央企地产项目批量装修“界面移交”操作指引手册

中铁建房地产集团西南有限公司《批量装修施工操作指引》批量装修“界面移交”操作指引中国铁建地产集团西南有限公司1目的1.1规范前后工序施工场地交接的标准，有效避免过程成品或完工工程因其它施工方对其造成破坏、收口面不能有效闭合等形成的质量问题和质量缺陷，规避不必要的返工和恢复造成损失2术语与定义2.1批量装修施工中，前一施工工序在施工完成，自检合格、成品保护前和下一施工工序单位进行施工现场移交后，完成成品保护，移交给下一工序单位进行施工的场地移交统称为“界面移交”3适用范围3.1适用于中铁房地产集团西南有限公司及管辖范围内各事业部、直属项目部所有装修工程项目的施工管理工作4关键活动描述4.1批量装修施工中需做“界面移交”的单位/工序项目序号移交单位/工序接管单位/工序备注1土建建安单位装修施工单位2装修施工单位固定家俱生产、安装单位接管单位施工完成、检查合格，成品保护完成后再移交给移交单位——“反移交”3装修施工单位木地板生产、安装单位4装修施工单位木饰面、其它木制作单位5装修施工单位精保洁单位4.1.1土建建安单位和装修施工单位做的“界面移交”相当于是“工程交接”，类同于土建建安单位在完成“施工总承包合同”内约定的义务后向“业主”的“移交”4.1.2土建建安和装修施工单位的“界面移交”的内容及标准作为“合同附件”放入土建建安的合同中加以明确4.1.3装修施工中装修施工单位和分部分项装修施工单位的移交和“反移交”均为施工工序交接或施工中间交接4.2土建建安和装修施工单位的“界面移交”4.2.1“界面移交”时间根据项目开发计划，在装修批量施工前必须完成工地交接，确保批量装修施工正常开展4.2.2“界面移交”标准在“国标”为基础的前提下，结合行业标准、地区自身特点和项目的要求，制定土建建安和装修的场地移交标准，放入“合同”中加以明确4.2.3“界面移交”启动在建设方的组织下，召开“界面移交启动会”为移交开始，按照会议制定的时间完成场地移交（成都地区按照“质监验收”为“界面移交”的时间节点操作，在“质监验收”前完成了场地的检查和整改，在“质监验收”后立即铺开批量装修施工）4.2.4不影响批量装修施工的整改项目可以在移交装修后，土建建安单位在装修批量施工期间进行整改，需要在“界面移交单”中加以明确4.3装修施工单位和分部分项装修施工单位的移交和“反移交”4.3.1相较于土建建安单位和装修单位的场地移交，装修施工单位和分部分项装修施工单位进行的施工工序交接或施工中间交接是过程动态管控4.3.2下一工序按照计划进场前，进行前、后两工序相关施工单位的“界面移交”5“界面移交”的组织及管理5.1“界面移交”均由建设方项目部组织进行5.2.土建建安单位和装修施工单位的“界面移交”土建建安单位和装修施工单位的“界面移交”，需要明确界定两家单位的责任和义务土建建安单位和装修施工单位的“界面移交”，需要明确制定移交完成标准、时间在制定的移交节点，土建建安单位未达到标准、逾期的，交由装修施工方履行土建建安单位的责任和义务采用统一标准的“界面移交单”进行土建建安单位和装修施工单位的“界面移交”，建设单位和移交两方均存档留底5.4.装修施工单位和分部分项装修施工单位的“界面移交”根据项目总控计划，在制定的时间进行装修施工中装修施工单位和分部分项装修施工单位的施工工序交接或施工中间交接，确保总控计划实施梳理各工序的进场检查的项目和标准，建立标准表格，逐项进行检查，确保移交标准6土建单位和装修单位移交的常见问题6.1.土建建安单位移交给装修单位的施工质量标准不统一；例如：土建建安合同中的H±20处墙面的平整度是没有特殊要求的，装修做踢脚线对这一处的要求较高，这一处会出现标准不统一而移交困难，或者出现增加这一处的工程做法需要建设方给予费用；解决办法：做专项要求，写入合同；成都地区采用合同附件予以如下形式要求6.2.墙面空鼓所涉及的移交双方责任空鼓是一个普遍的建筑质量通病，但也有规范要求。在装修交付的项目中，土建建安单位在移交装修施工单位时，严格按照规范进行移交这是基本要求，在后期装修施工中、施工完成或交付小业主后出现了空鼓而返修的责任如何界定？墙面饰材是墙纸、墙砖、石材的如何进行返修责任界定？（成都地区处理原则：基层空鼓责任在土建建安单位，饰面面层空鼓责任在装修单位）6.3.移交所涉及问题的及时处理建设方必须督促问题责任方在合理周期内圆满完成问题的处理，包括及时界定责任方、及时明确整改方案、在责任方不能及时完成整改时指定其他单位及时补位进行整改，所产生费用的签证处理等系列管控6.4.对土建建安和装修移交所出现的问题在这不一一进行赘述，问题的表象不计其数，界定责任、制定方案、及时处理是建设方的原则附：“西派国际”土建建安与装修移交标准的合同附件7“界面移交”举例说明7.1西派澜岸4-1-2002房间浴室柜、衣柜装修分包进场检查情况浴室柜、衣柜装修分包进场检查记录表4栋1单元2002房_______年______月_____日装修分包查验人:____________装修总包查验人:_____________监交人:_____________移交结论：__________移交方：_________接管方：___________监交方：__________户内情况检查项目有无建渣有无垃圾地面有无保护门锁闭情况窗锁闭情况有无漏水结果填写栏√√√√√√其它户内情况备注：卫生间1检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏墙面砖/石材完成√吊顶面漆完成√墙面砖/石材破损√吊顶灯位电线预留墙面不贴砖/石材处砂浆收光√墙面强电线预留地面砖/石材完成√水点位贴砖√地面砖/石材破损√水点位滴漏√地面不贴砖/石材处砂浆收光√排水支管上翻200×地面不贴砖/石材处砂浆面有无倒坡√地漏有无堵塞√门槛石完好√分集水器安装√浴缸石材完好√等电位安装√排水管正常低12.5cm角度正常√集水器位置正常√墙面收光×镜框位置正常√墙面倾斜√地脚线正常√墙面点位正常√波打线平行√地面收光√集水器合格√水电位置正常√台面柱子正常√冷热接口正常√阴角正常√集水处抹平收光√卫生间2检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏墙面砖/石材完成√吊顶面漆完成√墙面砖/石材破损√吊顶灯位电线预留墙面不贴砖/石材处砂浆收光√墙面强电线预留地面砖/石材完成√水点位贴砖√地面砖/石材破损√水点位滴漏√地面不贴砖/石材处砂浆收光√排水支管上翻200×地面不贴砖/石材处砂浆面有无倒坡√地漏有无堵塞√门槛石完好√等电位安装√排水管正常低（11.5cm）角度正常√集水器位置正常×墙面收光√镜框位置正常外柜过低（103cm）墙面倾斜√地脚线正常×墙面点位正常进水点位靠近瓷砖边缘波打线平行√地面收光√集水器合格√水电位置正常√台面柱子正常√冷热接口正常√阴角正常相差8mm集水处抹平收光√衣帽间检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏吊顶面漆完成√自流平地面√开关控制线预留√墙面收光√灯线预留√墙面洁净√填表指南：检查结果无异常，用“√”表示；有异常情况需描述清楚，如果填写栏不够填写，另页描述后，附此记录表后7.2当西派澜岸4-1-2002房间浴室柜、衣柜装修分包进场时检查的异常情况全数处理完成合格后，再办理“界面移交单”，完成这一户橱柜、衣柜装修分包进场的“界面移交”8附件8.1附表1“界面移交单”8.2附表2“橱柜装修分包进场进场检查记录表”8.3附表3“橱柜装修分包退进场检查记录表”8.4附表4“木地板进场检查记录表”8.5附表5“木地板退场检查记录表”8.6附表6“木门及木饰面装修分包进场检查记录表”8.7附表7“木门及木饰面装修分包退场检查记录表”8.8附表8“浴室柜、衣柜装修分包进场检查记录表”8.9附表9“浴室柜、衣柜装修分包退场检查记录表”（所列举附表根据项目实际情况进行调整，供参考）附表1工程场地移交验收表项目名称：填写日期：年月日移交部位建设单位负责人接收单位负责人场地移交内容1、施工场地移交完成时间2、施工场地移交包括现场施工工作面、水表、电表、测量控制点、施工图纸和周围环境等移交3、现场施工工作面移交由项目部协调总包单位与其他工程施工单位（如装修单位等）一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。移交情况和验收结论（包括工程质量评价和对未完成工程有关问题的处理意见）项目部意见：负责人：年月日监理公司意见：监理总监：年月日移交单位意见：负责人：年月日接收单位意见：负责人：年月日附表2橱柜装修分包进场检查记录表____栋_______单元________房_______年______月_____日装修分包查验人:____________装修总包查验人:_____________监交人:_____________移交结论：____________________移交方：_____________接管方：_____________监交方：_____________户内情况检查项目有无建渣有无垃圾地面有无保护门锁闭情况窗锁闭情况有无漏水结果填写栏其它户内情况备注：橱房检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏墙面砖/石材破损吊顶面漆完成墙面不贴砖/石材处砂浆收光吊顶灯位电线预留墙面阴阳角方正墙面强电预留地面砖/石材破损插座点位贴砖地面砖/石材波打线与墙面平行水点位贴砖地面不贴砖/石材处砂浆收光水点位滴漏地面不贴砖/石材处砂浆面有无倒坡排水支管距墙120门槛石有无断裂排水支管上翻200石材腰线煤气管上翻900烟道预埋厨房窗/门完好其它情况备注：填表指南：检查结果无异常，用“√”表示；有异常情况需描述清楚，如果填写栏不够填写，另页描述后，附此记录表后附表3橱柜装修分包退场检查记录表____栋_______单元________房_______年______月_____日装修分包查验人:____________装修总包查验人:_____________监交人:_____________移交结论：____________________移交方：_____________接管方：_____________监交方：_____________户内情况检查项目有无建渣有无垃圾地面有无保护门锁闭情况窗锁闭情况有无漏水结果填写栏其它户内情况备注：其它房间检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏顶面有无损坏电气预留预埋有无损坏墙面有无损坏水路预留预埋有无损坏地面有无损坏墙地砖有无损坏橱房吊顶面漆有无损坏插座点位贴砖是否损坏墙面砖/石材有无损坏水点位贴砖有无损坏地面砖/石材有无损坏水点位有无滴漏门槛石有无损坏排水支管是否高于橱柜底板1—3cm煤气管是否在柜体内厨房窗/门有无损坏橱柜保护完成情况简述及结论：其它情况备注：填表指南：检查结果无异常，用“√”表示；有异常情况需描述清楚，如果填写栏不够填写，另页描述后，附此记录表后附表4木地板装修分包进场检查记录表____栋_______单元________房_______年______月_____日装修分包查验人:____________装修总包查验人:_____________监交人:_____________移交结论：__________移交方：_________接管方：___________监交方：__________户内情况检查项目有无建渣有无垃圾地面有无保护结果填写栏房间1检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏地面五尺测量房间4门槛石左右角和地面高差≤1mm门槛石完好相邻房间1门槛石和地面高差≤1mm房间1门槛石左右角和地面高差≤1mm相邻房间2门槛石和地面高差≤1mm房间2门槛石左右角和地面高差≤1mm相邻房间3门槛石和地面高差≤1mm房间3门槛石左右角和地面高差≤1mm相邻房间4门槛石和地面高差≤1mm房间2地面五尺测量房间4门槛石左右角和地面高差≤1mm门槛石完好相邻房间1门槛石和地面高差≤1mm房间1门槛石左右角和地面高差≤1mm相邻房间2门槛石和地面高差≤1mm房间2门槛石左右角和地面高差≤1mm相邻房间3门槛石和地面高差≤1mm房间3门槛石左右角和地面高差≤1mm相邻房间4门槛石和地面高差≤1mm房间3地面五尺测量房间3门槛石左右角和地面高差≤1mm门槛石完好相邻房间1门槛石和地面高差≤1mm房间1门槛石左右角和地面高差≤1mm相邻房间2门槛石和地面高差≤1mm房间2门槛石左右角和地面高差≤1mm相邻房间3门槛石和地面高差≤1mm其它情况备注：填表指南：检查结果无异常，用“√”表示；有异常情况需描述清楚，如果填写栏不够填写，另页描述后，附此记录表后附表5木地板装修分包退场检查记录表____栋_______单元________房_______年______月_____日装修分包查验人:____________装修总包查验人:_____________监交人:_____________移交结论：__________移交方：_________接管方：___________监交方：__________户内情况检查项目有无建渣有无垃圾地面有无保护结果填写栏房间1检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏木门保护有无损坏吊顶灯位电线预留有无损坏门槛石有无损坏墙面强电线预留损坏窗台石有无损坏铝合金门有无损坏吊顶面漆有无损坏铝合金窗有无损坏木作保护完成情况简述及结论：房间2木门保护有无损坏吊顶灯位电线预留有无损坏门槛石有无损坏墙面强电线预留损坏窗台石有无损坏铝合金门有无损坏吊顶面漆有无损坏铝合金窗有无损坏木作保护完成情况简述及结论：房间3木门保护有无损坏吊顶灯位电线预留有无损坏门槛石有无损坏墙面强电线预留损坏窗台石有无损坏铝合金门有无损坏吊顶面漆有无损坏铝合金窗有无损坏木作保护完成情况简述及结论：其它情况备注：填表指南：检查结果无异常，用“√”表示；有异常情况需描述清楚，如果填写栏不够填写，另页描述后，附此记录表后附表6木门及木饰面装修分包进场检查记录表____栋_______单元________房_______年______月_____日装修分包查验人:____________装修总包查验人:_____________监交人:_____________移交结论：__________移交方：_________接管方：___________监交方：__________户内情况检查项目有无建渣有无垃圾地面有无保护结果填写栏房间1检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏自流平/石材/地砖地面完成吊顶面漆完成门槛石完好吊顶灯位电线预留窗台石完好墙面强电线预留墙面面漆一次/基膜完成铝合金门完好木饰面施工腻子墙面收光、洁净铝合金窗完好房间门洞口高度房间门洞口宽度房间门洞口垂直度房间门洞三边厚度房间窗洞左右宽度一致房间窗洞左右垂直度房间窗台石左右宽度一致房间窗台石前后长度一致房间2自流平/石材/地砖地面完成吊顶面漆完成门槛石完好吊顶灯位电线预留窗台石完好墙面强电线预留墙面面漆一次/基膜完成铝合金门完好木饰面施工腻子墙面收光、洁净铝合金窗完好房间门洞口高度房间门洞口宽度房间门洞口垂直度房间门洞三边厚度房间窗洞左右宽度一致房间窗洞左右垂直度房间窗台石左右宽度一致房间窗台石前后长度一致房间3自流平/石材/地砖地面完成吊顶面漆完成门槛石完好吊顶灯位电线预留窗台石完好墙面强电线预留墙面面漆一次/基膜完成铝合金门完好木饰面施工腻子墙面收光、洁净铝合金窗完好房间门洞口高度房间门洞口宽度房间门洞口垂直度房间门洞三边厚度房间窗洞左右宽度一致房间窗洞左右垂直度房间窗台石左右宽度一致房间窗台石前后长度一致填表指南：检查结果无异常，用“√”表示；有异常情况需描述清楚，如果填写栏不够填写，另页描述后，附此记录表后附表7木门及木饰面装修分包退场检查记录表____栋_______单元________房_______年______月_____日装修分包查验人:____________装修总包查验人:_____________监交人:_____________移交结论：__________移交方：_________接管方：___________监交方：__________户内情况检查项目有无建渣有无垃圾地面有无保护结果填写栏房间1检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏自流平/石材/地砖地面有无损坏吊顶灯位电线预留有无损坏门槛石有无损坏墙面强电线预留损坏窗台石有无损坏铝合金门有无损坏吊顶面漆有无损坏铝合金窗有无损坏木作保护完成情况简述及结论：房间2自流平/石材/地砖地面有无损坏吊顶灯位电线预留有无损坏门槛石有无损坏墙面强电线预留损坏窗台石有无损坏铝合金门有无损坏吊顶面漆有无损坏铝合金窗有无损坏木作保护完成情况简述及结论：房间3自流平/石材/地砖地面有无损坏吊顶灯位电线预留有无损坏门槛石有无损坏墙面强电线预留损坏窗台石有无损坏铝合金门有无损坏吊顶面漆有无损坏铝合金窗有无损坏木作保护完成情况简述及结论：房间4自流平/石材/地砖地面有无损坏吊顶灯位电线预留有无损坏门槛石有无损坏墙面强电线预留损坏窗台石有无损坏铝合金门有无损坏吊顶面漆有无损坏铝合金窗有无损坏木作保护完成情况简述及结论：其它情况备注：填表指南：检查结果无异常，用“√”表示；有异常情况需描述清楚，如果填写栏不够填写，另页描述后，附此记录表后附表8浴室柜、衣柜装修分包进场检查记录表__栋__单元__房_______年______月_____日装修分包查验人:___________装修总包查验人:_____________监交人:_____________移交结论：__________移交方：_________接管方：___________监交方：__________户内情况检查项目有无建渣有无垃圾地面有无保护门锁闭情况窗锁闭情况有无漏水结果填写栏其它户内情况备注：卫生间X检查项目1结果填写栏检查项目2结果填写栏墙面砖/石材完成吊顶面漆完成墙面砖/石材破损吊顶灯位电线预留墙面不贴砖/石材处砂浆收光墙面强电线预留地面砖/石材完成水点位贴砖地面砖/石材破损水点位滴漏地面不贴砖/石材处砂浆收光