2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库附参考答案（实用）

2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库附参考答案（实用）第一部分单选题(50题)1、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。

A.调整

B.取整

C.认定该结果，作为最终的估价结果

D.调整或取整或认定该结果

【答案】：D

2、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。

A.收益递增递减原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.适合原理

【答案】：B

3、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

【答案】：A

4、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。

A.开发完成后的房地产价值

B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息

C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用

D.土地成本＋开发成本

【答案】：D

5、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

D.开发成本、管理费用和销售费用

【答案】：B

6、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。

A.购置时应由卖方缴纳的税费

B.购置时应由买卖双方缴纳的税费

C.相关税费

D.购置时应由买方缴纳的税费

【答案】：D

7、认识的最终目的是

A.指导实践、改造世界

B.达到理性认识

C.认识事物的本质和规律

D.抓住矛盾的主要方面

【答案】：A

8、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】：B

9、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指

A.男子.四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七

【答案】：D

10、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

D.开发成本、管理费用和销售费用

【答案】：B

11、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是()。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.至市中心距离

【答案】：C

12、循行特点为“离、合、出、入”的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

【答案】：C

13、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】：A

14、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于

A.足阳明气不足

B.足阳明气盛

C.少阴气血衰极

D.太阴终者

【答案】：A

15、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法

A.小肠泌别清浊

B.肺的宣发

C.脾胃运化

D.肾的蒸化

【答案】：A

16、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

17、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）

A.存在产权纠纷的房地产

B.一个高尔夫球洞

C.共有产权的房地产

D.列入征收范围的房地产

【答案】：C

18、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×（）。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.混合深度价格修正率

【答案】：B

19、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.86

D.494.77

【答案】：C

20、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）。

A.1～2倍

B.2～4倍

C.4～6倍

D.6～8倍

【答案】：C

21、收益法中的运营费用率是指（）。

A.运营费用与潜在毛收入之比

B.运营费用与总收益之比

C.运营费用与净收益之比

D.运营费用与有效毛收入之比

【答案】：D

22、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

A.不可移性

B.独一无二

C.相互影响

D.用途多样

【答案】：C

23、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。

A.剩余物现象

B.地租现象

C.高工资现象

D.纯粹的剩余物现象

【答案】：B

24、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

【答案】：B

25、某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】：D

26、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】：C

27、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。

A.最佳用途和最佳规模

B.最佳集约度

C.最佳规模和最佳集约度

D.最佳用途

【答案】：C

28、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属

A.表热里寒

B.上热下寒

C.表寒里热

D.上寒下热

【答案】：A

29、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧

【答案】：A

30、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。

A.12

B.25

C.27

D.40

【答案】：B

31、下列表述中不正确的是（）。

A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

【答案】：D

32、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

【答案】：D

33、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。

A.估价目的

B.估价权益

C.估价区位

D.估价时点

【答案】：D

34、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则

A.整体观念

B.辨证论治

C.知常达变

D.阴平阳秘

【答案】：A

35、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

【答案】：D

36、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为()。

A.60

B.6

C.10

D.60%

【答案】：B

37、气能摄血主要与哪个脏腑有关

A.脾

B.胃

C.肾

D.肝

【答案】：A

38、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于

A.缓则治本

B.急则治标

C.标本兼治

D.未病先防

【答案】：A

39、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年龄、残值率

B.有效年龄、预期经济寿命、残值率

C.已使用年限、预期经济寿命、残值率

D.有效年龄、耐用年龄、残值率

【答案】：B

40、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

【答案】：A

41、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（）＝正常价格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%

【答案】：C

42、气能摄血主要与哪个脏腑有关

A.脾

B.胃

C.肾

D.肝

【答案】：A

43、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。

A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整

C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

【答案】：C

44、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

【答案】：C

45、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国际与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造

【答案】：D

46、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。

A.上涨

B.下降

C.很难说

D.没有影响

【答案】：A

47、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

A.行政区域

B.估价目的

C.估价对象规模

D.价值类型

【答案】：B

48、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。

A.较高

B.较低

C.居中

D.最低

【答案】：C

49、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。

A.水通、气通、电通

B.路通、水通、电通

C.路通、水通、气通

D.路通、电通、气通

【答案】：B

50、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

【答案】：D

第二部分多选题(50题)1、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

【答案】：AD

2、下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。

A.适当营销

B.适当的期间完成交易

C.谨慎行事

D.公平交易

E.熟悉情况

【答案】：ACD

3、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。

A.上位法优先于下位法

B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C.特别法优先于普通法

D.法律文本优先于法律解释

E.强行法优先于任意法

【答案】：ACD

4、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有()。

A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

【答案】：AC

5、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。

A.该房地产的收益价格为136.73万元

B.该房地产的收益价格为143.89万元

C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D.该房地产的合理经营期限为15年

E.该房地产的合理经营期限为20年

【答案】：BCD

6、在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（）。

A.初次抵押中的抵押价值评估

B.再次抵押中的抵押价值评估

C.续贷抵押中的抵押价值评估

D.处置抵押中的市场价值评估

E.租赁抵押中的权益价值评估

【答案】：ABCD

7、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：CD

8、不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。

A.一个球场

B.一个高尔夫球洞

C.一条保龄球球道

D.封闭使用的大院深处的一幢房屋

E.一个游泳馆

【答案】：BCD

9、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。

A.征收的实质是强制收买

B.征用的实质是强制使用

C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为

D.征用是所有权的改变，不返还

E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿

【答案】：AB

10、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C.同类房地产交易、成本、收益等资料

D.反映估价对象状况的资料

E.本地区各种类型房地产的价格变化资料

【答案】：ABCD

11、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E.残余价值

【答案】：BC

12、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

13、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）

A.估价师声明

B.估价假设和限制条件

C.估价特殊说明

D.估价技术报告

E.估价结果报告

【答案】：ABD

14、下列对房地产价值和价格的关系，表述正确的有（）。

A.价值是价格的外在表现，围绕着价格上下波动

B.价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的

C.价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实

D.在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值

E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格

【答案】：BCD

15、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

【答案】：ABC

16、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。

A.住宅已设定抵押权

B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定

C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高层住宅可观赏临近公园的景观

【答案】：ABCD

17、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。

A.征收的实质是强制收买

B.征用的实质是强制使用

C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为

D.征用是所有权的改变，不返还

E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿

【答案】：AB

18、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率

【答案】：BD

19、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（）。

A.用途多样性

B.合法性

C.相互影响性

D.外部性

E.易受限制

【答案】：CD

20、有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。

A.划分路线价区段

B.设定标准临街宽度

C.调查评估路线价

D.制作价格修正率表

E.计算临街土地的价值

【答案】：ACD

21、下列属于建筑物实物因素的有（）。

A.开间.进深.楼层

B.电梯.中央空调.集中供热

C.通风.采光.日照

D.风格.色调

E.层高.朝向

【答案】：BCD

22、下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（）。

A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法

B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法

C.计算公式为：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1）

D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值

E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法

【答案】：ACD

23、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。

A.待开发房地产的价值

B.待开发房地产取得的税费

C.续建开发成本

D.销售费用

E.销售税金

【答案】：ABCD

24、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

【答案】：AB

25、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。

A.直接资本化法

B.基于租赁收入测算

C.收益乘数法

D.基于营业收入测算

E.现金流量折现法

【答案】：BD

26、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建成本相当于账面价值

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】：CD

27、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

28、下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。

A.经济发展

B.居民收入

C.利率

D.汇率

E.城市化

【答案】：ABCD

29、关于报酬率的说法，正确的有（）。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

【答案】：D

30、以下属于非正常交易的情况有（）。

A.相邻房地产的合并交易

B.建设用地使用权出让拍卖

C.被迫购买的交易

D.房地产涉案拍卖

E.卖方负担补交土地使用权出让金

【答案】：ACD

31、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.周边道路交通管制状况

【答案】：ABD

32、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

33、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】：AC

34、下列可以作为假设开发法适用的对象有()。

A.待开发的土地

B.在建工程

C.有收益或有潜在收益的房地产

D.可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产

【答案】：ABD

35、高层建筑地价分摊的方法有()。

A.按建筑物价值进行分摊

B.按房地价值进行分摊

C.按土地价值进行分摊

D.按建筑面积进行分摊E按楼面地价进行分摊

【答案】：BCD

36、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。

A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建价格是在估价时点的价格

C.重新购建价格是客观的价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

【答案】：BCD

37、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

【答案】：AB

38、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】：ACD

39、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：CD

40、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值

C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值

D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果

E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值

【答案】：AD

41、城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

【答案】：AC

42、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

【答案】：AD

43、反映一般物价变动的指标有（）。

A.城镇居民人均可支配收入增长率

B.农村居民人均纯收入增长率

C.居民消费价格指数

D.生产资料价格指数

E.居民可支配收入指数

【答案】：CD

44、价值时点为过去时，（）也都要以价值时点时的状况为准。

A.估价对象区位状况

B.估价作业日期

C.建筑物实物状况

D.土地用途

E.估价对象权益状况

【答案】：ACD

45、关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

【答案】：ABC

46、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】：AD

47、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

48、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（）。

A.估价委托书

B.估价委托合同

C.估价对象权属证明

D.估价报告内部审核表

E.估价师注册证书复印件

【答案】：AC

49、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

50、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

【答案】：ABCD

第三部分大题(50题)1、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

2、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

3、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提

【答案】：ABD

4、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

5、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

6、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

7、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

8、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

9、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

10、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

11、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

12、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

13、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

14、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

15、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

16、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.该实体组合完成的功能

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.立体空间

E.有形的实体

【答案】：AB

17、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

18、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】：

19、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

20、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

21、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元

22、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

23、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

24、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

25、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

26、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

27、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

28、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

29、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

30、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

31、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

32、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】：AC

33、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

34、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×

35、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

36、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

37、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决