房地产开发企业所得税案

.（.....）专业提供企管培训资料2房地产开发企业

少列收入虚增成本偷逃企业所得税案

3第一部分一、案例编写人winwind二、编写目的

通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。三、关键词企业所得税少计收入虚假发票虚增成本多列期间费用

4偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金.（.....）专业提供企管培训资料5偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.虚列建安成本5.虚列材料成本6.虚列拆迁成本6偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混淆成本对象.（.....）专业提供企管培训资料7偷税手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费5种检查方法检查方法1.案头报表分析2.账目检查3.全面外调4.信息系统应用5.实地核查8.（.....）专业提供企管培训资料9第一部分四、基本概念（一）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。10第一部分（二）楼面地价

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。11第一部分(三)甲方供供材在建筑工程合合同条款中，，房地产公司司被称作甲方方，建筑公司司称作乙方。。习惯上，对对于合同条款款规定主要材材料由房地产产公司采购的的方式，称作作甲方供材。。.（.....）专业提供供企管培训资资料12第二部分案件来源一纳税人基本情况二案件查处情况三定性处理及依据四13一、案件来源源专项检查14二、纳税人基基本情况工商注册、税税务登记情况况（一）企业经营情况况（二）.（.....）专业提供供企管培训资资料15（一）工商注注册、税务登登记情况金海岸房地产产开发有限公公司（以下简简称金海岸公公司），成立立于2003年10月。。工商登记类类型：内资有限责任任公司；企业所得税税主管税务机机关：国税部部门。该企业业成立三年以以来，共取得得销售收入和和预售收入35685.13万元，，缴纳企业所所得税47.48万元，，营业税金及及附加2337.38万万元。该地地区预售阶段段适用预计计计税毛利率15％16（二）企业经经营情况该公司2003年以186.48万万元每亩的价价格在市中心心取得拍卖地地块85.8亩，开发了了两个项目：：都市花园一一期、都市花花园二期，规规划建筑面积积20万平方方米。其中都都市花园一期期建筑面积10万平方米米，于2006年竣竣工；都市花园二二期建筑面积积10万平方方米，尚未竣竣工。2004年实现预预售收入9863.90万元，2005年实现现预售收入10821.23万元，，2006年年实现一期现现房销售收入入12000万元，二期期预售收入3000万元元。.（.....）专业提供供企管培训资资料17（二）企业经经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2006年竣工取得拍卖地块块85.8亩开发了两个项项目

都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工18三、案件查处处情况案头分析准备备（一）稽查实施（二）查补税款计算算（三）19（一）案头分分析准备检查人员在入入户前，首先先调阅了该企企业的企业所所得税纳税申申报表及资产产负债表、利利润表。对报报表进行了认认真全面的分分析，然后微微服私访，深深入到项目售售楼部进行调调查，对楼盘盘销售情况有有了一个全面面的了解。发发现该企业成本明显偏高高，毛利率明显偏偏低，销售收入同同售楼部了解解情况不一致致。.（.....）专业提供供企管培训资资料20纳税申报情况况（一）案头分析准备备项目/年度200420052006销售收入0032685.13预售收入9863.9010821.233000计税成本OO30397.17期间费用总计814.99788.7470.76利息支出582.34582.340业务招待费13512020.76其他期间费用97.6586.4050主营业务税金及附加646.09708.79982.5应纳税所得额327.5125.65-1418.07应纳所得税款6.1141.470已纳所得税款6.1141.47021（一）案头分分析准备申报表比率分析1财务费用分析析2业务招待费分析3.（.....）专业提供供企管培训资资料22可能存在虚增成本或者少计收入问题

1.申报表比比率分析（完完工项目）缴纳所得税款47.57万元所得税贡献率为0.13%<3%毛利率为7%<20%收入32685.13万元232.财务费用用分析该企业2004、2005年利息支支出在财务费费用中列支1164.68万元，检检查人员分析析，如此大数数额的利息支支出，很可能能是企业为开开发项目而借借入的抵押贷贷款利息。而而该企业销售售收入为零，，证明2006年以前所所有楼盘均未未完工。根据据总局税收政策策规定，从事房地产产开发业务的的纳税人为开开发房地产而而借入资金所所发生的借款款费用，在房房地产完工之之前发生的，，应计入有关关房地产的开开发成本。因因此，该企业业存在税前多多列财务费用用的嫌疑，需需要在检查中中进一步核实实取证。.（.....）专业提供供企管培训资资料243.业务招待费分分析该企业2004、2005年列支业业务招待费255万元。。根据国税发发[2006]31号文文件第八条规规定，预售阶阶段不允许扣扣除广告费用用、业务宣传传费、业务招招待费。该问问题也需要在在查账阶段，，取证核实。。（二）稽查实实施调账遇阻2007年7月18日，，xx市国税税局稽查局开开始对金海岸岸房地产开发发有限公司进进行检查，企企业接到检查查通知后，于于次日声称所所有账簿及其其它会计资料料于2007年5月财务务室失火中烧烧毁无法提供供，并出具了了当时消防部部门的火灾事事故认定书和和企业自述材材料，检查人人员对其财务务人员就此事事件做了讯问问笔录。25（二）稽查实实施被迫交出账簿簿Xx市局稽查查局业务会讨讨论认为，该该企业办公楼楼仅仅财务室室失火且烧毁毁账簿，而其其它房间未受受损失的可能能性不大，经经报市局批准准，决定参照照同地段楼盘盘销售价格，，对该企业采采取惩罚性核核定征收措施施核定税款。。在税税务务部部门门强强大大的的压压力力下下，，2007年年7月月23日日，，该该企企业业被被迫迫交交出出账账簿簿，，xx市市局局稽稽查查局局随随即即启启动动稽稽查查程程序序，，对对其其纳纳税税情情况况进进行行了了全全面面检检查查。。26.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料27（二二））稽稽查查实实施施收入检查

1成本本核核查查2期间费用审查

3281.收收入入检检查查侧面面突突破破查查出出少少计计收收入入（1）巧妙分析发发现隐瞒首首付款项（2）现场核查违违章建筑收收租金（3）.（.....）专业提提供企管培培训资料29（1）侧面突破查查出少少计收入营业费用偏偏高，针对对该企业采采取委托销销售方式的的特点，检检查人员全全面调阅了了该企业““营业费用用－佣金支支出”账簿簿支付销售佣金680.56万元按代销手续费3％推算出实际的预售收入22685.13万元该企业申报预售收入只有20685.13万元隐匿收入2000万元30（２）巧妙妙分析发发现隐瞒首首付款项该企业有按按揭贷款入入账，却未未有首付款款项收入记记录，根据据我国按揭揭贷款有关关法律规定定，这是非非常不正常常的，检查查人员分析析认为，可可能存在两两种情况：：一是可能存存在“假按按揭”二是企业可可能存在隐隐瞒首付款款项的情况况。.（.....）专业提提供企管培培训资料31（２）巧妙妙分析发发现隐瞒首首付款项经到企业合合作按揭银银行调查取取证，发现现银行保存存有企业收收取首付款款收据的复复印件，金金额合计570万元元。而企业业辩称这是是因为要替替业户办理理按揭贷款款，从而采采取的变通通措施，伪伪造了收据据，实际并并未收款。。尽管从银银行取得首首付款收据据的证据已已经比较扎扎实，为了了让企业心心服口服，，检查人员员先后联系系了３户购购房户，并并作了询问问笔录，证证实了购房房户早在2004年年就已经将将首付款项项交付给金金海岸公司司。从而对对该项少记记收入问题题取得了确确凿证据。。32（３）现场场核查违违章建筑筑收租金为了解楼盘盘建设情况况，检查人人员来到了了项目所在在地进行现现场核查，，意外的发发现，有一一座商务楼楼居然比施施工图多出出了一层。。经了解，，2006年初该楼楼层已出租租给某广告告公司作为为办公场所所，但是账账面并未体体现该部分分租金收入入。在铁证证面前，金金海岸公司司不得不承承认了将违违章建筑出出租，收取取租金400万元未未申报纳税税的违法事事实。.（.....）专业提提供企管培培训资料332.成本核核查综合评估确定检查突破点（1）地税机关协查建安发票

（2）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票

（3）拆迁办协查查出假拆迁协议

（4）不配比结转成本热力站成本全入一期

（5）34（1）综合合评估确定定检查突破破点总成本3.039亿元单位工程成本3039元（单位工程成本偏高）总地价8000万元楼面地价800元（排除异常）建安成本2.009亿单位建安成本2009元（高出预警值）拆迁补偿款2300万元（可能存在问题）甲供材料成本1.237亿元（虚增成本高危环节）建安费7731万（发票当地开具）地税机关协查建安发票（确定了多列成本）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）拆迁办协查“拆迁补偿协议”（确定伪造补偿协议）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）.（.....）专业提提供企管培培训资料35（2）地税税机关协查查建安发票票发票存在疑疑点：一是同一时时间、同一一开票人开开出的代开开发票号码码不在一个个号段上；；二是发票上上代开机关关的印章字字体、大小小、清晰程程度存在微微小差别；；三是机打发发票票面信信息的字体体、排版格格式等存在在微小差别别，有的票票面看似人人为调整过过打印格式式。经过协查，，共有19份加盖有有该局代开开发票专用用章的建筑筑安装（代代开）发票票并非该局局开具，属属假票，涉涉及金额1450.05万元元。.（.....）专业提提供企管培培训资料36（3）CTAIS““发票流向向查询”查查出假材料料发票为扩大检查查成果，检检查组对该该公司大额额支出的成成本费用项项目涉及的的发票进行行全面检查查，对发现现疑点的货货物销售发发票，借助助CTAIS系统查查询发票流流向，再对对发票流向向有问题的的发票进行行外调取证证。针对CTAIS系统“发发票流向查查询”，可可以查询全全省范围内内商品销售售发票发票票流向的功功能，检查查人员采取取了将所有有的成本项项目发票以以明细表形形式登记造造册的方式式，分别录录入CTAIS系统统进行查询询。经证实实属不符合合规定发票票列入都市市花园一期期的开发成成本1961.28万元。是否假票金金额均要调调减销售成成本？37假票金额一期直接成本(已完工)已售面积部分调减销售成本未售部分调减存货成本二期直接成本（未完工）调减二期开发成本共同成本配比原则在两个成本对象间分摊属于一期成本已售面积部分，调减销售成本未售部分调减存货成本属于二期成本调减二期开发成本.（.....）专业提提供企管培培训资料38（4）拆迁迁办协查查查出假拆迁迁协议该企业开发发成本中共共列支拆迁迁补偿费2300万万元，检查查人员核查查拆迁补偿偿协议时，，发现有多多份拆迁协协议签字，，笔迹似乎乎一致。带带着这些疑疑问，检查查人员来到到了拆迁管管理办公室室。查实了了该企业伪伪造拆迁协协议25份份，经过分分摊计算，，都市花园园一期涉及及虚列开发发成本701.11万元。39（5）不配配比结转成成本热力站站成本全入入一期房地产企业业的成本核核算方法非非常复杂，，既然该企企业在成本本归集方面面做了不少少手脚，会会不会在计计算方法上上也作文章章呢？带着着这些疑问问，检查人人员不辞辛辛苦，对该该企业的成成本结算进进行了重新新核实，发发现属于全全体业主所所有的热力力站已经于于2006年完工，，其成本全全部记入都都市花园一一期项目。。.（.....）专业提提供企管培培训资料40（5）不配配比结转成成本热力站站成本全入入一期根据国税发发[2006]31号文件对对于计税成成本的规定定，其发生生的1000万元配配套设施成成本，应当当按照配比比原则分摊摊，该企业业都市花园园一期、都都市花园二二期建筑面面积均为10万平方方米，一期期应分摊开开发成本500万元元，企业多多列开发成成本500万元。鉴于一期开开发产品均均已售出，，该企业多多列销售成成本500万元。413.期间费费用审查未完工开发发产品多列列利息支出出（1）多列业务招招待费（2）.（.....）专业提提供企管培培训资料42（1）未完完工开发产产品多列利利息支出根据案头分分析阶段发发现的疑点点，经过调调查取证，，证实该企企业2004年初取取得了两年年期开发项项目贷款9000万万元，2004年和和2005年共多列列支“财务务费用－利利息出”1164.68万元元。43（1）未完完工开发产产品多列利利息支出根据《企业所得税税税前扣除除办法》（国税发[2000]84号号文）第三三十五条规规定，从事事房地产开开发业务的的纳税人为为开发房地地产而借入入资金所发发生的借款款费用，在在房地产完完工之前发发生的，应应计入有关关房地产的的开发成本本该企业2004年年、2005年所有有楼盘均未未完工，因因此其利息息支出不应应当记入““财务费用用”在税前前直接列支支，而应当当列入开发发成本，都都市花园一一期两年共共应摊入利利息资本化化支出582.34万元。.（.....）专业提提供企管培培训资料44（2）多列列业务招待待费根据案头分分析阶段发发现的疑点点，检查人人员对预售售阶段列支支业务招待待费的问题题，进行了了调查取证证，证实该该企业在预预售阶段列列支广告费费、业务招招待费共计计255万万元，应调调增应纳税税所得额255万元元。45（三）查补税款计计算由于该企业业在收入、、成本、费费用三个所所得税要素素中均存在在问题，检检查人员采采取了重新新计算应纳纳税所得额额比对的方方法，计算算查补税款款。通过计算，，金海岸公公司共应补补缴企业所所得税2246.36万元，，其中2004年涉涉及企业所所得税款264.61万元，，2005年涉及企企业所得税税款275.55万万元，2006年涉涉及企业所所得税款1706.21万元元。检查结结果已经通通报地税机机关，计算税款的的时候已经经考虑扣除除了营业税税金及附加加。46项目年度200420052006检查调整情况1隐瞒收入1佣金发现10001000

2违章建筑

4003隐瞒首付

570

合计2970100015704002多列成本材料价款873.781087.5

建安费1200250.05

拆迁协议400.56300.55

不配比结转成本

500利息摊入成本

-582.34合计4030.10查补税款计算3调整后预售收入10863.9012391.2330004调整后销售收入

35655.135计税成本

30397.176期间费用97.6586.4070.767税金及附加711.56811.631008.78应纳税所得额820.35960.675170.339税率0.330.330.3310应纳税额270.72317.021706.2111已纳税额6.1141.47

12查补税额264.61275.551706.21定性处理13偷税数额27.8943.781706.2114非偷税数额236.72231.77

15税罚款13.9421.89853.1016发票罚款

117行为罚款

518查补合计278.55297.442565.31合计3141.30.（.....）专业提提供企管培培训资料47四、定性处处理及依据据查补税款及及税罚款1发票罚款2阻挠检查行行为罚款3涉税案件移移送4481.查补税款款及税罚款根据《中华人人民共和国税税收征收管理理法》第六十十三条之规定定，决定对该该单位少列收收入、虚列成成本等违法行行为涉及少缴缴企业所得税税款1777.87万元元定性为偷税税，并处偷税税数额50%的罚款计888.94万元。对该该单位在税前前多扣除财务务费用、业务务招待费行为为造成的少缴缴企业所得税税款468.50万元不不定性为偷税税。以上共应应补缴所得税税款2246.36万元元，罚款827.26万万元，合计3135.30万元。.（.....）专业提供供企管培训资资料491.查补税款款及税罚款根据《中华人人民共和国税税收征收管理理法》第三十十二条规定，，决定对该企企业少缴税款款从税款滞纳纳之日起，按按日加征万分分之五的滞纳纳金。.（.....）专业提供供企管培训资资料502.发票罚款款根据《中华人人民共和国发发票管理办法法》第三十六六条、《中华华人民共和国国发票管理办办法实施细则则》第四十八八条之规定，，决定对该单单位取得假发发票的行为，，责令限期改改正，并处１１万元罚款。。513.阻挠检查查行为罚款根据《中华人人民共和国税税收征收管理理法》第七十十条之规定，，对该企业伪伪称烧账抗拒拒检查的行为为，处５万元元罚款。.（.....）专业提供供企管培训资资料524.涉税案件件移送经计算，金海海岸公司偷税税数额三年来来均超过1万万元，且偷税税比例达到应应缴税金10%以上比例例，根据《中中华人民共和和国刑法》第第二百零一条条、最高人民民检察院、公公安部《关于于经济犯罪案案件追诉标准准的规定》第第四十九条之之规定及《行行政执法机关关移送涉嫌犯犯罪案件的规规定》第三条条之规定，XX市国税局局稽查局已经经将该案移送送公安机关查查处。53第三部分有关法律、法法规和适用性性分析一税务稽查手段和方法归纳

二企业所得税检查难点分析

三.（.....）专业提供供企管培训资资料54一、有关法律律、法规和适适用性分析一事不二罚，，是指对行为为人的同一个个违法行为，，不得以同一一事实和同