《玉泉项目规划建议书》

致：衡阳市文华房地产开发“建汉·〞工程规划建议书深圳世宏地产二○○五年十二月

目录一、总体规划布局建议二、工程开发周期及开发节奏建议三、交通规划建议四、商业局部规划设计要点建议1、总体规划布置建议2、铺位形式建议3、内部交通通道设置建议4、商场特别设计建议五、住宅及写字楼局部规划设计要点建议1、总体规划布置建议2、主力户型选择及组合建议六、环境景观设计要点七、建筑风格及外观风格建议八、装修标准建议九、物业管理建议十、工程智能化建议一、总体规划布局建议在进行工程总体规划时，应充分考虑以下要素：地块特征、周边环境、政府规划技术指标、核心开发价值和工程整体定位思想。本案地势起伏不大，三面临街；周边商业气氛浓厚，距离工程地西北侧和东南侧不远处有两大市民广场——南领公园和东芝公园；地块商业价值极高，也是工程核心开发价值；工程整体定位为商住一体化的复合地产，集购物、休闲、娱乐、饮食、居住、办公多重功能，并力争做到祁东县标杆〔龙头〕工程。因此在整体布局上应围绕“商业价值最大化〞这个核心思想来进行，结合上述要素，世宏认为，将本工程规划成为“一中心、两轴线、三组团、四广场、三商街〞的祁东首席综合性高档社区。一中心：一个大型购物中心。两轴线：南北、东西纵横两条景观轴线。三组团：通过两条景观轴线，将工程地划分成为西组团、东北组团和东南组团。一广场：一个中心广场。三大主题街：临街面休闲餐饮街+工程一楼时尚步行街+二楼大型超市+娱乐休闲会所祁东首席全开放社区：为了提高工程的整体商业价值，通过商业街和无数出入口，将社区的开放性、通透性、参与性发挥到极致，在这里，拒绝障碍，拒绝死角，拒绝封闭。这无疑将成为祁东县“前无古人、后无来者〞的经典之作。整体布局见如下示意图：

二、工程开发周期及开发节奏建议工程整体规模较大，假设一次性开发一方面会面临较大的资金压力，另一方面存在较大的市场风险，因此建议分期开发。根据工程整体布局——分为3个组团〔组团1、组团2和组团3〕，中原建议，工程按照组团划分，分3期开发，即组团1、组团2、组团3依次开发，同时采取与营销互动式的滚动开发模式。在分期开发过程中应与销售进展紧密结合起来，分期界限不宜过于死板，视乎销售情况实行滚动开发，从整体上缩短开发周期，如当一期销售率到达70%时立即进行二期开发。总的开发周期力争在3年内完成。三、交通规划建议为了不损失工程的商业价值，同时防止出现人车之间的干扰，务必做到“人车分流〞，将地下车库的出入口设置在商业价值最低的东南角和西南角。具体规划见如下示意图：

车位配置建议：因本工程以商业为主，同时还有相当局部商务办公和住宅单位，故对车位数量的要求较高。假设本工程商业面积为7万平米，办公及居住面积为13万平米，参照国内停车位配置标准〔见下表，商业需配置车位350个，住宅及办公需配置车位750个，共需配置车位1100个。机动车停车位配置标准表序号类别单位配建标准1高中档旅馆〔宾馆、招待所〕车位/100m22普通旅馆〔招待所〕车位/100m23饭店、酒家车位/100m24商业区车位/100m25普通办公楼车位/100m26旅游区、度假村车位/1公顷建筑面积7特种公园车位/1公顷建筑面积10-158文化娱乐车位/100m29住宅车位/100m210幼儿园车位/100m2四、商业局部规划设计要点建议1、总体规划布置建议商业组合形态：通过前期市场摸底，结合本工程地块特征，中原建议，本工程商业组合以“集中商业＋特色街区〞构成。“集中商业〞在本工程的表达是：一个中心、两个次中心，“一个中心〞是指工程地西侧〔组团1〕的大型购物中心，它是工程整体商业中的龙头，也是工程最先启动的局部；“两个次中心〞是指工程地东侧北半局部〔组团2〕、被商业街一分为二的两个主题商场，它们将作为大型购物中心强有力的补充，也是工程开发的二期。“特色街区〞是由工程规划中的两条外街和三条内街组成，它们完全由独立街铺组成。五条商业街相互联系、相辅相成，与“集中商业〞既是联系在一起，又相对独立。商业规划布置建议：为了满足目标消费者需求，规划一定要突出其舒适性，在进行工程地西侧的大型购物中心规划设计时，通透式中庭必须考虑。世宏建议设置“阳光中庭〞，采用透明的阳光顶棚，同时在中庭植入绿色植株。建筑设计需有艺术性，使工程成为景点式的建筑物，使建筑本身成为重要的卖点。建议将大型购物中心整体造型设计成“变形金刚〞〔即加强工程外观的灵动性〕，以区别于市场上的其他商业建筑。广场是商业构成中不可缺失的一环，广场可作为公共休憩区，并提供小型表演舞台。在广场周边形成小尺度商业曲轴，依托共享式广场提高商业价值。沿解放路设置的3个入口广场面积无需太大，但中心广场不宜太小，它是工程3个组团的连接点，也是最具人气的，是各项活动的大舞台。如果不是规划设计的必须要求，世宏建议不宜设置下沉式广场。在组团2的商业街设计中，为了丰富建筑的外观形象，表达不同的特色，世宏建议采用退台式设计。应充分重视建筑的“二次立面〞，即商业广告和标识系统，以灯箱、织物、显示屏、LED、投影等形式出现，构成建筑物的最终外表状态。广场上可设一大型电视屏幕〔10´10平方尺，约合10平方米竖立与商场主题相关的灯柱〔或灯箱〕，工程地处商业街内外交通的驳口，除了商业地位重要以外，广揭发布效用也非常大，因此，设立大型电视屏幕〔TVWALL〕可以为本工程的小业主发布宣传信息，并可按时计费，作为本工程的稳定收来源，广场可以作为种表演活动、公益活动、庆典活动的场所，与本工程的电视屏幕一起作为广场出租的内容，那么可获取更为可观的收入。为了提升工程的形象，从外部规划到内部规划均应赋予一定的文化气息，如通过色彩〔墙面、地面〕、整体装修、特色小品〔休闲座椅、雕塑〕等来表达。2、铺位形式建议将所有临街铺位都纳入商业街范畴，与商场严格分开，设置为独立铺位。商业街独立铺位的面积划分必须结合不同业态需求，如休闲餐饮一条街的铺位面积要求与运动品牌街的铺位面积要求无疑是不相同的。商场内铺位不间隔，设立开放式铺位\柜位。临南山大道和曙光路街铺面积定为80M2(开间8M,进深10M),临广场路街铺面积定为40M2(开间4M,进深10M),工程地内街铺面积定为铺位具体分隔方案需待设计方案定稿后确定。注意预留铺位的门面招牌的位置，建议统一铺位门面招牌的位置，在考虑实用性时考虑建议的协调性、美观性。3、内部交通通道设置建议在平面布局上，以中庭为中心设置环形通道；立体布局上，同样以中庭为中心设置螺旋形通道。每楼层的平面及各楼层之间符合现代的购物消费习惯，方便自由的行走及上落。尽量防止独角巷的产生，根本使每个铺位均有一定的展示面。商场内所有围栏均采用通透型材料，以玻璃为宜，以减少视野的阻挡。商业街每个独立铺位必须设置进入商场的出入口和通道，方便消费者自由出入，做到真正的全开放社区。4、商场特别设计建议为增加消费者购物乐趣，吸引商铺投资者，建议增加以下商场特别设计：商场光环境建议：商场的整体照明系统应具有可调节性，根据商场内各区域采光度灵活处理，自然采光较弱的区域应加强照明装置，防止光线缺乏而影响经营；晴朗天气和阴暗天气下，灯光强弱也应有所不同。商场音乐建议:建议不间断播放柔美音乐，如美国自然派乡村音乐〔CountrySound〕，利用音乐的感染力将商场的形象建立在顾客心中，增加购物的享受。商场内部导示系统建议：建议在商场内部设置必要的导示系统，如每层的区域功能导向，为消费者提供更便捷的指引。五、住宅及局部规划设计要点建议1、总体规划布置建议建议在，一层、二层设置商HOUSE，主题商场顶上布置宽景HOUSE和MINIHOUSE〔小户型公寓〕；宽景HOUSE采用板式设计，MINIHOUSE那么可采用点式设计。商HOUSE设计标准应尽量，如层高3.2M，大开间、小进深等。商HOUSE户型可任意组合，设根本单元为35㎡和40㎡，可拼合为75㎡、110㎡、115㎡、145㎡、150㎡、155㎡、270㎡……。4040㎡40㎡40㎡40㎡35㎡35㎡35㎡35㎡40㎡40㎡35㎡35㎡A1A2A3B3B2B1C3C2C1D3D2D1户型拼合：A1+B1=75㎡C1+C2+D1+D2=150㎡A1+B1+B2=110㎡A2+A3+B3+D3=150㎡A2+A3+B3=115㎡C1+C2+C3+D2=155㎡D1+D2+D3+C2=145㎡A1+A2+C2+D2=155㎡A1+A2+C1+C2+C3+D1+D3=270㎡……在立体交通组织上，住宅应与商业局部严格的区分开来，力争做到互不干预。2、主力户型选择及组合建议通过前期市场研究，目前华新开发区的住宅工程户型以141-150平方米的三房为主。考虑到不同类型物业，客户对户型及面积的要求也不同，中原建议如下：物业类型户型及面积户数比例商HOUSE以35㎡和40㎡为根本单位，自由组合为75㎡、110㎡、115㎡、145㎡、150㎡、155㎡、270㎡……。MINIHOUSE90㎡的紧凑三房一厅70%70—80㎡的二房二厅30%宽景HOUSE140—150㎡的三房二厅55％160—180㎡的四房二厅40％200㎡以上的空中别墅〔复式单位〕5％六、环境景观设计要点因本工程以商业为核心，根本无法做到大面积集中绿化景观，为了表达工程的时尚性、舒适性，在景观设计上更多地通过小品、花坛来点缀，充分利用广场和〔商业裙楼〕屋顶广场，整体营造休闲、舒适的商业气氛。设置一些玩具雕塑〔恐龙等〕，动物形状休闲座椅，人造假山、瀑布，仿真异域风情带等，但所有这些需要特殊的设计和日常维护，以尽可能防止遭受损坏。在中心广场上设置音乐树，可增添工程的休闲气氛。栋与栋之间搭建连接桥，作为架空层，加强二楼商业的联系。应结合商业街的分布走向，布置连成一体的活水系，活泼园林环境，令园林更加富有灵动的气息。为了实现环境景观与建筑的完美结合，在商HOUSE建筑主体上设置一个空中花园。七、建筑风格及外观风格建议分析工程周边的建筑风格及建筑外观，可以看出根本上都很破旧，以灰色或灰白色为主。为了本工程在祁东脱颖而出，成为闪光亮点，增加建筑本身的吸引力，增加投资者的信心及兴趣，建筑风格及外观就显得极为重要。从周边建筑的外型色调总体感觉而言，本工程如果采用淡色调，虽然容易营造较时尚、现代的物业形象，可以在众多的建筑物当中突围而出；如果采用较浓重的建筑色彩，往往要求建筑的外型工艺需要有所变化，必然会增加本钱。经过反复比拟分析，中原认为工程的建筑风格及外观采用现代风格。在色调的处理上，建议在表达时代感的同时，注意色彩的运用，建议以明亮、明快的色调进行处理，如橙色、黄色、红色、蓝色等色彩结合，尽量防止灰暗的灰色等冷色调。八、装修标准建议商场局部的装修由品牌商家根据自己的需要制定相应的标准，开发商只需提供毛坯房的交楼标准。对于商住局部来说，公共局部的装修最能表达物业的档次，建议本物业的公共局部表达既大气又现代的特征。具体建议如下：住户大堂：地面为仿石地砖拼花铺地。建议采用大面积的落地玻璃大堂提供良好的采光，使公共大堂的空间感增强。也可以做一些较简洁的墙面处理，局部墙面上以马赛克贴成墙面壁画，刻画出精致的碎花图案。住户走廊：墙面处理同前所示，地面建议抛光砖拼花，以流畅的线条拼出抽象图案，减少长走廊给业主带来的乏味感；天花为膏板吊顶。住户电梯厅：建议墙面与地面均为抛光砖拼花，墙面上可挂上几幅绘画作品，使住户电梯大堂增加层次进深感和艺术美感。九、物业管理建议衡阳目前的物业管理效劳处于相对较低的水平，但良好的物业管理效劳对工程的形象树立，和提升物业的价值均有较大的帮助作用。针对本工程，除了本工程的产品素质需要保证外，中原也希望本工程的管理效劳更胜一筹，具体建议如下：物业效劳人员的形象要大方得体，在销售阶段，需要表达，所以包括销售参谋、现场管理人员、保安、清洁工等，从体形、着装及礼仪等方面，需要强调效劳的意识；制定完整的效劳操作手那么，以客为尊，以效劳为自己的工作本质，以奖罚清楚的制度提高员工的效劳质量。其实，主要是强调效劳意识，和良好的效劳形象，树立本工程良好的效劳质素，对前期销售和物业保持持久的投资价值非常有帮助。十、工程智能化建议商场智能化系统：声：室内外背景音乐可根据天气变化等各种外界因素进行自动更换曲目，音量应能随环境嘈杂程度自动调整。光：智能化控制遮阳板角度及室内照度，和室内灯光统一调