第10课投资性房产、固定资产与在建工程

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——讲师：方烈

第⑩

课

投资性房产、固定资产与在建工程

一、投资性房产准备长期持有用于收租的房产

（一）、概念投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。2、后续计量：公允价值和成本计量，但相关规定一经确定不得随意更改我国会计准则规定优选成本模式，公允价值须满足条件方可选择。

（二）、投资实战

区别两种后续计量方式评估公司资产价值，识别公司隐形资产！

投资性房产有两种计量方式：公允价值和成本计量，但相关规定一经确定不得随意更改我国会计准则规定优选成本模式，公允价值须满足条件方可选择。

1、公允价值

不计提折旧，所在地有活跃的房地产交易市场，能够取得同类或类似房地产价格信息。

公允价值变动计入损益，可以用来操纵利润。

2、成本计量升值部分不但不计入利润，

反而要计提折旧

（隐形资产）

房价涨账面价值跌

指标金融街招商蛇口净利润（2016年）

42.1亿95.8亿净资产277亿564亿投资性房产254亿254亿总市值350亿1500亿招商蛇口1500亿VS

金融街350亿升值不增加利润折旧减少利润若未来房价下跌，谁的盈利波动更小？VS

公允价值成本

二、固定资产（在建工程）厂房、设备等可以创造收入的资产产能产能需求在建工程固定资产的前身，类似于存货的“在产品”(产成品）

在建工程

固定资产（一）、概念固定资产：企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。固定资产是企业的劳动手段，也是企业赖以生产经营的主要资产。从会计的角度划分，固定资产一般被分为生产用固定资产、非生产用固定资产、租出固定资产、未使用固定资产、不需用固定资产、融资租赁固定资产、接受捐赠固定资产等。

折旧方法主要包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。在建工程：企业固定资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程通常有"自营"和"出包"两种方式。自营在建工程指企业自行购买工程用料、自行施工并进行管理的工程；出包在建工程是指企业通过签订合同，由其它工程队或单位承包建造的工程。（二）、投资实战

1、辩证看待轻重资产

过去几年，因为传统行业产能过剩，市场流行轻资产，的却轻资产行业易出大牛股，而重资产行业公司则处于水深火热之中。固定资产：8800亿VS139亿总市值：10000亿VS

24500亿但是:（1）、轻资产公司跌起来丝毫不含糊：估值高昂，很多抗风险能力其实非常弱。比如很多互联网公司，都可能一夜之间归零，互联网公司倒闭的不计其数

（2）、重资产有一天也可能成为门槛

今天产能过剩，明天可能就是产能不足了，此一时彼一时。对于产能过剩重资产行业，没有新资本愿意进入，银行也贷不到款，供给会自然收缩；一旦供需逆转，则很可能就变成供不应求，毕竟重建产能需要很长周期，股价弹性非常大。尤其是活下来的龙头公司（现金流正常，债务负担可控），一旦需求起来，有产能的公司必定最先受益。

造纸、氟化工（制冷剂）

2、如何把握重资产行业困境反转机会，回避向下反转风险---投资时机的选择（1）最佳投资周期A.大规模工业化、城市化早中期：2003-2007年钢铁、水泥、有色、煤炭、电力B.类似2009-2011年金融危机之后开始复苏阶段：工程机械、水泥、有色C.市场化完成阶段性“供给侧”改革：

2016-2017年工程机械之三一重工造纸业之玖龙纸业

氟化工之巨化股份不结合大周期分析，很可能把回光返照当成是困境反转。

对于产能收缩行业：市场化比行政化更靠谱

纸张暴涨！如何选股？（2）、如何依靠固定资产“产能”选股困境底部即将反转之时，重点关注“量价齐升”公司，也就是产能大小或产能扩张能力。

2016-2017年水泥与工程机械板块行情为何远不如2009-2011年？

产能利用率—华润水泥产能利用率已经很高，没有新增产能，不能讲“量价齐升”的故事！（3）、高弹性—重资产行业的无尽魅力产能扩张结合毛利率提升，完美演绎“困境反转”

毛利率：越低越好量价齐升3、注意在建工程转固在建工程转固定资产：在建产能建成投产

（1）、业绩向上拐点在建工程转固定资产(外购固定资产有的没有经过在建工程）意味着产能提升，接下来收入利润亦极可能增长，特别是本身产能利用率很高的公司。（警惕招股说明书的虚假陈述，新股发行时大都会说产能利用率很紧张，所以才需要上市募集资金以扩大产能，实际并非都如此）。（2）业绩向下拐点一旦转固，会开始计提折旧（在建工程不计提折旧），而利息支出亦要停止资本化(尤其是资金来源为长期贷款），如果收入（或者良品率）跟不上，极有可能影响未来净利润。水电行业只要发电，虽然也要计提折旧和利息资本化，但一般很快能盈利。

4、高度警惕两类重资产公司固定资产扩张

（1）、门槛不太高但表面市场空间大的行业固定资产扩张极易造成产能过剩SUV、太阳能、锂电池、新能源汽车固定资产占比大，一旦产能过剩，产品降价，则很快由盈转亏（2）、可能被新技术更新替代有的行业今天如日中天，明天可能就是日薄西山

5、产能利用率陷阱（1）、识别造假重资产行业的固定资产大幅提升，意味产能提升，一般而言收入会相应提升；如果收入维持不变或增幅很小，理论上毛利率应该下滑（因为要分摊折旧等固定费用），收入上不去亦说明市场需求有限。如果毛利率没有变动，则极可能有问题。

某港股公司

产能提升136%，但收入仅仅增加16%，亦即意味着产能利用率下滑51%！假定2011年产能利用率是80%（IPO时招股说明书曾说产能不足），那么2014年应该降到40%不到。20112014

增长固定资产8.24亿19.27亿136%销售收入22.06亿25.73亿16%但其毛利率呢？仅仅下降1个百分点，可以忽略不计！

结论：造假公司

这种情况多半是：

a、以扩建固定资产名义，把贷款和二级市场所募集资金“提”走了；

b、利润造假，只有通过资本支出把做利润资金抽回去，把账做平。c、国企的管理层通过扩建产能名义侵占公司利益。道理非常简单：如果一边是长期低产能利用率，一边是不停持续不断的资本支出扩建产能，对于国企尚能理解，但对于民企，则匪夷所思。大量在建工程转固后压力更大！

（2）、对高产能利用率公司留一半清醒

产能利用率高存在两个风险：一是市场供需逆转，产能利用率下滑，利润剧减，估值下滑；二是公司被暂时的繁荣迷惑，判断失误，拼命负债扩张，等