大悦城商业模式解析课件

中粮集团【大悦城】商业模式解析(商业地产标杆企业研究系列)商业研究院2010年07月19日版权声明：本文仅供公司内部使用，未公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。中粮集团【大悦城】商业模式解析(商业地产标杆企业研究系列)商1PARTONE大悦城商业模式解读核心价值特征1资本策略2扩张与选址策略3市场定位与经营策略4主流产品线5国内商业模式简要比较6PARTONE大悦城商业模式解读核心价值特征1资2一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；123234567城市选取项目选址目标客源产品特征行业价值链赢利模式增长路径市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈；20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群；高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体；商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理；长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值；以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依靠自身力量进行再扩张。（一）商业模式的基本特征：核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6____内部资料,请勿外传____一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；123234567城市3畅通的融资渠道差异化的市场定位创新的经营模式

目标客群：针对青年白领群体；项目选址：区域中心城市的核心地段。

商业资源：重视引进首次进入该城市的品牌，在商圈内实现错位竞争。

集团注资：银行贷款：

扣点模式专业店替代主力店第一步是扩张,以购买三个大型商业综合体为主;第二步是内部资源整合,将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集。1、通过收购、集团注资等“资本化”运作手段，获取城市核心地段优质商业项目，大大缩短投资开发周期，以利于快速扩张。（二）商业模式的核心价值：核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。

在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客户以提成租金交付。____内部资料,请勿外传____畅通的融资渠道差异化的市场定位创新的经营模式目标客群：针对4精准的定位，无论是在城市中心打造“国际化青年城”，还是在区域中心打造“品质时尚生活中心”，大悦城都准确地把握了消费者的需求。中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市；而目标城市中区位的布局以核心商圈或区域性商圈的核心位置为主。开发复制力核心竞争力项目运作力团队专业力品牌培育力品牌优势，西单大悦城的成功运营为大悦城品牌打响了知名度，沈阳大悦城一期的顺利开业证明了大悦城的扩张拓展是成功的。大悦城独特的风格、对时尚潮流的引领，都已经在消费者头脑中的“品牌阶梯”上占据了独特的位置。集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力的领导力。中粮培养了招商、推广、运营、物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队伍，具备很强的竞争能力。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（三）核心竞争力评价：资源整合力专业（公司）资源的有效整合，保证项目高强度开发的顺利推进。如：SPACE招商团队、日裔美国设计师等。____内部资料,请勿外传____精准的定位，无论是在城市中心打造“国际化青年城”，还是在区域5稳定资金来源及安全性规模扩张与模式的可复制性经营模式的可持续

目标客群：年轻消费群体的购买力有限；市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。

资金退出机制，时间周期较长；如何实现独立运营，稳定现金流。

资源整合：商业、资本；商业开发与经营人才梯队。西单区域消费者单次开销金额在101~310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化，购买力有限。（四）商业模式的发展瓶颈与难题：目前，除中粮集团资金支持外，目前主要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债率控制在60%以下，推行全产业链战略后放宽到65%。1）中粮商业地产规模达到一定规模或已经实现了上市，可以依靠自身能力进行扩张。2）目前有很多金融机构有意跟其合作开发商业地产信托基金，但中粮更希望能在融资中占据主导，自己来做。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6稳定资金来源及安全性规模扩张与模式的可复制性经营模式的可持续6中粮集团地产板块中粮地产（上市公司）中粮置业（大悦城）集团地产部门住宅业务商业地产、旅游地产商业地产图1.中粮集团地产业务构成1）中粮旗下“万客隆”综合体项目划归中粮置业集团管理，集团拟于2010年前将其规模扩大到30家；2）内部资源整合，将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集；北京中粮广场、上海中粮广

场、广州鹏源大厦等股权从集团手里划给中粮置业,则中粮集团商业地产资产包将得以迅速壮大。备注：中粮集团旗下有多家上市公司，除A股上市的中粮地产及中粮屯河外，还有在香港挂牌的中粮油控股(0606.HK)、中国食品(0506.HK)及中粮包装(0906.HK)。在集团内部，以中粮置业为主体的“大悦城”系列日益成为其地产板块的发展重点

领域；未来5-10年，将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6中粮集团地产板块中粮地产中粮置业集团地产部门图1.中粮集团地72006年2007年2008年2009年2011年（E）2010年2012年（E）2013年（E）2014年（E）起步期做项目做行业做品牌全国布局拿地块成长期扩张与整合期资本化阶段购买三个大型商业综合体初步创立大悦城品牌扩张与内部资源整合上市及资产证券化形成全国中心战略布局向二\三线城市全面扩张图2.中粮置业（大悦城系列）发展路线图经历近5年的初创期，目前已进入扩张与内部资源整合阶段。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6中粮置业正在积极酝酿在三五年内做大做强后将商业地产的几个项目打包做REITs。2006年2007年2008年2009年2011年（E）208

目前，中粮商业地产已经形成了以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局。北京上海成都广州沈阳天津烟台杭州深圳长沙已开业城市即将开业城市储备项目及重点拓展城市图3.公司全国战略布局图核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6目前，中粮商业地产已经形成了以环渤海都市圈为核心，辐9类型城市项目名称投资规模项目规模商业体量开业时间已开业北京西单大悦城4020万㎡10万㎡2007,12,28朝阳（北）3040万㎡23万㎡2010,05,28沈阳--

3052万㎡34万㎡2009,05,28即将开业上海--12040万㎡-2010年底天津--4053万㎡27万㎡2011年10月成都大悦城2054万㎡-2013年（E）储备项目北京安定门----通州----天津纬六路-75.5㎡--表1.投资项目基本情况核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6目前，已确定的投资项目达到9个，其中，已开业3个，即将开业3个，储备项目3个。类型城市项目名称投资规模项目规模商业体量开业时间已开业10事项/城市西单朝北沈阳上海天津成都项目地段核心区西端东北三四环核心区东端核心区北端内环核心区西南三环商圈属性市级商业中心新兴高端住区市级商业中心市级商业中心市级商业中心高端住区离市中心点1㎞8㎞0.5㎞1㎞0.5㎞6㎞商圈辐射人口210万51万110万210万71万51万次级辐射商圈人口400-500万220万200-400万300-500万330万100万表2.投资项目商圈及区位特征核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6离市中心约0.5-1.0㎞的市级核心商圈或6.0-8.0㎞的新兴大型住区所构成的区域商圈；核心商圈辐射人口范围在50万人以上，有效辐射人口可达到200-500万人。事项/城市西单朝北沈阳上海天津成都项目地段核心区西端东北三11事项/城市西单朝北沈阳上海天津成都总建筑面积20万㎡40万㎡52万㎡40万㎡53万㎡54万㎡商业规模10万㎡23万㎡34万㎡-27万㎡25万㎡商业/总建50.0%58.0%65.0%70.0%51.0%46.0%投资总额40亿元30亿元30亿元120亿元30.5亿元19.0亿元投资单价2.0万元/㎡0.75万元/㎡0.58万元/㎡3.0万元/㎡0.75万元/㎡0.37万元/㎡获取方式收购收购集团注资收购合作开发集团注资原开发商中冶集团弘泰基业沈阳鹏利新梅太古-四川鹏利（备注：2006年8月以2.57亿元收购北京弘泰基业房地产有限公司23.33%的股权；2007年4月36亿元收购

中冶西单项目100%股权；2010年2月上海1期收购价13.5亿元，6.58万㎡，商业5.3万㎡；天津项目由

中粮与天房集团合作开发）表3.投资项目基本指标核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6总建筑面积集中在40-55万平方米，投资总额集中在30-40亿元；商业总面积集中在20-30万平方米，占总面积的比例集中在50%-65%之间；收购物业及集团注资、合作开发成为主要的扩张路径。事项/城市西单朝北沈阳上海天津成都总建筑面积20万㎡40万12时尚引进商业品牌，不求最高，但求最新，引领时尚潮流。在此基础上，打造年轻群体的高档消费场所。主要针对18-30岁的青年消费群体。年轻、活力潮流品位

不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模式、产业结构和人们消费需求的升级。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（一）品牌核心内涵与特征：时尚引进商业品牌，不求最高，但求最新，引领时尚潮流。在此基础13战略目标：通过打造‘生活之心’，成为所在区域的‘城市之心’大悦城的“生活之心”对于市民生活与商圈发展具有深远意义：使得区域居民从减少交通时间中享受到舒适便捷的绿色生活大大提升了商家与目标客户接触的频度；在增强城市和区域生活宜居度的同时，推动了商圈的升级。实现消费者、商家、开发商与商圈的和谐共赢，成为了名副其实的“城市之心”。生活之心—全服务链的城市综合体核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（二）战略目标与组合策略：通过市场需求的组合、建筑功能的组合、专业化团队的组合、多元化的资本组合，实现全服务链的整合。

通过业态品类的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合，创造最佳的消费体验。战略目标：通过打造‘生活之心’，成为所在区域的‘城市之心’大14单一式结构，复合式内涵代表项目：西单大悦城新兴高档社区的区域性商圈城市核心区的重要商业节点主题定位：品质时尚生活中心主题定位：国际化青年城国际化时尚生活地标mall”的定位，打造出当地鲜见的全天候、一站式的大型综合地标式购物中心项目。代表项目：沈阳大悦城核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（三）产品结构形态：引领属于年轻人的时尚潮流代表项目：朝北大悦城满足时尚年轻的消费同时，也致力于为家庭提供品质时尚的生活方式单一式结构，复合式内涵代表项目：西单大悦城新兴高档社区的区域15店面组合商家合作营销推广商场管理经营模式靠多个面积在800~1000平方米的中型店来替代主力店的作用。提高物业的总体租金收益水平采用租金+流水倒扣的收取策略介入商业运营领域为细化管理，设置了楼层经理制度经常举办各种活动，提升消费者对于品牌及商场的忠诚度与参与程度规范商场管理核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（四）经营策略创新：店面组合商家合作营销推广商场管理经营模式靠多个面积在800~16核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（一）商业综合体（

购物中心）西单大悦城上海大悦城核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线517核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表4.项目资金平衡情况分析（一）北京西单大悦城项目无可售物业，资金压力较大；而上海大悦城项目将增加写字楼、

公寓等可实现销售的物业，以平衡现金流。指标/项目天津大悦城沈阳大悦城数据单价总额数据单价总额项目投资总额(亿元)-40.0亿元--120.00亿元可销售物业收入0-总建筑面积205,000㎡--400,000㎡--商业建筑面积112,500㎡-----购物中心-----其他----写字楼15,000㎡-酒店33,200㎡-酒店公寓--住宅---停车库31,700㎡核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线518核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（二）都市综合体（HOPSCA）天津大悦城：集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群的都市综合体。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线519核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（二）都市综合体（HOPSCA）沈阳大悦城核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线520核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（二）都市综合体（HOPSCA）指标数据备注占地面积8.9万㎡--总建筑面积530,000㎡--购物中心140,000㎡--商业街130,000㎡--写字楼60,000㎡--酒店35,000㎡五星酒店公寓40,000㎡--住宅78,000㎡5幢停车库100,000㎡1200个业态建筑面积（M2）占比主题购物区2635321.1%时尚集成店105738.5%时尚服饰1742013.9%休闲服饰53544.3%家居家饰58364.7%电影院100138.0%超市49514.0%化妆品集成店4940.4%电玩42413.4%儿童世界38433.1%餐饮(快餐轻食/饮品）2429819.4%国际观展中心49373.9%配饰/礼品/数码/音像/服务配套67645.4%合计125077100.0%核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线521核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6指标/项目天津大悦城沈阳大悦城数据单价总额数据单价总额项目投资总额(亿元)--30.5亿元--30.00亿元可销售物业收入41.5亿元13.3亿元总建筑面积530,000㎡--520,000㎡--商业建筑面积250,000㎡--338,165㎡--购物中心140,000㎡----其他130,000㎡---写字楼60,000㎡2.0万元/㎡12.0亿元-酒店35,000㎡---酒店公寓40,000㎡2.5万元/㎡10.0亿元-住宅78,000㎡2.5万元/㎡19.5亿元190,000㎡7,00013.3亿元停车库100,000㎡表5.项目资金平衡情况分析（二）备注：天津大悦城地上32.86，地下16.61；其中：公建25.86，住宅7万㎡。沈阳项目具有一定量的可售住宅产品，在一定程度上缓解项目资金压力；但仍无法实现项目自身资金平衡。而天津项目则在住宅之外，配比酒店公寓、写字楼等产品。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线522核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（三）区域型城市综合体朝阳（北）大悦城成都大悦城核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线523核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表6.项目资金平衡情况分析（三）指标/项目朝阳(北)大悦城成都大悦城数据单价总额数据单价总额项目投资总额(亿元)--30.0亿元--19.00亿元可销售物业收入21.24亿元24.75亿元总建筑面积400,000㎡--540,000㎡--商业建筑面积230,000㎡--300,000㎡--购物中心------其他------写字楼------酒店------酒店公寓70,800㎡3.0万元/㎡21.24亿元---住宅---247,500㎡10,00024.75亿元停车库------朝阳（北）项目可销售物业销售收入约20亿元，资金缺口达10亿元；而成都项目则显著

增加了住宅的比重，有利于项目自身现金流的平衡。备注：成都大悦城项目先期用地为253亩；项目后期扩展至1244亩。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线524核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表7.项目资金平衡情况汇总指标/项目北京西单上海朝阳(北)成都大悦城天津沈阳合计项目总投资亿元)40.0亿元120.0亿元30.0亿元19.00亿元30.5亿元30.0亿元240.0亿元可销售物业收入0-21.24亿元24.75亿元41.5亿元13.3亿元100.8亿元总建筑面积------商业建筑面积------购物中心------其他-----写字楼----12.0亿元酒店-----酒店公寓21.24亿元-21.24亿元-10.0亿元住宅-24.75亿元-24.75亿元19.5亿元13.3亿元停车库----除上海项目外的5个项目总投资为120亿元，而其可售物业可实现销售收入约100亿元，基本

能实现项目资金的平衡。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线525表8.中国商业地产发展模式比较(1)事项/模式中粮大悦城万达模式传统百货模式核心竞争力1)央企资本，可以承受较长回报期

2)在建筑设计方面投入较大，以优质的购物环境取胜1)快速复制2)

以散售物业养持有物业1)

较低折扣2)产品品种和品类丰富取胜盈利模式1)公寓、住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源2)靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源1)公寓、住宅、写字楼、商业街等散售型物业2)靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源。3)万千百货会为万达带来无需利息的现金流1)靠收取入驻厂家的扣点获利2)无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系依靠整体的环境、品牌影响力来增加自己对租金的议价能力，与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中，与小商户采取松散型管理依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力，以账期牢牢控制住商家典型企业中粮，华润，凯德，深国投商用万达，宝龙华联，茂业，大商，银座核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表8.中国商业地产发展模式比较(1)事项/模式中粮大悦城万达26事项/模式中粮大悦城万达模式传统百货模式目前遇到的问题1）叫好不叫座2）客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡3）将一线城市成功案例复制到二三线城市，盲目拔高当地消费水平，对于二三线城市收入水平认知不够深刻1）

现金流压力大2）主力店过多，租金收益低3）

品牌谈判力较差，大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱，不利于维系消费者的购买力4）

业态的复制并不一定适合当地消费力1）

商业体本身侧重于零售，使用率较高，体验型消费严重不足2）部分项目选址不当，盲目扩张解决方案1）

对二三线城市消费力重新评估，不要过早引入西单大悦城的商业模式，以防水土不符2）

二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶段3）

建立自身的百货公司系统4）

坚持去主力店发展模式1）

加强以万千百货为主体的购物中心发展模式2）

坚定购物中心百货化的发展模式3）

万千百货未来需要分化成为两类：一是类似于新世界百货的时尚路线，二是永旺吉之岛，华堂商场的家庭路线1）

由百货公司转型为商业地产开发商2）

坚持百货向购物中心化转变的路线，引入部分购物中心休闲娱乐业态，弥补自身业态的不完整性未来可能遇到的问题1）

商户盈利性较差，2）开发商能享受土地资产升值3）项目自身研发运营收益有困难。企业金融化越来越强，未来面临较强的金融风险盲目扩张，零售行业的账期款无法满足房地产开发的需求，导致资金链断裂核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表9.中国商业地产发展模式比较(2)事项/模式中粮大悦城万达模式传统百货模式目前遇到的问题1）叫27PARTTWO大悦城重点案例概况西单大悦城1朝阳（北）大悦城2沈阳大悦城3天津大悦城4成都大悦城5PARTTWO大悦城重点案例概况西单大悦城128项目效果图：西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345事项指标值备注占地面积16,073㎡-总建筑面积205,000㎡-容积率10.0-购物76,400-餐饮25,700-电影院10,400-写字楼15,0001幢,6-15层酒店33,200-停车场31,700982个泊位表10.项目主要经济技术指标项目效果图：西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦29西单大悦城一层平面图：西单大悦城一层平面图：30西单大悦城一层平面图：西单大悦城一层平面图：31表11.各物业形态比例表12.商业业态配比商业面积占总面积的58%，酒店及写字楼约占25%，停车场为17%；

在商业业态布局方面，零售、餐饮、娱乐的配比为68：23：9。西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345表11.各物业形态比例表12.商业业态配比商业面积占总面32西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345楼层主题主力业态-2F趣味超市、生活用品-1F眩目1F优雅服装、零售2F性感3F潮流4F冲撞5F动感6F快乐餐饮、娱乐7F约会8F童真9F兴奋10F梦想11F梦想表13.各楼层业态分布情况除了ZARA、BAUHAUS、HilfigerDenim等众多品牌入驻外，全场有近1/10的品牌都是首次落户北京，其中包括Meanings、I-NAIL、Anubis、TheFaceShop、NEXT、Cottonfield、LeeCooper、Onda、OnitsukaTiger等30多个品牌。西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345332007.04.28中粮完成项目收购2007.07.01中粮确认SPACE为首席招商代理及经营管理顾问2007.10.31签约率56.31%，租户开始进场装修2007.12.28签约率98%，开业率51%2008.02.01大悦城正式营业西单大悦城主要时间节点：西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345从项目收购到正式营业，仅用了10个月时间。作为首席招商兼运营管理顾问，SPACE参与大悦城项目运作历时1年半，其中，顾问服务1年、商业策划3个月、招商历时5个半月、运营服务1年。2007.04.28中粮完成项目收购西单大悦城主要34西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345表14.年销售额情况表15.日客流量情况表16.日营业额情况开业第一年就取得10亿元的销售额，2010年的营业额将达到20亿元；市场培育期：1年之内。西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城1234535事项指标值备注总建筑面积205,000㎡--地上建筑面积160,700㎡--商业营业面积112,500㎡包括购物\餐饮\电影院等项目并购成本

36.0亿元--项目投资总额

40.0亿元--银行贷款总额

25.0亿元--年贷款利息

2.2亿元--商业年租金收入3.6亿元--写字楼租金收益

0.3285亿元按日租金6.0元,100%出租率计算酒店可实现租金

0.7270亿元同上备注：万达集团持有型物业的建成面积300万平方米，租金收入有10.34亿元。

西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345表17.项目投资收益分析

商业部分平均租金水平为8.8元/㎡/日；年贷款利息2.2亿元，营业收入约4.6亿元；静态投资回收期在10年内。事项指标值备注总建筑面积205,000㎡--地上建筑面积1636事项指标值备注占地面积84,610㎡室外广场占地约2万㎡总建筑面积400,000㎡--容积率4.6--购物中心230,000地上11层，地下3层营业面积110,000使用率仅约为50%永旺JUSCO34,000地下一层至四层，综合百货超市酒店公寓70,800两幢28层，合计624套地下停车位--3000余个表18.朝阳(北)大悦城主要指标西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345事项指标值备注占地面积84,610㎡室外广场占地约2万㎡总建37朝阳大悦城部分楼层平面图：朝阳大悦城部分楼层平面图：38西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城1234539西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城1234540冠军空中滑冰场金逸国际影院影院采用8-9层跨层设计，面积达4500平方米，拥有8个豪华电影厅，总座位数超过1000多个。蓝天城职业体验乐园模拟的70多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面。占地5000平米，位于11层歌友汇KTV西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345核心娱乐设施：冠军空中滑冰场金逸国际影院影院采用8-9层跨层设计，面积达441中粮•沈阳大悦城”由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四区和沃尔玛超市构成，中间由一条连通中街的全长600米的商业步行街贯穿。总投资逾30亿元；分两期开业，2010年全部完工。西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345事项指标值备注占地面积72,757㎡-总建筑面积520,000㎡-容积率7.20-商业建筑面积338,165㎡-商业营业面积210,000㎡可出租铺位450个住宅建筑面积190,000㎡-停车位-共1500个车位沈阳大悦城总建筑面积为54万平方米，其中商业建筑面积为35万平方米，住宅19万平方米。一期(A、B馆已开业)商业建筑面积为12万平方米，预计2010年开业的二期(C、D馆)商业建筑面积为23万平方米。表19.沈阳大悦城主要指标中粮•沈阳大悦城”由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四区和沃尔玛超市构成，中间42AB馆连廊A馆正立面西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345AB馆连廊A馆正立面西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城43楼层A馆B馆C馆D馆B2----边界创意B1--奇妙呵护缤纷1F响亮都市大街视野2F热烈优雅经典概念3F她与他星期五简洁外太空4F发现竞技操场梦幻岛5F小憩思想团聚梦幻岛主题先锋青年都市新贵摩登家庭未来生活已开业的A、B馆(一期)定位于年轻、潮流、时尚。预计2010年开业的C、D馆(二期)定位于都市家庭、休闲娱乐，为向往时尚生活的都市人群提供一个完美体验的国际化生活城。表20.各楼层主题定位西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345楼层A馆B馆C馆D馆B2----边界创意B1--奇妙呵护缤纷44西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345吸引了包括ZARA、GUESS、Mango、优衣库、MUJI、Nike、Adidas、SEPHORA、Watsons、汤姆熊电玩、帝豪斯健身、帝姿SPA、星巴克咖啡、禾绿回转寿司、加乐比意式餐厅在内的时尚生活品牌入驻。西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城1234545西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345投资40亿元倾心打造的天津大悦城项目占地8.9万平方米，总建筑规模53万平方米(含地下部分)，涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“都市综合体”。项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。购物中心部分建筑面积达25万平方米，主体部分为四层，局部五层，地下三层为大型停车场及地上停车楼，车位数高达3000余个，可谓天津核心区域内商业体量最大的项目，其定位是“国际时尚生活城”，天津未来新的消费目的地。首次引入泰国Central百货、综合影剧院、剧院式真冰场、大型宴会餐厅和美式大型儿童体验中心等主力业态。项目概况：西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城1234546位于西南三环内，属于高端住宅云集的双楠片区，临近置信巴厘岛和中华名园等住宅项目。项目周边交通便利，临近武侯大道、中粮大道、鹏利大道，近邻2环-2.5环-3环等主要城市环线，距成都市规划的3号线地铁出口仅500米。总占地253亩，总规划建筑面积约54万平方米。集商业、高端住宅、酒店、公寓、写字楼为一体的大型城市综合体项目。西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345项目概况：位于西南三环内，属于高端住宅云集的双楠片区，临近置信47中粮集团【大悦城】商业模式解析(商业地产标杆企业研究系列)商业研究院2010年07月19日版权声明：本文仅供公司内部使用，未公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。中粮集团【大悦城】商业模式解析(商业地产标杆企业研究系列)商48PARTONE大悦城商业模式解读核心价值特征1资本策略2扩张与选址策略3市场定位与经营策略4主流产品线5国内商业模式简要比较6PARTONE大悦城商业模式解读核心价值特征1资49一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；123234567城市选取项目选址目标客源产品特征行业价值链赢利模式增长路径市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈；20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群；高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体；商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理；长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值；以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依靠自身力量进行再扩张。（一）商业模式的基本特征：核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6____内部资料,请勿外传____一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；123234567城市50畅通的融资渠道差异化的市场定位创新的经营模式

目标客群：针对青年白领群体；项目选址：区域中心城市的核心地段。

商业资源：重视引进首次进入该城市的品牌，在商圈内实现错位竞争。

集团注资：银行贷款：

扣点模式专业店替代主力店第一步是扩张,以购买三个大型商业综合体为主;第二步是内部资源整合,将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集。1、通过收购、集团注资等“资本化”运作手段，获取城市核心地段优质商业项目，大大缩短投资开发周期，以利于快速扩张。（二）商业模式的核心价值：核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。

在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客户以提成租金交付。____内部资料,请勿外传____畅通的融资渠道差异化的市场定位创新的经营模式目标客群：针对51精准的定位，无论是在城市中心打造“国际化青年城”，还是在区域中心打造“品质时尚生活中心”，大悦城都准确地把握了消费者的需求。中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市；而目标城市中区位的布局以核心商圈或区域性商圈的核心位置为主。开发复制力核心竞争力项目运作力团队专业力品牌培育力品牌优势，西单大悦城的成功运营为大悦城品牌打响了知名度，沈阳大悦城一期的顺利开业证明了大悦城的扩张拓展是成功的。大悦城独特的风格、对时尚潮流的引领，都已经在消费者头脑中的“品牌阶梯”上占据了独特的位置。集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力的领导力。中粮培养了招商、推广、运营、物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队伍，具备很强的竞争能力。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（三）核心竞争力评价：资源整合力专业（公司）资源的有效整合，保证项目高强度开发的顺利推进。如：SPACE招商团队、日裔美国设计师等。____内部资料,请勿外传____精准的定位，无论是在城市中心打造“国际化青年城”，还是在区域52稳定资金来源及安全性规模扩张与模式的可复制性经营模式的可持续

目标客群：年轻消费群体的购买力有限；市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。

资金退出机制，时间周期较长；如何实现独立运营，稳定现金流。

资源整合：商业、资本；商业开发与经营人才梯队。西单区域消费者单次开销金额在101~310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化，购买力有限。（四）商业模式的发展瓶颈与难题：目前，除中粮集团资金支持外，目前主要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债率控制在60%以下，推行全产业链战略后放宽到65%。1）中粮商业地产规模达到一定规模或已经实现了上市，可以依靠自身能力进行扩张。2）目前有很多金融机构有意跟其合作开发商业地产信托基金，但中粮更希望能在融资中占据主导，自己来做。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6稳定资金来源及安全性规模扩张与模式的可复制性经营模式的可持续53中粮集团地产板块中粮地产（上市公司）中粮置业（大悦城）集团地产部门住宅业务商业地产、旅游地产商业地产图1.中粮集团地产业务构成1）中粮旗下“万客隆”综合体项目划归中粮置业集团管理，集团拟于2010年前将其规模扩大到30家；2）内部资源整合，将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集；北京中粮广场、上海中粮广

场、广州鹏源大厦等股权从集团手里划给中粮置业,则中粮集团商业地产资产包将得以迅速壮大。备注：中粮集团旗下有多家上市公司，除A股上市的中粮地产及中粮屯河外，还有在香港挂牌的中粮油控股(0606.HK)、中国食品(0506.HK)及中粮包装(0906.HK)。在集团内部，以中粮置业为主体的“大悦城”系列日益成为其地产板块的发展重点

领域；未来5-10年，将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6中粮集团地产板块中粮地产中粮置业集团地产部门图1.中粮集团地542006年2007年2008年2009年2011年（E）2010年2012年（E）2013年（E）2014年（E）起步期做项目做行业做品牌全国布局拿地块成长期扩张与整合期资本化阶段购买三个大型商业综合体初步创立大悦城品牌扩张与内部资源整合上市及资产证券化形成全国中心战略布局向二\三线城市全面扩张图2.中粮置业（大悦城系列）发展路线图经历近5年的初创期，目前已进入扩张与内部资源整合阶段。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6中粮置业正在积极酝酿在三五年内做大做强后将商业地产的几个项目打包做REITs。2006年2007年2008年2009年2011年（E）2055

目前，中粮商业地产已经形成了以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局。北京上海成都广州沈阳天津烟台杭州深圳长沙已开业城市即将开业城市储备项目及重点拓展城市图3.公司全国战略布局图核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6目前，中粮商业地产已经形成了以环渤海都市圈为核心，辐56类型城市项目名称投资规模项目规模商业体量开业时间已开业北京西单大悦城4020万㎡10万㎡2007,12,28朝阳（北）3040万㎡23万㎡2010,05,28沈阳--

3052万㎡34万㎡2009,05,28即将开业上海--12040万㎡-2010年底天津--4053万㎡27万㎡2011年10月成都大悦城2054万㎡-2013年（E）储备项目北京安定门----通州----天津纬六路-75.5㎡--表1.投资项目基本情况核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6目前，已确定的投资项目达到9个，其中，已开业3个，即将开业3个，储备项目3个。类型城市项目名称投资规模项目规模商业体量开业时间已开业57事项/城市西单朝北沈阳上海天津成都项目地段核心区西端东北三四环核心区东端核心区北端内环核心区西南三环商圈属性市级商业中心新兴高端住区市级商业中心市级商业中心市级商业中心高端住区离市中心点1㎞8㎞0.5㎞1㎞0.5㎞6㎞商圈辐射人口210万51万110万210万71万51万次级辐射商圈人口400-500万220万200-400万300-500万330万100万表2.投资项目商圈及区位特征核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6离市中心约0.5-1.0㎞的市级核心商圈或6.0-8.0㎞的新兴大型住区所构成的区域商圈；核心商圈辐射人口范围在50万人以上，有效辐射人口可达到200-500万人。事项/城市西单朝北沈阳上海天津成都项目地段核心区西端东北三58事项/城市西单朝北沈阳上海天津成都总建筑面积20万㎡40万㎡52万㎡40万㎡53万㎡54万㎡商业规模10万㎡23万㎡34万㎡-27万㎡25万㎡商业/总建50.0%58.0%65.0%70.0%51.0%46.0%投资总额40亿元30亿元30亿元120亿元30.5亿元19.0亿元投资单价2.0万元/㎡0.75万元/㎡0.58万元/㎡3.0万元/㎡0.75万元/㎡0.37万元/㎡获取方式收购收购集团注资收购合作开发集团注资原开发商中冶集团弘泰基业沈阳鹏利新梅太古-四川鹏利（备注：2006年8月以2.57亿元收购北京弘泰基业房地产有限公司23.33%的股权；2007年4月36亿元收购

中冶西单项目100%股权；2010年2月上海1期收购价13.5亿元，6.58万㎡，商业5.3万㎡；天津项目由

中粮与天房集团合作开发）表3.投资项目基本指标核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6总建筑面积集中在40-55万平方米，投资总额集中在30-40亿元；商业总面积集中在20-30万平方米，占总面积的比例集中在50%-65%之间；收购物业及集团注资、合作开发成为主要的扩张路径。事项/城市西单朝北沈阳上海天津成都总建筑面积20万㎡40万59时尚引进商业品牌，不求最高，但求最新，引领时尚潮流。在此基础上，打造年轻群体的高档消费场所。主要针对18-30岁的青年消费群体。年轻、活力潮流品位

不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模式、产业结构和人们消费需求的升级。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（一）品牌核心内涵与特征：时尚引进商业品牌，不求最高，但求最新，引领时尚潮流。在此基础60战略目标：通过打造‘生活之心’，成为所在区域的‘城市之心’大悦城的“生活之心”对于市民生活与商圈发展具有深远意义：使得区域居民从减少交通时间中享受到舒适便捷的绿色生活大大提升了商家与目标客户接触的频度；在增强城市和区域生活宜居度的同时，推动了商圈的升级。实现消费者、商家、开发商与商圈的和谐共赢，成为了名副其实的“城市之心”。生活之心—全服务链的城市综合体核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（二）战略目标与组合策略：通过市场需求的组合、建筑功能的组合、专业化团队的组合、多元化的资本组合，实现全服务链的整合。

通过业态品类的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合，创造最佳的消费体验。战略目标：通过打造‘生活之心’，成为所在区域的‘城市之心’大61单一式结构，复合式内涵代表项目：西单大悦城新兴高档社区的区域性商圈城市核心区的重要商业节点主题定位：品质时尚生活中心主题定位：国际化青年城国际化时尚生活地标mall”的定位，打造出当地鲜见的全天候、一站式的大型综合地标式购物中心项目。代表项目：沈阳大悦城核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（三）产品结构形态：引领属于年轻人的时尚潮流代表项目：朝北大悦城满足时尚年轻的消费同时，也致力于为家庭提供品质时尚的生活方式单一式结构，复合式内涵代表项目：西单大悦城新兴高档社区的区域62店面组合商家合作营销推广商场管理经营模式靠多个面积在800~1000平方米的中型店来替代主力店的作用。提高物业的总体租金收益水平采用租金+流水倒扣的收取策略介入商业运营领域为细化管理，设置了楼层经理制度经常举办各种活动，提升消费者对于品牌及商场的忠诚度与参与程度规范商场管理核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（四）经营策略创新：店面组合商家合作营销推广商场管理经营模式靠多个面积在800~63核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（一）商业综合体（

购物中心）西单大悦城上海大悦城核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线564核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表4.项目资金平衡情况分析（一）北京西单大悦城项目无可售物业，资金压力较大；而上海大悦城项目将增加写字楼、

公寓等可实现销售的物业，以平衡现金流。指标/项目天津大悦城沈阳大悦城数据单价总额数据单价总额项目投资总额(亿元)-40.0亿元--120.00亿元可销售物业收入0-总建筑面积205,000㎡--400,000㎡--商业建筑面积112,500㎡-----购物中心-----其他----写字楼15,000㎡-酒店33,200㎡-酒店公寓--住宅---停车库31,700㎡核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线565核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（二）都市综合体（HOPSCA）天津大悦城：集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群的都市综合体。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线566核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（二）都市综合体（HOPSCA）沈阳大悦城核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线567核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（二）都市综合体（HOPSCA）指标数据备注占地面积8.9万㎡--总建筑面积530,000㎡--购物中心140,000㎡--商业街130,000㎡--写字楼60,000㎡--酒店35,000㎡五星酒店公寓40,000㎡--住宅78,000㎡5幢停车库100,000㎡1200个业态建筑面积（M2）占比主题购物区2635321.1%时尚集成店105738.5%时尚服饰1742013.9%休闲服饰53544.3%家居家饰58364.7%电影院100138.0%超市49514.0%化妆品集成店4940.4%电玩42413.4%儿童世界38433.1%餐饮(快餐轻食/饮品）2429819.4%国际观展中心49373.9%配饰/礼品/数码/音像/服务配套67645.4%合计125077100.0%核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线568核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6指标/项目天津大悦城沈阳大悦城数据单价总额数据单价总额项目投资总额(亿元)--30.5亿元--30.00亿元可销售物业收入41.5亿元13.3亿元总建筑面积530,000㎡--520,000㎡--商业建筑面积250,000㎡--338,165㎡--购物中心140,000㎡----其他130,000㎡---写字楼60,000㎡2.0万元/㎡12.0亿元-酒店35,000㎡---酒店公寓40,000㎡2.5万元/㎡10.0亿元-住宅78,000㎡2.5万元/㎡19.5亿元190,000㎡7,00013.3亿元停车库100,000㎡表5.项目资金平衡情况分析（二）备注：天津大悦城地上32.86，地下16.61；其中：公建25.86，住宅7万㎡。沈阳项目具有一定量的可售住宅产品，在一定程度上缓解项目资金压力；但仍无法实现项目自身资金平衡。而天津项目则在住宅之外，配比酒店公寓、写字楼等产品。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线569核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（三）区域型城市综合体朝阳（北）大悦城成都大悦城核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线570核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表6.项目资金平衡情况分析（三）指标/项目朝阳(北)大悦城成都大悦城数据单价总额数据单价总额项目投资总额(亿元)--30.0亿元--19.00亿元可销售物业收入21.24亿元24.75亿元总建筑面积400,000㎡--540,000㎡--商业建筑面积230,000㎡--300,000㎡--购物中心------其他------写字楼------酒店------酒店公寓70,800㎡3.0万元/㎡21.24亿元---住宅---247,500㎡10,00024.75亿元停车库------朝阳（北）项目可销售物业销售收入约20亿元，资金缺口达10亿元；而成都项目则显著

增加了住宅的比重，有利于项目自身现金流的平衡。备注：成都大悦城项目先期用地为253亩；项目后期扩展至1244亩。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线571核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表7.项目资金平衡情况汇总指标/项目北京西单上海朝阳(北)成都大悦城天津沈阳合计项目总投资亿元)40.0亿元120.0亿元30.0亿元19.00亿元30.5亿元30.0亿元240.0亿元可销售物业收入0-21.24亿元24.75亿元41.5亿元13.3亿元100.8亿元总建筑面积------商业建筑面积------购物中心------其他-----写字楼----12.0亿元酒店-----酒店公寓21.24亿元-21.24亿元-10.0亿元住宅-24.75亿元-24.75亿元19.5亿元13.3亿元停车库----除上海项目外的5个项目总投资为120亿元，而其可售物业可实现销售收入约100亿元，基本

能实现项目资金的平衡。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线572表8.中国商业地产发展模式比较(1)事项/模式中粮大悦城万达模式传统百货模式核心竞争力1)央企资本，可以承受较长回报期

2)在建筑设计方面投入较大，以优质的购物环境取胜1)快速复制2)

以散售物业养持有物业1)

较低折扣2)产品品种和品类丰富取胜盈利模式1)公寓、住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源2)靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源1)公寓、住宅、写字楼、商业街等散售型物业2)靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源。3)万千百货会为万达带来无需利息的现金流1)靠收取入驻厂家的扣点获利2)无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系依靠整体的环境、品牌影响力来增加自己对租金的议价能力，与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中，与小商户采取松散型管理依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力，以账期牢牢控制住商家典型企业中粮，华润，凯德，深国投商用万达，宝龙华联，茂业，大商，银座核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表8.中国商业地产发展模式比较(1)事项/模式中粮大悦城万达73事项/模式中粮大悦城万达模式传统百货模式目前遇到的问题1）叫好不叫座2）客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡3）将一线城市成功案例复制到二三线城市，盲目拔高当地消费水平，对于二三线城市收入水平认知不够深刻1）

现金流压力大2）主力店过多，租金收益低3）

品牌谈判力较差，大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱，不利于维系消费者的购买力4）

业态的复制并不一定适合当地消费力1）

商业体本身侧重于零售，使用率较高，体验型消费严重不足2）部分项目选址不当，盲目扩张解决方案1）

对二三线城市消费力重新评估，不要过早引入西单大悦城的商业模式，以防水土不符2）

二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶段3）

建立自身的百货公司系统4）

坚持去主力店发展模式1）

加强以万千百货为主体的购物中心发展模式2）

坚定购物中心百货化的发展模式3）

万千百货未来需要分化成为两类：一是类似于新世界百货的时尚路线，二是永旺吉之岛，华堂商场的家庭路线1）

由百货公司转型为商业地产开发商2）

坚持百货向购物中心化转变的路线，引入部分购物中心休闲娱乐业态，弥补自身业态的不完整性未来可能遇到的问题1）

商户盈利性较差，2）开发商能享受土地资产升值3）项目自身研发运营收益有困难。企业金融化越来越强，未来面临较强的金融风险盲目扩张，零售行业的账期款无法满足房地产开发的需求，导致资金链断裂核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6表9.中国商业地产发展模式比较(2)事项/模式中粮大悦城万达模式传统百货模式目前遇到的问题1）叫74PARTTWO大悦城重点案例概况西单大悦城1朝阳（北）大悦城2沈阳大悦城3天津大悦城4成都大悦城5PARTTWO大悦城重点案例概况西单大悦城175项目效果图：西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345事项指标值备注占地面积16,073㎡-总建筑面积205,000㎡-容积率10.0-购物76,400-餐饮25,700-电影院10,400-写字楼15,0001幢,6-15层酒店33,200-停车场31,700982个泊位表10.项目主要经济技术指标项目效果图：西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦76西单大悦城一层平面图：西单大悦城一层平面图：77西单大悦城一层平面图：西单大悦城一层平面图：78表11.各物业形态比例表12.商业业态配比商业面积占总面积的58%，酒店及写字楼约占25%，停车场为17%；

在商业业态布局方面，零售、餐饮、娱乐的配比为68：23：9。西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345表11.各物业形态比例表12.商业业态配比商业面积占总面79西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345楼层主题主力业态-2F趣味超市、生活用品-1F眩目1F优雅服装、零售2F性感3F潮流4F冲撞5F动感6F快乐餐饮、娱乐7F约会8F童真9F兴奋10F梦想11F梦想表13.各楼层业态分布情况除了ZARA、BAUHAUS、HilfigerDenim等众多品牌入驻外，全场有近1/10的品牌都是首次落户北京，其中包括Meanings、I-NAIL、Anubis、TheFaceShop、NEXT、Cottonfield、LeeCooper、Onda、OnitsukaTiger等30多个品牌。西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345802007.04.28中粮完成项目收购2007.07.01中粮确认SPACE为首席招商代理及经营管理顾问2007.10.31签约率56.31%，租户开始进场装修2007.12.28签约率98%，开业率51%2008.02.01大悦城正式营业西单大悦城主要时间节点：西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345从项目收购到正式营业，仅用了10个月时间。作为首席招商兼运营管理顾问，SPACE参与大悦城项目运作历时1年半，其中，顾问服务1年、商业策划3个月、招商历时5个半月、运营服务1年。2007.04.28中粮完成项目收购西单大悦城主要81西单大悦城朝阳大悦城沈阳大悦城天津大悦城成都大悦城12345表14.年销售额情况表15.日客流量情况表16.日营业额情况开业第一年就取得10亿元的销售额，2010年的营业额将达到20亿元；市场培育