2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库题库【名校卷】

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库题库【名校卷】第一部分单选题(50题)1、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%

【答案】：D

2、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程

【答案】：B

3、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。

A.系统风险

B.资本价值风险

C.时间风险

D.比较风险

【答案】：C

4、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

5、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。

A.28.62

B.29.16

C.35.00

D.48.24

【答案】：C

6、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。

A.有效毛收入

B.净经营收入

C.潜在毛收入

D.税后现金流量

【答案】：A

7、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设用地规划许可证》

C.《建设工程规划许可证》

D.《建设工程施工许可证》

【答案】：A

8、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。

A.1836.21

B.1810.39

C.1784.45

D.1795.36

【答案】：A

9、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用

A.加味香苏散

B.麻黄汤

C.九味羌活汤

D.升麻葛根汤

【答案】：A

10、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。

A.2277.4元

B.2281.9元

C.2728.8元

D.2741.9元

【答案】：A

11、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。

A.养老保险费

B.失业保险费

C.医疗保险费

D.劳动保险费

【答案】：D

12、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（）

A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销

B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销

C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销

D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销

【答案】：B

13、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.人工费用

B.固定费用

C.变动费用

D.材料费用

【答案】：C

14、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。

A.收益现金流风险

B.市场供求风险

C.通货膨胀风险

D.利率变动风险

【答案】：A

15、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。

A.区位选择异常重要

B.变现性差

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

16、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.全部现金流入抵偿全部投资

【答案】：B

17、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

B.现金流入都包括销售收入和销售税费

C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】：A

18、《伤寒明理论》的作者是

A.唐慎微

B.王肯堂

C.王焘

D.成无己

【答案】：D

19、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%

【答案】：A

20、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。

A.养老保险费

B.失业保险费

C.医疗保险费

D.劳动保险费

【答案】：D

21、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。

A.房地产的用途和等级划分的

B.房地产的交易方式划分的

C.目标市场细分的

D.房地产购买者目的划分的

【答案】：C

22、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

【答案】：D

23、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。

A.经营收入

B.资本金

C.经营成本

D.销售收入

【答案】：B

24、市场定位通常要遵循的步骤是（）。

A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略

B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位

C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略

D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位

【答案】：A

25、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。

A.成本利润率是年成本利润率

B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率

C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关

D.销售利润率=销售利润/销售收入

【答案】：D

26、下列风险中属于系统风险的是（）。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

【答案】：B

27、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。

A.150%

B.200%

C.300%

D.400%

【答案】：C

28、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。

A.全部投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.借款还本付息估算表

D.投资计划与资金筹措表

【答案】：B

29、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。

A.最高投资收益率

B.平均投资收益率

C.最低投资报酬率

D.平均成本利润率

【答案】：C

30、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。

A.通胀率上升

B.存款利率下调

C.办公用房销售市场降温

D.办公用房租赁市场升温

【答案】：A

31、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。

A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱

B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强

C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强

D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强

【答案】：A

32、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费

【答案】：A

33、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（）。

A.国内外市场环境调查

B.技术发展调查

C.市场需求容量调查

D.竞争情况调查

【答案】：C

34、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。

A.提出投资设想

B.项目可行性研究

C.细化投资设想

D.寻找和筛选投资机会

【答案】：B

35、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》

【答案】：C

36、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

37、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用

A.健脾丸

B.桃核承气汤

C.肥儿丸

D.补中益气汤

E.黄土汤

【答案】：A

38、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。

A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料

B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础

C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构

D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成

【答案】：C

39、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（）m。

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000

【答案】：C

40、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

【答案】：D

41、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。

A.市场因子推演法

B.加权移动平均法

C.简单平均法

D.指数平滑法

【答案】：A

42、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。

A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用

B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息

C.税后现金流＝税前现金流－所得税

D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

【答案】：C

43、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。

A.区位选择异常重要

B.变现性差

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

44、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6.5％，存款年利率为3.0％，则该项目投资的实际收益率是（）。

A.5.16％

B.6.16％

C.6.5％

D.8.74％

【答案】：B

45、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】：B

46、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。

A.替代性

B.发展性

C.地区性

D.复杂性

【答案】：B

47、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与()的平衡关系的方法。

A.固定成本

B.变动成本

C.盈利

D.机会成本

【答案】：C

48、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率

【答案】：D

49、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。

A.Pi＞0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

【答案】：C

50、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。

A.上年的6月1日起至5月31日

B.上年的8月1日起至7月31日

C.每年的1月1日起至12月31日

D.每年的6月1日起至下年的5月31日

【答案】：C

第二部分多选题(50题)1、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.施工周期

E.市场营销

【答案】：BD

2、下列关于楼、地面的构造，表述正确的是（）。

A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层

B.垫层是在基层之上的构造层

C.面层是地面的表层

D.面层是人们直接接触的一层

E.地面的基层是结构楼板

【答案】：ABCD

3、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择

【答案】：ACD

4、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。

A.地理环境

B.经济政策

C.项目投资估算

D.市场情况

E.市场需求与供给情况

【答案】：ABD

5、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

【答案】：AC

6、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业用途类型

E.投资偏好

【答案】：ACD

7、基本供水方式可分为（）。

A.分质供水方式

B.直接供水方式

C.水泵水箱的供水方式

D.分区分压供水方式

E.设置水箱的供水方式

【答案】：BCD

8、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划

【答案】：ABD

9、利率的储蓄投资决定理论认为（）。

A.利率是由货币的供给与需求决定的

B.利率是资本的租用价格

C.利率是由可贷资金的供求决定的

D.利率的高低取决于平均利润率

E.利率不受货币因素的影响

【答案】：B

10、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房

【答案】：ABD

11、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。

A.权益投资比率

B.建安工程费用

C.租售价格

D.资本化率E开发期与经营期

【答案】：ABCD

12、下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。

A.土地费用

B.权益投资比率

C.运营费用

D.开发期

E.贷款利率

【答案】：AD

13、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行

【答案】：CD

14、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段末期

D.第三阶段E第四阶段

【答案】：CD

15、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。

A.管理人员工资

B.房屋开发费

C.财务费用

D.办公费E勘察费用

【答案】：AD

16、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（）等多种形式。

A.墙承重结构

B.剪力墙结构

C.框架剪力墙结构

D.框架简体结构

E.框架结构

【答案】：BCD

17、下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。

A.房地产开发投资

B.购买房地产开发企业的债券

C.房地产置业投资

D.购买住房抵押支持证券

E.购买房地产投资信托基金

【答案】：BD

18、以下属于会计计量属性的是（）。

A.历史成本

B.重置成本

C.可变现净值

D.终值

E.公允价值

【答案】：ABC

19、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。

A.市场定位

B.资金落实情况

C.市场营销能力

D.销售利润率

E.贷款偿还期

【答案】：AC

20、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法

【答案】：CD

21、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易形式细分

E.按目标市场细分

【答案】：ABD

22、工程造价的计价与控制是以（）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。

A.建设项目

B.单项工程

C.单位工程

D.分部工程

E.分项工程

【答案】：ABC

23、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。

A.项目合理规模

B.功能分区

C.建设地点

D.工程变更

E.设计方案评价

【答案】：ABCD

24、一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。

A.投入资金的安全性

B.投资项目的变现性

C.投资收益的长期性

D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性

【答案】：AB

25、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.空置量

B.房地产价格指数

C.平均建设周期

D.吸纳率

E.失业率

【答案】：BD

26、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为()。

A.CAH

B.B6H

C.4AH

D.B5H

【答案】：D

27、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】：B

28、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。

A.应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损

B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率

C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E.企业所得税税率为25%

【答案】：AC

29、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可衡量性

B.可实现性

C.可整合性

D.可盈利性

E.可区分性

【答案】：ABD

30、房地产置业投资的目的有（）。

A.赚取开发利润

B.满足自身生活居住的需要

C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入

D.满足自身生产经营的需要

E.参与房地产间接投资

【答案】：BCD

31、下列对投资组合理论说法正确的有（）。

A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应

B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性

C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目

D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险

E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消

【答案】：ABC

32、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。

A.贷款价值比率通常不超过50%

B.贷款期限最长不超过10年

C.贷款期限最长不超过20年

D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

【答案】：BD

33、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租E买地——开发——转让

【答案】：BCD

34、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。

A.居住物业投资

B.商用物业投资

C.土地开发投资

D.房地产资产和经营投资

E.酒店投资

【答案】：AB

35、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A.成本低

B.反馈快

C.能深入了解被访者情况

D.回收率高

E.能深度访谈

【答案】：AB

36、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

37、下列会计科目中，属于资产类的有（）。

A.短期投资

B.累计折旧

C.实收资本

D.委托加工材料

E.坏账准备

【答案】：ABD

38、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。

A.维修和保养费

B.生活用水和污水排放

C.杂项费用

D.清洁卫生费

E.保险费

【答案】：ABC

39、下列会计科目中，属于资产类的有（）。

A.短期投资

B.累计折旧

C.实收资本

D.委托加工材料

E.坏账准备

【答案】：ABD

40、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证

【答案】：BCD

41、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。

A.风险产生的原因分析

B.风险发生的概率大小分析

C.风险因素检验

D.风险变量间的相关性分析

E.风险概率分布情况分析

【答案】：B

42、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、