新城镇化与产业地产

新城镇化与产业地产深圳市同致行物业顾问有限公司TOUCHSTONE

(CHINA)

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CO.,LTD中国共产党十八次全国代表大会确立“全面建成小康社会”和“新型城镇化”主方向。“建设中国特色社会主义，总依据是社会主义初级阶段，总布局是五位一体，总任务是实现社会主义现代化和中华民族伟大复兴。“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比２０１０年翻一番。”为千方百计增加居民收入，报告还提出了“两个同步”，即：居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步。建成小康社会新型城镇化建成小康社会五位一体发展10年内收入倍增类别小康社会标准2011年社会重点指标人均国内生产总值超过3000美元6100美元城镇居民人均可支配收入18000元19118元（中位数）农村居民家庭人均纯收入8000元6194元（中位数）恩格尔系数低于40%农村40.4%城镇36.3%城镇人均住房建筑面积30平方米32.7平方米城镇化率超过50%51.3%居民家庭计算机普及率20%城镇81.88%农村17.96%大学入学率20%27%每千人医生数2.8人1.82人城镇居民最低生活保障率95%以上75%新型城镇化产业建设去房地产化保持城镇产业建设与房地产均衡发展

重视旧城改造和拆迁安置，加速城市更新追求人的城镇化，建设平等社会结构体系人口体系经济体系产业体系重点任务集镇化农业人口及零星外来城镇人口商品经济初级阶段，生产力水平较低农业产业为基础，以商业零售、传统服务业为主导的第三产业为方向。1、大力提升农业生产力，实现农业现代化；2、科学规划万人以上的集镇，增强集镇商品经济活力。城镇化城镇人口及部分从事农业生产的人口商品经济相对发达期，生产力水相相对较高以传统服务业、商品流通业、物流业、社会服务业为主体的第三产业是主体，第二产业是支柱，都市型农业产业为配套。1、科学规划城镇产业空间布局，优化产业结构，大力发展第三产业；2、以工业区为载体，积极发展现代工业；3、努力提升城镇公共服务水平；4、着力优化城镇生态环境。城市化城镇人口及外来人口商品经济相当发达的市场经济生活性服务业、生产性服务业及社会性服务业为主体，工业城市外围工业区拓展1、科学规划城市产业空间布局，提升现代服务业水平；2、以工业区为载体，重点发展高端现代工业；3、扩大城市公共服务范围与深度，提升公共服务水平；4、加强城市管理，优化城市秩序。目录第一部分产业地产发展历第二部分产业地产操作方式

产业地产新型城镇化方向美国：拥有ProLogis、AMB等产业园区REITs寡头日本：占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上中国：未来20年世界最大的产业地产市场新兴产业：电子商务为代表的新型产业园迅速发展第一部分工业工业园科技园商务花园……物流仓储物流商贸物流……产业地产IndustrialEstate

以产业为基础、由工业用地、物流/仓储类用地两大类型为载体，服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。产业地产经济开发区等；高新科技园等；总部基地，创意产业园等；……普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；主题型专业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；……标准厂房定制厂房工业厂房产业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地产业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。产业地产两大类型：工业地产和产业园区由于工业地产与工业发展水平的相关性，工业较为发达的国家和地区，如硅谷(SiliconValley)代表的北美地区，以英国剑桥(Cambridge)、法国索菲亚·安蒂波里斯(Sophia

Antipolis)为代表的西欧，以及以韩国大德(Daedeok)、台湾新竹(Xinzhu)为代表的东亚地区产业地产发展处于世界领先地位。北美：硅谷(SiliconValley)为代表依托大学为基础，聚集高技术的中小公司，融科学、技术、生产为一体。

欧洲：英国剑桥(Cambridge)、法国索菲亚·安蒂波里斯(Sophia

Antipolis)高附加值、生态型的工业制造基地。亚洲：韩国大德(Daedeok)、台湾新竹(Xinzhu)

为代表的电子制造加工基地。全球产业地产核心分布全球工业地产发展历程时间工业地产发展水平工业地产的概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。1900年1940年1970年发展初期快速发展期发展成熟期从1945年开始后，很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中。从1970年开始，工业地产得以迅速的发展，并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。世界工业地产的发展已有百多年历史，共经历了三个阶段，目前已步入成熟期。尤其在西方发达国家，工业地产开发已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，REITS投资基金盛行，市场化程度高。世界工业地产产与工业发展展水平关系工业发展水平平时间1760年1870年1940年1970年蒸汽时代电气时代后工业化时代代第一次工业革革命第二次工业革革命第三次工业革革命电子信息技术术广泛应用工业地产发展展初期迅速发展期发展成熟期自19世纪70年代发动了第第二次工业革革命，人类进进入了电气时代，工业地产在在这个时期有有了初步发展。1940年第三次工业革革命爆发，工业生产技技术迅速提升升。在工业蓬蓬勃发展的大大环境下，工工业地产需求求大量增加，，进入迅速发展展期。1970年代，电子信息技术术广泛得到广广泛应用，人类进入后后工业化时代代，第三产业业崛起。而工工业地产走向向多元化，进入发展成熟熟期。工业地产市场场是一种要素素市场，其存存在背后是工工业的发展需需要。工业地产需求求的背后是由由于工业生产产活动的引致致需求。工业业地产的发展展与工业息息息相关。数据来源：YahooFinance，截止2012年10月根据YahooFinance的行业数据，，对美股REITs不同细分类型型房地产业企企业数量的统统计分析7种REITs细分类型中，，REITs工业仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住宅，REITs工业企业的数数量占比10%，与REITs商业办公比例例相当。从市值上来说说，REITs的市值都比较较大，如普洛斯市值值超过120亿美元。在金融危机机之前，普普洛斯在2008年美国财富排排行榜全美1000强中排第387名，在商业不不动产商中排排名第一位。。拥有众多REITs工业信托巨头头，如ProLogis（普洛斯）、、AMBProperty（安博置业））、FirstIndustrialRealtyTrust（第一工业地地产信托）等等。在美国，房地产投资信信托基金（REITs）通常拥有、并并在大多数情情况下运营和和管理工业物物业、厂房、、办公楼、物物流设施，房房地产信托基基金是美国工工业地产的一一大特色。美国：拥有有ProLogis、AMB等REITs产业地产寡头头日本：产业地地产占全世界界的30%，对日本GDP贡献在40%以上日本产业园区区的发展是日日本产业地产产的一个显著著发展特点。。20世纪50-60年代初20世纪60-80年代初20世纪80代至今主要围绕发展展造船、钢铁铁和化工等产产业，动员企企业在日本沿沿海建区。国家中小企业业法和都市计计划法的颁布布，逐步规范范化；随着产产业结构的变变动和基础设设施的日趋完完善，逐步从从沿海向内地地和高速公路路两侧转移。。在经济全球化化和新科技革革命浪潮的推推动下，从一一般制造业基基地向高新技技术产业基地地转化，标志志着日本工业业园区的建设设向更加成熟熟化和高层次次的方向演进进。探索期调整期完善期主要区域：沿沿海区主要产业：制制造业区域：内地、、高速公路主主要产业：制制造业主要产业：高高新技术日本的产业地地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上。其工业地产发发展是促进战战后日本经济济复苏并最终终成为世界第二二经济大国地地位的主推力力，使“日本制造造”走向全球球，享誉全世世界，工业地地产是日本经经济支柱。3125434欧洲美国新加坡日本韩国台湾及东南亚亚香港6珠三角1800年代后期，美美国的工业革革命加速了全全球低成本制制造基地从欧欧洲向美国转转移；1950-70年代，战后的的日本把自己己重建成一个个低成本制造造基地，同时时新加坡凭借借其优越地理理港口优势，，同步发展为为全球制造基基地；1970-80年代，全球制制造基地转向向韩国和香港港；1980-90年代，东南亚亚和台湾又成成为全球制造造基地；1990-2005年，以广州深深圳上海为典典型的中国沿沿海城市成为为全球制造基基地；2005年至今，沿海海制造基地向向内陆转移。。在成本、资源源等因素驱动动下，世界制制造业中心向向中国转移，，目前我国制制造业仅占全全球7%，要成为世界制制造业重心或或赶上美国27%，日本30%的市场占有率率。产业转移影响响因素：国际经济形势势的变化国家政策的调调整地价市场因素劳动力因素环境污染原料世界工厂：中中国已经成为为世界最为重重要的加工生生产基地经济水平高低萌芽期起步期成熟期发展期特征：传统工工业产房为主主，完全由政政府主导。特征：出现科科技园区、总总部基地等形形式的工业地地产，但操作作方式及盈利利模式仍较单单一，政府主主导为主。特征：产业地地产形式逐步步多样化及衍衍生产品，运运营模式成熟熟，逐步以企企业为主导。。特征：，产品品形态丰富、、融资手段丰丰富、政策完完备，完全实实现市场化。。城市参照内陆三四线城城市内陆二线城市市如重庆、西西安等沿海及一线城城市，北京、、上海等欧美发达国家家城市产业地产发展展阶段全球GDP每增加2%，便会产生4500万平米的产业地产需需求，中国经济的高速增增长必将带来来大量工业需需求，进而推动工工业地产迈向向更高层次。。中国：未来20年世界最大的的产业地产市市场迅速崛起的电电子商务促使使新型产业地地产需求陡增增，随着其规规模的不断加加大，将成为为产业地产新新生推动力量量。电子商务推动动物流仓储发发展2012年第四季度，，中国网上零零售市场整体体环比增长29%，2012年规模达到5200亿元。其中，，B2C市场规模约1040亿元，占网上上零售的20%，比值持续上上升。预计到到2013年，B2C网上零售市场场规模将达到到6500亿元。电子商务的发发展，为物流流仓储的建立立奠定了基础础。行业巨头先后后布局阿里巴巴早在2010年就购买了了物流地产产巨头普洛洛斯1/3的发行股份份而进入物物流领域，，京东商城未来三年预预计投入人人民币20至30亿元到物流流建设中。。此外，当当网、凡凡客诚品均不甘人后后，均投入入到物流建建设之中。。需求将进一一步攀升国家有关部部门预计到到2015年，中国电电子商务交交易额将翻两番，并在GDP中贡献率大大幅提高。。此外，“十二五””期间，电子商务将将被列入战战略性新兴兴产业的重要组成成部分。新兴产业：：电子商务务为代表的的新型产业业园迅速发发展产业地产开开发方式研研究产业地产的的发展阶段段产业地产的的开发模式式产业地产的的盈利模式式产业地产的的组织模式式第二部分时间政府政策03年~05年3年内，国家频繁出台了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》等8项目政策。旨在此阶段内，清理、整顿违规设立的园区与开发商，建立新的土地出让标准。06年为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛。强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。

07年8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。规范土地供给。8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。08年2008年2月，新修订的《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活无服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造非生产性配套设施。2012年08年之后,国家没有再出台相关的工业用地政策。有的只是各地方政府出台的相关政策。如：温州政府在2011年9月2日下发《关于推进开发区(工业园区)整合提升发展的意见》，对工业地产转让作出限制性的规定，土地使用权变更登记受严控。政策鼓励：：政府逐步步加大对产产业地产的的规范和引引导总部经济、、总部模式式全国开花花：三大总部经经济区：长三角区，，以上海为为核心的““总部-加工基地””区域合作作模式；珠三角区，，形成了香香港和顺德德、东莞间间的“总部部-制造业”互互动发展模模式；环渤海区，，以北京为为核心，以以京津冀及及环渤海为为腹地的"总部-加工基地"模式。物流地产成成为工业地地产市场的的新宠：从2003年普洛斯带带着“物流流地产”的的概念登陆陆中国后，，中外地产产开发商就就掀起了物物流地产的的热潮。AMB在中国市场场首次发力力于上海：：2006年美国工业业地产巨头头AMB收购了松江江九亭的一一个物流房房地产项目目，预计总总投资约1330万美元。““这是AMB在中国的第第一笔收购购。”开发商同制制造型企业业联手运作作发展工业业地产：2010年7月30日，万通与与TCL签署《进一步推进进工业地产产领域合作作之框架协协议》。依协议约约定，双方方合资创办办万通新创创工业资源源投资公司司，采用“售后后回租”的的方式，相当于TCL把资产卖给给万通，然然后把资产产回租回去去。REITs进入中国AMB项目投资总部模式政府规划实业结合地地产国家一系列列政策的颁颁布也使的的工业地产产的格局不不断在发生生着变化：：国土资源部部正式出炉炉了《全国工业用用地出让最最低价标准准》，有效抑制制工业地产产项目投资资过热和项项目胡乱上上马的现象象；同时，，对工业地地产的规范范化运营奠奠定了一个个很好的基基础行业发展：：产业地产产逐步走向向科学、规规范动因存量先进制造业业仓储物流标准的产业业楼研发总部经济业务整合政府和功能能区开发商商私人业主、、生产制造造业地主本土和国外外综合性开开发商开发商参与度后台服务研发2000s1980s1990s2012年时间类别工业园（珠三角大大量工业区区）科技园(深圳科技园园、苏高新新、天津滨滨海新区））商务花园（北京总部部基地）产业综合体体（融合研发发设计，商商务办公，，高端制造造制造，居居住、商业业自成体系系的复合功功能）产业市镇制造研发功能现代服务业业产业市镇产业市镇：：自成体系系的产业综综合体第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：总部型办公综合体第四代：产业综合体/产业市镇基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以"自己自足"，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区产业市镇：：自成体系系的产业综综合体22发展问题商务花园——产业综合体/产业市镇产业/房地产功能单一项目规模（商务）园区规模（商务+新产业）发展周期长产业发展产业发展+多元房地产人口不足、位置偏远产业人口导入产业+综合功能导入配套不足商务配套休闲配套交通压力、潮汐现象配套班车休闲、生活物业绿地、环境维护公园概念生态概念收益能力差单一商务研发产品多元产品营运管理困难物业管理物业管理+产业+金融服务平台产业市镇：：自成体系系的产业综综合体23土地增值土地基础设施配套建设与完善及营销推广开展会带来土地自身的升值物业租售通过部分或者全部出资/出售产业物业实现产业地产的收益物业经营产业物业及其配套建成后，通过针对性招商以及提供运营管理服务带来收益资产融资资产融资是实现产业地产价值另一途径，可分为债务性融资和权益性融资产业地产：：价值实现现模式24开发模式园区综合模式地产商模式企业自用基金模式政府模式…………………………产业地产开开发模式地产开发商商模式房地产开发发企业在工工业园区内内或其他地地方获取工工业用地,建设基础设设施或厂房房、仓库等等,然后以租赁赁、转让或或合资等方方式经营管管理项目。。企业自用模模式实力企业获获取工业用用地开发相相对独立的的工业园区区,自身进驻且且占主导，，通过土地地出让、项项目租售等等方式引进进同类企业业。园区综合开开发模式通过政府行行为，划区区域规划发发展集群产产业。该模模式为中国国目前各级级地方政府府最常使用的的工业地产产开发模式式，同样也是是我国工业业地产市场场的主要载载体。基金、政府府引导模式式基金或政府府投资，委委托专业的的产业地产产开发商开开发园区。。产业地产：：开发模式式以政府开发发为主导，，规划各种种开发区、、产业园，，示范带动动区域经济济全面发展展地方政府是是我国目前前工业地产产市场的主主要载体，，工业园开开发模式也也是各级地地方政府最最常使用的的工业地产产开发方式式。地方政府创创造相关产产业政策支支持、税收收优惠等条条件营造园园区，形成成其特有的的优势，然然后通过招招商引资、、土地出让让等方式引引进符合相相关条件的的工业发展展项目。开发主体操作手段区域经济发发展迅速，，产业潜力力十足；区域辐射地地位明显，，交通条件件优越；宏观政策重重大利好，，产业发展展具备良好好的政策环环境。具备外部条条件园区综合模模式：城市市级产业园园区，政府府主导政府规划及及先期投入入为基础，，制定相应应的优惠政政策及税收收政策实现现招商，同同时还负责责园区管理理及产业升升级总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研研究园区开发定定位行业发展规规划园区招商定定位园区开发策策略园区招商策策略开发财务规规划概念性规划划控制性规划划基础设施规规划划详细规划非盈利性基基础设施建建设盈利性基础础设施建设设共用设施建建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率率产业升级工业园区开开发模式流流程政府制定园园区发展的的总体规划划，包括行行业的发展展规划，园园区开发策策略、园区区招商策略略及开发财财务规划等等，通过前前期的基础础投入，制制定相应的的优惠政策策来吸引大大型工业企企业来园区区建厂，政政府负责未未来园区管管理及未来来的规划升升级。政府完全主主导的开发发模式园区综合模模式：城市市级产业园园区，政府府主导政府支持，，大型企业业进驻并自自主开发，，通过其行行业影响力力，带动上上下游企业业加入园区区建设地方政府是是我国目前前工业地产产市场建设设的主导，，主体企业业引导模式式是工业园园开发模式式的衍生模模式，也是是各级地方方政府经常使用的的工业地产产开发方式式。创造相关产产业政策支支持、税收收优惠等条条件营造园园区与其他他工业地产产项目所具具备的独特特优势，吸引某些行行业的知名名企业进驻驻，利用其其在行业的的影响度来来带动行业业上下游相相关产业的的聚集，以以产业链带带动发展。。开发主体操作手段区域辐射地地位明显，，交通条件件优越；具具备产业发发展的良好好的产业政政策环境；；优惠的税税收及相关关政策。具备外部条条件企业自用模模式：企业业依托自身身产业优势势，建立围围绕本企业业发展的产产业园政府完成初初步规划及及配套建设设吸引知名名企业进驻驻，同时通通过土地出出让、租赁赁等方式引引入同类企企业完善产产业链初步规划主体企业规规划建设园区管理园区升级国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率率产业升级基本配套建建设政府土地出出让、租赁赁方式引进进同类企业业，实现整整个产业链链的打造与与完善。扩大招商区域经济研研究行业发展规规划园区招商定定位园区开发策策略园区招商策策略道路、交通通公共设施配配套厂房其它设施主体企业开开发模式流流程适当包装及及推广政府引导，，企业带动动的开发模模式企业自用模模式：企业业依托自身身产业优势势，建立围围绕本企业业发展的产产业园地产商运用用商品物业业开发的模模式，开发发建设产业业地产，并并通过出租租、出售，，获取利润润房地产开发发企业是该该模式的开开发主体，，工业地产产商通过市市场化的开开发模式来来完成工业业地产的从从开发、销销售（租赁赁）、管理理等活动。。根据区域产产业发展的的趋势及未未来工业市市场的需求求状况，通通过市场化化的取地方方式来获得得土地，继继而进行工工业物业的的开发，以以出租或出出售方式实实现效益。。开发主体操作手段区域辐射地地位明显，，交通条件件优越；具具备产业发发展的良好好的产业政政策环境；；优惠的税税收及相关关政策。具备外部条条件地产开发商商模式：运用商品物物业开发的的模式，通通过出租、、出售，获获取利润按地产开发发模式进行行，从取地地开始，到到施工建设设，最后通通过转让、、租赁、合合作经营等等方式回收收资金，实实现利润土地获取收益获取工业地产商商开发模式式流程施工建设工业园区获获得工业土土地其它途径获获得道路、绿化化建设基础设施建建设厂房、仓库库、研发租赁、转让让合资经营合作经营类似于住宅宅开发模式式详细了解区区域产业发发展现状及及趋势适当包装及及推广前期工作工业地产商商主导开发发模式地产开发商商模式：运用商品物物业开发的的模式，通通过出租、、出售，获获取利润工业园、主主体企业、、产业地产产商三种操操作模式综综合使用的的开发模式式开发主体不不再单一，，不同阶段段开发主体体存在差异异，属于多多主体共同同开发模式式。由于建设规规模较大和和涉及经营营范围较广广，既要求在土土地、税收收等政策上上的有力支支持，也需需要在投资资方面能跟跟上开发建建设的步伐伐，还要求具备工业项项目的经营营运作能力力的保证。。因此，单纯纯采用一种种开发模式式，往往很很难达到