2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库免费下载答案

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库免费下载答案第一部分单选题(50题)1、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

【答案】：C

2、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是()。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

【答案】：D

3、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。

A.收益现金流风险

B.资本价值风险

C.比较风险

D.未来运营费用风险

【答案】：D

4、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

A.开发—销售

B.开发—持有出租—出售

C.购买—持有出租—出售

D.购买—更新改造—出售

【答案】：D

5、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。

A.2277.4元

B.2281.9元

C.2728.8元

D.2741.9元

【答案】：A

6、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。

A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

【答案】：A

7、下列不属于利率的影响因素的是（）。

A.平均利润率

B.借贷资本的供求关系

C.通货膨胀率和预期通货膨胀率

D.内部收益率

【答案】：D

8、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.财务净现值

C.销售利润率

D.静态投资回收期

【答案】：D

9、（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A.土地转化率

B.开发强度系数

C.开发投资杠杆率

D.住房可支付性指数

【答案】：A

10、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为()年。

A.1.4

B.1.9

C.2

D.3

【答案】：B

11、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

【答案】：D

12、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。

A.现金流量表

B.利润表

C.项目总投资估算表

D.资产负债表

【答案】：C

13、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。

A.平均数

B.相对数

C.合理

D.期望

【答案】：A

14、（）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

A.盈亏平衡分析

B.敏感性分析

C.风险分析

D.保本点分析

【答案】：C

15、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。

A.最低可接受收益率原则

B.不行动原则

C.备选方案差异原则

D.最高可接受收益率原则

【答案】：D

16、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。

A.风险控制

B.项目调研

C.项目财务评价

D.资金管理

【答案】：C

17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.大量定制

D.市场集中化

【答案】：D

18、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0

【答案】：D

19、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A.等额年值法

B.差额投资内部收益率法

C.净现值法

D.等额年费用法

【答案】：A

20、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。

A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆

B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率

C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例

D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

【答案】：B

21、下列物业中，属于特殊物业的是（）

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

【答案】：B

22、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。

A.广告费

B.销售费用

C.促销费用

D.不可预见费用

【答案】：B

23、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者信心指数

【答案】：C

24、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。

A.开发商

B.承包商

C.设计部门

D.建委

【答案】：A

25、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

【答案】：A

26、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（）。

A.伸缩缝

B.沉降缝

C.防震缝

D.施工缝

【答案】：B

27、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。

A.无差异性营销

B.差异性营销

C.定制性营销

D.集中性营销

【答案】：B

28、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。

A.商品住宅

B.商用房地产

C.经济适用住宅

D.出让国有土地使用权

【答案】：A

29、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

【答案】：B

30、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为()，

A.10%

B.15%

C.5%

D.9%

【答案】：D

31、以下财务分析指标的说法，错误的是（）。

A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强

B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强

C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差

D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差

【答案】：D

32、对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】：B

33、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（）。

A.借：银行存款50000元

B.贷：供应期借款50000元

C.借：应付账款50000元

D.借：短期借款50000元

【答案】：D

34、房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

A.移动

B.异质

C.垄断竞争

D.买卖

【答案】：C

35、在房地产市场指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是（）。

A.土地转化率

B.开发强度系数

C.开发投资杠杆率

D.房价租金比

【答案】：B

36、（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A.土地转化率

B.开发强度系数

C.开发投资杠杆率

D.住房可支付性指数

【答案】：A

37、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。

A.使用者地位

B.购买动机

C.对渠道的信赖度

D.对价格的敏感程度

【答案】：B

38、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。

A.本次贷款的月还款额/月均收入

B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入

C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入

【答案】：C

39、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低建安成本

D.最高土地取得价格

【答案】：C

40、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。

A.进行进度控制和变更管理

B.编制进度计划

C.实施进度计划

D.施工现场的调研与分析

【答案】：D

41、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。

A.筹资功能

B.定价功能

C.资本配置功能

D.规避风险功能

【答案】：D

42、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。

A.回收固定资产余值

B.开发建设投资

C.长期借款

D.净转售收入

【答案】：B

43、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。

A.30%～40%

B.40%～50%

C.50%～60%

D.60%～70%

【答案】：C

44、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。

A.政府债券

B.抵押贷款支持债券

C.抵押贷款传递证券

D.抵押贷款担保债务

【答案】：A

45、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。

A.质量控制目标

B.销售收入计划

C.工程建设招标计划

D.客户定位

【答案】：B

46、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.通货膨胀率

C.国民经济增长率

D.项目基准收益率

【答案】：D

47、利息备付率通常按（）计算。

A.月

B.日

C.季

D.年

【答案】：D

48、建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%～1.0%，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】：C

49、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

【答案】：A

50、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为()。

A.超额利润

B.投资回报

C.内部收益

D.风险报酬

【答案】：D

第二部分多选题(50题)1、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.协议中规定的有关费用

D.租售收益

E.股息

【答案】：BC

2、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】：B

3、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A.成本利润率

B.销售利润率

C.资本金净利润率

D.资本金利润率

E.静态投资回收期

【答案】：AB

4、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于写字楼的市场租金

【答案】：AC

5、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】：B

6、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。

A.客户评价

B.贷款银行评价

C.项目评估

D.担保方式评价

E.贷款综合评价

【答案】：ACD

7、在履行合同中发生以下（）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。

A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施

B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性

C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸

D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序

E.为完成工作需要施加的额外工作

【答案】：BCD

8、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。

A.合理性

B.可接受性

C.时效性

D.参与性

E.经济性

【答案】：ABC

9、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如（）等。

A.米

B.平方米

C.立方米

D.吨

E.樘

【答案】：ABCD

10、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备日常维修费

【答案】：CD

11、房地产开发的主要程序可分为（）。

A.投资机会选择与决策分析

B.前期工作

C.建设阶段

D.租售阶段

E.招标阶段

【答案】：ABCD

12、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

13、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。

A.客户评价

B.贷款银行评价

C.项目评估

D.担保方式评价

E.贷款综合评价

【答案】：ACD

14、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。

A.市场定位

B.资金落实情况

C.市场营销能力

D.销售利润率

E.贷款偿还期

【答案】：AC

15、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。

A.区域房地产市场

B.全国性房地产市场

C.专业房地产市场

D.细分房地产市场

E.项目房地产市场

【答案】：AC

16、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段末期

D.第三阶段E第四阶段

【答案】：CD

17、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】：ABC

18、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（）。

A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价

B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价

C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价

D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价

E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价

【答案】：ACD

19、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。

A.利率是由储蓄和投资决定的

B.利率是由货币的供求决定的

C.利率是由可贷资金的供求决定

D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

【答案】：B

20、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D.第三阶段

E.第四阶段

【答案】：AB

21、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

【答案】：AC

22、房地产开发的主要程序可分为（）。

A.投资机会选择与决策分析

B.前期工作

C.建设阶段

D.租售阶段

E.招标阶段

【答案】：ABCD

23、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征

【答案】：ACD

24、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D.第三阶段

E.第四阶段

【答案】：AB

25、敏感性分析的三项预测值是指()预测值。

A.最合理

B.最乐观

C.最可能

D.最悲观E最公平

【答案】：BCD

26、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。

A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一

B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性

C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点

D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率

E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段

【答案】：ABC

27、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策

E.加快城市化进程

【答案】：BCD

28、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.租金收入

E.房产购买成本

【答案】：ABC

29、利率的储蓄投资决定理论认为（）。

A.利率是由货币的供给与需求决定的

B.利率是资本的租用价格

C.利率是由可贷资金的供求决定的

D.利率的高低取决于平均利润率

E.利率不受货币因素的影响

【答案】：B

30、商标权保护的对象是指（12）。

A.商品

B.商标

C.己使用商标

D.注册商标

【答案】：D

31、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。

A.进行项目的财务评价

B.获取项目所需土地

C.确定规划设计方案并获得批准

D.对项目的建设工程进行招标

E.提交项目开工申请并获得批准

【答案】：BCD

32、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量

【答案】：ABD

33、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为()。

A.随机型竞争者

B.凶猛型竞争者

C.选择型竞争者

D.从容不迫型竞争者E软弱型竞争者

【答案】：ABCD

34、我国《计算机软件保护条例》所称的"发表"的含义是指将软件作品()。

A.出版发行

B.公之于众

C.在版权局登记

D.以某种物质形式固定下来

【答案】：B

35、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。

A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉

B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员

C.物业代理信誉更高，更易销售

D.物业代理更加熟悉市场情况

E.房地产开发商有特定的销售对象

【答案】：ABD

36、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（）。

A.施工定额

B.预算定额

C.概算定额

D.概算指标

E.投资估算指标

【答案】：BCD

37、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销

【答案】：A

38、经济评价中的基础参数包括（）。

A.时间类参数

B.投资类参数

C.融资相关参数

D.收益相关指标

E.评价标准类指标

【答案】：ACD

39、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况()。

A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变

B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变

C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了

D.房地产投资