某项目产品建议方案课件

昆之门项目产品建议昆之门项目产品建议1报告分析思路原方案分析

产品定位建议

办公

酒店式公寓

裙楼商业产品定位平面规划户型建议配套建议其它结合市场情况比较产品规划建议

方案财务分析报告分析思路原方案分析2

原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.写字楼酒店式公寓商业原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成.原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.写字楼酒店3总建筑面积：104000平米地下：22000平米地上：82000平米调整后的产品和面积组合总建筑面积：104000平米地下：22000平米4原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。原方案问题点原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认5首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议方案解决的问题点建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是6高铁城铁高速区域规划吸引的客户交通规划影响的客户经济环境带来的投资类型客户产业结构调整催生的客户新生的企业客户区域辐射力决定客户的流向中华产业园区昆山进出口加工区昆山高新区企业客源客源分析高铁城铁区域规划吸引的客户交通规划影响的客户经济环境带来的7写字楼+酒店式公寓中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态市场依据竞争依据主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。市场前瞻城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。产品定位写字楼中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销市场依据竞争8会议中心新闻中心商务中心昆之门核心业态链特色商场运动娱乐中心酒店公寓餐饮美食亮点一：昆之门一站式国际化商务服务产品打造文化艺术会议新闻商务昆之门核心业态链特色运动娱乐中心酒店餐饮亮点一9本项目写字楼市场定位国际5A生态型智能写字楼昆山城南CBD核心区本项目写字楼市场定位国际5A生态型智能写字楼昆山城南CB10办公办公办公办公11写字楼定位与规划城南首座——昆之巅会呼吸生态型写字楼关键词：低碳会呼吸生态型空中花园顶层直升机停机坪写字楼定位与规划城南首座——昆之巅会呼吸生态型12科技与创新专业化商务服务配套综合化科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。市场定位描述科技与创新专业化商务服务配套综合化科技方面体现在办公、通信传13产品打造亮点1：LOW-E玻璃幕墙目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。产品建议产品打造亮点1：LOW-E玻璃幕墙目前最为主流LOW-E玻璃14普通办公楼标准层建议修改标准层电梯间改为南北向，动线更加合理。相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．还可采用高低区不同面积组合北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。产品建议亮点2：增大南向面积普通办公楼标准层建议修改标准层电梯间改为南北向，动线更加合理15产品建议亮点2：高区低区不同面积分割1-15低区采用小面积为主策略16-24高区采用中大面积满足不同客户产品建议亮点2：高区低区不同面积分割1-15低区采用小面16高区面积建议大户型中等户型小户型高区面积建议大户型中等户型小户型17建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。大堂用材上采用高级石材与体现现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。产品打造亮点3

：豪华现代大堂产品打造亮点3：豪华现代大堂18外部广场环境：提升办公楼外环境的关键通过水景与园林绿化的结合与大堂内环境遥相呼应产品打造亮点4：内外部园林广场外部广场环境：产品打造亮点4：内外部园林广场19轻钢龙骨吊顶高级乳胶漆内墙涂料走廊地面采用大理石面砖中央分户计量空调OTIS高速升降电梯产品打造亮点5：现代环保精装电梯厅轻钢龙骨吊顶产品打造亮点5：现代环保精装电梯厅20产品打造亮点6：昆山首个带直升机停机坪办公楼办公楼顶层：昆山首个带停机坪办公物业高端办公物业象征昆山首座空中商务舱产品打造亮点6：昆山首个带直升机停机坪办公楼办公楼顶层：21

现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。外立面风格建议（部分写字楼外立面参考）现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建22酒店式公寓建议本项目服务公寓核心价值昆之艺现代艺术家*占位城南发展前沿*具备浓厚城市意向*享有综合配套优势*高品质居住功能*精装修精致空间*品质物业和酒店管理共享每间客房都可以融入各国现代和传统艺术的文化元素。酒店式公寓建议本项目服务公寓核心价值昆之艺23酒店式公寓酒店式公寓规划建议酒店式公寓酒店式公寓规划建议24（标准层建议示意图）酒店式公寓标准层平面建议配套用房（标准层建议示意图）酒店式公寓标准层平面建议配套用房25平面规划建议说明电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长廊带来的冷漠和疏离感。平面规划建议说明电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当26配套用房大户型中等户型小户型

配套用房大户型中等户型小户型27装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。装修建议装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主28

因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时富有变化对比，两座高楼互为映衬。（部分酒店式公寓外立面参考）外立面风格建议因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时29商业裙房部分商业商业业态及楼层分布建议商业裙房部分商业商业业态及楼层分布建议30整体定位之商业定位分层业态定位及说明整体定位之分层业态定位及说明31一层共享中庭女士精品馆服饰化妆品男士运动休闲专区个性化零售店电子产品音像制品沿街轻餐饮时尚超市整体定位之商业定位一层共享中庭女士精品馆男士运动个性化零售店沿街轻餐饮整体定位32二层儿童培训博士蛙儿童专卖精品儿童服饰散铺儿童娱乐中心整体定位之商业定位二层儿童培训博士蛙精品儿童服饰儿童娱乐整体定位之33特色主题餐饮KTV娱乐中心电影院线会议中心电影院线演艺中心三层整体定位之商业定位特色主题餐饮KTV娱乐中心电影院线电影院线三层整体定位34商务会馆健身会所影院会议中心影院会议中心四层整体定位之商业定位商务会馆健身会所影院影院四层整体定位之35功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素整体定位之商业定位功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素整体36强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售零售仅占25%，餐饮、休闲、娱乐合计占55%，此种比例结构反映了家庭生活方式中心偏向餐饮、休闲、娱乐的定位方式。此外，服务功能占20%，所占比例比一般项目较高，主要是因为此区域社区商业不甚成熟，以及为办公、酒店式公寓服务的需要。整体定位之商业定位强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售零售仅占25%，餐饮、休闲、娱37根据功能分区和目标客群，将项目在整体定位的前提下，划分为3个主题概念整体定位之商业定位根据功能分区和目标客群，将项目在整体定位的前提下，划分为3个38主入口设置广场，提供过渡空间主出入口前设置500-1000平米左右的下沉式广场或者公共空间。主出入口和首层标高不宜过高，外部台阶控制在4阶左右。整体定位之商业定位主入口设置广场，提供过渡空间主出入口前设置500-1000平39外立面要颜色鲜明，造型体验娱乐元素，同时安排好墙体广告本区定位为家庭欢乐主题，因此本区外立面要体现此主题。建议外立面考虑以下几点：（1）以人的尺度为主，体现与人互动和交流。（2）外立面色彩、造型要体现娱乐元素，色彩鲜明，线条丰富活泼。（3）虚实方面，要保持一定的通透性，为商业展示服务。同时灵活设置墙体广告。整体定位之商业定位外立面要颜色鲜明，造型体验娱乐元素，同时安排好墙体广告本区定40内部门厅和中庭合二为一，建议形式独特，同时防止空间过大内部建议门厅和中庭合二为一，设置1-3层通透中庭。在此集中设置垂直交通。同时中庭设计不宜采用百货典型的方型中庭，建议采用圆形、椭圆形或不规则形等富有创意的中庭，以体现本区的欢乐、娱乐主题。整体定位之商业定位内部门厅和中庭合二为一，建议形式独特，同时防止空间过大内部建41中庭顶层设玻璃幕窗和遮阳层。充分利用自然光线。同时，此处应根据家庭欢乐主题设计景观，充分体现欢乐和娱乐的元素。整体定位之商业定位中庭利用自然光线，将注意力和人流向上引导中庭顶层设玻璃幕窗和遮阳层。充分利用自然光线。整体42沿长江路一侧采用玻璃幕墙，加强通透性和展示性项目东侧临长江路主干道，具有很好的可见性。因此建议商业外立面以玻璃幕墙为主，具有良好的通透性和展示型。整体定位之商业定位沿长江路一侧采用玻璃幕墙，加强通透性和展示性项目东侧临长江路43室内步行街，建议室内步行街室外化设计类似室内步行街，通道宜设置为3m左右。层高宜设置4.5米，净高3.5米以上。整体定位之商业定位室内步行街，建议室内步行街室外化设计类似室内步行街，通道宜设44空间设计：在入口、通道等处要精心安排，融入体验娱乐元素，引导人流空间设计“体验元素”建议体现“娱乐”与。在次出入口和相互连接通道设计时，要运用宽窄变化、颜色变幻、灯光等元素组合，增强消费者的体验，起到缓解疲劳和增强吸引和引导的作用。

如右图所示的无限度广场出入口通过灯光的运用，有效的缓解了出入口通道过长的弊端。整体定位之商业定位空间设计：在入口、通道等处要精心安排，融入体验娱乐元素，引导45空间设计：内部墙面、柱等构件宜采用灯光等手法加强体验性

在内部空间设计中，关于墙和柱的处理，建议采用灯管幕墙的处理方式，通过灯光颜色的变化，体现娱乐元素。如右图，正大广场采用这种处理方式，有效化解了大面积墙壁和多柱可能带来的单调感，增强了娱乐体验感。整体定位之商业定位空间设计：内部墙面、柱等构件宜采用灯光等手法加强体验性46空间设计---导示系统是关键所在，两者设计方式可结合使用建议在导示系统设计上，采用大比例、单色调的设计手法。或者根据分区功能的不同，分别采用不同的导示系统设计。整体定位之商业定位空间设计---导示系统是关键所在，两者设计方式可结合使用建议47招商建议-----建议项目开工之前进行招商摸底，特殊物业最好可以订单式开发整体定位之商业定位招商建议-----建议项目开工之前进行招商摸底，特殊物业最好48参考测算项目案例租金、售价财务分析：写字楼：现代国际广场写字楼

均价10000元/平米

租金平均2元/平米/天

物管费5.6元/平米双星叠座

写字楼8000元/平米

租金平均1-1.5元/平米/天

利得国际

写字楼

租金1元/平米/天LOFT商住楼7000-8000元/平米吉田商务楼

写字楼高区12000元/平米

单层1200平米

租金1.3元/平米/天

精装修公寓：

隆祺丽景精装修公寓12000-13000元/平米

面积110-130平米

周边商铺：

世茂蝶湖湾商铺价格15000--30000/平米

东方丽池22000/平米新城域

商铺1楼10000元/平米3楼目前在5000元/平米参考测算项目案例租金、售价财务分析：49总收益测算部分成本测算项目一期公寓和底层商业裙房部分可实现4.8个亿销售收入项目二期写字楼部分可实现3个亿销售收入总计：销售收入8个亿总收益测算部分成本测算项目一期公寓和底层商业裙房50成本部分成本部分51感谢聆听！

THANKYOU感谢聆听！

THANKYOU52昆之门项目产品建议昆之门项目产品建议53报告分析思路原方案分析

产品定位建议

办公

酒店式公寓

裙楼商业产品定位平面规划户型建议配套建议其它结合市场情况比较产品规划建议

方案财务分析报告分析思路原方案分析54

原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.写字楼酒店式公寓商业原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成.原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.写字楼酒店55总建筑面积：104000平米地下：22000平米地上：82000平米调整后的产品和面积组合总建筑面积：104000平米地下：22000平米56原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。原方案问题点原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认57首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议方案解决的问题点建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是58高铁城铁高速区域规划吸引的客户交通规划影响的客户经济环境带来的投资类型客户产业结构调整催生的客户新生的企业客户区域辐射力决定客户的流向中华产业园区昆山进出口加工区昆山高新区企业客源客源分析高铁城铁区域规划吸引的客户交通规划影响的客户经济环境带来的59写字楼+酒店式公寓中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态市场依据竞争依据主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。市场前瞻城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。产品定位写字楼中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销市场依据竞争60会议中心新闻中心商务中心昆之门核心业态链特色商场运动娱乐中心酒店公寓餐饮美食亮点一：昆之门一站式国际化商务服务产品打造文化艺术会议新闻商务昆之门核心业态链特色运动娱乐中心酒店餐饮亮点一61本项目写字楼市场定位国际5A生态型智能写字楼昆山城南CBD核心区本项目写字楼市场定位国际5A生态型智能写字楼昆山城南CB62办公办公办公办公63写字楼定位与规划城南首座——昆之巅会呼吸生态型写字楼关键词：低碳会呼吸生态型空中花园顶层直升机停机坪写字楼定位与规划城南首座——昆之巅会呼吸生态型64科技与创新专业化商务服务配套综合化科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。市场定位描述科技与创新专业化商务服务配套综合化科技方面体现在办公、通信传65产品打造亮点1：LOW-E玻璃幕墙目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。产品建议产品打造亮点1：LOW-E玻璃幕墙目前最为主流LOW-E玻璃66普通办公楼标准层建议修改标准层电梯间改为南北向，动线更加合理。相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．还可采用高低区不同面积组合北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。产品建议亮点2：增大南向面积普通办公楼标准层建议修改标准层电梯间改为南北向，动线更加合理67产品建议亮点2：高区低区不同面积分割1-15低区采用小面积为主策略16-24高区采用中大面积满足不同客户产品建议亮点2：高区低区不同面积分割1-15低区采用小面68高区面积建议大户型中等户型小户型高区面积建议大户型中等户型小户型69建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。大堂用材上采用高级石材与体现现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。产品打造亮点3

：豪华现代大堂产品打造亮点3：豪华现代大堂70外部广场环境：提升办公楼外环境的关键通过水景与园林绿化的结合与大堂内环境遥相呼应产品打造亮点4：内外部园林广场外部广场环境：产品打造亮点4：内外部园林广场71轻钢龙骨吊顶高级乳胶漆内墙涂料走廊地面采用大理石面砖中央分户计量空调OTIS高速升降电梯产品打造亮点5：现代环保精装电梯厅轻钢龙骨吊顶产品打造亮点5：现代环保精装电梯厅72产品打造亮点6：昆山首个带直升机停机坪办公楼办公楼顶层：昆山首个带停机坪办公物业高端办公物业象征昆山首座空中商务舱产品打造亮点6：昆山首个带直升机停机坪办公楼办公楼顶层：73

现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。外立面风格建议（部分写字楼外立面参考）现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建74酒店式公寓建议本项目服务公寓核心价值昆之艺现代艺术家*占位城南发展前沿*具备浓厚城市意向*享有综合配套优势*高品质居住功能*精装修精致空间*品质物业和酒店管理共享每间客房都可以融入各国现代和传统艺术的文化元素。酒店式公寓建议本项目服务公寓核心价值昆之艺75酒店式公寓酒店式公寓规划建议酒店式公寓酒店式公寓规划建议76（标准层建议示意图）酒店式公寓标准层平面建议配套用房（标准层建议示意图）酒店式公寓标准层平面建议配套用房77平面规划建议说明电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长廊带来的冷漠和疏离感。平面规划建议说明电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当78配套用房大户型中等户型小户型

配套用房大户型中等户型小户型79装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。装修建议装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主80

因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时富有变化对比，两座高楼互为映衬。（部分酒店式公寓外立面参考）外立面风格建议因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时81商业裙房部分商业商业业态及楼层分布建议商业裙房部分商业商业业态及楼层分布建议82整体定位之商业定位分层业态定位及说明整体定位之分层业态定位及说明83一层共享中庭女士精品馆服饰化妆品男士运动休闲专区个性化零售店电子产品音像制品沿街轻餐饮时尚超市整体定位之商业定位一层共享中庭女士精品馆男士运动个性化零售店沿街轻餐饮整体定位84二层儿童培训博士蛙儿童专卖精品儿童服饰散铺儿童娱乐中心整体定位之商业定位二层儿童培训博士蛙精品儿童服饰儿童娱乐整体定位之85特色主题餐饮KTV娱乐中心电影院线会议中心电影院线演艺中心三层整体定位之商业定位特色主题餐饮KTV娱乐中心电影院线电影院线三层整体定位86商务会馆健身会所影院会议中心影院会议中心四层整体定位之商业定位商务会馆健身会所影院影院四层整体定位之87功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素整体定位之商业定位功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素整体88强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售零售仅占25%，餐饮、休闲、娱乐合计占55%，此种比例结构反映了家庭生活方式中心偏向餐饮、休闲、娱乐的定位方式。此外，服务功能占20%，所占比例比一般项目较高，主要是因为此区域社区商业不甚成熟，以及为办公、酒店式公寓服务的需要。整体定位之商业定位强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售零售仅占25%，餐饮、休闲、娱89根据功能分区和目标客群，将项目在整体定位的前提下，划分为3个主题概念整体定位之商业定位根据功能分区和目标客群，将项目在整体定位的前提下，划分为3个90主入口设置广场，提供过渡空间主出入口前设置500-1000平米左右的下沉式广场或者公共空间。主出入口和首层标高不宜过高，外部台阶控制在4阶左右。整体定位之商业定位主入口设置广场，提供过渡空间主出入口前设置500-1000平91外立面要颜色鲜明，造型体验娱乐元素，同时安排好墙体广告本区定位为家庭欢乐主题，因此本区外立面要体现此主题。建议外立面考虑以下几点：（1）以人的尺度为主，体现与人互动和交流。（2）外立面色彩、造型要体现娱乐元素，色彩鲜明，线条丰富活泼。（3）虚实方面，要保持一定的通透性，为商业展示服务。同时灵活设置墙体广告。整体定位之商业定位外立面要颜色鲜明，造型体验娱乐元素，同时安排好墙体广告本区定92内部门厅和中庭合二为一，建议形式独特，同时防止空间过大内部建议门厅和中庭合二为一，设置1-3层通透中庭。在此集中设置垂直交通。同时中庭设计不宜采用百货典型的方型中庭，建议采用圆形、椭圆形或不规则形等富有创意的中庭，以体现本区的欢乐、娱乐主题。整体定位之商业定位内部门厅和中庭合二为一，建议形式独特，同时防止空间过大内部建93中庭顶层设玻璃幕窗和遮阳层。充分利用自然光线。同时，此处应根据家庭欢乐主题设计景观，充分体现欢乐和娱乐的元素。整体定位之商业定位中庭利用自然光线，将注意力和人流向上引导中庭顶层设玻璃幕窗和遮阳层。充分利用自然光线。整体94沿长江路一侧采用玻璃幕墙，加强通透性和展示性项目东侧临长江路主干道，具有很好的可见性。因此建议商业外立面以玻璃幕墙为主，具有良好的通透性和展示型。整体定位之商业定位沿长江路一侧采用玻璃幕墙，加强通透性和展示性项目东侧临长江路95室内步行街，建议室内步行街室外化设计类似室内步行街，通道宜设置为3m左右。层高宜设置4.5米，净高3.5米以上。整体定位之商业定位室内步行街，建议室内步行街室外化设计类似室内步行街，通道宜设96空间设计：在入口、通道等处要精心安排，融入体验娱乐元素，引导人流空间设计“体验元素”建议体现“娱乐”与。在次出