大型物流园区建设调研报告范例课件

1******物流园区分区规划**市规划设计研究院有限责任公司2007年11月（初步方案汇报）1******物流园区分区规划**市规划设计研究院有限责任公2第一阶段

(2007.1-2007.6)

******物流园区规划研究

第二阶段

(2007.8-2007.12)

******物流园区分区规划

定位规模深化

空间布局优化

道路交通细化

市政设施强化

功能定位

发展规模

布局结构

建设时序《**城市总体规划》《**港总体规划》《**新城总体规划》《**市长江岸线资源开发利用规划》《**市**区**港区总体规划》《**市物流产业发展规划》《**区物流系统发展规划》《现代服务业：**经济的支撑与未来》《华东区域金属材料物流中心规划研究》《**金属材料物流中心可行性研究报告》外部整合、衔接内部深化、细化2第一阶段(2007.1-2007.6)

******物流3一、宏观环境二、功能定位三、发展规模四、空间布局五、综合交通六、市政设施七、建设时序

汇报提纲3一、宏观环境汇报提纲4一、宏观环境**新城地区是**市高新技术产业、现代制造业的战略储备空间；**物流园区是**市水运物流的战略储备空间；**港是**市江北地区不可多得的深水港口。4一、宏观环境**新城地区是**市高新技术产业、现代制造业的5区域宏观环境对**物流园区的建设提出相关要求，包括：职能要求辐射范围物流内容1**市“长江国际航运物流中心”建设的要求

以**港区为依托，以**及周边地区的钢铁、建材产业为支撑，建设华东地区规模最大、信息快捷，集仓储、加工、配送、信息、交易市场和金融服务为一体的现代专业金属、建材物流基地。华东地区钢铁（钢、生铁、成品钢材）、建材。2**港总体规划的要求

承担煤炭铁水联运任务，承担江北部分件杂货、内贸集装箱运输和服务后方开发区功能。中西部广大区域煤炭、件杂货、内贸集装箱。3**市主导产业发展对**地区的要求

为高新技术产业、钢铁产业、车辆制造产业及其相关物流产业提供战略储备空间。中西部广大地区（苏、皖、浙北地区）钢铁、食品、建材4**区商贸业发展对**地区的要求

为**区商贸业提供相应的市场以物流产业空间。苏北、皖北建材、农副产品。

**物流园区建设的区域环境解读，奠定了**物流园区功能定位、职能要求、目标市场的基础。5区域宏观环境对**物流园区的建设提出相关要求，包括：职能要6二、功能定位——基于**物流园区建设的区域环境解读的功能定位分析

指导思想：**地区作为**市江北地区依托深水岸线发展物流产业不可多得的战略储备空间，应考虑未来发展的多种需求、多种可能性，并应该为这些需求与可能性预留发展空间。6二、功能定位——基于**物流园区建设的区域环境解读的功能定7

**物流园区的功能定位如下：以长江流域内贸水域集装箱的江、陆运输为重点，面向中西部地区，**市江北地区现代化、港口枢纽型综合物流园区。——以依托**港区的内贸集装箱运输为重点；——面向中西部地区，以辐射苏、皖为重点；——兼具区域物流组织、商贸流通、运输枢纽和为工业生产企业进行服务等多种功能；——**市江北地区一级物流园区。1、**物流园区功能定位7**物流园区的功能定位如下：1、**物流园区82、职能要求**物流园区应是港口枢纽型综合物流园区，具备港口枢纽功能，并推动地区商贸经济发展。**物流园区应具备物流组织与管理、物流配套服务、经济开发和城市建设三大功能。（1）物流组织与管理——物流活动所必须具备的转运、集散、贮存、运输、装卸、配送和流通加工功能。（2）物流配套服务——货运代理、信息服务功能、银行金融保险服务功能。（3）经济开发和城市建设——物流基础设施项目的开发功能；商业交易平台的构筑功能；改善城市环境，提升城市形象功能。82、职能要求93、市场重点

根据**港的优势、**港总体规划和区域层面的职能要求，**物流园区的市场重点将包括以下方面：（1）港口建设带动的口岸物流**港建设——煤炭、件杂货、内贸集装箱**港的搬迁——煤炭、粮食、件杂货（2）大型生产制造企业的供应链物流**及周边钢铁企业——金属材料物流园：矿石原料、煤炭、钢铁相关产品**及周边建材企业——建材（3）生产贸易型企业的包装加工物流**商贸业企业——建材市场、农副产品批发配送深加工93、市场重点101、物流需求量包括：依托公路的生产、生活社会物流量+港口、铁路的物流量（1）社会物流量（公路）**区全社会物流量主要是公路货运量，根据货运量与GDP的关系来预测规划年限的物流量。规划年限为近期到2010年，远期到2020年。按照**区“十一五”规划的预测，按年均19%的速度增长，**区到2010年GDP达到300亿左右；按照**区总体规划预期，2010—2020年GDP年均增幅在10%左右，则到2020年GDP达到780亿左右。按照**市的货运量与GDP的关系比例，到2010年每亿元产生6.5万吨货运量，2020年每亿元产生6万吨货运量，由此推算，**区2010年货运量为1950万吨，2020年货运量为4600万吨。其中按照30%的物流量集中到**物流中心，则2010年产生的物流需求约580万吨，2020年约为1400万吨。三、发展规模年份**区GDP预测值（亿元）比例关系物流量预测（万吨）20103006.51950202078064600101、物流需求量三、发展规模年份**区GDP预测值比例关系11（2）港口、铁路的物流量

——依据《**港总体规划》的要求，预期**港区货物吞吐量——煤炭、件杂货、内贸集装箱

2010年：250万吨

2020年：300万吨**港区：

2010年：1000万吨

2020年：1400万吨

——《**金属材料物流中心可行性研究报告》——钢、生铁、成品钢材等钢铁相关产品

2010年：4600万吨

2015年：6500万吨—1.2平方公里的用地（其中包括了南钢矿石原料、煤炭、钢铁相关产品，现实情况：3000—3500万吨）11（2）港口、铁路的物流量12满足多种需求的2020年物流量规模：9000万吨

2010年物流量规模：3000万吨公路物流（万吨）港口铁路物流（万吨）主要物流种类1服务**区社会经济发展1400——建材市场、农副产品批发配送深加工。2**港的建设——300煤炭、件杂货、内贸集装箱。3**港的搬迁——1400煤炭、粮食、件杂货。4江北金属材料物流中心的建设——6500矿石原料、煤炭、钢铁相关产品、建材。12满足多种需求的2020年物流量规模：9000万吨公路物流13港口吞吐量/物流量大连保税物流园区大连港2010年1.5亿吨天津港物流园区天津港2010年3亿吨青岛前湾保税物流园区青岛港，2004年1.5亿吨。连云港港口物流园区连云港，2005年6000万吨****物流基地**港****物流园区**港，2020年物流量9000万吨

**2010年港口货物吞吐预期指标：25000万吨（数据来自**长江国际航运中心建设研究报告）13港口吞吐量/物流量大连保税物流园区大连港2010年1.5142、物流园区建设规模

2020年物流量规模：9000万吨

2010年物流量规模：3000万吨

物流园区的功能和服务对象、区域的物流服务需求存在较大差异，使得物流园区在规模上相差较大。从国外的物流园区的发展分析，物流园区的规模没有确定的标准。日本：20个物流园区平均占地规模74公顷；荷兰：14个物流园区平均占地规模44公顷；英国：第一个物流园区占地规模不到1公顷；德国：不莱梅货运站物流园区超过1平方公里。————————————————————总体上看，国外物流园区用地多在7公顷以上，一般不超过1平方公里。142、物流园区建设规模物流园区的功能和服务对象15

国内物流园区由于起步晚，目前发展水平不高，总体占地规模较大。港口吞吐量/物流量占地规模大连保税物流园区大连港2010年1.5亿吨1.5平方公里天津港物流园区天津港2010年3亿吨3平方公里青岛前湾保税物流园区青岛港，2004年1.5亿吨。1平方公里连云港港口物流园区连云港，2005年6000万吨3—5平方公里****物流基地**港7平方公里****物流园区**港，2020年物流量9000万吨3平方公里

深圳平湖物流中心，可建设用地约5平方公里；

天津港保税区以保税仓储、物流中心、展示展览、市场交易、进出口加工为主，用地面积7平方公里；

北京通州物流产业园区以公路枢纽为依托，占地6平方公里；

天津港散货物流中心占地12平方公里。15国内物流园区由于起步晚，目前发展水平不高，总16

临港加工工业：与**新城总体规划相衔接，充分考虑**港区建设对临港加工工业的带动效应，规划预留3平方公里左右的工业用地。

总建设用地：物流仓储用地3平方公里，临港工业用地3平方公里，港区用地5平方公里，合计11平方公里左右。16临港加工工业：与**新城总体规划相衔接，充分171、现状概况**物流园选址地区属长江高河漫滩地貌，陆域地形平坦开阔，地面高程一般在3.5米至7米之间，主要为农田及部分芦苇滩。陆域中央有石碛河通过，河宽约8.5米，为非通航河流。江边筑有防汛大堤和子堤。这一地区土地利用现状主要是以耕地、农村居民点为主，**地区分布有造船厂房，由南至北分别为永胜船业、三友船厂、乘浪船业、先荣船业、昌盛船业和增胜船业公司。用地代码用地名称面积（公顷）C公建用地1M工业用地1.3S道路10.2E1水域37.1E2耕地843.1E6农村居民点218四、空间布局规划171、现状概况用地代码用地名称面积（公顷）C公建用地1M工182、总体空间布局结构经验借鉴：国内许多物流园区，港口及后方生产、生活空间的组织，多采用平行布局的结构。******港区疏港路物流区居住生活区临港加工业长江生态岸线182、总体空间布局结构******港区疏港路物流区居住生活19物流园区与港区之间采取平行布局的模式的优点：1、可以强调港口及物流园区与未来城市空间之间的联系。2、可以为未来发展预留必要的空间。3、也有利于物流园区分期进行开发建设。港区疏港路物流区居住生活区临港加工业长江生态岸线19物流园区与港区之间采取平行布局的模式的优点：港区疏港路物203、功能区布局研究

基于**物流园区的功能定位与职能要求，**物园区包含：集装箱堆场、散货堆场、普通仓库、保税中心、临港工业区、综合商贸区、综合管理区、城市配送区、生活服务区等9个功能区。

工业用地布局具有普遍的适应性；综合商贸区、综合管理区、城市配送中的贸易、管理、商务等服务职能往往混合集聚发展，可合并为综合服务核心区进行分析。因此，用地布局需要对集装箱堆场、散货堆场、普通仓库、保税中心、综合服务核心区、生活服务区6个功能区进行具体分析。203、功能区布局研究21（1）集装箱堆场主体职能：用于集装箱的堆存货物流向：**港区、区域市场运输方式：水路运输为主、辅以公路运输、铁路运输功能关联：与综合配套区、城市配送区的关联度较为重要布局要求：净空要求25米以上，需要远离高压线；承载要求高，尽量避免建在地下管往上；启动区尽量布置功能地块优选方案：21（1）集装箱堆场功能地块优选方案：22（2）散货堆场主体职能：用于金属矿、煤炭等的堆存货物流向：**港区、南钢等区域市场运输方式：水路运输、铁路运输为主、辅以公路运输功能关联：与普通仓库、保税仓库的关联度较为重要布局要求：受风雨影响大，易对环境造成影响功能地块优选方案：22（2）散货堆场功能地块优选方案：23（3）普通仓库主体职能：对进入物流园区的货物进行堆存、管理、保管、保养、维护等一系列活动，可包括一般仓库、冷库及保管粮食的圆通仓及其配套设施货物流向：**港区、区域市场运输方式：区域物流公路、铁路、水运普遍适合，城市物流以公路为主功能关联：与散货堆场、保税仓库的关联度较为重要布局要求：启动区尽量布置功能地块优选方案：23（3）普通仓库功能地块优选方案：24（4）保税中心主体职能：为企业的各类保税货物提供堆存、拆拼箱、简单加工等货物流向：**港区、区域市场运输方式：以公路运输为主，结合铁路、水运综合运输功能关联：与普通仓库、散货堆场、综合配套区的关联度较为重要布局要求：封闭独立、临近普通仓库和堆场，便于拓展；与港口应有便捷的联系；满足集装箱堆场、散货堆场、普通仓库的布置要求；作为物流产业链的高端，是综合物流区的核心功能之一，启动区尽量布置功能地块优选方案：

保税仓库（Boned

warehouse）是经海关批准，在海关监管下专供存放未办理关税手续而入境或过境货物的场所。

保税仓库允许存放的货物范围：

（

1

）缓办纳税手续的进出口货物；

（

2

）需要做进口技术处理的货物；

（

3

）来料加工后复出的货物；

（

4

）不内销而过境转口的货物。

24（4）保税中心功能地块优选方案：保税仓库（25（5）综合服务核心区主体职能：包括了综合商贸区、城市配送区、综合管理区中的商务、金融、保险、货贷等金融服务、人力资源服务、商贸交易、展示功能及行政办公功能的管理区布局要求：人活动的主要场所，应远离高压线，与区域、城市的联系应便捷；启动区须布置基本的商务、金融、办公服务功能功能地块优选方案：25（5）综合服务核心区功能地块优选方案：26（6）生活服务区主体职能：为物流园区内部工作人员及园区吸引的潜在人群提供优质的生活服务配套设施布局要求：结合自然环境较好的区域布置，远离高压线功能地块优选方案：26（6）生活服务区功能地块优选方案：27功能区布局结构：规划形成“两轴三区多功能片”的布局结构“两轴”——**大道交通发展轴、石绩河景观轴“三区”——港区、仓储物流区、临港工业区“多功能片”——集装箱堆场、散货堆场、普通仓库、保税中心、综合服务核心区、生活服务区27功能区布局结构：284、土地利用规划

将各种功能进行合理分区，进行空间上的落实。284、土地利用规划29类别名称面积（公顷）占建设用地比例（％）规划总用地1110.71——城市建设用地1063.05100R二类居住用地17.951.69C公共设施用地53.205.00C1行政办公用地8.46——C2商业金融用地40.54——Cc居住社区中心用地4.20——MM2二类工业用地163.1615.35WW仓储用地145.8113.72T对外交通用地419.6939.48T1铁路用地19.33——T2公路用地28.76——T4港口用地371.6034.96S道路广场用地142.2213.38S1道路用地140.85——S3社会停车场库用地1.37——G绿地99.769.38G1公共绿地10.05——G2生产防护绿地89.71——水域和其他非城市建设用地47.66——EE1水域47.66——规划用地构成表29类别名称面积（公顷）占建设用地比例（％）规划总用地11130后续应做好基本农田调整工作30后续应做好基本农田调整工作31五、综合交通规划交通现状：公路:

规划区通过绕城公路汽渡连接线（二级公路/20米）与外部联系。港口码头：**汽渡码头；石碛河宽度80米左右，为等外级航道，范围内未设码头。道路：主要道路6条，宽度4－6米，基本为水泥路面。区内暂无交通设施

31五、综合交通规划321、对外交通规划包括港口、铁路、公路港口——《**港总体规划》确定的25个泊位铁路——沪汉蓉铁路专用线公路——周边多条公路线321、对外交通规划33

（1）港口——根据《**港总体规划》：**汽渡至石绩河段2160米岸线作为多用途泊位区，顺岸布置0.5—1万吨级的泊位13个；石绩河向上游1995米岸线作为通用泊位区，可建设0.5—1万吨级的泊位12个。0.5—1万吨级泊位13个12个33（1）港口0.5—1万吨级泊位13个12个34

（2）铁路——沪汉蓉铁路专用线

由铁四院进行了具体的方案设计，确定了推荐方案。

推荐方案的优点：1、引线从生态廊道内走，减少了对**新城建设用地的影响。2、对**物流园区的用地影响较小。3、与港区的关系较为合理。34由铁四院进行了具体的方案设计，确定了推荐方35

铁路专用线与**大道、绕城公路、石绩河的线位关系。铁路专用线与**大道铁路专用线与绕城公路铁路专用线与石绩河35铁路专用线与**大道、绕城公路、石绩河的线36

（3）公路——通过宁连高速公路、宁合高速公路（312国道）、**大道可辐射苏北和皖北。——往**主城可通过公路二环、**汽渡、地铁8号线等联系。——往高新区、桥北地区，目前主要通过浦乌路。重点处理好疏港公路与各联系通道的衔接关系。36（3）公路37

方案一：《**港总体规划》中**路规划示意线位。问题：

1、与**新城规划的路网及用地矛盾较大。

2、与浦乌路距离过近。

3、不利于港区的用地组织。

方案二：对接《**港总体规划》中疏港路，进行优化。

1、**大道与疏港路合二为一。

2、结合现状的山体与河道。

3、港区段道路距长江岸线800－1400米。**物流园区疏港路与**大道合二为一——**大道规划方案一方案二推荐方案37方案一：《**港总体规划》中*38

新生圩港：新生圩港区集装箱、散货功能区正在调整为为杂货码头，疏港路（新港大道）与城市干路合二为一，红线宽度30米，距江岸线400－600米。**港：**港区规划分为散货、集装箱、通用三个功能区，年吞吐能力2925万吨，疏港大道与城市快速路合二为一，红线宽度60米，距江岸线1000－1150米。

本次规划中**大道与**港区疏港路合二为一，道路红线宽度60米，快速部分采用高架形式，承担区域交通功能，地面常速部分承担疏港功能，道路距长江岸线800－1400米。**大道38新生圩港：**港：本次规划中**39**大道规划线位：做好几个衔接1、与**新城路网系统2、服务港区的纵深要求3、与地形的关系（河道）4、与三桥连接线及以上段线位39**大道规划线位：40（4）航道——《**市内河航道网及港口规划》（**市交通局，2006.8）：石碛河现状为外河，不通航；规划石碛河(**－宁乌路)为四级航道标准。石碛河提升为四级航道将对城市道路、铁路专用线的建设，对石碛河两侧的建设用地产生很大影响，本次规划建议石碛河不宜作为航道。

四级航道尺度的最低标准为：水深2.5米，底宽40米，弯曲半径320米，桥梁净高7.0米、净宽55米；蓝线控制带宽度不宜小于110米，同时两岸控制线离水边的距离不宜小于20米。40（4）航道四级航道尺度的最低标准为：水深2.412、城市道路交通规划道路功能组织——注重道路性质、功能在空间上的合理安排。规划将物流园区南部**大道以及东部绕城公路作为重要的货运通道，同时也是物流园区主要进出口道路。同时注重物流园各功能区之间以及物流园与临港工业区之间的内部交通联系。412、城市道路交通规划42道路系统：1、对接**新城总体规划路网2、结合现状地形——适当调整干路线形、增加规划支路。物流园区内部构筑“一横四纵”道路骨架。“一横”为长丰路，为次干道，路宽50米，主要加强园区东西向交通联系。“四纵”包含一条主干道和三条次干道，主要加强物流园区与港区的交通联系。（其中百胜路、林村路为规划主干道，路宽60米，兰花路、临水路为规划次干道，路宽50米。）42道路系统：五、市政设施规划1、供电远期：500KV秋藤变（电源）→**新城2座220KV变电站→**港区2座110KV变电站（港口变和**变）五、市政设施规划1、供电近期：220KV高旺变（电源）→110KV港口变——线路按照220千伏的线路标准架设，将来线路开断至规划220千伏变，线路直接升压至220千伏，港口变改为由规划220千伏变供电。近期：452、给水工程规划远期：水源水厂：由三岔水厂、规划**新城水厂联合供给。给水管网：远景沿丰林路等道路下敷设DN800~DN1500输水管供至物流园区。452、给水工程规划远期：46近期：水源水厂：由三岔水厂供给。给水管网：由兰花增压站沿宁乌路、兰花路敷设DN800输水管至物流园区。46近期：473、污水工程规划**新城污水处理厂远期：污水处理厂：根据《**市**区污水处理厂选址规划》，**新城污水处理厂服务**物流园区，远期规模25万立方米/日。污水管网：污水主干管沿规划区中部主干道自西向东穿过。规划共设污水提升泵站1座，位于**大道与石碛河交叉口。污水提升泵站473、污水工程规划**新城污水处理厂远期：污水提升泵站48**新城污水处理厂（一期）**镇污水处理厂近期1.0万立方米/日

近期：污水处理厂：建议启动**新城污水处理厂一期工程服务**物流园区。污水管网：污水主干管沿规划区中部主干道自西向东穿过。48**新城污水处理厂（一期）**镇污水处理厂近期：49六、建设时序1、港城关系：**港区与**新城建设时序关系列表时间**港区**新城港城空间关系2007年－2010年启动建设**镇港城分离，空间上各自独立存在2010年－2020年全面建设，港口建设完成从**镇向**新城发展，从小城镇建设阶段走向新城建设阶段港城开始产生粘连，空间上开始形成一体化的基本格局2020年以后完善临港产业区，形成适应新时代要求的港口产业体系全面走向**新城阶段，形成居住、产业、服务功能融合一体的新城市形象港区成为**新城有机组成部分，承担城市对外窗口和物流、信息交互等职能49六、建设时序1、港城关系：**港区与**新城建设时序关系502、**物流园区近远期建设：近期建设地区：1、需要比较好的基础设施条件2、有项目的带动3、能尽快形成良好的物流园区形象

502、**物流园区近远期建设：51

中远期：

在先期建设的基础上，加快发展，逐步提升产业门类，提高准入门槛。同时统筹建设综合服务中心，加强园区的公共服务水平。并需要注重整体环境的建设，避免工业企业对居住区的影响。51中远期：52汇报完毕，敬请指正！52汇报完毕，敬请指正！535354******物流园区分区规划**市规划设计研究院有限责任公司2007年11月（初步方案汇报）1******物流园区分区规划**市规划设计研究院有限责任公55第一阶段

(2007.1-2007.6)

******物流园区规划研究

第二阶段

(2007.8-2007.12)

******物流园区分区规划

定位规模深化

空间布局优化

道路交通细化

市政设施强化

功能定位

发展规模

布局结构

建设时序《**城市总体规划》《**港总体规划》《**新城总体规划》《**市长江岸线资源开发利用规划》《**市**区**港区总体规划》《**市物流产业发展规划》《**区物流系统发展规划》《现代服务业：**经济的支撑与未来》《华东区域金属材料物流中心规划研究》《**金属材料物流中心可行性研究报告》外部整合、衔接内部深化、细化2第一阶段(2007.1-2007.6)

******物流56一、宏观环境二、功能定位三、发展规模四、空间布局五、综合交通六、市政设施七、建设时序

汇报提纲3一、宏观环境汇报提纲57一、宏观环境**新城地区是**市高新技术产业、现代制造业的战略储备空间；**物流园区是**市水运物流的战略储备空间；**港是**市江北地区不可多得的深水港口。4一、宏观环境**新城地区是**市高新技术产业、现代制造业的58区域宏观环境对**物流园区的建设提出相关要求，包括：职能要求辐射范围物流内容1**市“长江国际航运物流中心”建设的要求

以**港区为依托，以**及周边地区的钢铁、建材产业为支撑，建设华东地区规模最大、信息快捷，集仓储、加工、配送、信息、交易市场和金融服务为一体的现代专业金属、建材物流基地。华东地区钢铁（钢、生铁、成品钢材）、建材。2**港总体规划的要求

承担煤炭铁水联运任务，承担江北部分件杂货、内贸集装箱运输和服务后方开发区功能。中西部广大区域煤炭、件杂货、内贸集装箱。3**市主导产业发展对**地区的要求

为高新技术产业、钢铁产业、车辆制造产业及其相关物流产业提供战略储备空间。中西部广大地区（苏、皖、浙北地区）钢铁、食品、建材4**区商贸业发展对**地区的要求

为**区商贸业提供相应的市场以物流产业空间。苏北、皖北建材、农副产品。

**物流园区建设的区域环境解读，奠定了**物流园区功能定位、职能要求、目标市场的基础。5区域宏观环境对**物流园区的建设提出相关要求，包括：职能要59二、功能定位——基于**物流园区建设的区域环境解读的功能定位分析

指导思想：**地区作为**市江北地区依托深水岸线发展物流产业不可多得的战略储备空间，应考虑未来发展的多种需求、多种可能性，并应该为这些需求与可能性预留发展空间。6二、功能定位——基于**物流园区建设的区域环境解读的功能定60

**物流园区的功能定位如下：以长江流域内贸水域集装箱的江、陆运输为重点，面向中西部地区，**市江北地区现代化、港口枢纽型综合物流园区。——以依托**港区的内贸集装箱运输为重点；——面向中西部地区，以辐射苏、皖为重点；——兼具区域物流组织、商贸流通、运输枢纽和为工业生产企业进行服务等多种功能；——**市江北地区一级物流园区。1、**物流园区功能定位7**物流园区的功能定位如下：1、**物流园区612、职能要求**物流园区应是港口枢纽型综合物流园区，具备港口枢纽功能，并推动地区商贸经济发展。**物流园区应具备物流组织与管理、物流配套服务、经济开发和城市建设三大功能。（1）物流组织与管理——物流活动所必须具备的转运、集散、贮存、运输、装卸、配送和流通加工功能。（2）物流配套服务——货运代理、信息服务功能、银行金融保险服务功能。（3）经济开发和城市建设——物流基础设施项目的开发功能；商业交易平台的构筑功能；改善城市环境，提升城市形象功能。82、职能要求623、市场重点

根据**港的优势、**港总体规划和区域层面的职能要求，**物流园区的市场重点将包括以下方面：（1）港口建设带动的口岸物流**港建设——煤炭、件杂货、内贸集装箱**港的搬迁——煤炭、粮食、件杂货（2）大型生产制造企业的供应链物流**及周边钢铁企业——金属材料物流园：矿石原料、煤炭、钢铁相关产品**及周边建材企业——建材（3）生产贸易型企业的包装加工物流**商贸业企业——建材市场、农副产品批发配送深加工93、市场重点631、物流需求量包括：依托公路的生产、生活社会物流量+港口、铁路的物流量（1）社会物流量（公路）**区全社会物流量主要是公路货运量，根据货运量与GDP的关系来预测规划年限的物流量。规划年限为近期到2010年，远期到2020年。按照**区“十一五”规划的预测，按年均19%的速度增长，**区到2010年GDP达到300亿左右；按照**区总体规划预期，2010—2020年GDP年均增幅在10%左右，则到2020年GDP达到780亿左右。按照**市的货运量与GDP的关系比例，到2010年每亿元产生6.5万吨货运量，2020年每亿元产生6万吨货运量，由此推算，**区2010年货运量为1950万吨，2020年货运量为4600万吨。其中按照30%的物流量集中到**物流中心，则2010年产生的物流需求约580万吨，2020年约为1400万吨。三、发展规模年份**区GDP预测值（亿元）比例关系物流量预测（万吨）20103006.51950202078064600101、物流需求量三、发展规模年份**区GDP预测值比例关系64（2）港口、铁路的物流量

——依据《**港总体规划》的要求，预期**港区货物吞吐量——煤炭、件杂货、内贸集装箱

2010年：250万吨

2020年：300万吨**港区：

2010年：1000万吨

2020年：1400万吨

——《**金属材料物流中心可行性研究报告》——钢、生铁、成品钢材等钢铁相关产品

2010年：4600万吨

2015年：6500万吨—1.2平方公里的用地（其中包括了南钢矿石原料、煤炭、钢铁相关产品，现实情况：3000—3500万吨）11（2）港口、铁路的物流量65满足多种需求的2020年物流量规模：9000万吨

2010年物流量规模：3000万吨公路物流（万吨）港口铁路物流（万吨）主要物流种类1服务**区社会经济发展1400——建材市场、农副产品批发配送深加工。2**港的建设——300煤炭、件杂货、内贸集装箱。3**港的搬迁——1400煤炭、粮食、件杂货。4江北金属材料物流中心的建设——6500矿石原料、煤炭、钢铁相关产品、建材。12满足多种需求的2020年物流量规模：9000万吨公路物流66港口吞吐量/物流量大连保税物流园区大连港2010年1.5亿吨天津港物流园区天津港2010年3亿吨青岛前湾保税物流园区青岛港，2004年1.5亿吨。连云港港口物流园区连云港，2005年6000万吨****物流基地**港****物流园区**港，2020年物流量9000万吨

**2010年港口货物吞吐预期指标：25000万吨（数据来自**长江国际航运中心建设研究报告）13港口吞吐量/物流量大连保税物流园区大连港2010年1.5672、物流园区建设规模

2020年物流量规模：9000万吨

2010年物流量规模：3000万吨

物流园区的功能和服务对象、区域的物流服务需求存在较大差异，使得物流园区在规模上相差较大。从国外的物流园区的发展分析，物流园区的规模没有确定的标准。日本：20个物流园区平均占地规模74公顷；荷兰：14个物流园区平均占地规模44公顷；英国：第一个物流园区占地规模不到1公顷；德国：不莱梅货运站物流园区超过1平方公里。————————————————————总体上看，国外物流园区用地多在7公顷以上，一般不超过1平方公里。142、物流园区建设规模物流园区的功能和服务对象68

国内物流园区由于起步晚，目前发展水平不高，总体占地规模较大。港口吞吐量/物流量占地规模大连保税物流园区大连港2010年1.5亿吨1.5平方公里天津港物流园区天津港2010年3亿吨3平方公里青岛前湾保税物流园区青岛港，2004年1.5亿吨。1平方公里连云港港口物流园区连云港，2005年6000万吨3—5平方公里****物流基地**港7平方公里****物流园区**港，2020年物流量9000万吨3平方公里

深圳平湖物流中心，可建设用地约5平方公里；

天津港保税区以保税仓储、物流中心、展示展览、市场交易、进出口加工为主，用地面积7平方公里；

北京通州物流产业园区以公路枢纽为依托，占地6平方公里；

天津港散货物流中心占地12平方公里。15国内物流园区由于起步晚，目前发展水平不高，总69

临港加工工业：与**新城总体规划相衔接，充分考虑**港区建设对临港加工工业的带动效应，规划预留3平方公里左右的工业用地。

总建设用地：物流仓储用地3平方公里，临港工业用地3平方公里，港区用地5平方公里，合计11平方公里左右。16临港加工工业：与**新城总体规划相衔接，充分701、现状概况**物流园选址地区属长江高河漫滩地貌，陆域地形平坦开阔，地面高程一般在3.5米至7米之间，主要为农田及部分芦苇滩。陆域中央有石碛河通过，河宽约8.5米，为非通航河流。江边筑有防汛大堤和子堤。这一地区土地利用现状主要是以耕地、农村居民点为主，**地区分布有造船厂房，由南至北分别为永胜船业、三友船厂、乘浪船业、先荣船业、昌盛船业和增胜船业公司。用地代码用地名称面积（公顷）C公建用地1M工业用地1.3S道路10.2E1水域37.1E2耕地843.1E6农村居民点218四、空间布局规划171、现状概况用地代码用地名称面积（公顷）C公建用地1M工712、总体空间布局结构经验借鉴：国内许多物流园区，港口及后方生产、生活空间的组织，多采用平行布局的结构。******港区疏港路物流区居住生活区临港加工业长江生态岸线182、总体空间布局结构******港区疏港路物流区居住生活72物流园区与港区之间采取平行布局的模式的优点：1、可以强调港口及物流园区与未来城市空间之间的联系。2、可以为未来发展预留必要的空间。3、也有利于物流园区分期进行开发建设。港区疏港路物流区居住生活区临港加工业长江生态岸线19物流园区与港区之间采取平行布局的模式的优点：港区疏港路物733、功能区布局研究

基于**物流园区的功能定位与职能要求，**物园区包含：集装箱堆场、散货堆场、普通仓库、保税中心、临港工业区、综合商贸区、综合管理区、城市配送区、生活服务区等9个功能区。

工业用地布局具有普遍的适应性；综合商贸区、综合管理区、城市配送中的贸易、管理、商务等服务职能往往混合集聚发展，可合并为综合服务核心区进行分析。因此，用地布局需要对集装箱堆场、散货堆场、普通仓库、保税中心、综合服务核心区、生活服务区6个功能区进行具体分析。203、功能区布局研究74（1）集装箱堆场主体职能：用于集装箱的堆存货物流向：**港区、区域市场运输方式：水路运输为主、辅以公路运输、铁路运输功能关联：与综合配套区、城市配送区的关联度较为重要布局要求：净空要求25米以上，需要远离高压线；承载要求高，尽量避免建在地下管往上；启动区尽量布置功能地块优选方案：21（1）集装箱堆场功能地块优选方案：75（2）散货堆场主体职能：用于金属矿、煤炭等的堆存货物流向：**港区、南钢等区域市场运输方式：水路运输、铁路运输为主、辅以公路运输功能关联：与普通仓库、保税仓库的关联度较为重要布局要求：受风雨影响大，易对环境造成影响功能地块优选方案：22（2）散货堆场功能地块优选方案：76（3）普通仓库主体职能：对进入物流园区的货物进行堆存、管理、保管、保养、维护等一系列活动，可包括一般仓库、冷库及保管粮食的圆通仓及其配套设施货物流向：**港区、区域市场运输方式：区域物流公路、铁路、水运普遍适合，城市物流以公路为主功能关联：与散货堆场、保税仓库的关联度较为重要布局要求：启动区尽量布置功能地块优选方案：23（3）普通仓库功能地块优选方案：77（4）保税中心主体职能：为企业的各类保税货物提供堆存、拆拼箱、简单加工等货物流向：**港区、区域市场运输方式：以公路运输为主，结合铁路、水运综合运输功能关联：与普通仓库、散货堆场、综合配套区的关联度较为重要布局要求：封闭独立、临近普通仓库和堆场，便于拓展；与港口应有便捷的联系；满足集装箱堆场、散货堆场、普通仓库的布置要求；作为物流产业链的高端，是综合物流区的核心功能之一，启动区尽量布置功能地块优选方案：

保税仓库（Boned

warehouse）是经海关批准，在海关监管下专供存放未办理关税手续而入境或过境货物的场所。

保税仓库允许存放的货物范围：

（

1

）缓办纳税手续的进出口货物；

（

2

）需要做进口技术处理的货物；

（

3

）来料加工后复出的货物；

（

4

）不内销而过境转口的货物。

24（4）保税中心功能地块优选方案：保税仓库（78（5）综合服务核心区主体职能：包括了综合商贸区、城市配送区、综合管理区中的商务、金融、保险、货贷等金融服务、人力资源服务、商贸交易、展示功能及行政办公功能的管理区布局要求：人活动的主要场所，应远离高压线，与区域、城市的联系应便捷；启动区须布置基本的商务、金融、办公服务功能功能地块优选方案：25（5）综合服务核心区功能地块优选方案：79（6）生活服务区主体职能：为物流园区内部工作人员及园区吸引的潜在人群提供优质的生活服务配套设施布局要求：结合自然环境较好的区域布置，远离高压线功能地块优选方案：26（6）生活服务区功能地块优选方案：80功能区布局结构：规划形成“两轴三区多功能片”的布局结构“两轴”——**大道交通发展轴、石绩河景观轴“三区”——港区、仓储物流区、临港工业区“多功能片”——集装箱堆场、散货堆场、普通仓库、保税中心、综合服务核心区、生活服务区27功能区布局结构：814、土地利用规划

将各种功能进行合理分区，进行空间上的落实。284、土地利用规划82类别名称面积（公顷）占建设用地比例（％）规划总用地1110.71——城市建设用地1063.05100R二类居住用地17.951.69C公共设施用地53.205.00C1行政办公用地8.46——C2商业金融用地40.54——Cc居住社区中心用地4.20——MM2二类工业用地163.1615.35WW仓储用地145.8113.72T对外交通用地419.6939.48T1铁路用地19.33——T2公路用地28.76——T4港口用地371.6034.96S道路广场用地142.2213.38S1道路用地140.85——S3社会停车场库用地1.37——G绿地99.769.38G1公共绿地10.05——G2生产防护绿地89.71——水域和其他非城市建设用地47.66——EE1水域47.66——规划用地构成表29类别名称面积（公顷）占建设用地比例（％）规划总用地11183后续应做好基本农田调整工作30后续应做好基本农田调整工作84五、综合交通规划交通现状：公路:

规划区通过绕城公路汽渡连接线（二级公路/20米）与外部联系。港口码头：**汽渡码头；石碛河宽度80米左右，为等外级航道，范围内未设码头。道路：主要道路6条，宽度4－6米，基本为水泥路面。区内暂无交通设施

31五、综合交通规划851、对外交通规划包括港口、铁路、公路港口——《**港总体规划》确定的25个泊位铁路——沪汉蓉铁路专用线公路——周边多条公路线321、对外交通规划86

（1）港口——根据《**港总体规划》：**汽渡至石绩河段2160米岸线作为多用途泊位区，顺岸布置0.5—1万吨级的泊位13个；石绩河向上游1995米岸线作为通用泊位区，可建设0.5—1万吨级的泊位12个。0.5—1万吨级泊位13个12个33（1）港口0.5—1万吨级泊位13个12个87

（2）铁路——沪汉蓉铁路专用线

由铁四院进行了具体的方案设计，确定了推荐方案。

推荐方案的优点：1、引线从生态廊道内走，减少了对**新城建设用地的影响。2、对**物流园区的用地影响较小。3、与港区的关系较为合理。34由铁四院进行了具体的方案设计，确定了推荐方88

铁路专用线与**大道、绕城公路、石绩河的线位关系。铁路专用线与**大道铁路专用线与绕城公路铁路专用线与石绩河35铁路专用线与**大道、绕城公路、石绩河的线89

（3）公路——通过宁连高速公路、宁合高速公路（312国道）、**大道可辐射苏北和皖北。——往**主城可通过公路二环、**汽渡、地铁8号线等联系。——往高新区、桥北地区，目前主要通过浦乌路。重点处理好疏港公路与各联系通道的衔接关系。36（3）公路90

方案一：《**港总体规划》中**路规划示意线位。问题：

1、与**新城规划的路网及用地矛盾较大。

2、与浦乌路距离过近。

3、不利于港区的用地组织。

方案二：对接《**港总体规划》中疏港路，进行优化。

1、**大道与疏港路合二为一。

2、结合现状的山体与河道。

3、港区段道路距长江岸线800－1400米。**物流园区疏港路与**大道合二为一——**大道规划方案一方案二推荐方案37方案一：《**港总体规划》中*91

新生圩港：新生圩港区集装箱、散货功能区正在调整为为杂货码头，疏港路（新港大道）与城市干路合二为一，红线宽度30米，距江岸线400－600米。**港：**港区规划分为散货、集装箱、通用三个功能区，年吞吐能力2925万吨，疏港大道与城市快速路合二为一，红