安徽省某房地产市场研究23p课件

12013淮南城市及房地产市场分析*此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。12013淮南城市及房地产市场分析*此报告仅供客户内部使用，PART1.宏观投资环境2城市区位和宏观经济城市未来发展规划宏观房地产市场PART1.宏观投资环境2城市区位和宏观经济城市未来发展PART1.宏观环境/城市印象淮南位于安徽省中北部，淮河之滨，是沿淮城市群的重要节点，是合肥经济圈带动沿淮、辐射皖北的中心城市及门户。以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都”。城市区位淮南皖西北区域合肥经济圈依托其区位及功能优势，未来淮南城市定位将是皖西北中心城市、商贸中心和物流中心。淮南具备成为皖西北中心城市的地缘及产业、商贸条件。皖西北区域中心城市城市竞争力及地缘关系造就的城市核心能力合肥经济圈中心城市城市城市地位功能要求合肥龙头城市合肥经济圈建设的发动机淮南中心城市合肥经济圈的北翼城市，合肥经济圈带动沿淮、辐射皖北的门户六安中心城市合肥经济圈的西翼城市巢湖中心城市合肥经济圈的东翼城市，合肥经济圈东向发展门户和水上交通门户桐城副中心城市合肥经济圈的南翼城市，合肥经济圈联动沿江、辐射皖西南的门户PART1.宏观环境/城市印象淮南位于安徽省中北部，淮河之4PART1.宏观环境/经济特征淮南人均GDP数值较高，市区经济实力强劲，且保持稳定增长，人口基数虽小，但经济拉动走势良好，未来经济增长潜力较大。GDP发展淮南市各市县2011年GDP总值及同比增长地区凤台县市区GDP（亿元）196.25513.25份额27.66%72.34%增速14%19%近年淮南市GDP发展近年淮南市人均GDP发展2011年安徽省各省市GDP排名排名城市GDP（亿元）增幅人均GDP（元）人均GDP排名1合肥1394.316.3%4739642芜湖641.516.4%4898933安庆540.912.7%18605114马鞍山471.012.4%5937125六安407.113.2%12047146阜阳390.812.1%9497167滁州364.713.8%17665128宿州352.713.9%12148139蚌埠341.313.2%201301010淮南320.512.0%25857511亳州289.011.7%105711512宣城276.513.5%20754913铜陵273.710.2%64448114淮北267.111.6%21835715黄山180.012.8%22759616池州162.813.8%2144084PART1.宏观环境/经济特征淮南人均GDP数值较高，市5PART1.宏观环境/产业特征淮南呈现出以二产为主导、二产进的产业结构，这与淮南支柱产业--煤炭工业发展有关。集国家重要能源基地、安徽省重型工业基地、华东火电基地三大基地集于一身。产业结构国家重要能源基地拥有丰富的煤炭资源，目前探明储量占安徽省６４％，占华东地区３２％，占全国１９％，是全国五大煤矿之一。煤种齐全，煤质优良，是中国东部和南部最好的煤田。安徽省重型工业基地淮安市第二产业增加去以市区范围计算居全省各地市第四，煤炭、发电和化肥生产在全省具有突出的地位．华东火电基地淮发电装机是全国6个煤电基地之一。到2020年，建成装机总容量将达到2000万千瓦时，发电能力将超过长江三峡水电站。5PART1.宏观环境/产业特征淮南呈现出以二产为主导、二1.煤、电、化工三大支柱产业，使淮南成为安徽重工业基地；2.合淮蚌金三角的区位优势，决定淮南能够发挥皖西北地区商贸中心和两淮一蚌的城市带动作用，增强其商业凝聚和辐射作用；3.三大基地（全国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地）建设，在增强支柱产业的同时，将拉动其他产业和商贸服务业的发展，从而带动商业、酒店、办公及各类居住物业的需求；4.淮南商贸业的发展，为建设皖西北商贸中心、物流中心创造了有利的条件。淮南城市分散是其城市建设的局限因素，但随着中心区域的发展、完善和提高，中心城区的商贸服务业将有质的提升，已经出现多中心、多组团的雏形。产业基础、城市功能及规划决定城市商业发展的前景及档次的提升将呈现质的飞跃，从而揭示商务商业机遇所在。支柱产业支撑淮南经济的发展，带动各类居住物业的需求。产业发展PART1.宏观环境/产业特征1.煤、电、化工三大支柱产业，使淮南成为安徽重工业基地；安徽省某房地产市场研究23p课件安徽省某房地产市场研究23p课件9PART1.宏观投资环境城市区位和宏观经济城市未来发展规划宏观房地产市场9PART1.宏观投资环境城市区位和宏观经济城市未来发展10PART1.宏观环境/功能分区淮南市下辖5区1县，市区分为田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区，另外政府在田家庵区与大通区逐渐设立经济开发区，在田家庵区老城区以南建设山南新区。各区域之间相对独立，相互联系较弱。功能分区淮南市区重点商贸区淮南市区重点办公区淮南市区住宅功能区淮南市区工业片区淮舜商圈龙湖商圈洞山商圈谢八商圈主城区中心商务区朝阳路西部城区居住区山南新区居住区田家庵老城区居住区经开区居住区经开区工业园毛集试验区平圩工业园区西部工业园区10PART1.宏观环境/功能分区淮南市下辖5区1县，市区走廊位于淮南淮河以南至合肥北二环以北的区域，将以206国道合淮段、合九路、合淮大道三条主要干道为产业布局的主轴线，重点打造合肥北部组团、淮南南部组团、下塘组团、合淮共建区组团四组团，形成“一轴四组团”的空间格局；将按照引进大项目、发展大产业、建设大走廊的发展思路，实施产业、园区、城镇三位一体联动开发，建设电子信息和机械制造两个过千亿产业集群，汽车及零部件、材料、能源、化工、生物医药、纺织服装、农产品深加工等7个以上过百亿产业集群；规划到2015年，工业走廊生产总值将达到3000亿元，占全省经济的比重由2008年的7%提高到15%左右。PART1.宏观环境/总体战略“合淮工业走廊”已被正式确定为国务院批复的皖江城市带承接产业转移的示范区，其开发建设将形成“一轴四组团”的空间格局。城市发展战略走廊位于淮南淮河以南至合肥北二环以北的区域，将以206国道合12PART1.宏观环境/总体战略淮南市十二五规划确定了““东进、南扩、西调、北联”，拓展城市发展空间的战略，并形成“三组团、多中心”，优化中心城区功能。城市发展战略山南新区组团东部城区组团西部城区组团山南新区规划八公山区规划三组团：东部城区组团主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地。结合淮河退堤工程，重点打造滨淮河、滨高塘湖新城■山南新区组团：山南新区组团主要功能为行政办公、文化、科研教育中心、体育及现代服务业中心和高新技术产业基地。■西部城区组团主要功能为矿区生活服务和旅游服务中心、传统工业基地。重点改造西部矿区和打造滨瓦埠湖城区东进培育战略性新兴产业，筹划“两型城市”未来增长点。依托合淮蚌城际铁路客运站，发展东部滨湖新区，形成新兴产业聚集区。南扩逐步把山南新区建设成淮南两型城市建设桥头堡、生态环境建设示范区、现代化城市建设样板区、未来发展的核心增长极。西调通过发展服务业和理由产业等方式实现退二进三，提升城市品质，构建生态恢复示范区。北联加强与北部地区的联系，争创国家级示范区。建设国家级煤化工循环经济产业示范区。加强中心城区与北部地区的交通联系，带动潘集区和凤台县的城镇发展。12PART1.宏观环境/总体战略淮南市十二五规划确定了“13PART1.宏观投资环境城市区位和宏观经济城市未来发展规划宏观房地产市场13PART1.宏观投资环境城市区位和宏观经济城市未来发14PART1.宏观环境/开发投资近年来全市固定资产投资呈稳步增长态势，且房地产开发投资额增速较快，房地产发展潜力开发投资近年淮南市固定资产投资与房地产开发投资增势7.78%异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资/GDP<5%5%-10%10%-14%14%-20%>20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为5%-15%异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为5%-15%14PART1.宏观环境/开发投资近年来全市固定资产投资呈15PART1.宏观环境/施竣工分析08年后施工竣工面积比一直处于上升趋势，未来房地产市场潜在供应较大。施工竣工淮南市历年房地产施工、竣工情况（万方）整体来看，全市房地产施工面积增速下滑，而房屋竣工面积受整体经济环境影响，出现较大幅下滑全市施工、竣工比在2008年后一直处于上升趋势，目前达到15.1淮南市历年房地产施工、竣工面积比15PART1.宏观环境/施竣工分析08年后施工竣工面积比16PART1.宏观环境/销售分析近年来淮南商品房价格出现较快攀升，年均商品房成交量为180万方，其中田家庵区、山南新区成交量领衔各区县，房地产发展较为成熟。销售走势淮南各区2012年商品房成交占比2012年淮南商品房均价为4654元/㎡，较2011年上涨约4.9%；商品房年均成交量保持在180万方左右；全市商品房成交集中在田家庵区和山南新区，其他区域市场容量均较少，市场份额不高于6%。16PART1.宏观环境/销售分析近年来淮南商品房价格出现17PART2.住宅运行情况土地市场分析住宅市场分析潜在市场分析17PART2.住宅运行情况土地市场分析住宅市场分析潜在18时间2011年2012年2013年1-2月楼面价/住宅均价15.5%16.5%16.8%宅地成交量（万方）11014929宅地成交宗数28325平均土地规模44.75.9PART2.住宅市场/土地量价城市整体年均住宅用地成交130万方，单幅土地平均达5万方，地价成本占销售额的20%以下，地价成本较低宅地供需18时间2011年2012年2013年1-2月楼面价/住宅均19PART2.住宅运行情况土地市场分析住宅市场分析潜在市场分析19PART2.住宅运行情况土地市场分析住宅市场分析潜在20PART2.住宅市场/住宅成交淮南市商品住宅年成交量约15000多套，计140万方，成交均价为4412元/㎡；整体来看，全市商品住宅市场年度成交稳定度高，价格水平成长性好整体市场全市近两年年均商品住宅成交套数为1.5万套，约155万方量全市2012年商品住宅成交均价为4421元/㎡，同比增长12%价田家庵区-8458山南新区-4975谢家集区-975毛集区-958经开区-793大通区-642淮南各区2012年商品住宅成交等级区分（套数）八公山区-50720PART2.住宅市场/住宅成交淮南市商品住宅年成交量约各区域各物业类型平均价格水平7135田家庵区经开谢家集624大通区山南新区凤台县潘集区8八公山区贫贵富乱32002900山南新区、田家庵区是淮南商品住宅价格最高的两个区域，价格水平在5000元/㎡左右，区域价格PART2.住宅市场/住宅成交各区域各物业类型平均价格水平7135田家庵区经开谢家集62422PART2.住宅运行情况土地市场分析住宅市场分析潜在市场分析22PART2.住宅运行情况土地市场分析住宅市场分析潜在23PART2.住宅市场/市场存量田家庵区目前商品住宅存量为52.31万方，去化周期约为7.38月处于合理区间；山南新区去化周期约为6.23月，市场短期压力较小。市场存量目前淮南市两个热点区域存量，若按照2012年去化1.5万套来计算，整体去化周期分别需7.38月和6.23月截至目前，淮南市区两大热点区域平均去化周期为7个月，与合肥市目前存量5万套，去化周期为6个月相比去化周期类似23PART2.住宅市场/市场存量田家庵区目前商品住宅存量242013淮南城市及房地产市场分析*此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。12013淮南城市及房地产市场分析*此报告仅供客户内部使用，PART1.宏观投资环境25城市区位和宏观经济城市未来发展规划宏观房地产市场PART1.宏观投资环境2城市区位和宏观经济城市未来发展PART1.宏观环境/城市印象淮南位于安徽省中北部，淮河之滨，是沿淮城市群的重要节点，是合肥经济圈带动沿淮、辐射皖北的中心城市及门户。以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都”。城市区位淮南皖西北区域合肥经济圈依托其区位及功能优势，未来淮南城市定位将是皖西北中心城市、商贸中心和物流中心。淮南具备成为皖西北中心城市的地缘及产业、商贸条件。皖西北区域中心城市城市竞争力及地缘关系造就的城市核心能力合肥经济圈中心城市城市城市地位功能要求合肥龙头城市合肥经济圈建设的发动机淮南中心城市合肥经济圈的北翼城市，合肥经济圈带动沿淮、辐射皖北的门户六安中心城市合肥经济圈的西翼城市巢湖中心城市合肥经济圈的东翼城市，合肥经济圈东向发展门户和水上交通门户桐城副中心城市合肥经济圈的南翼城市，合肥经济圈联动沿江、辐射皖西南的门户PART1.宏观环境/城市印象淮南位于安徽省中北部，淮河之27PART1.宏观环境/经济特征淮南人均GDP数值较高，市区经济实力强劲，且保持稳定增长，人口基数虽小，但经济拉动走势良好，未来经济增长潜力较大。GDP发展淮南市各市县2011年GDP总值及同比增长地区凤台县市区GDP（亿元）196.25513.25份额27.66%72.34%增速14%19%近年淮南市GDP发展近年淮南市人均GDP发展2011年安徽省各省市GDP排名排名城市GDP（亿元）增幅人均GDP（元）人均GDP排名1合肥1394.316.3%4739642芜湖641.516.4%4898933安庆540.912.7%18605114马鞍山471.012.4%5937125六安407.113.2%12047146阜阳390.812.1%9497167滁州364.713.8%17665128宿州352.713.9%12148139蚌埠341.313.2%201301010淮南320.512.0%25857511亳州289.011.7%105711512宣城276.513.5%20754913铜陵273.710.2%64448114淮北267.111.6%21835715黄山180.012.8%22759616池州162.813.8%2144084PART1.宏观环境/经济特征淮南人均GDP数值较高，市28PART1.宏观环境/产业特征淮南呈现出以二产为主导、二产进的产业结构，这与淮南支柱产业--煤炭工业发展有关。集国家重要能源基地、安徽省重型工业基地、华东火电基地三大基地集于一身。产业结构国家重要能源基地拥有丰富的煤炭资源，目前探明储量占安徽省６４％，占华东地区３２％，占全国１９％，是全国五大煤矿之一。煤种齐全，煤质优良，是中国东部和南部最好的煤田。安徽省重型工业基地淮安市第二产业增加去以市区范围计算居全省各地市第四，煤炭、发电和化肥生产在全省具有突出的地位．华东火电基地淮发电装机是全国6个煤电基地之一。到2020年，建成装机总容量将达到2000万千瓦时，发电能力将超过长江三峡水电站。5PART1.宏观环境/产业特征淮南呈现出以二产为主导、二1.煤、电、化工三大支柱产业，使淮南成为安徽重工业基地；2.合淮蚌金三角的区位优势，决定淮南能够发挥皖西北地区商贸中心和两淮一蚌的城市带动作用，增强其商业凝聚和辐射作用；3.三大基地（全国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地）建设，在增强支柱产业的同时，将拉动其他产业和商贸服务业的发展，从而带动商业、酒店、办公及各类居住物业的需求；4.淮南商贸业的发展，为建设皖西北商贸中心、物流中心创造了有利的条件。淮南城市分散是其城市建设的局限因素，但随着中心区域的发展、完善和提高，中心城区的商贸服务业将有质的提升，已经出现多中心、多组团的雏形。产业基础、城市功能及规划决定城市商业发展的前景及档次的提升将呈现质的飞跃，从而揭示商务商业机遇所在。支柱产业支撑淮南经济的发展，带动各类居住物业的需求。产业发展PART1.宏观环境/产业特征1.煤、电、化工三大支柱产业，使淮南成为安徽重工业基地；安徽省某房地产市场研究23p课件安徽省某房地产市场研究23p课件32PART1.宏观投资环境城市区位和宏观经济城市未来发展规划宏观房地产市场9PART1.宏观投资环境城市区位和宏观经济城市未来发展33PART1.宏观环境/功能分区淮南市下辖5区1县，市区分为田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区，另外政府在田家庵区与大通区逐渐设立经济开发区，在田家庵区老城区以南建设山南新区。各区域之间相对独立，相互联系较弱。功能分区淮南市区重点商贸区淮南市区重点办公区淮南市区住宅功能区淮南市区工业片区淮舜商圈龙湖商圈洞山商圈谢八商圈主城区中心商务区朝阳路西部城区居住区山南新区居住区田家庵老城区居住区经开区居住区经开区工业园毛集试验区平圩工业园区西部工业园区10PART1.宏观环境/功能分区淮南市下辖5区1县，市区走廊位于淮南淮河以南至合肥北二环以北的区域，将以206国道合淮段、合九路、合淮大道三条主要干道为产业布局的主轴线，重点打造合肥北部组团、淮南南部组团、下塘组团、合淮共建区组团四组团，形成“一轴四组团”的空间格局；将按照引进大项目、发展大产业、建设大走廊的发展思路，实施产业、园区、城镇三位一体联动开发，建设电子信息和机械制造两个过千亿产业集群，汽车及零部件、材料、能源、化工、生物医药、纺织服装、农产品深加工等7个以上过百亿产业集群；规划到2015年，工业走廊生产总值将达到3000亿元，占全省经济的比重由2008年的7%提高到15%左右。PART1.宏观环境/总体战略“合淮工业走廊”已被正式确定为国务院批复的皖江城市带承接产业转移的示范区，其开发建设将形成“一轴四组团”的空间格局。城市发展战略走廊位于淮南淮河以南至合肥北二环以北的区域，将以206国道合35PART1.宏观环境/总体战略淮南市十二五规划确定了““东进、南扩、西调、北联”，拓展城市发展空间的战略，并形成“三组团、多中心”，优化中心城区功能。城市发展战略山南新区组团东部城区组团西部城区组团山南新区规划八公山区规划三组团：东部城区组团主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地。结合淮河退堤工程，重点打造滨淮河、滨高塘湖新城■山南新区组团：山南新区组团主要功能为行政办公、文化、科研教育中心、体育及现代服务业中心和高新技术产业基地。■西部城区组团主要功能为矿区生活服务和旅游服务中心、传统工业基地。重点改造西部矿区和打造滨瓦埠湖城区东进培育战略性新兴产业，筹划“两型城市”未来增长点。依托合淮蚌城际铁路客运站，发展东部滨湖新区，形成新兴产业聚集区。南扩逐步把山南新区建设成淮南两型城市建设桥头堡、生态环境建设示范区、现代化城市建设样板区、未来发展的核心增长极。西调通过发展服务业和理由产业等方式实现退二进三，提升城市品质，构建生态恢复示范区。北联加强与北部地区的联系，争创国家级示范区。建设国家级煤化工循环经济产业示范区。加强中心城区与北部地区的交通联系，带动潘集区和凤台县的城镇发展。12PART1.宏观环境/总体战略淮南市十二五规划确定了“36PART1.宏观投资环境城市区位和宏观经济城市未来发展规划宏观房地产市场13PART1.宏观投资环境城市区位和宏观经济城市未来发37PART1.宏观环境/开发投资近年来全市固定资产投资呈稳步增长态势，且房地产开发投资额增速较快，房地产发展潜力开发投资近年淮南市固定资产投资与房地产开发投资增势7.78%异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资/GDP<5%5%-10%10%-14%14%-20%>20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为5%-15%异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为5%-15%14PART1.宏观环境/开发投资近年来全市固定资产投资呈38PART1.宏观环境/施竣工分析08年后施工竣工面积比一直处于上升趋势，未来房地产市场潜在供应较大。施工竣工淮南市历年房地产施工、竣工情况（万方）整体来看，全市房地产施工面积增速下滑，而房屋竣工面积受整体经济环境影响，出现较大幅下滑全市施工、竣工比在2008年后一直处于上升趋势，目前达到15.1淮南市历年房地产施工、竣工面积比15PART1.宏观环境/施竣工分析08年后施工竣工面积比39PART1.宏观环境/销售分析近年来淮南商品房价格出现较快攀升，年均商品房成交量为180万方，其中田家庵区、山南新区成交量领衔各区县，房地产发展较为成熟。销售走势淮南各区2012年商品房成交占比2012年淮南商品房均价为4654元/㎡，较2011年上涨约4.9%；商品房年均成交量保持在180万方左右；全市商品房成交集中在田家庵区和山南新区，其他区域市场容量均较少，市场份额不高于6%。16PART1.宏观环境/销售分析近年来淮南商品房价格出现40PART2.住宅运行情况土地市场分析住宅市场分析潜在市场分析17PART2.住宅运行情况土地市场分析住宅市场分析潜在41时间2011年2012年2013