房产项目推广课件

玉虹·蓝庭国际城项目推广思路玉虹·蓝庭国际城项目推广思路1

项目推广思路项目推盘思路销售节点规划项目价格定位销售分期预计卖点提炼及现场包装建议

玉虹·蓝庭国际城

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项目营销推广思路玉虹·蓝庭国际城我们根据项目所处的地域及项目的各项特质，来挖掘项目的核心理念，再通过有针对性的广告及市场推广，将之打造成宁乡高尚住宅标准形象。以“领先宁乡·高尚风情”为项目的概念和推广核心，紧紧围绕高尚风情、完善配套、完美建筑、智能化三大要素，贯彻于整个营销推广系统，在每一个可能与消费者接触的点上，实现品牌形象的有效传播，并力争打动目标消费群体，影响潜在消费群体。对于项目的推广划分方面，我们将设定以概念营销、情景营销及事件营销结合平面媒体，通过制造事件来吸引目标客户的目光，提升项目的知名度和美誉度。

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项目营销节点规划玉虹·蓝庭国际城基础设计前期推广筹划准备期部分广告投放前期推广筹划导入期全面广告投放活动推广热销期部分广告投放活动推广持续期

4玉虹·蓝庭国际城项目各阶段的工作侧重点本案在销售部对外开放后，我们将即时进行项目的筹备工作及项目销售的预热，此期间重点为项目概念推广期，通过项目的营销推广来引发项目在宁乡的市场影响力，制造口碑传播并逐步建立楼盘的市场形象，积累客户；由于项目的工程进度与可销售条件具备（预售证）时间未知，所以本案各阶段工作的时间安排上以方向性为主，主要在于说明工作计划的概念性安排。我们拟于2010年10月开始认筹，主要为积累诚意客户，对项目进行形象宣传通过各种活动营销结合传统媒体，力促项目开盘一炮而红。在楼盘主力销售阶段，逐步推出各种促销手段，刺激楼盘销售业绩。炒概念树形象传口碑促销售玉虹·蓝庭国际城项目各阶段的工作侧重点本案在销售部对外开5玉虹·蓝庭国际城核心提炼

从铺垫——价值诉求——品味诉求——生活诉求产品资源整合策略+形象扩张整合营销作为创新者挖掘目标客户挖掘产品资源挖掘文化品味强调新的客户渠道强调新的评估标准强调特色与价值作为挑战者层峰生活专署圈层人居荣耀玉虹·蓝庭国际城核心提炼从铺垫——价值诉求——品味6玉虹·蓝庭国际城营销策略思想【营销策略】——豪宅“圈层营销”导入，树立全新的操作模式；【推广策略】——高尚主形象塑造，占位中高层市场；【销售策略】——窄众精细化销售方式，开辟客户服务体系；“谋其上，而取其中”

。——高尚形象立市，大众目标联动：玉虹·蓝庭国际城营销策略思想【营销策略】——豪宅“圈层营销”7玉虹·蓝庭国际城营销执行配套提升规模营销素质营销产品升级产品营销市场细分体验营销文化营销生活成熟区域发展城市运动格调营销品位追求市场成熟产品营销……素质营销供应萎缩宁乡目前的主流营销模式宁乡主流营销发展趋势项目将主采取：“尊崇体验营销模式”＋玉虹·蓝庭国际城营销执行配套提升规模营销素质营销产品升级产品8玉虹·蓝庭国际城尊崇体验营销6大策略要点玉虹·蓝庭国际城尊崇体验营销6大策略要点9玉虹·蓝庭国际城营销执行高形象入市，以事件为主要突破口，抢占市场高度，奠定高端地位，凭借优势资源和产品优势，确立市场预热期作为全营销周期的主要攻击节点，利用户外、情景营造等强势营销手段，组合成的强大营销攻击力！

关键词：高端形象层峰事件实景打造情景资源产品。。。

我们需要高形象活动吸引层峰圈层人士聚焦。玉虹·蓝庭国际城营销执行高形象入市，以事件为主要突破口，抢占10玉虹·蓝庭国际城项目价格定位项目推盘思路销售节点规划项目价格定位销售分期预计卖点提炼及现场包装建议

玉虹·蓝庭国际城项目价格定位项目推盘思路销售节点规划项11玉虹·蓝庭国际城项目价格定位目前相关楼盘价格产品的价值在于附加值的提升和客户信心的把握，同时由于产品的开发周期较长，以及项目目前一期开发现状，建议采用平开，多频小幅走高的价格策略。前期对外宣传中，给客户较高的价格期望值，通过系列市场运作，以及实际价位与前期期望间的差价，促进客户快速成交。定位策略：价格的定位主要考虑三个因素：一、成本--地价、建安成本、税收及其他费用（暂无）；二、竞争--市场供求总量、直接与间接竞争对手的价格情况（市场部分权仲打分从规模、区域两个方面考虑，由一年内涨幅推出本项目周期内的平均价格）；三、消费者--目标消费者能够接受的心理价格（加之产品中具备价值提升点的附加值）。玉虹·蓝庭国际城项目价格定位目前相关楼盘价格产品的价值在12项目推盘思路销售节点规划项目价格定位销售分期预计卖点提炼及现场包装建议

玉虹·蓝庭国际城销售节点规划项目价格定位销售分期预计卖点提炼及13工作准备期阶段主要工作内容涉及单位前期规划阶段时间跨度：一个月左右

广告公司、影视制作公司的筛选与确定户外展板、影视宣传资料制作完毕并进行发布项目VI系统及涉及项目销售的各项平面开始设计项目广告投放调查及投放地点、发布公司确定项目销售现场包装完成及工地形象围板设计制作出街销售物料设计制作完成销售文件准备完成玉虹房地产开发公司、模型制作公司、装修公司、广告发布公司玉虹·蓝庭国际城工作准备期阶涉及前期规划阶段14玉虹·蓝庭国际城市场导入期玉虹房地产开发公司、模型制作公司、装修公司、影视制作公司阶段主要工作内容涉及单位销售准备阶段时间跨度：两个月左右销售人员到位，销售培训及考核客户接待及洽谈项目VIP贵宾卡设计制作户外广告出街，提出并强化项目的概念DV影视出街项目销售价格成型项目外在推广全面启动针对项目并结合沛县热点事件，组织进行事件营销玉虹·蓝庭国际城市场导入期玉虹房地产开发公司15楼书楼书16路牌路牌17围墙围墙18路牌路牌19路旗路旗路旗路旗20折页折页21手袋手袋22名片信封名片信封23开盘热销期玉虹房地产开发有限公司、装修公司、礼仪公司、报社、电视台阶段主要工作内容涉及单位注：如涉及项目具体推广活动方案将在操作期间专案提交项目强销阶段时间跨度：三个月项目开盘方案拟订及确定礼仪公司确定，开盘组织工作进行项目开盘报纸广告出街、影视广告投放看楼通道及项目现场包装设计制作样板房开放，体验营销正式启动针对项目并结合信阳热点事件，组织进行事件营销开盘热销期玉虹房地产开发有限公司、装修公司、礼仪公司24报版报版报版报版25持续销售期玉虹房地产开发有限公司、广告公司、相关媒体阶段主要工作内容涉及单位注：如涉及项目具体推广活动方案将在操作期间专案提交项目持销阶段时间跨度：根据项目后续开发进度项目持销进行中体验营销及事件营销持续户外广告持续，结合销售实际情况进行调整根据项目销售情况，策划、组织促销活动持续销售期玉虹房地产开发有限公司、广告公司、相关媒体26项目推盘思路销售节点规划项目价格定位销售进度预计

卖点提炼及现场包装建议

销售节点规划项目价格定位销售进度预计卖点提炼及27物业服务地块分析产品分析周边配套项目质素分析卖点提炼物业服务地块分析产品分析周边配套项目质素分析卖点提炼28项目质素分析——地块

突出项目的周边配套、交通、周边环境和地块潜力。文化生活社区上风上水的地势道路交通便捷卖点提炼项目质素分析——地块突出项目的周边配套、交通、周边环境和地29项目质素分析——开发公司品牌打造针对开发公司目前的土地储备充足，通过对未来待开发项目的展示，展现开发商长期地产开发的思路和注重品牌建设的信心，给客户以背靠大树好乘凉的感觉。大盘显示价值卖点提炼相关建议：可以对其他地块进行概念性宣传和体量引导，增强客户信心，缔造开发商品牌价值，并为公司沛县其他项目的开发预热。长期开发显示实力项目质素分析——开发公司品牌打造针对开发公司目前的土地储备充30项目质素分析——产品智能化智能化：项目有可视对讲、小区周边监控、红外线监控、智能化设施、背景音乐等一系列智能化设施配备。物业品质感卖点提炼相关建议：确定物业管理公司，由物业管理公司提供专业的物业管理设施方面的建议，以降低项目开发成本和重复建设，并由物业管理公司接手营销现场、样板放现场及一期物业管理，给客户切实感觉到物业管理的优质与物超所值，障现高尚物业的价值点。物业价质感项目质素分析——产品智能化智能化：项目有可视对讲、小区周边监31户型通透性好项目质素分析——产品户型户型：南北方正通透，户型中规中矩。适合本地人居家生活。百变户型，自由组合，满足多层次化的需求。适合居住置业卖点提炼相关建议：如何做到户型适中、实用率高、户型实用是购房者首要考虑的问题。户型适中，使目标客户群体对户型能有更加深入的认可，并能防止总价的过高；实用率高相当于客户得到更多的实惠，是项目最大的卖点之一，带电梯多层或小高层实用率往往不高，本项目一楼挑高大堂进一步降低项目的实用率，所以在项目后续户型设计中尽可能考虑赠送面积的设计；户型实用不仅指户型方正通透，更在于各个功能区域的设计，同时应考虑居家风水。户型通透性好项目质素分析——产品户型户型：适合居住置业卖点提32尊崇大堂项目质素分析——电梯洋房、超高大堂大堂：10米超高大堂，尊崇居住享受。电梯入户，一梯两户，出入方便。电梯洋房卖点提炼相关建议：入户大堂内的电梯和楼梯的设计上，楼梯靠近门庭口，楼梯坡度较高，在装修上，应突出电梯的主导感觉，对楼梯进行分割装修，彰显门庭豪华。尊崇大堂项目质素分析——电梯洋房、超高大堂大堂：电梯洋房卖点33贴身管家项目质素分析——管家式物管服务物管：管家式物管服务，24小时值班。电子巡逻与人工巡逻，保障居家安全。国家一级资质物管公司，信誉保证。居住安全保证卖点提炼相关建议：前期确定物业管理公司，提供物管顾问，借助品牌优势。贴身管家项目质素分析——管家式物管服务物管：居住安全保证卖点34项目质素分析——园林园林：皇家园林，彰显高尚风情。庭院式园林风格打造。生活体验式园林设计。高尚风情卖点提炼相关建议：产品园林价值是产品价值的最大点之一，是产品形象的外在展示，园林的特点在于“精、秀、丽”与各个小品的综合运用，从而做到整个小区各个区域的景观差异性与关联性，提升生活居住品质。彰显生活品味项目质素分析——园林园林：皇家园林，彰显高尚风情。高尚风情卖35项目质素分析——会所、幼儿园会所、幼儿园：会所和社区幼儿园的配备，使得社区内住家在生活与子女教育方面增加一定的便利性。生活便利幼儿托管的便利卖点提炼相关建议：在项目规划中突出了幼儿园的作用，但作为高尚社区，会所的作用同样重要，会所并不是简单的简单的休闲健身，同时可以引进相关服务行业（如茶座等），满足社区居民对高端物质文化的向往，并可举办社区活动（如举办少儿培训班、跆拳道训练馆等），提升社区形象。项目质素分析——会所、幼儿园会所、幼儿园：生活便利幼儿托管的36项目质素分析——周边配套项目周边配套较为完善，加上项目的自身商业规模，能满足项目的居民需求。生活便利卖点提炼相关建议：项目商业部分可以结合政府规划和浉河带风景改造，将项目商业打造为信阳具有特色的商业街区，成为项目的一张名片。教育地产项目质素分析——周边配套项目周边配套较为完善，加上项目的自身37项目质素分析——商业服务针对小区居民，引进相关家庭配套商家，为小区居民提供贴身的商业服务，解决日常生活需求。便利服务卖点提炼相关建议：部分铺位引进知名配套商业，为小区居民提供全方位的配套服务（可在后期开发中考虑）。贴身商业项目质素分析——商业服务针对小区居民，引进相关家庭配套商家，38项目质素分析——公寓卖点提炼针对投资客，经济能力有限客户，改善性居住的客户，公寓的出现必然会受到市场热捧。物业新颖相关建议：做针对性宣传，请物业公司24小时单独服务，设计样板间，送装修。管理到位项目质素分析——公寓卖点提炼针对投资客，经济能力有限客户，改39关于看房通道看房通道是客户进入物业后对项目进行进一步了解最开始的感觉，对看房通道的包装将大大提升项目的成交率。细节彰显档次卖点提炼相关建议：针对目前项目营销中心距离项目较远的情况，由于工地正在平整和后续需要进行大体量的施工，在目前情况下，看房通道沿围墙搭建，或购置电瓶车用于搭载客户前往样板间或现场，在进入样板间或现场部分进行氛围包装。电瓶车同时可以起到项目形象宣传的作用，彰显项目档次，并可用于后续物业管理使用。促进客户购买欲望关于看房通道看房通道是客户进入物业后对项目进行进一步了解最开40市区成熟生活区户型通透性好车位配备比充足生活便利道路交通便捷幼儿托管的便利适合本地人置业社区公共空间开阔物业品质感居住品质保证上风上水的地势高尚风情彰显社区档次物业品质人生境界生活享受市区居家宁乡人的居住首选注重品味生活经典我们的梦想一座城市的荣耀主打广告语提炼卖点提炼项目质数项目价值体现项目对应属性项目主打诉求50万平米首席样板生活城市区成熟生活区户型通透性好车位配备比充足生活便利道路交通便捷41宣传主线确定物业品质生活品质一个中心：两个基本点：中高端客户的置业首选智能化楼间距园林风格车位充足……教育无忧物业服务上风上水会所……卖点提炼宣传主线确定物业品质生活品质一个中心：两个基本点：中高端客户42营销现场包装的必要性和重要性必要性：市场竞争态势和客户分流异常明显，这就要求我们在品质和细节方面比其更加重视。从而体现本项目的差异性。同时由于项目的区位关系，营造现场及周边气氛，吸引客户前往营销现场，现场包装就尤为必要。重要性：一个楼盘现场包装的好坏，能够在很大程度上影响客户对楼盘档次的心理判断。所以，现场的包装是楼盘整体形象包装的重头戏。综合以上，项目营销现场包装最关键因素就是：细节现场包装营销现场包装的必要性和重要性必要性：综合以上，项目营销现场包43现场包装1－营销中心1.设置条件：由于营销中心现已建成，现场包装更加重要。2.外部包装：对外部广场进行包装，不仅仅是绿化的建设，同时必须做好进入营销中心的指引，使前往现场的客户在从马路到营销中心的过程中对项目产生共鸣和认可。营销中心前广场比较大，建议在设计上跟整体园林风格相匹配，做成小区园林景观的一部分，可在部分区域设立坡体园林。同时也应考虑停车位的设计，做到停车区域与整体风格的融合。3.内部包装：内部包装主要是功能分区及产品展示的处理上。目前内部功能分区过于单调，没有产品展示宣传氛围。在项目营销内部可以进行多功能分割，如设立吧台，为客户提供茶水果汁饮料服务；设立书吧，提升整体品味等。现场包装现场包装1－营销中心1.设置条件：现场包装44现场包装1－营销中心现场包装现场包装1－营销中心现场包装45样板间的展示原则：一、扬长避短原则：在样板间的位置选择上，要求选取位置好、景观好、采光好的位置。在户型选择上，要尽量选取布局合理、采光和视野较好的户型进行展示。二、生活化原则：样板房的装修设计要充分考虑业主的生活习惯。在室内线路组织和空间取舍方面要在保持美观的同时保证其实用性。三、品味感原则：由于本项目的目标客户属于中高端客户，所以在样板间设计上要体现出高品味生活的意境。现场包装2－样板间现场包装样板间的展示原则：现场包装2－样板间现场包装46现场包装2－样板间现场包装现场包装2－样板间现场包装47现场包装3－样板房通道采用西班牙建筑和园林符号作为墙壁和造型修饰，简约充满内涵，增加绿植，与项目内园林景观融为一体，看楼通道将会成为楼盘展示的风景线。现场包装现场包装3－样板房通道采用西班牙建筑和园林符号作为墙壁和造型48现场包装4－导视系统现场包装现场包装4－导视系统现场包装49卖场包装5－工地围墙围墙包装：现场沿街工地设立围墙，做形象包装，对项目没有宣传提升作用，使客户对项目没有任何直观感觉。对工地围墙的包装不仅仅是美化，更重要的是对项目价值的宣传。现场包装卖场包装5－工地围墙围墙包装：现场包装50卖场包装5－工地围墙现场包装卖场包装5－工地围墙现场包装51卖场包装6－灯杆旗现场包装灯杆旗：灯杆旗的作用在于对项目的宣传和指引，特别适合与项目周边道路的包装。灯杆旗可以利用现有的市政路灯也可自行设立支架。项目现场的灯杆旗设置尤为重要，本项目应从民权路浉河斜拉桥到营销中心、民权街、河南路至一期工地，项目周边道路及延伸500米内设立灯杆旗进行宣传。卖场包装6－灯杆旗现场包装灯杆旗：52我们坚持，项目的营销工作是建立在对目前宁乡市场特征客观把握及发展规律预测基础上；我们展望，项目因质素优秀必将引起宁乡居住品质的升级与革命；我们坚定，为成为最具市场号召力超级楼盘，采取创新的营销理念，以及非常规的营销手法；然而，2010的宁乡市场面临多家等项目冲击，存在许多变数；所以，我们必须审定每个执行环节的风险，对重大营销隐患进行大胆预测与评估，制订合理有效的应对策略及做好充分的应对方案。营销危机评估及应对策略我们坚持，项目的营销工作是建立在对目前宁乡市场特征客观把53第一步：加强媒体迎难而上，加强各媒体组合投放，强化项目知名度及感召力，如：户外广告主题版面的提前更换，企业推广的广泛开展等等。同时，审定项目营销定位是否有偏差。第二步：推广策略调整经过推广强化后，如果市场反映热度仍不够，我们必须对所制订的推广主题及策略重新研判，此时一切推广工作立即暂停，修正推广策略后，根据新方向制订推广计划。同时，根据局势情况，考虑增加事件营销的举办频率，持续提升项目社会关注度及攒客。（具体活动主题如：私人物品展、车展等）一、预热期内，市场关注度弱，客户不足营销危机评估及应对策略第一步：加强媒体一、预热期内，市场关注度弱，客户不足营销危机54１、定价策略的调整

信阳市场需求有限，客户对高品质产品接受价格的弹性幅度较小。那么，我们需要调整价格策略，重新价格厘定。为维护项目高品质形象，不削弱客户对项目信心，我们只能隐性调整价格，如：额外折扣优惠、附送全屋家私家电等以刺激市场。２、调整销售策略

如果销售不理想，我们应该对销售策略进行优化调整，付款方式、增值刺激策略等方式；３、营销活动的强化开展

为进一步提升项目知名度与美誉度，同时增加现场客户人气，可以通过社区主题活动的开展来实现。即，原本在强销期安排的活动营销可以提前在开盘后开展。（主题待定）二、开盘成交量低怎么办？营销危机评估及应对策略１、定价策略的调整二、开盘成交量低怎么办？营销危机评估及应对55现场包装行销方式推广活动炒做主题通路拓展推售安排未来竞争类比借鉴客户管理认、解筹西班牙式住宅价格定位软性推广主线理性推广主线蓝庭国际总结现场包装行销方式推广活动炒做主题通路拓展推售安排未来竞争类比56本案内容仅为对项目的初步思路，在进入案场后，我将继续进一步展开具体工作，并逐步提供系列策略操作细案。由于今次项目营销报告为我在了解市场的基础上，对项目定位及后期营销动态的意向性探讨，但由于是前期初步沟通，对贵方意向了解有待深透，提案部分内容可能难免存在主观上的不足，在此恳望各位领导和专家谅解并给予斧正。我将在后续提交的《项目整合营销策划报告》及《项目营销执行报告》中对其它的实施方案进行完整的阐述。再次表示感谢！

本案内容仅为对项目的初步思路，在进入案场后，我将继续进一57报告结束，谢谢观赏！

二零一零年六月十五日报告结束，谢谢观赏！58玉虹·蓝庭国际城项目推广思路玉虹·蓝庭国际城项目推广思路59

项目推广思路项目推盘思路销售节点规划项目价格定位销售分期预计卖点提炼及现场包装建议

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项目营销推广思路玉虹·蓝庭国际城我们根据项目所处的地域及项目的各项特质，来挖掘项目的核心理念，再通过有针对性的广告及市场推广，将之打造成宁乡高尚住宅标准形象。以“领先宁乡·高尚风情”为项目的概念和推广核心，紧紧围绕高尚风情、完善配套、完美建筑、智能化三大要素，贯彻于整个营销推广系统，在每一个可能与消费者接触的点上，实现品牌形象的有效传播，并力争打动目标消费群体，影响潜在消费群体。对于项目的推广划分方面，我们将设定以概念营销、情景营销及事件营销结合平面媒体，通过制造事件来吸引目标客户的目光，提升项目的知名度和美誉度。

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项目营销节点规划玉虹·蓝庭国际城基础设计前期推广筹划准备期部分广告投放前期推广筹划导入期全面广告投放活动推广热销期部分广告投放活动推广持续期

62玉虹·蓝庭国际城项目各阶段的工作侧重点本案在销售部对外开放后，我们将即时进行项目的筹备工作及项目销售的预热，此期间重点为项目概念推广期，通过项目的营销推广来引发项目在宁乡的市场影响力，制造口碑传播并逐步建立楼盘的市场形象，积累客户；由于项目的工程进度与可销售条件具备（预售证）时间未知，所以本案各阶段工作的时间安排上以方向性为主，主要在于说明工作计划的概念性安排。我们拟于2010年10月开始认筹，主要为积累诚意客户，对项目进行形象宣传通过各种活动营销结合传统媒体，力促项目开盘一炮而红。在楼盘主力销售阶段，逐步推出各种促销手段，刺激楼盘销售业绩。炒概念树形象传口碑促销售玉虹·蓝庭国际城项目各阶段的工作侧重点本案在销售部对外开63玉虹·蓝庭国际城核心提炼

从铺垫——价值诉求——品味诉求——生活诉求产品资源整合策略+形象扩张整合营销作为创新者挖掘目标客户挖掘产品资源挖掘文化品味强调新的客户渠道强调新的评估标准强调特色与价值作为挑战者层峰生活专署圈层人居荣耀玉虹·蓝庭国际城核心提炼从铺垫——价值诉求——品味64玉虹·蓝庭国际城营销策略思想【营销策略】——豪宅“圈层营销”导入，树立全新的操作模式；【推广策略】——高尚主形象塑造，占位中高层市场；【销售策略】——窄众精细化销售方式，开辟客户服务体系；“谋其上，而取其中”

。——高尚形象立市，大众目标联动：玉虹·蓝庭国际城营销策略思想【营销策略】——豪宅“圈层营销”65玉虹·蓝庭国际城营销执行配套提升规模营销素质营销产品升级产品营销市场细分体验营销文化营销生活成熟区域发展城市运动格调营销品位追求市场成熟产品营销……素质营销供应萎缩宁乡目前的主流营销模式宁乡主流营销发展趋势项目将主采取：“尊崇体验营销模式”＋玉虹·蓝庭国际城营销执行配套提升规模营销素质营销产品升级产品66玉虹·蓝庭国际城尊崇体验营销6大策略要点玉虹·蓝庭国际城尊崇体验营销6大策略要点67玉虹·蓝庭国际城营销执行高形象入市，以事件为主要突破口，抢占市场高度，奠定高端地位，凭借优势资源和产品优势，确立市场预热期作为全营销周期的主要攻击节点，利用户外、情景营造等强势营销手段，组合成的强大营销攻击力！

关键词：高端形象层峰事件实景打造情景资源产品。。。

我们需要高形象活动吸引层峰圈层人士聚焦。玉虹·蓝庭国际城营销执行高形象入市，以事件为主要突破口，抢占68玉虹·蓝庭国际城项目价格定位项目推盘思路销售节点规划项目价格定位销售分期预计卖点提炼及现场包装建议

玉虹·蓝庭国际城项目价格定位项目推盘思路销售节点规划项69玉虹·蓝庭国际城项目价格定位目前相关楼盘价格产品的价值在于附加值的提升和客户信心的把握，同时由于产品的开发周期较长，以及项目目前一期开发现状，建议采用平开，多频小幅走高的价格策略。前期对外宣传中，给客户较高的价格期望值，通过系列市场运作，以及实际价位与前期期望间的差价，促进客户快速成交。定位策略：价格的定位主要考虑三个因素：一、成本--地价、建安成本、税收及其他费用（暂无）；二、竞争--市场供求总量、直接与间接竞争对手的价格情况（市场部分权仲打分从规模、区域两个方面考虑，由一年内涨幅推出本项目周期内的平均价格）；三、消费者--目标消费者能够接受的心理价格（加之产品中具备价值提升点的附加值）。玉虹·蓝庭国际城项目价格定位目前相关楼盘价格产品的价值在70项目推盘思路销售节点规划项目价格定位销售分期预计卖点提炼及现场包装建议

玉虹·蓝庭国际城销售节点规划项目价格定位销售分期预计卖点提炼及71工作准备期阶段主要工作内容涉及单位前期规划阶段时间跨度：一个月左右

广告公司、影视制作公司的筛选与确定户外展板、影视宣传资料制作完毕并进行发布项目VI系统及涉及项目销售的各项平面开始设计项目广告投放调查及投放地点、发布公司确定项目销售现场包装完成及工地形象围板设计制作出街销售物料设计制作完成销售文件准备完成玉虹房地产开发公司、模型制作公司、装修公司、广告发布公司玉虹·蓝庭国际城工作准备期阶涉及前期规划阶段72玉虹·蓝庭国际城市场导入期玉虹房地产开发公司、模型制作公司、装修公司、影视制作公司阶段主要工作内容涉及单位销售准备阶段时间跨度：两个月左右销售人员到位，销售培训及考核客户接待及洽谈项目VIP贵宾卡设计制作户外广告出街，提出并强化项目的概念DV影视出街项目销售价格成型项目外在推广全面启动针对项目并结合沛县热点事件，组织进行事件营销玉虹·蓝庭国际城市场导入期玉虹房地产开发公司73楼书楼书74路牌路牌75围墙围墙76路牌路牌77路旗路旗路旗路旗78折页折页79手袋手袋80名片信封名片信封81开盘热销期玉虹房地产开发有限公司、装修公司、礼仪公司、报社、电视台阶段主要工作内容涉及单位注：如涉及项目具体推广活动方案将在操作期间专案提交项目强销阶段时间跨度：三个月项目开盘方案拟订及确定礼仪公司确定，开盘组织工作进行项目开盘报纸广告出街、影视广告投放看楼通道及项目现场包装设计制作样板房开放，体验营销正式启动针对项目并结合信阳热点事件，组织进行事件营销开盘热销期玉虹房地产开发有限公司、装修公司、礼仪公司82报版报版报版报版83持续销售期玉虹房地产开发有限公司、广告公司、相关媒体阶段主要工作内容涉及单位注：如涉及项目具体推广活动方案将在操作期间专案提交项目持销阶段时间跨度：根据项目后续开发进度项目持销进行中体验营销及事件营销持续户外广告持续，结合销售实际情况进行调整根据项目销售情况，策划、组织促销活动持续销售期玉虹房地产开发有限公司、广告公司、相关媒体84项目推盘思路销售节点规划项目价格定位销售进度预计

卖点提炼及现场包装建议

销售节点规划项目价格定位销售进度预计卖点提炼及85物业服务地块分析产品分析周边配套项目质素分析卖点提炼物业服务地块分析产品分析周边配套项目质素分析卖点提炼86项目质素分析——地块

突出项目的周边配套、交通、周边环境和地块潜力。文化生活社区上风上水的地势道路交通便捷卖点提炼项目质素分析——地块突出项目的周边配套、交通、周边环境和地87项目质素分析——开发公司品牌打造针对开发公司目前的土地储备充足，通过对未来待开发项目的展示，展现开发商长期地产开发的思路和注重品牌建设的信心，给客户以背靠大树好乘凉的感觉。大盘显示价值卖点提炼相关建议：可以对其他地块进行概念性宣传和体量引导，增强客户信心，缔造开发商品牌价值，并为公司沛县其他项目的开发预热。长期开发显示实力项目质素分析——开发公司品牌打造针对开发公司目前的土地储备充88项目质素分析——产品智能化智能化：项目有可视对讲、小区周边监控、红外线监控、智能化设施、背景音乐等一系列智能化设施配备。物业品质感卖点提炼相关建议：确定物业管理公司，由物业管理公司提供专业的物业管理设施方面的建议，以降低项目开发成本和重复建设，并由物业管理公司接手营销现场、样板放现场及一期物业管理，给客户切实感觉到物业管理的优质与物超所值，障现高尚物业的价值点。物业价质感项目质素分析——产品智能化智能化：项目有可视对讲、小区周边监89户型通透性好项目质素分析——产品户型户型：南北方正通透，户型中规中矩。适合本地人居家生活。百变户型，自由组合，满足多层次化的需求。适合居住置业卖点提炼相关建议：如何做到户型适中、实用率高、户型实用是购房者首要考虑的问题。户型适中，使目标客户群体对户型能有更加深入的认可，并能防止总价的过高；实用率高相当于客户得到更多的实惠，是项目最大的卖点之一，带电梯多层或小高层实用率往往不高，本项目一楼挑高大堂进一步降低项目的实用率，所以在项目后续户型设计中尽可能考虑赠送面积的设计；户型实用不仅指户型方正通透，更在于各个功能区域的设计，同时应考虑居家风水。户型通透性好项目质素分析——产品户型户型：适合居住置业卖点提90尊崇大堂项目质素分析——电梯洋房、超高大堂大堂：10米超高大堂，尊崇居住享受。电梯入户，一梯两户，出入方便。电梯洋房卖点提炼相关建议：入户大堂内的电梯和楼梯的设计上，楼梯靠近门庭口，楼梯坡度较高，在装修上，应突出电梯的主导感觉，对楼梯进行分割装修，彰显门庭豪华。尊崇大堂项目质素分析——电梯洋房、超高大堂大堂：电梯洋房卖点91贴身管家项目质素分析——管家式物管服务物管：管家式物管服务，24小时值班。电子巡逻与人工巡逻，保障居家安全。国家一级资质物管公司，信誉保证。居住安全保证卖点提炼相关建议：前期确定物业管理公司，提供物管顾问，借助品牌优势。贴身管家项目质素分析——管家式物管服务物管：居住安全保证卖点92项目质素分析——园林园林：皇家园林，彰显高尚风情。庭院式园林风格打造。生活体验式园林设计。高尚风情卖点提炼相关建议：产品园林价值是产品价值的最大点之一，是产品形象的外在展示，园林的特点在于“精、秀、丽”与各个小品的综合运用，从而做到整个小区各个区域的景观差异性与关联性，提升生活居住品质。彰显生活品味项目质素分析——园林园林：皇家园林，彰显高尚风情。高尚风情卖93项目质素分析——会所、幼儿园会所、幼儿园：会所和社区幼儿园的配备，使得社区内住家在生活与子女教育方面增加一定的便利性。生活便利幼儿托管的便利卖点提炼相关建议：在项目规划中突出了幼儿园的作用，但作为高尚社区，会所的作用同样重要，会所并不是简单的简单的休闲健身，同时可以引进相关服务行业（如茶座等），满足社区居民对高端物质文化的向往，并可举办社区活动（如举办少儿培训班、跆拳道训练馆等），提升社区形象。项目质素分析——会所、幼儿园会所、幼儿园：生活便利幼儿托管的94项目质素分析——周边配套项目周边配套较为完善，加上项目的自身商业规模，能满足项目的居民需求。生活便利卖点提炼相关建议：项目商业部分可以结合政府规划和浉河带风景改造，将项目商业打造为信阳具有特色的商业街区，成为项目的一张名片。教育地产项目质素分析——周边配套项目周边配套较为完善，加上项目的自身95项目质素分析——商业服务针对小区居民，引进相关家庭配套商家，为小区居民提供贴身的商业服务，解决日常生活需求。便利服务卖点提炼相关建议：部分铺位引进知名配套商业，为小区居民提供全方位的配套服务（可在后期开发中考虑）。贴身商业项目质素分析——商业服务针对小区居民，引进相关家庭配套商家，96项目质素分析——公寓卖点提炼针对投资客，经济能力有限客户，改善性居住的客户，公寓的出现必然会受到市场热捧。物业新颖相关建议：做针对性宣传，请物业公司24小时单独服务，设计样板间，送装修。管理到位项目质素分析——公寓卖点提炼针对投资客，经济能力有限客户，改97关于看房通道看房通道是客户进入物业后对项目进行进一步了解最开始的感觉，对看房通道的包装将大大提升项目的成交率。细节彰显档次卖点提炼相关建议：针对目前项目营销中心距离项目较远的情况，由于工地正在平整和后续需要进行大体量的施工，在目前情况下，看房通道沿围墙搭建，或购置电瓶车用于搭载客户前往样板间或现场，在进入样板间或现场部分进行氛围包装。电瓶车同时可以起到项目形象宣传的作用，彰显项目档次，并可用于后续物业管理使用。促进客户购买欲望关于看房通道看房通道是客户进入物业后对项目进行进一步了解最开98市区成熟生活区户型通透性好车位配备比充足生活便利道路交通便捷幼儿托管的便利适合本地人置业社区公共空间开阔物业品质感居住品质保证上风上水的地势高尚风情彰显社区档次物业品质人生境界生活享受市区居家宁乡人的居住首选注重品味生活经典我们的梦想一座城市的荣耀主打广告语提炼卖点提炼项目质数项目价值体现项目对应属性项目主打诉求50万平米首席样板生活城市区成熟生活区户型通透性好车位配备比充足生活便利道路交通便捷99宣传主线确定物业品质生活品质一个中心：两个基本点：中高端客户的置业首选智能化楼间距园林风格车位充足……教育无忧物业服务上风上水会所……卖点提炼宣传主线确定物业品质生活品质一个中心：两个基本点：中高端客户100营销现场包装的必要性和重要性必要性：市场竞争态势和客户分流异常明显，这就要求我们在品质和细节方面比其更加重视。从而体现本项目的差异性。同时由于项目的区位关系，营造现场及周边气氛，吸引客户前往营销现场，现场包装就尤为必要。重要性：一个楼盘现场包装的好坏，能够在很大程度上影响客户对楼盘档次的心理判断。所以，现场的包装是楼盘整体形象包装的重头戏。综合以上，项目营销现场包装最关键因素就是：细节现场包装营销现场包装的必要性和重要性必要性：综合以上，项目营销现场包101现场包装1－营销中心1.设置条件：由于营销中心现已建成，现场包装更加重要。2.外部包装：对外部广场进行包装，不仅仅是绿化的建设，同时必须做好进入营销中心的指引，使前往现场的客户在从马路到营销中心的过程中对项目产生共鸣和认可。营销中心前广场比较大，建议在设计上跟整体园林风格相匹配，做成小区园林景观的一部分，可在部分区域设立坡体园林。同时也应考虑停车位的设计，做到停车区域与整体风格的融合。3.内部包装：内部包装主要是功能分区及产品展示的处理上。目前内部功能分区过于单调，没有产品展示宣传氛围。在项目营销内部可以进行多功能分割，如设立吧台，为客户提供茶水果汁饮料服务；设立书吧，提升整体品味等。现场包装现场包装1－营销中心1.设置条件：现场包装102现场包装1－营销中心现场包装现场包装1－营销中心现场包装103样板间的展示原则：一、扬长避短原则：在样板间的位置选择上，要求选取位置好、景观好、采光好的位置。在户型选择上，要尽量选取布局合理、采光和视野较好的户型进行展示。二、生活化原则：样板房的装修设计要充分考虑业主的生活习惯。在室内线路组织和空间取舍方面要在保持美观的同时保证其实用性。三、品味感原则：由于本项目的目标客户属于中高端客户，所以在样板间设计上要体现出高品味生活的意境。现场包装2－样板间现场包装样板间的展示原则：现场包装2－样板间现场包装104现场包装2－样板间现场包装现场包装2－样板间现场包装105现场包装3－样板房通道采用西班牙建筑和园林符号作为墙壁和造型修饰，简约充满内涵，增加绿植，与项目内园林景观融为一体，