房地产发展趋势及信贷政策

12012年银行对房地产信贷的配套意愿和风险评估交通银行金融研究中心周昆平2012.2货币信贷：政策稳中偏松，信贷适度增加一银行对房地产的信贷配套政策三房地产业：房价合理回归，政策稍有松动二

2012年房地产风险及防范与管理四货币信贷：政策稳中偏松，信贷适度增加一42012年货币政策维持稳健，实际操作适度松动

保持基本稳定的可能性较大，不排除若发生严重的外部冲击、利率小幅下调1次的可能。基准利率适时适度下调。准备金率可能下调2-4次，每次0.5个百分点。存款准备金率货币政策稳中偏松，注重灵活性、前瞻性和针对性总体基调灵活开展公开市场操作，基本维持市场流动性相对宽松局面。公开市场操作5存贷款基准利率保持基本稳定的可能性较大

2011年贷款利率上浮占比不断扩大

综合考虑经济增长有所放缓、当前利率水平已属中性略高、物价涨幅逐步回落、加息将进一步提升小企业融资成本且不利于房地产市场平稳运行和地方政府债务风险的化解，2012年已不存在进一步加息必要性。基准利率下调的可能性不大。中长期通胀压力依然不容忽视，下调显然不利于通胀预期的管理。我国经济增速趋向平稳，“硬着陆”基本无忧，在目前利率水平本就不高的情况下，尚无必要通过下调利率来刺激经济增长。6存款准备金率将适时适度下调

外汇占款与基础货币运行较为同步综合考虑资本流入状况和银行体系流动性情况等因素，2012年存款准备金率将下调2-4次，每次0.5个百分点。假设2012年M2增速目标为16％（历史常态水平），则要求货币乘数增长7％，进而需要准备金率下降约1.8个百分点。2-4次下调、每次0.5个百分点的预测基本符合这一测算。72012年信贷投放规模扩大但余额增速略有回落

一是经济保持平稳增长，信贷需求依然不低二是政策松动条件下，银行信贷供给能力有所增强三是信贷增量与固定资产投资增长较为匹配四是新增贷款在社会融资总规模中的比重有所上升

五是新增对公中长期贷款规模有望扩大，居民户贷款持续较低预计全年新增贷款8-8.5万亿，余额同比增长14.5-15.5％政策适度松动，银行信贷供给能力有所增强

法定存款准备金率下降有利于信贷扩张

2012年，为保证经济平稳增长并加大对特定领域的支持，政府会鼓励银行适度加快信贷投放步伐。但稳健货币政策下信贷投放显著放松的可能性也不大。为缓解银行体系流动性压力，保持流动性合理适度，2012年准备金率会有一定程度的下调，这有利于银行扩大信贷投放。8信贷增量与固定资产投资增长较为匹配

人民币贷款余额与固定资产投资增速同步变化在正常年份里（剔除掉诸如2009年这样的异常年份），固定资产投资与信贷余额增速的比值平均在0.7左右，即投资增速每增长1％，需要贷款增长0.7％。但在政策偏宽松、信贷增长较快时期，该比值会在平均值以上，反之则在平均值之下。2012年，该比值预计可能在0.7-0.75之间，再按照2012年投资增速为21％的假设，则要求信贷余额增长14.7-15.8％。9新增贷款在社会融资总规模中的比重有所上升

2012年，受政策微调的影响，新增贷款规模扩大，加上鼓励发展股票和债券融资，社会融资总规模从2011年的12万亿扩大到13-14万亿。同时因加强规范监管，2012年信托贷款、委托贷款、承兑汇票等融资难有明显扩大，银行贷款占整个社会融资总量的比重将小幅上升，达到60-62％。10112012货货币币供供应应增增速速有有所所回回升升预计计M2和M1同比比分分别别增增长长14-15％和和12-14％左左右右

信贷投放适当增加有利于货币供应扩张，外汇占款增速放缓限制货币增长理财产品发行趋稳和货币乘数回升促进货币供应增长预计计2012年新新增增外外汇汇占占款款将将从从2011年的的3.2万亿亿左左右右显显著著下下降降到到2万亿亿左左右右，，月月均均1600多亿亿元元，，这这一一增增速速与与金金融融危危机机后后的的2008年四四季季度度到到2009年上上半半年年这这段段时时期期相相当当。。2012年，，理理财财产产品品市市场场将将进进入入平平稳稳、、健健康康运运行行的的轨轨道道，，难难以以再再现现2011年爆爆发发式式增增长长的的局局面面；；加加之之实实际际负负利利率率缓缓解解甚甚至至消消失失，，都都有有利利于于减减少少理理财财产产品品对对存存款款的的分分流流，，促促进进存存款款和和货货币币供供应应增增长长。。2012年准准备备金金率率适适度度下下调调推推动动货货币币乘乘数数回回升升，，也也有有利利于于存存款款扩扩张张。。房地产业：房价合理回归，政策稍有松动二132012年年房房地地产产市市场场趋趋势势的的预预判判近期期房房地地产产宏宏观观调调控控仍仍将将继继续续，，房房价价下下调调可可能能性性较较大大。。房地产产宏宏观观调调控控已已逾逾时时1年半半，，限限购购、、限限贷贷、、房房地地产产税税试试点点、、土土地地等等政政策策延延续续同同时时，，国国务务院院连连续续强强调调““房房地地产产宏宏观观调调控控坚坚定定不不移移，，将将房房价价降降至至合合理理水水平平上上””。。从从供供给给看看，，目目前前库库存存量量已已增增至至历历史史高高点点，，进进入入1至1年半的去库库存化周期期，而需求求中投机和和投资已被被限购、限限贷等政策策打压殆尽尽，自住需需求为市场场主导，市市场容量萎萎缩明显。。预期今后后一段时间间内，房地地产调控政政策仍将持持续，“以以价换量””已趋明显显，价格应有所所下调。但目前通胀胀已有所回回落，宏观观政策进一一步收紧预预期降低，，价格下调调幅度仍存存在不确定定性。中长期来看看，房地产产市场仍将将保持基本本平稳发展展。一是未来将将是中国城城镇化过程程加速的一一个阶段。。“十二五五”规划强强调，要把把符合落户户条件的农农业转移人人口逐步转转为城镇居居民转为推推进城镇化化的重要任任务。在加加快城镇化化、城市人人口迅速增增长过程中中，中国房房地产业将将承担其实实现平稳有有序合理发发展和实现现中小城镇镇的居民居居住功能的的主要任务务。二是我我国经济中中房地产花花叶对GDP的贡献仍较较高，近十十年房地产产投资占GDP的比重保持持在5.5%左右，且产产业关联较较高，带动动建筑、建建材、机械械、装潢等等50多个产业部部门，几百百种产品和和服务，近近几年GDP的9—10%的增长率中中，房地产产业及其所所带动的贡贡献率约占占2个百分点。。2012房房价过快上上涨压力趋趋缓并可能能回归合理理区间全国100个城市住宅宅价格指数数及变化情情况2012年年首月百百城住宅均均价环比下下跌，10大城市市住宅均价价首次同比比下跌。2012年，在房地地产调控政政策不会明明显松动的的背景下，，未来房地地产价格下下行趋势仍仍将持续并并逐步回归归合理区间间，不排除除部分城市市房价出现现较大幅度度回落的可可能性，但但全国整体体房价难以以明显下跌跌。152012年年房地产市市场趋势的的预判保障房的建建设是“十十二五”规规划的重中中之重，未未来保障性性住房投资资将继续高高速增长。。从2008年“131号文”以后后，保障房房安居工程程住房建设设规模就以以每年倍增增的速度扩扩大。根据住建部部数据，2011年1至9月，全国城城镇保障性性安居工程程的建设进进展为“实实物开工986万套，开工工率达98%”。如果按每每套保障房房50平米计算，，则2011年开工建设设1000万套保障房房，累计面面积约为5亿平方米。。相当于2010年全国住房房销量10.43亿平方米的的一半，将将成为“十十二五”期期间解决住住房供需矛矛盾的关键键。2012年将延续保保障房建设设节奏，保保障房建设设将达到600万套，投资资总额或将将达到1万亿。商业地产市市场短期增增长较快，，风险将逐逐步显现。。自2010年房地产市市场调控以以来，住宅宅的限购限限价等从紧紧政策，迫迫使部分开开发商转向向商业办公公用房开发发，或者打打擦边球，，进行商改改住开发，，短期内商商业地产成成交量、开开发量增长长较快。商商业综合体体、写字楼楼等商业地地产投资回回收期长，，对经营敏敏感性强，，在全球经经济徘回不不前，欧债债危机和中中东局势再再度升级，，国内消费费动力不足足背景下，，未来市场场仍存在较较大不确定定性。去库存将为为房企明年年主题，行行业整体面面临整合洗洗牌。由于销售放放缓，结算算周期延长长，131家上市公司司存货合计计达到1.7万亿元，较较去年同期期增加四成成，库存周周转率同比比下降22.31%。因此未来来一阶段，，去库存，，加快资金金回流速度度将为房企企当务之急急。同时基基于销售回回款放缓、、存货积压压与负债高高企、再融融资能力受受限的双重重压力，开开发商单体体财务状况况转弱与调调控政策效效应的叠加加，因此开开发商面临临：中长期期参考融资资成本和项项目的收益益率所决定定的盈亏平平衡点进行行降价；中中长期行业业进行分化化与整合等等结构调整整，企业破破产、兼并并与收购将将成为常态态。房地产成交交量仍将维维持小幅增增长，但空空间有限房地产成交交量仍将维维持小幅增增长2012年限购、限限贷等政策策将依然实实行，因此此投机、投投资性住房房需求仍会会受到；考考虑到2012年下半年将将有部分保保障性住房房开始投入入运营，一一部分刚性性购房需求求又会被保保障性住房房体系吸收收。另一方方面，因住住房价格的的持续下行行和趋向合合理区间使使得部分购购买力又能能够得以实实现。综合合考量，预预计2012年全年房地地产成交量量仍可能小小幅上升，，但上升空空间非常有有限，与2011年规模差别别不大。开发企业资资金压力仍仍存，房地地产投资增增速继续回回落房地产投资资回落空间间较大2012货币政策基基调维持稳稳健的背景景下，货币币信贷不会会大幅度放放松，特别别是针对房房地产企业业的信贷不不会明显放放松。另一一方面，受受房地产销销售预付款款和定金日日趋减少，，开发商资资金压力较较大。因此此，2012年房地产开开发企业获获得银行信信贷改善融融资状况的的机会不大大，受资金金限制及市市场预期前前景不乐观观的影响，，未来房地地产开发投投资增速将将有较大的的回落空间间。房地产市场场走势分化化企业的分化化不同类型物物业的分化化城市的分化化中小企业面面临资金风风险，未来来行业整合合将使一批批中小开发发商退出房房地产市场场龙头企业领领先优势进进一步扩大大，行业集集中度进一一步提高。。住宅销售面面积和销售售额均会有有明显下降降；商业地产价价格将维持持稳定。但但值得注意意的是，商商业地产机机遇中也蕴蕴含风险。。商业地产产投资回报报期长、专专业能力要要求高、部部分二三线线城市潜在在供应可能能过大。住宅市场仍仍是能更快快带来现金金流、市场场空间更大大的领域。。一二线城市市仍将面临临较为严厉厉的调控政政策过去几年土土地供应量量大、开工工高的二二线城市可可能面临更更大风险。。东部沿海三三四线城市市可能因经经济基础较较好迎来更更大发展空空间。房地产市场场将出现企企业、城市市及物业的的走势分化化192012年年房地产调调控政策或或有微调2012年我国房地地产调控政政策或有微微调保障房政策策调整：重心由强调调规模向运运营和管理理方面转移移，货币保保障形式将将有所增加加。调控趋于主主动：推进房产税税改革并扩扩大试点范范围，但短短期内操作作难度大，，大面积推推行可能性性仍很小。。调控持续从从紧：视具体情情况或有微微调与变通通，调控目目标也由““遏制房价价过快上涨涨”转变为为“促进房房价合理回回归”。20银行对房地产的信贷配套政策三21商业银行房房地产信贷贷策略防范风险信贷资源重重点投向符符合国家政政策，能满满足居民住住房消费合合理需求的的普通商品品房开发贷贷款，优选选运作规范范地产开发发企业。名单管理高度关注房房地产行业业风险，严严格防范合合规性风险险，有效防防范市场风风险。总量控制房地产业的的贷款增速速基本保持持全年平均均水平14.5-15.5%，实行比例例管理，其其中住宅类类房地产开开发税款余余额不会低低于房地产产行业贷款款余额的70%。

总量控制，名单管理，防范风险，提升效益

提升效益加大支持保保障性住房房的开发，，审慎发展展商业用房房开发领域域和土地储储备贷款，，注意提高高综合回报报。22房地产不同同领域业务务细分信贷贷政策分析析保障房开发发重点支持主主城区地理理位置优越越，市场定定位合理，，购房对象象明确，单单位成本不不高，配套套成熟，中中小户型占占比高、还还款资金来来源能有效效监控，且且能与个人人按揭捆绑绑运作的普普通商品住住宅项目。。住房开发优选具有较较强实力、、经营财务务状况良好好、具有政政府背景的的开发企业业，在项目目选择上优优先支持以以省、直辖辖市和计划划单列城市市、经济发发达地区政政府财力回回购的项目目。写字楼和商商业综合体体开发主要以一线线城市及部部分东部中中心城市为为主，优先先选择城市市主要商圈圈核心地带带，人流量量较大，规规划较为清清晰，招租租对象明确确的商业综综合体。土地储备对土地储备备贷款，原原则从严控控制贷款总总量，提高高准入门槛槛。贷款额额度不会超超过土地收收购、整理理和储备总总成本的70%，贷款期限限不超过2年。经营性物业业抵押鉴于房地产产行业形势势，大多数数银行将暂暂停房地产产行业客户户的经营性性物业抵押押贷款。个人首套房房贷款个人消费抵抵押贷款也也将更加审审慎，利率率可能出现现一定程度度的上浮，，对10年期以上的的房产贷款款将更加困困难。个人消费贷贷款银行对首套套房贷款给给予一定的的支持，利利率一般采采取基准利利率，对优优质客户可可能给予一一定的优惠惠。对烂尾尾楼等商品品房可能会会采取限制制措施。抵押贷款收收紧鉴于国际经经济不确定定性增加以以及国内经经济放缓，，实体经济济也将面临临一定的困困难，中小小企业2012年的经营环环境更加困困难，因此此，商业银银行对经营营性房地产产抵押将更更加审慎。。小企业抵押押贷款和个个人按揭贷贷款个人按揭抵抵押贷款的的利率还主主要看监管管政策。从从去年银监监会要求各各家商业银银行将首套套房贷款利利率由下浮浮30%，提高到下下浮15%，但由于去去年资金比比较紧张，，这一政策策基本没有有执行。今今年信贷资资源仍然有有限，实行行大幅下浮浮利率不太太可能。但但今年利率率可能会出出现下浮。。相对中小小企业而言言或者消费费信贷而言言，个人住住房信贷综综合收益比比较高，因因此，商业业银行从安安全角度出出发，愿意意从事这部部分业务，，但利率难难见下浮。。利率不太太可能大大幅下浮浮信贷额度度未见宽宽松尽管今年年央行采采取的政政策基调调是逐步步放松，，但是放放松的步步伐是亦亦步亦趋趋，比较较审慎。。今年的的信贷新新增规模模8—8.5%，比去年年略多，，但是，，其在社社会融资资总额的的比较进进一步提提高，多多个人按按揭贷款款的信贷贷余额未未见宽松松。另一一方面，，今年以以来，银银行业资资金来源源一直比比较紧张张，央行行也在年年前通过过逆回购购缓解资资金紧张张局面，，19号又通过过降低存存款准备备金释放放流动性性。银监监会也对对商业银银行实行行比较严严格的存存贷比考考核，商商业银行行既有信信贷总额额控制，，又有存存贷比的的控制，，在货币币政策未未见宽松松的前提提下，商商业银行行很难有有比较宽宽裕的资资金投向向市场。。个人按揭揭贷款的的额度和和利率25

2012年房地产风险以及防范与管理四房地产价价格大幅幅波动风风险2011年一线城城市房屋屋销售价价格环比比指数持持续下行行，全国国商品房房平均销销售价格格环比多多在100以下虽然2011年房地产产价格的的波动幅幅度仍然然较小，，但2012年不排除除随着调调控政策策的深入入和资本本阶段性性的迅速速流出，，国内房房地产价价格整体体或局部部出现大大幅下降降的可能能性。房地产价价格大幅幅波动风风险房地产是是中国经经济的支支柱行业业之一，，目前缺缺乏其他他的增长长点、外外部需求求也日趋趋疲弱，，一旦房房地产市市场，中中国经济济可能会会受到比比较大的的负面冲冲击目前，国国内银行行业与房房地产相相关贷款款（包括括开发贷贷与按揭揭贷）占占中国银银行系统统总贷款款额的20%左右，而而通过抵抵押贷款款等方式式，银行行持有的的与房地地产相关关的资产产更多。。虽然大大多银行行的压力力测试表表明可以以承受国国内房价价下降30%左右，但但倘若房房价真的的出现如如此大的的跌幅，，中国经经济将出出现比较较大的问问题，届届时国内内银行业业也将面面临前所所未有的的压力由于于地地方方政政府府收收入入很很大大程程度度上上依依赖赖土土地地出出让让金金，，而而地地方方政政府府融融资资平平台台的的许许多多债债务务也也是是通通过过土土地地抵抵押押而而来来，，土土地地销销售售收收入入的的降降低低可可能能引引发发对对债债务务可可持持续续性性的的担担心心。。由由于于目目前前对对地地方方政政府府融融资资平平台台现