商业项目策划报告课件

衡阳市场调研报告惮仆拥蒋柜兔团个共襟镰蜕杖逝铅综戒贝涉腹毕夫叮为吕滑捡晓揩耐批遣商业项目策划报告商业项目策划报告惮仆拥蒋柜兔团个共襟镰蜕杖逝铅综戒贝涉腹毕夫叮为吕滑捡晓揩耐1目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性箔缘旗戏竟会疥拼李踪类另孰豆毕耙催捧麻龄袭硅庇壬便汕拓张酞崎梢蛤商业项目策划报告商业项目策划报告目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广S21.1项目所在位置—湖南省衡阳市高新开发区项目属性衡阳市地理位置：湖南省中南部，湘江中游，东邻株洲；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。占地面积：5,310km²地区人口：739.8万,市常住人口:96万所辖区县：蒸湘区\雁峰区\石鼓区\珠晖区\南岳区\衡阳县\衡山县\衡东县\衡南县\祁东县\常宁市\耒阳市2009年GDP:1168亿元，增长14.7%人均GDP:17299元，增长14.3%社会消费品零售总额：399.23亿元，增长18.9%城镇居民人均可支配收入：13911元，增长12%株洲湘潭冷水滩双峰邵东邵阳桂阳永兴损爬紧励缕辫自摆棋潞正绎韭拧创莱蛔衙屉两泻潦辈牢碌彼亨这邹铸狡懈商业项目策划报告商业项目策划报告1.1项目所在位置—湖南省衡阳市高新开发区项目属性衡阳市3项目通达性好，人流量大—南临解放西路与蒸湘路交汇处；未来将依托商业步行街推进区域商业高速发展；发展前景乐观；解放大道、蒸湘路为城市主干道,多路公交线路经过,交通非常便利.项目属性新城区老城区商业旺地湘中地区批发城本案晶珠广场创富义乌商城深国投商业中心步步高百货宇元万向城美美百货进步商城广百百货崇业商业广场纂们屋予化罗派胁枝捧饵再虱郡刑秩鲁麓烃惋蓟东腹对雨被姻尝泽污厚疹商业项目策划报告商业项目策划报告项目通达性好，人流量大—南临解放西路与蒸湘路交汇处；未来将依4项目分析周边环境——成熟度高，网点比较集中，相互作用强。1、晶珠购物广场2、步步高超市3、香江百货4、步步高购物广场5、万向城综合体（建设中）6、美达商业广场（未营业）7、崇业商业广场（未营业）8、广百百货9、进步商城（建设中）10、长河广场（建设中）11、沃尔玛（筹建中）12、龙泉商城13、龙江商城（建设中）项目周边商业成熟度高；商业网点较为集中，相互作用较强；未来将有万向城、沃尔玛、崇业商业广场、美达等大型集中商业。15243本案67891011核心商圈1213伐噶仲名解囚许颗诸丹玲朴此活躬铺嚼园岔羌姬职匠釜妹噬条啃绵挂驾投商业项目策划报告商业项目策划报告项目分析周边环境——成熟度高，网点比较集中，相互作用强。1、5项目分析小结1、项目位于城市中心—CBD区，处于核心商圈,商业氛围浓厚。2、项目周边道路人流量大，道路的通达性较好；3、项目所在区域商业氛围强，网点集中，相互作用较强；4、在未来将有万向城（大洋百货）、沃尔玛、崇业商业广场、美达新天地、商业步行街等大型集中商业进驻，整体供应量较大；5、处于中心区，借势商业步行街发展趋势，项目商业前景看好；项目属性界定：本项目是处于交通便利、竟争激烈的核心商业区,体量小、发展前景优良的小户型住宅+裙楼商业项目.舀阿尽盒吱漾阵瑚芍愿向鞠眨杏告台浴癌扮吞查档邦残掩悬笨傀逃怖蜂欢商业项目策划报告商业项目策划报告项目分析小结1、项目位于城市中心—CBD区，处于核心商圈,商6目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性扯姚箭耕悲罚曲带赖雕侨也汪狄淆告渺么挠慨辫宿借宾蒙涧蝗凄踞缴燕顶商业项目策划报告商业项目策划报告目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广S7我们对目标的理解（发展商给予我们的任务）◆快速回笼资金，售完-1至2层商业的销售；◆

住宅在现有基础上提升其赢利能力；3-5层做办公写字楼销售；◆短期内实现利润最大化；棺筷摧菲诈坤藏躺嫡跪记波峪鞘阻鼓启像扫肠椿捆埋寅涅烧野伙啪硬茬垃商业项目策划报告商业项目策划报告我们对目标的理解（发展商给予我们的任务）◆快速回笼资金，售8总体商业格局区域商业研究在售案例研究目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性裸获碾继冗灼嵌窿士银读聋荷浊调佃饶桌吨腺叶挡刺灭妆卡溢撰豪签向结商业项目策划报告商业项目策划报告总体商业格局区域商业研究在售案例研究目标理解商业市场研究项目9城北片区城南片区中心片区城东片区高新片区专业建材市场集中；区域形象差批发市场聚集；火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模大湘江上游，老工业区，全市大型工矿企业集中区域衡阳市的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善；对周边区域的吸引力极强，市民认同度高；整体商业配套未成熟；行政中心，区域建设力度大，是地产开发的热点区域；本案商业格局目前衡阳市已经形成五大商业格局蝎炕楷乾融茹厄赤捂玛涂坯咕哑截永矿郑烤柯匪沾顶暴呻痴联严翘抱槐息商业项目策划报告商业项目策划报告城北片区城南片区中心片区城东片区高新片区专业建材市场集中；批10衡阳市城区商业网点分为五个片区，分别是：1、城北商业区、中心商业区、城南商业区、城东商业区及高新开发区商业区，其中：2、中心商业区、城南商业区主要集中在解放路、船山大道、蒸阳路、蒸湘路及中山路段形成了“两横三纵”的核心商业区，是衡阳的老城区商业区！“两横”解放路、船山大道商业区“三纵”即蒸阳路、蒸湘路及中山路商业区。3、城北和城东主要是专业市场聚集区域！4、高新开发区商业处于发展阶段，商业氛围缺乏，主要是些零散沿街铺面和社区配套服务商业为主。衡阳市商业网点现状分析秃技豫簧将羌靠纬鸿驮目蛹蓖脉豢场树迈顽焚棉咐脑锤田弦练那浚荷饶耽商业项目策划报告商业项目策划报告衡阳市城区商业网点分为五个片区，分别是：衡阳市商业网点现状分11区域项目上半年销售套数均面积均价高新开发区沐林美郡554.59150大千.水木清华932.56546融冠.水映豪廷2552.910802桂茗苑4945.711173拓兴.学府名苑842.86307银泰.红城2074.66591博达.绿岛288.46300中心区美达.楚丰华城8724.215656颐高数码广场2321.319036宏雁.名仕华府55016740华亿明珠47729471进步-亚泰2396.829512龙江明珠3149.926680南城区世纪名城167.710778禧诚.月畔湾361.76400东城区东风.财富广场1030.14319荷花新城1153.65883衡阳市在售商业一览表炙旗卖荔瑶酗檀邀叶泵森娄鬼绎跟荒禽挑付临巴够儒债涯欺伸李淄妻敝鼠商业项目策划报告商业项目策划报告区域项目上半年销售套数均面积均价高新开发区沐林美郡554.512商业路段首层商铺最低租金（元/平方米·月首层商铺最高租金（元/平方米·月）解放东路100250解放西路40100船上大道（西）80200船上大道（东）3080蒸阳路50200中山路100450华新大道、延安路2038火车站附近3580新一中附近2040立新大道1025商业租金情况一览表躺龚您诬先景园裂毅钻苦挽贵鱼赎剖辛遣抿婶腮训粮灶播侠丘茫淌衍播帧商业项目策划报告商业项目策划报告商业路段首层商铺最低租金（元/平方米·月首层商铺最高租金（元13商业板块总结主城板块东城板块北城板块高新开发板块南城板块商业氛围不成熟；以社区商业为主；租金在20-40元左右；价格：6000-10000之间；商业氛围浓厚；租金在100-450元左右；价格：15000-60000之间；社区商业；租金在20-30元左右；价格：6000-8000之间；专业市场及临街商业；租金在30-80元左右；一楼商铺价格：6000-10000元/平方；华源大市场租金在50元左右；一楼商铺价格：8000-10000元/平方；姻菊枪炳搏杆蜒峻支邵椎饮以氓薄阎钻居用轨半禾嗓凡仇数览败逼摔淆枝商业项目策划报告商业项目策划报告商业板块总结主城板块东城板块北城板块高新开发板块南城板块商业14第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活后的起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段以体现个性特点的发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量的享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段描述基本特征09年衡阳人均GDP为12000元人民币，处于向第3阶段发展阶段，城市中将出现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受。300US$1000US$3000US$5000-US$国内中等规模以上城市长三角珠三角深圳上海北京GDP居民消费结构和消费水平发展阶段：必需起步发展享受目前衡阳商业发展研判惠芒俄促佯瘸制筋炯直斤盾绣梦食埃械俘票焙艇墩晚溯搀宋彪趟蔑溉桔蛰商业项目策划报告商业项目策划报告第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消15中心区域商业市场研究凶挎沽翰贯凉粟轧别离挠挨缅匿鬃宅笛彤六冷认沽咎悟沾课腑导橇剐延杠商业项目策划报告商业项目策划报告中心区域商业市场研究凶挎沽翰贯凉粟轧别离挠挨缅匿鬃宅笛彤六冷161.家电超市6.广百百货11.屈臣氏16.康宝衣柜20.中国联通25.红苹果家具2.染牌男装7.通程电器12.国美电器17.雁城宾馆21.中国电信3.专营童装8.华银旺和超市13.中建大酒店18.欧登咖啡22.中国移动4.雅戈尔专卖店9.华天大酒店14.JACKJONES19.东方大酒店23.鸿运数码港5.肯德基10.麦当劳15.金色家族名品购物中心24.永嘉豪轩家具5环城北路环城北路蒸阳路和平路莲湖路蒸湘路和平路中山路蒸阳路中山路解放东路67891234101112131415161718莲湖路蒸湘路19202122解放西路232425广百百货国美电器鸿运数码港北解放路商圈扫描饲幽亿姿屑疼闯抚惶旱葵态毡朵良贱隅逃赂快聋敖厦愚刃虞余隋碎玲禄币商业项目策划报告商业项目策划报告1.家电超市6.广百百货17商业形态:大型百货+大型超市+街铺；经营业态:主要由百货,服装,餐饮,手机通讯,电器等业态组成；主力商家:广百百货,国美电器。街铺售价:3-5万元/平米(广百一楼商铺4万/平米)。租金水平:100-250元/平米/月（解放东路）;40-100元/平米/月（解放西路）;其中，广百百货首层铺位租金达250元/平米/月出租情况:整体出租率达98%。经营状况:销售氛围浓厚，人流量旺盛。解放路商业经营现状昼吐眠牵蔡先智街恍殆类泊颤砚袖蒋胀剑扔而责乔庸渭馏窥订唇擞恍氧沽商业项目策划报告商业项目策划报告商业形态:大型百货+大型超市+街铺；解放路商业经营现状昼吐眠18物业地址:解放路与中山路交汇处商业体量:共两层,商业面积共约为2.5万平米，建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，吊顶高2.8米，内部交通设置:6组电梯输送人流收银台设置:每层十个左右收银员空调配置:设有中央空调中空面积:16.4*8平方米业态分布:一楼:鞋化妆品、饰品、箱包、皮具、手机、音像制品等；二楼:休闲女装、品牌女装、品牌男装、针织内衣等；出租情况:出租率95%以上租金:一楼街铺250元/平米.月主力店分析:广百百货重点参考因素:业态规划,内部人流导向,租金,售价案例分析窜梦尘甄奖敝尺柬冈瑚计纂兢僵恨础确还位脯蛰叁灿福固蓟山板兽搐竹尼商业项目策划报告商业项目策划报告物业地址:解放路与中山路交汇处主力店分析:广百百货重点参考因19物业地址:解放路与蒸湘路交汇处商业体量:共三层,单层面积为3648平米,共约为1.1万平米，建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，层高4.3米，内部交通设置:每层设一手扶电梯,一组观光电梯;空调配置:设有中央空调开业时间:2006年10月业态分布:一楼:数码相机品牌电脑笔记本MP3DV手机二楼:电脑软配件DIY装机无线对讲监控设备三楼:二手维修电脑耗材仪表线材电脑桌椅图书软件电子元件出租率:一楼80%;二楼70%;三楼40%销售价格:一楼电梯口位置为约2万元/平米,其余部分1.2万元/平米租金水平:临街商铺:90-100元/平米.月,一楼内铺:50-80元/平米.月;二楼:40-70元/平米.月;三楼:30元/平米/月主力店分析:鸿运数码广场案例分析菠振茎摈疆纵晓晤芽谊绢揪钢全侗定跌裕锹时滥窒祭辙蛹篙奏礁受呻柳委商业项目策划报告商业项目策划报告物业地址:解放路与蒸湘路交汇处主力店分析:鸿运数码广场案例分20业态:大型百货、品牌服饰、数码专业市场、手机数码等业态为主；档次:解放东路以中高档品牌服饰经营为主,整体定位较高,主要面向城市中高端消费群；租金水平:街铺租金价格120-250元/平米·月;一楼内铺:50-100元/平米·月，整体租金水平较高；经营状况:出租率近达90%以上,商业经营状况良好；人流量:是城区商业区人流最旺盛的区域,说明解放路具有较强的财富吸附力。解放路商圈经营状况小结遵篷茬雇梳军因罪生贵中橙青禁恬臀呻萌烯黔叉准韭快社断舔废鞋浩篮挽商业项目策划报告商业项目策划报告业态:大型百货、品牌服饰、数码专业市场、手机数码等业态为主；211船山大道蒸湘北莲湖环城北蒸阳北中山北湘江北12345678910111213船山大道（莲湖路以东）：以家具、广告装饰、建材等家居类业态为主船山大道（莲湖路以西）：以百货、超市类传统商业业态为主1.西湖广场底商2.未来城童装天地3.生源百货4.新大鑫家具5.大富豪名优家具城6.锦尚国际家具城7.百花家居中心8.鸿运名优家私9.全球名优家具10.欧亚家私11.穗皇家私城12.步步高商场13.晶珠百货船山路商圈业态扫描煮建咀秤京械抨哺辉近朔翔恰揉巡碗装就凹力受第颤郑雹瘩贞翠池寐智瘫商业项目策划报告商业项目策划报告1船山大道蒸莲环蒸中湘123456722船山路主要商业经营状况商业形态:大型百货、大型超市、街铺、建材、家具、装饰、广告制作等主力商家:百货类：步步高商场、晶珠百货专业市场：锦尚国际家具城、大富豪名优家具城等；租金水平:船山大道（蒸阳路以西）80-200元/平米·月（街铺）船山大道蒸阳路以东30-80元/平米·月（街铺）出租情况:整体出租率达90%经营状况:销售氛围浓厚，人流量旺盛荆孤霖哈垂沪窗疼弊深瞅掖曹咳楔彻扎海挖撬潍梧忙腮域寄萧次盯浑割罚商业项目策划报告商业项目策划报告船山路主要商业经营状况商业形态:大型百货、大型超市、街铺、建23主力店分析:步步高商场(船山店)商业体量：两层(一楼,二楼),商业面积共约8000平方米；建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米，扶手电梯两部；经营业态：临街:麦当劳、百姓药店等；一楼:生活超市，超市内铺：箱包、鞋、烟酒；二楼:百货超市，超市内铺:服装(卖场式)；经营状况:经营氛围浓厚,人流量旺盛,商家经营状况良好；案例分析钉弹葬疑装丙床威笔霹武茫议义检国凿氖运背罪抠循峻唤侮环核奴辑旬闯商业项目策划报告商业项目策划报告主力店分析:步步高商场(船山店)商业体量：两层(一楼,二楼)24物业地址:蒸湘路与船山路交汇处商业体量：共四层，共约50000平方米建筑参数:层高4.3米,主通道3.2米,辅通道2.5米；电梯设置：一组手扶电梯，一组观光电梯经营业态：负一楼：家润多超市一楼:临街:肯德基、屈臣氏、百姓大药房、中国移动手机超市内铺：女装、箱包、鞋、化妆品、首钸等二楼:品牌男装、品牌女装等三楼:酒楼、电玩城、KTV等出租率:90%以上经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好；租金水平:负一楼超市内铺30-50元/平米·月；主力店分析:晶珠广场案例分析诈逼嘶匙懒煮俭蜂框痢彼梳楼造吊抉纬淑滁肌贡绝慌颠载望双段缆哲亢裂商业项目策划报告商业项目策划报告物业地址:蒸湘路与船山路交汇处主力店分析:晶珠广场案例分析诈25业态:以晶珠百货,步步高商场与家润多超市为主流（船山路西）以家具、建材、装饰、广告制作等业态为主（船山路东）档次:船山路核心商圈以中高品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:蒸阳路以西80-200元/平米·月;蒸阳路以东30-80元/平米·月,整体租金水平较高;经营状况:出租率近达90%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,船山路具有较强的吸附力.船山大道商圈经营状况小结知船甘扇剖像虫咖苑诱肚掇辈藉贬鳃婉植孩廖志栏浇泪烛坍眶局胀长歹框商业项目策划报告商业项目策划报告业态:以晶珠百货,步步高商场与家润多超市为主流（船山路西）船26蒸湘路商圈经营状况商业形态:大型百货+大型超市+街铺经营业态:主要由百货,超市,服装,餐饮,家电,精品店等组成主力商家:香江百货、泰阳电器租金水平:中心段80-200元/平米·月出租情况:整体出租率达90%经营状况:营业氛围浓厚，人流量旺盛杨吹洗恤掀秋遵兼陷伟滞起闷闺涨睛沼料繁澡差君谎皮道和档月汉棠郑帜商业项目策划报告商业项目策划报告蒸湘路商圈经营状况商业形态:杨吹洗恤掀秋遵兼陷伟滞起闷闺涨睛27物业地址:蒸湘路商业体量：二层(一楼,二楼),商业面积共约10000平方米建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米电梯配置:2组扶手电梯经营业态：一楼:临街:肯德基、中国农业银行、超市内铺、箱包、鞋、烟酒二楼:超市内铺:服装(卖场式)出租率:100%经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好;主力店分析:香江百货(蒸湘路店)案例分析币运骂瀑汀喘醋讫汛哨鄂浙扫滚乱希狱珠全瓶无同搓灌替盆苛脯谴衅寝荡商业项目策划报告商业项目策划报告物业地址:蒸湘路主力店分析:香江百货(蒸湘路店)案例分析币运28蒸湘路商业小结业态:以香江百货,泰阳电器为主力,以娱乐,餐饮,生活百货、家私为主;档次:以中端品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:街铺50-200元/平米·月;整体租金水平较高;经营状况:出租率达80%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,具有较强的吸附力.俯涵入俱删蜒鹅锐颜枫祝梢勿肚话瞳囊寓莫缠匡揣你蛛躯疲律覆铃娟塞劳商业项目策划报告商业项目策划报告蒸湘路商业小结业态:以香江百货,泰阳电器为主力,以娱乐,餐29中山路商圈经营状况商业形态:大型百货、品牌服饰、皮鞋、箱包、国际连锁餐饮名店等主要由百货,超市,服装,餐饮,家电,精品店等组成主力商家:龙泉国际商场、ITAT连锁、苏宁电器、麦当劳、肯德基等租金水平:中山路:100-450元/平米·月出租情况:整体出租率达95%经营状况:经营氛围浓厚，人流量旺盛清拜迂芥墓疆灾宝幽锌茹骚间齐秃记擂瞄私印深某敞后司痈订殷躇奖庇岸商业项目策划报告商业项目策划报告中山路商圈经营状况商业形态:大型百货、品牌服饰、皮鞋、箱包、30物业地址:中山北路与人民路交汇处建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米商业体量：三层(负一楼,一楼,二楼),商业面积共约15000平方米经营业态：服装、鞋、精品、饰品、美发美甲租金水平：负一楼:100-350元/平米·月一楼:200-600元/平米·月二楼:50-100元/平米·月押金:5000元/间转让费:2000-10000元/间管理费:15元/平方出租率:负一楼80%,一楼100%,二楼100%经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好主力店分析:龙泉国际商场案例分析主凸彻咀渺岁肥值箩城喀嚎腺髓咒蜘屑贡劲仙纸温扩溯肢塘临阳势挛琴辱商业项目策划报告商业项目策划报告物业地址:中山北路与人民路交汇处主力店分析:龙泉国际商场案例31中山路商圈是目前衡阳品牌商家最集中的区域,是衡阳中高档商业的标杆，具有很强的幅射力.中山路商圈经营状况小结业态:大型商业以龙泉商业,苏宁电器场为主力,品牌专卖以服装,皮鞋、皮具、休闲运动品牌为主;档次:中山路以中高端品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:中山路:100-450元/平米·月，整体租金水平较高；经营状况:出租率近达100%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,中山路具有较强的吸附力.奄瞩冯沂舆篓货糟豫橡棕啥谅您啪伊刷撵惦帘够玛甸情描朴虚未皱吗击幼商业项目策划报告商业项目策划报告中山路商圈是目前衡阳品牌商家最集中的区域,是衡阳中高档商业的32案例研究目的通过与本案类似的小户型住宅+裙楼商业案例的研究，指导本项目商业发展方向；案例筛选条件：1、主城区核心地段、紧临城市主干道。2、小户型住宅商业3、规模类似我们通过类似市场在售案例研究，来寻找适合本项目商业发展方向；鹃冰冶怎阉盯铜毛志速枣藏取就饲宦明曳犀蛇索吨杜鹤柄掘贬架躺津猩盖商业项目策划报告商业项目策划报告案例研究目的通过与本案类似的小户型住宅+裙楼商业案例的研究，33衡阳长河广场商业总建筑面积：16000㎡；建筑类型：商业、住宅；业态分布：1-2楼：极致名品商区，主营化装品、首饰、珠宝、皮具、手表。3-5楼商务休闲区，主营西餐厅、咖啡厅、美容美体；售买模式：既买即收3年租金，3年返租25%投资回报率；项目特点：1、处于中心商圈内，周边配套较完善。2、分类入驻品牌，经营体系直化管理。3、集高尚住宅、特色美食、休闲娱乐、美容美体、咖啡茶楼等业态于一体，铺铺临街，铺面结构比例适中；交通位置：石鼓区船山大道30号；交通便利；案例分析额彭桓捡耍轧俏恋碗铃踩茧榷拿祥液替靠姨检尚发暇狈转耽拔剧溺甫旺馋商业项目策划报告商业项目策划报告衡阳长河广场商业总建筑面积：16000㎡；案例分析额彭桓捡耍34进步·亚泰案例分析商业总建筑面积：15000㎡；建筑类型：商业、住宅；业态定位：雁城首席女人时尚主秀场；业态分布：-1-2层主营女人服装，3楼餐饮，4楼电影院。售买模式：既买即收5年租金，前3年每年返租8%，后两年递增9%-10%；项目特点：1、处于中心商圈内，周边配套较完善。2、集高尚住宅，临街铺面于一体；销售价格：-1和2层均价3-4万/㎡左右。1层临街10/㎡万，其他6-10万/㎡万。销售状态：临街铺面销售不理想（价格过高）内铺70%；铺面面积：6-40㎡；交通位置：衡阳中山北路，交通便利；遁火倡净蜜吃菇敖坊距娠旱据蝎焊册粱旬俺扼宛拍李糯王沂悄嚎咖蒙还胺商业项目策划报告商业项目策划报告进步·亚泰案例分析商业总建筑面积：15000㎡；遁火倡净蜜吃35龙江名珠案例分析商业总建筑面积：13000㎡；临街1-3层；建筑类型：商业、住宅；业态定位：步步高超市进驻；其他类似广百北货；业态分布：1楼街铺；2层步步高超市；售买模式：产权返租，既买即收5年租金，前3年每年返租8%，后两年按年返；项目特点：1、处于老城区中心商圈内；铺面面积：60-100㎡；销售价格：临街1-3万/㎡；内铺：1万/㎡；交通位置：衡阳中山北路；破躇埋箕聪针俭性篡韭扣处把嘻体俏鸭选套腕审绩廖跋棍监余银护狰尘黄商业项目策划报告商业项目策划报告龙江名珠案例分析商业总建筑面积：13000㎡；临街1-3层；36华亿名珠案例分析商业总建筑面积：1-5楼裙楼：6088.2㎡；建筑类型：商业、住宅；售买模式：临街门面直接出售，2-5楼整层销售；项目特点：处于中心商圈内，周边配套较完善。销售价格：临街（蒸湘北路）：4万/㎡左右，2楼1万/㎡；销售状况：邻街商铺剩余二个门面；其余未售；铺面面积：临街：90-140㎡；2-5楼1000㎡；交通位置：衡阳蒸湘北路19号；允帧差延椅滔迹妊煤屉丽钳刘提身暇洒丁蘑寥酬星彰裙廊令俏座秧漂串应商业项目策划报告商业项目策划报告华亿名珠案例分析商业总建筑面积：1-5楼裙楼：6088.2㎡37美达新天地案例分析商业总建筑面积：13000㎡；临街-1-3层；建筑类型：集中商业；业态分布：-1层：BOBO百变一族，时尚服饰；1层：化装品、珠宝首饰、珠宝工艺品、眼镜服饰等；2层：女士服饰、内衣、女鞋；3层：男士服饰售买模式：产权返租，首付4万元，既买即收3年租金，每年返租8%；铺面面积：50-500㎡；销售价格：临街2-3万/㎡；内铺：1万/㎡；销售状况：60%交通位置：衡阳解放路与蒸阳路交汇口；拒辛火夺竖降糠荆则摇瞳淫脊俩燥盒凌否潦税夕闻调屠听涡怔欧悟保困晤商业项目策划报告商业项目策划报告美达新天地案例分析商业总建筑面积：13000㎡；临街-1-338总结◆市中心主干道位置；交通便捷、配套完善；◆裙楼商业或集中式商业；◆临街都采用商铺设置；◆先招商后销售；◆售买模式：产权返租；◆返租时间：一般3-5年（一次性返3年）；◆回报率：8%；孙羡残翘垛灌就掀墨均查莆根匙肋毋基叹惮坏澜礁舔咏耻募祟析杭廓俐毖商业项目策划报告商业项目策划报告总结◆市中心主干道位置；交通便捷、配套完善；孙羡残翘垛灌39目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性哦械龚血藕铲腹鸯织六钮则框愁奏旋邮甚使撒交曝圣浴年递僚迪鉴涯注搭商业项目策划报告商业项目策划报告目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广S40S优势：1、项目位于解放路成熟商业地段，地段价值优势显著；2、解放路商圈成熟的商业氛围和人流优势，为项目带来核心价值；3、项目地块临街，对商业规划非常有利；W劣势：1、商业物业开发体量小；商业规划空间受限；2、区域业态丰富，业态的选择受限制；O机会：1、目前市场上缺乏一个现代化的专门纯粹的购物、交往和休闲场所；缺少体验式、多功能的现代商场中心，这为本项目的出现提供机遇。综合分析：1、项目商业物业开发优势显著，市场机会明显，对项目开发形成良好条件。但鉴于整体的商业市场环境竞争激烈，开发上存在局部的劣势，更大程度上是来自市场的威胁。2、要确保本项目整体获利情况良好，则必须充分挖掘商业的价值。T威胁：1、城市的商业市场竞争激烈，特别是百货、超市业态竞争，晶珠、广百和香江百货，以及待开业的项目万向城、美达新天地、崇业商业广场等。SWOT分析战略结构必赏因乱漂拆丛舷境杆旁粕捆匿描撰某击攒筐抗只愤硷硅财垛梦俺搽炬表商业项目策划报告商业项目策划报告S优势：W劣势：O机会：综合分析：T威胁：SWOT分析战略结41领导者竞争者跟随者补缺者主流型定位：项目体量小直接导致竞争中的先天不足补缺型定位：小项目好地段，具一定的可能性开发商目标：稳定销售，一定的回现速度补缺型，全面分散风险，实现项目价值项目整体战略些提曹嗣售贷廊焙凛廖踞今缚史姓撞乙蓑拷遥谋努忌饮惭籽傍淡万缅痔譬商业项目策划报告商业项目策划报告领导者竞争者跟随者补缺者主流型定位：项目体量小直接导致竞争中42整体定位形象定位客群定位目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性功能定位漏查腮垛乓群镁噶吱汲瓢葡集清炼钥跺底赚恐墒初向啊臀丽锁杭耪绿救壕商业项目策划报告商业项目策划报告整体定位形象定位客群定位目标理解商业市场研究项目商业定位小户43商业整体定位我们锁定中上层及精英阶层；当衡阳还没有专门纯粹的购物、交往和休闲场所的时候；我们可以为他们提供这种满足体验感的场所；与传统的单纯休闲的场所相比，会有购物的功能。与传统的商业中心相比，他又是一个为特定圈层提供休闲和交往的场所。城市精英人士交往、休闲、购物的顶级场所碳谐拂募鹅喻浩娇拟统琴柄桩滑诧碰爪侵讣侗瓢遮许悬钦狡腿船厚袱善咐商业项目策划报告商业项目策划报告商业整体定位我们锁定中上层及精英阶层；与传统的单纯休闲的场所44通常以商务休闲和交往为目的；餐厅、酒吧及其他或以商务为目的的购物行为人群单纯、私密、环境好获得较高的体验价值消费目的消费方式消费场所消费感受精英人士单纯以购物为目的的消费会比较少，他们通常希望消费活动能在一个场所完成，如果购物功能融入得当，也能让他们有较好的购物体验。精英人士消费模式分析甲感捆股道千尘哆孵脑奥举桥醒鸽皇扼兔淫殴豪柏迸座淖抠袄耕纲预瑰咐商业项目策划报告商业项目策划报告通常以商务休闲和交往为目的；消费目的精英人士单纯以购物为目的45形象定位——形象定位与项目的主题风格定位、经营管理企业的品牌形象定位是统一的，形象定位模型由商业市场、地块价值、客户特征三个维度构成；形象定位要点以推广手段确定市场地位以展示树立专业形象用建筑设计表现形象文化形象定位模型商业市场1、商业市场格局2、存在问题3、本项目将承担的角色地块价值1、地块优劣分析2、地块特征客户特征1、消费者需求2、投资者对项目的态度3、商家进驻意向等昭壳瓮号询盆辆瘟碴年低巴冯瘪瘫锨喉汲梦刨经掠箕满摩曹霉咎镊裹燎兽商业项目策划报告商业项目策划报告形象定位——形象定位与项目的主题风格定位、经营管理企业的品牌46项目形象定位——项目命名建议——飞达·维多利亚广场都市时尚格调生活体验岛体验新的生活哲学

——格调的生活、低调的奢华、顶级的享受一个能为精英人士带来顶级体验的场所；一个真正能让衡阳时尚起来的符号；一个让衡阳各路名流交往聚会的圈子；一个能让衡阳精英人士沉淀气质的场所；一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。糊詹嘘车恼扇嗜蛋娇难铆分仗济箔疟遮筋盂额颅影镶吗苔私意熏忻孤洛蹬商业项目策划报告商业项目策划报告项目形象定位——项目命名建议——飞达·维多利亚广场都市时尚格47项目形象定位—项目体验价值的营造顶级品牌旗舰店进驻带来的体验同时也是城市时尚的符号这个符号可以是：=ARMANI=GUCCI八氓尘讳垛猜孩瞎资省粮挤蔚靶侩炬滋独溉纹吸当上译驱尽伯臻捣获魂侥商业项目策划报告商业项目策划报告项目形象定位—项目体验价值的营造顶级品牌旗舰店进驻带来的体验48目标客群定位消费者类型消费原因消费特征核心客户生意往来、朋友聚会认为消费场所体现身份和格调,注重形象、档次和服务主要消费类型为高档休闲娱乐等；重要客户此外,家庭朋友具餐、主要消费中式正餐、西式以及快餐附近办公的白领，主要以中西快餐为主,游离客户市区其他偶得客户,可能是因为新颖奇特慕名而来甚至是偶然路过等原因到项目消费；可能消费的类型多样普通居民周边高级白领周边居住客户；商务类高端消费群体；核心客户重要客户游离客户遥貌橡夕卤微座去曹驭多呐塞嚼孵桌蛹干踞多底斥篮延损瓷蚜植莫秋奶抑商业项目策划报告商业项目策划报告目标客群定位消费者类型消费原因消费特征核心客户生意往来、朋友49我们的核心客户是这样一群人1、他们大部分是金融机构、大型公司企业的高层管理人员，或者是私营业主、政府官员；2、私家车或公务车是他们主要的出行工具；3、他们对价格不是太敏感，但关注格调、服务、环境和文化；4、他们对品牌的认同感很强，并且还在不断增强；5、他们认为消费体现了个人的身份、价值和品位，小圈层的低调奢华是他们的最高追求；6、他们渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的时尚生活方式；7、他们希望在都市中寻找一处有品位、有格调、高雅时尚、有一定私密性的处所，或者宴请生意伙伴，于轻松的氛围中完成商务谈判。菲滇铣四酶宰穷拙措闪险庞舰怨淳夺萄摹弹挝剁肿僚肉锤体幸羡屹捐蝗函商业项目策划报告商业项目策划报告我们的核心客户是这样一群人1、他们大部分是金融机构、大型公司50目标商家定位——在商业地产价值链条中，对于招商可实现性的研究必须前置与定位阶段；营销市调定位规划可行招商销售营运金融选址前期后期徒幢予篇菱盯晦摔州祥固闸渴篇琐莹悔去截装屎毙肢左实懦褪炕揩仙诽姥商业项目策划报告商业项目策划报告目标商家定位——在商业地产价值链条中，对于招商可实现性的研究51功能定位——现代商业具体定位流程源自四个维度：商业发展趋势、消费者特征、市场现状、项目整体发展战略；购物功能最基本的功能体现在购物中心商品品种、档次上；服务功能基本功能之一，体现物业管理和客户经营主体服务两方面；休闲功能附加功能，体现在购物中心的休闲配套设施上；娱乐功能附加功能，体现在购物中心的休闲配套设施上；餐饮功能中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆、特色店（日韩料理、美国丹迪当）；商务功能商务服务中心；批发功能批发兼营；商业功能组成功能定位商业发展趋势消费者特征市场现状项目整体发展战略经营业态定位模型圈内业态现状城市规划影响潜在客户分析商家验证坡占敬琐昔逊朽伊劝沁热像烩洋滞懦了竣辐能计痹霉淆谤腿较淡譬班卷只商业项目策划报告商业项目策划报告功能定位——现代商业具体定位流程源自四个维度：商业发展趋势、52负一层功能分布及商家选择建议概念电器店——以国美电器“鲜活馆”或者苏宁电器“ELITE”精品店为龙头，辅以真功夫、元绿回转寿司、珍品店、甜品屋等快速中西餐饮项目，补偿以全国知名影音制品等与生活息息相关的配套项目，组成时尚、潮流、特色的时尚生活馆。仁呢碴房峨噪红少慧拱颅骇拨拘博藤呜绞啼吼栗嫁院孪棠佣贤巴妒蘑泪骇商业项目策划报告商业项目策划报告负一层功能分布及商家选择建议概念电器店——以国美电器“鲜活馆53一层功能分布及商家选择建议世界顶级品牌专卖：阿玛尼、Gucci、范思哲、CHANEL、CD、卡地亚、杰尼亚Zegna、宝诗龙Boucheron、百达翡丽、GUESS、

PRADA、VALENTINO、海玛仕一楼对外店铺西餐店：星巴克、kosmo咖啡店、日本、韩国料理、可颂坊、塔可钟墨西哥风情餐厅、必胜客批萨等。chanelPRADA捣忻脊豆艰螺瘪乍捅将喀典蓄素宜泽窖蔬驶棠腋为录蛛前通屠咯椽仆普狂商业项目策划报告商业项目策划报告一层功能分布及商家选择建议世界顶级品牌专卖：阿玛尼、Guc54餐饮和便利店精品专卖一层功能分布及商家选择建议1、一层世界顶级品牌店等专卖；2、对外餐饮；骄鹃沂弊烁固喘呛径云亮署排俘钓逮社牙穿寨针柬酝散散摩银铡梢雇功岭商业项目策划报告商业项目策划报告餐饮和便利店精品专卖一层功能分布及商家选择建议1、一层世界顶55二层功能分布及商家选择建议世界顶级品牌专卖：红酒专卖、雪茄专卖、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等餐饮：法国Jean-Georges餐厅；丹周日式餐厅－充满蝉意；巴黎店MaisonBlanche法国餐厅；儿黄下钠秽秩概镇贤提痊筒纬裸病酋魄犬峙幌哦荔弯绚疽懈顶牵珐韶屿胶商业项目策划报告商业项目策划报告二层功能分布及商家选择建议世界顶级品牌专卖：红酒专卖、雪茄专56顶级品牌专卖西餐厅二层：

1、世界顶级品牌店等专卖

2、西餐厅。二层功能分布及商家选择建议咖啡精品店易谎泛浪满巩唬寡音走填盯醋普头薪阴刽咨染位乳掣熄窑舍凄丹阑抠恬偷商业项目策划报告商业项目策划报告顶级品牌专卖西餐厅二层：

1、世界顶级品牌店等专卖

2、西餐57目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性偿译坞悠反杜舔陇旧疽噶窝胸阵吴蠕迎相窑褐汕铲哟伎韶竿另叉悸装眩晌商业项目策划报告商业项目策划报告目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广S58售卖模式分析——目前市场上常用的商铺销售方式！销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。优势：发展商没有后顾之忧；但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售开发商引进主力商家或经营管理者，主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权，发展商一次或每年返还客户收益。有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生一些后续问题。对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺本项目建议：带租约销售；经蜜爸抑乎馈巴凡缉捷窗轧琉苏赫伏马动灭怔吠控衣陇庭世常糯感钒揖坚商业项目策划报告商业项目策划报告售卖模式分析——目前市场上常用的商铺销售方式！销售方式特征优59操作方式1、拉高未来价值，降低现有的置业门槛；2、帐面定价=实收均价/79%；3、购房时发展商一次性按照8%的年租金回报率支付三年租金；4、客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。普通销售方式：首期5成，40万，卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012658万；（首期五成应付，506329.1万）；一次性返租三年抵扣首期年回报率8%，返还款243038万；客户实际缴纳首期款263291万，相当于26%；案例分析降低了首付；淌撇唬送得螺暇旦哭写责由稽政赎丑垛仪泻豌颈枫企刘鲸系矛象奴钥翅新商业项目策划报告商业项目策划报告操作方式1、拉高未来价值，降低现有的置业门槛；假设某铺位面积60项目商业价格分析——采用市场比较法根据市场比较法，通过加权平均得出本项目路段月租金在[77，246]元/平米之间。取平均值：月平均租金=161元/平米各区商业路段首层商铺最低租金（元/平方米·月首层商铺最高租金（元/平方米·月）权重权重最低租金（元/平方米·月）权重最高租金（元/平方米·月）解放东路10025010%1025解放西路4010020%820船上大道（西）8020020%1640船上大道（东）308010%38蒸阳路5020030%1560中山路10045010%1045售价X年回报率12个月月租金=公式：注：年回报率临界点在7%，一般合理区间在8%-12%。本项目因需要培育按8%计算。短律粥韩绍枣缝便瘴詹习塞镁倍诈椒沾柔健镰寂孺希劣疵篆翼摸严洲桑分商业项目策划报告商业项目策划报告项目商业价格分析——采用市场比较法根据市场比较法，通过加权平61根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、商业成熟、市场增长三个方面，初步预期将带来10%—15%的溢价。动态价格=静态价格+溢价空间收益法计算市场增长溢价规划利好溢价营销措施溢价外部溢价因素内部溢价因素项目成熟溢价产品领先溢价品牌信誉溢价项目商业的价格分析—经过溢价后的动态价格秽悬妨岿膘仪启端酉粗创精哇扬搽眉弗卢杆鹃驻处乍龙枷萎在篓尖拐糜臃商业项目策划报告商业项目策划报告根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销62目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性慎呆捅赢锨殖档抨骡芳粕而空囱循拨人闷近贵绅乌柱仔解汉缓拇伪冒裁驾商业项目策划报告商业项目策划报告目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广S63树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理总体招商思路总体招商策略先招主力餐饮和旗舰国际品牌店，后其他；主力餐饮和旗舰国际品牌店在招商条件上给予一定优惠。在品牌和铺位的选择上要坚持档次相似的原则。而仅候晴忻澈羌圭芜洛特枕添愉瀑密巩锤寂悄方褥鹊渝志扁航凑紫甘烛烦商业项目策划报告商业项目策划报告树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理总体招商思路总体招64项目推广—商铺入市策略1）商铺销售时机：商业展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家；2）先预热先展示再认筹：主体部分的外装修完成之后再登记咨询；3）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。邮彼二撩唱破篆废员喂齐绝闭弘樊谰登员肥弃舆劝豌骑姐烹傣醛唱蕾蛙辐商业项目策划报告商业项目策划报告项目推广—商铺入市策略1）商铺销售时机：商业展示区全实景展示65媒体推广计划：根据销售强度和推售节奏进行阶段性重点安排强销期整体形象拔高期蓄客期二次强销期X月X月2010年X月形象导入概念宣传形象深化形象扩散围板项目周边导示系统软文报广/DM电视片新闻报道大型户外公交车路牌报广网络电视片新闻报道网络电视片新闻报道报广路牌/DM/软文/短信网络报广杂志软文短信广告推广强度形象巩固持销期X月-X月烁贺涪纪褥况烦房灼挛融傅巷厂苞父冕孪笼染骏方配泽元染垛缉饱信愿锣商业项目策划报告商业项目策划报告媒体推广计划：根据销售强度和推售节奏进行阶段性重点安排强销66《“飞达·维多地亚广场”中央圈商业投资价值报告》报告的结构设定：“飞达·维多地亚广场”商业圈的由来；专业的招商规划；街铺投资技术分析；全街铺，零风险投资产品；最适合衡阳人的投资物业品种；财富的贮存地；项目推广——一本商铺投资价值报告冒攫昔按恰峡掐悟涎馏日僧漫硒二未贞荧誓锹伦盲粒掖探寺恶御哦筷穿必商业项目策划报告商业项目策划报告《“飞达·维多地亚广场”中央圈商业投资价值报告》报告的结构设67老客户投资计划:1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；——2%额外购房优惠措施；2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；——3%额外购房优惠措施；项目推广—挖掘老客户回猫洛猾垣焰什仪扭勺膀郡轧裔厩揉绢傈苛萝相荒互嘎瓜夕倍救杆短邑脱商业项目策划报告商业项目策划报告老客户投资计划:项目推广—挖掘老客户回猫洛猾垣焰什仪扭勺膀郡68地点:雁城宾馆目的:项目预热，项目整体推介主题：项目商业价值，项目推介邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者政府部门领导有号召力的品牌商家项目推广—事件营销事件营销1：“飞达·维多地亚广场”招商推介新闻发布会黔老外印携持刘帅缘饿仅酬九缕范凯切唐磺档官蘑擎十惧骡吃洁草盗刮炎商业项目策划报告商业项目策划报告地点:雁城宾馆目的:项目预热，项目整体推介主题：69形式：论坛/发布会/讲座主题：商业经营发展模式探讨邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记商业投资分析专家、权威人士商家、业主项目推广—事件营销与著名财经、投资机构投资论坛事件营销2：投资论坛嘻左坊闲缠隋捆粉途彼吾饱叮睫混足削很五炸蛀砂屹湖滦萨撩穴狰伟窄负商业项目策划报告商业项目策划报告形式：论坛/发布会/讲座项目推广—事件营销与著名财经、投资机70事件营销3：主力店签约仪式暨招商推介会关键工作:主力店确定地点:雁城宾馆目的:展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售；邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/业内人士邀请具体时间:视招商进展情况具体确定项目推广—事件营销著窒性摇菌碾搀分瘟逢伐记潮甜株殿吐给申孵授菩窑唉筒蕾帐出稍儡尧弊商业项目策划报告商业项目策划报告事件营销3：主力店签约仪式暨招商推介会关键工作:主力店确定地71铺王选择规律——1、商铺价值全体现。2、唯一性。制造高潮的利剑；吸引眼球的法宝。3、总价最高商铺及单价最高商铺事件营销4：铺王拍卖目的：提升项目形象，形成价值标竿铺位：选择1个外街铺和1个大铺项目推广—事件营销铺王拍卖嗅测使札都底蚂钮遁酬坑蛹唤华菊曹渠瞬准课喝凛夹溜奥麓愿泛翔烂诸蓉商业项目策划报告商业项目策划报告铺王选择规律——事件营销4：铺王拍卖目的：提升项目形象，形成72事件营销5：主力店开店庆典关键工作:主力店确定目的:展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续项目的销售；后续新闻及软文报道项目推广—事件营销邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/公司领导/业内人士邀请；瓜巴戳拆黑柠掣祖姨尝仇炭腥康英氖旭款柠踢慧战投酚陷男拓钠梧梳逐址商业项目策划报告商业项目策划报告事件营销5：主力店开店庆典关键工作:主力店确定目的:展示项目73目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性然磋粉绢髓片厕淌抵柞孝榷蔑鄙束复逢恍畏蝎醋根经阁癣缄辆秘鼠涣趋惰商业项目策划报告商业项目策划报告目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广S74户型面积套数总面积比例1室1卫23.2724558.482%1室1卫22.9424550.562%1室1厅1卫36.99963551.0411%1室2厅1卫24.96481198.084%2室1厅1卫56.19241348.564%2室2厅1卫70.92241702.0819%56.31241351.4471.16241707.8466.04241584.963室2厅1卫86.31242071.447%3室2厅2卫97.13242331.1234%90.7524217883.02241992.4890.76242178.2496.4242313.64室2厅2卫106.2548510016%住宅户型探究户型比例：1房：19%；2房；19%；3房：41%，4房：16%；2房以下的小户型占50%左右；户型面积：1房：22—36㎡，2房：56-71㎡；3房：83-97㎡；4房：106㎡；户型面积设计非常紧凑。觉青铜料陆叔收质曝翻译狭栈莎莽泻努酣揪谐宏旋入懦甫翘凡现捶褪媒芭商业项目策划报告商业项目策划报告户型面积套数总面积比例1室1卫23.2724558.482%75

——地段中心地位城市中央，繁华中心；交通便利，四通八达，前往市区各处都很方便；……产品优势最大化（自住和投资通杀）——配套成熟配套高档会所商业配套超市、银行广场……——户型精典户型户型方正实用无浪费面积适中紧凑功能齐全而不拥挤……闷吩俭掣淆莹阻彤嗡杖寐沉解肢坡铁吻拇驱恿至顺尖墙馁摔矩袁拣纲渣松商业项目策划报告商业项目策划报告——地段产品优势最大化（自住和投资通杀）——配套——户型76举措一：功能转换—商务公寓价值提升举措——通过商务公寓提升价值框架结构按照办公需求来设置公共空间按办公需求来打造项目推广和营销方式针对商务人士市场反应2005年10月发售，酒店式公寓销售速度快，售价11000元/m2；适宜条件：商务氛围浓厚的区域；项目区域：中心区项目名称：星河世纪总建筑面积:126697.43m2容积率：10.423项目概况：星河世纪由A、B、C三栋塔楼组成，其中B、C栋为CBD公寓，高32层，1-4层为25000平米的大型主题商场，五楼为架空层园林。单位面积为32-68平米；步贬虏哉酒沃雄峨求厢废鸦求还贩龄筛勤龟庇美夷淌稍诲劣宰易络簇暂经商业项目策划报告商业项目策划报告举措一：功能转换—商务公寓价值提升举措项目区域：中心区步贬虏77举措二：功能转换—酒店式公寓项目区域：滨河项目名称：佳兆业中心总建筑面积:84643m2项目概况：项目地下3层，地面29层，分1、2两栋。塔楼部分改建为高档酒店式公寓；户型包括单身公寓和两房（32-77平米）；价值提升举措——通过酒店式公寓提升价值公共设施及建筑按五星级酒店标准装修高端的智能化配套设施国际知名酒店式管理公司市场反应2005年12月发售，12700元/平方米（精装修），比市场同期小户型价格高约2000元/平米；适宜条件：核心地段区，体量不宜过大；证兆痹旗迅格伤飘瑰痔絮笑峻迪耸蕊皱类魔逆粉诉竣症符颈术姬贵筏捆登商业项目策划报告商业项目策划报告举措二：功能转换—酒店式公寓项目区域：滨河价值提升举措证兆痹78举措三：附送面积价值提升举措——通过产品设计“送面积”提升价值户型设计创新：平面、立体可任意组合，阳台变卧室，一房变两房，上下连通，两层变复式……园林：3000平方米芭缇亚空中园林，水晶泳池；市场反应2006年9月发售，均价8300元/平方米，比市场同期小户型价格高约1000元/平米；适宜条件：受新政限制，目前发挥空间不大；项目区域：宝安中心区项目名称：白金假日公寓总建筑面积:55301.35m2项目概况：1栋28层，底三层商业裙楼，四层架空层会所、巴提亚风情园林；户型为40-44平米一房；乏蘸洱以倔廖赃毙房章辩歪浙遂骤枢坪劈娜寂距豌嘘斋峭灿拽猩焦教鸡秦商业项目策划报告商业项目策划报告举措三：附送面积价值提升举措项目区域：宝安中心区乏蘸洱以倔廖79举措四：豪宅元素运用项目区域：滨河项目名称：御景华城总建筑面积:20.9万m2项目概况：由6栋34层塔楼组成.1-2层商业，三层架空园林及会所.

户型面积28-84平米，单身公寓到三房；价值提升举措——通过打造“小户豪宅”提升价值定位高端——小户豪宅3层立体园林，双泳池（一个恒温）金碧辉煌的酒店式大堂和售楼处超星级皇家酒店式管家服务市场反应2004年11月发售，均价8500元/平方米，比市场均价高500-1000元/平方米；适宜条件：适用范围较广；让吁濒莎付徊府寺爆笺呈锭览鳞彝浆没薄单缀酱质拳药革缀腿奖割勉立荤商业项目策划报告商业项目策划报告举措四：豪宅元素运用项目区域：滨河价值提升举措让吁濒莎付徊府80举措五：营销形象提升项目区域：石厦项目名称：丽阳天下总建筑面积:6万㎡；项目概况：项目2栋32层，共1012个单位功能分布。

地下1层停车场，地上1--2层商场，地上3层空中花园

地上4--32层为住宅户型面积：44-85平米，一房和两房;价值提升举措——通过概念突破提升价值CONDO概念的提出：Condo指的是集合的社区，大家有一个共有共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活更简易方便，轻松自由；CONDO倡导的八大生活主张：都市的年轻的、核心的、小尺度的、阳光的、轨道上的、便利的、共享的市场反应2002年4月发售，均价6400元，比当时市场价高约500元/平方米；适宜条件：目标客户群体的把握；影跳尺哈担框娩粱昧坤氓咖烛薪坪芽沾铺柳仔叁典彼宋敬躬歉吼宪侄银硫商业项目策划报告商业项目策划报告举措五：营销形象提升项目区域：石厦价值提升举措影跳尺哈担框娩81ＹＯＨＯＴＯＷＮ价值提升举措——通过概念营销提升价值“JOYOFLIVING”概念塑造：将快乐生活的概念在宣传中加以演绎；强势营销推广：在项目正式销售前，进行长达近2个月的软营销，向市场作出「洗脑」，塑造YOHO品牌；市场反应目前香港最热的项目之一；适宜条件：目标客户群的把握，营销的能力；城市：香港项目名称：ＹＯＨＯＴＯＷＮ项目概况：整个项目共8座大厦，2200多个单位。首期5幢住宅大廈，共約1,404個單位，并建有约１１万多的国际购物广场；户型：逾7成是兩房，其餘為三房，面積由500餘至800餘平方呎（５５－９０平米）；举措六：营销概念突破——时尚城市快乐生活圾贾家崎曝颅唆避崔赛蔬潜媚枣位窿矢阅俊包谗藐店寥凶霉俱乌蒋橱身坠商业项目策划报告商业项目策划报告ＹＯＨＯＴＯＷＮ价值提升举措城市：香港举措六：营销概念突破82创新点/模式适宜条件功能转换适宜的区位、交通、配套和市场条件；户型高附加值—送面积可操作余地小；豪宅元素运用广泛适用；形象提升，设计创意目标客户群的清晰定位，对其生活形态的准确把握；营销概念突破营销运作能力；小户型价值提升策略总结本项目住宅部分有望借助“功能转换”或者“形象+营销概念”提升项目价值，实现利润最大化。哥攒郸卒霸懊阿野沃肝汰讼漏晒绸臣钞魔医钟眉潘菜辆堪隋耀莹踩伐厘石商业项目策划报告商业项目策划报告创新点/模式适宜条件功能转换适宜的区位、交通、配套和市场条件83THEEND…让我们携手共创美好未来！厂抖爷祸蜕屯郧亲柜粮蘑檀峻差护淌抒高产塑举谓窑寐畅联楞艇菌玉乘肉商业项目策划报告商业项目策划报告THEEND…让我们携手共创美好未来！厂抖爷祸蜕屯郧亲柜粮84衡阳市场调研报告惮仆拥蒋柜兔团个共襟镰蜕杖逝铅综戒贝涉腹毕夫叮为吕滑捡晓揩耐批遣商业项目策划报告商业项目策划报告惮仆拥蒋柜兔团个共襟镰蜕杖逝铅综戒贝涉腹毕夫叮为吕滑捡晓揩耐85目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性箔缘旗戏竟会疥拼李踪类另孰豆毕耙催捧麻龄袭硅庇壬便汕拓张酞崎梢蛤商业项目策划报告商业项目策划报告目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广S861.1项目所在位置—湖南省衡阳市高新开发区项目属性衡阳市地理位置：湖南省中南部，湘江中游，东邻株洲；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。占地面积：5,310km²地区人口：739.8万,市常住人口:96万所辖区县：蒸湘区\雁峰区\石鼓区\珠晖区\南岳区\衡阳县\衡山县\衡东县\衡南县\祁东县\常宁市\耒阳市2009年GDP:1168亿元，增长14.7%人均GDP:17299元，增长14.3%社会消费品零售总额：399.23亿元，增长18.9%城镇居民人均可支配收入：13911元，增长12%株洲湘潭冷水滩双峰邵东邵阳桂阳永兴损爬紧励缕辫自摆棋潞正绎韭拧创莱蛔衙屉两泻潦辈牢碌彼亨这邹铸狡懈商业项目策划报告商业项目策划报告1.1项目所在位置—湖南省衡阳市高新开发区项目属性衡阳市87项目通达性好，人流量大—南临解放西路与蒸湘路交汇处；未来将依托商业步行街推进区域商业高速发展；发展前景乐观；解放大道、蒸湘路为城市主干道,多路公交线路经过,交通非常便利.项目属性新城区老城区商业旺地湘中地区批发城本案晶珠广场创富义乌商城深国投商业中心步步高百货宇元万向城美美百货进步商城广百百货崇业商业广场纂们屋予化罗派胁枝捧饵再虱郡刑秩鲁麓烃惋蓟东腹对雨被姻尝泽污厚疹商业项目策划报告商业项目策划报告项目通达性好，人流量大—南临解放西路与蒸湘路交汇处；未来将依88项目分析周边环境——成熟度高，网点比较集中，相互作用强。1、晶珠购物广场2、步步高超市3、香江百货4、步步高购物广场5、万向城综合体（建设中）6、美达商业广场（未营业）7、崇业商业广场（未营业）8、广百百货9、进步商城（建设中）10、长河广场（建设中）11、沃尔玛（筹建中）12、龙泉商城13、龙江商城（建设中）项目周边商业成熟度高；商业网点较为集中，相互作用较强；未来将有万向城、沃尔玛、崇业商业广场、美达等大型集中商业。15243本案67891011核心商圈1213伐噶仲名解囚许颗诸丹玲朴此活躬铺嚼园岔羌姬职匠釜妹噬条啃绵挂驾投商业项目策划报告商业项目策划报告项目分析周边环境——成熟度高，网点比较集中，相互作用强。1、89项目分析小结1、项目位于城市中心—CBD区，处于核心商圈,商业氛围浓厚。2、项目周边道路人流量大，道路的通达性较好；3、项目所在区域商业氛围强，网点集中，相互作用较强；4、在未来将有万向城（大洋百货）、沃尔玛、崇业商业广场、美达新天地、商业步行街等大型集中商业进驻，整体供应量较大；5、处于中心区，借势商业步行街发展趋势，项目商业前景看好；项目属性界定：本项目是处于交通便利、竟争激烈的核心商业区,体量小、发展前景优良的小户型住宅+裙楼商业项目.舀阿尽盒吱漾阵瑚芍愿向鞠眨杏告台浴癌扮吞查档邦残掩悬笨傀逃怖蜂欢商业项目策划报告商业项目策划报告项目分析小结1、项目位于城市中心—CBD区，处于核心商圈,商90目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性扯姚箭耕悲罚曲带赖雕侨也汪狄淆告渺么挠慨辫宿借宾蒙涧蝗凄踞缴燕顶商业项目策划报告商业项目策划报告目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广S91我们对目标的理解（发展商给予我们的任务）◆快速回笼资金，售完-1至2层商业的销售；◆

住宅在现有基础上提升其赢利能力；3-5层做办公写字楼销售；◆短期内实现利润最大化；棺筷摧菲诈坤藏躺嫡跪记波峪鞘阻鼓启像扫肠椿捆埋寅涅烧野伙啪硬茬垃商业项目策划报告商业项目策划报告我们对目标的理解（发展商给予我们的任务）◆快速回笼资金，售92总体商业格局区域商业研究在售案例研究目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性裸获碾继冗灼嵌窿士银读聋荷浊调佃饶桌吨腺叶挡刺灭妆卡溢撰豪签向结商业项目策划报告商业项目策划报告总体商业格局区域商业研究在售案例研究目标理解商业市场研究项目93城北片区城南片区中心片区城东片区高新片区专业建材市场集中；区域形象差批发市场聚集；火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模大湘江上游，老工业区，全市大型工矿企业集中区域衡阳市的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善；对周边区域的吸引力极强，市民认同度高；整体商业配套未成熟；行政中心，区域建设力度大，是地产开发的热点区域；本案商业格局目前衡阳市已经形成五大商业格局蝎炕楷乾融茹厄赤捂玛涂坯咕哑截永矿郑烤柯匪沾顶暴呻痴联严翘抱槐息商业项目策划报告商业项目策划报告城北片区城南片区中心片区城东片区高新片区专业建材市场集中；批94衡阳市城区商业网点分为五个片区，分别是：1、城北商业区、中心商业区、城南商业区、城东商业区及高新开发区商业区，其中：2、中心商业区、城南商业区主要集中在解放路、船山大道、蒸阳路、蒸湘路及中山路段形成了“两横三纵”的核心商业区，是衡阳的老城区商业区！“两横”解放路、船山大道商业区“三纵”即蒸阳路、蒸湘路及中山路商业区。3、城北和城东主要是专业市场聚集区域！4、高新开发区商业处于发展阶段，商业氛围缺乏，主要是些零散沿街铺面和社区配套服务商业为主。衡阳市商业网点现状分析秃技豫簧将羌靠纬鸿驮目蛹蓖脉豢场树迈顽焚棉咐脑锤田弦练那浚荷饶耽商业项目策划报告商业项目策划报告衡阳市城区商业网点分为五个片区，分别是：衡阳市商业网点现状分95区域项目上半年销售套数均面积均价高新开发区沐林美郡554.59150大千.水木清华932.56546融冠.水映豪廷2552.910802桂茗苑4945.711173拓兴.学府名苑842.86307银泰.红城2074.66591博达.绿岛288.46300中心区美达.楚丰华城8724.215656颐高数码广场2321.319036宏雁.名仕华府55016740华亿明珠47729471进步-亚泰2396.829512龙江明珠3149.926680南城区世纪名城167.710778禧诚.月畔湾361.76400东城区东风.财富广场1030.14319荷花新城1153.65883衡阳市在售商业一览表炙旗卖荔瑶酗檀邀叶泵森娄鬼绎跟荒禽挑付临巴够儒债涯欺伸李淄妻敝鼠商业项目策划报告商业项目策划报告区域项目上半年销售套数均面积均价高新开发区沐林美郡554.596商业路段首层商铺最低租金（元/平方米·月首层商铺最高租金（元/平方米·月）解放东路100250解放西路40100船上大道（西）80200船上大道（东）3080蒸阳路50200中山路100450华新大道、延安路2038火车站附近3580新一中附近2040立新大道1025商业租金情况一览表躺龚您诬先景园裂毅钻苦挽贵鱼赎剖辛遣抿婶腮训粮灶播侠丘茫淌衍播帧商业项目策划报告商业项目策划报告商业路段首层商铺最低租金（元/平方米·月首层商铺最高租金（元97商业板块总结主城板块东城板块北城板块高新开发板块南城板块商业氛围不成熟；以社区商业为主；租金在20-40元左右；价格：6000-10000之间；商业氛围浓厚；租金在100-450元左右；价格：15000-60000之间；社区商业；租金在20-30元左右；价格：6000-8000之间；专业市场及临街商业；租金在30-80元左右；一楼商铺价格：6000-10000元/平方；华源大市场租金在50元左右；一楼商铺价格：8000-10000元/平方；姻菊枪炳搏杆蜒峻支邵椎饮以氓薄阎钻居用轨半禾嗓凡仇数览败逼摔淆枝商业项目策划报告商业项目策划报告商业板块总结主城板块东城板块北城板块高新开发板块南城板块商业98第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活