物业设备管理成本控制课件

工业4.0时代物业设备设施管理成本控制主讲黄秋静四川金和瑞祥物业服务有限公司工程部工业4.0时代物业设备设施管理成本控制主讲黄秋静1第一节物业管理成本一、物业管理中的成本成本的含义

通俗地讲成本是指全部运营费用，就是公司在进行物业服务运营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。第一节物业管理成本一、物业管理中的成本2物业服务费用的组成

一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。物业服务费用的组成

一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动3物业服务费用的组成物业管理生产费用：是一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。

物业管理成本：是物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。物业服务费用的组成物业管理生产费用：是一定时期内物业管理企业4物业服务费用的组成物业服务企业的营业成本：指一定时期内，物业服务企业为受托物业提供服务而发生的直接运营成本。物业服务企业的经营管理费用：是指物业企业为组织和物业服务活动所发生的相关费用，为筹措经营活动所需资金所发生的财务费用。物业服务费用的组成物业服务企业的营业成本：指一定时期内，物业5物业服务费用的组成综上所述：物业服务企业的成本，就是指企业在从事物业服务活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、服务等过程中发生的各项支出。物业服务企业的设备管理费用：是指物业服务企业为组织和物业服务活动相关的设备设施的正常运行、维护、检测、保养所发生的费用，为筹措设备正常运行活动所需资金所发生的财务费用。物业服务费用的组成综上所述：物业服务企业的成本，就是指企业在6１.维修保养费：该项费用主要用于核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。2.能源费该项费用物业设备设施运行过程中消耗的能源成本。包括空调、照明、发电机、电梯、锅炉、水泵、消防监控等设备设施运行产生的能源消耗费用支出。物业设备管理成本的构成１.维修保养费：2.能源费物业设备管理成本的构成73.杂项费用该项费用是指为保持设施设备正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外，包括环境的有关标识等费用支出。4.工程部日常费用该费用一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备使用、人力成本、管理费和承包商利润（如果发包）以及外部联络产生的接待服务费用。物业设备管理成本的构成3.杂项费用4.工程部日常费用物业设备管理成本的构成8成本控制三阶段的关系

事先控制（“设计”阶段）

事中控制（执行阶段）

事后控制（考核阶段）依据标准实施控制

实际费用

同标准比较修改控制标准依据考核结果成本控制三阶段的关系事先控制（“9a.单位运行成本元/（台.月）或元/（平方米.月）b.单位维修养护成本元/（平方米.月）设备成本控制指标设备成本控制指标10设备管理成本标准（5万米以下）

物业类型一级二级三级多层0.20—0.30元/（平方米.月）0.15—0.25元/（平方米.月）0.10—0.20元/（平方米.月）高层（不含电梯、中央空调）1.15—1.70元/（平方米.月）1.40—1.60元/（平方米.月）1.30—1.50元/（平方米.月）以上参照深圳2014年标准设备管理成本标准（5万米以下）

物业类型一级二级三级多层0.111）成本控制思路a.通过目标管理法来控制成本，即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本。b.通过改进工艺，优化劳动方法来控制成本。2）控制指标单位管理成本为元/（平方米.月）其他成本控制

1）成本控制思路其他成本控制

121）砖木结构：12—15年2）砖混结构：15—20年3）钢筋混凝土结构：20—25年4）瓦屋面及外墙：15年5）平面屋：5—8年6）外门窗及油漆5—6年7）外墙粉刷：3—5年8）水电设备：5年9）室内装修：5—8年10）中修按上述周期的1/2至2/3计算11）小修案中修上述周期的1/5至1/4安排12）房屋头三年的小修与养护频率要低房屋的大修周期

1）砖木结构：12—15年7）外墙粉刷：3—5年房屋的大修周131设备管理成本的控制原则、程序1设备管理成本的控制原则、程序14设备管理成本的控制原则、程序1.全面控制原则2.讲求经济效益原则3.责权利相结合原则4.例外管理原则设备管理成本的控制原则、程序1.全面控制原则15设备管理成本的日常管理（一）利用设备管理周期理论进行成本控制任何设备都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生命周期相适应，设备具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命历程。在设备管理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点不同。一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本开支必然较多；在成熟期，投资项目营运良好，成本支出相对减少；而在“衰退”期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本开支会逐步增大。所以，利用设备管理周期理论，有助于了解设备管理成本支出的周期性特点，对加强设备管理成本的控制有重要的现实意义。设备管理成本的日常管理（一）利用设备管理周期理论进行成本控制161)设备成本的控制思路

a.抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作：设备年度大、中修计划的制定；设备月度、季度维修计划的制定；设备运行日志的记录和控制。1)设备成本的控制思路

a.抓好设备的运行管理，有计划地进行17b.特别应抓好设备的日常养护工作。养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，有关资料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右，设备是养出来。b.特别应抓好设备的日常养护工作。18c.多小修、及时修、尽量避免大修设备养护的再好，总会有损坏，“坏了”就要修，但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的，如果置之不理，永不了多久，就会由此“关联”引起大的设备故障。因此，设备管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行”！设备坏了最重要的就是“在设备损坏的初期将设备尽快修复，多小修，及时修，尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则。c.多小修、及时修、尽量避免大修19严格实施预算的凭证控制

物业服务企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制。具体而言，就是根据成本预算，为各工程部设立记载成本指标的费用手册，每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额。这一凭证控制方法能使物业公司随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发生支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。严格实施预算的凭证控制物业服务企业财务管理部门可20建立健全费用开支与报销审批制度

物业服务企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点，制定自身的开支审批制度，明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支，由责任部门归口审批，而重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主审批。对于每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点为凭证的真实性、合理性以及完整性（如有无预算指标、手续是否齐全）等。经审核确认无误后，方能予以报销；手续不全的要求补办手续；违反制度规定的不予报销。建立健全费用开支与报销审批制度物业服务企业应结合21工业4.0时代的物业设备设施管理成本控制工业4.0时代的物业设备设施管理成本控制22工业4.0的起源

源于2011年汉诺威工业博览会，是德国政府《高技术战略2020》确定的十大未来项目之一，并已上升为国家战略，旨在支持工业领域新一代革命性技术的研发与创新。最初的想法只是通过物联网等媒介来提高德国制造业水平。两年后的汉诺威工业博览会上，由“产官学”组成的德国“工业4.0工作组”发表了题为《德国工业4.0战略计划实施建议》（《建议》），称物联网和制造业服务化宣告着第四次工业革命到来。借鉴德国版工业4.0计划，也是拟议中的中国制造业顶层设计——“中国制造2025”的既定方略。工业4.0的起源

源于2011年汉诺威工业博23工业4.0时代下的设备管理模式

从自建机房（自建备件库）向共享机房（云计算中心，对于设备维护领域共享备件库）；从自己建立维护团队向共享专业团队转变。未来工业4.0也好，物联网也好，它都带来企业经营管理模式的变化，都是由云计算（大数据存储、运算）发展而来的，经营模式的变化都可以从云计算带来的管理变革中找到根源。工业4.0时代下的设备管理模式从自建机房（自建24工业4.0技术控制设备管理成本

其实对于设备的管理和维护，未来最适合的商业模式是'云模式'，而云模式最的特点包括，从卖产品向卖服务转变；这种转变下，工业4.0中“智能管理”、“智能生产”和“智能物流”的主题，将使企业行为高度自动化、信息化、网络化，这也势必大大提升企业对设备的关注度，同时也对工业4.0环境下的设施设备管理提出新的要求。工业4.0技术控制设备管理成本其实对于设备的管25共享经济模式的共性１.轻资产，依靠整合外部资源，利用外部资源服务。２.借助于互联网工具，可以实现大规模资源、以及大规模对资源的需求的汇聚。３.通过大规模资源与需求的对接，一方面提高闲置资源的利用效率；另外一方面满足公共需求。共享经济模式的共性１.轻资产，依靠整合外部资源，利用外部资源26物业设备设施的管理同样存在一些不足１.备品备件的利用率低：由于众所周知的原因，各个分公司的维修器材一直不能满足和跟上各分行设备设施损耗的维修更换需要，设备完好率尤其是照明完好率，一直达不到总公司的服务标准。其主要原因就是集中采购制的冗长流程和繁琐审批，主要办事人员完全不了解设备现场器件的型号匹配，对设备新技术的信息认知度低，工作效率远远落后于一线设备管理员。物业设备设施的管理同样存在一些不足１.备品备件的利用率低：27２.设备维护人员的工作压力不饱和。（如果维修人员非常忙得不可开交，那就说明机器设备不稳定，设备的工作负荷不足，故障率明显高发）。各分公司的设备设施管理权限各不相同，有的公司八个人管一个分公司设备，而有的分公司则一个人需要对物业五大系统设备都跟进管理，地域区位差别很大；更有甚者，我方的工程服务人员只是分行的杂货搬运工；另外，长期的体制优势导致在工程岗位的一些返聘员工，在其位不谋其事，而外聘的有能力的工程人员和有编制的返聘员工之间极大的收入落差，又让能者不能多劳，不想多劳。２.设备维护人员的工作压力不饱和。（如果维修人员非常忙得不可28３.有经验的维修人员的人力成本高，培养周期长。众所周知，我们的工程技术人员的收入，比起民营企业有明显的差异，年龄层次普遍基于45岁上下，更有甚者60多岁还在做工程设备维修工作，多数技术人员是凭经验而不是有系统学习的知识基础，对物业工程设备设施的整体认知明显不足。从专业院校毕业的年轻人才，对于微薄的工资无法满足需要，不能进入我公司，人才储备明显断代。３.有经验的维修人员的人力成本高，培养周期长。29

对于第一个问题，可以通过利用互联网工具建立共享库的方式解决。例如建立全省备品备件库，集中从物流公司发送维修元器件，现代物流已经可以实现一天全省地级市到货的模式了。集中大宗采购，完全降低了各分公司完全依赖定点供应商的低质高价行为，大大降低了原材料采购成本。对于第一个问题，可以通过利用互联网工具建立共享库的30

对于第二个问题，可以通过将内部维修人员外包的形式解决。例如现行的中联电力代维机器人，都通过采用智能化检测仪器，采集、分析、传输、监测电气设备设施的温度、电能、转速、噪音、运动轨迹等信号物质，最终在数据库运算后发出指令，是否对设备进行小修、大修、还是整改等作业操作动作。对于第二个问题，可以通过将内部维修人员外包的形式解31

而对于第三个问题，可以通过专家库的形式解决。例如现在DD电工及其他维修从业公共平台，都可以对物业电气设备提供24小时监控、抢修以及疑难杂症的处理技术分享和技术支持，参照这样一个模式，我们公司内部完全可以变通应用，各分公司工程技术尖子和优秀人才，由总公司组织形成技术指导小组，划分全省为四个片区，技术小组对每一个区域的分公司，在维修人才的储备、培训、指导上，取长补短，用优去劣，实际效果达到1＋1＞2的效果，对于工程管理薄弱的分公司是完全可以起到提升的作用。而对于第三个问题，可以通过专家库的形式解决。例32工业4.0带来三重“便利”

工业4.0将对设备管理产生巨大的影响。在通过互联网完成分公司纵向集成和端到端集成后，整个分公司、甚至若干分公司间的设备形成互联的网络，系统将自动拉动所有人员进行设备维护。总公司管理者可以根据所有设备运行的实时状态，进行维修保养计划和物料、人力配置，设备的维护经验和故障信息可以得到更充分地共享和交流，设备的备品配件也能够更好地统筹管理和使用，这都将大大提升设备的使用效率和快速响应速度。具体而言，主要体现在以下三重“便利”。工业4.0带来三重“便利”工业4.0将对设备331设备管理组织更加扁平化，组织信息得到更多共享1设备管理组织更加扁平化，组织信息得到更多共享34打破目前设备管理的组织架构

传统的设备管理组织基本上是直线职能制，其存在原因是由于管理设备的权威基本是在组织的上端，当决策被上层制定后，从上至下的信息和任务传递方式比较容易让基层感觉是被动接受，是不利于当今设备设施管理需要的。而且这种传递大多是单向的，或者是不充分的由下向上和部门之间的信息传递，上层管理者在不能充分了解相关信息和数据的情况下做出的决定，就会出现与现场不符的现象。打破目前设备管理的组织架构传统的设备管理组35

这种架构也不能很好地激励基层人员的积极性。不过,在很多推行精益生产的企业中，基于全员生产性维护(TPM)方法下的设备管理系统部分地弥补了直线职能制的缺点，它在直线职能制的组织架构之外增加了许多矩阵制的活动小组来解决问题，来自不同部门的成员在小组的定期活动和交流中，增加了信息的传递，大大提高了平级之间的信息共享。但是这种方式中管理者和基层人员之间大多还处于一种结果导向和由下向上汇报的过程，而活动小组从高层管理者得到信息的过程也相对被动。

这种架构也不能很好地激励基层人员的积极性。不36

信息共享问题在工业4.0的企业中可谓水到渠成，信息收集和信息分析都可以通过物联网的方式直接在工作终端(设备)中得到。只要开通相关的权限，所有的信息就可以通过搜索终端在数据库中取得。在统一系统中，所有的数据无需增加重复收集的过程，只要不断地调用和计算即可。信息共享问题在工业4.0的企业中可谓水到渠成37

由于信息化和网络化的便利，很多流程和工作也将由电脑实现。随着高度自动化，原先以劳动密集型为主的作业形式逐渐变化为资金和技术密集型的形式，这种变化目前在国内沿海经济较发达地区已经越来越明显，同时逐渐向中西部地区蔓延。随着高效的信息处理方式及智能决策的辅助，将大大增加所有人的管理幅度，这种变化将在组织信息越来越充分分享的同时，使管理架构变得更加扁平化。由于信息化和网络化的便利，很多流程和工作也将由38高压配电巡检机器人高压配电巡检机器人39机器人值班原理机器人值班原理40达沃斯保电机器人达沃斯保电机器人41配电室值班机器人

在供配电设备现场统计设备综合效率(OEE)的数据，配电室值班机器人，采用微芯片技术，对电力运行的动态信息进行数据采集、数据处理、数据存储、数据传输、设备控制为一体的综合平台。对现场所发生的如设备短路、过负荷、电压异常、温湿度异常、人员闯入、烟雾异常等情况时，能及时报警和启动相关设备进行紧急处理。原来一般这些数据可能出自不同分公司部门的不同统计，但在高度信息化和网络化的4.0时代，所有的信息(配电系统机器人传输、收集的故障数据)可以实时从智能设备上得到，并能实时计算反馈结果到总公司数据库。配电室值班机器人在供配电设备现场统计设备综合42配电室值班机器人

配电值班机器人，是由北京中联电力首次提出的全新概念。符合当前现代互联网技术与智能电网技术的发展要求，能利用智能化服务技术来解决配电室运行管理中存在的诸多问题。它的核心是把计算机网络技术及现代通信技术应用于配电室运行管理当中，提升配电室维护的可靠性和效率，是把现代服务业理念应用于配电室管理中的创举和典范。通过建立配电室监控平台，把配电室的各类信号、运行数据通过采集及通信设备远传至中心监控室，由中心监控室对系统内的配电室实行远程、集中监控，配电室现场实现“无人值班”，日常巡视、检修、事故处理工作由分区设立的专业“维护队”承担。配电室值班机器人配电值班机器人，是由北京中联电43实时监控系统

工程部设立24小时监控中心，通过大屏幕直接了解到配电室下列情况：配电室监控画面：配电室监控画面的展示，实时数据传输。实时数据查询：可以实时查询到监控系统中遥测数据。历史数据查询：可以查询到自监控系统运行后，各遥测点的运行数据。报警信息推送：当配电室出现开关动作、保护动作、数值越限后向值班人员推送信息，展示在光字牌上，声音提示等。报警信息查询：可以查询到自监控系统运行后，各种报警信息的情况。模块及设备的监控：可以直观看到现场安装的模块及设备的运行情况。实时监控系统工程部设立24小时监控中心，通过大屏44高级应用软件系统

通过安装在现场的模块直接计算电压、电流的三相不平衡度并传至后台。通过安装在现场的模块直接采集功率因数，对无功补偿的情况进行监测。通过后台应用软件进行配变经济性分析、电能质量分析、设备缺陷分析，定期编制运行报告。高级应用软件系统45WEB发布系统

可以通过internet及电脑在任何地方任何时间查询到如下信息：配电室监控画面：实时查询到配电室的运行情况，各监控点的实时运行数据。数据查询：可以查询到自监控系统运行后配电室各监控点的运行数据。报警信息查询：可以查询到自监控系统运行后配电室各监控点的报警信息。综合分析：对运行数据进行分析，由采集模块直接计算出三相电压、电流的不平衡度。报表管理：可以对配电室运行数据、报警信息等导出成excel文件。WEB发布系统可以通过internet及46物业设备管理成本控制课件47物业设备管理成本控制课件48电梯RFID智能维保系统

物联网技术的出现，实现了电梯安全监管上质的突破。RFID（射频识别）技术现已在山东、北京、杭州、山西等市成功推行，实现对电梯的远程动态监管。此项技术可以通过视频实时了解电梯的运行情况，在电梯出现关人、冲顶、沉底等故障时，第一时间获悉并及时采取措施，而且对于电梯的检验、维保等状况，政府部门能够实时掌握，可以及时敦促有关方面落实责任，达到技术监管的目的。更重要的是，通过对电梯运行状况的数据处理，还能掌握不同品牌、不同地点电梯的安全运行与质量状况，起到预警、分析、处理的作用。电梯RFID智能维保系统

物联网技术的出现，实49电梯RFID智能维保系统

RFID维保系统的建立和运行，可以使电梯管理部门随时掌握全区电梯的实时运行状态。在发生电梯故障时，一方面，可以提高电梯运行故障的反应速度，缩短被困人员的救助时间。另一方面，通过对电梯运行记录数据的分析和统计，可以准确掌握电梯运行中出现故障的类型和发生概率，帮助分析潜在的不安全因素，为电梯的日常维护和保养提供直接数据支持，提高维保的针对性，降低维保成本。再者，可以帮助查找事故原因，并作为政府部门行政监督管理的重要依据。电梯RFID智能维保系统RFID维保系统的建50电梯RFID智能维保系统

目前的RFID技术就可以从技术的角度把电梯的全生命周期管理起来，达到安全监管、报警的目的，所谓电梯的全生命周期就是从电梯的设计、制造、安装、使用、改造、维护、维修、检查到回收的全过程。RFID技术可以对电梯全生命周期进行溯源管理，从源头上减少或消除安全隐患。安装好的电梯，就相当于拥有一个唯一标识的电子“身份证”，使用过程中的每一次改造、维护、维修、检查都记录在这个“身份证”里。监管部门，相当于拥有一双“千里眼”，可以远程通过“身份证”数据及预警提示，实时掌握电梯检验情况，做到电梯安全监管工作透明、到位，切实落实电梯安全监管责任，避免由于电梯超期未检等带来的安全隐患，保障电梯安全。电梯RFID智能维保系统

目前的RFID技术就可51电梯RFID智能维保系统

山东烟台、北京、杭州、山西太原等城市已开展RFID技术用于电梯维保。其中，杭州5万台电梯运用物联网技术将救援抢修时间由40分钟缩短至18分钟，只要拨打一个应急特服电话，15秒内无回复，电脑会依次自动转接电梯救助站、值班工程师。这一创造性做法有望推广至全国。电梯物联网系统自应用以来，成效显著，做到了全局一盘棋，把突发电梯困人的时间缩到了最短，最大限度控制了电梯事故的发生，做到防患于未然。电梯RFID智能维保系统山东烟台、北京、杭州、522设备管理流程发生巨变,执行更加标准化2设备管理流程发生巨变,执行更加标准化53

随着信息化和网络化、以及设备自动化程度的提高，设备管理制度中的流程将发生巨大改变。原先流程中由人工进行操作的很多工作结点将由设备替代，例如若干年前银行人员被电脑和ATM机替代的场景，也将在物业设备设施管理工作中中更频繁地发生。随着信息化和网络化、以及设备自动化程度的提高，设备管54当然工业4.0对设备管理制度的编制是有好处的。制定制度的前期就有充分和有效的数据为决策者提供依据，再配以有效的分析系统，将大大提高制度制定的效率和效果。例如对于设备综合效率的提升，系统就可以按照设定参数帮助决策者自动收集相关数据，并发现数据中影响综合效率的关键因素，从而更高效和有针对性地研究和解决问题。当然工业4.0对设备管理制度的编制是有好处的55

这种变化对设备管理制度的执行是正向的，原先人为因素较多的执行过程将变得更加标准和严格。系统只需按照制度和流程设定程序，在条件满足时就会严格执行，这也使程序的进行更加清晰。例如设备故障报修制度，流程文件要求在不同的停机时长后得到不同级别的响应。信息化不充分的条件下，由于信息传递不及时和人为掩盖而造成推诿和响应不及时。这种变化对设备管理制度的执行是正向的，原先人为56

在工业4.0的设备管理系统中，系统将在不同的时间点自动给不同的管理者发送信息：设备一旦发生故障,系统会马上通知设备管理员，若15min未恢复，将自动报警通知系统管理层主导督促分公司工程主管进行维修，1h后如果未修复，则升级至总公司工程师和分管领导。整个流程，设备会严格按照设定的维护计划自动发出指导和报警，提醒相关执行者完成任务，例如在规定时间段或月份的设备各类型检测检修计划，在由系统主导的执行过程中，不会给任何执行者推诿的理由,所有人员将被拉入严格的标准化工作状态中。在工业4.0的设备管理系统中，系统将在不同的573

物质就是数据，设备维护更便利3物质就是数据，设备维护更便利58

工业4.0强调物质就是数据,从技术层面上来说,无论是一整套设备还是设备当中的1个元器件,理论上都能够将相关信息提供到系统中。这种提前采集到的数据可以预警相关潜在故障，而不是必须濒临故障或出现破坏性现象后才去处理。例如:通过对电动机轴承的振动频率和原始数据来判断轴承是否损坏，当发现频率变化时,轴承往往已经处于快速损坏期,对设备效率影响较大。工业4.0强调物质就是数据,从技术层面上来59

工业4.0下的智能轴承却可以在原材料和轴承的油脂中增加相应传感器,当轴承的原材料应力变化到一定程度或者轴承油脂中金属碎片浓度达到一定值时,通过系统发出维护或者修理的信息,使准备和维护的时间大大提前，从而去降低设备设施的故障率，延长设备设施的使用寿命，控制各分公司的设备管理成本。工业4.0下的智能轴承却可以在原材料和轴承的60

综上所述，在工业4.0时代背景下，物业设备管理将跟传统管理模式带来巨大冲击，在供配电系统、电梯系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统、发电系统、锅炉采暖系统、公共照明系统，随着云计算、微波通信、微芯片技术处理等设备运行参数、环境参数、安全危害系数等设备及环境数据的采集、录入、传送和处理，理论上都能够将相关信息提供到系统中，提前采集到的数据可以预警相关潜在故障，而不是必须濒临故障或出现破坏性现象后才去处理。原先人为因素较多的执行过程将变得更加标准和严格。综上所述，在工业4.0时代背景下，物业设备管61

系统只需按照制度和流程设定程序，在条件满足时就会严格执行，这也使程序的进行更加清晰。随着信息化和网络化、以及设备自动化程度的提高，设备管理中的流程将发生巨大改变。原先流程中由人工进行操作的很多工作结点将由设备替代，最后设备故障率江大大降低，能源消耗会下降原来使用的60％到40％、人力资源配置将更加合理，设备管理成本将得到更优化控制。系统只需按照制度和流程设定程序，在条件满足时62

工业4.0时代，使用了高度自动化的物联网技术，由于设备和零件都具有信息传递能力，将可能从原先发现设备问题后停止并通知人员处理的过程，变为设备发现问题后，零件和设备之间按照程序自适应的过程。但是事物的两面性要求必须更加深入了解这种变化会给企业带来的问题，这也是更需要关注的方面。工业4.0时代，使用了高度自动化的物联网技术，由63对人员素质提出更高要求

高度自动化、信息化和网络化的变化中，设备管理将面临人员减少的窘境，一方面设备的高效率不需要过多的员工参与一线，很多设备一旦改造成为自动化管理后，可能只需要原先10%的人员进行操作，设备对人员的替代现象非常明显。另一方面，一些操作人员因能力所限，无法完全操作设备，设备柔性化要求的不再是单纯地按按钮工作，更多的是根据运行现状调整设备，并保证智能设备的正常运行。设备应用技术的突飞猛进使设备管理人员和维护人员面临同样的挑战，对新技术的及时掌握是管理和维护设备的基础，做到在大数据中及时发现问题，并采取措施，修订制度也将给设备管理者带来更大的压力。对人员素质提出更高要求高度自动化、信息化和网64对机房安全提出更高要求

设备运营中，放在首位的工作应该是安全问题，再者是整个设备系统要能够安全运行。工业4.0时代会使单个设备的安全性大大提高，许多的潜在危险解决都在产品设计中加入到设备的传感器中。但工业4.0时代设备机房标准化建设一旦滞后，相关从业人员素质的未得到彻底优化更新，设备及设备机房安全问题就必须需要在以下3个方面引起关注：对机房安全提出更高要求设备运营中，放在首位的工65一工业4.0内部的设施是相互联接、同步运行的，运行中某些关键结点的小问题将可能产生连锁反应，甚至是雪崩效应，最终会对整个系统产生影响。二信息化和网络化的特性将使整个设备系统在某些领域暴露在外界，这种开放可能导致设备系统受到外部的攻击，造成整个物业设备设施系统的瘫痪。三工业4.0时代的很多元器件和软件技术还掌握在国外公司手中，有些设备和元器件只要花钱就可以买到，有些则是被国外限制出口的，为今后的设备管理带来风险。

一工业4.0内部的设施是相互联接、同步运行的，运行中某66物联网智能化设备安全问题解决

在设备前期管理过程中就要仔细的思考，要从长远的设备使用角度看，对设备的安全尤其是一些不可控的战略性安全问题进行思考。在建设4.0管理系统之前，就需要考虑设备和元器件在后期的运行过程中是否安全，其备品配件能否及时买到，价格合适与否；元器件及软件有无后门，是否存在外部侵入风险；国内的替代产品多久能够出现等，这些都是工业4.0时代安全的关键点。物联网智能化设备安全问题解决在设备前期管理过程67标准化建设的过渡期

智能化改造必须逐步完成工业4.0这一转化过程，因为一次性完成这种转换需要投入大量的成本，而如果原有的设备不能很好地退出，将为改造的决策带来很大的困扰。旧设备能够被利用的最好办法就是对这些设备进行低成本改造，使其在一定程度上达到工业4.0的要求，得以继续使用。所以工业4.0的标准、控制方式的标准、接口的标准、元器件的标准等将决定智能改造和投入的策略。而在工业的行业标准中，从来就是多个标准同时存在，过多的“接口”增加了整个工业4.0推进的难度和成本。合理配置、精心安排、不断优化才能控制设备管理成本，达到工业4.0的改造效果。

标准化建设的过渡期智能化改造必须逐步完成工68

谁拥有标准谁就拥有话语权，想参与工业4.0的实施，我们要前瞻高度制定标准，并兼顾自己的企业特色。标准应该有过渡期，不一定要求所有改造都一步到位，可以逐步从工业3.0到3.5再到4.0进行过渡。设备标准、传输方式、网络接口等方面，也需要有前瞻性和对不同阶段的兼容性。工业4.0对整个物业设备管理而言，是一次大的革命，对设备管理的影响会涉及到方方面面，也看到工业4.0优势的同时，也一定要坚持结合自身设备管理的特点，建设满足自己需求的管理体系，这其中需要做很多的研究和均衡，才能使这次变革为设备管理带来更强的竞争力。谁拥有标准谁就拥有话语权，想参与工业4.0的69ThankYouThankYou70工业4.0时代物业设备设施管理成本控制主讲黄秋静四川金和瑞祥物业服务有限公司工程部工业4.0时代物业设备设施管理成本控制主讲黄秋静71第一节物业管理成本一、物业管理中的成本成本的含义

通俗地讲成本是指全部运营费用，就是公司在进行物业服务运营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。第一节物业管理成本一、物业管理中的成本72物业服务费用的组成

一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。物业服务费用的组成

一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动73物业服务费用的组成物业管理生产费用：是一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。

物业管理成本：是物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。物业服务费用的组成物业管理生产费用：是一定时期内物业管理企业74物业服务费用的组成物业服务企业的营业成本：指一定时期内，物业服务企业为受托物业提供服务而发生的直接运营成本。物业服务企业的经营管理费用：是指物业企业为组织和物业服务活动所发生的相关费用，为筹措经营活动所需资金所发生的财务费用。物业服务费用的组成物业服务企业的营业成本：指一定时期内，物业75物业服务费用的组成综上所述：物业服务企业的成本，就是指企业在从事物业服务活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、服务等过程中发生的各项支出。物业服务企业的设备管理费用：是指物业服务企业为组织和物业服务活动相关的设备设施的正常运行、维护、检测、保养所发生的费用，为筹措设备正常运行活动所需资金所发生的财务费用。物业服务费用的组成综上所述：物业服务企业的成本，就是指企业在76１.维修保养费：该项费用主要用于核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。2.能源费该项费用物业设备设施运行过程中消耗的能源成本。包括空调、照明、发电机、电梯、锅炉、水泵、消防监控等设备设施运行产生的能源消耗费用支出。物业设备管理成本的构成１.维修保养费：2.能源费物业设备管理成本的构成773.杂项费用该项费用是指为保持设施设备正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外，包括环境的有关标识等费用支出。4.工程部日常费用该费用一般包括材料费（如墙纸、涂料）、工器具和设备使用、人力成本、管理费和承包商利润（如果发包）以及外部联络产生的接待服务费用。物业设备管理成本的构成3.杂项费用4.工程部日常费用物业设备管理成本的构成78成本控制三阶段的关系

事先控制（“设计”阶段）

事中控制（执行阶段）

事后控制（考核阶段）依据标准实施控制

实际费用

同标准比较修改控制标准依据考核结果成本控制三阶段的关系事先控制（“79a.单位运行成本元/（台.月）或元/（平方米.月）b.单位维修养护成本元/（平方米.月）设备成本控制指标设备成本控制指标80设备管理成本标准（5万米以下）

物业类型一级二级三级多层0.20—0.30元/（平方米.月）0.15—0.25元/（平方米.月）0.10—0.20元/（平方米.月）高层（不含电梯、中央空调）1.15—1.70元/（平方米.月）1.40—1.60元/（平方米.月）1.30—1.50元/（平方米.月）以上参照深圳2014年标准设备管理成本标准（5万米以下）

物业类型一级二级三级多层0.811）成本控制思路a.通过目标管理法来控制成本，即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本。b.通过改进工艺，优化劳动方法来控制成本。2）控制指标单位管理成本为元/（平方米.月）其他成本控制

1）成本控制思路其他成本控制

821）砖木结构：12—15年2）砖混结构：15—20年3）钢筋混凝土结构：20—25年4）瓦屋面及外墙：15年5）平面屋：5—8年6）外门窗及油漆5—6年7）外墙粉刷：3—5年8）水电设备：5年9）室内装修：5—8年10）中修按上述周期的1/2至2/3计算11）小修案中修上述周期的1/5至1/4安排12）房屋头三年的小修与养护频率要低房屋的大修周期

1）砖木结构：12—15年7）外墙粉刷：3—5年房屋的大修周831设备管理成本的控制原则、程序1设备管理成本的控制原则、程序84设备管理成本的控制原则、程序1.全面控制原则2.讲求经济效益原则3.责权利相结合原则4.例外管理原则设备管理成本的控制原则、程序1.全面控制原则85设备管理成本的日常管理（一）利用设备管理周期理论进行成本控制任何设备都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生命周期相适应，设备具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命历程。在设备管理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点不同。一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本开支必然较多；在成熟期，投资项目营运良好，成本支出相对减少；而在“衰退”期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本开支会逐步增大。所以，利用设备管理周期理论，有助于了解设备管理成本支出的周期性特点，对加强设备管理成本的控制有重要的现实意义。设备管理成本的日常管理（一）利用设备管理周期理论进行成本控制861)设备成本的控制思路

a.抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作：设备年度大、中修计划的制定；设备月度、季度维修计划的制定；设备运行日志的记录和控制。1)设备成本的控制思路

a.抓好设备的运行管理，有计划地进行87b.特别应抓好设备的日常养护工作。养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，有关资料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右，设备是养出来。b.特别应抓好设备的日常养护工作。88c.多小修、及时修、尽量避免大修设备养护的再好，总会有损坏，“坏了”就要修，但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的，如果置之不理，永不了多久，就会由此“关联”引起大的设备故障。因此，设备管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行”！设备坏了最重要的就是“在设备损坏的初期将设备尽快修复，多小修，及时修，尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则。c.多小修、及时修、尽量避免大修89严格实施预算的凭证控制

物业服务企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制。具体而言，就是根据成本预算，为各工程部设立记载成本指标的费用手册，每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额。这一凭证控制方法能使物业公司随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发生支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。严格实施预算的凭证控制物业服务企业财务管理部门可90建立健全费用开支与报销审批制度

物业服务企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点，制定自身的开支审批制度，明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支，由责任部门归口审批，而重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主审批。对于每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点为凭证的真实性、合理性以及完整性（如有无预算指标、手续是否齐全）等。经审核确认无误后，方能予以报销；手续不全的要求补办手续；违反制度规定的不予报销。建立健全费用开支与报销审批制度物业服务企业应结合91工业4.0时代的物业设备设施管理成本控制工业4.0时代的物业设备设施管理成本控制92工业4.0的起源

源于2011年汉诺威工业博览会，是德国政府《高技术战略2020》确定的十大未来项目之一，并已上升为国家战略，旨在支持工业领域新一代革命性技术的研发与创新。最初的想法只是通过物联网等媒介来提高德国制造业水平。两年后的汉诺威工业博览会上，由“产官学”组成的德国“工业4.0工作组”发表了题为《德国工业4.0战略计划实施建议》（《建议》），称物联网和制造业服务化宣告着第四次工业革命到来。借鉴德国版工业4.0计划，也是拟议中的中国制造业顶层设计——“中国制造2025”的既定方略。工业4.0的起源

源于2011年汉诺威工业博93工业4.0时代下的设备管理模式

从自建机房（自建备件库）向共享机房（云计算中心，对于设备维护领域共享备件库）；从自己建立维护团队向共享专业团队转变。未来工业4.0也好，物联网也好，它都带来企业经营管理模式的变化，都是由云计算（大数据存储、运算）发展而来的，经营模式的变化都可以从云计算带来的管理变革中找到根源。工业4.0时代下的设备管理模式从自建机房（自建94工业4.0技术控制设备管理成本

其实对于设备的管理和维护，未来最适合的商业模式是'云模式'，而云模式最的特点包括，从卖产品向卖服务转变；这种转变下，工业4.0中“智能管理”、“智能生产”和“智能物流”的主题，将使企业行为高度自动化、信息化、网络化，这也势必大大提升企业对设备的关注度，同时也对工业4.0环境下的设施设备管理提出新的要求。工业4.0技术控制设备管理成本其实对于设备的管95共享经济模式的共性１.轻资产，依靠整合外部资源，利用外部资源服务。２.借助于互联网工具，可以实现大规模资源、以及大规模对资源的需求的汇聚。３.通过大规模资源与需求的对接，一方面提高闲置资源的利用效率；另外一方面满足公共需求。共享经济模式的共性１.轻资产，依靠整合外部资源，利用外部资源96物业设备设施的管理同样存在一些不足１.备品备件的利用率低：由于众所周知的原因，各个分公司的维修器材一直不能满足和跟上各分行设备设施损耗的维修更换需要，设备完好率尤其是照明完好率，一直达不到总公司的服务标准。其主要原因就是集中采购制的冗长流程和繁琐审批，主要办事人员完全不了解设备现场器件的型号匹配，对设备新技术的信息认知度低，工作效率远远落后于一线设备管理员。物业设备设施的管理同样存在一些不足１.备品备件的利用率低：97２.设备维护人员的工作压力不饱和。（如果维修人员非常忙得不可开交，那就说明机器设备不稳定，设备的工作负荷不足，故障率明显高发）。各分公司的设备设施管理权限各不相同，有的公司八个人管一个分公司设备，而有的分公司则一个人需要对物业五大系统设备都跟进管理，地域区位差别很大；更有甚者，我方的工程服务人员只是分行的杂货搬运工；另外，长期的体制优势导致在工程岗位的一些返聘员工，在其位不谋其事，而外聘的有能力的工程人员和有编制的返聘员工之间极大的收入落差，又让能者不能多劳，不想多劳。２.设备维护人员的工作压力不饱和。（如果维修人员非常忙得不可98３.有经验的维修人员的人力成本高，培养周期长。众所周知，我们的工程技术人员的收入，比起民营企业有明显的差异，年龄层次普遍基于45岁上下，更有甚者60多岁还在做工程设备维修工作，多数技术人员是凭经验而不是有系统学习的知识基础，对物业工程设备设施的整体认知明显不足。从专业院校毕业的年轻人才，对于微薄的工资无法满足需要，不能进入我公司，人才储备明显断代。３.有经验的维修人员的人力成本高，培养周期长。99

对于第一个问题，可以通过利用互联网工具建立共享库的方式解决。例如建立全省备品备件库，集中从物流公司发送维修元器件，现代物流已经可以实现一天全省地级市到货的模式了。集中大宗采购，完全降低了各分公司完全依赖定点供应商的低质高价行为，大大降低了原材料采购成本。对于第一个问题，可以通过利用互联网工具建立共享库的100

对于第二个问题，可以通过将内部维修人员外包的形式解决。例如现行的中联电力代维机器人，都通过采用智能化检测仪器，采集、分析、传输、监测电气设备设施的温度、电能、转速、噪音、运动轨迹等信号物质，最终在数据库运算后发出指令，是否对设备进行小修、大修、还是整改等作业操作动作。对于第二个问题，可以通过将内部维修人员外包的形式解101

而对于第三个问题，可以通过专家库的形式解决。例如现在DD电工及其他维修从业公共平台，都可以对物业电气设备提供24小时监控、抢修以及疑难杂症的处理技术分享和技术支持，参照这样一个模式，我们公司内部完全可以变通应用，各分公司工程技术尖子和优秀人才，由总公司组织形成技术指导小组，划分全省为四个片区，技术小组对每一个区域的分公司，在维修人才的储备、培训、指导上，取长补短，用优去劣，实际效果达到1＋1＞2的效果，对于工程管理薄弱的分公司是完全可以起到提升的作用。而对于第三个问题，可以通过专家库的形式解决。例102工业4.0带来三重“便利”

工业4.0将对设备管理产生巨大的影响。在通过互联网完成分公司纵向集成和端到端集成后，整个分公司、甚至若干分公司间的设备形成互联的网络，系统将自动拉动所有人员进行设备维护。总公司管理者可以根据所有设备运行的实时状态，进行维修保养计划和物料、人力配置，设备的维护经验和故障信息可以得到更充分地共享和交流，设备的备品配件也能够更好地统筹管理和使用，这都将大大提升设备的使用效率和快速响应速度。具体而言，主要体现在以下三重“便利”。工业4.0带来三重“便利”工业4.0将对设备1031设备管理组织更加扁平化，组织信息得到更多共享1设备管理组织更加扁平化，组织信息得到更多共享104打破目前设备管理的组织架构

传统的设备管理组织基本上是直线职能制，其存在原因是由于管理设备的权威基本是在组织的上端，当决策被上层制定后，从上至下的信息和任务传递方式比较容易让基层感觉是被动接受，是不利于当今设备设施管理需要的。而且这种传递大多是单向的，或者是不充分的由下向上和部门之间的信息传递，上层管理者在不能充分了解相关信息和数据的情况下做出的决定，就会出现与现场不符的现象。打破目前设备管理的组织架构传统的设备管理组105

这种架构也不能很好地激励基层人员的积极性。不过,在很多推行精益生产的企业中，基于全员生产性维护(TPM)方法下的设备管理系统部分地弥补了直线职能制的缺点，它在直线职能制的组织架构之外增加了许多矩阵制的活动小组来解决问题，来自不同部门的成员在小组的定期活动和交流中，增加了信息的传递，大大提高了平级之间的信息共享。但是这种方式中管理者和基层人员之间大多还处于一种结果导向和由下向上汇报的过程，而活动小组从高层管理者得到信息的过程也相对被动。

这种架构也不能很好地激励基层人员的积极性。不106

信息共享问题在工业4.0的企业中可谓水到渠成，信息收集和信息分析都可以通过物联网的方式直接在工作终端(设备)中得到。只要开通相关的权限，所有的信息就可以通过搜索终端在数据库中取得。在统一系统中，所有的数据无需增加重复收集的过程，只要不断地调用和计算即可。信息共享问题在工业4.0的企业中可谓水到渠成107

由于信息化和网络化的便利，很多流程和工作也将由电脑实现。随着高度自动化，原先以劳动密集型为主的作业形式逐渐变化为资金和技术密集型的形式，这种变化目前在国内沿海经济较发达地区已经越来越明显，同时逐渐向中西部地区蔓延。随着高效的信息处理方式及智能决策的辅助，将大大增加所有人的管理幅度，这种变化将在组织信息越来越充分分享的同时，使管理架构变得更加扁平化。由于信息化和网络化的便利，很多流程和工作也将由108高压配电巡检机器人高压配电巡检机器人109机器人值班原理机器人值班原理110达沃斯保电机器人达沃斯保电机器人111配电室值班机器人

在供配电设备现场统计设备综合效率(OEE)的数据，配电室值班机器人，采用微芯片技术，对电力运行的动态信息进行数据采集、数据处理、数据存储、数据传输、设备控制为一体的综合平台。对现场所发生的如设备短路、过负荷、电压异常、温湿度异常、人员闯入、烟雾异常等情况时，能及时报警和启动相关设备进行紧急处理。原来一般这些数据可能出自不同分公司部门的不同统计，但在高度信息化和网络化的4.0时代，所有的信息(配电系统机器人传输、收集的故障数据)可以实时从智能设备上得到，并能实时计算反馈结果到总公司数据库。配电室值班机器人在供配电设备现场统计设备综合112配电室值班机器人

配电值班机器人，是由北京中联电力首次提出的全新概念。符合当前现代互联网技术与智能电网技术的发展要求，能利用智能化服务技术来解决配电室运行管理中存在的诸多问题。它的核心是把计算机网络技术及现代通信技术应用于配电室运行管理当中，提升配电室维护的可靠性和效率，是把现代服务业理念应用于配电室管理中的创举和典范。通过建立配电室监控平台，把配电室的各类信号、运行数据通过采集及通信设备远传至中心监控室，由中心监控室对系统内的配电室实行远程、集中监控，配电室现场实现“无人值班”，日常巡视、检修、事故处理工作由分区设立的专业“维护队”承担。配电室值班机器人配电值班机器人，是由北京中联电113实时监控系统

工程部设立24小时监控中心，通过大屏幕直接了解到配电室下列情况：配电室监控画面：配电室监控画面的展示，实时数据传输。实时数据查询：可以实时查询到监控系统中遥测数据。历史数据查询：可以查询到自监控系统运行后，各遥测点的运行数据。报警信息推送：当配电室出现开关动作、保护动作、数值越限后向值班人员推送信息，展示在光字牌上，声音提示等。报警信息查询：可以查询到自监控系统运行后，各种报警信息的情况。模块及设备的监控：可以直观看到现场安装的模块及设备的运行情况。实时监控系统工程部设立24小时监控中心，通过大屏114高级应用软件系统

通过安装在现场的模块直接计算电压、电流的三相不平衡度并传至后台。通过安装在现场的模块直接采集功率因数，对无功补偿的情况进行监测。通过后台应用软件进行配变经济性分析、电能质量分析、设备缺陷分析，定期编制运行报告。高级应用软件系统115WEB发布系统

可以通过internet及电脑在任何地方任何时间查询到如下信息：配电室监控画面：实时查询到配电室的运行情况，各监控点的实时运行数据。数据查询：可以查询到自监控系统运行后配电室各监控点的运行数据。报警信息查询：可以查询到自监控系统运行后配电室各监控点的报警信息。综合分析：对运行数据进行分析，由采集模块直接计算出三相电压、电流的不平衡度。报表管理：可以对配电室运行数据、报警信息等导出成excel文件。WEB发布系统可以通过internet及116物业设备管理成本控制课件117物业设备管理成本控制课件118电梯RFID智能维保系统

物联网技术的出现，实现了电梯安全监管上质的突破。RFID（射频识别）技术现已在山东、北京、杭州、山西等市成功推行，实现对电梯的远程动态监管。此项技术可以通过视频实时了解电梯的运行情况，在电梯出现关人、冲顶、沉底等故障时，第一时间获悉并及时采取措施，而且对于电梯的检验、维保等状况，政府部门能够实时掌握，可以及时敦促有关方面落实责任，达到技术监管的目的。更重要的是，通过对电梯运行状况的数据处理，还能掌握不同品牌、不同地点电梯的安全运行与质量状况，起到预警、分析、处理的作用。电梯RFID智能维保系统

物联网技术的出现，实119电梯RFID智能维保系统

RFID维保系统的建立和运行，可以使电梯管理部门随时掌握全区电梯的实时运行状态。在发生电梯故障时，一方面，可以提高电梯运行故障的反应速度，缩短被困人员的救助时间。另一方面，通过对电梯运行记录数据的分析和统计，可以准确掌握电梯运行中出现故障的类型和发生概率，帮助分析潜在的不安全因素，为电梯的日常维护和保养提供直接数据支持，提高维保的针对性，降低维保成本。再者，可以帮助查找事故原因，并作为政府部门行政监督管理的重要依据。电梯RFID智能维保系统RFID维保系统的建120电梯RFID智能维保系统

目前的RFID技术就可以从技术的角度把电梯的全生命周期管理起来，达到安全监管、报警的目的，所谓电梯的全生命周期就是从电梯的设计、制造、安装、使用、改造、维护、维修、检查到回收的全过程。RFID技术可以对电梯全生命周期进行溯源管理，从源头上减少或消除安全隐患。安装好的电梯，就相当于拥有一个唯一标识的电子“身份证”，使用过程中的每一次改造、维护、维修、检查都记录在这个“身份证”里。监管部门，相当于拥有一双“千里眼”，可以远程通过“身份证”数据及预警提示，实时掌握电梯检验情况，做到电梯安全监管工作透明、到位，切实落实电梯安全监管责任，避免由于电梯超期未检等带来的安全隐患，保障电梯安全。电梯RFID智能维保系统

目前的RFID技术就可121电梯RFID智能维保系统

山东烟台、北京、杭州、山西太原等城市已开展RFID技术用于电梯维保。其中，杭州5万台电梯运用物联网技术将救援抢修时间由40分钟缩短至18分钟，只要拨打一个应急特服电话，15秒内无回复，电脑会依次自动转接电梯救助站、值班工程师。这一创造性做法有望推广至全国。电梯物联网系统自应用以来，成效显著，做到了全局一盘棋，把突发电梯困人的时间缩到了最短，最大限度控制了电梯事故的发生，做到防患于未然。电梯RFID智能维保系统山东烟台、北京、杭州、1222设备管理流程发生巨变,执行更加标准化2设备管理流程发生巨变,执行更加标准化123

随着信息化和网络化、以及设备自动化程度的提高，设备管理制度中的流程将发生巨大改变。原先流程中由人工进行操作的很多工作结点将由设备替代，例如若干年前银行人员被电脑和ATM机替代的场景，也将在物业设备设施管理工作中中更频繁地发生。随着信息化和网络化、以及设备自动化程度的提高，设备管124当然工业4.0对设备管理制度的编制是有好处的。制定制度的前期就有充分和有效的数据为决策者提供依据，再配以有效的分析系统，将大大提高制度制定的效率和效果。例如对于设备综合效率的提升，系统就可以按照设定参数帮助决策者自动收集相关数据，并发现数据中影响综合效率的关键因素，从而更高效和有针对性地研究和解决问题。当然工业4.0对设备管理制度的编制是有好处的125

这种变化对设备管理制度的执行是正向的，原先人为因素较多的执行过程将变得更加标准和严格。系统只需按照制度和流程设定程序，在条件满足时就会严格执行，这也使程序的进行更加清晰。例如设备故障报修制度，流程文件要求在不同的停机时长后得到不同级别的响应。信息化不充分的条件下，由于信息传递不及时和人为掩盖而造成推诿和响应不及时。这种变化对设备管理制度的执行是正向的，原先人为126

在工业4.0的设备管理系统中，系统将在不同的时间点自动给不同的管理者发送信息：设备一旦发生故障,系统会马上通知设备管理员，若15min未恢复，将自动报警通知系统管理层主导督促分公司工程主管进行维修，1h后如果未修复，则升级至总公司工程师和分管领导。整个流程，设备会严格按照设定的维护计划自动发出指导和报警，提醒相关执行者完成任务，例如在规定时间段或月份的设备各类型检测检修计划，在由系统主导的执行过程中，不会给任何执行者推诿的理由,所有人员将被拉入严格的标准化工作状态中。在工业4.0的设备管理系统中，系统将在不同的1273

物质就是数据，设备维护更便利3物质就是数据，设备维护更便利128

工业4.0强调物质就是数据,从技术层面上来说,无论是一整套设备还是设备当中的1个元器件,理论上都能够将相关信息提供到系统中。这种提前采集到的数据可以预警相关潜在故