新编-【大学课件】房地产市场

房地产市场房地产市场的定义和特征房地产市场分析的内容与特点房地产市场的运行机制房地产市场周期房地产市场有效性分析docin/sundae_meng房地产市场房地产市场的定义和特征docin/sundae_m1房地产市场的定义和特征房地产市场的概念

房地产市场是房地产买卖双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致意见的任何安排房地产市场是房地产权益的交易市场，其交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身房地产市场有时是正式的，有时是非正式的，甚至是非公开的和临时的docin/sundae_meng房地产市场的定义和特征房地产市场的概念docin/sunda2房地产市场的定义和特征房地产市场的主要参与者1、土地所有者或当前的使用者2、房地产开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或用户docin/sundae_meng房地产市场的定义和特征房地产市场的主要参与者docin/su3房地产市场的定义和特征房地产市场的分类（按交易形式）一级市场：土地使用权的出让市场主要特征：非完全竞争二级市场：房地产开发经营市场主要特征：增量（供给扩大）配置三级市场：既有房地产的经营市场主要特征：存量（供给不变）重新配置docin/sundae_meng房地产市场的定义和特征房地产市场的分类（按交易形式）doci4房地产市场的定义和特征房地产市场的特征基本特征：供给缺乏弹性，需求富有弹性，价格主要由需求决定其他特征1、房地产市场的地域性2、高信息费用和交易成本3、不连贯的价格信息4、政府干预docin/sundae_meng房地产市场的定义和特征房地产市场的特征docin/sunda5房地产市场分析的内容与特点房地产市场分析的层次与内容1、房地产市场分析的层次区域房地产市场分析专业房地产市场分析项目房地产市场分析docin/sundae_meng房地产市场分析的内容与特点房地产市场分析的层次与内容doci6房地产市场分析的内容与特点2、房地产市场分析的内容地区经济分析：基本趋势、产业发展趋势区位分析：地点的最佳用途分析市场概况分析：房地产市场总趋势、项目及所属专业市场在整个房地产市场中发展趋势专业市场供求分析：细分市场、确定目标子市场项目竞争分析：目标项目的特征分析、选择竞争对象、评价竞争力、价格预测营销建议docin/sundae_meng房地产市场分析的内容与特点2、房地产市场分析的内容docin7房地产市场分析的内容与特点不同使用目的下房地产市场分析的特点投资决策：侧重于项目可行性分析项目融资：侧重于还款能力分析房地产证券化：侧重于房地产市场前景和项目物业的回报率分析房地产开发：侧重于客户需求和购买力分析房地产市场宏观管理：侧重于房地产市场供求关系、基本趋势和公众需要分析docin/sundae_meng房地产市场分析的内容与特点不同使用目的下房地产市场分析的特点8房地产市场的运行机制房地产市场的供求分析1、房地产市场需求及其特点房地产需求——消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买和承租的房地产商品的数量；人们对房地产的需求水平最终取决于他们的消费水平房地产需求常常可以分为生产经营性需求、消费性需求和投资性需求docin/sundae_meng房地产市场的运行机制房地产市场的供求分析docin/sund9房地产市场的运行机制土地需求通常表现为一种引致需求房地产需求具有明显的区域性房地产需求者的消费偏好差距较大2、房地产市场需求的影响因素国民收入的增长速度与分配结构人口总量与人口结构城市化进程的影响未来预期政府政策及其他docin/sundae_meng房地产市场的运行机制土地需求通常表现为一种引致需求docin10房地产市场的运行机制3、房地产市场的供给房地产供给——在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意并且能够出售或出租的房地产商品的数量房地产供给包括现实供给（原有房地产）和潜在供给（在建房地产）土地供给刚性并被国家垄断（公有制条件下）房地产供给存在时间上的滞后性docin/sundae_meng房地产市场的运行机制3、房地产市场的供给docin/sund11房地产市场的运行机制4、影响房地产供给的因素房地产开发成本房地产本身的价格房地产投资资金的数量房地产开发与建设能力（土地开发量及程度）房地产投资者对未来的预期实例：北京各大开发商联手囤积10万套商品房政府政策的变化docin/sundae_meng房地产市场的运行机制4、影响房地产供给的因素docin/su12房地产市场的运行机制5、房地产市场的均衡过程docin/sundae_meng房地产市场的运行机制5、房地产市场的均衡过程docin/su13房地产市场的运行机制docin/sundae_meng房地产市场的运行机制docin/sundae_meng14房地产市场的运行机制docin/sundae_meng房地产市场的运行机制docin/sundae_meng15房地产市场的运行机制房地产存量市场与流量市场的均衡模型存量市场：已开发的现有房地产供给与需求流量市场：正在开发或预期开发的房地产供给与需求两个市场的需求可以相互转换，而其供给相对分离，结果：房地产总市场可能均衡，但房地产存量市场和流量市场内部可能非均衡docin/sundae_meng房地产市场的运行机制房地产存量市场与流量市场的均衡模型doc16房地产市场的运行机制1、存量——流量均衡机制的模型结构供求基本特征：存量房——供给完全缺乏弹性，需求富有弹性流量房——供给与需求均具有弹性市场均衡设S、D——房地产市场总需求与总供给S存、D存——存量房地产供给与需求S流、D流——流量房地产供给与需求均衡条件：S存=D存，

S流=D流docin/sundae_meng房地产市场的运行机制1、存量——流量均衡机制的模型结构doc17房地产市场的运行机制docin/sundae_meng房地产市场的运行机制docin/sundae_meng18房地产市场的运行机制2、存量——流量均衡机制的市场特征流量市场需求曲线特征（1）一般来说，流量市场调节后的需求相对于流量市场未调节的需求总是更富有弹性（2）存量市场需求弹性越大，调整后的流量需求弹性越大流量市场长期均衡点特征长期来看，存量市场与流量市场处于非均衡状态，两个市场长期要求均衡的倾向带动房地产业发展docin/sundae_meng房地产市场的运行机制2、存量——流量均衡机制的市场特征doc19房地产市场的运行机制房地产市场运行的一般规律（分为房地产投资市场和房地产使用市场来研究）1、房地产市场的运行模型（四象限模型）（1）第Ⅰ象限：房地产使用市场之一部分（2）第Ⅱ象限：房地产投资市场之一部分（3）第Ⅲ象限：房地产投资市场之另一部分（4）第Ⅳ象限：房地产使用市场之另一部分docin/sundae_meng房地产市场的运行机制房地产市场运行的一般规律docin/su20房地产市场的运行机制docin/sundae_meng房地产市场的运行机制docin/sundae_meng21房地产市场的运行机制2、房地产市场的运行过程（1）经济增长对房地产使用需求的影响docin/sundae_meng房地产市场的运行机制2、房地产市场的运行过程docin/su22房地产市场的运行机制（2）长期利率变动对房地产资产需求的影响docin/sundae_meng房地产市场的运行机制（2）长期利率变动对房地产资产需求的影响23房地产市场的运行机制（3）开发成本的变化对房地产供给的影响docin/sundae_meng房地产市场的运行机制（3）开发成本的变化对房地产供给的影响d24房地产市场周期房地产市场周期运动的描述

房地产市场周期：房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节docin/sundae_meng房地产市场周期房地产市场周期运动的描述docin/sunda25房地产市场周期docin/sundae_meng房地产市场周期docin/sundae_meng26房地产市场周期1、房地产复苏与增长阶段（A—B—C）2、房地产繁荣阶段（C—D—E）3、房地产危机与衰退阶段（E—F—G）4、房地产萧条阶段（G—H—J）各阶段主要特征见后表docin/sundae_meng房地产市场周期1、房地产复苏与增长阶段（A—B—C）doci27房地产市场周期阶段供求交易量价格入市者特征经济形势政策背景其他复苏供求关系改善逐渐回升从低位逐渐上涨自用性投资者居多宏观经济向好宽松政策扶持投资成本较低时间长繁荣大幅增长供不应求大幅增长至饱和极限愈涨愈高泡沫出现使用者投机者众多宏观经济高涨宏观调控加大暴利出现时间短衰退下降，需求下降更快大幅持续减少暴跌泡沫破灭投资投机者先后立场宏观经济滑坡紧缩政策陆续出台风险极大破产失业萧条供给严重过剩萎缩至极低水平持续下跌跌幅渐缓市场参与者持续减少宏观经济低位徘徊回暖限制性政策减少泡沫挤干时间较长docin/sundae_meng房地产市场周期阶段供求交易量价格入市者特征经济形势政策背景其28房地产市场周期房地产市场周期波动的宏观经济分析1、经济增长与房地产市场周期波动经济增长率与房地产业发展状况之间关系密切（高度正相关）宏观经济周期与房地产业波动呈同向发展趋势，但房地产业周期略早于宏观经济周期2、国民收入水平与房地产周期波动——房地产需求随收入水平变动而波动（以消费需求为例）收入变动影响消费者对房地产物业的支付能力docin/sundae_meng房地产市场周期房地产市场周期波动的宏观经济分析docin/s29房地产市场周期收入变动影响消费者对财富积累的预期3、通货膨胀与房地产周期波动通货膨胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，从而导致房地产经济运行出现相应变化

物价上涨——房地产名义价格上涨——真实价值上升——房地产经济扩张；物价下跌——房地产名义价格下降——真实价值下降——房地产经济收缩通货膨胀因素影响房地产资产的保值增值功能发生变动，进而影响房地产经济运行周期波动docin/sundae_meng房地产市场周期收入变动影响消费者对财富积累的预期docin/30房地产市场周期房地产市场周期波动的微观经济分析1、房地产供求关系变动与房地产市场周期波动房地产供求受价格弹性等内部传导因素和宏观经济变量影响，其变动过程直接或间接影响房地产市场周期波动房地产市场波动可以理解为房地产供求关系从非均衡向均衡状态逼近的过程2、房地产经济运行特征与房地产市场周期波动3、市场因素与房地产市场周期波动docin/sundae_meng房地产市场周期房地产市场周期波动的微观经济分析docin/s31房地产市场有效性分析有效市场假说（EMH）1、EMH定义

如果有用的信息以不带任何偏见的方式全部在价格中得到了反映，就可以认为市场是有效的如果一个资本市场是有效率的，资产价格的变动并不存在内在联系，而且除了相关的信息外，所有不相关的信息都不会引起人们的重视。也就是说，市场反映了所获得的信息。(美)尤金·法马docin/sundae_meng房地产市场有效性分析有效市场假说（EMH）(美)尤金·法马d32房地产市场有效性分析2、市场的有效性程度及其意义（1）信息类型历史信息公开信息内幕信息（2）市场类型弱式有效市场半强式有效市场强式有效市场docin/sundae_meng房地产市场有效性分析2、市场的有效性程度及其意义docin/33房地产市场有效性分析（3）意义反映一个市场上投资者的理性程度、投资水平体现市场对信息的传播和反应速度判断市场中有无操纵行为——市场成熟程度的重要判断方法之一docin/sundae_meng房地产市场有效性分析（3）意义docin/sundae_me34房地产市场有效性分析有效市场的直观判断方法整个市场没有摩擦和限制性规定所有资产完全可分割、可交易整个市场充分竞争，参与者都是价格的接受者信息成本为零所有市场参与者同时接受信息所有市场参与者都是理性的，并追求效用最大化docin/sundae_meng房地产市场有效性分析有效市场的直观判断方法docin/sun35房地产市场有效性分析房地产市场的有效性分析房地产市场的运行效率——指房地产市场价格是否有效、完全、准确地反映市场信息，并以此通过价格机制将房地产产品从房地产商手中向业主转移

相比证券市场，房地产市场是一个缺乏效率的市场docin/sundae_meng房地产市场有效性分析房地产市场的有效性分析docin/sun36房地产市场有效性分析1、房地产交易的非公开性——市场价格不能准确反映实际供求状况2、房地产信息搜集成本的昂贵性——市场价格难以反映信息的价值3、房地产交易成本高——阻碍投资者根据最新信息调整投资组合4、房地产市场产品的异质性——需求偏好可能导致卖方垄断出现docin/sundae_meng房地产市场有效性分析1、房地产交易的非公开性docin/su37房地产市场房地产市场的定义和特征房地产市场分析的内容与特点房地产市场的运行机制房地产市场周期房地产市场有效性分析docin/sundae_meng房地产市场房地产市场的定义和特征docin/sundae_m38房地产市场的定义和特征房地产市场的概念

房地产市场是房地产买卖双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致意见的任何安排房地产市场是房地产权益的交易市场，其交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身房地产市场有时是正式的，有时是非正式的，甚至是非公开的和临时的docin/sundae_meng房地产市场的定义和特征房地产市场的概念docin/sunda39房地产市场的定义和特征房地产市场的主要参与者1、土地所有者或当前的使用者2、房地产开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或用户docin/sundae_meng房地产市场的定义和特征房地产市场的主要参与者docin/su40房地产市场的定义和特征房地产市场的分类（按交易形式）一级市场：土地使用权的出让市场主要特征：非完全竞争二级市场：房地产开发经营市场主要特征：增量（供给扩大）配置三级市场：既有房地产的经营市场主要特征：存量（供给不变）重新配置docin/sundae_meng房地产市场的定义和特征房地产市场的分类（按交易形式）doci41房地产市场的定义和特征房地产市场的特征基本特征：供给缺乏弹性，需求富有弹性，价格主要由需求决定其他特征1、房地产市场的地域性2、高信息费用和交易成本3、不连贯的价格信息4、政府干预docin/sundae_meng房地产市场的定义和特征房地产市场的特征docin/sunda42房地产市场分析的内容与特点房地产市场分析的层次与内容1、房地产市场分析的层次区域房地产市场分析专业房地产市场分析项目房地产市场分析docin/sundae_meng房地产市场分析的内容与特点房地产市场分析的层次与内容doci43房地产市场分析的内容与特点2、房地产市场分析的内容地区经济分析：基本趋势、产业发展趋势区位分析：地点的最佳用途分析市场概况分析：房地产市场总趋势、项目及所属专业市场在整个房地产市场中发展趋势专业市场供求分析：细分市场、确定目标子市场项目竞争分析：目标项目的特征分析、选择竞争对象、评价竞争力、价格预测营销建议docin/sundae_meng房地产市场分析的内容与特点2、房地产市场分析的内容docin44房地产市场分析的内容与特点不同使用目的下房地产市场分析的特点投资决策：侧重于项目可行性分析项目融资：侧重于还款能力分析房地产证券化：侧重于房地产市场前景和项目物业的回报率分析房地产开发：侧重于客户需求和购买力分析房地产市场宏观管理：侧重于房地产市场供求关系、基本趋势和公众需要分析docin/sundae_meng房地产市场分析的内容与特点不同使用目的下房地产市场分析的特点45房地产市场的运行机制房地产市场的供求分析1、房地产市场需求及其特点房地产需求——消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买和承租的房地产商品的数量；人们对房地产的需求水平最终取决于他们的消费水平房地产需求常常可以分为生产经营性需求、消费性需求和投资性需求docin/sundae_meng房地产市场的运行机制房地产市场的供求分析docin/sund46房地产市场的运行机制土地需求通常表现为一种引致需求房地产需求具有明显的区域性房地产需求者的消费偏好差距较大2、房地产市场需求的影响因素国民收入的增长速度与分配结构人口总量与人口结构城市化进程的影响未来预期政府政策及其他docin/sundae_meng房地产市场的运行机制土地需求通常表现为一种引致需求docin47房地产市场的运行机制3、房地产市场的供给房地产供给——在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意并且能够出售或出租的房地产商品的数量房地产供给包括现实供给（原有房地产）和潜在供给（在建房地产）土地供给刚性并被国家垄断（公有制条件下）房地产供给存在时间上的滞后性docin/sundae_meng房地产市场的运行机制3、房地产市场的供给docin/sund48房地产市场的运行机制4、影响房地产供给的因素房地产开发成本房地产本身的价格房地产投资资金的数量房地产开发与建设能力（土地开发量及程度）房地产投资者对未来的预期实例：北京各大开发商联手囤积10万套商品房政府政策的变化docin/sundae_meng房地产市场的运行机制4、影响房地产供给的因素docin/su49房地产市场的运行机制5、房地产市场的均衡过程docin/sundae_meng房地产市场的运行机制5、房地产市场的均衡过程docin/su50房地产市场的运行机制docin/sundae_meng房地产市场的运行机制docin/sundae_meng51房地产市场的运行机制docin/sundae_meng房地产市场的运行机制docin/sundae_meng52房地产市场的运行机制房地产存量市场与流量市场的均衡模型存量市场：已开发的现有房地产供给与需求流量市场：正在开发或预期开发的房地产供给与需求两个市场的需求可以相互转换，而其供给相对分离，结果：房地产总市场可能均衡，但房地产存量市场和流量市场内部可能非均衡docin/sundae_meng房地产市场的运行机制房地产存量市场与流量市场的均衡模型doc53房地产市场的运行机制1、存量——流量均衡机制的模型结构供求基本特征：存量房——供给完全缺乏弹性，需求富有弹性流量房——供给与需求均具有弹性市场均衡设S、D——房地产市场总需求与总供给S存、D存——存量房地产供给与需求S流、D流——流量房地产供给与需求均衡条件：S存=D存，

S流=D流docin/sundae_meng房地产市场的运行机制1、存量——流量均衡机制的模型结构doc54房地产市场的运行机制docin/sundae_meng房地产市场的运行机制docin/sundae_meng55房地产市场的运行机制2、存量——流量均衡机制的市场特征流量市场需求曲线特征（1）一般来说，流量市场调节后的需求相对于流量市场未调节的需求总是更富有弹性（2）存量市场需求弹性越大，调整后的流量需求弹性越大流量市场长期均衡点特征长期来看，存量市场与流量市场处于非均衡状态，两个市场长期要求均衡的倾向带动房地产业发展docin/sundae_meng房地产市场的运行机制2、存量——流量均衡机制的市场特征doc56房地产市场的运行机制房地产市场运行的一般规律（分为房地产投资市场和房地产使用市场来研究）1、房地产市场的运行模型（四象限模型）（1）第Ⅰ象限：房地产使用市场之一部分（2）第Ⅱ象限：房地产投资市场之一部分（3）第Ⅲ象限：房地产投资市场之另一部分（4）第Ⅳ象限：房地产使用市场之另一部分docin/sundae_meng房地产市场的运行机制房地产市场运行的一般规律docin/su57房地产市场的运行机制docin/sundae_meng房地产市场的运行机制docin/sundae_meng58房地产市场的运行机制2、房地产市场的运行过程（1）经济增长对房地产使用需求的影响docin/sundae_meng房地产市场的运行机制2、房地产市场的运行过程docin/su59房地产市场的运行机制（2）长期利率变动对房地产资产需求的影响docin/sundae_meng房地产市场的运行机制（2）长期利率变动对房地产资产需求的影响60房地产市场的运行机制（3）开发成本的变化对房地产供给的影响docin/sundae_meng房地产市场的运行机制（3）开发成本的变化对房地产供给的影响d61房地产市场周期房地产市场周期运动的描述

房地产市场周期：房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节docin/sundae_meng房地产市场周期房地产市场周期运动的描述docin/sunda62房地产市场周期docin/sundae_meng房地产市场周期docin/sundae_meng63房地产市场周期1、房地产复苏与增长阶段（A—B—C）2、房地产繁荣阶段（C—D—E）3、房地产危机与衰退阶段（E—F—G）4、房地产萧条阶段（G—H—J）各阶段主要特征见后表docin/sundae_meng房地产市场周期1、房地产复苏与增长阶段（A—B—C）doci64房地产市场周期阶段供求交易量价格入市者特征经济形势政策背景其他复苏供求关系改善逐渐回升从低位逐渐上涨自用性投资者居多宏观经济向好宽松政策扶持投资成本较低时间长繁荣大幅增长供不应求大幅增长至饱和极限愈涨愈高泡沫出现使用者投机者众多宏观经济高涨宏观调控加大暴利出现时间短衰退下降，需求下降更快大幅持续减少暴跌泡沫破灭投资投机者先后立场宏观经济滑坡紧缩政策陆续出台风险极大破产失业萧条供给严重过剩萎缩至极低水平持续下跌跌幅渐缓市场参与者持续减少宏观经济低位徘徊回暖限制性政策减少泡沫挤干时间较长docin/sundae_meng房地产市场周期阶段供求交易量价格入市者特征经济形势政策背景其65房地产市场周期房地产市场周期波动的宏观经济分析1、经济增长与房地产市场周期波动经济增长率与房地产业发展状况之间关系密切（高度正相关）宏观经济周期与房地产业波动呈同向发展趋势，但房地产业周期略早于宏观经济周期2、国民收入水平与房地产周期波动——房地产需求随收入水平变动而波动（以消费需求为例）收入变动影响消费者对房地产物业的支付能力docin/sundae_meng房地产市场周期房地产市场周期波动的宏观经济分析docin/s66房地产市场周期收入变动影响消费者对财富积累的预期3、通货膨胀与房地产周期波动通货膨胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，从而导致房地产经济运行出现相应变化

物价上涨——房地产名义价格上涨——真实价值上升——房地产经济扩张；物价下跌——房地产名义价格下降——真实价值下降——房地产经济收缩通货膨胀因素影响房地产资产的保值增值功能发生变动，进而影响房地产经济运行周期波动docin/sundae_meng房地产市场周期收入变动影响消费者对财富积累的预期docin/67房地产市场周期房地产市场周期波动的微观经济分析1、房地产供求关系变动与房地产市场周期波动房地产供求受价格弹性等内部传导因素和宏观经济变量影响，其变动过程直接或间接影响房地产市场周