江门项目定位的报告

江门项目定位的报告根据与贵司有关的约定，我司现按时提交江门义乌小商品批发城定位及规划设计建议报告。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。江门项目组注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方市场营销策划，内容属深圳市世方市场营销策划与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。目录第一部分：项目定位一、项目定位分析二、项目定位各业态经营规模量化三、项目经营分区确定四、项目定位可行性分析五、项目定位的经营平台要素分析六、项目定位的竞争优势强化条件第二部分：项目建筑规划与装修设计建议一、项目整体布局建议二、项目建筑规划建议三、项目装修设计建议第一部分：项目定位江门义乌，路在何方？一、项目定位分析（一）项目战略定位粤西地区小商品批发第1城辐射范围：江门、肇庆、云浮、珠海、阳江、茂名、湛江等粤西地区7大地级市（区域内共有2875万人口，年社会消费品零售总值总额高达2873亿）。（二）项目经营主题定位江门地区最大的小商品批零市场设定依据：1、江门小商品巨额消费严重外流。江门年社会消费品零售总值超过600亿，小商品作为社会消费品的重要组成部分，生意机会巨大，然而江门地区大量小商品经营户长途跋涉到异地进货。2、江门小商品老市场发展遭遇瓶颈。蓬江综合批发市场等老市场均存在建筑陈旧、配套严重缺失、商品结构极不完整等诸多弊病，市场发展停滞不前。3、现代化市场6大优势，领航江门小商品市场。本项目为现代化小商品市场，在市场规模、硬件配套、业态布局、商户质量、经营管理等方面占据明显优势，并将彻底取代老市场，茁壮发展成为江门商贸批发龙头。

（三）项目业态组合定位业态组合小商品服装鞋包共18个经营品类日杂百货劳保用品日用日化小五金小电器文体用品玩具小针织饰品针织家纺工艺品服装鞋皮具箱包小食品茶叶茶具童装摩托车经营业态商品档次具体品种小食品中高休闲食品、冲调食品、进口食品、有机食品、土特产、烟酒饮料等日杂百货中低清洁用具、一次性用品、不锈钢制品、汽车用品、酒店用品等劳保用品中低头眼面部防护用品、足部防护用品、高空安全防护用品等茶叶茶具中高龙井茶、绿茶、红茶、茶具等日用日化中家居清洁用品、个人清洁用品、纸品、化妆品等小五金中低电器附件、工具类、五金配件、家庭防护等小电器中日用小电器、厨用电器、家电类等文体用品中低体育用品、图书音像制品、办公文具、学生文具等玩具中低毛绒玩具、电动玩具、塑料玩具等小针织中低内衣、睡衣、毛巾、袜子、妇婴用品等饰品中低服装配饰、首饰头饰挂件等针织家纺中低窗帘、电器套等布艺制品、被子、枕头、席子、蚊帐等工艺品中高钟表、陶瓷品、花艺、相框画框、文物古玩、珠宝玉器等童装中低儿童外套、儿童套装等服装中低男装、女装、中老年装鞋中低男女皮鞋、休闲鞋、运动鞋、布鞋、拖鞋、童鞋等皮具箱包中低行李箱、公文包、挎包、钱包、皮带等摩托车中摩托车成品销售各业态经营品种定位各业态定位可行性分析1小食品①经营特征：小食品与小商品在经营上互为补充，互相支撑。②市场规律：佛山6150㎡，肇庆3360㎡，惠州4840㎡。③经营现状：约1700㎡，经营现状较好，产品辐射粤西地区。④采购意向：下游市场30%商户可以考虑到本项目进货。2日杂百货①经营特征：日杂百货与居民日常生活联系紧密，需求量大。②市场规律：佛山逾20000㎡，惠州10812㎡，清远7311㎡。③经营现状：江门日杂百货经营面积仅1294㎡，存在极大的扩容空间。④采购意向：下游市场20%商户有采购意向。3劳保用品①经营特征：日用日化随着居民消费观念提升，消耗量加大。②市场规律：佛山2260㎡，惠州2443㎡，清远1797㎡。③经营现状：江门日用日化经营面积仅923㎡，存在较大的扩容空间。④采购意向：下游市场36%商户意向采购。5日用日化①经营特征：主要满足区域内采购商户的补货需求。②市场规律：佛山54000㎡，中山11000㎡，清远9500㎡，惠州8000㎡。③经营现状：江门尚未形成一站式的茶叶茶具市场，生意外流。④生意机会：江门人酷爱喝茶，茶叶茶具需求量高于广东平均水平。4茶叶茶具工业之城劳保用品消耗量大，市场潜力大江门为广东省工业重镇，已形成了一批具有区域特色的产业集群，工厂遍布江门城区及下辖县市，再加上项目周边目前业已聚集、形成的工厂企业，均存在劳保用品的强大需求。阅读顺序各业态定位可行性分析6小五金①经营特征：目前江门小五金主要以配货、补货及零售生意为主。②市场规律：惠州1840㎡，清远1870㎡，佛山1571㎡。③市场现状：江门小五金经营面积仅700㎡，可以辐射江门地区，有较大扩容空间。④进驻意向：下游市场25%商户意向采购。7小电器①经营特征：小电器整体经营品质较高，有助于提升本项目整体形象。②市场规律：佛山6600㎡，惠州1600㎡，清远1200㎡。③市场现状：江门小电器经营面积1122㎡，辐射五邑地区。④采购意向：下游市场35%商户可以考虑到本项目进货。8文体用品①经营特征：小针织与居民日常生活联系紧密，低值易耗，需求量大。②市场规律：佛山3176㎡，中山4945㎡，惠州4784㎡。③经营现状：仅480㎡，生意机会外流，存在扩容空间。④采购意向：下游市场30%商户可以考虑到本项目进货。10小针织①经营特征：玩具批发份额相对较高，辐射范围较广。②市场规律：佛山1179㎡，清远1389㎡，惠州3039㎡。③经营现状：约390㎡，产品主要辐射市区，生意机会外流。④采购意向：下游市场20%商户可以考虑到本项目进货。9玩具①经营特征：满足江门区域内的工厂、企业、学校需求。②市场规律：佛山4146㎡，清远2863㎡，惠州4840㎡。③经营现状：约1218㎡，经营现状较好，产品辐射五邑地区。④采购意向：下游市场40%商户可以考虑到本项目进货。阅读顺序各业态定位可行性分析11饰品①经营特征：饰品小巧美观，消费群体层面广。②市场规律：佛山1276㎡，中山2015㎡。惠州3286㎡。③经营现状：仅240㎡，经营现状较好，主要辐射市区。④生意机会：下游市场20%商户可以考虑到本项目进货。12针织家纺①经营特征：由床上用品和窗帘布艺组成，租金承受能力低。②市场规律：佛山6411㎡，惠州859㎡，中山620㎡。③经营现状：约2562㎡，主要供应市区。④采购意向：下游市场20%商户可以考虑到本项目进货。13工艺品①经营特征：服装与小商品在经营上互为补充，人流共享。②市场规律：惠州22770㎡，肇庆3560㎡，中山30000㎡。③经营现状：约834㎡，主要辐射市区，存在极大扩容空间。④采购意向：下游市场30%商户可以考虑到本项目进货。15服装①经营特征：童装消费愈来愈受到关注，发展潜力巨大。②市场规律：惠州4069㎡，肇庆1792㎡，中山4390㎡，③市场现状：江门仅165㎡，存在极大扩容空间。④生意机会：项目对面的妇幼保健院将为本项目带来更为充足童装采购人流。14童装①经营特征：工艺品与窗帘布艺、床上用品同为家庭采购常规物品②市场规律：惠州义乌3775㎡，佛山1142㎡，中山1120㎡。③经营现状：江门约585㎡。主要辐射市区。④生意机会：江门城市发展加快，居民对家居装饰愈加看重。阅读顺序16鞋①经营特征：鞋需求量大，与服装互相促进。②市场规律：佛山3168㎡，中山2695㎡，惠州4640㎡。③经营现状：约312㎡，主要供应市区消费。有极大扩展空间。④采购意向：下游市场25%商户可以考虑到本项目进货。17皮具箱包①经营特征：皮具箱包和鞋、服装比邻经营，相互促进，人流共享。②市场规律：佛山1548㎡，中山2439㎡，惠州3512㎡。③经营现状：约459㎡，以零售为主，生意机会严重外流。④采购意向：下游市场20%商户可以考虑到本项目进货。18摩托车中国摩托车产业示范基地，产品竞争力强江门拥有令人瞩目的产业规模。2009年，江门摩托车产业总产值249.7亿元，整车产量414.16万辆，约占广东产量的一半，全国产量的1/6。与此同时，摩托车为江门居民日常出行的常用交通工具，消费群体层面极广。各业态定位可行性分析江门特色产业相关产品引入方式鹤山鞋开平服装新会不锈钢鞋经营区服装经营区日杂百货经营区通过联系行业协会、走访生产厂家等形式，引入江门特色产品及其生产厂家或经营商户，增强项目相关产品的市场竞争力，提升项目的整体竞争力。（四）项目商圈半径定位核心商圈：江门地区420万人口；次级商圈：佛山、中山、珠海等周边城市临近江门的县镇及阳江、茂名等粤西城市。核心商圈：江门地区420万人口；次级商圈：肇庆、云浮、珠海等周边城市临近江门的县镇。核心商圈：江门城区160万人口；次级商圈：江门下辖县镇260万人口。小食品小商品茶叶茶具服装鞋包摩托车（五）项目消费群体定位零售消费群体江门市区居民及外来务工人员专项采购群体江门各餐馆、宾馆招待所、美容美发店、学校、机关单位、企业等批发客户群体江门市区、下辖县市乡镇及周边县市的杂货店、士多店中小超市、各类专业店及批发商定位说明：江门小商品定向采购单位每年的小商品采购额高达5亿，可作为本项目生意机会的有效补充。定位说明：本项目位于江门市区，紧邻江门未来商业中心，周边住宅林立，工厂众多。伴随着该区域的日益发展成熟，本项目零售消费必将随着快速增加。定位说明：从采购成本来看：本项目位于江门市区，且经营品类齐全，江门地区小商品批发商户到本项目批发商品，既可节省交通成本，又可节省时间成本。从采购意向来看：我司针对江门地区88名小商品批发商户进行采购意向访谈，共有31名，即35%的商户愿意到本项目进行采购。（六）项目经营定位SWOT分析优势分析：义乌品牌：义乌是全球日用消费品的风向标，具有强大的市场号召力。陆洲品牌：惠州义乌的成功开发和火爆经营，使得陆洲公司美誉远播。项目规模：22万平方米一站式采购，为下游商户提供便利。项目配套：中央空调、电梯货梯等现代化设施，改善市场经营环境，提升竞争力。机会分析：生意机会：江门社会消费品零售总值近600亿，作为日常消费重要组成部分的小商品消费市场巨大。市场升级：江门小商品老市场诸多弊端，发展遭遇瓶颈，本项目顺势而为，必将受市场认可。江门北拓：江门商业中心北移，城市格局面临调整，本项目抓住发展机遇，打造成为江门的城市商业名片。劣势分析：项目周边商业氛围淡薄：项目周边目前主要分布着工厂和新建小区，商业设施缺乏，商业氛围不从谈起。项目周边交通体系缺失：项目周边仅2条公交线路，缺乏汽车站、线路完善的公交站点与小商品市场后期经营密切相关的交通配套。威胁分析：周边城市同类市场的竞争：江门周边如佛山、中山等小商品、服装鞋包市场强市对本项目生意机会的巨大分流。老市场对项目的经营冲击：老市场实力商户经营年限较长，下游客户群体稳定，对项目经营形成冲击。新建市场商户资源的争夺：广东省小商品市场建设方兴未艾，对有限的商户资源形成恶性争夺。项目经营定位劣势和威胁的规避策略取得政府支持，完善项目公共交通系统引进原产地及珠三角小商品实力商户成立经营管理公司，重视市场经营管理制定招商优惠政策吸引老市场经营户二、项目定位各业态经营规模量化（一）项目商业部分与商业配套整体经营面积确定本项目商业部分与商业配套整体经营面积整体经营面积：85000㎡市场规律根据我司商业项目的操作经验，大型现代化小商品市场的商业配套一般为物流、餐饮、银行及便利店等，总经营面积约占项目商业面积的5-8%。本项目商业配套比例建议本项目位于北新区，紧靠未来城市商业中心，随着区域发展，周边常住人口日益增多，项目零售份额也将逐渐增加；同时，农信社拟在本项目设置营业厅。因此，建议本项目商业配套经营面积为7%。（二）小商品、服装鞋包整体经营面积比例研究我司针对广东省同类地级市小商品市场进行业态组合分析，得出现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态总体经营面积比例的一般规律。

惠州义乌小商品批发城龙岗义乌小商品城清远义乌商贸城总结分析：广东省同类地级市现代化小商品市场内，服装鞋包约占整体经营面积的20%-25%；惠州义乌由于周边务工人员服装鞋包消费需求较大，刺激市场内服装鞋包区域发展，因此服装鞋包区占比较大，为37%。为方便统计，本页及报告后续内容将小食品纳入小商品范畴进行面积测算及分区规划，特此说明。（三）项目小商品、服装鞋包整体经营面积确定根据广东省同类地级市现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态经营比例的一般规律，结合江门现有小商品、服装鞋包商户基础及商户进驻意向进行综合考评，同时考评本项目消费群体的差异性，我司建议：本项目小商品、服装鞋包的经营比例为75%：25%商业整体经营面积：79000㎡备注：上述经营面积比例仅为约数，未来进行分区规划时需结合各楼层具体经营面积及铺位分割情况方能最终确定。（四）项目定位各业态经营规模确定本项目定位各业态经营规模参照市场：江门、佛山、中山、肇庆等四个城市的小商品市场。小商品属于日用消费品范畴，其消费量主要取决于人口数量和居民消费水平。因此，在根据江门及同类地级市进行本项目规模量化调整时，主要依据江门与同类地级市的人口数量和社会消费品零售总额两个数据。参考对象参考内容江门中山佛山肇庆小电器7.85%2.06%11.69%2.69%小五金5.03%02.32%3.76%针织家纺18.11%4.00%9.68%3.98%小针织4.02%46.17%5.44%10.22%文体用品8.65%4.57%6.25%4.84%饰品1.71%13.14%1.92%1.51%工艺品4.12%3.66%1.71%4.52%玩具2.72%5.37%1.81%2.37%日用日化6.54%14.40%10.89%9.03%小食品21.03%0.23%13.31%35.59%日杂百货10.97%6.40%30.34%18.06%茶叶茶具8.05%00.81%2.15%劳保用品1.20%03.83%1.28%江门及周边城市小商品市场经营业态面积比例江门中山佛山肇庆男装10.09%19.50%0.30%28.67%女装65.95%47.70%027.20%中老年装0.28%2.67%0.61%9.13%童装3.70%13.20%9.33%18.26%鞋14.08%8.89%60.30%11.34%皮具箱包5.90%8.05%29.46%5.40%小商品类服装鞋包类第一步：计算小商品消费水平相似度经计算得出，各城市小商品消费水平相似度如下表：备注：①人均社会消费品消费量=社会消费品零售总额/总人口；②江门相似度为1。计算方式：以江门作为参照对象，周边城市相似度为该城市与江门的人均社会消费品零售消费量的比值（江门人均社会消费品零售消费量作为分子）。江门中山佛山肇庆2009年社会消费品零售总额（亿元）574.34554.821429.05275.782009年常住人口420.14251.74599.68388.83人均社会消费品消费量1.372.22.380.71小商品消费水平相似度10.620.580.52第二步：计算各城市各业态根据相似度调整后经营面积比例

各城市根据相似度调整后业态经营面积比例=该城市原业态经营面积比例*该城市对应的小商品消费水平相似度。经计算，各城市各业态调整后经营面积比例如下表：小商品类服装鞋包类江门中山佛山肇庆男装10.09%12.09%0.17%16.41%女装65.95%29.57%015.57%中老年装0.28%1.66%0.35%4.75%童装3.70%8.18%5.41%10.45%鞋14.08%5.51%34.97%6.49%皮具箱包5.90%4.99%17.09%3.09%江门中山佛山肇庆小电器7.85%1.28%6.78%1.40%小五金5.03%01.35%2.96%针织家纺18.11%2.48%5.61%2.07%小针织4.02%28.63%3.16%5.31%文体用品8.65%2.83%3.63%2.52%饰品1.71%8.15%1.11%0.79%工艺品4.12%2.27%0.99%2.35%玩具2.72%3.33%1.05%1.23%日用日化6.54%8.93%6.32%4.7%小食品21.03%0.14%7.72%18.51%日杂百货10.97%3.97%17.60%9.39%茶叶茶具8.05%00.47%1.12%劳保用品1.20%02.22%0.67%第三步：计算各城市的经营面积比例参考权重本项目各业态的经营面积比例，参照调整后的本地及同类地级市各业态经营面积比例，通过权重方式计算，最终确定。经计算，各城市的经营面积比例参考权重如下表：一般情况下，本地市场各业态经营面积比例对本项目具有最重要的参照意义，占权重比为60%；外地市场综合占权重比为40%，具体每个城市的权重，根据其相似度水平进行计算。江门中山佛山肇庆经营面积比例参考权重60%14.4%13.5%12.1%小商品类第四步：计算本项目各业态经营比例经营比例男装11.7%女装54.7%中老年装1.2%童装6.5%鞋类17.6%皮具箱包8.3%合计100%本项目各业态经营比例=每个城市各业态调整后经营业态比例*对应城市参考权重，求和，然后同比例缩放至占比总和为100%。服装鞋包类经营比例小电器7.3%小五金4.2%针织家纺14.9%小针织9.3%文体用品7.8%饰品4.1%工艺品3.9%玩具2.9%日用日化8.1%小食品17.0%日杂百货13.0%茶叶茶具6.2%劳保用品1.3%合计100%第五步：摩托车区经营面积确定经营面积：500平方米规划位置：项目A座临烟草公司用地一侧的街铺分析：1、江门为摩托车产业大市江门全市摩托车产业完成工业总产值249.7亿元，摩托车整车产量414.16万辆，约占广东省产量的一半，全国产量的16%，江门市已成为全国最大的摩托车生产基地。2、摩托车为江门居民出行的主流交通工具2008年，江门机动车保有量为159万辆，其中摩托车保有量约占85%，即135万辆，并以每年15%的增长速度持续增长，可见，摩托车为江门居民出行的主流交通工具。3、完善本项目商品链条，为经营户和采购商提供便利本项目规划摩托车区，既能满足采购商的消费需求，同时摩托车也可作为本项目经营户市内送货的便捷交通工具。第六步：本项目各业态经营面积测算经营比例测算面积小电器7.3%4271小五金4.2%2457针织家纺14.9%8717小针织9.3%5441文体用品7.8%4563饰品4.1%2399工艺品3.9%2282玩具2.9%1697日用日化8.1%4739小食品17.0%9945日杂百货13.0%7605茶叶茶具6.2%3627劳保用品1.3%761摩托车——500合计100%59000小商品服装鞋包经营比例测算面积男装11.7%2340女装54.7%10940中老年装1.2%240童装6.5%1300鞋类17.6%3520皮具箱包8.3%1660合计100%20000（五）项目各商业配套经营面积确定总经营面积：6000平方米其中连锁快餐：800平方米（一层，或一层预留入口，就餐区设在二层）农信社：1000平方米（一层200平方米，负一层800平方米）餐饮、物流、便利店：400平方米（一层）特色餐饮区：3000平方米（五层）中型餐饮休闲设施（餐馆、茶馆或咖啡馆等）：800平方米（五层）（一）项目经营分区原则营业时间规律业态租金承受能力业态组合规律零售商城业态规律楼层分布规律在各价值区域合理布置业态三、项目经营分区确定1、楼层分布一般规律研究服装、鞋、皮具箱包服装、鞋、皮具箱包文体用品、玩具工艺品妇婴用品、童装针织、饰品酒店用品茶叶茶具日杂百货、日用日化小食品小五金、小电器中山服装城服装、鞋、皮具箱包针织妇婴用品、童装文体用品、玩具饰品、工艺品茶叶茶具日杂百货、日用日化小食品、酒店用品小五金、小电器服装、鞋文体用品、玩具针织、床上用品、皮具箱包妇婴用品、童装日用日化饰品、工艺品小五金、小电器总结分析：从表上可以看出，小食品、日杂百货、日用百货、小五金、小电器一般分布在现代化小商品市场的低楼层；而文体用品、玩具、工艺品、妇婴用品分布在中高楼层；服装、鞋、皮具箱包则分布在高楼层。5层4层3层2层1层3层2层1层

惠州义乌小商品批发城清远义乌商贸城龙岗义乌小商品城2、业态组合一般规律研究通过对广东省同类地级市现代化小商品市场的研究，我们不难发现，以下业态通常以组合的形式分布在市场的同一楼层或经营片区。小五金小电器小针织饰品玩具文体用品窗帘布艺床上用品皮具箱包鞋3、营业时间一般规律研究市场整体营业时间一般规律市场性质市场名称营业时间批发为主北京天意小商品批发城7:30-17:00无锡招商城7:00-16:30南京金桥市场8:00-17:00广州怡发化妆品广场9:00-18:00广州万菱批发广场9:00-18:00广州新沙五金塑料城8:30-17:00批零兼营北京万通小商品市场9:00-20:30龙岗义乌小商品城9:00-20:00沙井义乌商贸城9:00-18:00清远义乌商贸城9:00-18:00总结分析：以批发为主的小商品（综合或专项）市场一般营业时间结束较早，控制在18：00前；而批零兼营市场营业时间结束得相对较迟，关门时间为18：00-20：30。各经营业态的营业时间一般规律以惠州义乌小商品批发城为例：经营业态批发占比零售占比日杂百货100%0劳保用品100%0小食品70%30%日用日化75%25%小五金38%62%小电器38%62%茶叶茶具76%24%文体用品81%19%玩具89%11%针织家纺78%22%工艺品79%21%妇婴童装65%35%小针织63%37%饰品68%32%鞋0100%男装2%98%女装2%98%皮具箱包50%50%以批发和公司专项采购为主：劳保用品日用日化茶叶茶具文体用品工艺礼品批发与零售兼营：小食品日杂百货玩具针织家纺小针织饰品皮具箱包以零售为主：小五金小电器鞋男装女装童装可营业至18：00可营业至18：00-20：30备注：表中数据由惠州义乌小商品批发城经营管理公司提供。根据我司零售商业项目操作经验，地级市零售商城各经营业态占比不尽相同，但常规业态分类基本一致，一般涵盖如下10个业态：日化针织饰品针织家纺玩具皮具箱包男装女装童装鞋河源、梅州、汕头零售商城业态统计：业态河源梅州汕头面积占比面积占比面积占比化妆品3792.6%3221.2%5072.7%黄金珠宝960.7%8453.1%3962.1%家居家纺890.6%562420.7%3862.1%男装323622.6%26169.6%307616.4%内衣5954.1%6312.3%5703%女装424429.6%498618.4%414422.1%饰品870.6%11064.1%2831.5%童装玩具5994.2%12224.5%7874.2%箱包皮具11558.1%18676.9%17679.4%休闲服饰4162.9%26719.8%269814.4%运动服饰11548%286410.5%17989.6%钟表眼镜9816.8%5732.1%8284.4%鞋13119.1%18206.7%15518.3%合计14342100%27147100%18791100%4、零售商城业态规律研究（二）项目经营分区及规划面积建议A座B座-1层，A座1-3层以批发为主营业时间为：9:00-18:00A座4-5层、B座1-5层批零兼营营业时间为：9:00-20:00楼层面积A座B座经营业态规划面积经营业态规划面积-1层20000㎡日杂百货劳保用品小五金小电器农信社————100001200320048008001层12200㎡文体用品玩具商业配套35002200400小食品农信社商业配套（小食品）连锁快餐46002005008002层13200㎡茶叶茶具工艺品46002000日用日化饰品300036003层13200㎡针织家纺童装36003000小针织66004层13200㎡女装6600女装66005层13200㎡鞋皮具箱包36003000男装中老年装中型餐饮特色餐饮20008008003000备注1：将各业态根据分区原则划入各楼层后，其权重面积与楼层总面积出现一定程度的差异，左表根据楼层总面积将各业态的经营面积进行缩放，得出修正后各业态的经营面积。备注2：各业态最终经营面积需根据A、B座各楼层具体经营面积及铺位分割情况方能最终确定。备注3：未来招商过程中根据招商进展情况适时可调整各业态经营面积。经营分区图示：日杂百货小电器劳保用品小五金农信社经营业态规划面积-1层20000㎡日杂百货劳保用品小五金小电器农信社10000120032004800800-1层经营分区图示：商业配套

小食品A座B座农信社连锁快餐A座B座经营业态规划面积经营业态规划面积1层12200㎡文体用品玩具商业配套35002200400小食品农信社商业配套（小食品）连锁快餐46002005008001层商业配套经营分区图示：日用日化饰品A座B座2层A座B座经营业态规划面积经营业态规划面积2层13200㎡茶叶茶具工艺品46002000日用日化饰品30003600经营分区图示：针织家纺童装A座B座小针织3层A座B座经营业态规划面积经营业态规划面积3层13200㎡针织家纺童装36003000小针织6600经营分区图示：A座B座女装女装4层A座B座经营业态规划面积经营业态规划面积4层13200㎡女装6600女装6600经营分区图示：男装特色餐饮A座B座鞋5层A座B座经营业态规划面积经营业态规划面积5层13103.9㎡鞋皮具箱包36003000男装中老年装中型餐饮特色餐饮20008008003000中型餐饮皮具箱包中老年装项目商业配套的平面布局及规划要点说明1：农信社经营面积：1000平方米（其中，1层200平方米，-1层800平方米）经营位置：B座靠近双龙大道拐角铺位规划要点：施工时需用实墙将农信社与商场隔断；营业大厅内规划楼梯直通-2层办公室。市场主入口1层为营业大厅-1层为办公室餐饮、物流、便利店经营面积：400平方米经营位置：A座背街铺规划要点：施工时需用实墙将铺位与商场隔断；餐饮区铺位需预留烟道。市场主入口规划餐饮区规划物流区规划便利店规划便利店项目商业配套的平面布局及规划要点说明2：项目商业配套的平面布局及规划要点说明3：连锁快餐经营面积：800平方米商家数量：1家招商对象：麦当劳、肯德基、真功夫等品牌连锁快餐备注：根据招商情况而定，如招商进展顺利，可考虑增加连锁快餐商家数量及经营面积。规划要点说明：楼层荷载：350kg/㎡

供电负荷：200KW

规划位置：最好在拐角处，或项目临主干道醒目位置整体位于一层图示区域经营位置：方式一：B座临双龙大道的街铺（农信社北侧）方式二：B座临双龙大道的街铺（农信社西侧）一层为餐厅入口二层为就餐区中型餐饮休闲娱乐设施经营面积：800平方米商家数量：1家招商对象：餐馆、茶馆或咖啡馆等营业时间：10：30-20：00规划要点说明：楼层荷载：350kg/㎡

规划位置：项目B座5层东北角其他说明：施工时需用实墙将中型餐饮休闲娱乐设施与商场隔断；同时需需预留烟道。项目商业配套的平面布局及规划要点说明4：项目商业配套的平面布局及规划要点说明5：特色餐饮经营面积：3000平方米商家数量：1家经营位置：B座5层北侧区域营业时间：10：30-20：00经营品类：全国各地风味小吃、快餐特色餐饮区规划要点说明：排烟系统：预留烟道楼板承重：350kg/㎡

分区布置：点餐区600㎡、就餐区2000㎡、工作间400㎡特色餐饮区运作模式建议：模式一：统一管理合作运营由开发商统一装修、统一收银，与商户（品牌店）合作经营，管理公司从营业额中扣点的经营形式。优点：1、有利于特色餐饮区整体推广，使得市场经营特色更鲜明；2、经营相对稳定，对特色餐饮区的餐饮品质、服务质量有主导权，可根据市场经营状况及需求适当调整经营方向，有利于整体市场经营；3、商户只需负责原材料、厨师和操作间装修等成本，降低了商户经营成本，有利于商户进驻；4、扣点经营使开发商与商户收益风险捆绑的在一起，有利于特色餐饮区招商。缺点：1、开发商需招聘人员，组建专职经营管理团队，增加运营成本；2、对从业人员管理素质要求较高，且开发商首次尝试，后期经营风险把控不可预计；3、开发商与商户风险共担，租金收益无法保障。模式二：统一管理独立运营开发商将铺位租赁给商户（品牌店）经营，由商户自行装修、独立核算、各负盈亏的经营形式。优点：1、开发商无需承担特色餐饮区营运风险；2、另外组建专职经营团队，降低运营成本。缺点：1、开发商无法保证特色餐饮区服务品质及餐饮质量；2、市场培育期生意萧条，如商户无法顺利过渡，开发商需另行招商或减免租金；3、商户经营成本增加，而且上高楼层经营，给招商带来压力。四、项目定位可行性分析（一）项目定位的招商可行性分析32%的本地老市场商户可以考虑进驻本项目20%的上游市场商户可以考虑进驻本项目16%的下游市场商户可以考虑进驻本项目28%的周边城市市场商户可以考虑进驻本项目商户进驻的必备条件政府支持市场建设政府给予税费减免市场给予适当免租市场配套先进齐全市场经营分区明确市场公交系统完善市场联手浙江义乌市场重视后期管理市场引进实力商户商户自身人手充足商户自身资金充裕（二）项目定位的销售可行性分析7%的本地市场商户、4%的上游市场商户、2%的下游市场商户、10%的周边市场商户考虑自购自营小商品市场铺位面积小，一般约为20平方米，即使销售单价较低，铺位总值也不会太高，投资群体广江门为珠三角投资洼地，商铺广受佛山、中山等城市投资客垂青；本地投资群体以个体工商户、公务员、私营企业主等为主4年前推出的地王广场和10月份推出的7000平米世纪城受市场追捧，销售业绩突出江门近年并无大型商业项目面市，地王广场4年前推出，10月推出的世纪城可售面积仅7千平米商户自购自营项目投资门槛低江门商铺投资市场完整度高江门近年大型商业项目少，市场空间较大江门商铺投资群体层面相对较广，投资客实力较强劲五、项目定位的经营平台要素分析物流配套停车配套交通配套金融配套工商配套生活配套网站配套仓储配套经营平台保障市场货物上下游流通顺畅满足市场货运及客运车辆停放需求完善项目市内公交、城乡巴士、城际客车、免费购物车系统，为采购客户提供便利设立一站式政务服务中心，简化办事手续，为市场提供全面的公共服务平台决定未来！满足商户及采购客户金融交易需求引进大型餐饮、特色快餐、便利店等，为市场提供便利满足市场商户货物储存及便捷提货需求完成信息发布、广告宣传、业务洽谈和网上交易等功能六、项目定位的竞争优势强化条件项目定位的竞争优势强化条件政府支持力度决定市场发展深度一个市场能否可持续发展，很大程度上取决于当地政府的态度及支持力度。政府是公信力的象征，同时能给予市场适当的扶持政策。因此