投资咨询有限公司项目针对性市场调研及定位报告课件

邯郸恒昌·中华城

项目针对性市场调研及定位报告北京x投资咨询有限公司邯郸项目组P1邯郸恒昌·中华城

项目针对性市场调研及定位报告北京x投资咨目录项目及所属区域情况项目位置项目所属高开区状况项目概况项目周边情况邯郸市整体房地产市场分析整体住宅市场状态及预测整体商业及配套市场状态及预测住宅针对性调查住宅针对性供给调查住宅针对性供给调查汇总住宅针对性需求调查住宅针对性需求调查汇总2目录项目及所属区域情况2商业针对性调查传统商业针对性调查在售产权商业项目调查运营商业项目调查区域性综合商业调查独立店铺调查餐饮场所调查新世纪商场调查新兴特色商业调查商业针对性需求调查商业需求调查——投资者商业需求调查——经营者商业需求调查——消费者项目整体说明3商业针对性调查3项目构思分析项目定位项目总体市场定位目标客群定位产品定位住宅户型配比户型设计建议商业业态定为思考与分析规划建议总平面布局及分布经济技术指标商业布局建议绿化景观建议出入口设置主要综合配套建议结语4项目构思分析4项目及所属区域情况5项目及所属区域情况5项目位置项目位于邯郸市东北部的高开区内。（图中蓝色区域表示高开区，表示项目所在）邯郸市市区图北6项目位置项目位于邯郸市东北部的高开区内。（图中蓝色区域表示高项目所属高开区状况位于邯郸市东部，规划面积23.5平方公里，为省级开发区；高开区内道路平整，并拥有多条公交线路；目前，高开区内入住的企业不多，主要有中国电信和中国联通两家大型企业，其他企业存在厂房空置现象；06年高开区实现生产总值85258万元，增长19.8%，经济发展稳步上升；06年高开区实现投资99275万元，增长41.8%，其固定资产投资大幅提升；目前高开区内在建项目为总部基地项目、鑫域国际项目和万博园项目；高开区内已建成住宅小区为新科园小区和新四中家属院，空置率较高；项目南侧友谊路7项目所属高开区状况位于邯郸市东部，规划面积23.5平方公里，高开区内生活配套相对不足。其中，在医疗卫生设施方面，没有大型医院，只有少量社区诊所能够方便附近居民就医。在教育资源方面，高开区内有新建成的第四中学，软硬件条件优秀，属于邯郸市重点学校。另外，新科园西区内有一个幼儿园，入学率不高；高开区内商业配套不足，区内没有大型商业设施。新四中校舍8高开区内生活配套相对不足。其中，在医疗卫生设施方面，没有大型项目概况项目位于高开区中心偏南。北临为民路，南临友谊路，西侧是新园路，东至世纪大街。开发区示意图本项目示意图北北9项目概况项目位于高开区中心偏南。北临为民路，南临友谊路，西侧项目四至北至为民路东至世纪大街西至新园路南至友谊路①②③④北10项目四至北至为民路东至世纪大街西至新园路南至友谊路①②③④北项目现场实拍（照片拍摄日期为2007年7月30日）北11项目现场实拍（照片拍摄日期为2007年7月30日）北11项目周边情况项目北侧是正在建设中的金都大饭店（五星级标准），建筑面积为85782㎡。其对本项目所在区域整体价值的提升可以起到推动作用和强化作用。项目北侧正在建设中的金都大饭店12项目周边情况项目北侧是正在建设中的金都大饭店（五星级标准），项目南侧是新科园小区，小区总建筑面积28万平方米。共约1700户，入住率均不高于30%；临街底商正常经营比例约50%，经营类型包括：便利店、诊所、装潢公司、干洗店。项目南行200米为兼庄村，村内多为低矮民房，沿街有部分经营餐饮的商铺，生活环境较为杂乱。项目南侧新科园临街底商13项目南侧是新科园小区，小区总建筑面积28万平方米。共约170项目西侧紧邻建设中的万博园小区，与本项目之间仅隔一条规划路。该小区总建面为19万平方米，共约1900户。目前，该项目基础基本施工完成。项目西北方为邯郸市国税局及市工商局。项目西侧万科园项目实景（拍摄于07年7月30日）14项目西侧紧邻建设中的万博园小区，与本项目之间仅隔一条规划路。项目东北方为在售项目鑫域国际。总建面约为27万平方米，其中酒店、写字楼、商业约10万平方米；住宅约17万平方米，共831户。项目东南方为新四中家属院，面积约为31万平方米，户数约3100户。项目东侧鑫域国际效果图15项目东北方为在售项目鑫域国际。总建面约为27万平方米，其中酒项目总用地面积66.27亩，净用地面积46.92亩。项目土地现已达到三通一平，具备直接施工的条件。土地以拍卖方式取得。项目状况项目基地状况16项目总用地面积66.27亩，净用地面积46.92亩。项目状况邯郸整体房地产市场分析17邯郸整体房地产市场分析17整体住宅市场状态及预测住宅市场供给容量预测引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）住宅投资趋势:04年-06年住宅市场投资额增长平稳，07年继续保持了这一增长趋势。通过对高开区情况的实地调查，弘创万业预测未来两年内，高开区住宅投资将随着其开发量的不断增大而稳步增长。施工面积趋势:目前，邯郸市正处在建设增长时期，未来两年新开工面积和再施工面积仍将继续保持平稳增长势头。通过实地调查，高开区内目前有多个项目处于施工阶段和待开工阶段。销售预测：05年以后，本市商品房交易面积的增长逐渐趋于平缓，开始进入稳步增长阶段。结合调查及分析，弘创万业预计未来两年内商品房交易面积将有小幅增长，高开区内也将有多个项目进入市场销售。18整体住宅市场状态及预测住宅市场供给容量预测引用（具体详见邯郸产品类型:根据整体供需关系可以看出，高层和小高层产品在整个邯郸市场具备一定市场认可度，随着邯郸市近年来土地价格不断增高，在未来几年内，这两种产品必将成为市场的主流产品。住宅市场竞争力分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）整体住宅市场状态及预测装修标准:目前邯郸市的在售住宅项目中，户内主要为毛坯房。但从目前市场上高端产品的销售情况来看，精装修产品已经逐步走入人们的视线，个别项目中已经出现了精装小户型产品。19产品类型:根据整体供需关系可以看出，高层和小高层产品在整个邯社区生活配套:目前邯郸市在售房地产项目中，主要存在社区生活配套与开发建设进度的衔接性不强，投入使用滞后、社区生活配套的概念性强于实际性的问题。高开区内目前社区生活配套滞后的现象更为明显，生活和购物不便。随着市场发展，社区生活配套的建设将逐步走向实用性和多元化。物业管理提供的服务、水平与项目档次之间存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被动管理的层面。目前高开区现有物业管理水平不高，但在售项目和待开发项目已具备了一定的物业管理理念。在未来的房地产市场发展中，物业管理将成为衡量房地产产品品质的重要标准。物业管理:目前邯郸市大多数房地产开发商对公司和项目品牌打造效果不佳，未形成系统性、系列性的项目品牌，但部分中高端产品已经开始树立自己的品牌形象，并获得了一定的认可。产品品牌:20社区生活配套:目前邯郸市在售房地产项目中，主要存在社区生活配

目前邯郸市住宅产品均价集中在3400-3800元/㎡，随着政府进一步严格控制土地开发，弘创万业预计在未来的一年内，邯郸市住宅产品现房整体价格水平将上涨500—800元/㎡，主力价格区间为3900—4500元/㎡。由于高开区是邯郸市的重点发展地区，随着城市发展重心的东移，其住宅市场价格将得到进一步提高。住宅市场价格分析（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）价格对比及趋势分析：

从供需对比来看，主力需求总价区间与主力供给总价区间相对应，总价在45—50万元之间的产品市场竞争力较强。未来一至两年内总价将受价格变化趋势、面积变化趋势的综合影响。目前，高开区的主力供给户型基本以160平米以上的大户型为主，总价相对较高。总价趋势分析：整体住宅市场状态及预测21目前邯郸市住宅产品均价集中在3400-3800元/㎡住宅市场营销策略预测（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）通过综合调查可以看出，目前邯郸市大部分在售住宅项目营销手段仍旧比较单一。随着房地产业的发展和项目竞争的加剧，部分房地产开发商已经开始注重产品的多元化营销推广。预计在未来的1—2年内，邯郸市房地产营销将步入“战国时代”。高开区由于项目相对集中，且定位都相对较高端，因此高开区的项目在营销层面的竞争将更加激烈。整体住宅市场状态及预测22住宅市场营销策略预测（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）整体商业及配套市场状态及预测商业市场趋势分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）消费品零售总额增长趋势:从02年-07年上半年，邯郸市消费品零售总额一直保持平稳增长。同时调查表明，邯郸市民在用于日常消费品指出外，仍有大量的闲置资金可用于消费和房地产投资。商业物业交易面积趋势:04-07年上半年间，商业物业交易面积逐年增长，随着邯郸市商业物业产品放量的持续增长，预计未来两年交易面积将持续增长。单位：万㎡23整体商业及配套市场状态及预测商业市场趋势分析引用（具体详见邯商业发展规划:根据邯郸市商务局规划，2010年邯郸市零售总营业面积将达到122万平方米，居民人均商业零售网点面积为0.8平方米。未来邯郸市的商业发展速度必将进一步加快。04-07年间，商业物业价格持续增长，预计未来两年仍将保持增长的势头。商业物业交易总额趋势:单位：亿元24商业发展规划:根据邯郸市商务局规划，2010年邯郸市高开区及周边区域商业市场趋势

考虑到高开区区域发展日趋成熟，区内人口增长，项目投资规模逐步扩大，规划指标的限定，土地放量的减少等因素的影响，弘创万业预计，未来两年内高开区商业及配套的投资额及投资交易面积都将明显增大，商业发展速度也将迅速加快。25高开区及周边区域商业市场趋势25住宅针对性调查26住宅针对性调查26住宅针对性调查针对性项目供给调查：针对性客户需求调查：有效掌握高开区及其相邻区域住宅产品市场的供给情况。掌握客户的需求特征，指导本项目的项目定位和规划设计。27住宅针对性项目供给调查：针对性客户需求调查：有效调查目的掌握针对性项目供给状况，为市场定位、规划定位提供支持。掌握针对性调研项目产品设计元素状况，为产品细部定位提供依据。调查内容——高开区及相邻区域竞争性项目供给状况调查方法——文案调查及实地调查。调查者——弘创万业邯郸项目组调查资料来源及调查方式文案调查（内外部资料）—销售总结、报告、成交记录单、网络、报纸等。实地调查—相关人员走访、实地考察。调查项目——新城·拉德芳斯、鑫域国际、融富中心、创鑫阳光城、华信国际广场、万博园。甄选条件——针对性供给调查项目所处区域、项目规模、项目包含物业类型接近的项目。28调查目的掌握针对性项目供给状况，为市场定位、规划定位提供支持1、万博园2、鑫域国际3、融富中心4、创鑫阳光城5、新城·拉德芳斯6、华信国际广场本项目住宅供给调研项目位置示意图291、万博园住宅供给调研项目位置示意图29新城·拉德芳斯项目位置：

南临人民东路，北临丛台路，西临东环路，东面尚无道路。项目规模:项目占地面积约26.5万㎡,总建面积约100万㎡。产品类型:一期为多层，二期为高层（1、2期总套数共600余套），三期为多层和小高层。开发商:邯郸市恒嘉房地产开发有限公司交通状况:项目紧邻城市主干道——人民路，有21，39，49，66，78等公交线路可以到达，交通便捷。配套设施:项目规划中内包含幼儿园、小学、初中及成人教育基地，4万平米沿街特色商业，以及运动休闲双会所、休闲餐吧等，但目前社区内及周边没有配套设施。物业管理：聘请香港世邦百根物业担任顾问。装修标准：毛坯房。新城·拉德芳斯实景图30新城·拉德芳斯项目位置：南临人民东路，北临丛台路，西临居室类型：

三室两厅两卫（一期），五室两厅三卫（二期）。户型面积：一期主力户型两种，面积分别为136㎡和148㎡；二期为212㎡的单一户型；三期由于政策限制，90㎡以下的小户型所占比例超过50%。销售均价：一期为3400元/㎡，二期为3600－3700元/㎡。销售程度：一期二期住宅全部售罄；三期目前仍处于策划阶段。推广特点：其在推广方面投入巨大，一期开盘时通过在人民路、光明路等主干道设置广告板、彩虹桥和道旗，以及在晚报、电视报上做大量报广，使该项目知名度在短时间内得到迅速提升，为后期产品销售提供了一定的客户基础。客户构成：峰峰矿区、武安矿区矿主及高层人员；邯钢集团中高层；邯郸东部高收入人群。新城·拉德芳斯售楼处新城·拉德芳斯在人民路上设置的广告板31居室类型：三室两厅两卫（一期），五室两厅三卫（二期）项目特点：

紧邻邯郸市主干道——东环路；已建成的一、二期住宅小区规划布局合理，景观环境良好；一、二期的销售中推广力度较大，知名度较高，积累了大量客户。项目课题：目前项目周边配套设施较少，购物、生活存在不便；该项目在一、二期销售时为客户勾画了一个美好的远景预期，但三期土地目前尚未取得，造成了销售断档，对项目整体形象及开发商形象存在一定影响。新城·拉德芳斯社区景观32项目特点：项目课题：新城·拉德芳斯社区景观32鑫域国际项目位置：项目规模：总建筑面积约26万㎡,其中住宅约16.8万㎡。产品类型：一期产品为住宅，高层板楼，总套数813套；二期为商业、酒店、写字楼。开发商：邯郸鑫鑫房地产开发有限公司交通状况：道路状况良好，但目前周边公共交通线路较少。配套设施：规划中包含酒店、写字楼、酒店式公寓、集中商业，目前周边配套设施较少。位于邯郸市高开区的规划中心，东南临为民路，西南临世纪大街，东北临联纺路，西北临联通南路。项目效果图33鑫域国际项目位置：项目规模：总建筑面积约26万㎡,其中住宅约居室类型：主力户型为四室两厅两卫和三室两厅两卫。户型面积：160㎡－303㎡大户型。销售均价：4800元/㎡

（有内部4200元/㎡的价格）销售程度：07年8月中旬开盘，目前为预定阶段。（200㎡以下户型定金20万元；200㎡以上户型定金为30万元，截止到07年7月31日已有约30人缴纳定金）客户构成：推广方式：报广（主要是晚报）、电视广告、冠名演唱会等。物业管理：委托酒店式物业管理（具体公司尚未确定）装修标准：毛坯房，采用集中式中央空调。根据预定客户信息分析，主要为邯郸市内高端收入人群，暂无明确分类。四室两厅两卫三室两厅两卫34居室类型：主力户型为四室两厅两卫和三室两厅两卫。户型面积：1项目特点：项目集酒店、写字楼、商业、公寓多种产品为一体；该项目首次在邯郸推出酒店式公寓的产品，采用酒店式管理；项目采用集中式中央空调，管家式服务。项目课题：

距离市中心较远，不临近主干道，不易于寻找；户型面积均超过160㎡，客户无小户型可以选择；总价较高，针对客群范围较小；由于产品附加值带来的产品销售单价和后期使用维护费用的提高，导致市场接受需要一定过程。鑫域国际效果图35项目特点：项目课题：鑫域国际效果图35融富中心项目位置：滏河大街以东、果园路以南、北仓路以北、迎宾路以西。项目规模:总占地面积221亩，住宅总建筑面积24万㎡。产品类型:

高层住宅（总套数2600套）。开发商：邯郸恒富房地产开发有限公司。交通状况:滏西北大街与仁和路开通在即,规划中的38,40,29,49等公交线路可到达项目。配套设施:周边规划设计中包含电气城、轻纺城、电子商务区、酒店、会展中心、商务配套和大型超市。目前配套设施较少。融富中心效果图36融富中心项目位置：滏河大街以东、果园路以南、北仓路以北、迎宾居室类型：目前在售产品主力户型为三室两厅户型，另外包含5.2米层高的LOFT(未开始销售)。户型面积：目前在售产品主力面积为134㎡、117㎡，loft产品面积为34㎡、43㎡。装修标准：毛坯房。销售均价：团购价格3100元/㎡。销售程度：客户构成：目前主要是机关、企业团购。推广特点：物业管理：第一太平戴维斯提供物业管理顾问服务。尚未取得预售许可证，但总套数的30%已经销售，其中团购占总套数的25%，另5%是以团购名义进行打折销售的。目前住宅销售已暂停。广告牌、道旗、彩虹桥、报纸（主要是晚报）、电视广告、以及冠名演唱会等；在峰峰矿区也设立了销售点。融富中心效果图37居室类型：目前在售产品主力户型为三室两厅户型，另外包含5.2项目特点：

借鑫港国际整体形象的宣传之势，提升项目“品质”；推广力度较大，在购房者中拥有较高知名度；目前项目的售价较低，对客户有较大的吸引力。项目课题：

融富中心所处地块为商业用地，使用年限仅为40年；项目西临火力发电厂，存在空气污染和视觉污染，加速产品经济折旧；项目工地施工形象较差；项目整体的集贸性商业定位，影响项目整体的居住品质；项目的专业行销能力差。38项目特点：项目课题：38创鑫阳光城项目位置：位于人民路与东环路路口西南角，北临人民路，南临和平路，东临东环路，西临东柳大街。项目规模：总建筑面积约100万㎡。一期、二期建筑面积约20万㎡,三期约6万㎡。产品类型：一、二期18层板楼，三期11层板楼和多层（三期600套）。开发商：邯郸市创鑫房地产开发有限公司。交通状况：项目临近人民路与东环路，交通便利。周边配套：临近龙湖购物中心、美食林超市；周边有广安小学、广泰中学、新四中、二十三中、三十一中等学校。物业管理：深圳上市物业公司提供顾问咨询服务,但合同即将到期，其后可能启用开发商自己的物业公司。创鑫阳光城的产品人民路39创鑫阳光城项目位置：位于人民路与东环路路口西南角，北居室类型：三期主力户型为两室两厅一卫（由于一、二期建成时间较早，其居室类型参考性不强）。户型面积：三期主力面积106㎡和104㎡。销售均价：销售程度：

在项目一、二期销售时积累了大量需求小户型的潜在客户，因此三期2007年初开盘一周内即销售了70%。目前三期销售即将结束。客户构成：一、二期购房客户主要为武安县及峰峰矿区中的矿主，集团高层人员以及邯钢集团；三期购房客户比较广泛，包含公务员，企业职工等。推广特点：前期采用报纸广告（晚报），目前仅限于工地围挡。二期均价3800元；三期均价3600元，最低价约3000元。（由于三期紧邻燃气大罐，所以其均价低于二期均价）装修标准：毛坯房。创鑫阳光城售楼处企业宣传板40居室类型：三期主力户型为两室两厅一卫（由于一、二期建项目特点：

项目紧邻城市主干道——人民路与东环路，区位优势明显；项目占地规模大，整体社区规划比较完善，周边生活配套已具备；项目开发商在邯郸房地产市场口碑很好。项目课题：

项目的后期拆迁遇到很大阻力，项目衔接性较差。创鑫阳光城户型图41项目特点：创鑫阳光城户型图41华信国际广场项目位置：项目规模：开发商：邯郸华信房地产开发有限公司配套设施：

总建筑面积170万㎡，其中包含住宅和约120万㎡的商业面积。

项目规划中包含120万㎡商业面积。其中包括主力店铺、精品店中店、总部商务、金融中心、星级酒店、酒吧街以及音乐广场等。

北临人民路，西临东环路。项目效果图42华信国际广场项目位置：总建筑面积170万㎡，其中包含项目特点：

项目为河北省2008年重点工程，具备一定的项目“品牌”影响力；占地规模较大，包含120万㎡商业产品，可带来规模效应和集聚效应。项目课题：

目前项目仍停留在概念推广宣传阶段，项目最终的可实施性未知；项目所在位置远离城市中心，在销售初期可能会受到影响；项目商业面积120万㎡，销售难度和运营风险均较大。43项目特点：项目课题：43万博园项目位置：项目规模：地处高开区中心偏南，北临为民路，南临友谊路，西临东环路，东临新园路。万博园总占地面积70亩，总建筑面积19万㎡。产品类型：高层（住宅可售套数700套）。开发商：邯郸市中和房地产开发有限公司交通状况：项目东侧紧邻东环路，南北两条路分别是为民路与友谊路，道路状况良好，有公交车通过。项目位置图项目效果图44万博园项目位置：地处高开区中心偏南，北临为民路，南临装修标准：毛坯房。配套设施：居室类型：主力户型为两室两厅一卫及三室两厅两卫。户型面积：销售均价：3800－4000元/㎡。销售程度：项目预约已经启动。推广特点：目前周边配套设施较少。其南侧新科园小区底商处有2个小型便利店，新科园小区内设有一个幼儿园。

目前无营销推广活动。物业管理：尚未确定物业管理公司和物业管理内容。

两室两厅一卫：共四种户型，面积分别为100.11㎡，100.88㎡，101.63㎡，113.25㎡，占总套数比例为45%；三室两厅一卫：面积为121.14㎡，占总套数比例为3%；三室两厅两卫：共两种户型，面积分别为159.86㎡，160.43㎡，占总套数比例为40%；四室两厅两卫：面积为194.81㎡，占总套数比例为5%；五室两厅三卫：面积为215.03㎡，占总套数比例为7%。项目北侧道路——为民路45装修标准：毛坯房。目前周边配套设施较少。其南侧新科园项目课题：160㎡以上的户型占到总套数的50％以上，户型面积偏大，产品总价高。项目特点：

紧挨东环路；地块方整；现阶段该项目工程形象较好；项目拿地时间较早，土地综合成本远远低于本项目。项目销售中心46项目课题：项目特点：项目销售中心46住宅针对性供给调查汇总建筑类型：除新城·拉德芳斯一期及创鑫阳光城三期外，以高层和小高层为主。产品面积：装修标准：毛坯房销售均价：价格区间在3100元-4000元/㎡客户构成：周边区县资源类开发私营业主，邯钢集团中高层，公务员，企业高管等。居室类型：主要为两室、三室为主。

物业管理：多数项目聘请知名物业公司提供咨询的方式服务。品牌及营销推广：

住宅户型面积供给主要集中在100－110㎡及160－220㎡之间。大部分项目已经具备营销推广和品牌塑造意识，但尚处于“萌芽”阶段。47住宅针对性供给调查汇总建筑类型：除新城·拉德芳斯一期及创鑫阳住宅针对性需求调查调查目的：了解针对性客户需求状况，为“恒昌－弘创中华城”项目市场及规划定位论证提供支持。调查内容：针对性住宅需求状况调查及实验性摸底。调查方法：实地调查、实验法、人员专访（辅）调查资料来源：实地调查问卷——在竞争项目的售楼处对前来进行购房咨询的客户、项目周边商业经营者和本地区居民进行拦截调查。成交纪录单及客户成交记录分析——通过多种方式查看部分竞争项目的成交记录单及客户成交记录分析。客户来电来访登记表——通过多种手段查看客户来电来访登记及其分析。调查方式：实地调查、资料获取48住宅针对性需求调查调查目的：了解针对性客户需求状况，为“恒昌数量及构成：调查有效问卷176份各项目成交记录分析（涵盖2792份）各项目客户访问记录分析（涵盖6164份）调查者：弘创万业邯郸项目组49数量及构成：调查有效问卷176份各项目成交记录分析（涵盖27居室类型：目前本区域主流需求户型从居住舒适度和性价比的角度来看，集中在两室和三室。50居室类型：目前本区域主流需求户型从居住舒卫生间数量：受访者多选择两个卫生间。51卫生间数量：受访者多选择两个卫生间。51住宅面积：

住宅需求面积小户型集中于80－90㎡，中等户型中120－160㎡面积需求比较平均，160㎡以上户型由于总价高的原因需求量较少。（单位：平方米）52住宅面积：住宅需求面积小户型集中于80－购房单价：

（单位：元/㎡）受访者普遍认为单价在3000－4000元是可以接受的。53购房单价：受访者普遍认为单价在3000－4000元是可以接购房总价：（单位：万元）受访者能接受的总价集中在30－60万元。54购房总价：受访者能接受的总价集中在30－60万元。54置业类型：受访者多为首次或二次置业。多次置业的比例不高。55置业类型：受访者多为首次或二次置业。多次置业的比例不高。55

客户主要关注因素排序是价格、户型、面积、配套设施、区位和开发商品牌。购房关注因素(多选):56客户主要关注因素排序是价格、户型、面积、配套设施购房信息的来源:(多选)受访者主要通过他人介绍，报纸，路牌和宣传页获取购房信息。57购房信息的来源:(多选)受访者主要通过他人介绍，报纸，路牌住宅针对性需求调查汇总需求面积集中区间：120－160㎡需求户型：二居、三居为主卫生间数量：二卫为主关注因素排序：价格、户型、面积接受总价：30－60万元之间接受单价：3000-4000元/㎡置业类型：购房客户主要为一次置业和二次置业。主要信息来源排序：他人介绍、报纸、路牌、宣传页。58住宅针对性需求调查汇总需求面积集中区间：120－160㎡58商业针对性调查59商业针对性调查59在售项目供给调查区域性综合商业传统商业针对性调查针对性供给调查针对性需求调查运营供给调查经营者投资者消费者独立店铺餐饮场所新世纪商场洗浴中心新兴特色商业针对性调查网吧KTV电影院酒吧60在售项目供给调查区域性综合商业传统商业针对性调查针对性供给调调查目的——掌握邯郸房地产商业市场供给状况，为项目商业定位及规划提供数据支持。调查内容——竞争项目供给现状及各项元素调查（针对性供给调查）。调查方法——文案调查及实地调查。调查者——弘创万业邯郸项目组调查资料来源及调查方式文案调查（内外部资料）—销售总结、报告、成交记录单等实地调查及相关人员走访—问卷、观察调查对象——邯郸在售商业项目。传统商业针对性供给调查－在售产权商业项目调查甄选条件——目前在售的大型综合性项目。（备注）备注：在上一次的调查中，在售项目还包括康德商圈的米兰秀街项目。目前该项目已销售完毕，故在报告中只对其数据进行单项引用。61调查目的——掌握邯郸房地产商业市场供给状况，为项目商业定位及1、稽山新天地2、世贸MALL在售产权商业项目位置北621、稽山新天地在售产权商业项目位置北62世贸MALL项目位置：陵西大街与和平路交叉口建筑面积：55000㎡面积分割：10㎡至80㎡左右销售价格：（按使用面积计算)一层：22000元/㎡;

二层：20800元/㎡;三层：17000元/㎡;四层：14000元/㎡回报方式：返租5年，年回报10%品牌经营：企业自创品牌经营方式：集中百货、超市。经营范围：娱乐休闲、餐饮美食、运动健身、服装服饰、皮鞋皮具、家饰家纺等。项目进度：07年10月份营业，目前处于招商阶段，销售率70%。配套：餐饮、网吧、美容、KTV、溜冰场。63世贸MALL项目位置：陵西大街与和平路交叉口63项目特点：项目所属区域对商业的认可度高。区域人流量大，有较好的消费基础。交通便利。广告投入力度较大。涵盖大部分传统商业功能，同时包含KTV、溜冰场等大量娱乐休闲配套设施，在后期运营阶段能起到一定的集客作用。采用虚拟网格化销售，弱化集中百货投资门槛较高的劣势。销售均为使用面积，不包含公摊面积，能够为较高的销售单价找到一定的支撑点。64项目特点：64项目课题：项目商业产品定位较高，与项目所属的康德商圈总体定位有一定差异。项目在销售和后期运营阶段，都与区域内其他项目存在激烈竞争。与在售其他竞争商业项目相比，修正为按建筑面积销售的单价较高。采用虚拟网格销售存在一定的问题：

1、不能办理产权证，对于投资客来讲存在一定风险。

2、合同中不能明确购买商铺具体位置。

3、五年租约期满后，客户很难自主经营，因此客户主要定位为投资客。缺乏专业的商业经营团队对项目进行运作。采取先销售后招商的销售模式，对投资回报的支撑力度不足。65项目课题：65稽山新天地项目位置：陵西北大街与环城西路交叉口建筑面积：15万㎡面积分割：8㎡至100㎡销售价格：一层：19000元/㎡；二层：8500元/㎡；三层：5000元/㎡回报方式：开发商承诺经营前两年返租，年投资回报率10%。经营方式：超市、大型专业卖场、独立店铺组成的综合性商业街。经营范围：购物、餐饮、娱乐休闲等。项目进度：目前局部起到三层，其他正处于地基处理；目前销售率为60%（地下一层和地上四层不销售）。66稽山新天地项目位置：陵西北大街与环城西路交叉口66项目特点：

项目规模较大，并被列为邯郸市的重点工程，项目知名度较高。区域人流量大，有较好的消费基础。交通便捷。周边商业成熟，消费者认可度高。产品定位清晰，功能划分明确。入市较早，能够抢占市场先机。67项目特点：67项目课题：前期定位不当，导致面积分割较大，影响客户投资信心。在未实际签约沃尔玛超市的情况下，就进行宣传推广，可能在后期经营过程中遭遇诚信危机。项目体量较大，经营及管理难度增加。缺乏专业的商业经营团队对项目进行经营。采取先销售后招商的销售模式，对投资回报的支撑力度不足。相对于其他在售商业项目，本项目开发商承诺的固定投资回收周期较短，影响客户投资信心。68项目课题：68在售产权商业项目调查汇总销售率均达到了60%以上，主要是由于这两个项目均位于商业环境比较成熟的市中心，投资回报较高；从客户构成来看，其客户群体主要是投资客户，且主要看重开发商承诺的固定投资回报；项目中引进的知名经营者品牌对投资者构成了较大吸引力，对商业销售的推动作用较强；在售商业项目均涵盖购物、餐饮、休闲娱乐等多种功能。69在售产权商业项目调查汇总销售率均达到了60%以上，主要是由于调查目的——掌握邯郸房地产商业市场供给状况，为项目商业定位及规划提供数据支持。调查内容——竞争项目供给现状及各项元素调查（针对性供给调查）。调查方法——实地调查。调查者——弘创万业邯郸项目组调查资料来源及调查方式——实地调查及相关人员走访——问卷、观察调查对象——已投入运营的区域性综合商业、独立店铺、餐饮场所，以及新世纪商场。传统商业针对性供给调查——运营商业项目调查70调查目的——掌握邯郸房地产商业市场供给状况，为项目商业定位及运营商业项目调查——区域性综合商业调查由于本项目所处位置远离市中心，且不属于邯郸市主要商圈，因此必须选择与本案条件相似的区域性综合商业项目进行走访调查。根据以上条件，选取了滏东购物广场、万达购物中心以及阳光龙湖广场三个运营中商业项目进行了针对性供给调查。调查项目甄选条件：71运营商业项目调查——区域性综合商业调查由于本项项目位置示意图北72项目位置示意图北72滏东购物广场（美食林超市）购物广场共两层，均为美食林超市所有。经营范围：一层：超市食品部。二层：超市百货部，经营包括服装鞋帽、家电、音像、日用百货、厨房用品、化妆品。单层营业面积约为11500㎡。主要客源：周边居民。项目特点：以超市带动百货。主要客源中相当一部分人是认可“美食林”标志前来购物的。一层超市受关注度大。73滏东购物广场（美食林超市）购物广场共两层，均为美食林超市所有阳光龙湖广场经营范围：超市：食品、日用百货。超市外卖场：服装、鞋帽、手机、家电及化妆品等商品。业态面积及比例：超市面积为9500㎡左右。超市外卖场面积为5700㎡。购物广场总面积约为15200㎡左右，其中超市占60%，其余部分占40%。主要客源：邯郸市东部地区居民。项目特点：该项目是目前邯郸东部地区面积较大的综合性超市商业。

项目位于龙湖公园内，拥有大量绿环景观，购物环境较为舒适。74阳光龙湖广场经营范围：74万达购物中心购物中心分为地下一层和地上五层。单层面积4800㎡，总面积在28000㎡左右。经营范围：综合性百货地下一层：家电、小家电、数码产品。一至五层：主要客源：周边居民，关注商品性价比的消费者。项目特点：其经营的商业产品性价比较高。化妆品、鞋帽、床上用品、内衣、服装、箱包。75万达购物中心购物中心分为地下一层和地上五层。单层面积4800传统综合性商业针对性供给调查汇总

我们选取的三个项目——美食林滏东购物广场、阳光龙湖广场、万达购物中心，均不在邯郸市的主要商圈内，情况与本案相似。其中美食林滏东购物广场、阳光龙湖广场均由邯郸市著名商业品牌经营。通过对三个运营项目进行针对性供给调研可以看出，虽然项目远离市中心，但是通过其成功的商业运作，对周边区域起到了很好的辐射作用，成为了区域性的商业中心。被调查的三个项目均为大型商业项目，总面积在15000㎡－30000㎡之间，经营范围广泛，以超市和百货为主。由于是区域性商业的定位，其客源主要来自周边居民。在商业业态上非常注重超市的积聚作用，尤其是滏东购物广场（美食林超市）和阳光龙湖广场，主要以超市的集客能力带动其百货部分的商品销售。另外，阳光龙湖广场由于地处龙湖公园入口处，周边良好的景观和自然环境为其带来了不少人气。而万达购物中心主要依靠商品的价格优势吸引消费者。76传统综合性商业针对性供给调查汇总我们选取的三运营商业项目调查——独立店铺调查

我们根据独立店铺所处的区域环境将其分为：小型沿街店铺、中小型住宅底商和中高档精品店。并分别对其所在区域、商品档次、面积和租金进行调查。注：考虑到租用商铺、底商存在大客户可以享受租金减免、开发商自持底商等因素，商铺租金的特殊性较高。因此，我们分别给出市调所得的部分商铺实际租金和正常市场状态下的理论租金（通过收益法、假设开发法加权平均得出）。77运营商业项目调查——独立店铺调查我们根据独立店铺所处独立店铺调查－市中心区域沿街店铺

位置：市中心区域主要街道

主力面积：平均20－80㎡,进深约4m－10m,面宽约5－12m。实际月租金：约50－60元/㎡/月

理论月租金:60-75/㎡/月主要经营种类:便利店，中低档服装服饰，烟酒茶销售，通讯，电脑，电子设备销售等。78独立店铺调查－市中心区域沿街店铺位置：市中心区域主要独立店铺调查－普通住宅小区生活配套底商主要经营种类:

便利店,医疗诊所,装潢公司,干洗店,小型商业连锁店,烟酒销售，美容美发等。位置：项目周边住宅小区底商面积：约80-120㎡,屋内进深8－12m,面宽约8－14m。实际月租金：20－30元/㎡/月理论月租金：44元/㎡/月79独立店铺调查－普通住宅小区生活配套底商主要经营种类:位置：项独立店铺－中高档小区住宅底商位置：香墅丽舍住宅底商面积：约120－160㎡,进深12－17m,面宽约8－12m。

实际月租金：约30－35元/㎡/月

理论月租金：约54－66元/㎡/月主要经营种类:中高档品牌服装服饰,鞋帽,床上用品等。80独立店铺－中高档小区住宅底商位置：香墅丽舍住宅底商主独立店铺针对性供给调查汇总

对独立店铺的针对性供给调查可以看出，除市中心区域以外，独立店铺均以住宅底商的形式存在。实际租金与按正常市场情况计算的理论租金有一定差距。市中心沿街商铺:租金较高，主力面积在20－80㎡左右；经营种类多为通讯类、电子电器类、中低档服装服饰及小型便利店。住宅底商店铺：面积一般较大，约80-160㎡左右；经营种类受住宅所在区域和住宅档次的影响：远离城市中心区的普通住宅小区多经营便利店、洗衣店、医疗诊所等生活配套行业；位于商业圈附近的高档住宅小区底商多经营中高档服装品牌的精品店。81独立店铺针对性供给调查汇总对独立店铺的针对性供给调查运营商业项目调查－餐饮场所调查餐饮场所中档饭店高档酒楼特色餐馆82运营商业项目调查－餐饮场所调查餐饮场所中档饭店高档酒高档酒楼平均消费水平：

150～300元/人面积区间：

3500～4000㎡典型：三千年海港、梅林大酒店等。饭店层数：2－4层包间状况：数量40－70个；面积30－80㎡/间大堂容量：20－50桌；

面积为400－800㎡后厨面积：100㎡以上（目测）83高档酒楼平均消费水平：面积区间：典型：饭店层数：2－4层包间中档饭店平均消费水平：

70～150元/人面积区间：

1000～2500㎡典型：凤凰楼、国际饭店腾皇阁、新保定美食家园、大光明食府等。饭店层数：1－3层包间状况：数量15－40个；面积20－60㎡/间大堂容量：25－60桌；

面积350－1000㎡后厨面积：80－100㎡（目测）84中档饭店平均消费水平：面积区间：典型：饭店层数：1－3层包间特色餐馆平均消费水平：

30～70元/人面积区间：

300～800㎡典型：万万方巴西烤肉、阿里郎韩式烤肉、福华肥牛、同福居饭庄等。饭店层数：1－2层包间状况：数量5－20个；面积10－30㎡/间大堂容量：10－30桌；面积150－450㎡后厨面积：60－80㎡（目测）85特色餐馆平均消费水平：面积区间：典型：饭店层数：1－2层包间餐饮场所针对性供给调查汇总

通过对邯郸现有比较有影响力的餐饮场所的调查，我们可以看到，当地人对具有一定规模、品牌比较响亮的餐饮场所认可度较高。调查结果显示：高档酒楼面积大；包间所占比例大，散桌数量相对较少，一般只占总面积比例的30%，有的高档酒楼甚至不设大厅；人均消费高，主要客源为邯郸市高消费人群；一般都附有一定数量的专用停车位；为了凸显酒楼档次，均设置了完善的灯光计划。中档饭店在针对性供给调研的三种分类中最受当地人认可，其面积相对较大；人均消费较高，主要客源为邯郸市中高消费人群；包间与散桌的面积比例大体相当；大部分饭店设置了停车位，但数量较少；具备一定档次的灯光计划设计。特色餐馆的大堂其所占比例一般高于包间，价格较易接受，人均消费价格较为合理，主力客源为普通消费者；部分餐馆不具备专用停车位或停车位数量较少；具备简单的夜间定光计划。86餐饮场所针对性供给调查汇总通过对邯郸现有比较有运营商业项目调查－新世纪商场调查

由于新世纪商业中心(西楼)在邯郸当地已运营的商业中认可度最高，故选取其进行调研。但由于与本案的实际情况和项目定位存在一定的差距，不对其做针对性可比研究。目前新世纪商业中心东楼正处于销售状态。该项目属于投资型产品，每年固定回报率为10％，第11年以销售价格的120％强制性回购，这在邯郸市场中属于较为新颖的一种商业投资模式，对于本项目的商业运作具有一定的参考价值。

87运营商业项目调查－新世纪商场调查由于新世纪商业新世纪商场（西楼）

商业面积：90000㎡租金：营业额的30%返点抵租经营商品种类：美食,服装等中高档商品零售客户群体：邯郸市中高收入阶层经营状况：客流量较大，属于邯郸市主流商业消费场所。88新世纪商场（西楼）新世纪商场（东楼）销售面积：22000㎡（3－6层）销售价格：均价为11000－12000/㎡销售方式：虚拟网格式销售销售进度：从05年开始销售，目前销售率约40%回报方式：返租10年，年投资回报率10%，第11年强制性以售价的120%回购。经营范围：综合性百货配套：餐饮、电影院、KTV、电玩城89新世纪商场（东楼）销售面积：22000㎡（3－6层）89项目特点项目包括东西楼两部分，知名度大，在邯郸当地的商业项目中认可度最高。位于城市中心，区域人流量大，有较好的消费基础。项目坐落于城市主干道——人民路上，交通便利。功能齐全，涵盖购物、休闲、娱乐，形成了较强的集客作用。采用虚拟网格化销售，弱化集中百货投资门槛较高的劣势。反租期长，多达10年，在投资回报承诺上提供了一定的保障。90项目特点项目包括东西楼两部分，知名度大，在邯郸当地的商业项目项目课题东楼自2005年10月开始销售，目前只完成了总量的40%，销售进展缓慢。采用虚拟网格销售存在一定的问题：1、宣称能办理产权证，在产权证办理上存在较大政策风险。2、合同中不能明确购买商铺具体位置，无法自行经营。91项目课题东楼自2005年10月开始销售，目前只完成了总量的4新兴特色商业调查

考虑到本项目中可能会包含部分新兴特色商业类型，弘创万业邯郸项目组对邯郸的新兴特色商业，包括洗浴中心、KTV、电影院、酒吧和网吧等进行了走访。由于本次调查时间有限，因此仅对其商业面积进行了记录。在本项目商业定位和业态划分确定之后，将会再次进行深入调查。洗浴中心是邯郸较为发达的行业，其发展已经具备一定的规模，分为高档洗浴中心和普通洗浴中心。高档洗浴中心，例如摩登假日酒店和王府花园，面积都在15000㎡以上；普通洗浴中心，例如水上人家、大浪淘沙等，面积也在4000－5000㎡左右。邯郸当地专业KTV不多，比较知名的迪舞KTV及新世纪KTV均为量贩式，面积在3000㎡左右。电影院数量较少，可容纳人数有限。工人剧院及工人文化宫均为一个放映厅，可容纳200－300人；面积最大的新世纪电影院有4个放映厅，可容纳最多480人。邯郸的酒吧和网吧的数量较少，面积不大，装修及环境布置也比较缺乏新意，在当地的新兴行业中发展较滞后，有较大的提升空间。92新兴特色商业调查考虑到本项目中可能会包含部分新商业针对性需求调查93商业针对性需求调查93调查目的——掌握商业项目投资者、商业经营者、最终消费者对商业项目的需求状况，为项目商业产品市场定位论证提供支持。调查内容——商业项目投资者、商业使用者、最终消费者针对性需求状况调查（其中，各种业态的需求面积调研，将结合具体规划另行讨论）。调查方法——实地调查、实地走访调查者——弘创万业邯郸项目组调查资料来源及调查方式商业投资者针对性需求调查——在目前在售商业项目的售楼处外，对前来进行购买商业咨询的客户进行拦截调查（共形成有效问卷38份）商业经营者针对性需求调查——对商业经营者进行调查（共形成有效问卷92份）最终消费者针对性需求调查——在人民路商圈、本案周边住宅小区内对消费者进行问卷调查（共形成有效问卷312份）94调查目的——掌握商业项目投资者、商业经营者、最终消费者对商业投资总额：（单位：万元）受访投资客户能接受的投资总额集中在20－35万元。商业需求调查－投资者95投资总额：（单位：万元）受访投资客户能接受的投资总额集中在2期望的投资回收期：受访投资客户期望的投资回收期主要集中在在8－12年。96期望的投资回收期：受访投资客户期望的投资回收期投资独立店铺的主要关注因素（多选——限选4项）单位：人次受访者投资独立店铺关注因素排序依次为投资回收期、投资回报、商铺位置、所属区域商业氛围。97投资独立店铺的主要关注因素（多选——限选4项）投资集中百货的主要关注因素（多选——限选4项）单位：人次受访者投资集中百货关注因素排序依次为投资回报、投资回收期、所属区域商业氛围、客流量。98投资集中百货的主要关注因素（多选——限选4项）在开发区投资商铺是否可行：部分受访客户认为高开区投资商铺可以抢得先机，另一部分受访投资客户认为高开区刚刚起步，投资商铺存在一定风险。99在开发区投资商铺是否可行：部分受访客户认接受的月租金是多少：

(单位：元)受访客户能接受的月租金主要集中在100元/㎡/月以下。商业需求调查－经营者100接受的月租金是多少：受访客户能接受的月租金主要集中在100元认同何种商业管理模式：大部分商铺经营者比较认可统一管理。101认同何种商业管理模式：大部分商铺经营者比较认可统一管是否愿意到高开区经营店铺：大部分受访客户认为开发区的商业环境不成熟，短期内不会考虑在开发区经营店铺。102是否愿意到高开区经营店铺：大部分受访客户租用商铺的主要关注因素（多选——限选4项）

单位：人次租用商铺的主要关注因素为所属区域商业氛围、商业集客能力、租金和商铺位置。103租用商铺的主要关注因素（多选——限选4项）租用经常光顾的商业类型:(多选)选择超市和综合性百货商场的消费者最多，分别占受访客户的93％和86％。商业需求调查－消费者104经常光顾的商业类型:(多选)选择超市和综合性百光顾购物场所关注因素:(多选——限选4项)消费者主要关注因素为商业品牌、商品品质、产品品种多样、交通状况。105光顾购物场所关注因素:(多选——限选4项)消费者认为综合性商业中应具备何种附属功能:(多选)多数人认为商业场所中主要应包括综合餐饮、超市、专卖店、电影院、茶艺/咖啡厅和儿童乐园。106认为综合性商业中应具备何种附属功能:(多选)项目整体说明通过对住宅和商业的针对性供需调研，结合项目的实际情况可以看到，本项目在整体定位及产品设计上有较大的提升空间；但在整体市场环境下与竞争项目相比较也存在着一定的风险。对此，弘创万业建议采取以下四条措施以应对：注重住宅户型设计的差异化及合理性；加快工程进度，配合营销推广以最快的时间完成建设，以应对时间可能带来的市场变化和销售风险；采用多种有效的行销手段，注重有效客户的积累；注重项目品牌和产品品质的塑造，以提升项目整体的形象。107项目整体说明通过对住宅和商业的针对性供需调研，项目构思分析108项目构思分析108项目构思分析主要是从邯郸整体市场竞争状况、高开区发展现状及未来预期、项目针对性市场调研、规划用地指标、项目自身属性、项目周边环境、项目周边配套状况等多角度，针对项目产品类型、体量、档次、布局等要素进行综合分析，并形成初步构思，指导项目定位、规划建议及主要综合配套建议。109项目构思分析主要是从邯郸整体市场竞争状况、高开规划用地指标用地性质为商业、居住用地地价项目土地价格440万/亩，必须通过设定高获利性的商业产品分摊土地成本，增加项目总销额，保证开发商获得合理的预期利润设定产品类型考虑因素配套目前项目周边缺乏综合性商业配套设施，为了满足本项目业主需求，以及填补周边缺少综合性商业配套的空白，建议在项目中设定部分商业产品110规划用地指标用地性质为商业、居住用地地价项目品质

高开区未来发展前景优质综合性商业物业对项目整体品质有较大程度的提升，同时对住宅产品的价格提升和快速消化有较大的推动作用。目前高开区正处于初期发展阶段，随着区域的不断成熟，本项目所处的高开区核心区域价值将不断增加，未来将成为高开区内经济、人流的聚集区域，因此项目满足发展商业的基础必备条件。交通状况良好项目周边道路交通状况良好，为发展区域性综合商业提供了必备的条件保证。111项目品质高开区未来发展前景优质综区域模糊化高开区距离市中心较近，与市区的界限日益模糊，在高开区发展尚未成熟的情况下，可通过附近城区的消费者为本项目提供发展商业所必须的人气与商气。产品类型初步构思：包括住宅、区属商业和社区商业以及休闲娱乐商业。成功产品提炼超市百货、商业公园、综合性娱乐休闲配套，成为了区域性综合商业成功的必要条件。112区域模糊化高开区距离市中心较近，与市区的界限日设定各类型产品体量考虑因素住宅体量设定住宅产品相对于商业、办公产品具有权属单一、价格和成本低、配套设备少、销售难度低等特点，其开发及经营风险相对较低。住宅体量设定初步构思：在满足规划条件、保证住宅品质、符合市场需求的条件下尽可能的增加住宅产品的建筑面积，以保证开发商的预期利润，降低项目开发风险。产品特点规划条件邯郸市不设定住宅的容积限制，高度控制在100米。113设定各类型产品体量考虑因素住宅体量设定住宅产品相商业体量传统商业辐射范围：根据对项目周边区域进行的实地调查，弘创万业认为本项目商业主要辐射范围为丛台路以北、滏东北大街以东的大部分地区，涵盖开发区的入驻企业及周边的新科园小区、春光小区、政和小区、政通小区等多个住宅小区。本项目丛台路滏东北大街第二辐射区第一辐射区第三辐射区114商业体量传统商业辐射范围：根据对项目周边区域进行的实地传统商业主要辐射区域内住宅小区分布示意政和小区政通小区春光小区本案新科园小区新四中家属院鑫域国际万博园115传统商业主要辐射区域内住宅小区分布示意政和小区政通小区春光小周边小区情况汇总

目前项目周边共有8个住宅小区(包括在建、待建项目)，共计约11800户。预计未来三年内总体入住率可达80%，共计约9400户。暂按每户3.5人计算，未来三年内本区域居住人口可达约3.3万人。

目前项目周边区域缺乏综合性配套商业，只有新科园小区内设置了一个中型超市，其余均为住宅底商，其业态包括：小型超市、烟酒店、洗衣店、美容美发、服装服饰、鞋帽专卖、装潢公司、诊所等，缺乏合理的业态规划，未能形成商业的规模聚集效应。116周边小区情况汇总目前项目周边共有8个住宅小区(包括新科园小区总户数约1700户入住率约30%约3100户

入住率35%新四中家属院117新科园小区总户数约1700户约3100户新四中家属院11约440户2008年5月入住春光小区（二期）约1400户入住率约95%政通小区约150户入住率约40%春光小区（一期）118约440户春光小区（二期）约1400户政通小区约150户春约210户入住率约30%约420户入住率约95%政和小区（一期）政和小区（二期）119约210户约420户政和小区（一期）政和小区（二期）119约1900户预计2009年5月入住恒昌-弘创中华城约800户预计2008年12月入住约1700户预计2010年3月入住万博园鑫域国际120约1900户恒昌-弘创中华城约800户约1700户万博园鑫域根据邯郸市商务局规划，2010年邯郸市零售总营业面积将达到122万平方米，居民人均商业零售网点面积为0.8平方米。按照本项目周边主要辐射消费常住人口3.3万人计算，理论上本项目商业面积应不低于2.6万平方米。商业体量设定初步构思：商业面积3.5—4.5万平方米（包含传统商业、特色商业）借鉴其他城市开发区商业的发展特点——传统百货型商业经营难度较大，但考虑到高开区的未来发展、大型企业不断进驻、居住人口不断增加，为了满足辐射区内生活配套需求，建议本项目内传统商业的面积控制在1.5—2万平方米之间。考虑到初步构思设定的产品类型、商业的规模效应、特色商业的辐射区域等因素，建议本项目内特色商业的面积控制在2—2.5万平方米。121根据邯郸市商务局规划，2010年邯郸市零售总营设定项目档次考虑因素项目较高的地价导致只能定位为中高档或高档，通过设计手段提高产品更多的附加价值，提升项目的销售单价，从而保证开发商获得合理的预期利润地价贴身竞争项目西侧紧邻万博园，该项目定位为中高档，与本项目同期销售且目前工程进度快于本项目，考虑到地价劣势，本项目应尽量避免由于同质竞争而导致的直接恶性价格竞争品牌支撑一线城市房地产品牌的导入，具备了项目档次提升基础条件122设定项目档次考虑因素项目较高的地价导致只项目档次初步构思：邯郸市高档复合性社区项目周边环境项目周边环境及道路交通状况良好，紧邻五星级酒店，对项目档次有很大程度提升住宅档次初步特征：售价在4000—5000元/㎡的高档住宅商业档次初步特征：优质区域性商业高品质特色商业123项目档次初步构思：邯郸市高档复合性社区项目周边环境综合周边环境分析和路网、车流、人流动线分析，就目前地块周边的环境现状，我们认为本项目地块的经济价值高低依次为：北侧、东侧、西侧、南侧。项目边界四个节点的经济价值高低依次为：东北角、西北角、东南角、西南角。产品布局设定考虑主要因素详见高开区项目地块经济分析12341234124综合周边环境分析和路网、车流、人流动线分析，项目定位125项目定位125弘创万业结合项目构思分析中对项目产品类型、体量、档次、布局等要素进行的综合分析，设定项目的市场定位、目标客群定位以及产品定位。126弘创万业结合项目构思分析中对项目产品类型、体量、项目总体市场定位国际化高端时尚复合社区住宅市场定位商业市场定位国际化品牌生活区中央时尚区127项目总体市场定位国际化高端时尚复合社区住宅市场定位商业市场定目标客群定位128目标客群定位128住宅目标客群定位基础条件:存款额不低于25万元按揭购房客户，月还款能力不低于1500元能承受高档社区的物业使用费基础条件:客户主要方向:资源类开发的私营业主大型企事业单位中、高层，及业务职能部门员工收入较高的公务员129住宅目标客群定位基础条件:存款额不低于25万元基础条件:客户商业目标客群定位（投资者）基础条件:接受相对投资回报周期较长、回报率较低、投资稳定的投资方式愿意投资不动产有一定闲置资金基础条件:客户主要方向:资源类开发的私营业主大型企事业单位中、高层，及业务职能部门员工收入较高的公务员130商业目标客群定位（投资者）基础条件:接受相对投资回报周期较长产品定位131产品定位131住宅：高层住宅、高层公寓商业：住宅底商、集中商业产品类型132住宅：高层住宅、高层公寓产品类型132住宅户型建议133住宅户型建议133

从供需对比结果来看，目前120-160㎡产品的需求量达到了48%，但高开区内没有针对此面积的产品供给；

160㎡以上的户型需求相对较少，占总比例的12%，但高开区针对160㎡以上产品的供给量较大；

90㎡以下的户型需求相对较少，占总比例的12%。户型套数比例参考因素——供需对比134从供需对比结果来看，目前120-160㎡本项目定位为高档复合性社区，主要面对邯郸市的高端客户，其对住宅舒适度、面积尺度均有一定要求，对小户型住宅的需求量较少，建议控制本项目小户型产品的供给量。考虑到项目内业主之间的档次差异不宜过大，建议最小户型面积接近90㎡。户型套数比例参考因素——项目定位户型套数比例参考因素——规划要求90㎡以下户型须要占到总户型套数的50%135本项目定位为高档复合性社区，主要面对邯郸市的高端客户目前项目所在区域160㎡以上户型的供给量较大，为了避免与同区域产品发生直接竞争，从而导致恶性的价格竞争，建议在户型面积区间设定上体现产品差异化，尽量减少160㎡以上大户型面积比例设定120㎡－140㎡的户型需求量较大,约占总比例的33%，可以设定为本项目的主力面积区间；考虑到多次置业者对产品面积的需求，建议在主力需求面积区间120-140㎡的基础上，进行适当的面积提升，但考虑到总价问题，以及减少与开发区内在售项目进行同质竞争，建议提升后的面积不要突破160㎡，同时应控制此部分户型所占比例。针对90㎡以上户型:面积套数配比分析136目前项目所在区域160㎡以上户型的供给量较大，为了避免与同区由于政策限制，待开发项目中90㎡以下户型需占到户型套数比例的50%，考虑到90㎡以下户型的市场需求较少，建议以满足规划要求为原则，不增加90㎡以下户型比例；90㎡以下面积中，由于80－90㎡的客户需求最高，同时考虑项目内部客户档次的“统一性”，建议最小户型面积不低于80㎡。90㎡以下户型:137由于政策限制，待开发项目中90㎡以下户型需占到户型套数比例的套数配比建议居室类型面积(㎡)建议套数比例两室两厅两卫80-9050%

三室两厅两卫115-12510%三室两厅两卫125-14030%

四室两厅两卫/四室两厅三卫140-16010%

138套数配比建议居室类型面积(㎡)建议套数比例两室两厅两卫80-户型设计建议合适设置户型开间面积，保证居住舒适度室内各功能分区明确，动静分离、干湿分里，主客分离明厨、明卫结合户型面积，尽可能设定生活阳台和独立餐厅，强调功能分区可考虑落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台和飘窗设计（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野）在平面中合理设计空调机位，避免空调室外机外露使楼层平面布局可按“工”字、“T”字、蝶形设计，同时通过开窗位置、角度、大小，解决对视问题。139户型设计建议合适设置户型开间面积，保证居住舒适度139示意户型一140示意户型一140示意户型二141示意户型二141商业体量商业消费场所偏好项目构思分析中设定本项目商业产品体量在3.5—4.5万平米之间，考虑到目前项目所属区域及周边辐射区域对各业态类型商业的接纳、需求程度，设定单一业态商业存在较大的销售、运营风险，因此建议本项目进行多元化业态设定，但要注重主力业态的突显性及商业主题性。目前邯郸市民已形成了较为固定的商业消费场所偏好，特别是对集中百货类商业，因此新建集中百货类商业若想顺利经营必定需要一个较长的培养期和消费引导期。商业业态定位思考与分析142商业体量商业消费场所偏好项目构思分析中设定本项目商业产品体量成功产品提炼其他城市开发区商业发展特点以北京等城市发展较为成熟的开发区为例，在其初期发展阶段，超市、餐饮、娱乐、休闲等业态占到了开发区整体商业规模的80%以上；经过一段时期的发展，随着常住人口的增多、各类型企业的不断进驻，逐渐出现了百货类商业，但总体的面积比例仍旧不高，且经营状况不理想超市百货、商业公园、综合性娱乐休闲配套，成为了区域性综合商业成功的必要条件。143成功产品提炼其他城市开发区商业发展特点以北京等城市发展较为成商业业态定位传统商业：主要以超市百货的形式出现，业态包括超市、百货、小吃城、小型影城、电玩城、儿童娱乐城、餐饮、咖啡西餐厅、茶楼、洗衣店等特色商业：特色商业是本项目商业定位的重要支撑，业态包含高档酒楼、大型KTV、大型阳光CITYSPA按照商业定位、功能和辐射区域的差异，将项目内的