房地产计划运营实战教材课件

房地产计划运营实战博志成咨询集团高级顾问某上市房地产集团运营总监2009.6房地产计划运营实战培训1房地产计划运营实战博志成咨询集团高级顾问房地产计划运营实战课程目标“运营管理”管什么？如何做好计划运营管理？如何搭建匹配的运营管理体系？2课程目标“运营管理”管什么？2课程构架第一部分：房地产企业运营管理解析

——什么是运营管理？运营管理管什么？在企业的不同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适？第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系

——结合案例分析，从房地产企业的计划体系策划、计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理的对策和方法。第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系

——以房地产开发流程为主线，系统地分析房地产项目运营管理过程中的重点、难点并提出一些相应的解决方案。3课程构架第一部分：房地产企业运营管理解析目录第一部分：房地产企业运营管理解析

第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系

第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系

4目录第一部分：房地产企业运营管理解析2、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；

3、房地产企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式；

1、什么是运营管理？运营管理管什么？52、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；先从房地产项目的管理目标谈起房地产项目主要评价指标财务纬度指标收益类：净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV资金类：经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度运营纬度指标进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升6先从房地产项目的管理目标谈起房地产项目主要评价指标财务纬度指项目开发、经营目标责任书案例——项目数值备注除地价外项目总成本目标68052包括建安成本、管理费用、营销费用、财务费用、营业税和土地增值税单位销售面积建安成本4417销售总收入173959税后净利润17718销售净利率10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于9％IRR18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于15％NPV3381项目从拿地到开盘时间10个月项目月均去化速度80套可用月均去化（套/月，或平米/月）表示项目开发周期25个月参照集团颁布之项目基准开发周期项目设计周期150天从拿地－施工图完成时间，参照集团技术管理部相关标准项目的基本经济指标

7项目开发、经营目标责任书案例——项目数值备什么是运营管理？——从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段”。房地产项目目标（财务、客户、运营、能力等目标）人+钱+土地运营管理带来的疑问运营管理管什么？谁来管？如何选择合适的运营管控模式？……8什么是运营管理？房地产项目先从项目管理学角度看一下一般项目管理“九大领域”管什么？知识领域管理目标管理内容项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制进行整体规划，执行和控制项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理保证项目按进度计划完成编制项目各类进度计划，并进行控制项目费用管理保证项目按预算完成编制项目费用预算，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量确定成果的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队并进行团队建设项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目的执行状况项目风险管理保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务规范采购的全过程：采购计划、采购管理、合同管理等9先从项目管理学角度看一下一般项目管理“九大领域”管什么？知识房地产项目运营管理基于项目管理“九大知识领域”的管里内容，更体现实战性知识领域管理目标管理内容（运营管理范畴）项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制明确项目的总体目标，并通过运营管理手段促使其顺利达成项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情建立权责手册，明确项目的权则及各专业的分工项目时间管理保证项目按进度计划完成编制并确定项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制项目费用管理保证项目按预算完成编制项目费用预算（营销费用、管理费用），明确项目成本目标，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量明确各阶段的成果，建立个阶段成果质量管理机制，并进行有效控制项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用根据自身特点，选择合适的运营管控模式及组织构架项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通建立项目报告及会议沟通机制并有效执行项目风险管理保证项目受到的风险损失最小建立会议决策、风险预警机制并有效执行项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务建立规范的招标采购流程并有效执行10房地产项目运营管理基于项目管理“九大知识领域”的管里内容，更说明及图例：、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。房地产项目主开发流程项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合采购管理11说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，房地产项目开发流程特点：三多（多专业-7、多阶段-7、多关键活动-超过50）房地产项目的特点：周期：项目运作时间长繁杂性：内外部接口多方式：并行、交叉运作多对象：以人为主，变数多结果：一次性，遗憾多很多房地产公司在咨询公司的帮助下开始扩充和完善运营管理职能——应对项目管理过程中出现的一系列问题12房地产项目开发流程特点：三多（多专业-7、多阶段-7、多关键一些房地产企业运营管理职能的设置情况-1华远—运营管理部（06年的职能）组织管理计划管理资本运作与管理商业经营管理

流程管理信息化管理首创—运营管理中心（05年的职能）

项目经营计划管理项目实施监察管理合作供应商管理业务流程管理信息化管理世茂—运营管理部（06年的职能）综合计划管理部门绩效评估流程管理公司制度管理华润—运营管理部（07的职能）战略管理

项目计划运营管理客户满意度管理销售定价管理13一些房地产企业运营管理职能的设置情况-1华远—运营管理部（0一些房地产企业运营管理职能的设置情况-2运营管理

负责组织集团层面的营运类会议的召开，并向参会人员报告项目开发运行情况；针对集团项目运营过程情况和特点，整合（集团、城市公司）资源支持和协调，推动项目开发计划、任务的完成；负责组织对集团公司所属项目进行联合检查，并督促检查问题的落实；建立运营报告体系，定期撰写集团公司的运营报告并有针对性地发布（运营状况、运营问题、运营风险、面临机会及重大事项的处理情况等内容）；建立并完善运营风险监控体系，发现的运营风险，提出应对方案及措施，供集团领导参考决策；负责组织项目后评估，收集汇总项目总结报告；负责阶段成果的管理；计划管理负责根据集团发展战略组织编制集团三年度经营计划，审核下属公司的三年经营计划、年度经营计划；负责组织汇编集团年度经营计划，并对计划的执行情况进行监控、检查和考核；负责组织项目总体计划的编制；负责检查、协调项目总体开发计划的执行和考核；负责审核下属公司的项目总体开发计划及计划关键节点变更；负责集团各部门及下属公司月度、年度计划执行情况的监控、检查和运营协调；负责对集团各部门及下属公司月度、年度计划执行进度状况的考核，参与集团绩效考评会；14一些房地产企业运营管理职能的设置情况-2运营管理负责组织集流程管理负责建立集团公司完善的管控体系及制度流程，并根据集团公司变革需要进行修订；负责管理体系的建立与运行维护工作，指导集团各部门及下属公司的流程体系建立工作；负责检查和监督管理体系文件的执行情况，组织流程的优化工作；会议、信息管理负责集团公司重要会议的筹备和组织，撰写相关会议纪要并对决议事项进行督办；负责组织集团的信息传递及相关传签管理工作；负责集团公司各类行政文件的拟制、审核、行文、机要流转、文件登记、处理、存档和上呈及下发等工作IT管理集团整体信息平台的技术性规划与实施；集团/各城市/各项目办公网络和计算机的技术性维护与管；负责办公自动化电子设备和网络通信设施及配套易耗品的采购；负责公司信息安全和信息权限设定15流程管理负责建立集团公司完善的管控体系及制度流程，并根据集运营管理管什么？

——通过“以始为终”的管理手段，管理好影响项目开发、经营目标实现的各要素设定项目基准开发、经营目标运营管理管理范畴管理措施管理目标项目投资决策及收益跟踪参与投资决策，实施全过程项目收益跟踪科学决策，降低投资风险；项目收益控制项目成果管理项目各阶段的成果管理+项目后评估成果降低运营风险，提升项目质量进度计划管理项目计划、管理计划的管理协调提升项目运营效率运营决策管理会议管理（项目例会、评审会、运营例会等）提高决策效率目标成本管理目标成本、动态成本的跟踪与分析成本目标的动态即时控制资金、预算管理预算的编制及滚动控制防范资金风险，提高资金使用效率实现预定项目基准开发、经营目标16运营管理管什么？设定项目基准开发、经营目标运营管理管理运营管理管的重点:

——PTQC–PerformanceTimeQualityConferenceP：运营绩效（设定—跟踪—评估）T：时间节点管理（项目进度计划管理）Q：质量管理（成果管理）C：决策管理（运营会议管理）17运营管理管的重点:P：运营绩效（设定—跟踪—评估）17运营管理职能设置

——与企业设定项目成功的标尺有关（项目成功—项目管理成功—企业成功）财务纬度指标收益类：净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV资金类：经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度运营纬度指标进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升18运营管理职能设置财务纬度指标收益类：净利润/结转收入/结转成运营管理职能设置

——根据企业的管理需求有三个发展阶段计划管理型管理型运营体系专业型运营体系

计划管理计划管理运营绩效管理关键决策管理流程管理阶段成果管理关键决策管理信息与知识管理计划管理运营绩效管理关键决策管理流程管理阶段成果管理关键决策管理信息与知识管理投资决策管理目标成本管理资金预算管理19运营管理职能设置计划管理型管理型运营体系专业型运营体系计划企业运营管理负责人应该具备哪些主要素质？企业如何选择、培养运营管理人才？课题讨论——20企业运营管理负责人应该具备哪些主要素质？课题讨论——202、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；

3、房地产企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式；

1、什么是运营管理？运营管理管什么？212、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；国内房地产企业发展的历程——四个阶段第一阶段是单项目管理阶段；第二阶段是同城市下的多项目管理阶段；第三阶段是多城市下的多项目管理阶段；第四个阶段是多城市多项目区域化管理阶段；（这时候，因为城市公司的数量已经超出了集团总部的管理幅度，需要将地缘靠近的城市划成片区并成立区域总部进行区域化管理）22国内房地产企业发展的历程——四个阶段第一阶段是单项目管理国内大型房地产企业发展阶段解析□1988年1月20日，公司正式注册营业，名称为“深圳市**工业村建设服务公司”；

□1992年1月，公司更名为“深圳市福田区**实业开发公司”

□1993年1月，公司取得房地产经营权，并获取第一个房地产开发项目

□1993年3月，公司总部迁至福田区**大厦

□1993年5月，**物业公司成立；

□1993年7月，将沙嘴工业村正式定名为“**工业区”村办企业项目公司23国内大型房地产企业发展阶段解析□1988年1月20日，公司□1994年1月，公司更名为“深圳市**实业开发总公司”；同年5月，公司更名为“**实业开发总公司”

□1994年，**集团第一个住宅小区“**花园”推向市场；□1994年5月，公司向深圳市体改办提出申请，进行“现代化企业制度改革试点”，并得到批准；

□1996年，“**海景花园”公开发售；

□1996年2月，公司第一批员工持股认购工作完成；

□1996年2月，公司完成股份制改造后，定名为“**（集团）股份有限公司”国内大型房地产企业发展阶段解析项目公司同城市多项目房地产公司24□1994年1月，公司更名为“深圳市**实业开发总公司”；国内大型房地产企业发展阶段解析同城市多项目房地产公司多城市多项目房地产公司□1997年11月，公司发行新股，香港深业控股有限公司认购5040万股，成为公司的第二大股东；

□深圳地产开发：**海景花园、**海湾花园、**翠园销售势头良好；1999年，深圳市**置业顾问有限公司正式成立

□2000年**集团北京分公司注册成立，2001年北京公司获取2个项目。□2001年1月，**集团在上海证券交易所公开发行人民币普通A股股票9000万股，同年4月12日，正式在上海证券交易所挂牌上市。□2002年上海公司成立并获取2个项目25国内大型房地产企业发展阶段解析同城市多项目房地产公司多城市多国内大型房地产企业发展阶段解析□2003年武汉、东莞、珠海公司成立；东莞、珠海公司归属深圳区域公司管理，武汉公司为集团直属城市公司；□2004年增发1亿股，募集资金9亿元□2005年天津公司、广州公司、西安公司、宁波公司成立；天津公司归属北京区域公司管理，广州公司归属深圳区域公司管理，宁波公司归属上海区域公司管理，西安公司为集团直属城市公司；□2006年佛山公司、沈阳公司成立；佛山公司归属深圳区域公司管理，沈阳公司为集团直属城市公司；□2007年成立南京公司和杭州公司，均归属上海区域公司管理；□2007年增发1.7亿股，募集资金35亿元；多城市多项目房地产公司多城市多项目区域化管理阶段26国内大型房地产企业发展阶段解析□2003年武汉、东莞、珠海房地产企业在不同发展阶段中经常会遇到哪些问题？单项目管理阶段——老板不满意，员工很无奈核心员工跳槽，项目阶段性陷入不利老板的意志与职业经理人的专业之间的尴尬。。。。。。27房地产企业在不同发展阶段中经常会遇到哪些问题？单项目管理阶段房地产企业在不同发展阶段中经常会遇到哪些问题？同城市多目管理阶段——管不过来，领导越大越忙范过的错误继续范，感觉不会出问题的地方老出问题多变，计划不如变化快不知道的事情越来越多。。。。。。28房地产企业在不同发展阶段中经常会遇到哪些问题？同城市多目管理房地产企业在不同发展阶段中经常会遇到哪些问题？多城市多目管理阶段——异地项目不好管异地项目水土不服，突发事件多管理效率低，决策效率低感觉能人太少管理成本急剧增长。。。。。。29房地产企业在不同发展阶段中经常会遇到哪些问题？多城市多目管理房地产企业在不同发展阶段中经常会遇到哪些问题？多城市多项目区域化管理阶段——套路不统一，各自为战能人不愿待集团，业务和管理脱节执行力下降诸侯化、官僚化滋长。。。。。。30房地产企业在不同发展阶段中经常会遇到哪些问题？多城市多项目区2、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；

3、房地产企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式；

1、什么是运营管理？运营管理管什么？312、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；根据企业战略发展和实际能力水平选择匹配的运营管空模式，运营管空模式要体现企业的战略思想和管理思想，要有稳定性和可发展性建议——主体词——匹配参考：美国VS中国管控模式32根据企业战略发展和实际能力水平选择匹配的运营管空模式，运营管单项目公司——近期不会新增项目总经理副总/总助董事长设计工程部市场营销部行政人事部成本财务部设计管理工程管理材料管理成本管理合约管理预结算管理市场研究项目策划项目推广客服管理销售管理项目拓展报批报建行政总务人力资源计划运营

品牌推广财务管理资金管理税务事务公司组织架构图特点：架构简单、管理流程简洁、管理效能高，在合适的管理部门内设立计划运营岗及职能33单项目公司——近期不会新增项目总经理副总/总助董事长设计工程单项目公司——近期会新增项目特点：职能设置清晰，可发展性强，项目增加时可保持管理的稳定和延续性，在项目达到2-3个时也适用；在合适的管理部门内设立计划运营岗位及职能；总经理副总/总助董事长设计部市场营销部行政人事部成本部设计管理工程管理材料管理成本管理合约管理采购管理市场研究项目策划项目推广销售管理客服管理项目拓展设计报建行政总务人力资源计划运营

品牌推广财务管理资金管理税务事务公司组织架构图工程部项目开发部报批报建财务部预结算管理34单项目公司——近期会新增项目特点：职能设置清晰，可发展性强，同城市下多项目公司——3个及以上项目，推荐运营管控模式特点：矩阵式特点，职能设置清晰，可发展性强，专业能力的培养度高，人工效能高总经理副总/总监/总助设计部市场营销部行政人事部成本部设计管理工程管理材料管理成本管理合约管理采购管理市场研究项目策划项目推广销售管理客服管理项目拓展设计报建行政总务人力资源品牌推广财务管理资金管理税务事务公司组织架构图工程部项目开发部报批报建财务部预结算管理计划管理项目运营管理运营管理部流程制度管理信息与知识管理运营副总/总监项目总经理项目部35同城市下多项目公司——3个及以上项目，推荐运营管控模式特点：同城市下多项目公司——3个及以上项目，为何不推荐项目制？不推荐项目制的原因：公司整体人工效能低；公司职能部门的专业能力不利培养、统一和提高；公司各项目人为影响因素大，差异性大；很难找到那么多合适的能人；36同城市下多项目公司——3个及以上项目，为何不推荐项目制？不推案例：某公司项目人员配置变迁**项目05年大项目制管理模式下人员配置报批报建项目经理项目副经理土建工程师电气工程师造价工程师建筑设计师景观设计师房产策划师广告策划师销售经理室内设计师文员兼资料7人，含结构3人3人1人1人1/2人一共8人报批报建1/4人广告策划师房产策划师室内设计师建筑设计师景观设计师造价工程师资料管理员土建工程师销售经理机电、结构3人1.5人项目总助项目总经理土建工程师暖通工程师文员兼资料部门秘书给排水工程师2人配套经理工程经理设计经理成本经理营销经理1人0.5人不含销售和行政人员，近40人的配置37案例：某公司项目人员配置变迁**项目05年大项目制管理模式下造价工程师建筑设计师景观设计师房产策划师广告策划师销售经理室内设计师一共3人销控人员策划人员室内设计师建筑设计师景观设计师销售经理机电设计每增加16万方增加1人总助/副总项目总经理公司职能部门管理1人结构设计师1/5-1/3人1人每增加8万方增加1人报批报建1人水电配套资料兼秘书土建工程师2人1人3人注：以10万方在建面积为基准配置，以8万方增加值进行人员补充1人1人共8人每增加16万方增加1人**项目07年小项目制管理模式下人员配置（矩阵式）38造价工程师建筑设计师景观设计师房产策划师广告策划师销售经理室数据1：房地产开发系统人均创利能力比较（2006年）单位：万元39数据1：房地产开发系统人均创利能力比较（2006年）数据2：管理费用率比较（2006年）2.39%2.87%3.10%3.96%4.04%4.05%4.08%4.54%4.77%5.18%6.00%6.65%7.29%0%1%2%3%4%5%6%7%8%栖霞保利雅居乐招商首创合生中海金融街万科碧桂园复地世茂金地40数据2：管理费用率比较（2006年）2.39%2.87%3.多城市下多项目管理阶段建议运营管控模式应遵循的几个原则与战略匹配原则——以夯实管理基础为根本，提升专业化、精细化管理能力，在适合现状的基础上，符合企业未来3-5年的战略发展要求，逐步培养从操作管控型向运营管控型转变的能力

扁平化原则

——缩短管理路径，考虑业务流程的简单、高效和顺畅，提高管理绩效提高运营效率原则

——考虑了房地产行业的效益和风险把控的特点，架构设置尽量专业化和清晰化，集团和城市公司之间采用分层授权方式，减少权责重叠，缩短决策周期，提高整体运作效率

41多城市下多项目管理阶段建议运营管控模式应遵循的几个原则建议运营管空模式——操作管控型集团设立专门的运营管理部门，城市公司在合适的管理部门设立运营管理岗位及职能集团运营管理部门职能：计划管理运营绩效管理关键决策管理流程管理阶段成果管理关键决策管理信息与知识管理集团城市公司42建议运营管空模式——操作管控型集团设立专门的运营管理部门集团职能部门与城市公司之间的管控关系城市公司主办集团职能部门主办概念规划及方案设计施工过程设计配合设计总体计划及设计费用预算项目拓展及报批报建：项目信息收集及调研项目初筛项目可研项目获取报批报建设计：扩初设计施工图设计成本：采购分判及目标成本确定集团采购城市采购各阶段测算及成本分析结算管理营销：项目策划营销策划活动及广告管理营销类采购管理销售管理客服：客户服务工程：工程管理销控管理客户服务体系建设及督导工程维修建议运营管空模式——运营管空型43集团职能部门与城市公司之间的管控关系城市公司主办集团职能多城市区域化管理阶段——运营管空模式建议当集团下属的异地城市公司超过三个，且单个城市公司平行开发的项目多于3个时，建议集团应由操作管控型向运营管控型逐步转变。在转变的过程中可以根据各城市公司能力的成熟度分步实施。此时具有区域管理职能的城市公司应设立专门的运营管理部门。具体的模式根据自身特点可以借鉴目前走在前面的一些管理优秀的标杆企业的模式。44多城市区域化管理阶段——运营管空模式建议当集团下属的异地营销：设计：成本：本地项目区域职能体系项目策划营销策划广告管理销售与服务＊概念设计方案设计扩初设计施工图设计施工过程设计管理区域招标（入围）区域招标（定标）

项目招标（入围）

项目招标＊＊（定标）成本控制流程土地信息获取区域内客服体系的建设客服：土地拓展：工程：工程技术人员培养技术管理

工程供应商管理

现场质量管理工程进度管理工程成本控制报批报建报批报建：客户投诉升级处理服务水平监控客户关系维护家天下客户会房屋保修现场投诉处理可研报告上报集团案例——某企业区域化管理管控权责45营销：设计：成本：本地项目区域职能体系项目策划营销策划广告管亿元营销：设计：成本：异地项目区域职能体系项目策划营销策划广告管理销售与服务概念设计方案设计扩初设计施工图设计施工过程设计管理区域招标（入围）区域招标（定标）

项目招标（入围）

项目招标（定标）成本控制流程报批报建报批报建：工程：工程技术人员培养技术管理

工程供应商管理

现场质量管理工程进度管理工程成本控制区域内客服体系的建设客服：客户投诉的升级处理服务水平监控客户关系维护家天下客户会房屋保修现场投诉处理土地信息获取土地拓展：可研报告上报集团案例——某企业区域化管理管控权责46亿元营销：设计：成本：异地项目区域职能体系项目策划营销策划广第一部分回顾

什么是运营管理？

——运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段”

——“人+钱+土地”运营管理项目开发/经营目标47第一部分回顾什么是运营管理？——“人+钱+土地”运营

运营管理管什么？——通过“以始为终”的管理手段，管理好影响项目开发、经营目标实现的各要素；——房地产项目运营管理的重点：PTQCP：运营绩效（设定—跟踪—评估）T：时间节点管理（项目进度计划管理）Q：质量管理（成果管理）C：决策管理（运营会议管理）第一部分回顾48运营管理管什么？第一部分回顾48如何选择合适的运营管空模式？——根据企业战略发展和实际能力水平选择匹配的运营管空模式，运营管空模式要体现企业的战略思想和管理思想，要有稳定性和可发展性第一部分回顾49如何选择合适的运营管空模式？第一部分回顾49目录第一部分：房地产企业运营管理解析

第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系

第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系

50目录第一部分：房地产企业运营管理解析还是先从房地产项目的管理目标谈起在所有的指标当中，“进度”是最基本的指标之一，也常常被认为是最重要、管理难度最大的指标之一因此，对于大多数房地产企业而言，运营管理都首先从“计划管理”开始财务纬度指标收益类：净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV资金类：经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度运营纬度指标进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升51还是先从房地产项目的管理目标谈起在所有的指标当中，“进度”房地产项目的特点决定了房地产企业关注“进度”，关注“计划管理”由于项目开发周期的拖长，房地产投资的机会风险会加大进度时间，是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素（一天一辆奥迪的故事）进度时间，是影响项目IRR的重要因素之一，而IRR是大部分企业作为项目投资决策的重要依据（根据某集团对典型中型项目的分析，在地价占开发成本30-45%时，项目开盘时间提前1个月，项目的IRR水平将提高0.7-1%左右）房地产项目内外部接口多，协同与协调非常繁杂计划管理的过程，是房地产项目系统分析和风险分析的过程计划管理是项目管理人员的必备工具52房地产项目的特点决定了房地产企业关注“进度”，关注“计划管理项目计划管理是房地产企业项目运营管理的重点项目计划管理有多重要？多项目运作的需求多项目的同时运作，需要有效的计划管理体系为主要监控手段的支持项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证规范化／精细化管理的需求房地产开发中的并行、专业配合、内外部接口多等特点，需要通过项目来进行有效的组织和协调随着企业规模的扩大，管理层的决策、协调和监控，主要通过项目计划的管理来实现基于从人盯人的管理行为向基于计划的目标管理的转变加速资产周转率的需求好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段53项目计划管理是房地产企业项目运营管理的重点项目计划管理有多重项目计划管理是房地产企业项目运营管理的难点项目管理的现实中经常遇到的问题干到哪算哪（没有计划）三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）计划排不了（都给自己留足时间，不管别人能不能干）啊呀，忘了这事了（计划漏项）工程部／营销部急得团团转（上游计划的拖延）不该干的干了，该干的还没动（计划不清晰，眉毛胡子一把抓）。。。。。。54项目计划管理是房地产企业项目运营管理的难点项目管理的现实中经计划管理的根本是什么？——计划管理的根本不是制订计划本身，而是为了实现有效管理达成计划管理的目标的关键要素组织保障，责任明确项目关键节点导向及时地过程跟踪与预警结果考核与绩效驱动全员55计划管理的根本是什么？达成计划管理的目标的关键要素552、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策562、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4计划体系管理架构与企业所处的发展阶段及选择的运营管空模式紧密相关单项目管理阶段——在管理部门设置专门的计划运营岗，赋予其合适的职级，在同城市2个项目时也可使用57计划体系管理架构与企业所处的发展阶段及选择的运营管空模式紧密同城市多项目管理阶段（项目达到3个及以上时）计划类型计划编制计划实施计划监控计划考评项目关键节点计划运营管理部门+相关专业相关专业全体运营管理部门总经理+运营管理部门项目总体进度计划运营管理部门+相关专业相关专业全体运营管理部门项目专项进度计划运营管理部门+责任部门责任部门运营管理部门部门上级领导+运营管理部门部门管理计划部门负责人部门全体部门上级领导+运营管理部门总经理+部门上级领导+运营管理部门——选择操作管控型模式，设置运营管理部门，根据部门职责设置岗位；部门职责建议：计划管理、运营绩效管理、关键决策、管理流程管理、阶段成果管理、关键决策管理、信息与知识管理，可根据企业的管理、战略导向适当增减职能58同城市多项目管理阶段（项目达到3个及以上时）计划类型计划编多城市多项目管理阶段（操作管空型）计划类型计划编制计划实施计划监控计划考评项目关键节点计划运营管理部门+城市总经理+相关专业城市公司+相关专业全体运营管理部门集团总裁+运营管理部门项目总体进度计划运营管理部门+城市公司总经理+相关专业城市公司+相关专业全体运营管理部门+城市计划运营岗项目专项进度计划城市计划运营岗+责任部门责任部门运营管理部门+城市计划运营岗城市公司总经理+运营管理部门+城市计划运营岗城市公司管理计划城市公司总经理+城市公司计划运营岗城市公司全体运营管理部门+城市计划运营岗集团总裁+运营管理部门城市公司部门管理计划部门负责人部门全体城市公司计划运营岗城市公司总经理+部门上级领导+城市公司计划运营岗——集团设置运营管理部门，根据部门职责设置岗位，城市公司设置计划运营岗；集团运营管理部门职责建议：计划管理、运营绩效管理、关键决策、管理流程管理、阶段成果管理、关键决策管理、信息与知识管理，可根据企业的管理、战略导向适当增减职能59多城市多项目管理阶段（操作管空型）计划类型计划编制计划实施多城市多项目区域化管理阶段（运营管控型）计划类型计划编制计划实施计划监控计划考评项目关键节点计划集团及区域运营管理部门+区域总经理+项目负责人+相关专业区域公司全体集团运营管理部门集团总裁+集团运营管理部门项目总体进度计划区域运营管理部门+区域公司总经理+项目负责人+相关专业区域公司全体集团运营管理部门+区域运营管理部门+项目负责人项目专项进度计划区域运营管理部门+项目负责人+责任部门责任部门区域运营管理部门+项目负责人项目负责人+区域运营管理部门区域公司管理计划区域公司总经理+区域运营管理部门区域公司全体集团及区域运营管理部门集团总裁+集团运营管理部门区域公司部门管理计划部门负责人部门全体区域运营管理部门+部门上级领导区域总经理+部门上级领导+区域运营管理部门——集团设置运营管理部门，根据部门职责设置岗位；城市公司设置运营管理部门；运营管理部门职责：计划管理、运营绩效管理、关键决策、管理流程管理、阶段成果管理、关键决策管理、信息与知识管理，可根据企业的管理、战略导向适当增减职能60多城市多项目区域化管理阶段（运营管控型）计划类型计划编制计2、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策612、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4计划体系策划的目标匹配性完整性层次性可控性与企业的管理思想和战略导向匹配与管控模式匹配与企业管理水平、人员素质匹配要覆盖预定的各管理阶段：中期规划，年度，季/月度计划等要覆盖项目开发全过程的业务活动要全员覆盖需要建立自上而下的层级逐级细分管理计划支持项目计划计划的模版及工具可供参考的工作周期适用性62计划体系策划的目标匹配性完整性层次性可控性与企业的管理思想案例：**集团三级计划体系集团级集团发展战略规划/3年经营目标计划层级项目计划体系管理计划体系一级项目总体经营计划（含关键节点计划及经营指标）公司年度关键业绩指标二级项目总体开发进度计划公司季度计划三级项目专项计划（工程、设计、招标、营销、示范区、样板间等等）部门年度关键业绩指标+月度计划63案例：**集团三级计划体系集团级案例：**集团三级计划体系——简单型层级项目计划体系管理计划体系一级项目总体经营计划（含关键节点计划及经营指标）公司年度关键业绩指标二级项目总体开发进度计划公司月度计划三级项目专项计划（工程、设计、招标、营销、示范区、样板间等等）公司下部门月度计划集团级年度经营计划／３年经营规划64案例：**集团三级计划体系——简单型层级项目计划体系管理计计划体系策划的特点１个目标——体现企业的战略及管理思想２个体系——项目计划体系＋管理计划体系３个层级——分级计划管理65计划体系策划的特点１个目标——体现企业的战略及管理思想65项目计划分级体系分析：三层级＋四要素项目总体经营开发计划年度调整

经营目标资金运作目标成本目标进度目标汇总经营计划销售回款计划费用支出计划项目成本目标项目总体开发进度计划，关键节点计划项目年度经营开发计划项目运营策划

经营目标资金运作目标成本目标进度目标汇总经营计划销售回款计划费用支出计划项目成本目标项目总体开发进度计划，关键节点计划项目月度／季度经营开发计划月／季度资金计划月／季度销售回款计划月／季度进度计划项目执行计划（管理计划）月／季度动态成本分析66项目计划分级体系分析：三层级＋四要素项目总体经营开发计划年项目三级计划管理体系应用时应注意：在设定项目总体经营开发计划模版时需要切实考虑本企业的管理基础，需先抓重点，而后由易而难分步实施，也可通过分解动作来达到目标。项目开发经营目标的设定应简单明了。项目经营开发计划计划最终要通过管理计划来实现，重点要抓好月／季度计划的管理落实工作。67项目三级计划管理体系应用时应注意：在设定项目总体经营开发计项目计划的分级管理原则——项目计划的分级管理与企业的管控模式和管理的成熟度有关，但在管理思路上遵循的原则不会变，即抓一级（主导），管一级（审批），看一级（知情）——某些时候，一些经常性滞后和重要的专项计划要加强关注，不必局限于分级管理的约束68项目计划的分级管理原则——项目计划的分级管理与企业的管控模操作管控型项目计划分级管理原则：项目计划集团城市公司项目备注一级计划项目总体经营开发计划项目年度经营开发计划项目关键节点计划组织编制，审批确定，全过程监控督办参与编制参与编制抓二级计划项目总体开发进度计划项目月度开发经营计划审批，过程监控组织编制、调整参与编制管三级计划项目专项计划项目周计划备案（知情）审批，过程监控组织编制、调整看在特殊阶段，集团可以加强对项目总体进度计划和项目专项计划的管理69操作管控型项目计划分级管理原则：项目计划集团城市公司项目备注运营管控型项目计划分级管理原则：项目计划集团城市公司项目备注一级计划项目总体经营开发计划（项目一级节点计划）项目年度经营开发计划项目总体经营开发计划主导，项目年度经营开发计划审批，过程监控督办编制项目总体经营开发计划，编制年度经营开发计划参与编制抓二级计划项目总体开发进度计划（项目二级计划节点）项目季度开发经营计划审批，监控组织编制、调整参与编制管三级计划项目月度开发经营计划项目专项计划项目周计划备案（知情）审批，过程监控组织编制、调整看70运营管控型项目计划分级管理原则：项目计划集团城市公司项目备注项目节点分级策划如何确定项目的关键节点？

——事实上没有标准的项目关键节点，项目的关键节点是根据项目开发流程和企业对于项目管理的需求来设置的。——关键节点＝项目里程碑节点＋体现项目管理思想的节点——各房地产企业由于管控模式的不同，管理精细度的差别，会设定不同的关键节点，依据公司和项目的特点，一般会有２０－５０个左右的项目关键节点71项目节点分级策划如何确定项目的关键节点？71项目的里程碑节点——１２个项目定位规划方案单体方案初步设计施工图设计总包监理单位确定开工达预售条件结构封顶竣工备案入住开始开盘72项目的里程碑节点——１２个项目定位72体现管理管理思想的主要节点项目的难点及进度的过程控制点对财务／现流造成影响的节点为满足管理需求而设置的节点为保证产品品质和产品交付而设定的节点１、五证的取得２、景观施工图３、桩基施工图４、施工报建图５、综合管网施工图６、精装修施工图７、基础提前施工８、正负０９、景观、道路施工完成１、开工２、正负０３、结构封顶４、销售展示区开放５、展示样板房开放６、外脚手架拆除７、竣工备案８、准入证１、土地交付２、项目总体经营开发目标确定３、成本目标确定４、招标分判５、营销策划报告６、工程策划７、项目后评估１、交楼样板房２、内部预验收３、销售代理公司选定４、入住工作方案５、内部整改完成６、物业移交７、业主预验收73体现管理管理思想的主要节点项目的难点及进度的过程控制点对财务案例——某运营管控型房地产集团公司一级关键节点计划序号关键节点计划完成时间实际完成时间负责人集团重点控制１取得国土使用证发展部１２交地发展部３完成方案设计研发部４完成初步设计研发部５完成施工图设计研发部６取得开工证工程部７项目开工工程部２８售楼处、样板区开放工程部９取得预售许可证营销部１０开盘营销部３１１景观施工进场工程部１２竣工备案工程部４１３开始交付工程部５１４交房完成率９５％工程部74案例——某运营管控型房地产集团公司一级关键节点计划序号关键节案例——某操作管控型房地产集团公司关键节点计划75案例——某操作管控型房地产集团公司关键节点计划75项目开发周期基准分析76项目开发周期基准分析7677777878

案例：＊＊公司项目开发周期基准物业类型标段规模前期工作施工周期总周期调整原则4层+1层地下2.5万m27m/210d7.5m/225d14.5m/435d1、不带地下室减少10d，地下室增加1层相应增加20天。2、带1层转换层增加15d，带2层裙房增加20d。3、11层以下，每增减1层相应增减12-13d，11层以上，每增减1层相应增减10-11d。4、精装修项目不调增周期。6层+1层地下2.5万m28.5m/255d15.5m/465d11层+1层地下5.0万m210.5m/315d17.5m/525d24层+1层地下5.0万m214.0m/425d21.0m/635d33层+2层地下5.0万m218.0m/540d25.0m/750基准的计算起始点：获取土地；结束点：一期取得竣工备案证明，以自然天计算。二期及以后期的推进，在满足项目经营目标的条件下，可在此基准基础上做适当调增，在总体计划或专项计划中予以体现。基准的适用规模是占地５００亩（约３３万平米）以下的项目，超过此规模的项目要在此基础上对实施方案阶段的基准做适当调增。基准重点分析关键线路工作周期，非关键线路工作周期要服从并溶于关键线路工作周期。除春节和冬施外，基准已考虑了所有可预见风险因素。原则上，冬施可调增30天，跨春节施工可调增30天，跨春节前期工作可调增15天。对于一期面积超过建议标段面积的情况，可以采取分区的推进策略，分区间隔时间宜控制在20-30天，但一期的总体推进周期不得超过基准值79案例：＊＊公司项目开发周期基准物业类型标段规模前期工作施工案例：＊＊公司项目展示区开放基准周期物业类型设计周期招标周期开工证施工周期子总周期调整原则6层单体130d40d10d5m/150d11m/330d不带地下室减15d，4层单体减15d高层单体130d40d10d5m/150d11m/330d带1层地下室减15d原则上，示范区开放时点与项目开盘时点一致，如有因特殊原因，两者可以不一致。售楼处开放时点比项目开盘时点至少提前30天对于6层及以下单体，示范区开放时要求展示立面整体效果；对于11层及以上单体，示范区开放时不展示立面整体效果；对于6-11层单体，示范区开放时是否展示立面效果，依具体情况而定80案例：＊＊公司项目展示区开放基准周期物业类型设计周期招标周期考核基准开始点结束点基准值考核数据来源部门考核级别项目项目开盘获取土地项目首次开盘330d营运中心Ⅰ利润结转获取土地一期竣工备案详见4.2.1款营运中心Ⅰ项目施工周期取得开工证竣工备案营运中心Ⅱ售楼处开放获取土地售楼处本体及周边环境施工完成、整改完成，营销搬入开始正式办公300

d营销部Ⅱ示范区开放获取土地示范区本体特别是立面、样板间、环境施工完成、整改完成330

d营销部Ⅱ设计总设计周期获取土地施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见140/170d项目中心工程、成本部Ⅱ方案设计获取土地实施方案公司、集团评审、调整定稿户型、单体平立面确定技术应用方案初步确定报建方案图咨询完成，正式方案报建图内审完成修改出图园林、交通、人防咨询完成90d项目总经理，集团技术管理部，开发部Ⅱ扩初设计方案设计完成实施方案最终成果完成并集团备案结构、设备专业方案、部品设计方案确定园林、交通、人防规划和扩初、消防、规证报建图按逻辑关系完成出图并公司内部审核修改无误20/30d集团技术管理部，开发部Ⅱ施工图设计扩初设计完成完成报外审图出图，出图前内审完成20/30d成本部Ⅱ扩初设计完成报外审图内外审完成并修改出图，取得外审意见30/50d项目中心工程、成本部Ⅱ81考核基准开始点结束点基准值考核数据考核级别项目项目开盘获取土营销定位优化获取土地产品建议书公司评审通过且，建议书充分含盖了概念、方案设计输入条件30d项目总经理，设计部Ⅱ项目策划获取土地项目策划报告公司评审通过60d项目总经理、设计部Ⅱ营销策划报告完成公司公司和集团评审定稿开盘前3个月项目总经理，集团技术部Ⅱ价格方案完成公司评审和集团备案开盘前15天项目总经理，集团技术部Ⅱ销售周期销建配合，项目销售结案与项目竣工同期项目总经理、营运中心Ⅱ开发总报建周期获取土地取得建设工程规划许可证140/150d营运中心Ⅱ施工许可办理招标手续完成具备施工许可证进件条件取得施工许可证10/13d项目中心工程Ⅱ成本方案外部招标取得立项批复外部招标手续完成具备方案报件条件30开发部Ⅱ总包招标完成报外审图出图，出图前内审完成内部定标，外部招标手续完成具备施工许可证进件条件，从开标到内部定标15天。40/47d开发部Ⅱ82营销定位优化获取土地产品建议书公司评审通过且，建议书充分含盖考核基准分为Ⅰ级和Ⅱ级，Ⅰ级基准的调整由项目总经理提出，营运副总审核、总经理审批，Ⅱ级基准的调整由项目各专业口协调一致后提出，营运中心经理审核、项目总经理审批。审批以OA形式进行，营运中心备案。项目总体开发计划是该基准的实施性工具，营运中心必须按照该基准进行编制，按规定流程进行评审/审批。为维护项目总体开发计划的严肃性，同时又充分实现计划的动态性管理，在Ⅰ级考核点（即开盘时点和利润结转时点）不发生实质性变化的情况下，不调整总体计划，而是以阶段性专项计划的形式进行管理，阶段性专项计划由项目计划督办负责编制，营运中心经理审核、项目总经理审批。阶段性专项计划的微观层面调整，在项目月度工作计划中体现，按月度计划管理流程执行。基准是门槛性指标，工作项不满足基准要求，只能评价B以下；对于调增的基准，不论是否满足调增后的基准，只能评价A以下。营运中心负责考核数据的采集并定期统计公布，为基准的优化做好基础工作。考核数据来源部门（下游部门）负责考核数据的提供，不能提供者，按不利于下游部门原则确定上游部门工作完成时点。案例：＊＊公司项目周期基准考核83考核基准分为Ⅰ级和Ⅱ级，Ⅰ级基准的调整由项目总经理提出，营运2、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策842、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4□原则一：自上而下、自下而上上级计划是下一级计划的编制基准，下级计划复核上级计划的科学、合理和可实施性下级计划上级计划编制项目计划的两个基本原则指导复核85□原则一：自上而下、自下而上下级计划上级计划编制项目计划□原则二：分四步走目标任务流程计划由上级计划获得目标为了达成目标而应完成的各项任务分解为工作项设定时间要求及资源配置，形成计划WBS分解WBS分解+管理思想如有必要，将任务往下继续分解，并通过工作流程的建立，找出各任务之间的逻辑关系86□原则二：分四步走目标任务流程计划由上级计划为了达成目为自上而下（目标→任务）：根据上级招标计划及管理要求确定的工作目标，在09年9月30日前要完成幕墙招标。

目标分解成任务：（第一次WBS分解）

入围单位资格审查+编制招标文件→标前会→招标→确定幕墙单位→合同签署自下而上（任务→流程→计划）：（WBS分解+逻辑关系建立）入围单位资格审查：幕墙单位资质预审，明确考察单位→组织考察→编制考察报告，提出入围单位建议；编制招标文件：编制技术标（明确招标范围→明确设计要求→明确工程要求→汇总技术标）→编制经济标→汇总招标文件；

召开标前会，确定招标文件和入围单位

招标过程：组织发标→投标单位编制投标文件→组织招标答疑→回标；

确定幕墙单位：组织招标小组开标会→技术标评审→经济标评审→招标小组评标会议，确定幕墙单位→发中标通知书。

组织合同签署：合同文本拟定→合同谈判→合同审批→签署合同□案例：编制幕墙招标计划87自上而下（目标→任务）：根据上级招标计划及管理要求确定的工作□案例：编制幕墙招标计划88□案例：编制幕墙招标计划88任务的名称——在表达充分的情况下，尽量采用精干的词组来表达，多采用业内的一些惯例用词

总时间——关键路径，在合理的情况下，尽量缩短，并留出适当的弹性以应付未知因素的影响，以便于后期管理可控；用“一寸光阴一寸金”的态度来看待时间资源

任务的起始时间——是否合适，或有其他因素影响

任务之间的逻辑关系——要关注每项任务的前置任务，一个计划只设定一个起始点，便于后期的计划动态太管理；

该阶段任务完成得成果标准——以便于评价是否完成责任部门/人——利于计划的执行和跟踪编制项目计划时还应注意的几个要素89任务的名称——在表达充分的情况下，尽量采用精干的词组来表达，编制项目计划时几种逻辑关系的表示方法FS——完成-开始，有条件开始/顺序开始，最早开始，是一种串联关系，也有FS+nd或FS-nd

SS——开始-开始，同步开始/共享一个起点，是一种并联关系，采用得当时，会缩短关键路径，也有SS+nd或SS-nd

FF——完成-完成，同步结束，也有FF+nd或FF-nd

SF——开始-完成，条件倒退型，也有SF+nd或SF-nd90编制项目计划时几种逻辑关系的表示方法FS——完成-开始，有如何编制项目总体进度计划几点点感想——

在项目进度计划管理范畴，项目总体进度计划起着是承上启下作用，可以校核关键节点计划设定的合理性，为项目专项计划的编制提供参考依据，对项目的整体推进起着指导作用项目关键节点计划项目总体开发进度计划项目专项工作计划项目总体开发进度计划一定要用专业的计划管理软件来编制（目前用得较多的是Project软件），便于过程的动态管理91如何编制项目总体进度计划几点点感想——在项目进度计划管项目总体开发进度计划一定要用专业的计划管理软件来编制（目前用得较多的是Project软件），便于过程的动态管理项目计划是为了预测和演练项目，通过计划过程更好的理解项目，对各种可能出现的变化提前做好准备（计划）以便更好的控制计划制定：应由有决策权、有实施计划、有经验的人参与计划本身没什么，计划过程才是重要的几点点感想——92项目总体开发进度计划一定要用专业的计划管理软件来编制（目前用目前对房地产项目总体开发进度计划的编制指导思想有两类：第一类是：越细越好第二类是：适可而止我个人比较倾向于第二种选择，依据项目的进程对项目总体计划逐步细化93目前对房地产项目总体开发进度计划的编制指导思想有两类：93□案例：项目总体开发进度计划案例几点建议：WBS分解到第三级即可计划一定要得到充分讨论做到尽量完整对于目前无法明确的工作要有明示开发流程、管理思想及项目特点要结合考虑94□案例：项目总体开发进度计划案例几点建议：94如何编制项目专项计划□一般有哪些专项计划？工程进度计划设计专项计划报建专项计划营销工作计划招标计划开盘专项计划入住工作专项计划样板间装修专项计划展示区专项专项计划竣工验收专项计划。。。。。。。

——很多具体的实施计划都是一个专项计划95如何编制项目专项计划□一般有哪些专项计划？工程进度计□编制项目专项计划应注意的几个要点要满足项目总体开发进度计划和关键节点计划的要求任务的WBS分解要落地，能够指导具体工作不要漏项如果需要，责任尽量落实到具体的人用专业的划分来确定计划结构较好专项计划一定要充分项目考虑实际情况96□编制项目专项计划应注意的几个要点要满足项目总体开发进如何编制年度工作计划编制年度计划4步骤确定公司年度的战略主题及提升管理的重点编制项目的年度经营开发计划确定公司的整体经营管理计划确定各业务单元的年度计划/目标目标设定3原则少而精原则，指标最好不超过10-12项结果导向原则，指标选择要体现出结果优先可衡量原则，指标应具备可衡量性、可验证性97如何编制年度工作计划编制年度计划4步骤确定公司年度的战略主□案例:某公司的08年度计划编制

项目1项目2项目3项目4项目5小计BSC指标利润目标值2.16(0.03)2.230.34(0.32)4.384.30挑战值2.38(0.03)2.451.150.005.954.80销售额目标值8.02

6.5316.59

31.1430.90挑战值8.82

6.8018.25

33.8733.00回款额目标值7.49

7.5215.34

30.3530.00挑战值8.24

7.8016.87

32.9132.00明确年度管理提升主题：人工效能提升编制各项目的年度经营开发计划（略）确定公司整体经营管理计划（见下表）98□案例:某公司的08年度计划编制项目1项目2项目3项□案例:某公司的年度计划编制4、形成各单位08年度年度计划99□案例:某公司的年度计划编制4、形成各单位08年度年度计如何编制月度计划□月度计划与年度计划、项目计划之间是一种钩稽关系，月度计划应支持年度计划和项目计划的实现项目计划年度计划月度计划100如何编制月度计划□月度计划与年度计划、项目计划之间是一□月度计划模版序号工作事项及目标描述责任人权重计划完成时间实际完成情况延误原因质量自评进度分运营中心质量分总裁遗留工作123456需要其它部门协作或支持事项序号支持部门工作内容及目标描述时间要求备注12101□月度计划模版序号工作事项及目标描述责任对其它部门协作支持的工作（运营管理中心填写）序号需要支持部门工作内容及配合目标描述权重实际完成情况延误原因质量自评进度分运营管理中心12审批栏下属公司/部门负责人运营管理中心（月度进度）主管副总裁总裁（月度综合评分）签字考评得分考评评价情况102对其它部门协作支持的工作（运营管理中心填写）序号需要支持部门□进行月度计划管理时应注意要关注重点：关注公司的经营管理重点和项目计划的关键节点；要关注整体：要横向了解公司其它部门的工作安排情况，及时与需要协作的上下游部门进行协调，因为公司各部门的计划都是互相关联的；要有层次性：下一级计划要实现上一级计划的目标，月度计划要实现年度KPI的目标，员工计划要实现部门计划的目标；要具有可考核性：计划的目标要明确，完成时间、责任人、完成的标准和结果要表示清楚。要具有指导意义：计划是用来指导工作的，时效性比较强，在下月的工作开始实施以前要编制好下月的月度计划，不要等到工作完成得差不多了再定计划；要保证计划的可行性、严肃性、延续性和适当的挑战性：在编制下月计划时，要检查上月计划的完成情况，计划一旦确定，就必须严格按计划执行，遇到困难要想办法克服，以确保计划的顺利推进；要经常关注计划的推进情况：平时要多检查计划的执行情况，发现异常情况要及时采取措施和对策。103□进行月度计划管理时应注意要关注重点：关注公司的经营管理□如何在计划管理过程中提高我们的计划管理能力？需要持续思考以下几个问题R：是否与上级计划相匹配？S：具体措施与责任是否明确？M：是否可以衡量？A：是否可以实现？T：时限要求是否明确？104□如何在计划管理过程中提高我们的计划管理能力？需要持续思2、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策1052、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4□计划的监控和预警的方法

——2个字“跟踪”，4个字“及时跟踪”由计划管理部门根据关键节点的重要程度来预警重要关键节点：开工、开盘、竣工备案、入住，滞后时间达到30天的需要提前3个月以上向总经理预警，并提出纠偏措施重要关键节点：开工、开盘、竣工备案、入住，滞后时间达到15天的需要提前1个半月以上向总经理预警，并提出纠偏措施其它关键节点一般滞后超过15天时分情况分别进行预警106□计划的监控和预警的方法由计划管理部门根据关键节点的重要□常见的跟踪方式采用计划/运营月报的方式进行跟踪采用项目月报的方式进行跟踪采用考核评估的方式进行跟踪107□常见的跟踪方式采用计划/运营月报的方式进行跟踪1072、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策1082、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4□常见的考核方式根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核（季度）根据关键节点计划的完成率进行考核（季度）将关键节点计划纳入月度计划进行考核（月度）109□常见的考核方式根据关键节点计划的完成情况采用评分制考□根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核的方法序号类别分值扣分原则1A类节点：规划方案通过审批、开工、销售开放、销售开盘、竣工备案、开始交付5一旦延误，扣5分2B类节点：直接影响下个专业的关键节点3延误≤7d，扣1分30d≥延误>7d，扣2分延误>30d，扣3分3C类节点：除A、B类之外的其它节点1一旦延误，扣1分考核分值的计算/应用：考核节点：落在本季度内的所有节点节点考核得分=100*（考核节点分值总合-扣分总和）/考核节点分值总和90分以上的考核为1.2，40分以下的为0.9，其余按线性分布计算110□根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核的方法序号类别分□根据关键节点完成率进行考核的方法考核节点：落在本季度内的所有节点节点考核得分=100*考核节点完成总和/考核节点总和90分以上的考核为1.2，40分以下的为0.9，其余按线性分布计算111□根据关键节点完成率进行考核的方法考核节点：落在本季度内的□将关键节点计划纳入月度计划进行考核的方法序号工作事项/目标权重进度评分质量评分1销售/回款目标8552关键节点目标8533其它重要事项及目标2234权重根据工作的重要程度按8、4、2、1设置；评价标准：进度分：5—目标完成；2—受上游部门影响延迟，对公司影响较小；0—未完成；质量分：5—优秀，4—良好，3—合格，2—有差距，1—不合格。得分计算（上表示）A=（8*5+8*5+2*2）/（8+8+2）+（8*5+8*3+2*3）/（8+8+2）由A的高低决定绩效系数112□将关键节点计划纳入月度计划进行考核的方法序号工作事项/2、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策1132、计划体系的策划1、计划体系管理架构的设计3、计划的编制4计划管理的主要难点如何降低相关管理匹配体系的影响？如何保证计划有效执行？如何评价计划执行，如何进行责任界定？计划是否可以调整，如何调整？114计划管理的主要难点如何降低相关管理匹配体系的影响？114如何降低匹配体系的影响？计划管理组织要清晰，计划管理部门/岗位的职责要明确，人员要到位运营