房地产报告XXXX年上海秋季房展会报告

2011年上海秋季房展会直击——Codeofthisreport1房展会概况一、背景综述二、基本信息三、整体特点房展会分析一、楼盘区域分布二、面积与价格分析三、物业类型四、成交分析五、客户分析六、个案分析房展会小结一、小结二、中原观点目录Codeofthisreport1PART1房展会概况Codeofthisreport1展会概述一、背景综述关键词：

限购央行加息保障性住房全国限购，金融形式依旧严峻，从4·17“国十条”到“9·29”新政，市场对房地产调控的力度与决心发生了一个质的转变。开发商在经历了长期低迷的楼市，在传统楼市旺季“金九银十”过半时颓然依旧。十一房展会的到来无疑成为诸多房企眼前的一根救命稻草，皆欲攀之。

下面来对政策来做个初步的回顾：Codeofthisreport1展会概述二、基本信息展览日期：2011年10月3日—10月6日展览地点：上海展览中心主办单位：上海展览中心展览面积：30,000平方米展商数：250多家此次房展会是2011年沪上最后一次大型的房展会，共吸纳了150多家开发商250余个项目参展，数量均为年度之最，其中，江浙沪地带总计约130余个项目参展，上海本地项目共有87个，占比65%。更是吸引了万科、保利、新城等不少知名品牌开发商前来参展。在房展会的四天时间内，接待参观市民超13万人次。虽然参观人气高，但购房者观望气氛依然浓厚，展会现场成交低迷。

另据统计，亮相这一2011年沪上最后一次大型房展会的楼盘，多数为针对刚需群体的公寓产品。Codeofthisreport1展会概述二、基本信息参展楼盘Codeofthisreport1展会概述二、基本信息本次房展会人流量达到13万，比今年五一房展会有所上升，但比同期的2010年秋季房展会少了1万人。%。。Codeofthisreport1展会概述三、整体特点特点一：参展楼盘创历史新高——参展的项目达到250个2010年秋季房展会2010年第28届房展会2011年上海之春房展会2011年上海假日楼市2011第29届上海房展会2011上海秋季房展会据统计，此次“十一”房展会的参展项目为250个，相比今年“五一”房展会上升了40%。究其原因主要有以下几方面：1、“金九”已暗淡无光，楼市行情扑所迷离，市场恐慌加剧，开发商急需抢占市场，积累更多的意向客户；2、在限购的持续影响下，楼市面临更大压力，开发商急需为年底的回笼资金做好准备,并借“金九银十”的势头，抓紧出货。%。Codeofthisreport1展会概述三、整体特点特点二：刚需项目是绝对主力——低价项目跑量以回笼资金在本次房展会上，针对刚需群体的公寓产品，要大于针对高端以及投资客的产品。作为行业龙头，万科更是推出了1.5亿元的青年置业基金，主要面向在沪中青年置业群体。从上面的统计可以看出，面积在100平米以下的住宅占总量的59%，25000元/平米以下的占63%。说明在现在这个市场环境下，开发商主要针对是在沪中青年置业群体，推出刚需房。以价换量，为回笼资金做准备。Codeofthisreport1展会概述三、整体特点特点三：优惠折扣项目幅度弱于预期——很多企业选择低调促销此次“十一”房展折扣的幅度和强度弱于预期，不少企业为了降低促销的敏感度，会比较低调地处理促销方式。项目大幅度明面上“掉价”的可能性不高，取而代之的会是一些曲折性降价。主要表现为以下几种：大部分楼盘优惠方式仍是“限时特价”即国庆期间购买指定房源可以享受几十万元的优惠，有时还附带一些“增值内容”如送装修款、法国游等。但不少项目虽然降价数十万，要么是尾盘“清仓”，要么也是一楼等位置一般的房源。除阳台、走廊外，连菜地都送在建筑面积计算规定出台后，一些开发商趁势将送面积房源作为“绝版户型”大力推出。奉贤的“申亚花满庭”甚至还送一块约18平方米的“菜地”。联排别墅打“高性价比”牌素有“沪上联排别墅热销第一现场”之称的长泰东郊御园，喊出口号“买一赠一！超高‘性价比’。Codeofthisreport1展会概述三、整体特特点特点四：酒酒店式公寓寓项目明显显增多——规避政策的的打压（不不限购、不不限贷）Codeofthisreport1PART2房展会分析析Codeofthisreport1房展会分析析一、参展楼楼盘区域分分布据统计，在在本次房展展会上，参参展的本地地楼盘占84%，嘉定最多多，占总数数的17%，其次为宝宝山、浦东东，分别占占13%、11%。此外，以以昆山、嘉嘉兴为首的的外地楼盘盘占参展总总数的26%。方丈由于受政策策调控影响响，楼市供供求关系仍仍处在“僵僵持”状态态，面对市市场上的购购房者多以以刚性需求求为主，因因此在本次次展会上，，外环外楼楼盘抢占了了绝大多数数展位，占占比84%。Codeofthisreport1二、面积与与价格分析析房展会分析析据不完全统统计，在本本次房展会会上，参展展楼盘主要要以小户型型为主，面面积在100平米以下的的楼盘占总总数的59%。单价在10000元以下的占占16%，主要以外外地楼盘为为主；单价价区间在10000---25000的比重最高高，占总数数的47%，参展开发发商寻找““刚性需求”作为销售售业绩突破破口的意图图非常明显显。Codeofthisreport1三、物业类类型房展会分析析本次房展会会仍然以纯纯公寓项目目为主，占占整体参展展项目总量量的48%，同时商业业类酒店式式公寓比例例有所提高高，占18%。Codeofthisreport1房展会分析析四、成交分分析根据主办方方透露的数数据，在此此次房展会会上，包括括异地楼盘盘在内的成成交房源只只有203套、总价2.6亿元，成交交量创历史史新低。此此外，还有有1326套、总价21.3亿元的房源源尚处于意意向阶段。。从成交数据据上看，今今年房展会会成交创历历史新低，，观望气氛仍仍然浓重。在市场没没有实质性性降价之前前，部分楼楼盘的“小小恩小惠””已经无法法打动多数数买家。Codeofthisreport1房展会分析析四、成交分分析据不完全统统计，在此此次房展会会上，本地地楼盘的成成交，主要要以外环为为主，其中中嘉定为成成交的最多多的区域，，总共成交交了34套，其次就就是闵行、、松江，分分别为27、24套，外地楼楼盘相对来来说取得了了大丰收。。主要已投投资为主。。Codeofthisreport1房展会分析析四、成交分分析（元/平方米）在本次房展展会上，楼楼盘成交均均价为21800元/平方米，比起以往往的房展会会弱有下调调，但降价价幅度不是是十分明显显。大多数客户户选择段在在200万以下，占占总数的81%，低调出手手。Codeofthisreport1房展会分析析四、成交分分析据统计，在在本次房展展会上，成成交面积在在90平米以下的的占72%,以刚需和首首次改善居居住条件的的客户为主主，另有20%的客户选择择了90—150平米的大户户型。Codeofthisreport1房展会分析析五、客户分分析据搜房网统统计，本次次房展会上上成交的客客户大部分分还是来自自上海本地地，占72%。由于上海海位于调控控的重灾区区，很多外外地客户选选择了低调调出手，观观望气氛浓浓重。本次房展会会成交客户户置业目的的自住兼投资资占总比例例的56%，纯投资只只占6%，投机客占占总成交比比例较少。。Codeofthisreport1房展会分析析六、成交小小结根据主办方方透露的数数据，在此此次房展会会上，包括括异地楼盘盘在内的成成交房源只只有203套、总价2.6亿元，成交交量创历史史新低。此此外，还有有1326套、总价21.3亿元的房源源尚处于意意向阶段。。从成交数据据上看，今今年房展会会成交创历历史新低，，观望气氛仍仍然浓重。在市场没没有实质性性降价之前前，部分楼楼盘的“小小恩小惠””已经无法法打动多数数买家。在本次房展展会上，针对刚需群群体的公寓产品品，要大于于针对高端端以及投资资客的产品品。Codeofthisreport1房展会分析析七、个案分分析金地艺境参考均价均价18000元/平米，物业类别多层小高层开发商上海金地宝山房地产发展有限公司项目地址宝山市台路555弄（近真陈路）项目特色景观居所,花园洋房,打折优惠楼盘销售动态金地艺境国庆期间加推250套高层公寓，目前在售户型从有70-91平米2房，93-121平米3房到4房的高层公寓，均价18000元/平，搜房会员独家优惠2万。另有95-162平米电梯花园洋房，户型有95-128平精装3房和160-162平精装4房，均价22000元/平。1、交通：金金地艺境离离外环丰翔翔路出口1.5公里，地铁铁步行到7号线丰翔路路站5分钟。离虹虹桥枢纽18公里，人民民广场23公里2、配套：规规划建有3000平米会所，，室内泳池池、影音室室等丰富业业主娱乐、、休闲生活活。小区建建成后周边边学校、幼幼儿园、菜菜场、医院院等配套设设施一应俱俱全。3、产品：18万平米褐石石街区，将将延续半个个多世纪的的美国褐石石风格，引引入现代上上海生活的的视野。三三大产品低低密生态洋洋房、高层层空中院馆馆和SOHO空间，布局局疏朗、紧紧凑。畅销分析Codeofthisreport1房展会分析析七、个案分分析参考均价均价16500元/平米，物业类别高层开发商上海浦汇置业有限公司项目地址浦东新环东路99号（近沪南公路新场古镇）项目特色复合地产、打折优惠楼盘销售动态万科清林径10.15举行专场看房团，预计加推房源，84-118平，目前在售户型有84平米两房，96平米、118平米三房。在售房源均价16500元/平米，最低价16000元/平，最高价17000元/平。搜房会员优惠4万。畅销分析1、交通：地地铁16号线（在建建中）新场场站，上中中路隧道、、龙耀璐隧隧道、西藏藏南路隧道道，近傍中中环线匝口口.公交：581路御桥路御御山路站，，632路建桥学院院站，988路御山路御御青路站，，沪南线，，东泥专线线等2、区位：依依托迪士尼尼板块，于于城市繁华华中筑建上上海精致生生活标杆。。迪士尼落落户浦东，，区域地位位及价值潜潜力将得到到全面提升升。3、产品：萃萃取万科18年高端住宅宅精华，低低容积率规规划。超高高绿化率，，数百种植植物结合灵灵动水系精精心搭配，，将成为万万科历年来来于上海打打造的杰出出景观项目目之一。万科清林径径Codeofthisreport1房展会分析析七、个案分分析保利湖畔阳阳光苑参考均价均价14500元/平米，物业类别住宅、公寓、花园洋房开发商上海保利加房地产开发有限公司项目地址嘉定裕民南路333号（双单路与封周路路口处）项目特色低密居所、打折优惠楼盘销售动态保利湖畔阳光苑目前在售2房88-90平米，3房120-141平米，4房149-171平米，均价14500元/平，目前总价优惠2万后，全款98折,按揭99折。畅销分析1、交通：地地铁11号线，至虹虹桥机场17公里，至大大上海虹桥桥交通枢纽纽15公里，至人人民广场22公里。2、产品：低低密度、低低建筑高度度的规划，，宽大的阳阳面，大尺尺度的户内内功能区，，通透合理理的布局，，铺展开自自由舒展、、阳光自然然的生活方方式。Codeofthisreport1PART3房展会小结结Codeofthisreport1房展会小结结此次展会4天共迎来了了13万余名观众众，远远高高于今年““五一”期期间的房展展会。不过过，虽然人人气爆棚，，但过高的的房价让不不少购房者者打起了退退堂鼓，而而对未来房房价走势的的不确定性性，更让很很多购房者者选择继续续持币观望望，现场观望情绪依依然十分浓厚。。此次房展会会是2011年沪上最后后一次大型型的房展会会，共吸纳纳了150多家开发商250余个项目参展展，数量均均为年度之之最，其中中，江浙沪沪地带总计计约130余个项目参参展，上海海本地项目目共有87个，占比65%。在本次房展展会上，针对刚需群群体的公寓产品品，要大于于针对高端端以及投资资客的产品品。折扣的幅度度和强度弱弱于预期，不少企业业为了降低低促销的敏敏感度，会会比较低调调地处理促促销方式。。Codeofthisreport1房展会小结结未来走势预预估从实际成交交数据上来来看，与历历史同期相相似，国庆庆黄金周还还是冲淡了了楼市交易易的热情。。展会期间间上海新房房日成交量量徘徊在100-200套之间，，7日也仅仅回回升到270套，与9月底最后几几日600-700套的成交量量还有相当当落差。可可以预计的