公式式为：（2）成新率法【例7-7】：某15年前建成交付付使用的建筑筑物，估价人人员实地观察察判断其剩余余经济寿命为为45年，残值率为为0。计算该建筑筑物的成新率率。【解】：【例7-8】：某套住宅宅重新构建价价格为60万元，经对其其结构、装修修和设备三大大部分的具体体观察确定其其成新度为八八成，试用成成新折扣法估估算其现值。。【解】：V=c×q=60×80%=48（万元）成新率法比较较粗糙，主要要应用于初步步估价，或者者同时需要对对大量建筑物物进行估价的的时候，特别别是在大范围围内开展建筑筑物现值摸底底的调查中。。从上面的公公式中可以看看出，成新率率法是年限法法的另一种表表现方式。返回（3）市场提取法市场提取法是是利用与估价价对象具有类似折旧旧程度的可比比实例来计算估价对对象建筑物折折旧的一种方方法。其具体体步骤为：1）搜集交易实实例；2）从中选3个以上与估价价对象建筑物物类似折旧程程度的可比实实例；3）对可比实例例进行付款方方式、交易情情况等的换算算、修正及调调整；4）求取可比实实例在其成交日期的土地价值，，并计算折旧旧后价值；可比实例建筑筑物折旧后价价值＝可比实实例成交价格格－土地价值值；5）求取可比实实例在其成交交日期时的建筑物重新购购建价格，并计算折旧旧；折旧＝可比实实例建筑物重重新购建价格格－可比实例例建筑物折旧旧后价值；6）计算可比实例建筑筑物折旧率；7）计算估价对象建筑筑物折旧。估价对象建筑筑物折旧＝估估价对象建筑筑物重新购建建价格×可比实例建筑筑物折旧率注意：当可比比实例建筑物物与估价对象象建筑物不同同时，也需要要进行修正和和调整。具体体的调整方法法与市场法完完全相同。返回（4）分解法1．分解法的含义义2.物质折旧的求求取方法3．功能折旧的求求取方法4．经济折旧的求求取方法返回1．分解法的含含义分解法（breakdownmethod）是对建筑物物各类型的折折旧分别进行行分解和测算算，然后加总总来求建筑物物折旧的一种种方法。分解法一般把把建筑物的折折旧分解为物质折旧、功功能折旧和经经济折旧，再根据各自自的具体情况况，分别采用用适当的方法法来测算各自自的折旧额，，最后把上述述三种折旧额额相加求取建建筑物的折旧旧总额。2.物质折旧的求求取方法物质折旧分解解为可修复项目和不可修复项目目两大类。对于可修复的的项目，可直直接估算其在在估价时点时时的修复费用用，并以此作作为折旧额。。对于不可修复复的项目，根根据估价时点点时的剩余使使用寿命是否否短于整体建建筑物的剩余余经济寿命，，又将其分解解为短寿命项目和和长寿命项目目。短寿命项目目是剩余使用用寿命短于整整体建筑物剩剩余经济寿命命的部件、设设备、设施等等，这些项目目在整个建筑筑物的经济寿寿命周期内迟迟早要更换，，甚至需要更更换多次；长长寿命项目与与之正好相反反。例如，建建筑物的主体体结构、基础础等部分均为为长寿命项目目；而设备、、门窗、装饰饰装修等部分分则均为短寿寿命项目。2.物质折旧的求求取方法短寿命项目分分别根据各自自的重新购建建价格、寿命命、经过年数数或者剩余寿寿命，采用年年限法计算。。长寿命项目是是合在一起，，根据建筑物重新购购建价格减去可修复项目的的修复费用和和各短寿命项项目的重新购购建价格后的的余额、建筑物的经经济寿命、有有效经过年数数或者剩余经经济寿命，采采用年限法计计算折旧额。。最后，将可修修复项目的修修复费用、短短寿命项目的的折旧、长寿寿命项目的折折旧额相加，，即为物质折折旧。【例7-9】：某建筑物物的重置价格格为180万元，经济寿寿命为50年，有效经过过年限为10年。其中，门门窗等损坏修修复费用为3万元；装修的的重置价格为为30万元，平均寿寿命为6年，经过年数数为3年；设备的重重置价格为60万元，平均寿寿命为20年，经过年数数为10年。残值率为为0。计算物质折折旧。2.物质折旧的求求取方法【例7-9】：某建筑物物的重置价格格为180万元，经济寿寿命为50年，有效经过过年限为10年。其中，门门窗等损坏修修复费用为3万元；装修的的重置价格为为30万元，平均寿寿命为6年，经过年数数为3年；设备的重重置价格为60万元，平均均寿命为20年，经过年年数为10年。残值率率为0。计算物质质折旧。返回3．功能折旧旧的求取方方法（1）功能缺乏乏引起的折折旧A．可修复的的功能缺乏乏引起的折折旧计算过过程1）估算在估估价对象建建筑物上增增加该功能能的必须费费用；2）估算如果果在建筑物物建造时就就具有该功功能，所必必须的费用用；3）计算1）与2）的差值，，即为折旧旧额。B．不可修复复的功能缺缺乏引起的的折旧计算算过程1）采用“租租金损失资资本化法””，计算缺缺乏该功能能导致未来来每年损失失租金的现现值之和；；2）估算如果果在建筑物物建造时就就具有该功功能，所必必须的费用用；3）计算1）与2）的差值，，即为折旧旧额。3．功能折旧旧的求取方方法（2）功能落后后引起的折折旧与可修复的的功能缺乏乏引起的折折旧相比，，可修复的功功能落后引起的折旧旧多了落后后功能尚未未折旧的价价格，少了了落后功能能的净残值值，多了落落后功能的的服务期没没满而提前前报废的损损失。功能落后引引起的折旧旧额＝落后功能能项目的重重置价格－－落后功能能项目已提提折旧＋拆拆除该功能能项目的必必须费用－－落后功能能项目的残残值＋更换换功能项目目必须的费费用－在建建筑物建造造时就具有有该功能所所必须的费费用。对于不可修复的的功能落后后引起的折旧旧，其折旧旧额是在可可修复的功功能落后引引起折旧额额的计算中中，将单独独增加先进进功能费用用替换为利利用“收益益损失资本本化法”求求取的功能能落后导致致的未来每年租租金损失的的现值之和。（3）功能过剩剩一般是不不可修复的的1）使用重置置成本法时时：扣除功能过过剩引起的的折旧后的的成本＝重重置成本－－超额持有有成本2）使用重建建成本法时时：扣除功能过过剩引起的的折旧后的的成本＝重重建成本－－（无效成成本＋超额额持有的成成本）3．功能折旧旧的求取方方法（4）能折旧计计算公式功能折旧额额＝功能缺缺乏引起的的折旧＋功功能落后引引起的折旧旧＋功能过过剩引起的的折旧【例7-10】：某幢应应有空调而而没有空调调的写字楼楼，重置价价格为1000万元，现在在如果增加加空调需要要80万元，而如如果现在建建造写字楼楼时随同安安装空调却却只需要60万元。请计计算该写字字楼因为没没有空调引引起的折旧旧和扣除没没有空调引引起折旧后后的现值。。【解】：（（1）楼没有空空调引起的的功能缺乏乏折旧额=80－60=20（万元）（2）字楼的现现值=1000－20=980（万元）3．功能折旧旧的求取方方法【例7-11】：某幢旧旧写字楼的的空调已经经落后，如如果将该空空调更换为为功能先进进的新空调调，需要拆拆除费用4万元，预计计可收回的的残值为6万元，安装装新的空调调需要100万元，比建建造同类写写字楼时随随同安装空空调要多花花费20万元。估计计该旧的写写字楼重建建价格为2000万元，该旧旧空调的重重置价格为为40万元，已提提折旧30万元。试计计算该写字字楼因空调调落后引起起的折旧以以及扣除空空调落后引引起的折旧旧后的现值值。【解】：（（1）空调落后后引起的功功能折旧=40－30+4－6+20=28（万元）（2）该写字楼楼的现值=2000－28=1972（万元）3．功能折旧旧的求取方方法【例7-12】：某房地地产的重置置价格为1800万元，在建建造期间空空调系统因因为功率过过大较正常常情况下多多投入了200万元，投入入使用后每每年要多消消耗电费0.8万元。如果果该空调系系统使用寿寿命为15年，估价对对象的房地地产报酬率率为12%。试计算该该房地产因因为空调系系统功率过过大引起的的功能过剩剩折旧额以以及该房地地产扣除折折旧后的现现值。返回4．经济折旧旧的求取方方法经济折旧一一般是不可可修复的，但可能是是暂时的，，如果周围围环境发生生了改变，，可能经济济折旧就不不存在了。。一般采用租金损失资资本化法求求取未来每每年的租金金损失的现现值之和作为经济折折旧额。功能过剩造造成的损失失是功能折折旧，而经经济折旧中中由于外部部的改善带带来的价值值提升，则则属于房地地产价值的的升值。返回四、土地使使用期限对对建筑物经经济寿命的的影响在我国建设设用地使用用权下，土土地的使用用期限和建建筑物的经经济寿命有有可能不是是同时结束束的，因此此，在求取取建筑物折折旧时应注注意土地使使用期限对对建筑物经经济寿命的的影响。两两者的时间间关系有如如下3种：（1）建筑物经济济寿命早于于土地使用用期限而结结束的，应按照照建筑物经经济寿命计计算建筑物物的折旧。。（2）建筑物经经济寿命晚晚于土地使使用期限而而结束的，，分为两种种情况：1）出让合同同约定土地地出让期限限届满需要要无偿收回国有建设用用地使用权权时，根据据收回时建建筑物的残残余价值给给予土地使使用者相应补偿，此时应按按照建筑物物经济寿命命计算建筑筑物折旧。。2）出让合同同约定土地地出让期限限届满需要要无偿收回回国有建设设用地使用用权时，对对收回的建建筑物不予补偿，此时，应应按照建筑筑物经济寿寿命减去其其晚于土地地使用期限限的那部分分寿命后的的寿命计算算建筑物折折旧。（3）建筑物经经济寿命与与土地使用用期限同时时结束。返回第四节成本法应用用举例【例7-13】：某市经经济技术开开发区内有有一块土地地面积为15000m

2，该地块的的土地征地地费用（含含安置、拆拆迁、青苗苗补偿费和和耕地占用用税）为每每亩10万元，土地地开发费为为每平方公公里2亿元，土地地开发周期期为两年，，第一年投投入资金占占总开发费费用的35%，管理费用用为土地取取得成本和和开发成本本的3%，销售费用用和销售税税费分别为为可转让土土地价值的的2%和5%，且销售费费用与销售售同时发生生，直接成成本利润率率为10%，银行贷款款年利率为为6%，试评估该该土地的价价值。【例7-14】：某建筑筑物为钢筋筋砼结构，，经济寿命命为50年，有效经经过年数为为8年。经调查查测算，现现在重新建建造全新状状态的该建建筑物的建建造成本为为800万元（建设设期为2年，假定第第一年投入入建造成本本的60％，第2年投入40%,均为均匀投投入），管管理费用为为建造成本本的3%,年利息率为为6％，销售税税费为50万元，开发发利润为120万元。又知知道其中该该建筑物的的墙、地面面等损坏的的修复费用用为18万元；装修修的重置价价格为200万元，平均均寿命为5年，已使用用2年；设备的的重置价格格为110万元，平均均寿命为10年，已使用用8年。假设残残值率均为为零，试计计算该建筑筑物的折旧旧总额及现现值。【例7-15】：某公公司于2005年3月1日在某城市市水源地附附近取得一一宗士地使使用权，建建设休闲度度假村。该该项目总用用地面积10000平米，土地地使用期限限40年，建筑总总面积为20000平米，并于于2007年9月1日完成，该该公司申请请竣工验收收。根据环环保政策要要求，环保保管理部门门在竣工验验收时要求求该公司必必须对项目目的排污系系统进行改改造。请根根据下列资资料采用成成本法评估估该项目于于2007年9月1目的正常市市场价格。。（1）假设在估估价时点重重新取得该该项目建设设用地，土土地取得费费用为1000元每平米。。新建一个个与上述项项目相同功功能且符合合环保要求求的项目开开发成本为为2500元每平米，，销售费用用为200万元，管理理费用为开开发成本的的3％，开发建建设期为2.5年，开发成成本、管理理费用、销销售费用在在第一年投投入30％，第二年年投入50％，最后半半年投入20％，各年内内均匀投入入，贷款年年利率为7.02％，销售税税金及附加加为售价的的5.53％，投资利利润率为12％。（2）经分析，，新建符合合环保要求求的排污系系统设备购购置费和安安装工程费费分别为400万元和60万元，而已已建成项目目中排污系系统设备购购置费和安安装工程费费分别为200万元和40万元。对原原项目排污污系统进行行改造，发发生抵除费费用30万元，拆除除后的排污污系统设备备可回收90万元（3）原项目预预计于2008年1月1日正正常常营营业业，，当当年年可可获获得得净净收收益益500万元元。。由由于于排排污污系系统统改改造造，，项项目目营营业业开开始始时时间间将将推推迟迟到到2009年1月1日，，为为获获得得与与2008年1月1且开开始始营营业业时时可可获获得得的的相相同同的的年年净净收收益益，，该该公公司司当当年年需需额额外外支支付付运运营营费费用用100万元元，，之之后后将将保保持持预预计计的的盈盈利利水水平平。。（4）该该类类度度假假村村项项目目的的报报酬酬率率为为8％。。返回回本章章习习题题一、、单项项选选择择题题二、、多项项选选择择题题三、、判断断题题四、、计算算题题返回回一、、单单项项选选择择题题1．下下列列关关于于建建筑筑物物寿寿命命和和经经过过年年数数的的说说法法中中，，正正确确的的是是（（）。。A建筑筑物物的的经经济济寿寿命命短短于于自自然然寿寿命命，，有有效效经经过过年年数数也也短短于于实实际际经经过过年年数数B建筑筑物物的的经经济济寿寿命命长长于于自自然然寿寿命命，，有有效效经经过过年年数数也也可可能能长长于于实实际际经经过过年年数数C建筑筑物物的的经经济济寿寿命命与与自自然然寿寿命命相相等等，，有有效效经经过过年年数数与与实实际际经经过过年年数数也也相相等等D建筑筑物物的的经经济济寿寿命命短短于于自自然然寿寿命命，，有有效效经经过过年年数数可可能能短短于于也也可可能能长长于于实实际际经经过过年年数数2．某某商商业业房房地地产产，，在在取取得得40年土土地地使使用用权权的的当当年年开开始始建建造造，，建建造造期期3年，，建建筑筑物物经经济济寿寿命命60年，，则则该该商商业业房房地地产产的的折折旧旧年年限限是是（（）年年。。A．37B．40C．60D．633．因因技技术术革革新新、、设设计计优优化化等等导导致致建建筑筑物物变变得得落落伍伍陈陈旧旧而而引引起起的的减减价价，，属属于于A．自自然然折折旧旧B．物物质质折折旧旧C．功功能能折折旧旧D．经经济济折折旧旧4．通通常常房房地地产产开开发发投投资资利利润润率率的的计计算算基基数数为为（（）。。A．土土地地取取得得成成本本+开发发成成本本B．土土地地取取得得成成本本+开发发成成本本+管理理费费用用C．土土地地取取得得成成本本+开发发成成本本+管理理费费用用+销售售费费用用D．开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值一、、单单项项选选择择题题5．某某栋栋应应用用中中央央空空调调而而没没有有中中央央空空调调的的写写字字楼楼，，重重建建价价格格3000万元元，，现现增增设设中中央央空空调调的的成成本本是是280万元元，，假假设设现现在在建建写写字字楼楼时时一一同同安安装装中中央央空空调调只只需需200万元元。。则则该该写写字字楼楼因因没没有有中中央央空空调调而而引引起起的的折折旧旧后后的的价价值值为为（（））万万元元。。A．2720B．2800C．2920D．30006．某某建建筑筑物物实实际际经经过过年年数数为为10年，，经经估估价价人人员员现现场场观观察察该该建建筑筑物物剩剩余余经经济济寿寿命命为为46年，，该建建筑筑物物经经济济寿寿命命为为50年，，残残值值率率为为2%，用用直直线线法法计计算算该该建建筑筑物物的的成成新新率率为为（（）。。A．80%B．82%C．83%D．92%7．某某综综合合办办公公楼楼建建设设期期为为3年，有有效经经过年年数为为10年，现现补办办了土土地使使用权权出让让手续续，土地使使用权权出让让年限限为50年，建建筑物物剩余余经济济寿命命为35年，则则计算算该建建筑物物折旧旧的经经济寿命应应为（（）。A．35年B．45年C．48年D．50年一、单单项选选择题题8．某建建筑物物的建建筑面面积为为200m2，有效效经过过年数数为12年，重重置价价格为为800元/m2，建筑物物经济济寿命命为40年，残残值率率为2%，则运运用直直线法法计算算建筑筑物的的现值值为（（）。A．10.2万元B．11.0万元C．11.3万元D．11.5万元9．某房房地产产的土土地取取得成成本为为1000万元，，开发发成本本为3000万元，，管理理费用用为200万元，，销售费费用为为300万元，，开发发利润润为500万元，，则该该房地地产的的投资资利润润率为为（）。A．10.0%B．11.1%C．11.9%D．12.5%10．有特特殊保保护价价值的的建筑筑物运运用成成本法法估价价时，，采用用（）为好好。A．重建建成本本B．重置置成本本C．完全全成本本D．重新新购建建价格格一、单单项选选择题题11．某房房地产产的重重建价价格为为2000万元，，已知知在建建造期期间中中央空空调系系统因因功率率大较较正常常情况况多投投入150万元，，投入入使用用后每每年多多耗电电费0．8万元。。假定定该空空调系系统使使用寿寿命为为15年，估估价对对象房房地产产的报报酬率率为12%，则该该房地地产扣扣除该该项功功能折折旧后后的价价值为为（））万万元。。A．1838．00B．1844．55C．1845．87D．1850．0012．在求求取建建筑物物的重重新购购建价价格的的具体体方法法中，，（））最最为详详细、、准确确。A．单位位比较较法B．分部部分项项法C．工料料测量量法D．指数数调整整法13．某住住宅小小区附附近兴兴建了了一座座化工工厂，，该居居住小小区的的房地地产价价值下下降，，这种种折旧旧属于于（））。。A．物质质折旧旧B．功能能折旧旧C．经济济折旧旧D．设备备折旧旧14．成成本法法中一一般不不计息息的项项目是是（））A．管理理费用用B．销售售费用用C．开发发成本本D．销售售税费费15．重置置价格格的出出现是是技术术进步步的必必然结结果，，也是是“替替代原原理””的体体现。。因此此，重重置价价格通通常（（））重建建价格格。A.低于B.等于C.高于D.高于或或等于于返回二、多多项选选择题题1．建筑筑物的的物质质折旧旧包括括（））A．功能能衰退退B．正常常使用用的磨磨损C．环境境恶化化D．意外外的破破坏损损毁E．外部部折旧旧2．建筑筑物的的重新新构建建价格格是()的价格格A．扣除除折旧旧后B．估价价时点点时C．客观观D．建筑筑物全全新状状态E．扣除除必要要支出出3．下列列关于于估价价上的的建筑筑物折折旧的的说法法中，，正确确的有有（）。A．估价价上的的折旧旧与会会计上上的折折旧有有本质质区别别B．建筑筑物的的折旧旧就是是建筑筑物的的原始始建造造价格格与账账面价价值的的差额额C．建筑筑物的的折旧旧就是是各种种原因因所造造成的的价值值损失失D．建筑筑物的的折旧旧就是是建筑筑物在在估价价时点点时的的重新新购建建价格格与市市场价价值之之间的的差额额E．建筑筑物的的折旧旧包括括物质质折旧旧、功功能折折旧和和经济济折旧旧二、多多项选选择题题4．成本本法中中的““开发发利润润”是是指（（）。A．开发发商所所期望望获得得的利利润B．开发发商所所能获获得的的最终终利润润C．开发发商所所能获获得的的平均均利润润D．开发发商所所能获获得的的税后后利润润E．开发发商所所能获获得的的税前前利润润5．成本本法特特别适适用于于那些些既有有收益益又很很少发发生交交易的的房地地产估估价，，这类类房地地产主主要包包括（（））A．图书书馆B．钢铁铁厂C．空置置的写写字楼楼D．单纯纯的建建筑物物E．加油油站6．功能能折旧旧是指指建筑筑物在在功能能上的的相对对缺乏乏，落落后或或者过过剩所所造成成的建建筑物物价值值的损损失。。造成建建筑物物功能能折旧旧的主主要原原因有有（）等。。A．意外外破坏坏的损损毁B．市场场供给给过量量C．建筑筑设计计的缺缺陷D．人们消消费观念念的改变变E．周围环环境条件件恶化二、多项项选择题题7．根据求求取建筑筑物重新新购建价价格中的的建筑安安装工程程费的方方法来区区分，求求取建筑筑物重新新购建价价格的方方法有（（）。。A．单位比比较法B．市场提提取法C．分解法法D．工料测测量法E．分部分分项法8．求取建建筑物折折旧的方方法主要要有（））。A．年限法法B．市场提提取法C．分部分分项法D．分解法法E．指数调调整法返回三、判断断题1．如果