2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库及免费下载答案

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库及免费下载答案第一部分单选题(50题)1、（）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。

A.房地产价格指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者心理指数

【答案】：B

2、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》

【答案】：C

3、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。

A.收益现金流风险

B.未来运营费用风险

C.汇率风险

D.时间风险

【答案】：C

4、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A.房地产平均价格

B.房地产中位数价格

C.房地产价格指数

D.房地产同质价格

【答案】：C

5、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。

A.成交价

B.保留价

C.最高限价

D.最低限价

【答案】：C

6、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。

A.商用房地产风险更高

B.商用房地产的收益更高

C.商用房地产的价值更高

D.商用房地产的增值潜力更大

【答案】：A

7、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A.所得税前利润

B.所得税后利润

C.应分配利润

D.未分配利润

【答案】：A

8、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。

A.建筑安装工程费

B.公共配套设施建设费

C.土地费用

D.基础设施建设费

【答案】：C

9、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。

A.流动比率

B.偿债备付率

C.利息备付率

D.资产负债率

【答案】：D

10、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.1.8

【答案】：C

11、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定

【答案】：B

12、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A.1.07

B.1.47

C.2.07

D.3.33

【答案】：C

13、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】：B

14、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。

A.挑战定价法

B.领导定价法

C.目标定价法

D.随行就市定价法

【答案】：D

15、规范房地产市场行为的方法不包括()。

A.产权登记

B.规范交易行为

C.建立房地产价格评估制度

D.城市规划指导

【答案】：D

16、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。

A.领导定价法

B.挑战定价法

C.价值定价法

D.随行就市定价法

【答案】：C

17、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。

A.6.25%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%

【答案】：D

18、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0

【答案】：B

19、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。

A.变动成本的设置

B.销售收入的不同

C.固定成本的设置

D.平衡点的设置

【答案】：D

20、下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。

A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益

【答案】：B

21、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。

A.居住物业市场

B.商业物业市场

C.工业物业市场

D.特殊物业市场

【答案】：C

22、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。

A.科学性调查

B.描述性调查

C.试探性调查

D.因果性调查

【答案】：C

23、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。

A.容积率

B.空置率

C.资本化率

D.建安费用

【答案】：B

24、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。

A.净现金流量

B.现金流入

C.现金流出

D.现金流量

【答案】：D

25、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。

A.定资产管理

B.变动资产管理

C.房地产投资组合管理

D.投资管理

【答案】：C

26、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。

A.达到了基准收益率的要求

B.超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求

D.达到了财务内部收益率的要求

【答案】：A

27、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。

A.曲面屋顶

B.坡屋顶

C.平屋顶

D.多波式折板屋顶

【答案】：C

28、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程

【答案】：B

29、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％。

A.评估价值

B.实际价值

C.投资价值

D.出让金收入

【答案】：A

30、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大

B.乙物业投资风险较大

C.甲、乙两个物业投资风险一样大

D.无法判断

【答案】：B

31、房地产泡沫产生的基础是（）。

A.投机需求膨胀

B.金融机构过度放贷

C.房地产市场中的过度开发

D.土地资源的稀缺性

【答案】：D

32、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。

A.1～2

B.1～3

C.2～3

D.2～4

【答案】：D

33、投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】：A

34、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀

【答案】：A

35、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”

A.至宝丹

B.安官牛黄丸

C.紫雪

D.苏合香丸

【答案】：B

36、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。

A.人文环境的变化

B.生产和工作方式的转变

C.自然环境的变化

D.金融业的发展

【答案】：A

37、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A.政治法律环境

B.经济环境

C.人口环境

D.社会文化环境

【答案】：B

38、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。

A.列出需要进行模拟的因素

B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布

C.选择概率分析使用的财务评价指标

D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

【答案】：B

39、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

【答案】：B

40、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。

A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

【答案】：A

41、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法

B.蒙特卡洛模拟法

C.幕景分析法

D.故障树分析法

【答案】：B

42、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

43、下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A.开发工作量

B.经营利润

C.经营收入

D.投资数额

【答案】：C

44、以下财务分析指标的说法，错误的是（）。

A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强

B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强

C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差

D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差

【答案】：D

45、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。

A.自有资金

B.销售收入

C.自营收入

D.经营资金出资额

【答案】：D

46、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是

A.1：1

B.1：2

C.1:3

D.1:4

【答案】：D

47、市场定位通常要遵循的步骤是（）。

A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略

B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位

C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略

D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位

【答案】：A

48、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】：B

49、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。

A.功能分区

B.运输方式选择

C.占地面积

D.建筑结构

【答案】：D

50、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。

A.产品组合方式

B.开发合作方式

C.销售代理方式

D.市场定位方式

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、下列选项中，关于原始凭证的审核内容说法正确的有（）。

A.审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额

B.凭证签章审核

C.凭证金额审核

D.一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以其中的一联作为报销凭证

E.一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸套写，包括发票和收据本身具有复写功能的，各联必须写透，并连续编号

【答案】：ABCD

2、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】：AB

3、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

【答案】：ABCD

4、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

5、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。

A.表明了负债占资产的比例

B.反映了项目的财务风险程度

C.资产负债率越高，则企业应变能力越强

D.属于长期偿债能力指标

E.房地产开发企业的资产负债率一般较高

【答案】：ABD

6、下列系统风险属于政治风险的有（）

A.战争风险

B.经济制裁风险

C.土地供给政策风险

D.环境保护政策风险

E.金融政策风险

【答案】：AB

7、下列选项中，属于间接投资的是（）。

A.购买外国股票

B.购置设备

C.开办企业

D.兼并其他企业

E.购买债券

【答案】：A

8、建设阶段的项目管理，包括（）的管理。

A.质量

B.进度

C.成本

D.合同

E.工程

【答案】：ABCD

9、物业服务企业的工作内容包括（）。

A.确立管理目标

B.制定维修养护方案

C.制定安全保卫方案

D.提出预算

E.确定物业服务费的收费标准

【答案】：ABCD

10、下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。

A.土地费用

B.权益投资比率

C.运营费用

D.开发期

E.贷款利率

【答案】：AD

11、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。

A.价格结构

B.产品结构

C.档次结构

D.区域结构

E.投资结构

【答案】：BD

12、下列系统风险属于政治风险的有（）

A.战争风险

B.经济制裁风险

C.土地供给政策风险

D.环境保护政策风险

E.金融政策风险

【答案】：AB

13、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段末期

D.第三阶段E第四阶段

【答案】：CD

14、决策的原则包括（）。

A.系统原则

B.满意原则

C.淘汰原则

D.反馈原则

E.落实原则

【答案】：ABD

15、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。

A.项目是否符合国家法律法规要求

B.项目是否符合保护生态环境的要求

C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E.项目是否符合该企业经济效益要求

【答案】：ABC

16、己知函数f33、g33的定义如下所示，执行表达式"x=f35"的运算时，若函数调用g(a)是引用调用(callbyreference)方式，则执行"x=f35"后x的值为()；若函数调用g(a)是值调用(callbyvalue)方式，则执行"x=f35"后x的值为(请作答此空)。

A.20

B.25

C.60

D.75

【答案】：A

17、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好

【答案】：ACD

18、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（）。

A.耐水性

B.抗渗性

C.抗冻性

D.导热性

E.热容量

【答案】：D

19、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】：AC

20、房地产间接投资包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发企业的股票或债券

C.开发投资

D.投资房地产投资信托基金

E.土地购置贷款

【答案】：BD

21、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征

【答案】：ACD

22、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征

【答案】：ACD

23、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。

A.前期工作资料

B.土建资料

C.安装资料

D.租售资料

E.物业管理资料

【答案】：ABC

24、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销

【答案】：A

25、影响房地产市场发展的基本因素有（）。

A.社会因素

B.经济因素

C.资源因素

D.政策因素

E.技术因素

【答案】：ABD

26、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。

A.收入水平变化

B.政府税收政策的影响

C.消费品位变化

D.获得金融机构融资的难易程度

E.未来预期收益变化

【答案】：ABC

27、政府宏观调控房地产的手段包括()。

A.严格控制建设程序

B.金融政策和住房政策

C.地价政策

D.城市政策E住房政策

【答案】：BCD

28、房地产权益融资的方式有（）。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款

E.可转换债券

【答案】：AB

29、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。

A.净现值法

B.费用现值比较法

C.等额年值法

D.费用年值比较法

E.差额投资内部收益率法

【答案】：BD

30、价值工程中，提高价值的方法包括（）等。

A.功能提高，费用不变

B.功能不变，费用降低

C.功能提高，费用下降

D.功能提高小于费用提高

E.功能下降小于费用下降

【答案】：ABC

31、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。

A.风险产生的原因分析

B.风险发生的概率大小分析

C.风险因素检验

D.风险变量间的相关性分析

E.风险概率分布情况分析

【答案】：B

32、开发商的定价方法有（）。

A.成本导向定价法

B.目标导向定价法

C.竞争导向定价法

D.购买者导向定价法

E.市场导向定价法

【答案】：ACD

33、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。

A.购买成本

B.更新改造成本

C.运营成本

D.转售税费

E.建造成本

【答案】：ABCD

34、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。

A.国有土地使用证

B.建设用地规划许可证

C.建设工程规划许可证

D.建设工程施工许可证

E.商品房预售许可证

【答案】：ABCD

35、一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。

A.投入资金的安全性

B.投资项目的变现性

C.投资收益的长期性

D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性

【答案】：AB

36、反映和描述房地产市场状况的指标包括()指标。

A.供给

B.需求

C.空置量

D.市场交易E存量

【答案】：ABD

37、房地产投资者的权益融资方式主要有()。

A.公司上市

B.房地产抵押贷款

C.土地储备贷款

D.合作开发E向商业银行借入信用贷款

【答案】：AD

38、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。

A.贴现债券

B.抵押债券

C.附息债券

D.担保债券

【答案】：AD

39、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。

A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

B.当每年计息周期数m＝1时，名义利率等于实际利率

C.当每年计息周期数m＞1时，名义利率小于实际利率

D.当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i＝er－1

E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

【答案】：ACD

40、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（）等多种形式。

A.墙承重结构

B.剪力墙结构

C.框架剪力墙结构

D.框架简体结构

E.框架结构

【答案