某国际文化会所项目产品建议课件

鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目产品设置及运营建议2009年11月鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目2009年11月项目地块位于三亚湾新城西南侧，属于三亚湾新城内的游艇港湾社区板块项目地块游艇会港湾社区重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的区域GOLF绿地社区发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能美丽城片区发展商贸、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等地块区位项目地块位于三亚湾新城西南侧，属于三亚湾新城内的游艇港湾社区现状交通为东西向新城路及古榕路，南北向道路未建宗地的规划交通主要依靠围绕四周的井字形路网解决。从当前道路建设情况看，东西向道路已竣工投入使用。南北向道路尚未修建。如道路体系不做继续完善，可依托的交通关系为东西向道路。地块交通现状现状交通为东西向新城路及古榕路，南北向道路未建宗地的规划交通地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档住宅为主，步行至沙滩需10分钟项目地块机场路新城路三亚湾路①三亚海航度假酒店③三亚湾沙滩②帝王花园地块四至为海航集团下属的五星级酒店，内部包含5400平米的会议中心，为三亚亚太会议中心的选址地。为2005年开发的别墅物业，开发机构为凯实业开发有限公司，阻隔项目对一线海景的视线。①②③地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档住宅为主，步行地块东侧为项目规划开发用地，以正在开发的游艇2区及大面积的集中绿地为主。项目地块机场路新城路地块四至三亚湾路②游艇2区公共绿地:用地性质：公共绿地（G1）用地面积：30810平方米容积率：---开发现状：土地未确权游艇2区:用地性质：一类居住用地（R1）用地面积：103971平方米容积率：48127平方米产品形态：独栋、联排①②地块东侧为项目规划开发用地，以正在开发的游艇2区及大面积的集地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控规指标，未来将成为高品质别墅集中区。项目地块机场路新城路地块四至三亚湾路①A-1-9用地:用地性质：一类居住用地用地面积：44200平方米容积率：0.25开发现状：已确权土地②A-1-14用地:用地性质：一类居住用地用地面积：41400平方米容积率：0.25开发现状：已确权土地③④②①③A-1-18用地:用地性质：一类居住用地用地面积：22200平方米容积率：0.5开发现状：已确权土地④A-1-19用地:用地性质：一类居住用地用地面积：7100平方米容积率：0.5开发现状：已确权土地地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控规指标，未来将地块北侧为大量未确权的规划一类居住用地，与项目地块间联系被古榕路阻隔项目地块机场路新城路地块四至三亚湾路①A-1-5用地:用地性质：一类居住用地用地面积：43600平方米容积率：0.5开发现状：未确权土地②A-2-2用地:用地性质：一类居住用地用地面积：48150平方米容积率：0.3开发现状：未确权土地③②①②A-2-3用地:用地性质：一类居住用地用地面积：44510平方米容积率：0.3开发现状：未确权土地地块北侧为大量未确权的规划一类居住用地，与项目地块间联系被古地块控规技术指标已定，用地性质为教育科研、一类居住用地及消防用地地块二规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地面积：46600平方米容积率：0.4地块一规划技术指标:用地性质：一类居住用地（R1）用地面积：31300平方米容积率：0.3地块一地块二地块三地块三规划技术指标:用地性质：消防用地（U9）用地面积：9240平方米容积率：0.8地块区位地块控规技术指标已定，用地性质为教育科研、一类居住用地及消防项目本体分析小结1、指标优势容积率指标总体偏低，可打造高品质产品2、区域优势位于三亚湾新城规划中高端的游艇港湾社区版块3、规划优势临近规划有游艇码头、河道等强势配套1、无强势海景资源地处二线地区，由于海坡和建筑物干扰，没有强势海景资源2、游艇规划未呈现由于河道处理问题，未来一段时间游艇规划均难以呈现3、缺乏配套设施周边生活配套设施匮乏，居住度假体验感大打折扣项目优势条件相对弱势因素项目本体分析小结1、指标优势1、无强势海景资源项目优势条件相项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建本项目作为三亚湾新城的一部分，从整体角度出发，势必要考虑与项目、与城市、与区域、与大时代格局的关系天涯海角

凤凰机场火车站红塘湾

三亚湾

大东海

亚龙湾海棠湾

市区三亚湾新城本项目崖州湾北纬180，一条关于热带滨海的假日旅行线，集中了地球上最旖旎、最浪漫的热带海岸：夏威夷、巴厘岛、加勒比海、吕宋岛，以及中国唯一的三亚……三亚湾新城位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域位置，主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。本项目作为三亚湾新城的一部分，从整体角度出发，势必要考虑与项根据三亚湾新城的规划，6.8平方公里的新城将陆续建成游艇港湾社区、高尔夫绿地社区、美丽城度假社区、常住与养老社区、娱乐区、安置区六大区块。…游艇港湾社区高尔夫绿地社区安置区与6.8平方公里新城的关系差异主题整个6.8平方公里的规划开发范围内，本项目拥有唯一成规模的教育科研用地，有相关主题演绎的基础教育培训集聚人气美丽城片区根据三亚湾新城的规划，6.8平方公里的新城将陆续建成游艇港湾三亚湾新城作为旅游度假与未来城市中心两个角色的交集，承载文化类度假物业具有得天独厚的优势《1995～2010三亚市城市总体规划》将三亚市定位为国际性热带滨海风景旅游城市，将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向规划中的发展方向建成一个以娱乐业、休闲度假业、游艇业、居住等功能为主体；综合商业、旅游、贸易、体育运动、会议展览、康疗等功能为辅助；为外来旅游者与城市居民提供新型旅游娱乐度假消费服务的；市政配套服务设施齐全的现代化滨海新城。亚龙湾大东海三亚湾海棠湾三亚市区旅游度假发展城市发展方向与6.8平方公里新城的关系三亚湾新城作为旅游度假与未来城市中心两个角色的交集，承载文化三亚要打造成为国际性热带滨海旅游城市，发展多元化的旅游度假产品是必然选择旅游度假产品体系自然观光旅游购物休闲娱乐文化体验保健康疗专项旅游……旅游产品的发展从单纯的自然观光逐渐向多元发展随着旅游度假层次的提高，旅游度假产品逐渐增多，并向细分方向发展越高等级的旅游度假区的旅游产品越丰富与三亚城市的关系三亚要打造成为国际性热带滨海旅游城市，发展多元化的旅游度假产海南过去开发的旅游度假产品大多是与海资源的简单嫁接，该类产品已无法满足客户需求海南岛棋子湾滨海旅游度假\高尔夫南山文化旅游区宗教文化旅游观光红塘湾滨海居住\高尔夫＋酒店＋游艇三亚湾城市滨海度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋时尚会展亚龙湾度假会议\高尔夫＋酒店＋游艇＋观光海棠湾\清水湾\香水湾度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋主题公园＋生态公园石梅湾\土福湾旅游度假\酒店＋游艇＋主题公园＋文化风情村等博鳌会议\度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋生态养生东海岸滨海旅游度假\高尔夫＋游艇西海岸滨海旅游度假\酒店＋高尔夫＋滨海休闲观光抱虎角滨海旅游度假月亮湾滨海旅游度假三亚海口海南开发的旅游主题热点滨海生态观光——南山旅游区、三亚西岛和蜈支洲岛、陵水的生态公园、万宁市的石梅湾、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、东寨红树林等；黎苗风情观光度假——土福湾等；海南文化古迹游——南山宗教文化游、天涯海角等；热带动植物观赏游——兴隆热带花园、海口热带野生动物园景点；滨海休闲养生度假——各大湾区的滨海旅游度假区，多打休闲养生牌，走高尔夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式.与海南旅游发展的关系海南过去开发的旅游度假产品大多是与海资源的简单嫁接，该类产品目前海南旅游度假产品逐渐从资源型到体验型的转变不同时期的旅游主题口号反映了海南旅游的转型升级椰林、海韵等简单的自然资源为核心卖点观光游览，消费频次不确定性收入主要来源于门票收入1993-2008年：椰林海韵醉游人养生、放松等体验产品为核心卖点综合性体验，重游率高多元消费收入实现盈利2009年以后：要想身体好，常来海南岛目前海南旅游度假产品逐渐从资源型到体验型的转变不同时期的旅游随着休闲旅游需求层次的提升，追求心灵体验型和个人素养提升的客户不断增加生理需求安全需求社交需求尊重需求自我实现需求生活水平提高、城市生活的矛盾和压力，推动需求层次升级，追求更高层次的自我提升和实现整合身心灵的自我探索风潮在欧美等发达国家十分明显。城市项目特点美国RutlandVermontPeaceofmindEmporium为经历压力、健康危机的人开辟一个疗愈空间，设置园艺治疗、冥想室、阅读室、呼吸练习室、正统足疗、芳香疗法等项目；顾客群拓展到儿童，甚至提供亲子、宠物、企业课程等上海十乐会苑融合理疗、SPA、Lounge、书苑和客房为一体，结合自然生态环境，开辟一个逃离快节奏生活，追求静心的地方台北食养山房静心设计的静心氛围的用餐空间，标榜天然食材，甚至融合理疗，为食客的身心提供充满禅意美学的美宴心灵体验节邀请20多家心灵课程中心，讲解动态静心、知见心理学、禅修、气功、瑜珈等课程，开辟心灵市集区，体验占卜、音乐、自然护肤、有机食品等身心灵产品，并有个人工作者提供服务广东广州达生堂北接绿林，南临珠江的一处典型心灵回归地；有多种让心灵和身体全部放松的方式，利用传统中医学理论，给大家提供一个“睡午觉”的好地方惠州十字水生态度假村国际知名规划、设计师静心打造，建筑与自然充分和谐；“十字水森林水疗”，结合印尼传统水疗护理方式、中医按摩和南昆山天然材料，由来自巴厘岛的技师服务；另外还提供身体护理、饮食调理等服务其他不断涌现的私人诊所/工作室、瑜珈中心、静修团体等与时代发展潮流的关系随着休闲旅游需求层次的提升，追求心灵体验型和个人素养提升的客可利用文化主题物业打造差异化概念理念启示：倡导文化休闲生活，强调独一无二的精神生活价值。策略层面：提供符合文化休闲生活方式及客户潜在需求的创新产品１）在物业形态和产品建筑内部，打造出文化与生活平衡存在的空间，大量的文化元素及公共交流空间营造社区文化休闲生活；２）在公共空间及外部配套上，注重文化元素的引入。启示要求物业类型的要求：有针对性的产品形态；物业结构的要求：有针对性的产品内部空间形式；物业排布的要求：不同的区位有不同的针对性产品。以上关联分析对我们的启示可利用文化主题物业打造差异化概念启示要求物业类型的要求：有针对启示的解析，暨项目需要解决的三大问题如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？主题价值问题如何以产品落地文化主题的表现？如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？物业价值问题产品分区问题对启示的解析，暨项目需要解决的三大问题如何找到文化的切入点以项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建国内文化地产打造，已有较多案例呈现。随着国学热的出现，未来可预期文化地产项目众多分布格局江苏太湖大学堂山东万松浦书院湖南岳麓书院陕西白鹿书院天津北洋书院贵州阳明精舍北京易和书院中国文化书院衡山会所上海十乐会上海首席公馆北京院子……国内已有案例国内文化地产打造，已有较多案例呈现。随着国学热的出现，未来可江苏·太湖大学堂Case1太湖大学堂是由南怀瑾先生主持创办的教育基地；位于江苏省吴江市七都镇庙港。江苏·太湖大学堂Case1太湖大学堂是由南怀瑾先生主持创办的太湖大学堂位于江苏吴江市七都镇庙港，两面临太湖，始建于2000年，国学大师南怀瑾先生在此居住与传道学堂简介太湖大学堂位于太湖之滨，2000年由国学大师南怀瑾先生创办，总占地300多亩；学堂旨在传播中国传统文化，同时与现代自然科技、人问科学相结合，发展认知科学与生命科学。太湖大学堂位于江苏吴江市七都镇庙港，两面临太湖，始建于200江苏太湖大学堂案例小结主要活动学术文化交流特色培训立足于中国传统文化根基，放眼与推进中西文化交流；淡化宗教属性，突出其教育与学术功能；非一般学校性质，采取与中外大学或文化团体签约，对特定主题进行合作；国学经典导读讲习班，高级研修班、小学生夏令营、国际学术交流、与台湾两地教学培训等。主要功能图书馆培训空间配套设施收藏南怀瑾个人藏书及大学堂教育、培训、学术交流用书；除普通的客室培训外，大学堂专门设立了庭院式培训区域，配有兴趣培训空间，外籍学员合宿用房，及户外活动设施与设备，备相对开放式教学使用；餐厅，户外活动空间，兴趣活动空间等。主题功能江苏太湖大学堂案例小结主要活动学术文化交流特色培训立足于中国北京·横山会所Case2由北京大学东方学研究院副院长湛如大师发起成立；位于海淀区翠宫饭店14楼。北京·横山会所Case2由北京大学东方学研究院副院长湛如大师项目简介横山会所成立于2008年7月，由湛如大师联合文化及企业界精英发起成立的一个以弘扬国学为主题的会所十乐会位于上海浦东世纪公园旁边十乐会苑名字来源于宋代养生学家陈直在《寿亲养老新书》中提出的“人生十乐”：读书、谈心、静卧、晒日、小饮、种地、音乐、书画、散步、活动设计理念为中国文人传统养生智慧和生活态度项目简介横山会所成立于2008年7月，由湛如大师联合文化及企主题功能横山会所案例小结收藏以佛教文化和国学为主的书籍；主要活动学术文化交流特色经营利用国学主题文化开展运营各类国学、艺术、财经讲座、国学高级研修班培训；商务会议会谈承办、茶社经营以及特色产品出售等经营内容。主要功能图书馆培训空间配套设施一层为多功能区，可经营茶社，举行培训的时候亦可改成培训教室除普通的客室；餐厅，户外活动空间，兴趣活动空间等主题功能横山会所案例小结收藏以佛教文化和国学为主的书籍；主要通过案例分析，我们发现国内文化主题地产多依托中心城市，侧重于研修、培训功能文化主题：集中于国学主题国学交流国学培训国学展示中式餐饮康体疗养……案例启示出现区域文化主题核心功能出现区域：政治、经济中心城市周边省会型城市经济发达城市文化底蕴深厚城市核心功能：集中于研修、培训功能大量教室设置国学大师定期培训办公室等运营功能间通过案例分析，我们发现国内文化主题地产多依托中心城市，侧重于本案并不适合国内以研修培训为切入点的主题文化地产开发的方向案例启示因子国内主流项目本案城市经济中心城市、经济发达城市，有就近的强大消费人群支撑旅游城市，大量消费人群为流动人口，难以长期驻留消费城市底蕴文化古都，有大量的文化积淀，可吸引大量文化知名人士有一定的地缘文化，但缺少文化高度，对高端客户吸引力不足经济平衡城市文化标杆项目，可贴本经营需考虑经济平衡本案并不适合国内以研修培训为切入点的主题文化地产开发的方向案以展示、体验和交流为功能核心方向，更切合项目本身的城市属性、宗地规模和经济平衡切入点分析基于项目因子侧重教学、研修功能侧重展示体验交流功能城市级别城市级别偏低，支持力度不足虽本地群体难以支撑，但有大量外来客群可吸纳城市底蕴现有地缘文化缺少高度，难以支撑可通过后天打造，创造相关功能物业运营需长期运营，有较大风险运营风险较低，且有多元化的运营方式宗地规模需要开发大量的教学研修物业可不设置专项体验交流物业经济平衡大量集中物业开发，难以转卖销售可合理控制文化主题物业，满足经济效益以展示、体验和交流为功能核心方向，更切合项目本身的城市属性、以国际文化主题切入，可以与时尚现代的游艇概念有效结合，以游艇体验、教学、展览等方式嫁接切入点分析基于板块项目地块游艇会港湾社区重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的区域游艇概念融合以国际文化的主题打造整个片区概念，能够良好的与时尚现代的游艇概念相契合。同时，选取游艇产业链条中更偏向于展览、交流、体验培训的模块，则能够在较好阐释主题的前提下，保证项目品质，同时确保合理的开发体量以降低风险。以国际文化主题切入，可以与时尚现代的游艇概念有效结合，以游艇以国际文化主题切入，强调展示与体验，更切合三亚城市特质并支撑三亚湾新城项目整体定位三亚湾新城三亚城市性质“国际热带海滨风景旅游城市”核心价值“中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；拥有众多热带海滨风景旅游资源，具备成为国际一流热带旅游度假目的地的资源条件；项目定位综合了休闲娱乐、高尚体育、游艇生活、康体疗养、购物餐饮以及居住等多种功能，构建具有浓厚国际属性的滨海度假王国。游艇社区高尔夫社区美丽城国际时尚社区切入点分析基于全案以国际文化主题切入，强调展示与体验，更切合三亚城市特质并支撑以国际文化切入，打造文化交流中心，更符合整个海南岛的国际旅游岛发展规划国际旅游岛主要政策方向入境免签。全面开放旅游产业及相关产业包含旅游餐饮业、文化、会展、体育产业等。实行旅游零关税。扩大航权开放。实行更加开放的海洋旅游政策。切入点分析基于区域国际旅游岛文化建设主要导向努力打造区域文化交流中心。海南利用已有的博鳌论坛效应，打造区域文化交流中心。深化文化体制改革，加强城市文化资源整合。注重文化传承与文化创新，提升城市文化品牌。

以国际文化切入，打造文化交流中心，更符合整个海南岛的国际旅游以国际文化切入，更符合海南鲁能城定位于国际休闲地产供应商的企业角色星巴克嘉年华英语潮汉语热好莱坞韩日剧情人节中秋节文化是流动的西方文明东正教文明拉美文明印度文明中国文明日本文明伊斯兰文明非洲文明切入点分析基于企业以国际文化切入，更符合海南鲁能城定位于国际休闲地产供应商的企国际旅游岛建设中的国际文化展示、体验、交流中心。全案发展定位国际旅游岛建设中的国际文化展示、体验、交流中心。全案发展定位功能支撑体系体验交流具有国际文化元素的内部装修国际文化的展示功能间可举行文化交流活动的集中空间可与项目内其他功能物业互动运营国际文化承载体系文化主题别墅设置多功能间、图书馆等。展示功能支撑体系体验交流具有国际文化元素的内部装修可举行文化交流对项目核心问题的解答如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？主题价值问题如何以产品落地文化主题的表现？如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？物业价值问题产品分区问题以国际文化作为文化主题选择的切入点以体验、展示及交流作为文化主题的功能方向对项目核心问题的解答如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？主项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议3.1项目发展定位3.2文化跨界别墅产品设计3.3文化会所产品设计3.4教育科研用地报建建议项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建南区为国学院项目中唯一的教育科研用地，更适合承载文化展示、体验、交流功能地块二规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地面积：46600平方米容积率：0.4地块一规划技术指标:用地性质：一类居住用地（R1）用地面积：31300平方米容积率：0.3地块一地块二地块三地块三规划技术指标:用地性质：消防用地（U9）用地面积：9240平方米容积率：0.8控规分析南区为国学院项目中唯一的教育科研用地，更适合承载文化展示、体南区的用地规模使其难以出现大体量集中物业，需要通过小型物业的开发兼顾销售利益与文化主题的平衡地块二规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地面积：46600平方米容积率：0.4地块二14400平米的开发体量，使得地块本身在承载文化展示、体验交流功能时，并不适合以大体量的集中建筑形式出现。而需要通过一定数量的小型物业打造，兼顾开发利益与主题展示的平衡。效益分析南区的用地规模使其难以出现大体量集中物业，需要通过小型物业的需要打造合理控制的集中物业，解决纯小型物业体现文化主题所缺失的集中运营及展示空间集中物业可进行文化主题的集中展示、交流和体验，并提供运营的集中空间小型物业可以在满足文化展示、交流的基础上，兼顾经济利益。两类物业协调并存，就是文化主题区的方向文化主题打造的平衡小型主题物业个体展示个体交流经济效益个体居住……集中物业运营中心集中展示集中交流后期转卖……主题展示分析需要打造合理控制的集中物业，解决纯小型物业体现文化主题所缺失南区发展方向定位主题别墅物业（文化跨界别墅）文化会所运营中心文化主题的集中展示、交流功能基于以上的思考，我们对南区物业的发展方向进行界定长期经营后期转化为企业会所进行销售盈利模式销售物业经营载体文化主题的个体展示、交流休闲居住南区发展方向定位主题别墅物业文化会所运营中心功能基于以上的思项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议3.1项目发展定位3.2文化跨界别墅产品设计3.3文化会所产品设计3.4教育科研用地报建建议项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建产品方向回顾主题别墅物业（文化跨界别墅）文化会所运营中心文化主题的集中展示、交流功能主题别墅物业，必须兼顾文化展示交流与休闲居住的平衡长期经营后期转化为企业会所进行销售盈利模式销售物业经营载体文化主题的个体展示、交流休闲居住产品方向回顾主题别墅物业文化会所运营中心功能主题别墅物业，必思路一：在常规度假居住功能之外，设置展示交流的功能空间基本需求：食住行娱……需求对应功能厨房餐厅车库、泳池私家客厅会客厅创作室展示空间……卧室独特需求：作品创作作品展示会客交流书房……基本需求与特殊需求的平衡从文化展示体验的角度出发，设计特质化的功能空间产品设置思路思路一：在常规度假居住功能之外，设置展示交流的功能空间基本需业主可与文化人士或朋友在相对开放空间进行文化交流——建议设置大气的会客厅住行娱会客创作展示度假食国学大师需求别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，在会客厅设计时，面积尽可能的宽敞、阔绰功能间面积应保证在50平米以上，以保证其品质。业主可与文化人士或朋友在相对开放空间进行文化交流——建议设置业主可以在这里进行作品的创作，也会在这里读书或办公——建议设置创作室（书房）住行娱会客创作展示度假食国学大师需求此类功能间的存在可能和常规空间中的套间卧室功能重叠，在设计时需结合阳光房等处理手段凸显其差异性由于功能可能重叠，在面积设置上合理控制，保证在30平米左右作为相对封闭的空间，尽量采用独立空间处理，与会客厅、展示厅、公共空间合理区隔业主可以在这里进行作品的创作，也会在这里读书或办公——建议设文化的展示需要与外界交流——设置小规模的展示（展览）空间住行娱会客创作展示度假食国学大师需求建议设置小型的个人作品展示空间，较为大型的展示功能可由会所或美丽城核心区承担作为产品设计的最核心亮点，面积可适当放宽，确保在60平米左右。作为相对开放的空间，尽量与会客厅、公共空间相联系为确保产品的功能多元化，在单体设计时需考虑竖向管道处理等文化的展示需要与外界交流——设置小规模的展示（展览）空间住行思路二：通过合理空间组合，整合常规休闲度假功能和个性的展示体验功能基本需求：食住行娱……需求对应功能厨房餐厅车库、泳池私家客厅会客厅创作室展示空间……卧室个性功能：作品创作作品展示会客交流书房……产品设置思路一个单体内整合思路二：通过合理空间组合，整合常规休闲度假功能和个性的展示体按照开放程度，产品的功能空间可以分成开放及私密两类功能分解类型主要功能空间开放会客厅、创作室（书房）、展览厅、车库私密主卧及配套、次卧及配套、家庭厅、厨房、餐厅、保姆房、储藏间主要功能空间分类结合功能空间开放与私密的分类，我们在横向及竖向空间组合上做文章！按照开放程度，产品的功能空间可以分成开放及私密两类功能分解类一层设置开放型功能空间，二三层为常规休闲度假别墅设计建议一楼层主要功能空间设计原则一楼会客厅、创作室（书房）、展览厅、车库架空层处理，通透的视觉效果，4.5米挑高保证展示功能二楼家庭厅、厨房、餐厅、保姆房、储藏间向外扩展露台，增加度假属性三楼主卧及配套、次卧及配套私密、合理奢华一层设置开放型功能空间，二三层为常规休闲度假别墅设计建议一楼通过竖向的功能区隔，打造兼顾文化展示与私密生活的产品，形成“文化主题跨界别墅”楼层主要功能空间三楼主卧及配套、次卧及配套二楼家庭厅、厨房、餐厅、保姆房、储藏间一楼会客厅、创作室（书房）、展览厅、车库设计建议一通过竖向的功能区隔，打造兼顾文化展示与私密生活的产品，形成“设计示意一层：通透展示空间。二三层：常规休闲度假别墅空间。设计示意一层：通透展示空间。二三层：常规休闲度假别墅空间。通过横向的功能区隔，打造兼顾文化展示与私密生活的产品，形成“文化主题跨界别墅”楼层主要功能空间主楼主卧及配套、次卧及配套家庭厅、厨房、餐厅、保姆房、储藏间附楼会客厅、创作室（书房）、展览厅、车库主楼设计建议二副楼通过横向的功能区隔，打造兼顾文化展示与私密生活的产品，形成“设计示意副楼：创作、展示空间主楼休闲度假居住别墅空间设计示意副楼：创作、展示空间主楼休闲度假居住别墅空间思路三：通过底层展示空间架空处理的方式，在提升该空间展示效果的同时，争取更多的产品指标产品设置思路手段一：通过挑高4.5米以上的底层架空，一方面保证一层展示空间的通透性，另一方面提升实际可销售面积。手段二：通过增大2层露台面积，一方面为二层争取更大的公共空间，另一方面也为增大了一层的架空层空间。架空层露台露台思路三：通过底层展示空间架空处理的方式，在提升该空间展示效果跨界独栋产品，通过空间组合平衡私密居住与开放展示空间，结合户型创新争取更大的产品指标产品定位对功能间的选择具体体现在：针对私密居住的卧室、厨房、餐厅、车库、客厅正对开放展示的会客厅、创作室、展示空间对两类空间合理平衡的处理具体体现在：在竖向空间组合时，一层设置开放展示的空间，二至三层设置适合业主私密居住的空间在横向空间组合时，主楼设置私密居住空间，副楼设置开放展示空间对争取产品指标的处理具体体现在：首层架空层处理二层大露台处理功能间可合理转变的处理具体体现在：竖向空间组合时，底层可后期转变为业主私人空间横向空间组合时，副楼可后期转变为业主私人空间跨界独栋产品，通过空间组合平衡私密居住与开放展示空间，结合户参见案例北京西门子专家别墅区参见案例北京西门子专家别墅区参见案例‖金石湾横向空间组合参见案例‖金石湾横向空间组合参见案例‖金石湾竖向空间组合参见案例‖金石湾竖向空间组合文化主题跨界别墅主要功能间面积建议户型定位地上基本功能空间建筑面积（平方米）数量功能空间总建筑面积（平方米）说明功能家庭休息厅30125休息厅、餐厅、厨房共同构成家庭厅，空间之间少隔断厨房中餐厅25130中式厨房保姆房12112可取舍储藏室818可取舍次卧25125次卧配套15115包括卫生间、衣帽间主卧30130主卧配套25125包括卫生间、衣帽间、泡池次卧25125次卧配套15115包括卫生间、衣帽间会客厅40（不计容）150后期可组合创作室、书房30（不计容）130创作室和书房合并在一起，后期可组合展示厅60（不计容）150满足小型展示，较大展厅在会所内布局，后期可组合单栋别墅总建筑面积（平方米）240-280文化主题跨界别墅主要功能间面积建议户型定位地上基本功能空间建形态纯粹的纯独栋别墅社区产品指标文化主题跨界别墅产品指标占地面积：42600㎡建筑面积：15040㎡容积率：0.4产品形态：独栋别墅。户型面积：240-280㎡。套数：约60套。形态纯粹的纯独栋别墅社区产品指标文化主题跨界别墅产品指标依托宗地资源情况，分级产品布局布局要点：在北侧滨水区布局面积相对较大独栋国学主题别墅（260-280平米），成线状布局，资源最大化利用，合计约10套。腹地布局面积较小的国学主题独栋别墅（240-260平米），呈围合状布局，合计约50套。引入北侧水资源，形成带状水系，形成别墅之间的自然区隔，也增加景观性可供经营的文化主题别墅总体布局依托宗地资源情况，分级产品布局布局要点：可供经营的文化主题别建筑风格东侧有大量的已开发物业，建筑风格虽略有差别，但均具有现代元素建筑风格：高一区：整体为现代简约的建筑风格游艇2区：整体为北美风格美丽MALL：整体为现代滨海风格建筑风格东侧有大量的已开发物业，建筑风格虽略有差别，但均具有建筑风格锁定为现代简约的建筑风格，可兼容国际文化主题，且与东侧物业协调整体风格建议为现代简约风格建筑风格：与东西两侧项目规划的建筑风格相协调，锁定现代简约的建筑风格兼顾宗地内不同主题的国际文化，以现代的建筑手法包容兼并。建筑风格锁定为现代简约的建筑风格，可兼容国际文化主题，且与东装修风格精装处理，以小组团为线索锁定不同的国际主流文化，个性化装修装修风格：别墅室内采取精装修处理以组团为单位，每个组团结合不同文化主题，采取不同的装修风格装修突出个性化装修风格精装处理，以小组团为线索锁定不同的国际主流文化，个性景观园林带有公建元素的景观园林园林风格：公建化的建筑园林感受，可以与国学展示功能良好协调。公建化的建筑园林感受，可以与现代简约的建筑风格协调。景观园林带有公建元素的景观园林园林风格：项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议3.1项目发展定位3.2文化跨界别墅产品设计3.3文化会所产品设计3.4教育科研用地报建建议项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建产品方向回顾主题别墅物业（文化跨界别墅）文化会所运营中心文化主题的集中展示、交流功能主题文化会所，必须有集中展示和体验文化的空间，但也需要有适当的运营功能间长期经营后期转化为企业会所进行销售盈利模式销售物业经营载体文化主题的个体展示、交流休闲居住产品方向回顾主题别墅物业文化会所运营中心功能主题文化会所，必以文化主题为底蕴经营状况良好鉴于项目国际文化会馆的定位，我们通过总结国内知名的主题文化会所的产品设计要点，为本项目会馆的产品设计提供参考着重分析了其中的2个：上海·九间堂·十乐会苑上海·桂林公馆以文化主题为底蕴鉴于项目国际文化会馆的定位，我们通过总结国内上海·九间堂·十乐会Case1上海十乐会是九间堂别墅社区的配套高端会所；前期作为销售中心使用。上海·九间堂·十乐会Case1上海十乐会是九间堂别墅社区的配项目简介十乐会是上海九间堂别墅社区的配套高端会所，设计理念为中国文人传统养生智慧和生活态度十乐会位于上海浦东世纪公园旁边十乐会苑名字来源于宋代养生学家陈直在《寿亲养老新书》中提出的“人生十乐”：读书、谈心、静卧、晒日、小饮、种地、音乐、书画、散步、活动设计理念为中国文人传统养生智慧和生活态度东方明珠黄浦江项目简介十乐会是上海九间堂别墅社区的配套高端会所，设计理念为功能组成十乐会主体由康体疗养、酒吧茶饮、文艺沙龙、养生料理等四大功能区组成十乐会建筑面积约2000平米左右，一层建筑，设地下一层设立了四大主体空间，涵盖了艺术品欣赏、身心舒展SPA疗程、养生健康饮食、酌饮美酒与香茗和休闲书院等项目四大功能区康体疗养酒吧雪茄品茗文艺沙龙养生料理功能组成十乐会主体由康体疗养、酒吧茶饮、文艺沙龙、养生料理等功能空间[文艺沙龙区]

艺术交流的空间，主要举办各类展示会、新品发布会、艺术鉴赏、讲座等活动取自《论语•季式》－君子有九思知性大器的空间，拥有涵盖艺术、设计、生活、传记等各类藏书经常举办各类展示会、发布会、西式婚典仪式或演奏会，可容纳50至350人这里会定期举办讲座、音乐与艺术鉴赏等活动功能空间[文艺沙龙区]艺术交流的空间，主要举办各类展示会、功能空间取自苏轼《行香子》－但远山长，云山乱，晓山青以淮扬菜为主，将现代轻食主义与精致美食有机结合餐厅共三层，地下层亲朋小聚；一楼派对婚礼，设有水吧休息区，与室外花园相通；二楼贵宾宴请，三间独立豪华贵宾厅。晓山青依需求可分別容纳10-80位宾客[养生餐饮区]

美食餐饮空间，主要承办贵宾宴请、小型婚礼派对等活动功能空间取自苏轼《行香子》－但远山长，云山乱，晓山青[养生餐功能空间取自《十地经论》—有色无色有想无想非无想非想非非想非非想SPA最特殊的是其量身订作、独一无二的个性化疗程，致力于西式芳香按摩为基底，活用中式经络震荡，让能量充分在体内流畅运转“非非想”的纯手工疗程，纯粹庄严，这里推崇的是与自然接近的养生和护理方式[康体疗养区]

美容康体空间，提供SPA等康体疗养服务功能空间取自《十地经论》—有色无色有想无想非无想非想非非想[功能空间取自苏轼《薄薄酒》－薄薄酒，胜茶汤；粗粗布，胜无裳可举办各类酒会、派对、文化艺术展示交流、新品发布等，容纳50至350人，是分享、参与、互动和交流的绝佳空间。种类丰富的藏酒、健康茶饮，能够满足各类活动需求[酒吧茶饮区]

饮茶品酒的场所，主要举办各类酒会、派对、艺术展览、新品发布等活动功能空间取自苏轼《薄薄酒》－薄薄酒，胜茶汤；粗粗布，胜无裳[建筑风格配合九间堂别墅整体风格，十乐会苑融合中西建筑风格于一体，充分体现中国传统文化又不失现代感会所外部采用现代简约风格，大量采用白色涂料及大面积玻璃幕墙，现代感十足内部及庭院装修融入大量中国元素，充分展示了中国文化底蕴二者相得益彰，完美的将现代元素和中国文化结合建筑风格配合九间堂别墅整体风格，十乐会苑融合中西建筑风格于一主要功能文艺沙龙养生餐饮康体疗养拥有涵盖艺术、设计、生活、传记等各类藏书；举办各类展示会、发布会、西式婚典仪式、讲座、音乐与艺术鉴赏、读书等活动主题功能九间堂十乐会案例小结酒吧茶饮按季节不同推出相应的健康饮食；提供小型婚宴、家庭聚餐、豪华宴请等不同级别的餐饮服务为顾客提供量身定做的SPA服务，致力于西式芳香按摩为基底，活用中式经络震荡的独特疗法提供自酿酒水、精品茶饮、红酒、雪茄等；可举办各类酒会、派对、文化艺术展示交流、新品发布等活动主要经营活动主要功能文艺沙龙养生餐饮康体疗养拥有涵盖艺术、设计、生活、传上海·桂林公馆Case2上海桂林公馆地处桂林公园正园内，解放前系黄金荣私家花园；目前为文化名流和企业界精英人士文化交流的场所。上海·桂林公馆Case2上海桂林公馆地处桂林公园正园内，解放会所介绍桂林公馆是融合中国古典文化、国际文化与一体的知名的私家茶餐饮会所，具有浓郁的老上海风格桂林公馆坐落于上海市漕宝路１８８号桂林公园内，前身系黄金荣私家别墅，全园建筑以“福、禄、寿、喜、仙”为主题，是江南私家园林中的经典样本。如今，桂林公馆秉承有中国国际茶文化研究会背景的茶品品牌——茶人村，为旧日豪宅注入了新的灵魂与内涵。使公馆成为具上海风格的高尚私家茶餐饮会所。会所介绍桂林公馆是融合中国古典文化、国际文化与一体的知名的私功能简介桂林公馆会所拥有精品美食、顶级茶品、文化交流、艺术展览四大主要功能由恢宏大气的鸳鸯楼（主楼）、中西合璧的水中厅—颐亭、三面环水的石舫——般若舫、宁静禅意的观音阁、开阔俊朗的四教厅等五个经典主建筑构成。提供专业的顶级茶品、尊华的公馆私房菜、精美的茶点、原味的戏曲、古老的茶道，建构起桂林公馆独树一帜的茶餐饮产品文化体系桂林公馆的功能体系精品美食艺术展示顶级茶品文化交流功能简介桂林公馆会所拥有精品美食、顶级茶品、文化交流、艺术展精品餐饮取桂林公馆正园五大建筑风格：“福、禄、寿、喜、仙”派生出公馆独有的高级公馆私房精品餐饮桂林公馆致力于打造“回味无穷”高级私房菜班底，菜式主题以生态健康养生菜系为主打，菜品、茶品取桂林公馆正园五大主题：“福、禄、寿、喜、仙”，并在此基础上派生出公馆独有的高级公馆私房菜桂林公馆融入国际文化，撷取世界顶极食材。日本吉滨鲍、神户牛肉、台湾金枪鱼腩、越南金丝燕盏、中东花胶皇、法国黑菌、伊朗鱼子酱、青藏高原虫草等精品餐饮取桂林公馆正园五大建筑风格：“福、禄、寿、喜、仙”派茶文化会所茶文化功能主要包括茶道、茶文化推广、精品茶叶展示等，以普洱茶文化为主，兼顾其他茶文化茶文化会所茶文化功能主要包括茶道、茶文化推广、精品茶叶展示等文化交流会所目前主要承担了部分小型经济文化论坛、艺术交流、企业年会、新品发布会等功能桂林公馆主要承担商务宴请、行政接待、私家堂会、寿宴婚宴、产品发布、社团及家族庆典活动活动场所之鸳鸯楼（400平米）：商务宴请、行政接待、私家堂会、精致婚宴、新品发布活动场所之四教厅（250平米）：茶文化推广、行政接待、私家堂会、戏曲表演、商务发布、寿宴文化交流会所目前主要承担了部分小型经济文化论坛、艺术交流、企艺术展览桂林公馆以其历史及当今艺术收藏，其艺术范围保罗万象，包括园林、石雕、茶品、字画、照片等众多方向艺术展览桂林公馆以其历史及当今艺术收藏，其艺术范围保罗万象，其他功能桂林公馆在主要的功能以外，还可承载精品奢华婚宴、寿宴、百岁宴等活动其他功能桂林公馆在主要的功能以外，还可承载精品奢华婚宴、寿宴案例小结上海·桂林公馆案例小结主要功能精品餐饮顶级茶品文化交流提供专业的顶级茶品、尊华的公馆私房菜、精美的茶点、原味的戏曲、古老的茶道，建构起桂林公馆独树一帜的茶餐饮产品文化体系艺术展示桂林公馆致力于打造“妙不可言”的品茗班底。四教厅是桂林公馆为VIP会员特设的品茶专区。除了陈年普洱茶，四教厅还提供，如：碧螺春、安吉白茶、西湖龙井、太平猴魁……桂林公馆主要承担商务宴请、行政接待、私家堂会、寿宴婚宴、产品发布、社团及家族庆典活动陈年普洱、传代紫砂、典藏记忆的珍贵老照片、陶艺大师曾力和曾鹏的虞公窑艺术品上百年的五针松、盘槐、黄荆、广玉兰及各类石雕艺品的展示主要经营活动案例小结上海·桂林公馆案例小结主要功能精品餐饮顶级茶品文化交国内知名的主题文化会所在功能上侧重于展示体验和文化交流，并通过多种功能间设置来体现不同侧重案例启示文化交流主题展示、展览文化主题会所功能设置健康餐饮文化体验休闲康体国内知名的主题文化会所在功能上侧重于展示体验和文化交流，并通产品功能设置文化会所运营中心集中展示、交流设置针对文化展示交流和运营中心功能的功能间，并能够在后期销售中合理转化大堂

会议室

办公室

大堂

多功能厅

图书馆

展览馆

会议室产品功能设置文化会所运营中心设置针对文化展示交流和运营中心功建筑内部功能空间主要设置大堂、多功能厅、图书馆、展览馆、会议室、办公室等，建议总面积2000㎡左右建筑面积：2000㎡基底面积：4000㎡楼层高度：总体以2层为主，局部1层，单层层高5米以上主要功能间设置：多功能厅、展览馆、图书馆、大堂等产品建议主体建筑总体形象示意图建筑内部功能空间主要设置大堂、多功能厅、图书馆、展览馆、会议接待、休憩、展示形象功能设计要点：个数：1个面积：200㎡

设计要求：大气，体现厚重、质感的内部空间氛围，建议挑高至二层，有接待区布置区位：1层。产品建议大堂接待、休憩、展示形象功能设计要点：产品建议大堂承担集中学习、培训、活动功能设计要点：个数：1面积：400㎡设计要求：开敞大气，5米以上层高布置区位：2层。产品建议多功能室承担集中学习、培训、活动功能设计要点：产品建议多功能室解决高端的小众交流、产品发布等需求产品建议会议室设计要点：个数：3个面积：1*100㎡+2*50㎡设计要求：高档装修、满足高层人士的小众交流、产品发布等布置区位：2层解决高端的小众交流、产品发布等需求产品建议会议室设计要点：承担文化收藏、展示功能产品建议图书馆设计要点：个数：1个面积：500㎡设计要求：开敞空间，非常规图书馆，装修有浓厚的国际元素布置区位：1、2层承担文化收藏、展示功能产品建议图书馆设计要点：展示国际范围的文化作品，同时承担部分高端产品发布会等功能产品建议展示厅设计要点：个数：1个建面：500㎡设计要求：开敞空间，根据展示的需求，空间可以任意分隔布置区位：1层展示国际范围的文化作品，同时承担部分高端产品发布会等功能产品便于文化主题别墅酒店运营和国际文化交流活动的运营产品建议办公室设计要点：个数：3个建面：200㎡设计要求：独立空间，相对集中，与公共空间有一定区隔，便于后期转换为卧室布置区位：2层便于文化主题别墅酒店运营和国际文化交流活动的运营产品建议办公户外绿地设置生态停车场满足会所接待停车需求，可设置少量的现代艺术建筑小品提升项目整体文化气质产品建议户外空间户外雕塑小品生态停车场户外绿地设置生态停车场满足会所接待停车需求，可设置少量的现代产品建议面积配比总计：建面约2000㎡；占地面积约4000㎡功能分区物业名称功能个数单个面积布置区位具体要求合计建面主体建筑文化体验、展示、交流建面：约2000㎡基底：约4000㎡结构：2层大堂接待展示形象1200㎡1层大气，体现厚重、质感的内部空间氛围，建议挑空设计，有接待区200㎡多功能室集中学习、会议、活动场地1400㎡1、2层开敞大气，5米以上挑高，可容纳30人左右集中学习，并可合理变化为集中活动场地。400㎡图书馆阅读、藏书场所1500㎡1、2层开敞空间，非常规图书馆，装修有浓厚的国际元素，与大堂协调融合。500㎡会议室小众交流场所350㎡100㎡2层高档装修、满足高层人士的小众交流场所。200㎡展览馆展示1500㎡1层半开敞空间，根据展示的需求，空间可以任意分隔600㎡办公室管理360-80㎡1层便于酒店集中运营设置办公室，在空间上接近别墅区200㎡室外绿地节点昭示、文化体现1公共空间1层会所进入的预热节点区域，集中绿化处理，大气，线条简单，搭配少量建筑小品。------产品建议面积配比总计：建面约2000㎡；占地面积约4000㎡考虑后期会所的销售，转化成为企业会所，现有的功能空间在设计上应适当考虑多元化功能和转化的可能性多功能室图书馆会议室展览馆办公室大堂产品建议功能转换企业会所的3大功能召开企业中小会议的功能空间接待企业客户需要的功能空间企业高管度假需要的功能空间至少一个能举行小型会议的会议厅；能服务多人的厨房和餐厅；多个卧室；豪华舒适的多个卧室；休闲、聚会、康体的娱乐空间（超大面积的花园以及娱乐会所，比如地下室的相关功能）；私密而舒适的豪华卧室；与家人同乐得嬉戏空间；公共文化会所企业会所多功能室企业历史陈列室会议室宴会厅娱乐空间大堂户外绿地户外泳池、花园豪华卧室功能灵活转换餐厅考虑后期会所的销售，转化成为企业会所，现有的功能空间在设计上产品建议‖转卖功能面积配比总计：建面约2000㎡；占地面积约4000㎡功能分区物业名称功能个数单个面积布置区位具体要求合计建面主体建筑文化体验、展示、交流建面：约2000㎡基底：约4000㎡结构：2层大堂接待展示形象1200㎡1层大气，体现厚重、质感的内部空间氛围，建议挑空设计200㎡多功能室集中学习、会议、活动场地1400㎡1、2层开敞大气，5米以上挑高，可容纳30人左右会议、交流。400㎡企业历史陈列馆展示、收藏1500㎡1、2层开敞空间，非常规图书馆，装修有浓厚的国际元素500㎡会议室小众交流场所350㎡100㎡2层企业部门用小型会议室，或作储物空间。200㎡娱乐室休闲娱乐1300㎡1层员工放松空间300㎡就餐空间餐饮1300㎡1层员工就餐空间300㎡豪华卧室居住360-80㎡1层豪华卧室、套间设计200㎡室外绿地节点昭示、文化体现1公共空间1层绿地、户外泳池------产品建议‖转卖功能面积配比总计：建面约2000㎡；占地面积约现代建筑风格，融入时尚元素，有一定的视觉冲击力。立面风格现代建筑风格，融入时尚元素，有一定的视觉冲击力。立面风格与建筑体立面的风格延续，体现质感、稳重、大气的内部装修风格。装修示意与建筑体立面的风格延续，体现质感、稳重、大气的内部装修风格。结合地块特点特点，在南区地块进行文化会所各功能的布局产品建议总体布局1、会所：昭示性强，沿新城路及规划路布局，给予其最大展示面。2、公共空间：布置于主楼的南侧，考虑集中绿地及便于后期运营的停车位。可设置少量现代艺术建筑小品。21结合地块特点特点，在南区地块进行文化会所各功能的布局产品建议根据资源情况、地缘情况进行产品布局布局要点：在北侧滨水区布局面积相对较大独栋文化主题别墅，成线状布局，达到景观最大化腹地及西南侧布局面积较小的文化主题小独栋别墅，呈围合状布局引入北侧水资源，形成带状水系，形成别墅之间的自然区隔东南侧布置文化会所。可供经营的文化主题别墅21南区整体布局根据资源情况、地缘情况进行产品布局布局要点：可供经营的文化主方式一：引入国际知名的文化大师，利用会所及别墅单体的展示体验功能，带动周边别墅销售。方式二：引入运营机构，以主题酒店运营的形式提升产品附加值，带动别墅销售。方式三：变不计入容积率的建筑单体展示空间为私人活动空间，提升产品性价比，带动别墅销售。南区产品运营构想方式一：引入国际知名的文化大师，利用会所及别墅单体的展示体验项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议3.1项目发展定位3.2文化跨界别墅产品设计3.3文化会所产品设计3.4教育科研用地报建建议项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建项目用地为教育科研设计用地，但对用地小类并无规定，规划报批时具有一定的操作空间用地性质：C6教育科研设计用地C6教育科研设计用地高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地C61高等学校用地大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地C62中等专业学校用地中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地C63成人与业余学校用地独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地C64特殊学校用地聋、哑、盲人学校及工读学校等用地C65科研设计用地科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地用地报建建议项目用地为教育科研设计用地，但对用地小类并无规定，规划报批时以“科技企业研发中心”名义报批，实际达到住宅开发的目的对教育用地上的单体建筑面积并没有要求，只要总体符合规划指标即可，建筑立面上要求实现公建化…——三亚规划局报建科北京通州土博士城占地面积28万平米建筑面积14万平米土地性质教育科研用地使用年限50年项目定位科技企业孵化器产品类型独栋、联排、双拼销售价格独栋8000元/㎡双拼6800-7300元/㎡联排6000-7100元/㎡举例中类C6小类C65类别名称科研设计用地范围科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地以“科技企业研发中心”名义报批，实际达到住宅开发的目的对教育会所可定位为“国际文化培训中心”，实际实现酒店功能，对外运营中兴通讯学院客房餐厅网球场乒乓球馆多功能厅会议室中兴通讯学院位于深圳大梅沙二线，占地面积50000多平方米（约75亩），原有用地性质为科研教育用地学院集酒店和培训功能为一体，由五栋现代风格建筑组成，拥有不同类型的星级标准客房。酒店设施功能完备，包括商务中心、中西餐厅、健身房、网球场、网吧、空中花园、卡拉OK厅、桌球、乒乓球、棋牌室等多种康乐设施中类C6小类C63类别名称成人与业余学校用地范围独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地举例中兴通讯学院会所可定位为“国际文化培训中心”，实际实现酒店功能，对外运营对项目核心问题的解答如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？主题价值问题如何以产品落地文化主题的表现？如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？物业价值问题产品分区问题以国际文化作为文化主题选择的切入点以体验、展示及交流作为文化主题的功能方向以别墅物业兼顾休闲度假与文化展示交流功能以集中物业满足集中展示、集中交流和集中运营功能对项目核心问题的解答如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？主项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建议Part.4Part.2Part.1度假别墅区（北区）的发展建议Part.3报告研究内容Part.5关于项目推盘计划的建议Part.6关于文化主题运营的亮点建议项目定位研判项目核心目标及核心问题文化主题区（南区）的发展建放在全案规划及国学院用地已明确开发方向的背景下，北侧用地的角色已经发生了改变属性分析基于全案规划：他处在三亚湾新城最高端的休闲度假板块中心。基于南区规划：南区的展示体验型文化主题功能有强势辐射力。放在全案规划及国学院用地已明确开发方向的背景下，北侧用地的角该地块为一类居住用地，不宜开发与南区相同的别墅产品，对国际文化主题的利用偏向于共享和借用共享借用国际主题文化：通过交通关系的处理，使得北区物业可共享南区物业所呈现的文化主题。通过建筑风格的统一，延续南区别墅的形象属性分析该地块为一类居住用地，不宜开发与南区相同的别墅产品，对国际文就休闲度假属性而言，更低的容积率指标使得北区别墅产品的打造更具空间休闲度假属性：利用更低的容积率指标，打造更高端的产品形态将更多的公共空间引入别墅户内，设置更具休闲度假属性的功能间属性分析南区用地规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地面积：46600平方米容积率：0.4北区用地规划技术指标:用地性质：一类居住用地（R1）用地面积：31300平方米容积率：0.3就休闲度假属性而言，更低的容积率指标使得北区别墅产品的打造更共享南区国际文化主题，产品本身引入更多休闲度假功能，形成北区产品的差异化吸引力。休闲度假属性：利用更低的容积率指标，打造更高端的产品形态将更多的公共空间引入别墅户内，设置更具休闲度假属性的功能间休闲度假国际文化共享文化主题：利用南北两区中间的交通关联，便于北区享有南区主题通过建筑风格的统一，延续部分南区别墅的形象产品定位共享南区国际文化主题，产品本身引入更多休闲度假功能，形成北区与文化跨界别墅产品不同，度假别墅客户对国际文化追求的同时，更多的是追求度假氛围，因此产品以休闲度假为主，兼顾文化展示体验要求的功能空间及设计要点围合式的设计景观园林全景落地窗错层挑空设计灰空间利用景观浴池大露台按摩池阳光房……度假氛围的营造要求的功能空间及设计要点与南区的交通关联与南区建筑风格的协调统一与南区别墅产品面积合理差异……国际文化主题的体现北区别墅产品体系与文化跨界别墅产品不同，度假别墅客户对国际文化追求的同时，更产品设计核心：户外空间的功能化及私有化、不增加建筑单体内记容积率的功能间面积尺度产品核心功能分类功能间建筑面积个数说明常规功能客厅301双层挑高。主卧551套间，有温泉泡池。厨房151开敞式处理。储藏室81可多功能使用。休息厅251兼顾休息厅、餐厅功能。亮点功能户外泳池不计容1风情化打造。户外凉亭不计容1风情化打造。户外花园不计容1风情化打造。套间次卧452套间，有温泉泡池产品设计核心：户外空间的功能化及私有化、不增加建筑单体内记容亮点产品建议户外功能化加强对户外空间的利用，增加有实际功能的私享空间亮点产品建议户外功能化加强对户外空间的利用，增加有实际功能的产品建议套房设计每间卧室采用套间设计，方便和家人或朋友一起度假使用产品建议套房设计每间卧室采用套间设计，方便和家人或朋友一起度产品建议浴池设置全景观的室内浴池，特别是突出主卧浴池对外部景观的占有性，增加度假乐趣产品建议浴池设置全景观的室内浴池，特别是突出主卧浴池对外部景室内能做窗的地方尽量放大成全景落地窗，增大采景面，凸显度假氛围亮点产品建议全景落地窗室内能做窗的地方尽量放大成全景落地窗，增大采景面，凸显度假氛通过错层和挑空增强室内空间的采光性，增加采景变化，加强空间尺度的变化感亮点产品建议错层、挑空通过错层和挑空增强室内空间的采光性，增加采景变化，加强空间尺户型示意户型示意占地面积：31300㎡建筑面积：9390㎡容积率：0.3产品形态：独栋别墅。产品特点：建筑单体对大量户外空间的整合。布局特点：利用水系区隔形成小组团独栋别墅群落。户型面积：220-300㎡，主力面积240-260㎡左右。形态纯粹的纯独栋别墅社区，利用水系区隔，打造小组团形式的度假独栋别墅群。产品定位占地面积：31300㎡形态纯粹的纯独栋别墅社区，利用水系区隔临水系区域，呈线状布局大独栋别墅（280-300平米），合计约7栋。腹地及北侧布置主流独栋别墅（240-260平米），合计约30栋。以小组团布局，以水系分割，共享泳池、停车场等设施。设置通道，可共享国际文化主题区功能。规划布局水系水系小独栋别墅布局示意国际文化主题区临水系区域，呈线状布局大独栋别墅（280-300平米），合计非海景项目，可采取小组团布置，大量运用参与性水系（嬉水池），打造度假氛围产品布局方式围合设计非海景项目，可采取小组团布置，大量运用参与性水系（嬉水池），采用热带植被、树种，并将国际文化元素融入园林景观中，增强度假氛围也不失文化底蕴产品建议景观园林采用热带植被、树种，并将国际文化元素融入园林景观中，增强度假南北两地块的空间关系北区为休闲度假感更强，产品品质更高，资源环境更好的独栋别墅区。南区为文化主题区，通过文化主题别墅和文化会所打造国际文化主题。在南北侧地块的水系中间设置栈道联系，该通道仅供行人通过，并作为一个景观节点出现。综合布局示意水系水系可供经营的文化主题别墅21南北两地块的空间关系北区为休闲度假感更强，产品品质更高，资源如实际开发消防用地，无法与整个地块的开发调性匹配，同时极可能降低整体物业品质消防用地开发建议地块二规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地面积：46600平方米容积率：0.4地块一规划技术指标:用地性质：一类居住用地（R1）用地面积：31300平方米容积率：0.3地块一地块二地块三地块三规划技术指标:用地性质：消防用地（U9）用地面积：9240平方米容积率：0.8如实际开发消防用地，无法与整个地块的开发调性匹配，同时极可能项目用地规划为消防用地，此类用地一般按照严格的消防安全考虑选择区位，调整难度较高用地性质：U6消防用地U6消防用地消防站主要建筑由室外训练场、业务用房及辅助用房构成三大类构成。室外训练场训练跑道、篮球场等满足消防业务训练的场地，列队观摩、规范操作、器材摆放和准备活动场地以及缓冲场地。业务用房消防车库、通信室、体能训练室、训练塔、灭火抢险和个人防护器材库、被装营具库、器材修理间、清洗室、烘干室、呼吸器充气室、图书阅览室、会议室、俱乐部、灭火救援研讨和电脑室、公众消防宣传教育用房、干部备勤室、消防员备勤室等。辅助用房辅助用房包括：餐厅、厨房、家属探亲用房、锅炉房、浴室、医务室、晾衣室（场）、贮藏室、盥洗室、厕所、理发室、配电室、油料库等。消防用地开发建议普通消防站辖区面积不应大于７平方公里，确保接到出动指令后5分钟内到达辖区边缘为原则。同时，需处于该辖区的相对中心位置。项目用地规划为消防用地，此类用地一般按照严格的消防安全考虑选如可用地置换：调整消防用地性质为一类居住用地（容积率0.3），开发与北区相似产品，与其形成统一整体。消防用地开发建议‖方案一水系水系临水系区域，呈线状布局大独栋别墅（280-300平米），合计约2栋。腹地及北侧布置主流独栋别墅（240-260平米），合计约10栋。以小组团布局，以水系分割，共享泳池、停车场等设施。与北区用地完全融合，通过水系与道路联系，形成统一整体。可供经营的文化主题别墅21如可用地置换：调整消防用地性质为一类居住用地（容积率0.3）在游艇会港湾社区北侧，寻找合理地块调整为消防用地项目用地游艇会港湾社区重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的区域GOLF绿地社区发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能美丽城片区发展商贸、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等建议调整区域消防用地开发建议‖方案一在游艇会港湾社区北侧，寻找合理地块调整为消防用地项目用地游艇如可产品内部调整：维持别墅的产品形态，针对客户调整为定向锁定消防队高级领导。消防用地开发建议‖方案二水系水系临水系区域，呈线状布局大独栋别墅（280-300平米），合计约2栋。腹地及北侧布置主流独栋别墅（240-260平米），合计约10栋。以小组团布局，以水系分割，共享泳池、停车场等设施。与北区用地完全融合，通过水系与道路联系，形成统一整体。可供经营的文化主题别墅21如可产品内部调整：维持别墅的产品形态，针对客户调整为定向锁定消防队存在的主要影响：★噪音影响平时训练，出勤时的噪音影响。★建筑形态对项目整体形象的破坏消防队建筑本身有一定的建筑规范要求，工建化元素较多，可能对项目的统一形象有较大影响。如无法调整：尽可能降低其对周边住宅影响。消防用地开发建议‖方案三消防队存在的主要影响：如无法调整：尽可能降低其对周边住宅影响于宗地东/南/西侧加强植被打造，并引入降噪作用较为明显的林木，以阻隔消防队运营时所产生的噪音。加强植被打造，适当堆土成坡，以阻隔噪音、视线影响消防用地开发建议‖方案三于宗地东/南/西侧加强植被打造，并引入降噪作用较为明显的林木协调消防队方面，将建筑主体高度控制在3层以下。同时，在东/西/南侧布局物业，阻隔噪音影响。（方案示意见下图）西侧规划路行政办公楼我项目训练场我项目我项目出警口控制建筑高度并合理规划布局，以阻隔噪音、视线影响消防用地开发建议‖方案三协调消防队方面，将建筑主体高度控制在3层以下。同时，在东/西对项目核心问题的解答如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？主题价值问题如何以产品落地文化主题的表现？如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？物业价值问题产品分区问题以国际文化作为文化主题选择的切入点以体验、展示及交流作为文化主题的功能方向以别墅物业兼顾休闲度假与文化展示交流功能以集中物业满足集中展示、集中交流和集中运营功能南区物业侧重于文化主题演绎和居住的平