文案-利群青岛市即墨市商业项目营销推广报告课件

谨呈：青岛利群集团打造即墨首席财富引擎！利群即墨项目营销推广报告谨呈：青岛利群集团打造即墨首席财富引擎！利群即墨项目营销推广1关于利群——中国500强企业，山东商业巨擘，年销售额138亿元的超级商业航母，厚积薄发，开启掘金狂潮！关于区域——辐射胶东半岛的小商品集散地，即墨未来的财富枢纽，财富制胜的桥头堡！关于项目——22万平米巨型体量，即墨首个商业综合体，4星级酒店，首个酒店式公寓，必将领袖西城，傲视即墨。前言关于利群——关于区域——关于项目——前言2报告思维导图城市背景研究企业解读区域背景研判项目本体解读面临核心问题项目整体定位项目背景问题判断机会与策略整体定位主要的研究内容营销推广解决方案报告思维导图城市背景研究企业解读区域背景研判项目本体解读面临31234目标解读项目解读核心问题提出突破方向报告结构基于企业发展战略的项目目标解析本体解读/背景解读/客群分析实现项目目标面临的核心问题提炼项目定位/营销推广/销售组织1234目标解读项目解读核心问题提出突破方向报告结构基于企业4以商业为主营业务企业的房地产开发模式!理解利群对企业战略的理解利用商业经营的现金流推动房地产的开发，利用房地产开发取得的高额利润扩大商业的发展。在房地产市场形势好的情况下，扩大房地产的开发力度，取得更多利润；在房地产市场不好的情况下，紧缩房地产开发，保障商业的正常运营。以商业为主营业务企业的房地产开发模式!理解利群对企业战略的理5保证项目绝对成功；快速销售，快速回笼资金，实现合理利润；通过项目成功运作，巩固利群企业品牌。企业战略布局下的项目战略保证项目绝对成功；企业战略布局下的项目战略6销售：公寓部分：开盘12个月内基本清盘，销售21880.5平方米，（90％以上的销售率）。商业街部分：开盘8个月内销售90%，即18530平米。品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带来项目和企业品牌的巩固和提升。战略下的营销目标战略下的营销目标71234目标解读项目解读核心问题提出突破方向报告结构基于企业发展战略的项目目标解析本体解读/背景解读/客群分析实现项目目标面临的核心问题提炼项目定位/营销推广/销售组织1234目标解读项目解读核心问题提出突破方向报告结构基于企业8本体解读背景解读客群解读本体解读背景解读客群解读9地块解读地块属性解读地块价值解读产品解读各业态的城市属性解读各业态的价值关系解读地块解读地块属性解读地块价值解读产品解读各业态的城市属性解读10城市属性界定即墨市即墨处于青岛市“环湾保护，拥湾发展”、“一主三辅多组团”发展战略的胶州湾地区核心内圈层，为大青岛城市发展框架下五个重点中心镇之首。城市属性界定即墨市即墨处于青岛市“环湾保护，拥湾发展”、“11区域属性界定根据即墨市城市规划，即墨分为东、中、西、城区四大部分。西部城区预留空间为青岛高新区发展搞好服务配套新利群大厦位于西部核心商圈位置，其得天独厚的商业资源为项目奠定良好基的础。城区西部东部中部项目所在的西部区域为重点规划的发展现代物流业、商业、先进制造业和综合配套服务业的区域。区域属性界定根据即墨市城市规划，即墨分为东、中、西、城区四12

■即墨新利群大厦

■76亩

■容积率：3

项目属性界定大规模/中低密度综合体项目酒店式公寓商业购物中心酒店配套服务依托潜力商圈，拥有有绝对强势资源。

■即墨新利群大厦

■76亩

■容积率：3

13总规模：215434.37㎡

商业部分：80709.91㎡

酒店部分：48989.91㎡

酒店公寓部分：24311.68㎡

地下：61431.87㎡宗地分析■属于大规模项目，具有较大的开发空间。总规模：215434.37㎡

商业部分：80709.9114地块现状目前地块正在进行平整处理，部分洼水地填平后，前期工作基本准备就绪。地块现状目前地块正在进行平整处理，部分洼水地填平后，前期工作15项目四至北侧小商品批发城西侧居住区东侧八里庄二村南侧居住区项目所在区域北面集中了众多的专业批发市场，东、西、南侧为原始村落，为待开发区域，发展潜力巨大。项目四至北侧小商品批发城西侧居住区东侧八里庄二村南侧居住区项16小结即墨市为青岛重点城镇，即墨经济的快速发展为项目的开发奠定了良好的市场基础。项目位于即墨以现代物流业、先进制造业为主的西部商业地段，区域内集中了众多的专业市场，各大专业市场经营情况良好，辐射胶东半岛甚至整个山东省，为项目开发带来了大量的人气和商业的需求。项目规划为高端大型综合体物业，弥补周边高端酒店、商业配套的缺失，在完善区域功能的同时，更能成为即墨西城的地标性建筑。项目所在地块交通路网系统发达，具备高端商业开发的先决条件。小结即墨市为青岛重点城镇，即墨经济的快速发展为项目的开发奠定17地块解读地块属性解读地块价值解读产品解读各业态的城市属性解读各业态的价值关系解读地块解读地块属性解读地块价值解读产品解读各业态的城市属性解读18建筑总体形象现代感强烈，超越即墨市场，打造即墨第一城市综合体，成就区域地标。建筑总体形象现代感强烈，超越即墨市场，打造即墨第一城市综合体19即墨高星级酒店、高档公寓、区域综合性商业、特色商业街。即墨高星级酒店、高档公寓、区域综合性商业、特色商业街。20综合体各物业形态有机结合，实现项目整体价值提升综合体各物业形态有机结合，实现项目整体价值提升21物业类型角色公寓贡献现金流商业街实现高利润、贡献现金流利群商厦树立标杆形象高星级酒店引领商务新生活方向各种物业类型在本项目开发中的角色定位

高

中价格吸引力

高

中住宅底商写字楼综合商业产品竞争力

低

低公寓投入两可不投物业类型角色公寓贡献现金流商业街实现高利润、贡献现金流利群商22本体总结依托城市发展，成就即墨规划的商业区核心；专业市场密集区，带来大量的人气。区域品牌利群品牌的强势出击；利群品牌强大的市场基础。本体即墨首席城市综合体；提升区域价值的标志性建筑；引领区域的商业升级。产品关系商业、酒店部分利群持有经营；酒店式公寓、沿街商铺对外销售，回笼现金。本体总结依托城市发展，成就即墨规划的商业区核心；区域品牌利群23本体解读背景解读客群解读本体解读背景解读客群解读24研究目的：研究项目所依托大区域——青岛市房地产发展现状；研究项目所依托的城市——即墨城市经济发展状况、即墨房地产市场现状；研究项目所属的区域商业环境发展状况等，分析现状及未来发展趋势，进而对项目可能的机会进行判断。研究目的：25本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？市场及发展机会研判逻辑结构从即墨城市发展看，是否支持项目开发？本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项26青岛房地产市场现状总结2008年下半年青岛房地产市场形势受全国形势影响也进入下行阶段，销售压力较大。2008年青岛总销量为353.17万平米。2009年2月开始青岛房地产市场销量开始呈逐月上升趋势，房地产市场销售状况有所好转。2009年前5个月，青岛房价整体下跌了7.96%，截止2009年6月底，普通住宅成交26898套，成交面积239.93万平方米。2009年开盘的中海·银海一号、伟东·幸福城项目都取得了较好的销售业绩，开盘即实现销售200套以上。销售较好的项目月均销售在55套左右，普通项目月均销售也在20-30套左右。客户购房回归理性，更注重实实在在的品质和性价比。青岛房地产市场现状总结2008年下半年青岛房地产市场形势受全27青岛房地产市场区域格局胶南市、即墨市、胶州市、平度市、莱西市等5个县级市，为青岛市的卫星城镇。随着大青岛格局的逐步推进，住宅郊区化的趋势日益明显。卓越、宝龙、万科等地产大鳄先后落户城阳、即墨、胶南等地，对于促进地级市房地产市场的发展具有重要的作用。

即墨市是青岛楼市中一支“潜力股”，与青岛的物理距离最近，是青岛经济发展的龙头县市，为胶东最大的小商品集散地。莱西市胶州市即墨市胶南市平度市青岛市区青岛房地产市场形势的好转，对于促进即墨市房地产市场形势的好转具有重要意义，青岛格局的推进，住宅郊区化的趋势越来越明显，即墨市是青岛楼市中一支“潜力股”，优良的经济发展形势，对投资性物业的发展是一个良好的机会。青岛房地产市场区域格局胶南市、即墨市、胶州市、平度市28本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？市场及发展机会研判逻辑结构从即墨城市发展看，是否支持项目开发？本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项29城市属性界定青岛市城市总体规划（2006-2020）即墨市即墨处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”空间发展战略的胶州湾地区核心内圈层，为大青岛城市发展框架的重点建设城区之一。

扩容：七镇及胶南市区纳入新规划

2009年7月22日青岛市新规划规划区范围由中心城区及滨海公路沿线的胶南市区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城七镇，以及胶州市的营海等沿胶州湾地区组成，与《青岛市城市总体规划(1995-2010)》相比，新增了一市七镇。鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城均隶属于即墨。

即墨滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团是青岛组团布局中的重要组成部分及发展区域。即墨为大青岛城市发展框架的重点建设城区之一。城市属性界定青岛市城市总体规划（2006-2020）即墨市30城市定位即墨市即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射

”空间发展战略的内圈层。即墨处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射

”空间发展战略的内圈层。即墨东部定位为“率先打造成青岛经济发展的新增长极和滨海旅游城市的新亮点，建设成为国际化、现代化、生态型、花园式的国际旅游度假区”。青岛的旅游规划以沿海海滨带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，这对推进即墨市旅游经济的发展具有重要作用。城市定位即墨市即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，处于青岛市“依31宏观经济2006-2008年青岛即墨市国内生产总值及人均GDP呈现逐年上涨趋势，2008年全市实现地区生产总值499亿元，同比增长14.8%，总量和增幅稳居青岛五市首位。2008年即墨市人均GDP达44501元，较2007年增长14%；2007年人均GDP为39014元，较2006年增长19.8%，增长幅度较大。青岛即墨市国内生产总值的逐年增长，表明即墨市经济发展状况良好，为房地产开发业的发展提供了强有力的经济支持。宏观经济2006-2008年青岛即墨市国内生产32宏观经济由图可以看出，2006-2008年即墨市三次产业正在逐年调整，第一产业所占比重呈逐年下降趋势；第二产业比重也称下降趋势；第三产业比重有所上升。一、二产业比重的逐年减少，表明即墨市产业结构逐步得到调整，向3：2：1的发展格局靠拢。三次产业结构的逐步完善，表明即墨市城市化水平不断得到提升，大量农村人口转移到城市，为房地产开发业提供了广阔的发展空间。宏观经济由图可以看出，2006-2008年即墨33即墨城市化的发展轨迹前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50％（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到70％以后，城市化进程将进入平稳发展期。即墨市从2006年开始，进入城市化高速发展期。宏观经济即墨城市化的发展轨迹前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城34宏观经济由图可以看出，2006-2008年青岛即墨市固定资产投资总额呈上涨趋势，且增长幅度在逐年增长。2008年青岛即墨市房地产开发投资总额达15.3亿元，同比增长29.80%；2007年房地产投资总额为11.8亿元，同比增长24%；2006年青岛即墨市房地产投资总额为15.6亿元，同比增长9.2%；总的来看，2007-2008年即墨市房地产投资总额较2006年有所下降。即墨市固定资产投资总额的逐年增长，为房地产投资产品的发展提供了资金支持。宏观经济由图可以看出，2006-2008年青岛35宏观经济2006-2008年青岛即墨市城市居民人均可支配收入也呈逐年增长趋势，2006城市居民人均可支配收入为13331元，同比增长17.10%；2007年城市居民人均可支配收入达15813元，同比增长19%；2008年城市居民人均可支配收入达18005元，同比增长14.20%。即墨市城乡居民储蓄存款余额及城市居民人均可支配收入的逐年增长，具有较大的消费潜力，为投资市场奠定良好的消费基础。由图可以看出，2006-2008年青岛即墨市居民储蓄存款余额呈逐年增长态势。2006年即墨市居民储蓄存款余额达128.5亿元，同比增长16.20%；2007年居民储蓄存款余额为140.5亿元，同比增长12.10%；2008年居民储蓄存款余额为172.4亿元，同比增长22.7%。宏观经济2006-2008年青岛即墨市城市居民36人口因素即墨市城市人口的逐年增长，人口规模的逐渐扩大，有利于集聚经济的形成，也为房地产开发提供了广阔的发展空间。即墨市人口数截至2008年底，户籍总人口数达到112.13万人，流动人口近20万，人口自然增长率为2.7‰；人口密度为629.9人/平方公里。人口因素即墨市城市人口的逐年增长，人口规模的逐渐扩大，有利于37小结从即墨城市经济发展、城市化进程等角度看，项目所属即墨市具有较大的投资市场空间，支持本项目的开发。具体表现如下：即墨市位于青岛市旅游规划中的东翼，且素有“青岛后院”的美誉。作为胶东最大的小商品集散地，必然为即墨市带来大量的人气，且有大批外地客户到此投资置业，提供了巨大的投资市场空间。即墨市地区生产总值及人均生产总值呈逐年增长趋势，经济发展势头良好，经济的发展为房地产业的发展提供了资金支持。即墨进入城市化进程的快速发展阶段，为投资市场奠定良好的市场基础。即墨市固定资产投资总额及房地产开发投资总额呈现逐年增长趋势，房地产业发展良好。即墨市居民储蓄存款余额及城镇居民人均工资水平的逐年增长，居民购买力逐年增强。即墨市人口规模的逐渐扩大，有利于集聚经济的形成。小结从即墨城市经济发展、城市化进程等角度看，项目所属即墨市具38本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？从即墨房地产发展看，是否支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？市场及发展机会研判逻辑结构从即墨城市发展看，是否支持项目开发？本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项39海信•马山新城永合•硕辉苑即发•润发家园西部新城区板块青银高速烟青路华山二路华山一路鹤山路蓝鳌路烟青一级路泰山一路青威路曼谷阳光悦城御园万科•四季花城信特名苑银座动感世代东部开发区板块即墨房地产市场按照目前在售项目分布及特点分为四大板块：北部工商业板块、西部新城区板块、市中心板块、和东部开发区板块。北部工、商业板块：大力发展的商业区，普通住宅产品销售均价3000元/㎡左右。西部新城区板块：未来的中高端居住社区含花园洋房、小高层，平均价格3500元/㎡市中心板块：城市核心区，市政机关所在地，土地供应紧张，暂无在售项目东部新城区板块：未来发展的中高端居住区，洋房、小高层、别墅，平均价格3800元/㎡。房地产板块格局海都新街区服装市场小商品城家私城纺织城厨具市场建材城北部工、商业板块本案市政机关片区市中心板块海信•马山新城永合•硕辉苑即发•润发家园西部新城区板块青银高40北部板块为工、商业聚集地，分布各种专业市场，是即墨重点规划的工、商业板块。海信•马山新城永合•硕辉苑即发•润发家园西部新城区板块青银高速烟青路华山二路华山一路鹤山路蓝鳌路烟青一级路泰山一路青威路曼谷阳光悦城御园万科•四季花城信特名苑银座动感世代海都新街区服装市场小商品城家私城纺织城厨具市场建材城市政机关片区市中心板块北部工、商业板块东部开发区板块本案板块处于即墨市西北部区域，是即墨工业与专业批发市场聚集地，目前区域聚集了众多的专业市场，人流量密集，但商业配套较缺乏，除专业市场外，一般为自然村落。项目所在板块未来发展方向：即墨商业区房地产板块格局北部板块为工、商业聚集地，分布各种专业市场，是即墨重点规划的41海信•马山新城永合•硕辉苑即发•润发家园西部新城区板块青银高速烟青路华山二路华山一路鹤山路蓝鳌路烟青一级路泰山一路青威路曼谷阳光悦城御园万科•四季花城信特名苑银座动感世代东部开发区板块海都新街区服装市场小商品城家私城纺织城厨具市场建材城北部工、商业板块本案市政机关片区市中心板块西部新城区板块有着优越的地理位置、教育资源和良好的规划，为中高端居住社区。该板块处于城区西南部，凭借完善的配套、优越的地理位置、良好的规划，吸引了众多置业者，区域内集中了海信马山新城、润发家园等高品质住宅产品。未来发展方向：即墨CLD中高档居住社区房地产板块格局海信•马山新城永合•硕辉苑即发•润发家园西部新城区板块青银高42海信•马山新城永合•硕辉苑即发•润发家园西部新城区板块青银高速烟青路华山二路华山一路鹤山路蓝鳌路烟青一级路泰山一路青威路曼谷阳光悦城御园万科•四季花城信特名苑银座动感世代东部开发区板块海都新街区服装市场小商品城家私城纺织城厨具市场建材城北部工、商业板块本案市政机关片区市中心板块该板块为即墨城区中心地带，由于近年来，市中心土地供应较少，房地产发展较为缓慢。城市中心地带，市政机关单位所在地，土地供应较少，目前暂无在售项目。市中心板块房地产板块格局海信•马山新城永合•硕辉苑即发•润发家园西部新城区板块青银高43东部为新兴的居住板块，随着万科等品牌地产的进驻，将成为即墨的高端居住板块。该板块是近年新兴的居住版块社区，虽然配套尚不完善，发展潜力巨大。海信•马山新城永合•硕辉苑即发•润发家园西部新城区板块青银高速烟青路华山二路华山一路鹤山路蓝鳌路烟青一级路泰山一路青威路曼谷阳光悦城御园万科•四季花城信特名苑银座动感世代东部开发区板块海都新街区服装市场小商品城家私城纺织城厨具市场建材城北部工、商业板块本案市政机关片区市中心板块东部开发区未来发展方向：新兴的中高端居住片区房地产板块格局东部为新兴的居住板块，随着万科等品牌地产的进驻，将成为即墨的44板块代表项目规模业态组成价格销售情况北部悦城住宅45322.87㎡，552户商业31178.96㎡酒店式公寓8390.46㎡住宅、商铺、公寓公寓4145元/㎡商业：100%住宅：100%御园占地73451.67㎡，住宅86400㎡，商业18637㎡，17栋多层、6栋小高层商铺96套、，住宅300套住宅、商铺住宅3000元/㎡商铺8000元/㎡商业：开始销售住宅：开始销售海都嘉苑商铺110套左右、约2.5万㎡，双层，170㎡—360㎡住宅、商铺商铺3600—4500元/㎡商业：15%，3750㎡住宅100%西部润发家园占地面积：19.79万㎡建筑面积：24.08万㎡商业：2000㎡规划户数：2448户住宅、商铺住宅均价3560元/㎡商铺5000—6000元/㎡商业：60%，1800㎡住宅：85%，20.3万㎡硕辉苑一期27栋花园洋房，6栋别墅二期26栋多层三期9栋小高层住宅、商铺三期住宅：3200元/㎡商铺约6000元/㎡二期：90%三期商业：未开盘三期住宅：未开盘东部万科四季花城总占地面积为15万平方米，总建筑面积为27万平方米住宅、商铺住宅3800元/㎡商铺1.2万/㎡商业：100%住宅：90%动感世代占地12.04公顷，总建约201420㎡，16栋多层和18栋小高层，6000㎡社区商业广场住宅、商铺均价3000元/㎡商铺未定价商业：40%，2400㎡住宅：75%，18.9万㎡中惠景园占地约172亩，总建筑面积137464平方米；共1600余套住宅以及30套40-1100平米的商业及配套用房，近4000㎡住宅、商铺住宅均价3100元/㎡商铺4000元/㎡商业：50%，2000㎡住宅：70%，93424㎡各板块典型项目销售情况一览板块代表项目规模业态组成价格销售情况北部悦城住宅45322.45板块格局：项目所在即墨西城板块为即墨重点规划的工商业版块，区域内集中了众多的专业市场，且各专业市场辐射整个胶东半岛甚至山东省内，为本区域带来了大量的人气。各典型项目销售情况：即墨房地产市场以住宅为主，兼有少量沿街商铺，酒店式公寓为市场空白产品。住宅产品：普通楼盘月均销售30套左右，部分楼盘月均销售套数可达50余套，销售情况较好。商铺产品：目前区域房地产市场商铺销售率在80%以上，其中悦城项目月均销售套数达90套左右，月均销售面积6200平米左右。小结从目前即墨房地产市场发展看，投资产品、商铺销售市场状况良好，为本案的开发提供了良好的市场空间，具体表现如下：板块格局：小结从目前即墨房地产市场发展看，投资产品、商铺销售46本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？市场及发展机会研判逻辑结构从即墨城市发展看，是否支持项目开发？本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项47项目周边专业市场分布项目周边目前分布有6个专业市场，主要为中国服装批发市场、厨具城、即墨小商品城、服装辅料及精品家私城、环保装饰材料城、纺织城。2008年即墨市专业市场完成商品交易额203亿元，同比增长16%，从业人员达5万人之多，每日来客量达30万以上。即墨小商品城纺织城服装辅料及精品家私城即墨服装批发市场环保装饰材料城厨具城海都·新街区本案区域商业环境分析项目周边专业市场分布项目周边目前分布有6个专业48即墨服装批发市场位于即墨城区鹤山路，市场占地354亩，建筑面积27.1万平方米，市场分五个区，设置商铺7168个，经营商户5932家。其中外地商户2935家，总经销、总代理及厂家直销商户1964家，品牌经营商户4280家，其中江浙地区30%，东北地区30%，本地40%。平均收入在50万以上的占三分之一；20-30万的占三分之一；5-20万的占三分之一。主要经营业态主要经营服装、针织、纺织等三大类2800多个花色品种，A区1楼主营男士西装、精品男装；2楼主营男女裤子、女装；3楼主营地产品、品牌总代理直销；B区1楼主营男女装、羊毛衫；2楼主营女装、毛衣；3楼主营品牌总代理、床上用品、大小针织品；C区1楼主营棉衣、裤子、毛衫；2楼主营女上衣、新娘妆、女衫、男装；3楼主营鞋、箱包外贸、针织毛衣；D区1楼男女服装、2楼品牌内衣专卖E区1楼主营裤子、毛衫；2楼主营男毛衫、裤子；3楼主营童装辐射范围胶东半岛及华北和东北地区市场整体出租率82%左右层数共3层，分为A、B、C、D、E5个区二层租金1.2元/平米·天即墨服装批发市场区域商业环境分析即墨服装批发市场位于即墨城区鹤山路，市场占地354亩，建筑面49即墨小商品批发市场主要经营业态日用百货、五金、鞋市辐射范围胶州半岛、华北及东北地区市场整体出租率95%以上出售率目前只租不售层数一层一层租金内铺：1.5元/㎡·天中间：6.05元/㎡·天外铺：10.3元/㎡·天即墨小商品批发市场位于即墨城区鹤山路，市场占地350亩，建筑面积16万平方米，约2000户左右，从业人员达1.5万人，其中江浙地区30%，东北、山东其他地区10%，本地60%。平均收入在50万以上的占三分之一；20-30万的占三分之一；5-20万的占三分之一。年营业额40个亿。区域商业环境分析即墨小商品批发市场主要经营业态日用百货、五金、鞋市辐射范围胶50即墨服装辅料城、精品家私城主要经营业态家具、服装辅料辐射范围以即墨本地为主，周边地区为辅市场整体出租率98%以上出售率只租不售层数一层、两层（连租）一层租金一层外铺2.5元/平米·天两层内铺：1.25元/平米·天即墨服装辅料城、精品家私城位于即墨城区鹤山路，拥有店铺170多户，其中9家为家具专卖，其余为服装辅料。区域商业环境分析即墨服装辅料城、精品家私城主要经营业态家具、服装辅料辐射范围51即墨厨具商城主要经营业态厨具辐射范围即墨本地为主，青岛周边为辅市场整体出租率60%左右出售率100%层数两层连租（上层为仓库）租金外铺：0.8元/平米·天内铺：0.32元/平米·天即墨厨具商城市场位于即墨市嵩山三路，总户数约300多户，整体经营出租状况不是很好。区域商业环境分析即墨厨具商城主要经营业态厨具辐射范围即墨本地为主，青岛周边为52即墨环保装饰材料城主要经营业态木地板、陶瓷及装饰装修材料三大类辐射范围经营业户以本地为主，青岛、江苏、浙江、东北等外地业户占30%。市场整体出租率95%以上出售率100%层数两层（里面）、三层（临街）部分2层及以上作为宾馆、旅馆租金外铺：1.04元/平米·天（三层连租）内铺：0.8元/平米·天（两层连租）即墨市环保装饰材料城位于鹤山路西首，项目占地80亩，建筑面积6.1万平方米，经营业户约200多家。区域商业环境分析即墨环保装饰材料城主要经营业态木地板、陶瓷及装饰装修材料三大53即墨纺织城即墨小商品城三期（即纺织城一期）主营纺织类产品，目前处在招商阶段，共约250多户，上下三层，目前只有一层有部分商户经营。经营前三年免除租金。即墨纺织城二期，目前处于主体施工阶段，在建的共7栋楼，预计总户数约150户左右（以上下三层为一户算）。区域商业环境分析即墨纺织城即墨小商品城三期（即纺织城一期）主营纺织类产品，目542009年7月份各专业市场日平均人流量、车流量市场日人流量（万人次）日客流量（辆）服装市场8156小商品市场、辅料市场3230环保装饰材料城0.0475布匹市场0.850木材市场1.4150农场品市场4400合计17.241061注：以上数据来自即墨发展局6大专业市场日人流量区域商业环境分析2009年7月份各专业市场日平均人流量、车流量市场日人流量（55小结目前项目所在区域专业市场的为即墨重点规划的商业区域，人流量密集，人气较高，为本案的开发奠定了良好的基础，具体表现如下：6大主题批发市场年交易额203亿元，辐射胶东半岛和山东省。总计11000个商户5万从业人员其中40%左右的商户为浙江、东北等地的外的人。小结目前项目所在区域专业市场的为即墨重点规划的商业区域，人流56小结目前项目所在区域专业市场的除小商品城经营状况良好以外，其他市场经营情况一般，具体表现如下：区域专业市场也小商品城经营状况最好，沿街较好铺位的租金在10元/平米·天，区域专业市场租金仅仅在1-2元/平米·天之间、，投资回报率较低。随着区域商业氛围的成熟，区域专业市场的发展壮大，即墨服装批发市场的进一步搬迁，区域内市场将进一步发展，为本项目商业部分的开发提供良好的市场基础。小结目前项目所在区域专业市场的除小商品城经营状况良好以外，其57即墨为09年规划大青岛城市发展框架的重点建设城区之，即墨市经济的快速发展为房地产市场投资奠定基础。即墨城市发展即墨房地产市场商铺去化速度较快，为本案的开发提供了良好的市场依据。项目所属的即墨西城板块是重点规划的工商业板块，将成为即墨大型专业市场的聚集地。青岛房地产形势09年上半年地产逐步回暖，下半年政策导向尚不明朗，存在一定的市场风险，仍需谨慎。区域市场发展区域内专业市场发展不均衡，即墨小商品城经营状况良好，单位铺位租金达10元/平米·天，其余市场均在2-3元/平米·天，部分市场的较差铺位租金在1元/平米·天以下。市场背景总结即墨为09年规划大青岛城市发展框架的重点建设城区之，即墨市经58本体解读客群解读背景解读本体解读客群解读背景解读59客群定位依据：利群品牌号召力；即墨的区域影响力；项目所在区域集中了众多的专业市场。核心客户群重要客户群12区域内专业市场老板：70%来源：多为即墨本地人、浙江商人、东北人，在此经营。置业目的：投资、居住。3偶得客户即墨本地投资客：15%，来源：即墨财富阶层置业目的：投资使用其他：10%，与即墨有业务往来的外地客户。来源：山东省其他市县客户。青岛及周边县市客户;5%以区域内专业市场老板和即墨投资客户为主。客户锁定客群定位依据：核心客户群重要客户群12区域内专业市场老板：760环境及配套方面在满足其基本功能外，客户追求的是产品的投资回报率、品质感、服务品质、安全性。●投资回报率：拥有多套物业，掌握较多的财富，敏锐的投资意识，对产品的投资回报率要求较高。●服务品质：需要高品质、完善区别于普通住宅的服务；●环境需求：园林不是考虑的首要元素，但符号性和品质感要强；●配套需求：充分整合周边商务、生活配套；观光电梯、豪华大堂；商务配套服务要完善，家是商务功能的延伸；●装修需求：豪宅装修必须要品质感强，太奢华没有必要，局部保留个性化的发挥空间最好，符号性要强；欧式风格太繁杂，现代简洁较好，设备设施必须是国际品牌；需求特征描述环境及配套方面在满足其基本功能外，客户追求的是产品的投资回报61李女士——家私城经营业主在家私城经营服装辅料，来自浙江，目前店铺经营状况良好。一家三口都在即墨，目前住房是自己购买的，对于住房能够承受的总价在30-40万之间。看好即墨的商业环境，除现在经营的店铺外，还有一处自己购买的商铺。置业目的：改善住房刘先生夫妇——小商品城业主在小商品城经营电器，即墨本地人，店铺1—4层是自己购买的，看好了政府的规划和小商品城所在区域的发展。去看过四季花城的房子，环境不错，但周边目前缺乏配套。关注配套和周边设施，比如说饭店、娱乐设施、医疗等。承受总价：40万左右置业目的：投资王先生——厨具市场业主王先生在厨具城经营凉席生意，共租了两处店铺，另一处店铺由其侄子代为经营，由于凉席生意受季节限制较大，经营状况一般。王先生目前在即墨是租房居住，租来的网点房是上下两层，住在二层。对于租房能够承受的租金在1-1.5万/年。客户访谈李女士——家私城经营业主在家私城经营服装辅料，来自浙江，目前62李女士——装饰材料城业主经营地板砖业务，目前店铺1、2层为自己购买的，1层经营、2层自住。目前经营状况良好。有更换住房的打算，希望在材料城周边，距离近方便打理店铺。于先生——服装市场业主经营服装业务，来自义乌，目前一家三口租房住，孩子在上小学。在即墨经商多年，对当地的气候、饮食、习俗、人文等已经很熟悉，考虑在即墨购置一套住房，希望离学校和服装市场近些，既方便孩子上学，又方便自己上班。能承受的总价在40万左右。赵女士——装饰材料城业主经营名牌卫浴，租店铺1—3层，面积260平米，1层用来经营，2、3层全家自住。目前经营状况良好。孩子已成家，老两口想买套房子，承受总价在20万左右。客户访谈李女士——装饰材料城业主经营地板砖业务，目前店铺1、2层为自63客户访谈小结专业市场客户主要来自即墨本地和温州、义乌等地；即墨本地人住房条件较为宽裕，都有1套以上的房子，未来购房主要是考虑改善住房条件或投资；外地人在即墨经商多年，在即墨拥有自己的房产，有投资意向，但投资总额不高，限制在20-30万。被访者绝大部分希望在自己所在市场附近投资，对配合和投资回报率最为关注。客户访谈小结专业市场客户主要来自即墨本地和温州、义乌等地；641234目标解读项目解读核心问题提出突破方向报告结构基于企业发展战略的项目目标解析本体解读/背景解读/客群分析实现项目目标面临的核心问题提炼项目定位/营销推广/销售组织1234目标解读项目解读核心问题提出突破方向报告结构基于企业65项目的核心价值与机会的关系导图市场认可专业市场密集市场空白产品品牌产品区域核心价值点市场解读市场提示1.利群品牌强势出击2.直接进入市场领军者阵营3.高价值形象4.高回报率5.区域借势，主题市场市场空间较大；6.区域内专业市场的客户开发；项目的核心价值与机会的关系导图市场认可专业市场密集市场空白产661、利群品牌如何发力，迅速建立领军者地位？2、如何让项目一炮走红，快速红遍即墨，辐射青岛？如何高效推广，使项目价值被广泛认同？（营销推广组织、事件营销、活动营销策略）3、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩大？（营销渠道及客户维护）4、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间）Q1项目成功营销的核心问题5、什么样的团队能够保证项目成交率？6、什么样的价格能够实现预期的销售目标？Q2Q3Q4Q5Q61、利群品牌如何发力，迅速建立领军者地位？2、如何让项目一炮671234目标解读项目解读核心问题提出突破方向报告结构基于企业发展战略的项目目标解析本体解读/背景解读/客群分析实现项目目标面临的核心问题提炼项目定位/营销推广/销售组织1234目标解读项目解读核心问题提出突破方向报告结构基于企业681、如何迅速建立领导者地位？（项目定位、形象展示）1、如何迅速建立领导者地位？（项目定位、形象展示）69项目定位需满足的要求1、品牌的强势出击，体现品牌价值。2、具有鲜明特色，体现项目地段价值。3、符合市场、客群要求，实现整体开发与经营目标。客户政治/法律环境市场环境技术环境社会/经济环境项目/企业竞争项目定位需满足的要求1、品牌的强势出击，体现品牌价值。2、具70城市商业引擎！最具投资价值的财富热土领袖城市的繁华主场！即墨西城地标！项目概念定位即墨财富引擎城市商业引擎！项目概念定位即墨财富引擎71案名建议利群国际广场案名建议利群国际广场72城市地标性综合体必须建立三大标杆体系。形象标杆－－各特业类型以统一的、高端的、引领城市发展的形象面市，着力打造酒店式公寓。产品标杆－－向一线城市看齐，打造领先即墨市场的产品、地标性产品，形成市场焦点价值标杆－－依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆，但是不是价格的最高点。城市地标性综合体必须建立三大标杆体系。形象标杆－－各特业类型73商务公寓产品三大标杆体系指导下的产品提升及业态定位建议商业部分商务公寓产品三大标杆体系指导下的产品提升及业态定位74功能标准形象标准服务标准完善的居住、商务功能高回报率完善的配套雄伟气派的外立面豪华入户大堂精装修星级酒店式服务（与星级酒店统一管理或有国际知名物业管理）安全设施投资性公寓KPI体系公寓物业发展建议自住型公寓商务型公寓公寓分类功能标准形象标准服务标准完善的居住、商务功能高回报率完善的配75公寓部分精装修高品质的起居室精致的卫生间实用的厨房与酒店档次相当，参展3星级标准，以4星宣传。在保证品质的同时适当控制总价。标准产品提升建议公寓部分精装修高品质的起居室精致的卫生间实用的厨房与酒店档次763年包租承诺建议产品提升建议3年包租承诺，每年回报8%，免除业主的后顾之忧；增加投资驱动力。酒店管理队伍，进行酒店与酒店式公寓的统一酒店式管理，同时提供代租服务。原则3年包租承诺建议产品提升建议3年包租承诺，每年回报8%，免除77提供高品质的酒店式物业服务酒店式礼宾接待：门童/行李生热情周到的迎送服务；家居服务：家具保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、花草养护、定期消毒等；健康服务：病人护理、身体检查；交通服务：房车租赁、车辆美容、爱车专托；餐饮服务：定位送餐、家宴安排；商务接待：尊客迎送；商务秘书：传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动筹划、票务速递；居家娱乐：派对筹备、朋友聚会；运动健身：专业健身教练服务产品提升建议提供高品质的酒店式物业服务酒店式礼宾接待：门童/行李生热情周78完善功能布局，增加厨房，从居住型小户型向“Studio”/“SOHO”的转变增加厨房，完善空间功能产品提升建议完善功能布局，增加厨房，从居住型小户型向“Studio”/79复式变更为普通平层项目开间较小，复式户型浪费面积，且室内空间过于狭长，舒适度较低；投资型产品，减低总价，弱化价格抗性。依据产品提升建议复式变更为普通平层项目开间较小，复式户型浪费面积，且室内空间80商务公寓产品三大标杆体系指导下的产品建议商业部分商务公寓产品三大标杆体系指导下的产品建议81酒店商务商业公寓资源平台商务租客高消费人流租客住家消费人流提升品质资源平台商务消费人流商旅消费人流综合体的运营价值主要取决于人流价值链----内部人流的流通关系。商业业态定位酒店商务商业公寓资源平台商务租客高消费人流租客住家消费人流提82商业部分业态定位依据与利群持有商业互补借势区域的专业市场，业态升级2.1万平米的体量商业业态定位与利群商业业态互补，避免内部经营的竞争。业态标准也利群商场档次相当。借势区域内专业市场成熟的商业环境，做业态的升级、延伸。项目体量较大，业态定位要考虑项目所在区域的消费群消费档次和潜在需求，保证后期的良好经营。依据商业部分业态定位依据与利群持有借势区域的2.1万平米商业业态83借势区域的专业市场，进行业态的品牌升级，打造名品MALL。品牌服装集散中心。负一层平面图一层平面图二层平面图三层平面图商业业态定位一层平面图借势区域的专业市场，进行业态的品牌升级，打造名品MALL。品84名品批发城商业业态定位名品批发城商业业态定位85初步业态示意层数业态分布负一层名品箱包一层内街名品童装、童鞋等二层名品女装、鞋帽三层名品男装初步业态示意层数业态分布负一层名品箱包一层内街名品童装、童鞋86商业业态定位成立专业的运营操作团队区域内专业市场，除小商品城外，其他市场除了一层沿街以外，经营状况一般，人气较淡。成立专业的运营团队，统一组织，经营管理，提升市场的管理水平，保证后期的正常经营，为业主树立信心。依据商业业态定位成立专业的运营操作团队区域内专业市场，除小商品城87一层内部走廊取消建议项目一层靠近主入口，同时依托鹤山路的人流，是项目的商业部分的最高利润点，建议取消走廊部分，划分商铺对外销售，即不影响一层的人流通道，又增加了可售面积。商业业态定位一层内部走廊取消建议项目一层靠近主入口，同时依托鹤山路882、如何让项目一炮走红，快速红遍即墨，辐射青岛？如何高效推广，使项目价值被广泛认同？2、如何让项目一炮走红，快速红遍即墨，辐射青岛？如何高效推广89营销面临问题回顾自身品牌影响区域价值认知产品认知项目营销面临的核市场现状营销面临问题回顾自身品牌影响区域价值认知产品认知项目营销面临90营销面临问题回顾市场预计营销目的市场认同价值营销的核心就是提升市场对本案的价值认可度。营销面临问题回顾市场预计营销目的市场认同价值营销的核心就是提91信立怡高操作思路项目营销策略三大攻势全面提升项目市场认同价值品牌攻势事件攻势活动攻势项目营销策略三大攻势全面提升项目市场认同价值品牌攻势事件攻势92主推广语跟利群，赚大钱！品牌攻势主推广语跟利群，赚大钱！品牌攻势93品牌攻势每一个利群，都是一个财富中心品牌攻势每一个利群，都是一个财富中心94《利群品牌宣传周》，公益（冠名）活动，爱心捐款活动，系列让利活动，制造城市话题。品牌攻势《利群品牌宣传周》，品牌攻势95领袖城市，我主繁华主推广语事件攻势领袖城市，我主繁华主推广语事件攻势96主推广语越算越划算！事件攻势主推广语越算越划算！事件攻势97活动1：置业会员招募活动2：余世维讲“中小企业如何做大做强”事件攻势活动1：置业会员招募活动2：余世维讲“中小企业如何做大做强”98“抢金”游戏现在开始……活动攻势“抢金”游戏现在开始……活动攻势99主推广语利群出品，即墨首个酒店式公寓限量发售……活动攻势主推广语利群出品，活动攻势100项目开盘砸金蛋抓钱游戏活动攻势项目开盘砸金蛋抓钱游戏活动攻势101活动攻势商铺拍卖拿出位置较好铺位，面向全社会拍卖，全面造势。活动攻势商铺拍卖拿出位置较好铺位，面向全社会拍卖，全面造势。1023、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩大？（营销渠道及客户维护）3、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并103覆盖客户群的立体式推广快速积累客户……大客户营销精准渠道营销置业会本项目快速积累客户的四种方法覆盖客户群的立体式推广快速积累客户……大客户营销精准渠道营销104区域专业市场经营业主必杀利群客户资源必杀竞争项目客户必杀即墨私营企业主必杀泛公务员必杀企事业单位中层必杀移动、联通、保险公司VIP客户必杀中档轿车4S店VIP会员必杀青岛投资客必杀精准营销精准备渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销区域专业市场经营业主1051、区域专业市场经营业主（小商品城、服装市场、建材市场专业市场客户）必杀技：在专业市场内部发放资料。在专业市场主入口设置广告牌。与各个市场联动，定期举行主题活动。联合浙江商会，义乌商会等行业协会组织，定期举行活动。对经营业户展开直销。精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销1、区域专业市场经营业主（小商品城、服装市场、建材市场专业市106精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销2、利群资源客户必杀必杀技：客户维护活动回访客户定期短信电话回访“利客会”会员资料寄送电子楼书电子资料通讯生日问候贺卡、鲜花订送奖励政策老带新，赠送管理费等物质奖励主动：会员活动老客户答谢活动，会员可以带随行人参与。利群各平台发布信息。被动会员向朋友的口碑传播、资料传播建立圈层维护圈层圈层传播客户资源维护体系精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销2、利群资源客户必杀回1073、国际展贸城客户必杀必杀技：直接对比，品牌优势、凸现性价比，分流客户手段：抢占鹤山路路旗。精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销3、国际展贸城客户必杀手段：抢占鹤山路路旗。精准渠道营销的91084、私营企业主必杀必杀技：深入即墨各商务会所、休闲娱乐中心，摆放项目资料5、泛公务员必杀必杀技：建立项目的网络推广报纸广告投放深入各大银行、金融证券业，获取客户资料充分利用各大银行信用金卡网络客户精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销4、私营企业主必杀5、泛公务员必杀精准渠道营销的9大客户必杀1096、企事业单位中层／高新技术企业骨干必杀技：通过系列活动，面对目标客户展开投资讲座，发放资料。7-8、移动、联通、保险公司VIP客户/中档轿车4S店VIP会员必杀技：水平联盟，定点资料发放，定期客户维护活动。精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销6、企事业单位中层／高新技术企业骨干7-8、移动、联通、保险1109、青岛市投资客户必杀技：即墨田横旅游。各大写字楼分众传媒。崂山区、香港中路定点夹页发放。精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销9、青岛市投资客户精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销111

即墨市场目前各个项目销售均以坐销为主，本项目锁定即墨财富阶层为主力的目标客户群体，项目周边的大型专业市场客户群密集，为此可专门组建大客户营销小组，主动出击，促进项目销售。精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销即墨市场目前各个项目销售均以坐销为主，本项目112组建企业客户俱乐部—“利客会”，利客会的会员活动将成为贯穿整个项目活动的主线，同时也为企业的后续开发打下良好的客户基础。<利客会>在区域、产品推广期中会作为大客户营销的敲门砖，针对相关企事业单位进行团拜，开展联谊，组织团购。利客会会员优惠政策：免费办理利群商场会员卡；享受利群5星级酒店的最低折扣；精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销精准渠道营销的9大客户必杀精准渠道营销113利客会老带新政策，促进成交，保证客户对项目的持续关注度老客户：老会员、业主新成交客户成交客户未成交客户介绍新客户并成交获取累积积分本项目签订购房合同“老带新”奖励兑现细则：每成交一个客户，老客户获取一定的现金奖励；每成交一个客户，老客户获取相应的积分，积分可累计；成交客户获取购房优惠，同时可参与“老带新”活动；老客户积分可以多种方式实现：现金支付；充抵物业管理费；可获取实物奖励等兑现置业会利客会老带新政策，促进成交，保证客户对项目的持续关注度老客户1144、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间）4、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间115售楼处功能展示售楼处应以开敞的大空间展示为主；避免小空间对展示区域的割裂分化；售楼处除了设置主展示区外，应设置功能系统展示区，以展示诸如安防系统、直饮水系统、电子智能管理系统以及隔音降噪材料等；接待休憩区及主展示区均应设置电子展示设备，对项目规划进行三维展示；泊车区域尽量远离主入口位置，避免人车混杂带来的负面展示效果。核心售卖系统内部分区建议售楼处由大门向内分：接待区、项目沙盘展示区、洽谈签约区、户型沙盘展示区、影音展示区、贵宾区、办公区共计7个分区。各功能分区的自然流畅，满足客户接待流程的需要，同时实现自然的区隔。售楼处功能展示售楼处应以开敞的大空间展示为主；避免小空间对展116核心售卖系统建议接待中心以五星级酒店的标准装修到位核心售卖系统建议接待中心以五星级酒店的标准装修到位117形象墙展示：沿鹤山路大面积场景展示，彰显大盘气势及形象营销体验系统形象墙展示：沿鹤山路大面积场景展示，彰显大盘气势及形象营销体118建立完善的区域导视系统，引导置业者顺利抵达项目所在地大牌广告设置：烟青路-鹤山路路口；佳乐家广场；老利群广场。项目附近道路包装及导视：鹤山路；青银高速；嵩山二路；烟青一级路路口导视设置：相关道路交汇处。导视系统建立完善的区域导视系统，引导置业者顺利抵达项目所在地大牌广告119三维展示：对项目规划、综合配套、产品品质及物业管理服务等进行全方位展示，增强置业者对项目投资价值的认同感电子展示系统在主展示区设置壁投在接待休憩区设置等离子电视三维展示：对项目规划、综合配套、产品品质及物业管理服务等进行120酒店物业管理系统及团队展示：展现完美售后服务，增加置业者归属感管理及服务展示酒店物业管理系统及团队展示：展现完美售后服务，增加置业者归属121礼宾服务在现场即植入高级服务生，为上门客户提供专业的看楼服务。人员及相关配备：服务人员特色着装，增加客户记忆点；统一配备对讲机设备及安全棍，给客户安全感及信心；服务人员礼貌用语，请星级酒店管理人员统一培训，并保证微笑服务；物业管理展示：客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务；售楼处门口设置门童开门，保安敬礼等形式以表示对客户的尊敬；客户看楼过程中，由保安驾驶电瓶车提供看楼及返回售楼处的全程服务；售楼处星级服务：售楼处供应精美西点及现泡咖啡，客户下单由服务人员提供到位服务；提供免费擦鞋机服务；品质体验礼宾服务在现场即植入高级服务生，为上门客户提供专业的看楼服务122安防系统及系统硬件展示：增强置业者对社区安全的信任园区围墙设红外线周界防范系统；园区内设电子巡更系统；大门及楼门设可视对讲门禁系统；户内设紧急呼叫按钮；厨房设有害气体探测器、火灾报警探测器；起居室、卧室均设火灾报警探测器。管理及服务展示安防系统及系统硬件展示：增强置业者对社区安全的信任园区围墙设1235、什么样的团队能够保证商业项目的高成交率？5、什么样的团队能够保证商业项目的高成交率？124目标MCC:企业管理教练技术一体系：先进管理体系——双轨并行，六环紧扣一模式：全新销售模式——“全员销售模式”针对本项目，我司将采用MCC一体系一模式销售管理模式超级营销团队目标MCC:企业管理教练技术一体系：先进管理体系——双轨并行125信立怡高特色销售管理模式MCC企业管理教练技术专为地产销售专业而设计，以目标为导向，运用简单有效的管理教练地图及技术，充分体现利他性，将销售流程数据化，实现管理流程的清晰流畅，使团队成员更清晰目标、达成目标的路径及可控的关键点，为整个销售工作提供系统的、洞悉运营全过程的决策技术。超级营销团队信立怡高特色销售管理模式MCC企业管理教练技术专为地产销售专126双轨并行，双管齐下：注重思想观念的灌输六环紧扣，循环管理：注重直接与执行反馈三角回环式管理：发挥齿轮效应作用一体系先进管理模式超级营销团队双轨并行，双管齐下：注重思想观念的灌输六环紧扣，循环管理：127营销策划管理高层销售管理双管齐下⒉组织管理①制订工作目标⑥因实际情况作出调整⑤工作绩效评估③分组、落实责任②组织、管理、执行⒈目标管理⒊执行管理5．绩效管理6．调整管理④不间断销售培训4．培训管理六环紧扣一体系先进管理模式超级营销团队营销策划管理高层销售管理双⒉组织管理①制订工作目标⑥因实际情128我们在销售团队中,要建立一个有精英人才、有团队凝聚力、有持续销售力的强精英团队。高层管理以项目负责人为核心的高层管理运作。中层管理以工作专项负责人为核心的中层管理运作。基层管理以组长为核心的基础管理运作。对下层管理反馈基层信息对下层管理反馈中层信息反馈基层信息直线管理三角回环一体系先进管理模式超级营销团队我们在销售团队中,要建立一个有精英人才、有团队凝聚力、有持129信立怡高特色销售服务“心”服务——高满意度服务模式超级营销团队信立怡高特色销售服务“心”服务——高满意度服务模式超级营销团130心”服务的核心理念“五心”服务感恩心——心态，对客户心存感恩真诚心——品质，真诚成就信任责任心——态度、使命，对工作完美的坚持和付出卓越心——追求完美，不断创新，不断挑战职业心——专业主义，敬业、耐心超级营销团队心”服务的核心理念“五心”服务超级营销团队131“心”服务的表现形式诚心服务用心讲解微笑送客超级营销团队“心”服务的表现形式诚心服务用心讲解微笑送客超级营销团队1326、什么样的价格能够实现预期的销售目标？6、什么样的价格能够实现预期的销售目标？133价格策略考量项目所在区域专业市场租赁情况，制定初步销售价格建议：公寓部分商铺部分毛坯装修层数单价建议（元/平米）4000元500元负一层1.5-2一层3-4二层1.5-2三层0.8-1市场比较法；利润最大化；层差、朝向差。定价原则价格策略考量项目所在区域专业市场租赁情况，制定初步销售价格建134核心回顾1、高举高打，利群品牌强势出击，红遍即墨！2、弹无虚发，精准渠道开发，实现高价格下的高速营销；3、推广制胜，走高端造势，活动营销及小众营销路线；4、精锐部队，怡高专业团队，保证高成交率。核心回顾1、高举高打，利群品牌强势出击，红遍即墨！2、弹无虚135附件1：信立怡高城市综合体成功操作案例附件2：即墨房地产市场调研附件3：即墨同类型酒店调研附件4：四星级酒店设计标准附件1：信立怡高城市综合体成功操作案例附件2：即墨房地产市场136信立怡高城市综合体操作案例项目名称项目类型规模（建面）服务阶段济南市中区金融商务区城市土地运营1.2平方公里研究及定位济南万达城市广场综合体100万平米市调＋定位＋物业发展建议烟台振华国际广场综合体72万平米全程营销代理济南银座中心综合体48万平米销售代理银座晶都国际综合体15万平米全程营销代理泰安银座城市广场综合体12.4万平米全程营销代理济南鲁商广场综合体20万平米全程营销代理济南丁豪蓝调国际综合体12万平米市调＋定位＋物业发展建议潍坊泰华假日广场综合体11.3万平米市调＋定位＋物业发展建议＋经济测算临沂银座新天地综合体26万平米市调＋定位＋物业发展建议＋经济测算信立怡高城市综合体操作案例项目名称项目类型规模（建面）服务阶137项目规模

总建筑面积约100万平米，商业23万平米，高尚住宅47万平米，酒店6万平米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米；项目位置

经四纬一路项目类型城市综合体服务模式

市场调研整体定位及以展战略物业发展建议济南万达城市广场项目规模济南万达城市广场138项目规模

总建筑面积20万㎡，内部有运动配套、商业配套、写字楼三大部分组成，集购物、办公、运动、休闲四大功能于一体.

项目位置

经十路、玉函路项目类型城市综合体服务模式全程策划代理鲁商广场项目规模鲁商广场139项目规模

总建筑面积约15万平米，银座晶都国际融合了高级公寓、小户型公寓、商务办公、国际街区、地下停车场等多种物业形态项目位置

顺河街项目类型城市综合体服务模式全程策划代理1.5年销售率超过90％，实现销售额7.8亿元。银座晶都国际项目规模银座晶都国际140泰安银座城市广场项目规模

总建筑面积12.4万m2，是集大型购物、休闲、娱乐、餐饮等服务为一体城市综合体.项目位置龙潭路、东岳大街交叉口

项目类型城市综合体服务模式全程策划代理1.5年销售率超过95％，实现销售额4.8亿元。泰安银座城市广场项目规模141附件1：信立怡高城市综合体成功操作案例附件2：即墨房地产市场调研附件3：即墨同类型酒店调研附件4：四星级酒店设计标准附件1：信立怡高城市综合体成功操作案例附件2：即墨房地产市场142代表项目曼谷阳光•悦城位置华山二路以西，华山三路以东，黄河一路以北建筑规模占地面积222952㎡建筑面积379324㎡产权式酒店总户数1150建筑形式住宅、公寓、商铺开盘时间2008年11月2日户型30㎡—110㎡小户型酒店式公寓面积29—40㎡价格公寓40㎡，15.1万；29㎡，13.6万客户情况青岛市区80%；即墨本地15%；少量外地5%销售情况已基本售罄开发商/发展商青岛康城置业有限公司曼谷阳光，含住宅、商铺、公寓等多种产品形式，目前已基本售罄。代表项目曼谷阳光•悦城位置华山二路以西，华山三路以东，黄河一143代表项目曼谷阳光•御园位置即墨市新服装批发市场北侧建筑规模商铺96套，住宅300套建筑形式17栋多层、6栋小高层开盘时间预计2009年8月底户型住宅54—108㎡价格住宅：2800—3000元/㎡近期活动（1）交5万定房号，每天增值100元，开盘享受3个点优惠；（2）交3000元购买会员卡每天增值100元推广主题7人知道御园开发商/发展商青岛康城置业有限公司御园，含住宅和商铺，目前项目处于认筹期。代表项目曼谷阳光•御园位置即墨市新服装批发市场北侧建筑规模商144代表项目海信•马山新城三期位置华山一路157号

建筑规模花园洋房，小高层户型配比90—110㎡，140—160㎡价格3500元/㎡客户情况即墨本地中高收入家庭，少量青岛客户，改善住房条件产品卖点海信品牌；优美的内环境和优良品质近期活动海信•马山新城第四届大型集体婚礼开发商/发展商青岛海信北都置业有限公司海信马山新城，高品质住宅产品。代表项目海信•马山新城三期位置华山一路157号建筑规模花园145代表项目即发•润发家园二期位置即墨市文化路717号建筑规模占地面积：19.79万㎡建筑面积：24.08万㎡规划户数：2448户建筑形式多层开盘时间2008年10月户型住宅86—132㎡；主力户型90—100㎡价格住宅：3560元/㎡客户情况即墨本地人，有子女的家庭，改善住房条件推广主题西城中央本质生活开发商/发展商青岛永发地产置业有限公司润发家园，项目紧靠二十七中，即发集团打造的高品质住宅产品。代表项目即发•润发家园二期位置即墨市文化路717号建筑规模占146代表项目永合•硕辉苑三期位置即墨市华山一路与长江二路交汇处建筑规模一期27栋花园洋房，6栋别墅，二期26栋多层，9栋小高层建筑形式多层开盘时间2008年10月户型住宅75—140㎡价格三期住宅：3200元/㎡客户情况即墨本地人，有子女的家庭，改善住房条件推广主题七大特色景观组团渲染社区潺溪祥水生活开发商/发展商青岛永利房地产有限公司代表项目永合•硕辉苑三期位置即墨市华山一路与长江二路交汇处建147类型已售套数已售面积剩余住宅847940㎡116套/11089㎡代表项目万科•四季花城二期位置即墨市鹤山路166号建筑规模总占地面积为15万平方米，总建筑面积为27万平方米建筑形式小高层、高层、情景花园洋房开盘时间2009-04-30，二期认购户型90-130平米价格二期兰庭情景洋房总价35-50万，单价3800元/㎡客户情况即墨本地人，个体老板、私营业主等推广主题南加州风情高尚社区只为即墨住更好开发商/发展商青岛豪仁置业有限公司万科四季花城，万科凭借其优质的产品及品牌优势为目前即墨市场售价最高的项目。类型已售套数已售面积剩余住宅847940㎡116套/1108148代表项目信特名苑位置即墨市鹤山路666号建筑规模14栋花园洋房开盘时间2009年3月份户型89-143平米价格均价3700元/㎡客户情况即墨本地个体老板、私营业主，企事业单位人员等推广主题地中海欧派花园洋房开发商/发展商青岛信特房地产开发有限公司代表项目信特名苑位置即墨市鹤山路666号建筑规模14栋花园洋149代表项目中惠景园位置即墨市泰山一路228号建筑规模占地约172亩，总建筑面积137464平方米，共36个楼座；共1600余套64-142平米的住宅以及30套40-1100平米的商业及配套用房建筑形式多层开盘时间2008年10月户型90-130平米价格住宅最低2398元/㎡，均价3100元/㎡客户情况即墨东部居民推广主题文化路，14万平米亲水精品大盘开发商/发展商青岛惠中房地产开发有限公司代表项目中惠景园位置即墨市泰山一路228号建筑规模占地约17150代表项目银座•动感世代位置泰山一路与辽河一路交汇处建筑规模占地12.04公顷，总建约201420㎡建筑形式16栋多层和18栋小高层6000㎡社区商业广场户型87—120㎡价格均价3000元/㎡客户情况即墨东部居民推广主题拥有健康品位生活开发商/发展商青岛银座地产有限公司代表项目银座•动感世代位置泰山一路与辽河一路交汇处建筑规模占151附件1：信立怡高城市综合体成功操作案例附件2：即墨房地产市场调研附件3：即墨同类型酒店调研附件4：四星级酒店设计标准附件1：信立怡高城市综合体成功操作案例附件2：即墨房地产市场152酒店名称即墨金麒玉麟温泉山庄星级评定三星级酒店位置即墨市新兴路63号酒店简介位于即墨温泉旅游度假村，最大特色是天然水面面积过万平米的海水温泉（五星级设计建设标准）酒店价格普通标准间：398日韩式客房：418商务客房：780度假房：780（送双份早餐￥48）共：92间房服务设施餐饮设施：中餐厅西餐厅酒吧茶室客房送餐服务休闲设施：棋牌室桌球室健身室按摩室足疗服务设施：会议厅商务中心停车场洗衣服务IDD电话DDD电话商场足浴理发美容室支持的信用卡：万事达（Master）威士（VISA）运通（AMEX）大来（DinersClub）JCB卡国内发行银联卡位于旅游度假村，海水温泉水面面积超过一万平米酒店名称即墨金麒玉麟温泉山庄星级评定三星级酒店位置即墨153酒店名称即墨天泰温泉高尔夫乐活酒店星级评定四星级酒店位置即墨市温泉旅游度假区酒店简介酒店经营项目包括高尔夫球场、会所、酒店、滑雪场、海滩、观象台和别墅等配套，设有天然海水温泉SPA，并配有桑拿