投资性房地产2

中级会计实务IntermediateAccounting投资性房地产

基本要求

（一）掌握

1.投资性房地产概念和范围

2.投资性房地产的确认条件

3.投资性房地产初始计量的核算

4.投资性房地产后续计量的核算

5.投资性房地产转换的核算

（二）熟悉

1.投资性房地产处置的核算考情分析

（一）主要题型

单选题、多选题等客观题为主（07年考题）

计算分析和综合题中也可能出现

（二）分值比重

2007年：3分

第一节投资性房地产

一、投资性房地产的概念

（一）定义

为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（二）内容（重点）

1.已出租的土地使用权

■企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权

甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。

甲企业：这项土地使用权不能予以确认，不属于其投资性房地产

乙企业：自租赁开始日，这项土地使用权属于其投资性房地产

■企业计划用于出租的土地使用权，不属于此类2.已出租的建筑物

■企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物

甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的两间门面房出租给甲公司，为期5年。甲公司一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

甲公司：该门面房产权不能确认，不属于其投资性房地产

乙公司：该门面房属于其投资性房地产

■企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类

甲公司在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲公司按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到承租人。

该商铺不属于投资性房地产，直到甲公司与承租人签订经营租赁合同，自租赁开始日起，该商铺才能转换为投资性房地产。

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

甲公司购买了一栋写字楼，共12层。其中5层经营出租给乙公司，6层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。

甲公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大，对于甲公司而言，该栋写字楼属于甲公司的投资性房地产。3.持有并准备增值后转让的土地使用权

通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

如企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，该情况属于投资性房地产。

■按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权（三）不属于投资性房地产的项目

1.自用房地产

——自用的建筑物（固定资产）和自用的土地使用权（无形资产）

企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。该部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租部分能够单独计量或出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

2.作为存货的房地产

——房地产开发公司的商品房和土地（存货）

房地产开发企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。一项房地地产，部部分用于于赚取租租金或资资本增值值，部分分用于生生产商品品、提供供劳务或或经营管管理（即即：自用用），用用于赚取取租金或或资本增增值的部部分，如如果能够够单独计计量和出出售的，，可以将将该部分分确认为为投资性性房地产产；不能能够单独独计量和和出售的的，不确认为投投资性房房地产，，其应与与自用的的部分，，一起确确认为固固定资产产或无形形资产。。甲房地产产开发商商建造了了一栋商商住两用用楼盘。。一层出出租给一一家大型型超市，，已签订订经营租租赁合同同；其余余楼层均均为普通通住宅，，正在公公开销售售中。这这种情况况下，如如果一层层商铺能能够单独独计量和和出售，，则应当当将其确确认为甲甲公司的的投资性性房地产产，其余余楼层为为甲企业业的存货货，即开开发产品品。多选题（（2007）：：下列各项项中，属属于投资资性房地地产的有有（））。A.企业拥拥有并自自行经营营的饭店店B.企企业以经经营租赁赁方式租租出的写写字楼C.房地地产开发发企业正正在开发发的商品品房D.企业持持有拟增增值后转转让的土土地使用用权BD历年考题题二、投资资性房地地产的确确认和计计量（（一））投资性性房地产产的确认认在在满满足投资资性房地地产的定定义的基基础上，，同时满满足以下下两个条条件：1.与该该投资性性房地产产相关的的经济利利益很可可能流入入企业2.该投投资性房房地产的的成本能能够可靠靠的计量量（二）投投资性房房地产的的初始计计量1.外外购的投投资性房房地产对对于企企业外购购的房地地产，只只有在购购入房地地产的同时开始对外外出租或或用于资资本增值值，才能能称之为为外购的的投资性性房地产产。外外购投资资性房地地产的成成本，包包括购买买价款、、相关税税费和可可直接归归属于该该资产的的其他支支出。企企业购购入房地地产，自自用一段段时间之之后再改改为出租租或用于于资本增增值的，，应当先将外购的的房地产产确认为为固定资产产或无形形资产，自租赁开开始日或或用于资资本增值值之日起起，再从固固定资产产或无形形资产转换为投投资性房房地产。2.自行行建造的的投资性性房地产产只只有有在自行行建造或或开发或或开发活活动完成成（即达达到预定定可使用用状态））的同时开始对外外出租或或用于资资本增值值，才能能将自行行建造的的房地产产确认为为投资性性房地产产。自自行建造造或开发发投资性性房地产产的成本本，由建建造该项项房地产产达到预预定可使使用状态态前发生生的必要要支出构构成。企企业自自行建造造或开发发的房地地产达到到可使用用状态后后一段时时间才对对外出租租或用于于资本增增值的，，应当先将自行行建造造的房房地产产确认认为固定资资产、、无形形资产产或存存货，自租赁赁期开开始日日或用用于资资本增增值之之日起起，从固固定资资产、、无形形资产产或存存货转换为为投资资性房房地产产。第二节节投投资资性房房地产产的后后续计计量投资性性房地地产的的后续续计量量具有有成本本和公公允价价值两两种模模式，，通常常应当当采用用成本本模式式计量量，满满足特特定条条件时时可采采用公公允价价值模模式计计量。。但但是，，同一一企业业只能能采用用一种种模式式对所所有投投资性性房地地产进进行后后续计计量，，不得同同时采用两两种不不同计计量模模式。。一、采采用成成本模模式进进行后后续计计量的的投资资性房房地产产外购或自行建造投资性房地产达到用预定可使用状态借：投资性房地产贷：银行存款在建工程按期（月）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入投资性房地产存在减值迹象借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备按实际际成本本外购自行建建造例：甲甲公司司的一一栋办办公楼楼出租租给乙乙公司司使用用，已已确认认为投投资性性房地地产，，采用用成本本模式式进行行后续续计量量。假假设这这栋办办公楼楼的成成本为为1800万万，按按照直直线法法计提提折旧旧，使使用寿寿命为为20年，，预计计净残残值为为零。。按照照经营营租赁赁合同同，乙乙公司司每月月支付付甲公公司租租金8万元元。当当年12月月，这这栋办办公楼楼发生生减值值迹象象，经经减值值测试试，其其可收收回金金额为为1200万万，此此时办办公楼楼的帐帐面价价值为为1500万万，以以前未未计提提减值值准备备。（（1）计计提折折旧（（2）确确认租租金（（3）计计提减减值准准备借：其其他业业务成成本75000贷：投投资性性房地地产累累计折折旧（（摊销销）750001800÷20÷12借：银银行存存款（（或其其他应应收款款）80000贷：其其他业业务收收入80000借：资资产减减值损损失3000000贷：投投资性性房地地产减减值准准备3000000二、采采用公公允价价值模模式进进行后后续计计量的的会计计处理理（（一一）采采用公公允价价值模模式的的前提提条件件1.投资资性房房地产产所在在地有有活跃跃的房房地产产交易易市场场2.企业业能够够从活活跃的的房地地产交交易市市场上上取得得同类类或类类似房房地产产的市市场价价格及及其他他有关关信息息，从从而对对投资资性房房地产产的公公允价价值作作出合合理的的估计计。外购或自行建造投资性房地产达到用预定可使用状态借：投资性房地产—成本贷：银行存款在建工程不对投资性房地产计提折旧或摊销资产负债表日（1）投资性房地产公允价值高于原帐面价值借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）投资性房地产公允价值低于原帐面价值作相反的会计分录取得租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入按实际际成本本外购自行建建造小结：：和采用用成本本模式式计量量的区区别在在于，，采用用公允允价值值模式式计量量的投投资性性房地地产不再计提提折旧、不再进行行摊销，也不需要计计提减值准准备。例：甲甲公司司为从从事房房地产产经营营开发发的企企业。。2007年8月，，甲公公司与与乙公公司签签订租租赁协协议，，约定定将甲甲公司司开发发的一一栋精精装修修的写写字楼楼于开开发完完成的的同时时开始始租赁赁给乙乙公司司使用用，租租赁期期为10年年。当当年10月月1日日，该该写字字楼开开发完完成并并开始始起租租，写写字楼楼的造造价为为9000万万元。。由于于该写写字楼楼地处处商业业繁华华区，，所在在城区区有活活跃的的房地地产交交易市市场，，而且且能够够从房房地产产交易易市场场上取取得同同类房房地产产的市市场报报价，，甲公公司决决定采采用公公允价价值模模式对对该项项出租租的房房地产产进行行后续续计量量。2007年年12月31日日，该该写字字楼的的公允允价值值为9200万元元。2008年年12月31日日，该该写字字楼的的公允允价值值为9300万元元。（1））2007年10月月1日日，甲甲公司司开发发完成成写字字楼并并出租租（（2）2007年年12月31日日，以以公允允价值值为基基础调调整其其账面面价值值（（3）2008年年12月31日日借：投投资性性房地地产———写写字楼楼（成成本））9000万万贷：开开发产产品9000万借：投投资性性房地地产———写写字楼楼（公公允价价值变变动））200万贷：公公允价价值变变动损损益200万借：投投资性性房地地产———写写字楼楼（公公允价价值变变动））100万贷：公公允价价值变变动损损益100万三、投投资性性房地地产后后续计计量模模式的的变更更■企业只只能选选择一种计量模模式对对其所所有的的投资资性房房地产产进行行后续续计量量，不得同同时采用两两种计计量模模式。。■企业对对投资资性房房地产产的计计量模模式一一经确确定，，不得得随意意变更更。■成本模模式可可以转转为公公允价价值模模式；；但公公允价价值模模式不得转为为成本本模式式■成本模模式转转为公公允价价值模模式的的，应应当作作为会计政政策变变更处理，，要进进行追追溯调调整，，将计计量模模式变变更时时公允允价值值与帐帐面价价值的的差额额，调调整期期初留留存收收益。。借：投投资性性房地地产———成成本投资性性房地地产累累计折折旧（（摊销销）投资性性房地地产减减值准准备贷：投投资性性房地地产利润分分配———未未分配配利润润盈余公公积计量模模式变变更日日投资资性房房地产产的公允价价值已计提提的折旧旧或摊摊销已计提提的减值值准备备帐面余额公允价价值和和帐面面价值的差额额例：甲甲公司司将其其一栋栋写字字楼租租赁给给乙公公司使使用，，并一一直采采用成成本模模式进进行后后续计计量。。2009年1月1日，，甲公公司认认为，，出租租给乙乙公司司使用用的写写字楼楼，其其所在在地的的房地地产交交易市市场比比较成成熟，，具备备了采采用公公允价价值模模式计计量的的条件件，决决定对对该项项投资资性房房地产产从成成本模模式转转为公公允价价值模模式计计量。。该写写字楼楼的原原造价价为9000万，，已计计提折折旧270万，，帐面面价值值为8730万。。2009年1月1日，，该写写字楼楼的公公允价价值为为9500万万元。。假设设甲公公司按按净利利润的的10%计计提盈盈余公公积。。借：投投资性性房地地产———写写字楼楼（成成本））9500万投资性性房地地产累累计折折旧（（摊销销）270万万贷：投投资性性房地地产———写写字楼楼9000万万利润分分配———未未分配配利润润693万盈余公公积77万万单选题题（2006））：下列关关于投投资性性房地地产核核算的的表述述中，，正确确的是是（））。A.采采用用成本本模式式计量量的投投资性性房地地产不不需要要确认认减值值损失失B.采采用公公允价价值模模式计计量的的投资资性房房地产产可转转换为为成本本模式式计量量C.采用用公允允价值值计量量的投投资性性房地地产，，公允允价值值的变变动金金额应应计入入资本本公积积D.采采用成成本模模式计计量的的投资资性房房地产产，符符合条条件时时可转转换为为公允允价值值模式式计量量D历年考考题第三节节投投资性性房地地产的的转换换和处处置一、房房地产产的转转换（（一））房地地产的的转换换形式式1.投资资性房房地产产开始始自用用2.作为为存货货的房房地产产改为为出租租3.自用用建筑筑物或或土地地使用用权停停止自自用改改为出出租4.自自用土土地使使用权权停止止自用用改用用于资资本增增值（二））房地地产转转换的的会计计处理理1.成本本模式式下的的转换换核核算算要点点：①对应应结转转无论是是投资资性房房地产产转换换为自自用房房地产产，还还是自自用的的土地地使用用权或或建筑筑物转转为投投资性性房地地产，，应将将相应应的科科目对对应结结转：：“固定定资产产”、、“无无形资资产””““投投资性性房地地产””““累计计折旧旧”、、“累累计摊摊销””““投资资性房房地产产累计计折旧旧（摊摊销））”“固定定（无无形））资产产减值值准备备”““投投资性性房地地产减减值准准备””②不产产生损损益对应科科目金金额对对应结结转，，不产产生差差额。。（1））采用用成本本模式式计量量的投投资性性房地地产转转为自自用房房地产产借：固定资产产（无形资产产）投资性房地产产累计折旧（（摊销）投资性房地产产减值准备贷：投资性房房地产累计折旧（累累计摊销）固定资产减值值准备（无形形资产减值准准备）投资性房地产产在转换日的的帐面余额已计提的折旧或摊销销已计提的减值准备例：2007年7月末，，甲公司将出出租在外的厂厂房收回，8月1日开始始用于本企业业的商品生产产，该厂房相相应由投资性性房地产转换换为自用房地地产。该项房房地产在转换换前采用成本本模式计量，，截至2007年7月31日，帐面面价值为3765万，，其中，原价价5000万，累计已已提折旧1235万。。借：固定资产产5000万投资性房地产产累计折旧（（摊销）1235万贷：投资性房房地产——厂厂房5000万累计折旧1235万（2）作为存存货的房地产产转换为采用用成本模式计计量的投资性性房地产借：投资性房房地产存货跌价准备备贷：开发产品品该存货在转换换日的帐面价值已计提的跌价准备作为存货的房房地产的帐面面余额例：甲公司是是从事房地产产开发业务的的企业，2007年3月月10日，甲甲公司与乙公公司签订了租租赁协议，将将其开发的一一栋写字楼整整体出租给乙乙公司使用，，租赁期开始始日为2007年4月15日。2007年4月月15日，该该写字楼的帐帐面余额4500万，，未计提存货货跌价准备，，转换后采用用成本模式计计量。借：投资性房房地产——写写字楼45000万贷：开发产品品45000万万（3）自用土土地使用权或或建筑物转换换为以成本模模式计量的投投资兴房地产产借：投资性房房地产累计折旧（累累计摊销）固定资产减值值准备（无形形资产减值准准备）贷：固定资产产（无形资产产）投资性房地产产累计折旧（（摊销）投资性房地产产减值准备自用土地使用用权或建筑物物在转换日的的帐面余额已计提的折旧或摊销销已计提的减值准备例：甲公司拥拥有一栋办公公楼，用于本本企业总部办办公。2007年3月10日，甲公公司与乙公司司签订了经营营租赁协议，，将这栋办公公楼整体出租租给乙公司使使用，租赁期期开始日为2007年4月15日，，为期5年。。2007年年4月15日日，这栋办公公楼的帐面余余额为45000万，，已计提折旧旧300万。。假设甲公司司所在城市没没有活跃的房房地产交易市市场。借：投资性房房地产——写写字楼45000万累计折旧300万万贷：固定资产产45000万投资性房地产产累计折旧（（摊销）300万万2.公允价值值模式下的转转换

（1）采用公允允价值模式计计量的投资性性房地产转为为自用房地产产借：固定资产产（无形资产产）投资性房地产产——公允价价值变动公允价值变动动损益贷：投资性房房地产——成成本——公允价值值变动公允价值变动动损益投资性房地产产在转换日的的公允价值累计公允价值值变动累计公允价值值变动公允价值与原原账面价值的的差额公允价值与原原账面价值的的差额例：2008年10月15日，甲公公司因租赁期期满，将出租租的写字楼收收回，准备作作为办公楼用用于本企业的的行政管理。。2008年年12月1日日，该写字楼楼正式开始自自用，相应由由投资性房地地产转换为自自用房地产，，当日的公允允价值为4800万。。该项房地产产在转换前采采用公允价值值模式计量，，原帐面价值值为4750万，其中中，成本为4500万万，公允价值值变动为增值值2500万。借：固定资产产4800万贷：投资性房房地产——写写字楼（成本本）4500万万——写字楼（（公允价值变变动）250万公允价值变动动损益50万（2）作为存存货的房地产产转换为采用用公允价值模模式计量的投投资资性性房地产转换日的公允价值小于账面价值，其差额计入当期损益借：投资性房地产——成本存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品转换日的公允价值大于账面价值，其差额计入所有者权益借：投资性房地产——成本存货跌价准备贷：开发产品资本公积——其他资本公积该房地产在转转换日的公允价值原计提的存货货跌价准备该房地产的账账面余额差额该房地产在转转换日的公允价值原计提的存货货跌价准备该房地产的账账面余额差额例：甲公司是是从事房地产产开发业务的的企业，2007年3月月10日，甲甲公司与乙公公司签订了租租赁协议，将将其开发的一一栋写字楼整整体出租给乙乙公司使用，，租赁期开始始日为2007年4月15日。2007年4月月15日，该该写字楼的帐帐面余额4500万，，未计提存货货跌价准备，，转换后采用用公允价值模模式计量。4月15日该该写字楼的公公允价值为41000万，2007年12月月31日，该该项投资性房房地产的公允允价值为43000万万。2008年4月租赁赁期届满，甲甲公司收回该该项投资性房房地产，并于于2008年年6月以46000万万出售，出售售款项已收讫讫。

（1）2007年4月15日借：投资性房房地产——写写字楼（成本本）41000万万公允价值变动动损益4000万贷：开发产品品45000万（2）2007年12月月31日（（3））2008年年6月，出售售时借：投资性房房地产——写写字楼（公允允价值变动））2000万贷：公允价值值变动损益2000万借：银行存款款46000万贷：其他业务务收入46000万借：其他业务务成本43000万贷：投资性房房地产——写写字楼（成本本）41000万万——写字楼（（公允价值变变动）2000万借：其他业务务收入2000万贷：公允价值值变动损益2000万公允价值变动动减值4000万－公允价值变变动增值2000万例：沿用前例例，假设转换换后采用公允允价值计量模模式计量，4月15日该该写字楼的公公允价值为47000万。2007年12月月31日，该该项投资性房房地产的公允允价值为48000万万。2008年4月租赁赁期届满，甲甲公司收回该该项投资性房房地产，并于于2008年年6月以55000万万出售，出售售款项已收讫讫。

（1）2007年4月15日（（2）2007年12月31日借：投资性房房地产——写写字楼（成本本）47000万万贷：开发产品品45000万资本公积———其他资本公公积2000万借：投资性房房地产——写写字楼（公允允价值变动））1000万贷：公允价值值变动损益1000万（3）2008年6月出出售时借：银行存款款55000万贷：其他业务务收入55000万借：其他业务务成本48000万贷：投资性房房地产——写写字楼（成本本）47000万万——写字楼（（公允价值变变动）1000万借：公允价值值变动损益1000万贷：其他业务务收入1000万借：资本公积积——其他资资本公积2000万贷：其他业务务收入2000万（3）自用土土地使用权或或建筑物转换换为采用公允允价值模式计计量的的投资资性房地产转换日的公允价值小于账面价值，其差额计入当期损益借：投资性房地产——成本累计折旧（累计摊销）固定（无形）资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产）转换日的公允价值大于账面价值，其差额计入所有者权益借：投资性房地产——成本累计折旧（累计摊销）固定（无形）资产减值准备贷：固定资产（无形资产）资本公积——其他资本公积该土地使用权权或建筑物在转换日的的公允价值已计提的累计计折旧或摊销销账面余额已计提的减值值准备差额该土地使用权权或建筑物在转换日的的公允价值已计提的累计计折旧或摊销销账面余额已计提的减值值准备差额例：2007年6月，甲甲公司拟搬迁迁至新建办公公楼，由于原原办公楼处于于商业繁华地地段，甲公司司准备将其出出租，以赚取取租金收入。。2007年年10月，甲甲公司完成了了搬迁工作，，原办公楼停停止自用。2007年12月，甲公公司与乙公司司签订了租赁赁协议，将其其原办公楼租租赁给乙公司司使用，租赁赁开始日为2008年1月1日，租租赁期限为3年。甲公司司应当于租赁赁开始日（2008年1月1日），，将自用房地地产转换为投投资性房地产产。由于该办办公楼处于商商业区，房地地产交易活跃跃，该公司能能够从市场上上取得同类或或类似房地产产的市场价格格及其他相关关信息，假设设甲公司对出出租的办公楼楼采用公允价价值模式计量量。假设2008年1月月1日，该办办公楼的公允允价值为35000万万，其原价为为50000万，已提提折旧14250万。。借：投资性房房地产——办办公楼（成本本）35000万万公允价值变动动损益750万累计折旧14250万贷：固定资产产50000万二、投资性房房地产的处置置企企业出售售、转让、报报废投资性房房地产或者发发生投资性房房地产的毁损损，应当将处处置收入扣除除其账面价值值和相关税费费后的金额计计入当期损益益———将将实际收到的的处置收入计计入其他业务务收入，所处处置投投资性房地地产的帐面价价值计入其他他业务成本（一）处置采采用成本模式式计量的投资资性房地产借：银行存款款等贷：其他业务务收入借：其他业务务成本投资性房地产产累计折旧（（摊销）投资性房地产产减值准备贷：投资性房房地产实际收到的金金额账面余