某房地产项目招商方案及计划课件

鼎策地产简介宿迁金鹰项目招商方案及计划鼎策地产简介宿迁金鹰项目招商方案及计划1南京鼎策房地产顾问有限公司鼎策地产是一家专业的地产智力服务机构，倡导地产全价值链增值运营，致力于商业地产的商业策划、实施和运营管理。鼎策地产是南京智域咨询地产事业部与深圳智业房地产顾问公司合资合作的专业性公司。南京智域咨询始建于1998年，是从企业管理咨询起家的智力服务机构，2006年成立商业地产事业部。智域咨询商业地产事业部是以红星美凯龙商业咨询管理团队为班底建立起来的，红星美凯龙一直是智域咨询的长期客户。南京鼎策房地产顾问有限公司鼎策地产是一家专业的地产智力服务机2智域智业机构管理咨询事业部市场研究事业部商业地产事业部深圳智力地产顾问合资合作招商运营部策划设计部市场研究部综合管理部徐州分公司盐城分公司常州分公司宁波分公司徐州新景祥公司金鹰宿迁商业项目全案服务团队战略合作家具行业事业部钢结构行业事业部红星美凯龙合资合作江苏省家具行业发展研究院鼎策地产组织机构图智域智业机构管理咨询事业部市场研究事业部商业地产事业部深圳智项目招商执行组织项目总监企划经理平面设计经理A区招商经理餐饮主管精品主管C区招商经理娱乐主管餐饮主管百货主管品牌主管企划员设计员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员项目招商执行组织项目总监企划经理平面设计经理A区招商经理餐饮4总经理总经理助理保洁主管安保主管工程主管企划主管推广主管市场主管行政主管财务主管保洁员8名保安16名水电工3名策划员2名推广员2名楼管8名文员1名培训员1名会计2名项目运营执行组织总经理总经理助理保洁主管安保主管工程主管企划主管推广主管市场我们的优势12年管理咨询服务经验：系统思维、长远运营对商业地产的志趣和认识：未来公司的主要服务方向团队的长期磨合：市调、策划、设计、招商、运营等均具备专业人才，并且磨合时间较长商业资源的整合能力：整合商业服务公司和招商专项人才的能力商业案例的体会：招商的陷阱和对策、运营的瓶颈和对策我们的优势12年管理咨询服务经验：系统思维、长远运营6我们的劣势国际化大商业的境界不高、视野不宽国内大型城市综合体的招商和运营实操案例尚不具备（处于规划和设计阶段）商业主力店资源和一流服饰类品牌资源不充分我们目前对宿迁及周边的商业研究还不彻底我们的劣势国际化大商业的境界不高、视野不宽7核心团队项目总监——徐家明：复旦大学博士、南京大学MBA，鼎策地产高级合伙人，智域咨询首席咨询师招商经理（百货类）——张劲松：华中师大房地产本科专业，智域咨询地产事业部总经理招商经理（餐饮休闲类）——朱正宝：东南大学MBA，鼎策地产招商经理策划经理——寇建强：南京大学EMBA，鼎策地产副总经理，智域咨询地产事业部策划总监市调经理——顾爱民：南京大学MBA，鼎策地产市场总监运营经理——李永：南京大学MBA，鼎策地产副总经理招商助理——李向前：合肥工业大学市场营销专业，鼎策地产项目经理策划助理——张勇：河海大学管理科学与工程研究生，智域咨询咨询师市调助理——潘祥：东南大学MBA，智域咨询市场调研经理运营助理——徐春霞：河海大学管理科学本科，鼎策地产行政助理核心团队项目总监——徐家明：复旦大学博士、南京大学MBA，鼎8代理项代理时段时间节点工作内容完成比率代理费率奖惩不达标达标超标招商代理总代理费用是2个月租金，过程中按招商完成比例分阶段支付2010-2011.4.302010.4.30招商策划、商户蓄水02011.5.1-7.152011.7.30电影院/C3F/南4F/C-1F主力店(15755*0.8)17%不支付按约支付顺延2011.8.20-11.302011.12.30C1F主力店(28360*0.8)31%不支付按约支付顺延2011.12.5-2012春节2012.1.31A-1F商户(29288)40%不支付按约支付顺延2012.4.20-7.152012.7.30C-1/C外街商户(49158)67%不支付按约支付顺延2012.8.15-11.152012.11.30其他商户(58696)80%不支付按约支付同下2013元旦-春节2013.2.20后续填平补齐(73370)100%超过80%以上的20%年租金招商代理费率表代理项代理时段时间节点工作内容完成比率代理费率奖惩不达标达标鼎策招商策略先外后内（市场区域），先远后近先主力店，后品牌店，最后零星点先上后下（楼层）与先上后下相结合先大后小，先主后次先角后街与先街后角相结合人脉招商、圈内招商、资源招商、主题整体招商、以商带商招商为主目的地招商

、商圈招商、定向招商、发布会招商、电话招商、网站招商为辅、开业渲染招商不采用展会招商、政府组团招商一铺一价，个性设计，综合平衡（免租期；折扣租金；管理费优惠）鼎策招商策略先外后内（市场区域），先远后近综述我司就具体招商模式、商业运营模式和租金策略，并就业态分布、商铺划分了做详细的分析。경쟁력招商招商招商模式业态分布租金策略商铺规划综述我司就具体招商模式、商业运营模式和租金策略，并就业态分布招商的目的打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户签约。引进主力店，带活整个商业项目，为其他商铺及住宅实现增值，为开发商带来更多的销售回报。招商的目的打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户签约招商策略描述：主力店主力店引进：金逸、华纳影城

主力店影城的引进主要是为了集聚人气，将其打造为宿迁的标志性游乐场所之一。是宿迁的年轻男女看电影的首选。招商策略描述：主力店主力店引进：金逸、华纳影城招商策略描述：次主力店次主力店引进：知名电玩城、儿童游乐场、大型的餐饮（休闲美地）招商策略描述：次主力店次主力店引进：知名电玩城、儿童游乐场、招商策略描述：品牌店品牌店的引进：中低档次的服装品牌及金鹰淘汰的品牌如美特斯邦威、以纯等。以满足宿迁本地中等收入及偏下收入人群的消费。招商策略描述：品牌店品牌店的引进：中低档次的服装品牌及金鹰淘主力店招商流程筛选客户名单确定目标客户后，进行登门拜访，推广本项目拜访客户结束后，根据客户意向，填写客户登记表。意向客户，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。未表示有意向客户，分析原因，分析是否有能力满足客户，如不能转为储备客户，如可以则反馈客户。邀约客户登门拜访客户认可后，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。YNYN客户不认可，转为储备客户，结束洽谈。客户确认后，进入商务谈判流程，签订招商意向书，交纳定金招商协议正式确定，新闻发布会，签约仪式客户提供装修效果图和装修方案安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。主力店招商流程筛选客户名单确定目标客户后，进行登门拜访，推广一般客户招商流程填写招商意向书（招商部、客户）客户资格考察，评估，已有门店参观（招商部）N存档Y确定合作意向，签订招商意向书，交纳定金客户递交装修方案，进行审核审核通过后，签订正式协议书安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。一般客户招商流程填写招商意向书（招商部、客户）客户资格考察，招商模式主动型招商针对目标：重点客户、主力店客户招商方式：七步招商首先进行客户筛选，确立重点主力第三步第一步第四步

第二步携带初步项目资料，电话邀约客户，进行登门拜访邀请客户前往现场考察，建议客户设店位置与客户进行简单商务谈判，签订意向协议书客户确认后，正式签署合同，安排客户进场装修根据客户提出的要求进行调整与方案修改，给予答复签约发布会，配合客户进行媒体宣传第五步

第六步

第七步招商模式主动型招商首先进行客户筛第一步第四步第二步与招商模式被动性招商针对目标：一般客户，小客户招商方式：第二步我方建立客户信息并进行评估考察第三步通过评估的客户进行商务洽谈，并签订正式协议第四步安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计第一步通过广告宣传吸引客户主动前往招商中心进行咨询招商模式被动性招商第三步通过评估的第四步安排客户进第招商模式设计性招商针对目标：主题型客户，投资型客户招商方式：第一步设计各类商业组合主题（如淘宝吧、美食美客）第二步根据设计的商业组合进行针对性招商第三步设计招商优惠方案和联合经营方案，吸引高端客户进驻第四步安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计设计主题针对性招商招商方案安排装修Stage1Stage2Stage3Stage4招商模式设计性招商设计主题针对性招商招商方案安排装修Stag整体招商策略主力店先行，利用主力店优势进行招商宣传。个性次主力店优先于其他业态先行招商。对于优势品牌，给予3个月免租期，其他品牌给予1个月免租期。餐饮品牌建议多使用电力设备，油烟排放要求商家经过环保处理。整体招商策略主力店先行，利用主力店优势进行招商宣传。租金定位依据周围市场行情参考项目周围1公里内商业租金价格，并结合常州市场综合租金水平。商业定位及配套情况。项目定位和主力店的引入，对租金的提升起到辅助作用。楼层和所处位置。楼层和所处位置（是否靠近楼梯、是否为死路等）对租金价格起引导作用。实际租金可承受能力。不同类别的商业有最高租金承受力，结合日常招商经验，对租金价格进行合理把控。租金定位依据周围市场行情楼层业态分布楼层业态分布业态总体规划总“纯”细“活”：总业态聚集于百货服饰休闲消费类，小业种主张灵活多样，自由组合，让整体布局“活起来”。具体说，不招商SPA、KTV、中大型正餐、电器数码、家具建材等，与周边商业（特别是宝龙）区别开来按照理想人流策略原理，主力店电影院（C02-3F）、电玩中心（C08-4F）置于高层沿街临河的的一楼商铺与步行街连成一体，突出“闲歇”和“懒食”需求，A/C沿河外街均以休闲餐饮小吃为主，一留人气，二续逛力，三品景观品牌美忆内街连成一体，自南向北550米，品牌精品店自由组合，异彩纷呈。A内街：品牌专卖店、花店、礼品店、蛋糕店、足艺、特色鞋帽店、发型设计店；C内街服饰、化妆品、礼品、皮具、饰品、鞋类等电影院与电玩中心和三楼的业态形成关联体消费A-1时尚便宜前卫百货满足年轻低消费人群，C-1体育用品和休闲服饰成为另一个独立的休闲运动主题紧挨宝龙城市广场，招商KFC(C04-1F)/必胜客(C04-2F)/婚纱/影楼(C02-2F)/金店(C02-1F)，形成较强的区隔和品牌商业优势业态总体规划总“纯”细“活”：总业态聚集于百货服饰休闲消费类风情金鹰风情金鹰运动金鹰运动金鹰时尚金鹰时尚金鹰娱乐金鹰娱乐金鹰A区定位：-1层：SHOWWALK（淑尚步行街）1-2层：特色小吃一条街、品牌专卖店A区业态整体规划示意图A区A区定位：A区业态整体规划示意图A区C区业态整体规划示意图C区定位：-1层：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街1层：临河观光休闲为主，休闲购物为辅2层：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅3-4层：娱乐购物为主C区C区业态整体规划示意图C区定位：C区A区定位：A区-1F招商概念整体定位：SHOWWALK（淑尚步行街）业态组合定位：

A01/02/03/04业态定位：格子铺、中偏低档精品店，温妮、莱迪或秀水街

A05/06/A07/08业态定位：与A01/02/03/04业态一体化的独立空间需要较大的关联业态品牌A区B区金鹰广场C区A02A01A03A04A07A06A05A区-1层A区定位：A区-1F招商概念整体定位：SHOWWALK（淑A区外街招商概念整体定位：特色小吃一条街业态组合：

以特色小吃为主，如兰州拉面、东北水饺、夫子庙特色小吃店等等说明：外街做成餐饮主要是因为临河风景好，其次是餐饮的油烟相对较大，在外街通风较好A区B区金鹰广场C区A区外街A区外街招商概念整体定位：特色小吃一条街A区B区金鹰广场C区A区外街主要店铺——特色小吃一条街

A区外街主要店铺——特色小吃一条街

A区内街A区B区金鹰广场C区A区内街招商概念整体定位：品牌专卖店业态组合业态组合：

各式各样的品牌专卖店、花店、礼品店、蛋糕店、足艺、特色鞋帽店、发型设计店等说明：内街都为一托二的门面房。一楼为门店，二楼为产品仓储、办公休息室或或同品牌销售。A区内街A区B区金鹰广场C区A区内街招商概念整体定位：品牌专A区内街业态描述——品牌专卖店业态组合

邮政银行洗衣店书店报刊店音像店花店药店家常菜社区医院A区内街业态描述——品牌专卖店业态组合

邮政C区-1F招商概念整体定位：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街业态组合：分主题主打体育各类用品和休闲类服饰C01:体育用品系列一：手套、球拍类C02/03/04/08:体育用品系列二：体育服饰、运用服装、休闲服饰

C05/06/07/09/10/11:体育用品系列三：体育热饮、运动休闲小吃、体育书刊

A区C区-1层A区B区金鹰广场C01C05-07C09-11C03C04C02停车场C区-1F招商概念整体定位：A区C区-1层A区B区金鹰广场CA区内街业态描述——宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街

A区内街业态描述——宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街

C03-11：1F招商概念整体定位：临河观光休闲为主，休闲购物为辅

业态组合：C04：西餐C09/10/11/05/06/07：小型主题餐饮

C03:咖啡、茶吧、小吃C08:咖啡、休闲快餐、品牌专卖店或者百货

说明：由于该区域紧邻河道景观，风景好因此是到此来的消费者观光休闲吃饭的最佳目的地A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03C04C03-11：1FC03-11：1F招商概念整体定位：A区B区金鹰广场C05C03-11：2FC03-11定位：招商概念整体定位：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅分C04：家居为主，休闲餐饮为辅C09/10/11/05/06/07：女装为主

C03:男装为主C08:女装为主说明：由于C03-11的2层紧邻金鹰二层女装因此为了吸引客流也以女装为主并和金鹰形成错位经营A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03C04C03-11：2FC03-11：2FC03-11定位：A区B区金鹰广场C0C011-4FC01招商概念整体定位:紧靠金鹰，精品补齐和金鹰形成错位经营业态分布：1F：精品服饰2F：精品服饰3F：糖果店4F：烟酒店、微型百货超市说明：由于C01紧靠金鹰所以1-2楼以百货为主和金鹰错位经营。3层经营糖果为影院的配套。4楼经营烟酒店，微型超市为电玩城配套。A区B区金鹰广场C01C011-4FC011-4FC01招商概念整体定位:A区B区金鹰广场C0C021-4FC021-4层招商概念整体定位:影院、婚纱、金店业态组合：1F外街：幸福类产品品牌专卖店（礼服、领带、领结等）1F内街：内街为银行、移动、3C、购票网点等(市场自由组合02F：中、低档次百货，婚纱新房床上用品、婚纱影楼

3F：电影院、电影院配套的休闲食品，微型超市4F：电影院

A区C02C021-4FC021-4FC021-4层招商概念整体定位:A区B区金鹰广场A区C03-C073F业态组合：C03：书店（新华书店）C04：独立品牌咖啡厅（休闲美地）C05：营养食品、美容产品C06：独立品牌专卖店C07：精品超市C03C05C04C06C07C03-07三FB区金鹰广场A区C03-C073F业态组合：C03C05CC083-4FC083F:儿童服装C084F:电玩中心B区金鹰广场A区C08C083-4FC083-4FC083F:儿童服装B区金鹰广场A区C08C09、C113F业态定位：独立品牌专卖店B区金鹰广场A区C011C09C09、113FC09、C113F业态定位：B区金鹰广场A区C011C09C103F业态组合美容院B区金鹰广场A区C10-3FC10C103F业态组合B区金鹰广场A区C10-3FC10运营模式建议只售不租，不建议租售结合或返租返售部分主力店可以考虑联营合作方式完整推行统一运营模式（市场策划、形象设计、品牌管理、动线布局、租金价格、物管服务、增值服务、广告运营、品类优化、员工培训、收银管理）逐步尝试和推行租金与销售扣点相结合设计和完善客户关系管理系统并挖掘其商业价值商业模式提炼规范，协助进行商业模式推广重视商业运营与本商业文化主题、古黄河历史、敢创新宿迁的个性化结合，提升商业品位。力求打造“物美价优品位高”的超值享受和商业魅力运营模式建议只售不租，不建议租售结合或返租返售部分商业地产案例部分商业地产案例47

2004年，智域咨询全面服务红星美凯龙，作为红星美凯龙的战略合作伙伴，智域咨询团队携30名清华、北大、人大的应届MBA，对红星美凯龙的商业模式、招商策略、专业市场shoppingmall模式、商户服务满意度、统一收银、统一招聘、统一培训、统一物业等运营模式进行了长达三个多月的研究和规划设计，形成了21个与商业招商、运营、管理、服务有关的专题实战报告。而这些专题也成为了当年MBA学生的毕业论文的基础。那一年，智域和鼎策地产积累了初步的商业思维和知识。开始了商业地产的服务征程。红星美凯龙专业市场shoppingmall模式研究与规划2004年，智域咨询全面服务红星美凯龙，作为红星

“彭城壹号”项目基地是原徐州市市级机关北大院，位于徐州市中心，规划用地范围21.45亩。项目定位为：以时尚为统领，以休闲与娱乐为双核，打造精致、高雅的体验式休闲娱乐街区。项目将借鉴上海历史文化建筑开发经验，秉承“修旧如旧、补新以新、风貌协调”理念，对现有建筑进行保护性修缮和装饰装修，保留建筑的“原真性”，目标成为徐州最具时尚特色、娱乐引力和休闲活力的城市风向标。徐州彭城壹号——徐州时尚前卫消费休闲街区“彭城壹号”项目基地是原徐州市市级机关北大院，位于徐州

该项目总占地400亩，公司为其规划设计的商业用地90亩，商业面积81000平米。项目分主题定位包括睢宁首个“历史文化广场”、“总部经济大厦”、“月光购物中心”。睢宁天虹国际广场该项目总占地400亩，公司为其规划设计的商业用地

该项目坐落在扬州市宝应县核心商业中心区，紧邻当地传统商业——亚细亚商城（新的商业名称是“文峰大世界”）的隔壁。其商业由五栋15—18层的公寓的1—3层底商组成。将建成该城市连贯东西南北商业的步行街。该项目有智域咨询（鼎策）全案规划、策划和招商。扬州中央商城该项目坐落在扬州市宝应县核心商业中心区，紧邻当地传

该项目在鄂尔多斯市中心，用地面积60000㎡，是鄂尔多斯首席一站式购物中心。鼎策团队全案代理策划和招商。内蒙古北国新天地该项目在鄂尔多斯市中心，用地面积60000㎡，是

东方广场位于建湖人民路核心商圈钻石地段，项目占地53500平方米，总建筑面积60000多平方米。是建湖首席集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等功能为一体的一站式消费领地，参考北美“ShoppingMall”特色建筑设计风格，结合建湖市场及项目地块本身特征，首创建湖“立体橱窗商业街区”。江苏建湖东方广场东方广场位于建湖人民路核心商圈钻石地段，项目占地5

重新定位，规划调整，目前商洽大卖场进驻，同时拆迁问题遇阻暂停中。徐州丰县亿家园徐州丰县亿家园前面操作团队操作失败的情况下，扭转局势，招商管理和运营系统运作，成功实现开街运营。张家港王府广场欢乐谷前面操作团队操作失败的情况下，扭转局势，招商管理定位为以幸福产业为主的主题商业——“幸福大院”。幸福产业属于刚性消费需求，据统计局数据显示，2008年徐州登记结婚人数7.88万对，平均每天有215对新人结婚。加上庆生、庆寿、公司年会、同学聚会等庆祝活动，每天预计大约有400场庆祝酒席在徐州举行。据考察，徐州目前没有形成规模化的幸福产业主题园区。在强大的刚性需求支撑下，弥补产业市场的空白模式，相信本项目在徐州商业市场将有一定优势的市场占有率。徐州12军军区——“幸福大院”定位为以幸福产业为主的主题商业——“幸福大院”。南京1912处于南京市新街口、山西路、汉府街三大商圈中心至尊地段，与总统府相邻，总建筑面积22000多平方米。智域咨询公司前身——江苏直效品牌管理咨询有限公司，参与了项目投标，最后东方集团中标，但公司项目组参与了部分项目的规划和创意设计。南京1912谢谢！谢谢！58鼎策地产简介宿迁金鹰项目招商方案及计划鼎策地产简介宿迁金鹰项目招商方案及计划59南京鼎策房地产顾问有限公司鼎策地产是一家专业的地产智力服务机构，倡导地产全价值链增值运营，致力于商业地产的商业策划、实施和运营管理。鼎策地产是南京智域咨询地产事业部与深圳智业房地产顾问公司合资合作的专业性公司。南京智域咨询始建于1998年，是从企业管理咨询起家的智力服务机构，2006年成立商业地产事业部。智域咨询商业地产事业部是以红星美凯龙商业咨询管理团队为班底建立起来的，红星美凯龙一直是智域咨询的长期客户。南京鼎策房地产顾问有限公司鼎策地产是一家专业的地产智力服务机60智域智业机构管理咨询事业部市场研究事业部商业地产事业部深圳智力地产顾问合资合作招商运营部策划设计部市场研究部综合管理部徐州分公司盐城分公司常州分公司宁波分公司徐州新景祥公司金鹰宿迁商业项目全案服务团队战略合作家具行业事业部钢结构行业事业部红星美凯龙合资合作江苏省家具行业发展研究院鼎策地产组织机构图智域智业机构管理咨询事业部市场研究事业部商业地产事业部深圳智项目招商执行组织项目总监企划经理平面设计经理A区招商经理餐饮主管精品主管C区招商经理娱乐主管餐饮主管百货主管品牌主管企划员设计员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员招商员项目招商执行组织项目总监企划经理平面设计经理A区招商经理餐饮62总经理总经理助理保洁主管安保主管工程主管企划主管推广主管市场主管行政主管财务主管保洁员8名保安16名水电工3名策划员2名推广员2名楼管8名文员1名培训员1名会计2名项目运营执行组织总经理总经理助理保洁主管安保主管工程主管企划主管推广主管市场我们的优势12年管理咨询服务经验：系统思维、长远运营对商业地产的志趣和认识：未来公司的主要服务方向团队的长期磨合：市调、策划、设计、招商、运营等均具备专业人才，并且磨合时间较长商业资源的整合能力：整合商业服务公司和招商专项人才的能力商业案例的体会：招商的陷阱和对策、运营的瓶颈和对策我们的优势12年管理咨询服务经验：系统思维、长远运营64我们的劣势国际化大商业的境界不高、视野不宽国内大型城市综合体的招商和运营实操案例尚不具备（处于规划和设计阶段）商业主力店资源和一流服饰类品牌资源不充分我们目前对宿迁及周边的商业研究还不彻底我们的劣势国际化大商业的境界不高、视野不宽65核心团队项目总监——徐家明：复旦大学博士、南京大学MBA，鼎策地产高级合伙人，智域咨询首席咨询师招商经理（百货类）——张劲松：华中师大房地产本科专业，智域咨询地产事业部总经理招商经理（餐饮休闲类）——朱正宝：东南大学MBA，鼎策地产招商经理策划经理——寇建强：南京大学EMBA，鼎策地产副总经理，智域咨询地产事业部策划总监市调经理——顾爱民：南京大学MBA，鼎策地产市场总监运营经理——李永：南京大学MBA，鼎策地产副总经理招商助理——李向前：合肥工业大学市场营销专业，鼎策地产项目经理策划助理——张勇：河海大学管理科学与工程研究生，智域咨询咨询师市调助理——潘祥：东南大学MBA，智域咨询市场调研经理运营助理——徐春霞：河海大学管理科学本科，鼎策地产行政助理核心团队项目总监——徐家明：复旦大学博士、南京大学MBA，鼎66代理项代理时段时间节点工作内容完成比率代理费率奖惩不达标达标超标招商代理总代理费用是2个月租金，过程中按招商完成比例分阶段支付2010-2011.4.302010.4.30招商策划、商户蓄水02011.5.1-7.152011.7.30电影院/C3F/南4F/C-1F主力店(15755*0.8)17%不支付按约支付顺延2011.8.20-11.302011.12.30C1F主力店(28360*0.8)31%不支付按约支付顺延2011.12.5-2012春节2012.1.31A-1F商户(29288)40%不支付按约支付顺延2012.4.20-7.152012.7.30C-1/C外街商户(49158)67%不支付按约支付顺延2012.8.15-11.152012.11.30其他商户(58696)80%不支付按约支付同下2013元旦-春节2013.2.20后续填平补齐(73370)100%超过80%以上的20%年租金招商代理费率表代理项代理时段时间节点工作内容完成比率代理费率奖惩不达标达标鼎策招商策略先外后内（市场区域），先远后近先主力店，后品牌店，最后零星点先上后下（楼层）与先上后下相结合先大后小，先主后次先角后街与先街后角相结合人脉招商、圈内招商、资源招商、主题整体招商、以商带商招商为主目的地招商

、商圈招商、定向招商、发布会招商、电话招商、网站招商为辅、开业渲染招商不采用展会招商、政府组团招商一铺一价，个性设计，综合平衡（免租期；折扣租金；管理费优惠）鼎策招商策略先外后内（市场区域），先远后近综述我司就具体招商模式、商业运营模式和租金策略，并就业态分布、商铺划分了做详细的分析。경쟁력招商招商招商模式业态分布租金策略商铺规划综述我司就具体招商模式、商业运营模式和租金策略，并就业态分布招商的目的打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户签约。引进主力店，带活整个商业项目，为其他商铺及住宅实现增值，为开发商带来更多的销售回报。招商的目的打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户签约招商策略描述：主力店主力店引进：金逸、华纳影城

主力店影城的引进主要是为了集聚人气，将其打造为宿迁的标志性游乐场所之一。是宿迁的年轻男女看电影的首选。招商策略描述：主力店主力店引进：金逸、华纳影城招商策略描述：次主力店次主力店引进：知名电玩城、儿童游乐场、大型的餐饮（休闲美地）招商策略描述：次主力店次主力店引进：知名电玩城、儿童游乐场、招商策略描述：品牌店品牌店的引进：中低档次的服装品牌及金鹰淘汰的品牌如美特斯邦威、以纯等。以满足宿迁本地中等收入及偏下收入人群的消费。招商策略描述：品牌店品牌店的引进：中低档次的服装品牌及金鹰淘主力店招商流程筛选客户名单确定目标客户后，进行登门拜访，推广本项目拜访客户结束后，根据客户意向，填写客户登记表。意向客户，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。未表示有意向客户，分析原因，分析是否有能力满足客户，如不能转为储备客户，如可以则反馈客户。邀约客户登门拜访客户认可后，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。YNYN客户不认可，转为储备客户，结束洽谈。客户确认后，进入商务谈判流程，签订招商意向书，交纳定金招商协议正式确定，新闻发布会，签约仪式客户提供装修效果图和装修方案安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。主力店招商流程筛选客户名单确定目标客户后，进行登门拜访，推广一般客户招商流程填写招商意向书（招商部、客户）客户资格考察，评估，已有门店参观（招商部）N存档Y确定合作意向，签订招商意向书，交纳定金客户递交装修方案，进行审核审核通过后，签订正式协议书安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。一般客户招商流程填写招商意向书（招商部、客户）客户资格考察，招商模式主动型招商针对目标：重点客户、主力店客户招商方式：七步招商首先进行客户筛选，确立重点主力第三步第一步第四步

第二步携带初步项目资料，电话邀约客户，进行登门拜访邀请客户前往现场考察，建议客户设店位置与客户进行简单商务谈判，签订意向协议书客户确认后，正式签署合同，安排客户进场装修根据客户提出的要求进行调整与方案修改，给予答复签约发布会，配合客户进行媒体宣传第五步

第六步

第七步招商模式主动型招商首先进行客户筛第一步第四步第二步与招商模式被动性招商针对目标：一般客户，小客户招商方式：第二步我方建立客户信息并进行评估考察第三步通过评估的客户进行商务洽谈，并签订正式协议第四步安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计第一步通过广告宣传吸引客户主动前往招商中心进行咨询招商模式被动性招商第三步通过评估的第四步安排客户进第招商模式设计性招商针对目标：主题型客户，投资型客户招商方式：第一步设计各类商业组合主题（如淘宝吧、美食美客）第二步根据设计的商业组合进行针对性招商第三步设计招商优惠方案和联合经营方案，吸引高端客户进驻第四步安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计设计主题针对性招商招商方案安排装修Stage1Stage2Stage3Stage4招商模式设计性招商设计主题针对性招商招商方案安排装修Stag整体招商策略主力店先行，利用主力店优势进行招商宣传。个性次主力店优先于其他业态先行招商。对于优势品牌，给予3个月免租期，其他品牌给予1个月免租期。餐饮品牌建议多使用电力设备，油烟排放要求商家经过环保处理。整体招商策略主力店先行，利用主力店优势进行招商宣传。租金定位依据周围市场行情参考项目周围1公里内商业租金价格，并结合常州市场综合租金水平。商业定位及配套情况。项目定位和主力店的引入，对租金的提升起到辅助作用。楼层和所处位置。楼层和所处位置（是否靠近楼梯、是否为死路等）对租金价格起引导作用。实际租金可承受能力。不同类别的商业有最高租金承受力，结合日常招商经验，对租金价格进行合理把控。租金定位依据周围市场行情楼层业态分布楼层业态分布业态总体规划总“纯”细“活”：总业态聚集于百货服饰休闲消费类，小业种主张灵活多样，自由组合，让整体布局“活起来”。具体说，不招商SPA、KTV、中大型正餐、电器数码、家具建材等，与周边商业（特别是宝龙）区别开来按照理想人流策略原理，主力店电影院（C02-3F）、电玩中心（C08-4F）置于高层沿街临河的的一楼商铺与步行街连成一体，突出“闲歇”和“懒食”需求，A/C沿河外街均以休闲餐饮小吃为主，一留人气，二续逛力，三品景观品牌美忆内街连成一体，自南向北550米，品牌精品店自由组合，异彩纷呈。A内街：品牌专卖店、花店、礼品店、蛋糕店、足艺、特色鞋帽店、发型设计店；C内街服饰、化妆品、礼品、皮具、饰品、鞋类等电影院与电玩中心和三楼的业态形成关联体消费A-1时尚便宜前卫百货满足年轻低消费人群，C-1体育用品和休闲服饰成为另一个独立的休闲运动主题紧挨宝龙城市广场，招商KFC(C04-1F)/必胜客(C04-2F)/婚纱/影楼(C02-2F)/金店(C02-1F)，形成较强的区隔和品牌商业优势业态总体规划总“纯”细“活”：总业态聚集于百货服饰休闲消费类风情金鹰风情金鹰运动金鹰运动金鹰时尚金鹰时尚金鹰娱乐金鹰娱乐金鹰A区定位：-1层：SHOWWALK（淑尚步行街）1-2层：特色小吃一条街、品牌专卖店A区业态整体规划示意图A区A区定位：A区业态整体规划示意图A区C区业态整体规划示意图C区定位：-1层：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街1层：临河观光休闲为主，休闲购物为辅2层：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅3-4层：娱乐购物为主C区C区业态整体规划示意图C区定位：C区A区定位：A区-1F招商概念整体定位：SHOWWALK（淑尚步行街）业态组合定位：

A01/02/03/04业态定位：格子铺、中偏低档精品店，温妮、莱迪或秀水街

A05/06/A07/08业态定位：与A01/02/03/04业态一体化的独立空间需要较大的关联业态品牌A区B区金鹰广场C区A02A01A03A04A07A06A05A区-1层A区定位：A区-1F招商概念整体定位：SHOWWALK（淑A区外街招商概念整体定位：特色小吃一条街业态组合：

以特色小吃为主，如兰州拉面、东北水饺、夫子庙特色小吃店等等说明：外街做成餐饮主要是因为临河风景好，其次是餐饮的油烟相对较大，在外街通风较好A区B区金鹰广场C区A区外街A区外街招商概念整体定位：特色小吃一条街A区B区金鹰广场C区A区外街主要店铺——特色小吃一条街

A区外街主要店铺——特色小吃一条街

A区内街A区B区金鹰广场C区A区内街招商概念整体定位：品牌专卖店业态组合业态组合：

各式各样的品牌专卖店、花店、礼品店、蛋糕店、足艺、特色鞋帽店、发型设计店等说明：内街都为一托二的门面房。一楼为门店，二楼为产品仓储、办公休息室或或同品牌销售。A区内街A区B区金鹰广场C区A区内街招商概念整体定位：品牌专A区内街业态描述——品牌专卖店业态组合

邮政银行洗衣店书店报刊店音像店花店药店家常菜社区医院A区内街业态描述——品牌专卖店业态组合

邮政C区-1F招商概念整体定位：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街业态组合：分主题主打体育各类用品和休闲类服饰C01:体育用品系列一：手套、球拍类C02/03/04/08:体育用品系列二：体育服饰、运用服装、休闲服饰

C05/06/07/09/10/11:体育用品系列三：体育热饮、运动休闲小吃、体育书刊

A区C区-1层A区B区金鹰广场C01C05-07C09-11C03C04C02停车场C区-1F招商概念整体定位：A区C区-1层A区B区金鹰广场CA区内街业态描述——宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街

A区内街业态描述——宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街

C03-11：1F招商概念整体定位：临河观光休闲为主，休闲购物为辅

业态组合：C04：西餐C09/10/11/05/06/07：小型主题餐饮

C03:咖啡、茶吧、小吃C08:咖啡、休闲快餐、品牌专卖店或者百货

说明：由于该区域紧邻河道景观，风景好因此是到此来的消费者观光休闲吃饭的最佳目的地A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03C04C03-11：1FC03-11：1F招商概念整体定位：A区B区金鹰广场C05C03-11：2FC03-11定位：招商概念整体定位：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅分C04：家居为主，休闲餐饮为辅C09/10/11/05/06/07：女装为主

C03:男装为主C08:女装为主说明：由于C03-11的2层紧邻金鹰二层女装因此为了吸引客流也以女装为主并和金鹰形成错位经营A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03C04C03-11：2FC03-11：2FC03-11定位：A区B区金鹰广场C0C011-4FC01招商概念整体定位:紧靠金鹰，精品补齐和金鹰形成错位经营业态分布：1F：精品服饰2F：精品服饰3F：糖果店4F：烟酒店、微型百货超市说明：由于C01紧靠金鹰所以1-2楼以百货为主和金鹰错位经营。3层经营糖果为影院的配套。4楼经营烟酒店，微型超市为电玩城配套。A区B区金鹰广场C01C011-4FC011-4FC01招商概念整体定位:A区B区金鹰广场C0C021-4FC021-4层招商概念整体定位:影院、婚纱、金店业态组合：1F外街：幸福类产品品牌专卖店（礼服、领带、领结等）1F内街：内街为银行、移动、3C、购票网点等(市场自由组合02F：中、低档次百货，婚纱新房床上用品、婚纱影楼

3F：电影院、电影院配套的休闲食品，微型超市4F：电影院

A区C02C021-4FC021-4FC021-4层招商概念整体定位:A区B区金鹰广场A区C03-C073F业态组合：C03：书店（新华书店）C04：独立品牌咖啡厅（休闲美地）C05：营养食品、美容产品C06：独立品牌专卖店C07：精品超市C03C05C04C06C07C03-07三FB区金鹰广场A区C03-C073F业态组合：C03C05CC083-4FC083F:儿童服装C084F:电玩中心B区金鹰广场A区C08C083-4FC083-4FC083F:儿童服装B区金鹰广场A区C08C09、C113F业态定位：独立品牌专卖店B区金鹰广场A区C011C09C09、113FC09、C113F业态定位：B区金鹰广场A区C011C09C103F业态组合美容院B区金鹰广场A区C10-3FC10C103F业态组合B区金鹰广场A区C10-3FC10运营模式建议只售不租，不建议租售结合或返租返售部分主力店可以考虑联营合作方式完整推行统一运营模式（市场策划、形象设计、品牌管理、动线布局、租金价格、物管服务、增值服务、广告运营、品类优化、员工培训、收银管理）逐步尝