民法典解读-用益物权课件

《民法典》解读之用益物权《民法典》解读之用益物权1“三权分置”入典农地融资担保集体建设用地入市住宅建设用地续期12345宅基地使用权“三权分置”入典农地融资担保集体建设用地入市住宅建设用地续期2“三权分置”入典1“三权分置”入典13《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。《民法典》第340条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。《民法典》第341条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取集体土地所有权土地承包经营权土地经营权集体土地所有权土地承包经营权土地经营权51980年9月27日，中共中央印发《关于进一步加强和完善农业生产责任制的几个问题》，正式认可在边远山区贫困地区可以采取包产到户。1982年1月，中央1号文件对包产到户加以提升和普遍推广。1984年的《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》（中发[1984]1号）的政策文件，是最早确认农村承包土地可流转的正式政策之一。1986年《民法通则》正式确立了土地承包经营权。1980年9月27日，中共中央印发《关于进一步加强和完善农61988年，《宪法》修订，以宪法规定对土地承包经营权作出更高体制确认。1988年，《土地管理法》修订，对于承包土地流转问题作出正式规定。2002年8月29日，第九届全国人大常委会通过《农村土地承包法》，明确：为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予“农民长期而有保障的土地使用权”；同时，允许以发包方同意为前提的土地承包经营权流转。1988年，《宪法》修订，以宪法规定对土地承包经营权作出更72007年，《物权法》颁行，在第11章专门规定“土地承包经营权”，用11个条文（第124-134条）做出框架性规定。2008年以来，我国决策者关于农村土地承包关系的思想由“长期不变”转向“长久不变”。2013年7月，习近平总书记提出，深化农村改革，完善农村基本经营制度，要好好研究农村土地所有权、承包权、经营权三者之间的关系。2007年，《物权法》颁行，在第11章专门规定“土地承包经82016年10月30日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，清晰规范了农村土地的所有权、承包权、经营权的三阶分层结构，并且在政策上全面推行“三权分置”。2018年12月29日，第十三届全国人大常委会第七次会议通过了《农村土地承包法》的修正案，用了数十个条文规定土地经营权制度。2016年10月30日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了9《农村土地承包法》第九条

承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。《农村土地承包法》第十条

国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。《农村土地承包法》第九条承包方承包土地后，享有土地承包经营10中共中央办公厅、国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见（2016年）改革开放之初，在农村实行家庭联产承包责任制，将土地所有权和承包经营权分设，……极大地调动了亿万农民积极性，有效解决了温饱问题……。现阶段深化农村土地制度改革，顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权（以下简称“三权”）分置并行，着力推进农业现代化……。“三权分置”……有利于促进土地资源合理利用，构建新型农业经营体系，发展多种形式适度规模经营，提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率，推动现代农业发展。中共中央办公厅、国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营112018年中央一号文件对实施乡村振兴战略作出全面部署：2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；2050年，乡村全面振兴。2018年中央一号文件对实施乡村振兴战略作出全面部署：20212《农村土地承包法》第三十三条

承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。《农村土地承包法》第三十四条

经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《农村土地承包法》第三十三条承包方之间为方便耕种或者各自13《民法典》第399条 下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；……《物权法》第184条

下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；……《民法典》第399条 下列财产不得抵押：14《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。《民法典》第340条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。《民法典》第341条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取15农地融资担保2农地融资担保216中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（2013年）（20）加快构建新型农业经营体系。……稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（2013年）（17关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见（2014年）17.完善农村土地承包政策。……赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。有关部门要抓紧研究提出规范的实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见（2014年18农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年）第六条

通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；（四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年）第六条19第七条

通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；（五）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。第七条通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申20《农村土地承包法》第47条

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。《农村土地承包法》第47条承包方可以用承包地的土地经营权21《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。《民法典》第340条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。《民法典》第341条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取22【争议】土地承包权人以承包地进行抵押时，抵押的客体是土地承包经营权还是土地经营权？【争议】土地承包权人以承包地进行抵押时，抵押的客体是土地承包23《农村土地承包法》第47条

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。《农村土地承包法》第47条承包方可以用承包地的土地经营权向24农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年）第六条

通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；（四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年）第六条25第七条

通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；（五）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。第七条通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申26《农村土地承包法》第47条

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。《农村土地承包法》第47条承包方可以用承包地的土地经营权27《民法典》第440条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、本票、支票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）现有的以及将有的应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。《民法典》第440条债务人或者第三人有权处分的下列权利28《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《民法典》第418条以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农29《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》（2016年）第二条

本办法所称农村承包土地的经营权抵押贷款，是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》30《农村土地承包法》第47条

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。《农村土地承包法》第47条承包方可以用承包地的土地经营权31《民法典》第361条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。《物权法》第151条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。《民法典》第361条集体所有的土地作为建设用地的，应当依32集体建设用地入市3集体建设用地入市333《土地管理法》（2019年8月26日修订）第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，…………通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押……集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《土地管理法》（2019年8月26日修订）第六十三条土地利342019年8月26日修订前《土地管理法》第43条

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。2019年8月26日修订前《土地管理法》第43条任何单位和352019年8月26日修订前《土地管理法》第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2019年8月26日修订前《土地管理法》第63条农民集体所36传统用地制度的弊端：

国有土地所有权虚化

土地浪费严重

不利于企业竞争

阻碍了城市建设资金的良性循环传统用地制度的弊端： 国有土地所有权虚化37集体所有建设用地制度集体土地使用权不可流转制度的形成20世纪80年代初：酝酿；1987年4月：国务院提出“土地使用权可以有偿转让”的政策；1987年下半年：深圳率先试点土地使用权有偿出让；1988年2月：中共中央向全国人大提出包括土地条款在内的《中国共产党中央委员会关于修改〈宪法〉个别条款的建议》；集体所有建设用地制度集体土地使用权不可流转制度的形成38土地使用权的第一次有偿出让1987年9月9日，深圳市政府采用协议方式，将一块面积5321平方米的土地的使用权有偿出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心。使用年限为50年，用途为单身职工宿舍，出让金总价106万元，折算为每平方米200元。深圳市政府原定以地价为每平方米400元出让该幅土地使用权，而中航工贸中心提出要求以每平方米200元受让该幅土地。市政府考虑：每平方米土地一次收价200元，按6％的利息滚算，50年积累可得3600元。假如按行政划拨，每年收土地使用费每平方米9元（一类住房用地标准），50年滚算也只有2600元。因此，50年使用一次收200元，对国家来说还是有利的。9月9日，双方签订了土地使用权出让合同书。合同规定：中航工贸中心必须一次性付清地价，1989年3月1日前竣工，并负责完成附属建筑及公益工程、配套建筑面积390平方米，同时提供公共用地30平方米。土地使用权的第一次有偿出让1987年9月9日，深圳市政府采用39集体所有建设用地制度1988年4月12日：七届人大一次会议根据中共中央的建议，将《宪法》第10条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”1988年12月：七届全国人大常委会第五次会议根据《宪法》对《土地管理法》第二条作相应修改，增加：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”集体所有建设用地制度1988年4月12日：七届人大一次会议根401990年5月，国务院发布第55号令、第56号令，发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，大大推动了国有土地使用权出让转让工作，但并未解决农村土地使用权转让问题。1994年7月5日，八届全国人大常委会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中第3条明确规定：“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。”1990年5月，国务院发布第55号令、第56号令，发布《中华41据统计，1986-1995年，农业结构调整占用耕地和灾害损毁耕地7000多万亩，非农业建设占用耕地2960万亩。1997年4月15日中共中央、国务院发布《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，（中发〔1997〕11号文件）要求加强土地的宏观管理，加强农村集体土地的管理等，宣布全面冻结非农建设占地一年。1998年4月又发出《中共中央办公厅国务院办公厅关于继续冻结非农业建设项目占用耕地的通知》（中办发电〔1988〕2号文件），再接着冻结一年。据统计，1986-1995年，农业结构调整占用耕地和灾害损毁42“以中发〔1997〕11号文件精神为指导，突出切实保护耕地这一主题；对现行土地管理法中合理的、切

实可行的制度、措施予以保留，对一些已经不能适应现实情况的规定加以修改、完善；注意与城市规划法、城市房地产管理法、森林法、草原法、渔业法等有关

法律相衔接。”——1998年4月26日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议上《关于〈中华人民共和国土地管理法（修订草案）〉的说明》“以中发〔1997〕11号文件精神为指导，突出切实保护耕地431998年，《土地管理法》第二次修订，删除了原第二条第四款（即国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让），并在第43条确立了进行建设只能使用国有土地原则，农村土地必须先征收为国有再用于建设目的；第63条确立了农村土地使用权不得转让的原则。《土地管理法》试图建立国家垄断建设用地供应的制度，不再允许农村集体直接出让土地使用权用于建设用途和工商业。这种思路的进一步发展，就导致了土地储备制度的普遍推广。1998年，《土地管理法》第二次修订，删除了原第二条第四款44《土地管理法》（2019年8月26日修订）第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，…………通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押……集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《土地管理法》（2019年8月26日修订）第六十三条土地利45住宅建设用地续期4住宅建设用地续期446《民法典》第359条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《民法典》第359条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续47《房地产管理法》第22条第1款土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。《房地产管理法》第22条第1款土地使用权出让合同约定的48《物权法》第149条

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《物权法》第149条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期49《民法典》第359条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《民法典》第359条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续50宅基地使用权5宅基地使用权551中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见（2018年）九、……要以完善产权制度和要素市场化配置为重点，激活主体、激活要素、激活市场……。（二）深化农村土地制度改革。……完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见（2018年）52房屋所有权居住权+宅基地使用权+使用权房屋所有权居住权++53感谢观看THANKYOU汇报人：XXX时间：XX年XX月感谢观看THANKYOU汇报人：XXX时间：XX年54《民法典》解读之用益物权《民法典》解读之用益物权55“三权分置”入典农地融资担保集体建设用地入市住宅建设用地续期12345宅基地使用权“三权分置”入典农地融资担保集体建设用地入市住宅建设用地续期56“三权分置”入典1“三权分置”入典157《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。《民法典》第340条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。《民法典》第341条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取集体土地所有权土地承包经营权土地经营权集体土地所有权土地承包经营权土地经营权591980年9月27日，中共中央印发《关于进一步加强和完善农业生产责任制的几个问题》，正式认可在边远山区贫困地区可以采取包产到户。1982年1月，中央1号文件对包产到户加以提升和普遍推广。1984年的《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》（中发[1984]1号）的政策文件，是最早确认农村承包土地可流转的正式政策之一。1986年《民法通则》正式确立了土地承包经营权。1980年9月27日，中共中央印发《关于进一步加强和完善农601988年，《宪法》修订，以宪法规定对土地承包经营权作出更高体制确认。1988年，《土地管理法》修订，对于承包土地流转问题作出正式规定。2002年8月29日，第九届全国人大常委会通过《农村土地承包法》，明确：为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予“农民长期而有保障的土地使用权”；同时，允许以发包方同意为前提的土地承包经营权流转。1988年，《宪法》修订，以宪法规定对土地承包经营权作出更612007年，《物权法》颁行，在第11章专门规定“土地承包经营权”，用11个条文（第124-134条）做出框架性规定。2008年以来，我国决策者关于农村土地承包关系的思想由“长期不变”转向“长久不变”。2013年7月，习近平总书记提出，深化农村改革，完善农村基本经营制度，要好好研究农村土地所有权、承包权、经营权三者之间的关系。2007年，《物权法》颁行，在第11章专门规定“土地承包经622016年10月30日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，清晰规范了农村土地的所有权、承包权、经营权的三阶分层结构，并且在政策上全面推行“三权分置”。2018年12月29日，第十三届全国人大常委会第七次会议通过了《农村土地承包法》的修正案，用了数十个条文规定土地经营权制度。2016年10月30日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了63《农村土地承包法》第九条

承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。《农村土地承包法》第十条

国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。《农村土地承包法》第九条承包方承包土地后，享有土地承包经营64中共中央办公厅、国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见（2016年）改革开放之初，在农村实行家庭联产承包责任制，将土地所有权和承包经营权分设，……极大地调动了亿万农民积极性，有效解决了温饱问题……。现阶段深化农村土地制度改革，顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权（以下简称“三权”）分置并行，着力推进农业现代化……。“三权分置”……有利于促进土地资源合理利用，构建新型农业经营体系，发展多种形式适度规模经营，提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率，推动现代农业发展。中共中央办公厅、国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营652018年中央一号文件对实施乡村振兴战略作出全面部署：2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；2050年，乡村全面振兴。2018年中央一号文件对实施乡村振兴战略作出全面部署：20266《农村土地承包法》第三十三条

承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。《农村土地承包法》第三十四条

经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《农村土地承包法》第三十三条承包方之间为方便耕种或者各自67《民法典》第399条 下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；……《物权法》第184条

下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；……《民法典》第399条 下列财产不得抵押：68《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。《民法典》第340条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。《民法典》第341条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取69农地融资担保2农地融资担保270中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（2013年）（20）加快构建新型农业经营体系。……稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（2013年）（71关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见（2014年）17.完善农村土地承包政策。……赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。有关部门要抓紧研究提出规范的实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见（2014年72农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年）第六条

通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；（四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年）第六条73第七条

通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；（五）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。第七条通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申74《农村土地承包法》第47条

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。《农村土地承包法》第47条承包方可以用承包地的土地经营权75《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。《民法典》第340条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。《民法典》第341条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取76【争议】土地承包权人以承包地进行抵押时，抵押的客体是土地承包经营权还是土地经营权？【争议】土地承包权人以承包地进行抵押时，抵押的客体是土地承包77《农村土地承包法》第47条

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。《农村土地承包法》第47条承包方可以用承包地的土地经营权向78农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年）第六条

通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；（四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法（2016年）第六条79第七条

通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；（五）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。第七条通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申80《农村土地承包法》第47条

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。《农村土地承包法》第47条承包方可以用承包地的土地经营权81《民法典》第440条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、本票、支票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）现有的以及将有的应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。《民法典》第440条债务人或者第三人有权处分的下列权利82《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《民法典》第418条以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。《民法典》第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农83《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》（2016年）第二条

本办法所称农村承包土地的经营权抵押贷款，是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》84《农村土地承包法》第47条

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。《农村土地承包法》第47条承包方可以用承包地的土地经营权85《民法典》第361条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。《物权法》第151条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。《民法典》第361条集体所有的土地作为建设用地的，应当依86集体建设用地入市3集体建设用地入市387《土地管理法》（2019年8月26日修订）第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，…………通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押……集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《土地管理法》（2019年8月26日修订）第六十三条土地利882019年8月26日修订前《土地管理法》第43条

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。2019年8月26日修订前《土地管理法》第43条任何单位和892019年8月26日修订前《土地管理法》第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2019年8月26日修订前《土地管理法》第63条农民集体所90传统用地制度的弊端：

国有土地所有权虚化

土地浪费严重

不利于企业竞争

阻碍了城市建设资金的良性循环传统用地制度的弊端： 国有土地所有权虚化91集体所有建设用地制度集体土地使用权不可流转制度的形成20世纪80年代初：酝酿；1987年4月：国务院提出“土地使用权可以有偿转让”的政策；1987年下半年：深圳率先试点土地使用权有偿出让；1988年2月：中共中央向全国人大提出包括土地条款在内的《中国共产党中央委员会关于修改〈宪法〉个别条款的建议》；集体所有建设用地制度集体土地使用权不可流转制度的形成92土地使用权的第一次有偿出让1987年9月9日，深圳市政府采用协议方式，将一块面积5321平方米的土地的使用权有偿出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心。使用年限为50年，用途为单身职工宿舍，出让金总价106万元，折算为每平方米200元。深圳市政府原定以地价为每平方米400元出让该幅土地使用权，而中航工贸中心提出要求以每平方米200元受让该幅土地。市政府考虑：每平方米土地一次收价200元，按6％的利息滚算，50年积累可得3600元。假如按行政划拨，每年收土地使用费每平方米9元（一类住房用地标准），50年滚算也只有2600元。因此，50年使用一次收200元，对国家来说还是有利的。9月9日，双方签订了土地使用权出让合同书。合同规定：中航工贸中心必须一次性付清地价，1989年3月1日前竣工，并负责完成附属建筑及公益工程、配套建筑面积390平方米，同时提供公共用地30平方米。土地使用权的第一次有偿出让1987年9月9日，深圳市政府采用93集体所有建设用地制度1988年4月12日：七届人大一次会议根据中共中央的建议，将《宪法》第10条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”1988年12月：七届全国人大常委会第五次会议根据《宪法》对《土地管理法》第二条作相应修改，增加：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”集体所有建设用地制度1988年4月12日：七届人大一次会议根941990年5月，国务院发布第55号令、第56号令，发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，大大推动了国有土地使用权出让转让工作，但并未解决农村土地使用权转让问题。1994年7月5日，八届全国人大常委会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中第3条明确规定：“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。”1990年5月，国务院发布第55号令、第56号令，发布《中华95据统计，1986-1995年，农业结构调整占用耕地和灾害损毁耕地7000多万亩，非农业建设占用耕地2960万亩。1997年4月15日中共中央、国务院发布《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，（中发〔1997〕11号文件）要求加强土地的宏观管理，加强农村集体土地的管理等，宣布