房地产项目营销提报

鸦鹊嶺三产服务中心一期工程

推广策略区域分析市场分析客群分析项目定位目录CONCENTS一、区域分析1、城市综述常德直辖县，辖16个镇，13个乡，人口81万，县城人口5.8万，地处常德与益阳之间，交通便利。2、宏观经济指标一、二、三产业发展平均，以第一产业为基础，城镇居民收入较高，农村收入较高，但消费较低。3、城市发展趋势由老城区往新城区发展，老城区人口外溢，新城区交通优势将进一步促成该地区发展。【区域概况】【高新技术产业园发展格局】发展趋势：《湖南汉寿经济开发区总体规划2006-2020》由省人民政府批准，全区新增面积2.5平方公里，总体规划面积达到5平方公里。2008年被确立为常德工业走廊廊头和全省10个承接产业转移发展加工贸易重点县（工业园区）之一。本案

湘西北最便捷的门户和桥梁。

对外处于长株潭城市群与常德市之间,便捷接轨国际市场。

对内是企业发展的桥头堡。区域优势：

水、陆、空立体疏运网络。

长石铁路、长常高速、319国道、S205省道贯穿园区，汉寿沅水大桥建成通车。

常德水运码头、坡头客货水运渡口均在半小时车程之内，距常德桃源机场仅45公里，运输网络四通八达，交通优势十分明显。交通优势：

商业设施、文体设施、医疗卫生设施以及从小学到大学的完整的教育设施。

绿化、亮化、美化等市政设施配套完善，已形成商业区（太子庙集镇）、工业区与科教区互为依托，共同发展的良好格局。配套优势：无疑，开发区的诸多优势，都将为项目带来利好。二、市场分析芙蓉世纪城总占地面积:120亩亩总建筑面积:18万平平方米产品类型：多多层/高层均价：电梯房房2900元元最高价：一期期均价1688元，最高高价3500元户型面积：130㎡三房房、140㎡㎡、155㎡㎡三房四房开盘时间:2008年年10月定位：18万万㎡汉寿品质质第一城金山国际新城城产品类型：高高层/商铺户型面积：74-124㎡价格：3000元/㎡—4000元元/㎡开盘时间：2013年04月21日日项目特色：汉汉寿第一大盘盘，260亩亩地标新城！！定位：汉寿首首屈一指的地地王级、地标标级精品大盘盘锦阳·丰瑞总占地面积:65337㎡总建筑面积:211367㎡开盘时间:首首开2012年12月月8日二次开盘2013年5月月9日均价：3550元/㎡户型面积：110—140平方米定位：湘西北北首席湖景豪豪宅金城·丹丹堤总占地面积:22722㎡总建筑面积:43500㎡产品类型：多多层/高层开盘时间:2012年年11月25日价格：起价2108元元/平米均均价2450元/平米米户型面积：128平方米米三方；四房房定位：宜居纯纯板式花园洋洋房从市场观测，，汉寿市场多多数产品是从从物理属性出出发，都标榜榜自己为第一一大盘、首席席湖景等形象象。产品走量上以以多层产品需需求旺盛，其其中中等面积积三房产品需需求最旺，90㎡两房供供应量少，有有一定潜在需需求。大面积积三房、四房房产品有滞销销倾向。市面上楼盘同同质化严重，，竞争激烈，，如何跳脱出出惯性定义，，使产品形象象从市场上脱脱颖而出，吸吸引消费者关关注？所以，我们认为，从从消费者心理理出发，第一一时间接收到到产品信息就就能引起共鸣……三、客群分析析购房意向客户户类型项目所处的区区域环境及项项目本身特点点决定了项目目客群主要有有以下几种类类型：次要客群：开发区企业高高管、从业人人员项目周边行政政人员周边学校教师师主要客群：周边乡镇居民民新婚夫妇购房意向客户户特征青年新锐描述：年龄25—35岁岁，单身或者者两人家庭购房动机：拥拥有独立生活活空间，注重重工作与生活活的便利青年持家描述：年龄27—45岁岁，三口之家家，孩子未成成年购房动机：改改善居住条件件，小孩的成成长中老年描述：年龄45—60岁岁，孩子成年年未婚购房动机：改改善居住条件件刚需型客户刚改型客户改善型客户四、项目占位位怎样树立项目目形象，并转化为有效效销售力，实实现项目热销销作为开发区内内的唯一住宅宅项目，突出出项目的独特特优势，提升项目调性性，形成市场场差异化的产产品形象，引引起消费者的关注。切入点：购买此项目的的人群大多为为周边企业管管理者及员工，周边边行政人员，，以推动城市市发展的建设者为主主要目标客群作出发点，抓住住消费者心里，，他们是——时代的引领者者。汉寿名片———开发区住宅宅领头羊项目属定定从带动经济发发展的缔造者者与领军人物物的角度上界界定项目。通通过项目细节节和前卫打造造理念，“绿绿化、家、院院落”一体的的产品形态，，创造出一种种都市生活配配套和服务，，让工作与生生活举步之遥遥。成为新都市人生活活港湾。我们建议，项项目案名：时代·上上城开发区属湘西西北经济发展展的桥头堡，，见证时代发发展。开发区可谓汉汉寿城中城，，项目处于开开发区核心位位置，可谓上上城。项目定位位时代生活活缔造造者传播时代代生活活精神项目理念念时代创造造生活活项目SLOGAN品牌自身多元元化的气质带带给这个区域域，与之相匹匹配的便是积积极地、进取取的生活时代代的生活精神神，更将这种种理念的内在在价值融入到到时代高端住住宅的产品系系中，打造开开发区的标杆杆地位。时代文化特质质发展创新的文文化精神——品牌价值值多元是成就就文化丰富的的前提时代品质保证证精益求精的品品质要求——生活的质质量，源于对对每一个细节节的用心时代生活态度度享受便捷的生生活与工作圈圈——生活品质质和事业发展展和谐并存时代生活氛围围诚信和谐的人人文气氛——情感交流流改变生活时代精神之于时代上城时代生活之于于时代上城的的具体体现稀缺的为区域带来稀稀缺的生活价价值。品质的在对产品精益益求精的理念念下，打造的的品质社区。。绿色的围合式的中心心庭院，景观观视野极佳。。时代生活之于时代上城人性的入户花园、户户型方正、南南北通透，追追求最佳建筑筑性能。时代生活样板价值体系景观体系合院式景观格格局组团空间与中中心公共景观观相结合的形形式，利用地地形高差，使使得空间错落落有致，有很很好的空间节节奏感。多样化的活动动空间入口广场中心心位置的活动动场地、儿童童娱乐场地、、室外健身步步道等与绿化化景观相结合合。为业主的的生活提供良良好的活动场场所。享便捷商业配配套项目自带邮政政银行、休闲闲娱乐场所、、生活超市等等。及周边生生活服务区、、生活服务工工厂、世纪联联华、乐万家家购物广场、、凯帝大酒店店、太子庙商商业步行街，，环伺周围。。坐拥立立体交交通网网络长石铁铁路、、长常常高速速、319国道道、S205省省道贯贯穿园园区，，汉寿寿沅水水大桥桥建成成通车车。距距离常常德桃桃源机机场仅仅45公里里，出出行便便捷无无忧。。紧邻清清水湖湖旅游游度假假区坐拥清清水湖湖景区区的稀稀缺资资源，，集钓钓鱼基基地、、天然然游泳泳池、、水上上步行行球、、游船船、游游艇、、龙舟舟竞渡渡、遛遛马场场、高高尔夫夫练习习场、、高尔尔夫球球场、、国际际会议议中心心于一一体，，不可可替代代的升升值潜潜力越越加显显著。。醇享立立体教教育配配套汉寿五五中、、太子子庙中中学………周周围学学府林林立。。时代生生活样板价值体体系生活体体系时代品品质生活价值体体系高品质质规划划理念念多、高高层及及配套套组建建，沿沿用四四角布布局的的四幢幢商住住塔楼楼，获获得良良好的的采光光和通通风效效果。。入口口二层层沿街街商业业布置置，为为生活活起居居提供供便利利服务务。人性化化交通通流线线小区入入口广广场作作为人人流主主入口口，沿沿小区区内景景观步步行道道双侧侧引进进，车车位结结合消消防车车道集集中布布置。。入户景景观大大堂精心设设计的的景观观候梯梯厅，，步入入候梯梯厅既既能享享受到到赏心心悦目目的小小区景景观。。五星级级地下下停车车场改变普普通车车库空空洞冰冰冷的的面貌貌，采采用五五星级级标准准为业业主打打造车车库，，从细细节打打造尊尊贵感感受，，让住住户从从车库库开始始感受受归家家的温温暖。。推广表表现策策略一、策策略核核心核心目目标：：以清清晰明明确的的形象象凸显显项目目价值值，引引起关关注，，带动动蓄客客，促促成销销售。。策略上上：以由“时代代精神神带来来的时时代生生活方方式””，作为本本案的的主要要价值值点，，使时代代上城城树立立引领领开发发区生生活方方式的的开拓拓者形形象。。战略上上：以销售售现场场为基基地（（基于于示范范区、、样板板间的的品质质体现现），，线上上线下多多种营营销手手段相相配合合，炒炒热项项目。。创作和和表现现上：：前期项项目启启示阶阶段以以形象象概念念传播播为主主，将将“时时代生生活方方式”概概念深深入消消费者者心里里，引引起关关注；；后后期对对项目目本身身做展展示，，揭露神神秘面面纱。。二、策策略执执行解解析【执行行策略略构成成】1、价价值创创造（（精神神价值值+物物理价价值））精神价价值———吸吸引关关注，，引起起共鸣鸣通过创创作表表现的的包装装，将将本案案精神神优势势诠释释成项项目特特性，，促成成决定定购买买的心心里条件件。物理价价值———展展示产产品，，促成成购买买通过形形象、、样板板间、、示范范区的的展示示产品品品质质，从从直观观上与与消费费者沟沟通产产品细细节，从从生活活品质质的角角度诠诠释时时代生生活。。2、广广告运运动（（媒体体投放放+竞竞争力力战术术）媒体投投放———通通过常常规媒媒体投投放解解读时时代上上城带带来的的时代代生活活方式式，解解读产产品。。竞争力力战术术———通过过相对对小众众的营营销渠渠道与与目标标客群群进行行较深深层次次的沟沟通，，实现以以客户户为中中心的的营销销手段段，有有效捕捕捉目目标客客群，，增加加现场场的客客户到到访量量。【执行行策略略构成成】3、体验价价值（（现场场活动动）在具备备了产产品包包装与与现场场魅力力的基基础上上，配配合广广告运运动所所带来来的客客户到到访，，通过现现场公公关活活动，，进一一步锁锁定目目标客客群。。【执行行策略略构成成】【推广广节奏奏】6月下下旬——9月月10月月—12月月上旬旬阶段一一：形形象树树立期期阶段二二：持持续推推广期期12月月中旬旬—1月阶段三三：开开盘期期项目形形象亮亮相市市场，，前期期预热，，制造造市场场关注注度。。清楚掌掌握客客户购购房意意向及及市场场需求求推广时时间推广核核心时代创创造生生活时代生生活样样板解读项项目优优越性性，价价值感感。产品解解析烘烘托产产品细细节。。蓄水阶阶段时代生生活开开盘起起航强势推推出项项目，，塑造造品牌形象象，建建立市市场地地位。。媒体策策略户外、、报广广、短短信户外、、报广广、单单张、、短信信户外、、报广广、单单张、、短信信、网网络拟定销销售目目标，，凝聚聚开盘盘气势势开盘阶阶段第一阶阶段阶段目目标：：以““时代代创造造生活活”为为主题题，通通过户户外、、报广广线上上为主主要推推广途途径，，分别从从稀缺缺产品品、生生活品品质、、生活活文化化三个个方面面做宣宣传，，吸引引客户户关注注，达达成共鸣鸣的同同时，，使项项目以以独特特而鲜鲜明的的形象象切入入市场场。线上：：树立立项目目创造造时代代生活活方式式的形形象炒作媒媒体：：户外外、报报广、、短信信时代代创创造造生生活活时代代创创造造生生活活支撑点点：项项目价价值体体系开发区区内稀缺生生活体体系高品质质生活活价值体体系围合式式景观体体系人性化化产品品功能能体系系第二阶阶段阶段目目标：：以““时代代生活活样板板”为为主题题，通通过户户外、、报广广、单单张、、短信信为进进行全全方位炒炒作，，深度度诠释释产品品价值值。配配合线线下活活动、、产品品展示示等直直接的的与消消费者者沟通，直直接促促进销销售。。线上：：凸出出产品品价值值，详详细解解读产产品线下：：通过过时代代上城城系列列体验验活动动诠释释“时时代生生活品品质””炒作媒媒体：：户外外、报报广、、单张张、短短信时代代生生活活样样板板时代上上城产产品发发布会会时间间：10月月上旬旬地点：：清水水湖国国际会会议中中心活动主主题：：时代生生活样样板，，首现现开发发区活动目目的：：短时时间内内达成成市场场告知知，提提升项项目知名度度，为为销售售积累累客源源。活动内内容：：解读读产品品，树树立产产品形形象，，拔高高项目调性性，达达成客客户对对项目目价值值的认认知。。推广活活动派单活活动时间间：11月月每周周末地点：：太子子庙商商圈、、县城城活动目目的：：吸引引开发发区周周边客客户，，以及县县城内内改善善型客客户，，在人人口密密集点点和老老社区区派单单，吸吸引意意向客客群，，扩大大产品品知名名度。。推广活活动斗地主主大赛赛季推广活活动时间间：12月月每周周末地点：：售售楼处处活动主主题：：欢乐斗斗地主主，购购房送送好礼礼活动目目的：：提升升现场场人气气，短短时间间内达达成市市场告告知知知名度度，为为销售售积累累客源源。活动内内容：：有兴兴趣就就报名名，赢赢家更更有机机会获获得奖奖品礼礼包，，现场场供应应茶点点，有有效推推动项项目传传播，，聚焦焦市民民对项项目的的向往往度，，形成成口碑碑效应应。第三阶阶段阶段目目标：：开盘盘作为为重要要节点点，各各大媒