旅游投资第四章

第四章旅游项目投资规划论证1、旅游项目投资规划竞标2、旅游项目投资评价3、旅游项目投融资预测4、旅游项目投资财务效益评价本章主要内容：第一节旅游项目投资规划竞标一、制定定向邀请规划单位名单竞标单位信息名称相关业绩规划团队伙伴资源联系方式主营业务规划资质二、制定邀标实施方案设计三、发送邀标函四、竞标承诺函五、竞标单位应提供的资料清单基本情况简介资质证书营业执照税务登记证公司业绩中标案例获奖案例已经营案例公司团队专业技术构成团员资质团队发展合作伙伴企业界政界传媒界社会组织六、竞标计划书编制的基本要求七、参会代表名单八、竞标计划书评分体系九、评标会议通知十、评分表格与计分十一、中标单位选定与合同谈判与中标单位谈判需要明确的问题：基于旅游项目规划邀标与工程招标的性质、取向不同如果该规划单位不能与业主单位达成合同重要条款的一致性，业主单位有权选择其他未中标单位核对对规划内容和结果、技术要求是否与邀标方案一致根据实际情况增加规划内容与技术要求第二节旅游项目投资评价

旅游项目投资评价是在项目可行性研究的基础上，由第三方（国家、银行或有关机构）根据国家颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产条件、产品市场需求、工程技术、经济效益和社会效益等进行全面评价、分析、论证，进而判断其是否可行的一个评估过程。

一、投资评价的主要依据项目建议书及批复文件承诺文件、协议书等国家和部门行业的有关规定部门、地区制定的相关技术经济指标、经济参数、价格及收费标准等。二、投资评价的指标静态投资回收期静态投资收益率资产负债率流动比率与速动比率借款偿还期净现值内部收益率

Pt——静态投资回收期；T——为累计净现金流量开始出现正值的年份；Ct-1为第T-1年累计净现资金流量的绝对值；Ct为第T年的净现金流量。（1）静态投资回收期：

将计算出的静态投资回收期（Pt）与所确定的基准投资回收期（Pc）进行比较：l）若Pt≤Pc，表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受；2）若Pt＞Pc，则方案是不可行的。（2）静态投资收益率

R——投资收益率

K——投资总额

NA——正常年份的净收益

静态投资收益率未考虑资金的时间价值，而且舍弃了项目建设期、寿命期等众多经济数据，故一般仅用于技术经济数据尚不完整的项目初步研究阶段。静态投资收益率具有简单明了、综合性强的特点，它表明单位投资每年的正常净收益。

（3）资产负负债率资产负债债率表明明企业资资产中有有多少是是债务，，可以用用来检查查企业财财务是否否稳定，，也可以以衡量企企业在清清算时保保护债权权人利益益的程度度。资产产负债率率越低，，所有者者权益就就越大，，企业实实力越强强，债权权保障程程度越高高；资产产负债率率越高，，则所有有者权益益就越小小，企业业经济实实力相对对较弱，，债权保保障程度度较低，，债权人人安全性性越差，，企业潜潜在投资资人越少少。该比比率对于于债权人人来说越越低越好好。当资资产负债债率大于于100%，表明公公司已资资不抵债债，对于于债权人人来说风风险非常常大。不同的行行业对资资产负债债率有不不同的要要求。负负债率率太高，，风险就就很大；；负债率率低，又又显得太太保守。。行业不不一样，，其合理理的资产产负债率率也不一一样。例例如零售售业一般般在55%左右；工工业和农农业相对对比较底底35%左右。（4）流动比比率与速速动比率率流动比率率越高，，说明资资产流动动性越大大，短期期偿债能能力越强强。但因各行行业经营营性质不不同，对对资产流流动性要要求也不不同。另另外，企企业的经经营和理理财方式式也影响响流动比比率。一般认为为流动比比率不宜宜过高也也不宜过过低，应应维持在在2：1左右，因因而也称称之为2与1比率。过过高的流流动比率率，说明明企业有有较多的的资金滞滞留在流流动资产产上未加加以更好好的运用用。但是是也会出出现企业业现金流流量出现现红字,而仍然拥拥有一个个较高的的流动比比率得情情况。需要记住住的一点点是，流流动比率率法对现现金收、、付的时时间不作作考虑。。例如，，一个公公司今天天没有一一张应付付账单，，但是明明天却有有一大叠叠应付账账单，同同时它还还拥有大大量存货货（部分分流动资资产），，这些存存货要经经过长期期才能售售出，这这个公司司表现出出来很好好的流动动比率，，但事实实上它的的资产流动动性却并不强强。借款还期期是指根根据国家家财政规规定及投投资项目目具体财财务条件件，以可可资项目目的具体体财务条条件，以以项目可可作为偿偿还贷款款的项目目收益（（利润、、折旧及及共他收收益）来来偿还项项目投资资借款本本金和利利息所需需要的时时间。其其具体推推算公式式如下:借款偿还还期满足足贷款机机构的要要求期限限时，即即认为项项目是有有借款偿偿债能力力的。（5）借款偿偿还期（6）净现值值净现值（（NetPresentValue）是一项项投资所所产生的的未来现现金流的的折现值值与项目目投资成成本之间间的差值值。净现现值法是是评价投投资方案案的一种种方法。。如果，，净现值值为正值值，投资资方案是是可以接接受的；；净现值值是负值值，投资资方案就就是不可可接受的的。净现现值越大大，投资资方案越越好。净净现值的的计算公公式如下下：式中：NPV—净现值；；Co—初始投资资额；；Ct—t年现金流流量r—贴现率；；n—投资项目目的寿命命周期（7）内部收收益率内部收益益率（IRR）是指项项目投资资实际可可望达到到的收益益率，是是能使项项目的净净现值等等于零时时的折现现率。计计算内部部收益率率的一般般方法是是逐次测测试法。。当项项目投产产后的净净现金流流量表现现为普通通年金的的形式时时，可以以直接利利用年净净现值系系数计算算内部收收益率。。内部收益益率法的的计算步步骤：第一步：：在计算净净现值的的基础上上，如果果净现值值是正值值，就要要采用这这个净现现值计算算中更高高的折现现率来测测算，直直到净现现值正值值近于零零。第二步：：再继续提提高折现现率，直直到测算算出一个个净现值值为负值值。如果果负值过过大，就就降低折折现率后后再测算算到接近近于零的的负值。。第三三步步：根根据据接接近近于于零零的的相相邻邻正正负负两两个个净净现现值值的的折折现现率率，，用用线线性性插插值值法法求求得得内内部部收收益益率率。。内部部收收益益率率的的优优点点是是可可以以从从动动态态的的角角度度直直接接反反映映投投资资项项目目的的实实际际收收益益水水平平，，不不受受行行业业基基准准收收益益率率高高低低的的影影响响，，比比较较客客观观。。其其缺缺点点是是计计算算过过程程复复杂杂，，尤尤其其当当经经营营期期大大量量追追加加投投资资时时，，可可能能导导致致多多个个IRR出现现，，或或偏偏高高或或偏偏低低，，缺缺乏乏实实际际意意义义。。只有有内内部部收收益益率率指指标标大大于于或或等等于于行行业业基基准准收收益益率或或资资金金成成本本的的投投资资项项目目才才具具有有财财务务可可行行性性。。内内部部收益益率率愈愈大大，，说说明明项项目目的的获获利利能能力力越越大大三、、投投资资评评价价的的要要求求(1)项目目经经济济评评价价应应持持公公正正、、科科学学的的态态度度，，基基础础数数据据要要准准确确可可靠靠，，效效益益与与费费用用计计算算口口径径要要对对应应一一致致。。(2)经济济评评价价工工作作应应遵遵循循国国家家统统一一发发布布的的评评价价方方法法和和统统一一的的评评价价参参数数。。(3)经济济评评价价应应与与现现行行财财税税制制度度保保持持一一致致。。(4)经济济评评价价要要与与项项目目的的具具体体特特点点相相吻吻合合。四、、投投资资评评价价的的层层次次财务评价评价角度：财务制度和价格体系成本：包含利息、税金等收益：包括政府补贴范围：直接效益与费用评价价格：市场价格评价参数：行业基准收益率、基准投资回收期等财务参数区域经济评价评价角度：资源优化配置及区域整体利益成本：不包含利息、税金收益：不包括政府补贴范围：外部效果，即间接效益与费用评价价格：影子价格评价参数：影子汇率、影子工资、社会折现率等经济参数北川川博博物物馆馆投投资资争议议第三三节节旅旅游游项项目目投投融融资资预预测测一、、投投资资估估算算序号估算种类允许误差作用1毛估>30%判断是否进行下一阶段的工作2粗估<30%设想列入投资计划3初步估算<20%据此列入投资计划4确定性估算<10%确定投资额5详细估算<5%投标、订合同、拨款1、投投资资估估算算的的种种类类2、投投资资估估算算内内容容基本预备费用涨价预备费用建设期利息建筑工程、设备及设施购置费用设施设备安装费用其它费用3、投投资资估估算算依依据据专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法以及相关工程造价文件拟建旅游项目的各单项工程建设内容及建设规模专门机构发布的相关费用的计算办法和费用标准，以及政府部门发布的委托人指数根据据以以上上投投资资内内容容，，可可编编制制建建设设项项目目投投资资估估算算表表，，然然后后通通过过表表格格计计算算项项目目工工程程建建设设投投资资需需要要量量。。二、、旅旅游游项项目目固固定定投投资资估估算算

费用子项目土建费用设备购置费设备安装费其它基建费预备费

合计子项目AC1

子项目BC2

子项目CC3…………

子项目NCN

总计

C新建建旅旅游游项项目目投投资资估估算算表表单位位：：万万元元C=（C1+C2+C3+………Cn）·（1+M%）如果果不不可可预预见见费费用用未未列列入入表表中中，，可可根根据据如如下下公公式式计计算算：：式中中：：M———为可可预预见见费费用用系系数数；；C———项目目工工程程建建设设投投资资。。参照照同同类类项项目目在在营营业业收收入入、、经经营营成成本本（（或或总总成成本本））、、固固定定资资产产价价值值中中流流动动资资金金占占有有率率指指标标粗粗略略估估算算流流动动资资金金需需要要量量。。如如果果已已知知拟拟建建项项目目年年营营业业收收入入、、年年经经营营成成本本（（年年总总成成本本））、、年年固固定定资资产产价价值值，，以以及及类类似似项项目目的的相相应应资资金金率率，，就就可可以以求求出出拟拟建建项项目目的的流流动动资资金金额额。。三、、旅旅游游项项目目流流动动资资金金的的估估算算1．扩扩大大指指标标估估算算法法用不不同同的的资资金金率率估估算算流流动动资资金金额额的的计计算算式式为为：：（1）流流动动资资金金额额=年营营业业收收入入×营业业收收入入资资金金率率（3）流流动动资资金金额额=年经经营营成成本本×年资资金金周周转转率率（年年资资金金周周转转率率是是项项目目单单位位年年资资金金周周转转次次数数的的倒倒数数））（2）流流动动资资金金额额=年经经营营成成本本（（总总成成本本））×经营营成成本本（（总总成成本本））资资金金率率该方方法法是是按按照照流流动动资资金金组组成成，，分分项项进进行行详详细细估估算算。。在在流流动动资资金金周周而而复复始始的的周周转转使使用用中中，，既既形形成成流流动动资资产产，，又又存存在在流流动动负负债债。。分分项项详详细细估估算算法法的的计计算算公公式式为为：：2．分分项项详详细细估估算算法法流动动资资产产=应收收账账款款+存货货+现金金应收收账账款款=年经经营营成成本本/周转转次次数数；；存货货=外购购原原材材料料+旅游游产产品品流动动资资金金=流动动资资产产—流动动负负债债

序

号

年份

项目

周转天数

周转次数

生产运营期

备注

345。。。。全年量周转量全年量周转量全年量周转量生产负荷60%80%100%1流动资产1.1应收账款1.2存货1.2.1原材料1.2.2动力燃料1.2.3辅助材料1.2.4包装材料1.2.5在产品1.2.6产成品1.2.7其他1.3现金2流动负债2.1应付账款3流动资金需要量4流动资金本年增加额5

铺底流动资金项目目流流动动资资金金估估算算表表单位位：：万万元元四、、旅旅游游项项目目融融资资分分析析西藏藏旅旅游游拟拟定定向向增增发发融融资资3.5亿元元1、融融资资分分析析的的内内容容融资预测资金筹措融资形式融资结构融资成本融资风险财务评价2、融融资资组组织织形形式式的的选选择择已有项目法人融资组织拟建项目不组建新的项目法人依托现有项目法人进行融资由已有项目法人承担融资风险从已有项目法人的财务状况考察偿债能力新建项目法人融资组织组建新的项目法人项目投资由新项目法人筹措的资本金和债务资金构成由新建项目法人承担融资责任和风险从项目投入运营后的经济效益考察偿债能力3、资资金金筹筹措措渠渠道道项目法人自有资金政府财政性拨款国内外银行等金融机构的信贷资金国内外非银行金融机构的资金国内外证券市场资金外国政府、企业、团体、个人等的资金国内企业、团体、个人等的资金4、融融资资形形式式时间分类短期融资长期融资资产结构分类负债融资资本融资货币分类国内融资跨国融资5、资资金金渠渠道道的的选选择择资本金融资渠道新设法人融资渠道：政府财政性资金、股份资金、受赠予资金已有项目法人融资渠道：已有现金、资产资金、财政性资金、股份资金、受赠予资金债务资金融资渠道信贷融资债券融资融资租赁6、融融资资方方案案分分析析资金来源可靠性分析总投资与年度投资能否得到足够的资金供应融资结构分析确定合理的资本金与债务资金的比例股本结构：合理确定各股东的出资比例债务结构：合理确定内外债比例、政策性银行与商业性银行的贷款比例、信贷资金与债务资金的比例融资成本分析债务融资成本：资金筹集费用（如承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费用，如利息。资本金融资成本：资本金筹集费用和资本金占用费用融资风险分析资金供应风险利率风险汇率风险第四四节节旅旅游游项项目目投投资资财财务务效效益益评评价价旅游游投投资资项项目目的的财财务务效效益益评评价价是是从从投投资资商商角角度度出出发发，，根根据据国国家家现现行行财财税税制制度度、、现现行行价价格格和和有有关关法法规规，，研研究究和和预预测测旅旅游游投投资资项项目目在在建建成成投投资资后后所所能能带带来来的的经经济济效效益益，，并并根根据据经经济济效效益益大大小小，，来来决决定定拟拟建建旅旅游游项项目目或或不不同同的的投投资资技技术术方方案案的的取取舍舍。。一、、财财务务效效益益评评价价的的基基本本目目标标了解项目赢利能力利润税金了解项目清偿能力财务清偿能力债务清偿能力了解项目财务外汇平衡情况评价其中的外汇收支项目编制财务外汇平衡表二、财财务效效益评评价的的基本本程序序估算和分析项目的财务数据计算销售收入与编制分析财务报表计算财务效益评价指标进行不确定性分析：敏感性分析和盈亏平衡分析提出财务评价结论：将计算的财务效益指标值与国家相关基准值进行对比三、旅旅游投投资项项目财财务效效益评评价基基础数数据与与参数数的选选取视具体情况选用固定价格或变动价格进行财务效益评价进行赢利能力分析时，一般采用只考虑相对价格变动因素的预测价格，计算不含通货膨胀因素的财务内部收益率等赢利性指标偿债能力预测计算期内可能存在较为严重的通货膨胀时，应采用包括通货膨胀影响的变动