橡树湾运营计划书课件

橡树湾运营方案橡树湾1思维旅程ThinkingJourney国内会所现状开发商：经营问题成为顾虑的焦点：厦门会所100%亏损；广州会所约90%亏损；深圳会所约84%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：功能设置无经营意识；功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；……思维旅程ThinkingJourney国内会所现状开发商：2思维旅程ThinkingJourney国内会所现状会所的定位、功能、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已销售期与实际客户使用期的客户需求不一致出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；儿童活动场地没有成人休息座椅；咖啡、阅览、桌球等混在一起会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会失败会所特征客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津满足客户优越感和开发商形象满足客户使用需求满足客户优越感和开发商形象满足客户使用需求思维旅程ThinkingJourney国内会所现状会所的定3思维旅程ThinkingJourney会所成功案例会所盈利状况天琴湾会所

1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格成都金林半岛03～04年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。2～3层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营

金地香蜜山会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所1～2层，定期交租金思维旅程ThinkingJourney会所成功案例会所盈利4思维旅程ThinkingJourney会所成功经营模式酒店式的开放经营模式大而精的俱乐部模式广州珠江帝景北京棕榈泉国际公寓大而专的封闭经营模式深圳招商海月花园小而精的半封闭经营模式成都金林半岛特殊模式常规模式成功会所特征思维旅程ThinkingJourney会所成功经营模式酒店5思维旅程ThinkingJourney成功经营模式KPI会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛思维旅程ThinkingJourney成功经营模式KPI会6圣美利嘉的经营构想圣美利嘉的经营构想7会所经营要素按目前会所功能设置定位,锁定消费者需求.高端女性和高端男性,高端外地游客是会所需要满足的核心人群SPA项目,旅游项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所三赢会员制+散客消费多种收费模式品牌嫁接功能设置消费者需求会所经营要素按目前会所功能设置定位,锁定消8项目商业模式目标定位橡树湾酒店以经营餐饮文化获取差额利润.每月举办各类主题活动为会员服务。本地高端人群与团体,外地高端游客及团体橡树湾客房收取客房费,与品牌美容机构（SPA）合作利润分配本地高端女性,外地高端游客及团体女性为主,高端美容院橡树湾木屋别墅收取别墅租赁费,与品牌机构合作利润分配高端团体与家庭品牌活动机构，影视机构。按目前的设置进行项目及人群位项目商业模式目标定位橡树湾酒店以经营餐饮文化获取差额利润.每9品牌嫁接，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢精准的定位（文化）开发商品牌运营商会所收租金或直接参与分成与开发商核算独立开，单独承担责任和盈亏部分设施招商专业的运营自身及区域资源的整合，并会所实现互动三赢需注意的3个问题：品牌嫁接，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢精准的定位（10会所经营多重收费相结合,半封闭式的经营模式收费形式收费内容会员及业主权益收费方年费以入会的方式收取固定费用，对外设置门槛业主可以降低或免除年费，部分年费以消费形式返还，部分享受免费会所经营单位特殊项目收费如SPA等特殊项目的单独收费业主（会员）分级享受折扣外包方为主，少数自营项目活动收费按照活动的内容制定收费标准可自行选择参加或不参加外包单独收费，自营常规活动免费外部收益提成会员指定消费，与外部资源协商提成享受打折及订制服务优惠会所经营单位会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费主体类收入基础类收入刺激类收入拓展类收入会所经营多重收费相结合,半封闭式的经营模式收费形式收费内容会11餐饮会所:餐厅无服务员运营模式,由1对1营养师服务,提供免费面检,手检服务及简单设备对客户进行营养检测,并按客户营养状况为客户安排宴会事物及平时饮食注意事项.餐厅食材均为有机无污染材料(由蓝山公社供给)菜品以海鲜及补品为主,并增加西式菜品,形成中西结合的养生盛宴.重点推出中国茶宴为特色.SPA会所:各式专业SPA按摩师,独具特色的各种养生SPA.并提供专业的营养配餐.定期提供印度愈加训练课程<室内,室外相结合>形成高端旅游养生美容(整形)聚集会所养生别墅:开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY服务.提供私家厨师有偿服务,并冷餐及烤肉宴会外卖服务会所的运营会所的运营12会所与楼盘的带动性会所与楼盘的带动性13会所的带动性会所的带动性14文化将是未来豪宅的灵魂文化将是未来豪宅的灵魂15文化带动文化类的主题活动，将是带动楼盘销售的最好利器。文化会将成为目标客户的鱼塘。高端文化旅游的资源聚集，成为我们楼盘销售的良机。文化带动文化类的主题活动，将是带动楼盘销售的最好利器。16运营的人员构架运营的人员构架17会所经理营销经理财务经理运营经理会籍销售活动策划服务部出品部工程保洁采购餐饮服务客房服务前台接待水吧服务会所经理营销经理财务经理运营经理会籍销售活动策划服务部出品部18部门职务编制月薪金/人小计营销部会籍销售经理320002000活动策划140004000服务部经理160006000主管240008000服务员8240019200吧员224004800SPA220004000保洁420008000出品部厨师长11300013000厨师11450049500财务部会计140004000采购130003000合计-----37----127500各岗位人数及薪金部门职务编制月薪金/人小计营销部会籍销售经理3200020019橡树湾运营计划书课件20财务预算分析(2013年度)财务预算分析(2013年度)21项目年度收入(元)月度收入(元)销售占比餐饮4800,000600,00070%客房960,000120,00014%SPA320,00040,0005%别墅租赁720,00090,00011%总收入6800,000850,000---会所收入2013年度项目年度收入(元)月度收入(元)销售占比餐饮4800,00022橡树湾运营计划书课件23项目年度成本(元)月度成本(元)销售占比员工工资1,020,000127,50015%营销推广80,00010,0001.2%业绩提成680,00085,00010%食材1,800,00225,00030%能耗400,00050,0005.88%办公费用80001,0000.12%布草24,0003,0000.35%设备维护16,0002,0000.24%易耗品8,0003,0000.12%折扣1，360，000170，00020%税金516,80064,6007.6%成本总计5928800741,10087.2%会所成本项目年度成本(元)月度成本(元)销售占比员工工资1,02024橡树湾运营计划书课件25月经营收入:850,000月经营成本:6,800,000月度净利:110,000年度净利:880,000会所利润月经营收入:850,000月经营成本:6,800,000月度26引发的思考---蓝色养生城引发的思考27“对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风。要摆脱困境求发展，首先要思考:“我是谁，我现在哪里，明天将向哪里去”的核心问题。“亿达蓝色养生城”…….值得我们去深思思维旅程ThinkingJourney“对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风。28思维旅程ThinkigJourney我是谁?居住养生居住养生配套思维旅程ThinkigJourney我是谁?居住养生居住养29思维旅程ThinkingJourney我在哪?都有什么?大连旅顺亿达养生项目(蓝山)1栋3000平会所6栋600平以上公建(塔河湾浴场)原有沙滩浴场8000平海上建筑(蓝湾售楼处)2000平独立别墅(蓝山公社)精品农场400平餐厅两百万人次游客(综合文体中心)(圣美利嘉)橡树湾酒店橡树湾客房橡海树木屋别墅亿达业主,旅顺常住人口21万,高薪30万人口(30公里)思维旅程ThinkingJourney我在哪?都有什么?大30思维旅程ThinkingJourney明天向哪里去?养生休闲旅游创利服务发展居住养生配套思维旅程ThinkingJourney明天向哪里去?养生休31思维旅程ThinkingJourney

从资源特点来看，养生休闲旅游产品大致有如下几类：

1、居住养生。居住型养生是以旅游房地产开发为主导而形成的旅游产品，它是以经营土地、经营城市的手法来围绕养生休闲进行开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。

2、游乐养生。游乐养生是根据旅游资源的不同，设施适宜当地地脉、文脉，参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进行情景化和趣味化处理，使之让游客主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。

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从资源特点来32思维旅程ThinkingJourney

3、文化养生通过对历史文化中积淀下来的各种与养生有关的理论进行深入挖掘，应用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有身体养生的功能，同时还具有心理养生的益处。传统文化中与养生有关的理论著作主要有《黄帝内经》、《道德经》、《阴阳五行学说》、《风水学说》以及诸多我国古代中医药理论著作等。

4、医疗养生

医疗养生旅游产品主要是依托中医、西医、营养学、心理学等知识，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。

5、美食养生

药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重要的内容，在美食养生休闲旅游产品的开发中，美食餐厅的设计要情调独特，别具一格，室内有山、水及种类各异的植被，就餐者置身其中，如同置身于美丽的南国花园，怡然自得，潇洒惬意。餐厅菜式丰富，营养搭配合理，具有不同风味。

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3、文化养生33

6、生理美容养生

生理美容养生是时下女性游客比较喜爱的一项活动，把生理美容同养生休闲旅游结合起来，可以取到较好的互动作用。它既丰富了旅游活动的的内容，又增强了旅游产品的吸引力，此类产品的开发可以将美容会所中的专业护肤、芳香SPA水疗、瑜伽养生，抗衰老美容融入到旅游项目之中去，同时可结合花卉产品开发系列美容产品，如：花香、精油，可外用美容，内服等。

7、运动养生

生命在于运动，适宜的运动健身是一种比较科学的养生休闲方式，在进行此类旅游产品的开发中，可充分利用多种运动养生方式，开发成不同的运动养生系列产品，如，开发室内瑜伽术、中华武术、BODYPOMP、专业SPA、形体训练、棋牌、器械等室内运动，同时也能提供篮球、网球、羽毛球、垂钓、跑步、骑车健身等户外运动，并为游客推荐专业的运动指导8、生态养生

生态与养生有着天然的联系———养生首先在于环境。绿色生态的环境是养生休闲的理想场所。生态养生旅游不同于一般旅游，需要在观光游乐中开展养生活动，而且是以生态为手段的养生开发，如森林浴养生法、雾浴养生法、生态温汤浴法、生态阳光浴法等。

思维旅程ThinkingJourney6、生理美容养生

生理美容养生是时下女性游34世界五大养生名城医疗养生之都：

瑞士蒙特勒市心灵静修之都：印度普纳退休疗养之都：美国太阳城美容养颜之都：韩国首尔市蒙特勒借羊胎素的发源地之机，拥有静港医疗中心等高端机构，拥有完备的度假配套服务，服务于高端医疗美容旅游市场。每年有3万外国人到瑞士接受治疗，人均消费超过百万瑞郎世界上最大的身心治疗和成长中心。居住一月以上的客流为主，年客流量约20万，人均消费600-2000美元，年收益约14亿人民币。位于佛罗里达西海岸，是美国较大的专供退休老人居住和疗养的城市。常住养老客群14万人，有老年会所、学校、医院等完善养老配套。韩国美容业每年创收高达30亿美元。首尔市有700多家美容院，并拥有世界上独一无二的“美容养颜一条街”（狎鸥亭洞），约3公里的半径范围内聚集了200余家美容养颜中心。具有海滨休疗必需的3S体系，并拥有高端滨海休闲度假、玛雅文化体验、国际会议等功能支撑。滨海养生之都：墨西哥坎昆世界五大养生名城医疗养生之都：

瑞士蒙特勒市心灵静修之都：印35养生旅游动机分析三大境界七大诉求主要特点怡身强身健体依托理想的养生场所进行适时运动来养精固元康复治疗依托项目优质生态环境，针对各种疾病进行康复治疗延年益寿通过区域高质量的生态环境，结合不同时节，以养生生活方式达到长寿的效果怡神修身养性提出一种简单的生活方式和生活节奏来舒缓身心修复保健逃离空气污染、水污染、嗓音污染的城市环境，来静心休养怡心生活体验与生态养生的民俗相结合文化感受将生态与养生文化结合养生旅游动机分析三大境界七大诉求主要特点怡身强身健体依托理想36养生旅游市场分析细分依据细分市场主要诉求市场定位年龄银发市场康复治疗、延年益寿

以中青年市场为主，银发市场为辅

中年市场强身健体

收入富豪市场强身健体、康复治疗以开发富豪市场和白领市场为主，积

极开发工薪市场白领市场修复保健工薪市场修身养性性别女性市场修复保健

以女性市场为主，积极开发男性市场

男性市场强身健体

受教育程度高中以上文化文化感受

以受过高等教育市场为主高中以下文化（含高中）生活体验养生旅游市场分析细分依据细分市场主要诉求市场定位年龄银发市场37思维旅程ThinkingJourney项目养生类别经营内容橡树湾酒店生态养生+美食养生营养宴会橡树湾客房美容医疗养生+居住养生SPA,高端旅游养生美容,高端旅游客房橡树湾木屋别墅生态养生+医疗养生渡假客房,主题活动塔河湾浴场游乐养生+运动养生海上娱乐项目,海上美食,海上活动,海上住宿蓝湾售楼处游乐养生英式下午茶,简餐,酒吧,KTV,啤酒花园蓝山会所文化养生+美食养生文化艺术品,展览展示,拍卖,高端聚会活动,茶饮,茶宴,宫廷宴禅宴.蓝山公社(400平)生态养生+美食养生生态宴,药膳宴,经营类别及内容定位思维旅程ThinkingJourney项目养生类别经营内容38思维旅程ThinkingJourney项目商业模式目标定位橡树湾酒店以经营美食获取差额利润.本地高端人群与团体,外地高端游客及团体橡树湾客房收取客房费,收取SPA按摩费,与高端美容院合作利润分配本地高端人群与团体,外地高端游客及团体女性为主,高端美容院橡树湾木屋别墅收取别墅租赁费,与月子机构合作利润分配高端团体与家庭高端月子机构塔河湾浴场商铺招商,项目自营,场地租赁,与活动执行公司利润分配,活动赞助费.游客,经营业主,企业团体,赞助单位.蓝湾售楼处经营食品获利,收取包房费,场地租赁学生(含外籍),游客,蓝湾业主蓝山会所场地租赁,高端会议活动,艺术品销售,经营美食,茶饮.6栋别墅租赁高端人群,艺术品收藏家,游客,企业团体.商会协会蓝山公社(会所)垂钓及经营美食获利本地高端人群与团体,外地高端游客及团体商业模式及目标定位思维旅程ThinkingJourney项目商业模式目标定位39橡树湾三为一体的项目运营项目命名:蓝色海岸养生谷餐饮会所:餐厅无服务员运营模式,由1对1营养师服务,提供免费面检,手检服务及简单设备对客户进行营养检测,并按客户营养状况为客户安排宴会事物及平时饮食注意事项.餐厅食材均为有机无污染材料(由蓝山公社供给)菜品以海鲜及补品为主,并增加西式菜品,形成中西结合的养生盛宴店内文化以红酒文化做基调,利用一楼红酒窖来渲染红酒氛围,形成红酒养生庄园主题的会所.基调为:浪漫而奢华,品位与尊荣SPA会所:各式专业SPA按摩师,独具特色的各种养生SPA.并提供专业的营养配餐.定期提供印度愈加训练课程<室内,室外相结合>形成高端旅游养生美容(整形)聚集会所养生别墅:开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY服务.提供私家厨师有偿服务,并冷餐及烤肉宴会外卖服务橡树湾三为一体的项目运营项目命名:蓝色海岸养生谷40塔河湾浴场,塔河湾广场,蓝湾售楼处三为一体的项目规划:项目命名:蓝色海洋音乐沙滩主题公园塔河湾浴场;蓝色音乐沙滩以音乐为主题的沙滩浴场,增设音乐大棚,供活动类执行及沙滩婚礼场地(收租金),以沙雕来创造音乐艺术氛围.并增加沙滩极限运动项目塔河湾广场;蓝色音乐广场以音乐为主题的广场,各式风情的海上酒吧一条街是这里乃至大连的独有风景线,展现着世界的酒吧文化.以酒吧为主线,配有海上美食一条街相互应.另设:海上青年旅馆,海上木屋客房,这样让可以更多的游客汇集和停留在这音乐的海洋中.加设海上电子钢琴在夜晚可以演绎着海洋的浪漫,钢琴附近铺上大面积草坪即可以增加色彩还可以举办海上草坪婚礼广场内设置一些与音乐有关的艺术雕塑,并规划音乐舞台供各类活动举办蓝湾售楼处:蓝色音乐俱乐部以音乐为主题的俱乐部.下午英式下午茶+西式简餐.夜间一楼:美式酒吧二楼:量贩KTV三楼:空中啤酒花园海上运动俱乐部所在地,并组织培训及竞技类比赛塔河湾浴场,塔河湾广场,蓝湾售楼处三为一体的项目规划:项目命41蓝色汽车音乐沙滩的运营模式:运营模式:招商+自主经营沙滩招商部份:大桥餐厅,蒙古包,蓝湾咖啡,水上游乐场.沙滩自营部分;音乐大蓬广场招商部份:酒吧一条街,餐饮一条街,青年旅馆广场自营部分;青年旅馆,音乐舞台,海上木屋客房,草坪场地俱乐部:完全自营蓝色汽车音乐沙滩的运营模式:运营模式:招商+自主经营42蓝色汽车音乐沙滩的运营思路:以事件聚集人气以人气拉动消费以消费带动招商亿达2013年度国际沙滩音乐文化节做为活动主体7月:寻找70798月:寻找80899月:寻找9099以寻找那个年代的回忆为主题,分为3场音乐分会.来贯穿整个夏季的音乐主题,利用社会征集,评选等一系列公关活动,加上媒体宣传.将这个沙滩人气拉倒顶峰.利用音乐评选活动不仅大范围造势,还可以大大的降低了整个音乐沙滩的运营和宣传成本.实现一举多得.蓝色汽车音乐沙滩的运营思路:以事件聚集人气43蓝山会所(文化4+1)项目设想:项目命名:蓝色文化艺术养生街(1)蓝山文化艺术养生会馆:中国及世界文化艺术品的展示,中国收藏品的展示国学养生的课堂及基地,中国各类道派汇聚的文化道场.用中国茶文化来贯穿整个艺术文化养生,并于紧密的关联以茶宴为主的养生宴,另设禅宴,宫廷宴品尝着中华养生之道,形成一个目前绝无仅有的艺术文化养生的盛宴(6)六栋独立别墅公建;与各商会或协会共同建立各具地方或各艺术门类特色艺术文化一条街这里汇集这中华民族几千年的积淀下来的艺术文化产品与文化部门共同组建各类文化艺术类协会多功能会馆展现各类中国历史的餐饮文化(如;水浒楼等四大名著的餐饮文化),使这里成为一个可以品的中国历史文化艺术馆)蓝山会所(文化4+1)项目设想:项目命名:蓝色文化艺术养生街44蓝色文化艺术养生街的经营模式:蓝山文化艺术养生馆:模式定位:自营六栋独立别墅公建;模式定位:租赁租赁方式:第一年免租金,第二年50%租金,第三年后:100%租金各艺术协会,道派,均免费提供办公空间及作品展示空间蓝色文化艺术养生街的经营模式:蓝山文化艺术养生馆:45蓝山公社项目运营思路:项目命名:蓝色生态养生庄园生态会所;自营以养生鱼宴为主线,结合有机蔬菜,有机蛋肉禽的各类乡村菜肴.形成一个乡村风情的原生态养生会所.大棚内种植一些药材,来烹制出一系列药膳养生宴.来提高养生系列宴的神秘和层次.若技术能实现养殖吉林查干湖膀头鱼,可作为鱼宴之首,蓝山公社项目运营思路:项目命名:蓝色生态养生庄园46项目整体营销思路:整体项目命名:蓝色养生城体内循环式营销;(其实财富就在我们身边)目标群:亿达业主以会员卡做为营销工具,对整个亿达业主进行全面体验式营销凡亿达业主在领取钥匙的同时,将会得到一本蓝色希望养生城的养生手册,内赠一张养生卡.养生卡可享有各养生会所的优惠,同时内存有一定数额的养生基金,此养生金可在任意养生会所里消费.(此金折扣后做为内部结算)寓意着每一个业主在开启亿达的家门的时候,也同时开启了他与家庭的养生之门.此营销方式可大大的整个项目运营的持续收入,还可通过二次营销来获得利润上的收益.同时这也是对亿达养生城的业主们最温馨和实际的回馈.(名利双收)体外合作式营销;(双赢赢财富,众赢赢天下)启动大连高端餐饮经理人俱乐部做为外协营销团队,对整个项目进行营销,并建立完善的奖励机制,以确保可持续行营销与旅游机构合作,建立积极的奖励办法,来针对旅游市场的开发.做到机构赢利,企业赢利,个人赢利.这样项目才有盈利.我方将于多家美容机构合作共同开发旅游美容产品,使养生美容能为项目赢取更多的利润项目整体营销思路:整体项目命名:蓝色养生城47经营会所，就像烹饪一道好菜，要为你的食客负责，好看只是一时的功效，它的味道、营养都要够格，才能最终赢得称道。如何将会所经营从无味鸡肋变为香辣鸡翅，炒、炸、焖、煮、溜、煎……方法不拘，只要用心，就可为你的业主烹饪出一道好菜，赢得长期的功效！经营会所，就像烹饪一道好菜，要为你的食客负责，好看只是一时的48

多谢聆听!

49橡树湾运营方案橡树湾50思维旅程ThinkingJourney国内会所现状开发商：经营问题成为顾虑的焦点：厦门会所100%亏损；广州会所约90%亏损；深圳会所约84%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：功能设置无经营意识；功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；……思维旅程ThinkingJourney国内会所现状开发商：51思维旅程ThinkingJourney国内会所现状会所的定位、功能、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已销售期与实际客户使用期的客户需求不一致出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；儿童活动场地没有成人休息座椅；咖啡、阅览、桌球等混在一起会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会失败会所特征客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津满足客户优越感和开发商形象满足客户使用需求满足客户优越感和开发商形象满足客户使用需求思维旅程ThinkingJourney国内会所现状会所的定52思维旅程ThinkingJourney会所成功案例会所盈利状况天琴湾会所

1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格成都金林半岛03～04年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。2～3层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营

金地香蜜山会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所1～2层，定期交租金思维旅程ThinkingJourney会所成功案例会所盈利53思维旅程ThinkingJourney会所成功经营模式酒店式的开放经营模式大而精的俱乐部模式广州珠江帝景北京棕榈泉国际公寓大而专的封闭经营模式深圳招商海月花园小而精的半封闭经营模式成都金林半岛特殊模式常规模式成功会所特征思维旅程ThinkingJourney会所成功经营模式酒店54思维旅程ThinkingJourney成功经营模式KPI会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛思维旅程ThinkingJourney成功经营模式KPI会55圣美利嘉的经营构想圣美利嘉的经营构想56会所经营要素按目前会所功能设置定位,锁定消费者需求.高端女性和高端男性,高端外地游客是会所需要满足的核心人群SPA项目,旅游项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所三赢会员制+散客消费多种收费模式品牌嫁接功能设置消费者需求会所经营要素按目前会所功能设置定位,锁定消57项目商业模式目标定位橡树湾酒店以经营餐饮文化获取差额利润.每月举办各类主题活动为会员服务。本地高端人群与团体,外地高端游客及团体橡树湾客房收取客房费,与品牌美容机构（SPA）合作利润分配本地高端女性,外地高端游客及团体女性为主,高端美容院橡树湾木屋别墅收取别墅租赁费,与品牌机构合作利润分配高端团体与家庭品牌活动机构，影视机构。按目前的设置进行项目及人群位项目商业模式目标定位橡树湾酒店以经营餐饮文化获取差额利润.每58品牌嫁接，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢精准的定位（文化）开发商品牌运营商会所收租金或直接参与分成与开发商核算独立开，单独承担责任和盈亏部分设施招商专业的运营自身及区域资源的整合，并会所实现互动三赢需注意的3个问题：品牌嫁接，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢精准的定位（59会所经营多重收费相结合,半封闭式的经营模式收费形式收费内容会员及业主权益收费方年费以入会的方式收取固定费用，对外设置门槛业主可以降低或免除年费，部分年费以消费形式返还，部分享受免费会所经营单位特殊项目收费如SPA等特殊项目的单独收费业主（会员）分级享受折扣外包方为主，少数自营项目活动收费按照活动的内容制定收费标准可自行选择参加或不参加外包单独收费，自营常规活动免费外部收益提成会员指定消费，与外部资源协商提成享受打折及订制服务优惠会所经营单位会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费主体类收入基础类收入刺激类收入拓展类收入会所经营多重收费相结合,半封闭式的经营模式收费形式收费内容会60餐饮会所:餐厅无服务员运营模式,由1对1营养师服务,提供免费面检,手检服务及简单设备对客户进行营养检测,并按客户营养状况为客户安排宴会事物及平时饮食注意事项.餐厅食材均为有机无污染材料(由蓝山公社供给)菜品以海鲜及补品为主,并增加西式菜品,形成中西结合的养生盛宴.重点推出中国茶宴为特色.SPA会所:各式专业SPA按摩师,独具特色的各种养生SPA.并提供专业的营养配餐.定期提供印度愈加训练课程<室内,室外相结合>形成高端旅游养生美容(整形)聚集会所养生别墅:开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY服务.提供私家厨师有偿服务,并冷餐及烤肉宴会外卖服务会所的运营会所的运营61会所与楼盘的带动性会所与楼盘的带动性62会所的带动性会所的带动性63文化将是未来豪宅的灵魂文化将是未来豪宅的灵魂64文化带动文化类的主题活动，将是带动楼盘销售的最好利器。文化会将成为目标客户的鱼塘。高端文化旅游的资源聚集，成为我们楼盘销售的良机。文化带动文化类的主题活动，将是带动楼盘销售的最好利器。65运营的人员构架运营的人员构架66会所经理营销经理财务经理运营经理会籍销售活动策划服务部出品部工程保洁采购餐饮服务客房服务前台接待水吧服务会所经理营销经理财务经理运营经理会籍销售活动策划服务部出品部67部门职务编制月薪金/人小计营销部会籍销售经理320002000活动策划140004000服务部经理160006000主管240008000服务员8240019200吧员224004800SPA220004000保洁420008000出品部厨师长11300013000厨师11450049500财务部会计140004000采购130003000合计-----37----127500各岗位人数及薪金部门职务编制月薪金/人小计营销部会籍销售经理3200020068橡树湾运营计划书课件69财务预算分析(2013年度)财务预算分析(2013年度)70项目年度收入(元)月度收入(元)销售占比餐饮4800,000600,00070%客房960,000120,00014%SPA320,00040,0005%别墅租赁720,00090,00011%总收入6800,000850,000---会所收入2013年度项目年度收入(元)月度收入(元)销售占比餐饮4800,00071橡树湾运营计划书课件72项目年度成本(元)月度成本(元)销售占比员工工资1,020,000127,50015%营销推广80,00010,0001.2%业绩提成680,00085,00010%食材1,800,00225,00030%能耗400,00050,0005.88%办公费用80001,0000.12%布草24,0003,0000.35%设备维护16,0002,0000.24%易耗品8,0003,0000.12%折扣1，360，000170，00020%税金516,80064,6007.6%成本总计5928800741,10087.2%会所成本项目年度成本(元)月度成本(元)销售占比员工工资1,02073橡树湾运营计划书课件74月经营收入:850,000月经营成本:6,800,000月度净利:110,000年度净利:880,000会所利润月经营收入:850,000月经营成本:6,800,000月度75引发的思考---蓝色养生城引发的思考76“对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风。要摆脱困境求发展，首先要思考:“我是谁，我现在哪里，明天将向哪里去”的核心问题。“亿达蓝色养生城”…….值得我们去深思思维旅程ThinkingJourney“对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风。77思维旅程ThinkigJourney我是谁?居住养生居住养生配套思维旅程ThinkigJourney我是谁?居住养生居住养78思维旅程ThinkingJourney我在哪?都有什么?大连旅顺亿达养生项目(蓝山)1栋3000平会所6栋600平以上公建(塔河湾浴场)原有沙滩浴场8000平海上建筑(蓝湾售楼处)2000平独立别墅(蓝山公社)精品农场400平餐厅两百万人次游客(综合文体中心)(圣美利嘉)橡树湾酒店橡树湾客房橡海树木屋别墅亿达业主,旅顺常住人口21万,高薪30万人口(30公里)思维旅程ThinkingJourney我在哪?都有什么?大79思维旅程ThinkingJourney明天向哪里去?养生休闲旅游创利服务发展居住养生配套思维旅程ThinkingJourney明天向哪里去?养生休80思维旅程ThinkingJourney

从资源特点来看，养生休闲旅游产品大致有如下几类：

1、居住养生。居住型养生是以旅游房地产开发为主导而形成的旅游产品，它是以经营土地、经营城市的手法来围绕养生休闲进行开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。

2、游乐养生。游乐养生是根据旅游资源的不同，设施适宜当地地脉、文脉，参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进行情景化和趣味化处理，使之让游客主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。

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从资源特点来81思维旅程ThinkingJourney

3、文化养生通过对历史文化中积淀下来的各种与养生有关的理论进行深入挖掘，应用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有身体养生的功能，同时还具有心理养生的益处。传统文化中与养生有关的理论著作主要有《黄帝内经》、《道德经》、《阴阳五行学说》、《风水学说》以及诸多我国古代中医药理论著作等。

4、医疗养生

医疗养生旅游产品主要是依托中医、西医、营养学、心理学等知识，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。

5、美食养生

药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重要的内容，在美食养生休闲旅游产品的开发中，美食餐厅的设计要情调独特，别具一格，室内有山、水及种类各异的植被，就餐者置身其中，如同置身于美丽的南国花园，怡然自得，潇洒惬意。餐厅菜式丰富，营养搭配合理，具有不同风味。

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3、文化养生82

6、生理美容养生

生理美容养生是时下女性游客比较喜爱的一项活动，把生理美容同养生休闲旅游结合起来，可以取到较好的互动作用。它既丰富了旅游活动的的内容，又增强了旅游产品的吸引力，此类产品的开发可以将美容会所中的专业护肤、芳香SPA水疗、瑜伽养生，抗衰老美容融入到旅游项目之中去，同时可结合花卉产品开发系列美容产品，如：花香、精油，可外用美容，内服等。

7、运动养生

生命在于运动，适宜的运动健身是一种比较科学的养生休闲方式，在进行此类旅游产品的开发中，可充分利用多种运动养生方式，开发成不同的运动养生系列产品，如，开发室内瑜伽术、中华武术、BODYPOMP、专业SPA、形体训练、棋牌、器械等室内运动，同时也能提供篮球、网球、羽毛球、垂钓、跑步、骑车健身等户外运动，并为游客推荐专业的运动指导8、生态养生

生态与养生有着天然的联系———养生首先在于环境。绿色生态的环境是养生休闲的理想场所。生态养生旅游不同于一般旅游，需要在观光游乐中开展养生活动，而且是以生态为手段的养生开发，如森林浴养生法、雾浴养生法、生态温汤浴法、生态阳光浴法等。

思维旅程ThinkingJourney6、生理美容养生

生理美容养生是时下女性游83世界五大养生名城医疗养生之都：

瑞士蒙特勒市心灵静修之都：印度普纳退休疗养之都：美国太阳城美容养颜之都：韩国首尔市蒙特勒借羊胎素的发源地之机，拥有静港医疗中心等高端机构，拥有完备的度假配套服务，服务于高端医疗美容旅游市场。每年有3万外国人到瑞士接受治疗，人均消费超过百万瑞郎世界上最大的身心治疗和成长中心。居住一月以上的客流为主，年客流量约20万，人均消费600-2000美元，年收益约14亿人民币。位于佛罗里达西海岸，是美国较大的专供退休老人居住和疗养的城市。常住养老客群14万人，有老年会所、学校、医院等完善养老配套。韩国美容业每年创收高达30亿美元。首尔市有700多家美容院，并拥有世界上独一无二的“美容养颜一条街”（狎鸥亭洞），约3公里的半径范围内聚集了200余家美容养颜中心。具有海滨休疗必需的3S体系，并拥有高端滨海休闲度假、玛雅文化体验、国际会议等功能支撑。滨海养生之都：墨西哥坎昆世界五大养生名城医疗养生之都：

瑞士蒙特勒市心灵静修之都：印84养生旅游动机分析三大境界七大诉求主要特点怡身强身健体依托理想的养生场所进行适时运动来养精固元康复治疗依托项目优质生态环境，针对各种疾病进行康复治疗延年益寿通过区域高质量的生态环境，结合不同时节，以养生生活方式达到长寿的效果怡神修身养性提出一种简单的生活方式和生活节奏来舒缓身心修复保健逃离空气污染、水污染、嗓音污染的城市环境，来静心休养怡心生活体验与生态养生的民俗相结合文化感受将生态与养生文化结合养生旅游动机分析三大境界七大诉求主要特点怡身强身健体依托理想85养生旅游市场分析细分依据细分市场主要诉求市场定位年龄银发市场康复治疗、延年益寿

以中青年市场为主，银发市场为辅

中年市场强身健体

收入富豪市场强身健体、康复治疗以开发富豪市场和白领市场为主，积

极开发工薪市场白领市场修复保健工薪市场修身养性性别女性市场修复保健

以女性市场为主，积极开发男性市场

男性市场强身健体

受教育程度高中以上文化文化感受

以受过高等教育市场为主高中以下文化（含高中）生活体验养生旅游市场分析细分依据细分市场主要诉求市场定位年龄银发市场86思维旅程ThinkingJourney项目养生类别经营内容橡树湾酒店生态养生+美食养生营养宴会橡树湾客房美容医疗养生+居住养生SPA,高端旅游养生美容,高端旅游客房橡树湾木屋别墅生态养生+医疗养生渡假客房,主题活动塔河湾浴场游乐养生+运动养生海上娱乐项目,海上美食,海上活动,海上住宿蓝湾售楼处游乐养生英式下午茶,简餐,酒吧,KTV,啤酒花园蓝山会所文化养生+美食养生文化艺术品,展览展示,拍卖,高端聚会活动,茶饮,茶宴,宫廷宴禅宴.蓝山公社(400平)生态养生+美食养生生态宴,药膳宴,经营类别及内容定位思维旅程ThinkingJourney项目养生类别经营内容87思维旅程ThinkingJourney项目商业模式目标定位橡树湾酒店以经营美食获取差额利润.本地高端人群与团体,外地高端游客及团体橡树湾客房收取客房费,收取SPA按摩费,与高端美容院合作利润分配本地高端人群与团体,外地高端游客及团体女性为主,高端美容院橡树湾木屋别墅收取别墅租赁费,与月子机构合作利润分配高端团体与家庭高端月子机构塔河湾浴场商铺招商,项目自营,场地租赁,与活动执行公司利润分配,活动赞助费.游客,经营业主,企业团体,赞助单位.蓝湾售楼处经营食品获利,收取包房费,场地租赁学生(含外籍),游客,蓝湾业主蓝山会所场地租赁,高端会议活动,艺术品销售,经营美食,茶饮.6栋别墅租赁高端人群,艺术品收藏家,游客,企业团体.商会协会蓝山公社(会所)垂钓及经营美食获利本地高端人群与团体,外地高端游客及团体商业模式及目标定位思维旅程ThinkingJourney项目商业模式目标定位88橡树湾三为一体的项目运营项目命名:蓝色海岸养生谷餐饮会所:餐厅无服务员运营模式,由1对1营养师服务,提供免费面检,手检服务及简单设备对客户进行营养检测,并按客户营养状况为客户安排宴会事物及平时饮食注意事项.餐厅食材均为有机无污染材料(由蓝山公社供给)菜品以海鲜及补品为主,并增加西式菜品,形成中西结合的养生盛宴店内文化以红酒文化做基调,利用一楼红酒窖来渲染红酒氛围,形成红酒养生庄园主题的会所.基调为:浪漫而奢华,品位与尊荣SPA会所:各式专业SPA按摩师,独具特色的各种养生SPA.并提供专业的营养配餐.定期提供印度愈加训练课程<室内,室外相结合>形成高端旅游养生美容(整形)聚集会所养生别墅:开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY服务.提供私家厨师有偿服务,并冷餐及烤肉宴会外卖服务橡树湾三为一体的项目运营项目命名:蓝色海岸养生谷89塔河湾浴场,塔河湾广场,蓝湾售楼处三为一体的项目规划:项目命名:蓝色海洋音乐沙滩主题公园塔河湾浴场;蓝色音乐沙滩以音乐为主题的沙滩浴场,增设音乐大棚,供活动类执行及沙滩婚礼场地(收租金),以沙雕来创造音乐艺术氛围.并增加沙滩