某县项目地块调查报告

华容县项目地块

调查报告2018年6月目录华容县城市概况华容县城市规划华容县房地产板块划分及特点分析华容项目地块概况项目地块SWOT分析重点楼盘立体分析总结附件华容县城市概况篇华容县城市概况地理位置：

（右图本案）华容县，隶属于湖南省岳阳市，位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，与湖北省相接，南滨洞庭。全县总面积1642平方公里，华容县辖12个镇，8个乡。2017年全县人口约26万户，户籍人口74万人，其中县城常住人口约20万（三镇合一）。华容县城市规划篇华容县城市规划华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。1、桥东—桥头旧城改造：属于华容河广场配套建设的旧城改造项目，有利于改善该区域的城市面貌和提升城市形象。2、田家湖生态新区规划：围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。整个规划建设分为“一核”（以田家湖为核心的公园生态景观）；“二带”（湖西路、湖南路绿化景观带，新城大道绿化景观带）；“三轴”（人民南路文化景观轴、田家湖大道交通轴、湖北路商业商务轴）；“三组团”（以商业、行政、文体、高档居民功能为主的中心组团，以居住工程为主的田家湖西组团，以居住商贸综合服务功能为主的东组团）结构。华容县房地产板块划分及特点分析篇城中片区：华容河以西，西至港东路，北至杏花西路，南至城南路。区域定位：华容县商业中心区域现状：这里属老城区，人口密集，是县核心商业圈，商业氛围成熟浓厚。该区域可开发利用的土地面积较少，目前在售项目不多，地产主要以商住综合为主。目前商品房住宅销售均价约为3800-4000元/㎡左右。代表楼盘为：华容城市广场华容县城中片区分析桥东片区：华容河以东。区域定位：华容县文教中心区域现状：该区域属于华容县较老城区，缺乏整体规划，道路、卫生条件较差，除教育资源外，配套资源明显滞后，居住环境较差。文教资源主要有省重点中学华容一中、职业高中、黄湖小学、城关镇桥东学校、文化产业园、烈士陵园在此区域及培育了岳阳市历史唯一一个状元，故该区域房地产开发主要以文教资源为主。随着政府重点工程人工状元湖的开发，相继出现《状元星城》《君临慧城》《康桥兰庭》等项目。目前商品房住宅销售均价约为3800元/㎡左右。随着城西马鞍山片区及田家湖房地产市场火爆，该区域楼盘发展更多依赖于整体市场发展和城西片区的带动。华容县桥东片区分析马鞍山片区：东至港西路，西至白鼎山路，南至华鲇路，北至杏花西路。区域定位：行政新区区域现状：行政区划调整后，随着各行政新区的搬迁，在土地、住宅市场方面都有了快速的发展，交易活跃，价格持续上涨。新建九年制学校及行政单位的介入，该区域在各个区块中表现出楼盘价格还略高于城中项目。表明了华容县人民对老城区依赖程度不大。目前商品房住宅销售均价约为4000元/㎡左右.代表楼盘为：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。华容县马鞍山片区分析田家湖新新区：北至华鲇鲇路，南至至田家湖大大道，东至至港西南路路，西至规规划路。区域定位：水乡特色色的现代化化生态新区区区域现状：田家湖生生态新区是是华容县委委、县政府府实施县城城“西扩南南移”、加加快新型城城镇化建设设发展的重重大战略决决策。围绕绕“现代新新区、水乡乡特色”的的主题，将将新区建设设成为集行行政办公、、现代产业业、文化娱娱乐、旅游游休闲、高高档居住于于一体，具具有浓郁特特色的现代代化生态新新区。毗邻邻行政新区区，周边田田家湖实验验学校、人人民医院、、华冠国际际大酒店等等资源丰富富，随着田田家湖的开开发，该区区域拥有先先天独厚的的景观资源源，故区域域内项目如如雨后春笋笋般耸立，，开发热情情高涨，深深受市场追追崇。目前商品房房住宅销售售均价约为为4400元/㎡㎡以上。代代表楼盘为为：盛世新新城、阳光光水谢、金金湖水岸。。华容县田家家湖新区分析华容县房地地产板块划划分及SWOT分析篇项目地块概概况目前考察了了华容县7块地块，，右图为田田家湖新区区5块。项目地块概概况目前考察了了华容县7块地块，，右图为桥桥东片区2块。1号地块项目目简介--现状（内、、外情况））1号地块面积积约88亩，东临2号地块，西西临六车道道主干道人人民南路，，北临湖北北路（规划划路），南南临2200亩的田家湖湖湿地公园园（待开发发）。1、右上图为为卫星地图图标示区域域。2、左下图为为项目地块块内部，现现有杂草，，有部分池池塘。3、右下图项项目地块西西面临六车车道的主干干道人民南南路。地块卫星图图地块内部地块西面1号地块项目目STOW分析优势（S））：1、发展潜潜力很大的房地产产板块，也也是政府未未来要重点点开发、改改造的区域域；2、地块周周边已有多多个小区入入驻，如：阳光水榭、、盛世新城城，人流增增加不断提提升项目潜潜在价值；；3、地块所所在区域交交通网络完完善，可达达性高，极极大提高本本项目的交交通便捷力力；4、人民医医院、公安安局等事业业单位以及改善型型客户将丰富项目目的购买群群体；5、该地块属属于熟地，，开发即可可达到立竿竿见影的效效果。劣势（T））：1、周边商业配套设设施严重不足，使得项目目价值有一一定影响；2、项目暂无公共交交通工具，影响客户户对区域的的认识；机会（O））：1、房地产产市场持续续升温、区区域发展空空间大，价价值将得到到进一步提提升；2、周遍竞竞争对手已已基本成型型，有利于于进行针对对性的差异异化设计；；威胁（W））：1、银行持续提提高利率，，增加按揭揭客户还款款压力；2、板块内内未来住宅宅供应量较较大，竞争争激烈；2号地块项目目简介--现状（内、、外情况））2号地块面积积约为106亩，东临待待开发地块块，西临1号地块，北北临待开发发小区及华华鲇路，南南临田家湖湖湿地公园园（待开发发）。1、右上图为为卫星地图图标示区域域。2、左下图为为项目地块块内部，现现有杂草。。3、右下图为为地块南面面2200亩的田家湖湖湿地公园园地块卫星图图地块内部地块南面2号地块项目目STOW分析优势（S））：1、发展潜潜力较大的的房地产板板块，也是是政府未来来要重点开开发、改造造的区域；；2、人民南路西西面有部分分小区已开开发，如：阳光水榭、、盛世新城城，人流增增加不断提提升项目潜潜在价值；；3、地块所所在区域交交通网络规划四通八八达，极大提高高本项目的的价值；4、人民医医院、公安安局等事业业单位以及改善型型客户将丰富项目目的购买群群体；劣势（T））：1、周边商业配套设设施严重不足，使得项目目价值有一一定影响；2、周边用地暂暂未启动，，对本地块块的开发进进度有很大大影响；机会（O））：1、田家湖湿地地公园的规规划及周边边项目的启启动使得区域发展空空间大，价价值将得到到进一步提提升；威胁（W））：1、银行持续提提高利率，，增加按揭揭客户还款款压力；2、板块内内未来住宅宅供应量较较大，竞争争激烈；3号地块项目目简介--现状（内、、外情况））3号地块面积积约40亩，东临碧碧湖公馆、、300亩田家湖实实验学校，，西临人民民南路，北北临4号地块及文文化广场、、体育中心心、田家湖湖湿地公园园（待开发发）。1、右上图为为卫星地图图标示区域域。2、左下图为为项目地块块内部，场场地平整。。3、右下图为为地块北面面六车道田田家湖大道道（即将通通车）地块卫星图图地块内部地块北面3号地块项目目STOW分析优势（S））：1、发展潜潜力较大的的房地产板板块，也是是政府未来来要重点开开发、改造造的区域；；2、东面为待开开发的碧湖湖公馆、田田家湖实验验学校，属属于学区房房。3、地块所所在区域交交通网络规划四通八八达，极大提高高本项目的的价值；4、改善型客户户及想购学学区房的客客户将丰富项目目的购买群群体；劣势（T））：1、周边商业配套设设施严重不足，使得项目目价值有一一定影响；2、项目暂无公共交交通工具及及学校还未未动工，影响客户户对区域的的认识；机会（O））：1、田家湖湿地地公园的规规划及学校校的规划使使得区域发展空空间大，价价值将得到到进一步提提升；威胁（W））：1、银行持续提提高利率，，增加按揭揭客户还款款压力；2、板块内内未来住宅宅供应量较较大，竞争争激烈；3、项目地块块面积较小小，产品的的品质受限限制。4号地块项目目简介--现状（内、、外情况））4号地块面积积约40亩，东临世世纪花苑，，西临人民民南路，南南临六车道田家家湖大道（（即将通车车），北临文化广广场、体育育中心、田田家湖湿地地公园（待待开发）。。1、右上图为为卫星地图图标示区域域。2、左下图为为项目地块块内部，场场地平整。。3、右下图为为地块南面面六车道田田家湖大道道（即将通通车）地块卫星图图地块内部地块南面4号地块项目目STOW分析优势（S））：1、发展潜潜力较大的的房地产板板块，也是是政府未来来要重点开开发、改造造的区域；；2、南面临即将将通车的田田家湖大道道及待开发发的碧湖公公馆、田家家湖实验学学校，属于于学区房。。3、地块所所在区域交交通网络较为便利，提高了本项目的价值；4、改善型客户户及想购学学区房的客客户将丰富项目目的购买群群体；劣势（T））：1、周边商业配套设设施严重不足，使得项目目价值有一一定影响；2、项目暂无公共交交通工具及及学校还未未动工，影响客户户对区域的的认识；机会（（O））：1、田家湖湖湿地地公园园的规规划及及学校校的规规划使使得区域发发展空空间大大，价价值将将得到到进一一步提提升；；威胁（（W））：1、银行持持续提提高利利率，，增加加按揭揭客户户还款款压力力；2、板板块内内未来来住宅宅供应应量较较大，，竞争争激烈烈；3、项目目地块块面积积较小小，产产品的的品质质受限限制。。5号地块块项目目简介介--现状（（内、、外情情况））5号地块块面积积未知知，西西临世世纪花花苑及及人民民南路路，南南临六车道道田家家湖大大道（（即将将通车车），，北临文文化广广场、、体育育中心心、田田家湖湖湿地地公园园（待待开发发）。。1、右上上图为为卫星星地图图标示示区域域。2、左下下图为为项目目地块块内部部，均均为鱼鱼塘水水池。。3、右下下图为为地块块南面面六车车道田田家湖湖大道道（即即将通通车））地块卫卫星图图地块内内部地块南南面5号地块块项目目STOW分析优势（（S））：1、发发展潜潜力较较大的的房地地产板板块，，也是是政府府未来来要重重点开开发、、改造造的区区域；；2、南面临临即将将通车车的田田家湖湖大道道及待待开发发的碧碧湖公公馆、、田家家湖实实验学学校，，属于于学区区房。。3、北面紧紧邻田田家湖湖湿地地公园园，景景观效效果极极佳。。4、地块所所在区区域交交通网网络较为便便利，提高高了本项目目的价值；5、改善善型客客户及及想购购学区区房的的客户户将丰富富项目目的购购买群群体；；劣势（（T））：1、周周边商业配配套设设施严重不不足，使得得项目目价值值有一一定影影响；2、项目暂无公公共交交通工工具及及学校校还未未动工工，影响响客户户对区区域的的认识识；机会（（O））：1、田家湖湖湿地地公园园的规规划及及学校校的规规划使使得区域发发展空空间大大，价价值将将得到到进一一步提提升；；威胁（（W））：1、银行持持续提提高利利率，，增加加按揭揭客户户还款款压力力；2、板板块内内未来来住宅宅供应应量较较大，，竞争争激烈烈；3、项目目地块块面积积较为为狭长长，产产品的的规划划及品品质受受限制制。6号地块块项目目简介介--现状（（内、、外情情况））6号地块块面积积约88亩，北北临职职业中中专新新校区区，南南临清清水广广场、、华容容东路路及建建设中中的状状元湖湖，西西临建建设道道路，，东临临居民民住宅宅地。。周边边有妇妇幼保保健院院，华华容一一中，，复读读学校校。1、右上上图为为卫星星地图图标示示区域域。2、左下下图为为项目目地块块内部部，土土地平平整。。3、右下下图为为地块块南面面华容东东路及及建设设中的的状元元湖（建设设中））地块卫卫星图图地块内内部地块南南面6号地块块项目目STOW分析优势（（S））：1、属于郊郊区新新开发发板块块，也是是文化教教育中中心；2、南面华华容东东路及及建设设中的的状元元湖，，属湖湖景房房及学学区房房；3、地地块所所在区区域交交通网网络较为便便利，提高高了本项目目的价值；4、想购学学区房房的客客户及及桥东东就业业的购购房者者将丰富富项目目的购购买群群体；；劣势（（T））：1、周周边商业配配套设设施严重不不足，不属属于县县重点点开发发区域域，使使得项项目价价值有有一定定影响响；2、周边商商业住住宅较较少，，夜间间较为为冷清清，极极大影影响客客户对对本项项目的的认可可度；机会（（O））：1、状元湖湖的建建设及及年底底学校校投入入使用用使得得区域发展空间间大，价值将将得到进一步步提升；威胁（W）：：1、项目地块较为为孤立，后期期产品推广阻阻力较大。7号地块项目简简介--现状（内、外外情况）7号地块面积北北面40亩＋南面30共70亩，东面为职职业中专，南南北面均为民民房，中间道道路为4车道的黎淳西西路。1、右上图为卫卫星地图标示示区域。2、左下图为项项目地块内部部。3、右下图为地地块中间道路路。地块卫星图地块内部地块中间道路路7号地块项目STOW分析优势（S）：：1、属于郊区新开开发板块，也是文化教育中心心；2、南面可通华容容东路及建设设中的状元湖湖；3、地块所在在区域交通网网络较为便利；劣势（T）：：1、周边商业配套设施施严重不足，不属于县重重点开发区域域，使得项目目价值有一定定影响；2、周边商业住宅宅较少，夜间间较为冷清，，极大影响客客户对本项目目的认可度；3、项目被黎淳淳西路一分为为二，设计规规划有一定难难度，产品品品质不高。机会（O）：：1、状元湖的建设设及年底学校校投入使用使使得区域发展空间间大，价值将将得到提升；；威胁（W）：：1、项目地块较为为孤立，后期期产品推广阻阻力较大。重点项目立体体分析一、盛世新城城项目名称华捷·盛世新城

项目地址城关镇人民南路与华鲇路交汇处所属区域田家湖现代生态新区项目定位公园里·湖景房·50万㎡容城城央推广主题公园里安个家总用地面积一期78亩总建面积一期16万平米绿地率35%容积率2.8总体布局合围式总户数1013户产品类型高层、小高层、商业综合体外观风格ARTDECO主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫四房二厅二卫洋房商铺面积(㎡)87.46㎡106—135㎡151.06㎡-21——1000㎡价格区间3600-4100元/㎡均价3900元/㎡商铺均价：认筹中车位配比1:0.8销售进度二批6、7号栋认筹中，临街商铺认筹中当前促销政策住宅2千抵2万，商铺2万抵5万点评：项目在市场竞争中优势明显，主要体现在：1、豪华大气的营销中心、先建口步景观在买房的策略给客户传递信心。2、直接面对田家湖，拥有核心外部景观，1.6万平米中央主题水景园林使项目在县房地产市场中成为豪华标杆。项目规划设计起点高、小区整体布局、园林绿化、建筑风格、配套、营销推广等在华容楼市中具有较强的市场竞争力。主打景观环境牌，核心竞争力：规模大、湖景房、地段。外部环境田家湖、县人民医院、县公安局等配套设施16000平中心园林，4000平生活商超，3万平商业步行街，休闲会所，篮球场，羽毛球场，乒乓球室，儿童游乐设施开发商湖南华捷置业有限公司二、中利城项目名称中利城

项目地址华容县华容大道西段所属区域行政新区项目定位品质之都﹒梦想之城推广主题在容城建所未建总用地面积

总建面积

绿地率38%容积率

总体布局并排式总户数

产品类型高层、小高层、底商外观风格ARTDECO主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫四房二厅二卫洋房商铺面积(㎡)85.89—95.96㎡120—121㎡---价格区间3600—3800元/㎡均价3800元/㎡商铺均价：车位配比地上、地下停车位销售进度二期蓄客阶段当前促销政策认筹1万抵2万点评：项目位于楼市较热的行政新区，由外来开发商开发，建筑规模相对较大。前期销售较好，市场上有一定口碑。中间两栋楼王为纯板房设计，有一定吸引力。主打地段及建筑风格及华容首个4G智能时尚社区，核心竞争力：规模较大、意大利风情园林、地段。外部环境县政府、人民广场、马鞍山实验小学配套设施意大利风情园林、底商开发商岳阳中利房地产开发有限公司三、北岸尚都都项目名称北岸尚都

项目地址华鲇路人民医院正对面所属区域新政新区项目定位新城中央﹒双公园﹒40万方匠心华府推广主题繁华之上﹒惊艳再起总用地面积150亩总建面积50万平米绿地率35%容积率3.6总体布局排列式总户数

产品类型高层多层小高层商铺外观风格地中海风格主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫四房二厅二卫洋房商铺面积(㎡)83—97㎡120—129㎡135.37㎡-

价格区间3600—3800元/㎡均价3800元/㎡商铺均价：-车位配比1:1销售进度VIP认筹中当前促销政策认筹2千抵2万，日进斗金（100元），最高可优惠一万小结：项目开发三块土地分别用三个案名，双售楼部开业主要以更全面介绍项目及截客。项目总体量相对较大，但产品设计一般，主推华容人的奥林匹克城——华容唯一的运动型社区并未深入人心。其核心卖点同为地段及田家湖白鼎山双公园。核心竞争力：地段、规模配套。外部环境马鞍学校、新人民医院配套设施网球场、羽毛球场、酒店、生活超市开发商岳阳市乾程伟业房地产开发有限公司四、康桥兰庭庭项目名称康桥兰庭

项目地址华容县状元湖西路所属区域桥东片区项目定位人文里﹒水岸边推广主题再恋康桥﹒梦回兰庭总用地面积

总建面积15万平米绿地率

容积率

总体布局半合围式《北斗七星》的风水布局规划总户数

产品类型高层、小高层、酒店外观风格现代简约主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫四房二厅二卫洋房商铺面积(㎡)89㎡126—140㎡--㎡价格区间3100—3600元/㎡均价3300元/㎡商铺均价：-车位配比-销售进度VIP认筹中，11月开盘当前促销政策二期，2栋高层VIP认筹1千抵1万点评：项目依托近300亩的原生态状元湖湿地公园外部景观,结合1.8万平米中庭园林，在桥东区域属于高档楼盘。华荣首创270度半围合式观景阳台、户型东南朝向等具有一定优势，但周边配套及环境暂时较差，销售价格低于其它地块项目。核心竞争力：状元湖景观、人文风水。外部环境建设中的状元湖、配套设施酒店、双语幼儿园、中庭景观开发商华容铭宇置业有限公司总结1、过往全县县项目销售价价格平稳上涨涨，去年下半半年价格涨幅幅较大。2、随着岳阳阳市房市的火火爆，严重挤挤压华容县城城客户岳阳置置业的空间，，大环境促进进县房地产市市场的繁荣。。3、拆迁户、、乡镇客户的的涌入，提供供大量的刚性性需求。4、城市开发发“西扩南移移”，交通条条件的完善等等县城良好规规划，又释放放出大量改善善型需求。5、项目同质质化（建筑风风格、户型设设计）严重，，市场竞争激激烈。6、营销推广广、物料设计计、活动策划划等与二、三三线城市还有有一定差距。。7、县城开发发，规模体量量基本在20万㎡以下。。8、通过这几几天的走访和和实地考察，，上述7宗地地建议首选1、2号地，，其次为3、、4号地。各项目在规划划设计、环境境景观、市场场营销、物业业管理等方面面都纷纷加大大投入，这些些都带动了建建房成本的增增加。开发商商看涨房价，，对房地产市市场前景有较较好预期。外外地开发商逐逐渐进入，这这些知名开发发商的进入，，一方面拉动动区域房地产产投资增长，，另外带动华华容县本地开开发商的开发发水平,使房房产市场有质质的飞跃，逐逐步走向成熟熟和有序。Thanks！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/132022/12/132022/12/1312/13/20229:54:59PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/132022/12/132022/12/13Dec-2213-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/132022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。13十十二二月月20222022/12/132022/12/132022/12/1315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/132022/12/1313December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/139、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/132022/12/132022/12/1312/13/20229:54:59PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2022/12/132022/12/132022/12/13Dec-2213-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2022/12/132022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202