房地产项目管理讲义

房地产项目管理２００３年3月课程简介学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。理论学时：32学时参考教材：房地产项目运作管理，贾士军，广东经济出版社，2002年4月；教学安排３２学时，３－１８周；理论与实践结合；结合成功个案，开展案例教学；课堂发言、出勤率占成绩的４０％；参考书籍１．房地产项目投资．潘蜀健．中国建筑工业出版社．１９９９年；２．房地产营销策划．曹春尧．上海财经大学出版社．２００１年；３．项目管理．喻颖正．暨南大学出版社２０００年；项目管理管理没有止境―从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念：―IPMA、PMI、PMBOK、PMP项目管理现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来的，融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡罗（MonteCarlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理的理论和方法而取得成功的经典案例。

项目管理管理工具―甘特图、PERT、CPM管理内容―九大知识体系、五个阶段管理重点―进度、成本、质量、资金平衡房地产业――过去、现在、未来－－经济的支柱、财富的起点、文化的源泉

（北海、深圳、浦东）－－政府的角色与作用（加入WTO后的竞争）房地产业――行业的独特性、项目的复杂性－－住宅地产、商业地产、旅游地产

（课程重点）－－目标：以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产房地产项目＋项目管理1＋1＝？房地产项目目管理模块块经营环境模模块：城市经济与与房地产经经济、城市市规划与城城市设计、房地地产政策与与制度、国国际房地产产比较、中中国房地产产市场趋势与与机会投资策划模模块：区位环境境分析与投投资区位选选择、土地地市场分析与储储备策略、、住宅市场场分析、非非住宅物业业市场分析析与开发策略略、市场调调研与产品品定位、项项目投资分分析与决策策产品设计模模块：环境行为学学、建筑策策划、场地地规划、社社区规划与住宅宅设计、景景观环境设设计、规划划与设计创创新、新技技术与新材料料应用房地产项目目管理模块块投融资管理理模块：财务报表分分析、项目目投融资决决策、资金金规划、项目目权益融资资结构设计计、开发项项目融资、、资本市场场融资、投资资性房地产产融资、房房地产金融融业务项目管理模模块：项目管理概概论、房地地产开发项项目的组织织流程设计、房房地产项目目报批管理理、房地产产项目设计计管理、房房地产项目的的信息管理理、房地产产项目风险险管理工程管理模模块：招投标管理理、合同管管理、成本本管理、采采购管理、工程程监理（现现场管理））、室内装装修设计与与施工管理理营销策划模模块：产品包装、、价格策略略、推广方方案、广告告与促销、销售售队伍组织织、卖场设设计、物管管前期介入入房地产项目目管理模块块项目全案策策划：房地产项项目全案策策划、居住住房地产的的全案策划与经营营管理、商商业房地产产的全案策策划与经营营管理、休休闲旅游房地地产的全案案策划与经经营管理企业经营管管理：房地产企企业战略管管理、房地地产企业法法人治理结构、房房地产企业业人力资源源管理、房房地产企业业公共关系系管理、房地地产企业财财务管理及及合理避税税、房地产产企业法律律风险规避与防防范物业经营管理理：设施管理、、住宅区物业业管理、非住住宅性物业管理、物业业经营管理、、房地产经纪纪、房地产估估价教学内容项目管理知识识土地使用权获获取房地产项目市市场定位房地产项目规规划设计房地产项目工工程管理房地产项目销销售策划物业管理的前前期介入第一讲项项目管理理知识项目管理概述述项目计划与组组织网络计划技术术项目控制项目管理软件件及应用教学内容1、项目管理理概述项目管理概念念IPMA、PMI、PMBOK、PMP进度管理、成成本管理、质质量管理、资资金平衡应用与发展项目管理知识识项目管理概念念在预定的时间间内运用有限限的资源，通通过对项目进进行有效的规规划、实施和和控制从而实实现既定目标标或任务的一一种系统管理理方法。特点：目标明明确、进度严严格、资源有有限、质量保证项目管理知识识IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation））于1965年在瑞士注注册，成员主主要是各国的的项目管理协协会，是个非非盈利性的组组织。它的宗宗旨是促进全全球的项目管管理的发展。。到目前为止止，共有29个正式成员员。IPMA提供了大量量的产品和服服务，包括研研究与发展、、培训和教育育、标准化和和证书制以及及有关会议、、学习班和研研讨会。IPMA非常常重视专业人人员资格认证证工作。项目目管理专业人人员取证分为为A、B、C、D四个级级别，级别之之间的档次标标准差距很大大。A级是工工程主任证书书级，简称CPD，总经经理一级。B级为项目经经理级别证书书，C级为项项目管理工程程师级证书，，D级为项目目管理技术员员级。项目管理知识识PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的的成员主要以以企业、大学学、研究机构构的专家为主主。现在已经经有4万多会会员。它卓有有成效的贡献献是开发了一一套项目管理理知识体系（（PMBOK），将项目目管理的基本本内容划分为为9个领域，，即：范围管管理，时间管管理，成本管管理，质量管管理，人力资资源管理，沟沟通管理，采采购管理，风风险管理和综综合管理。项目管理知识识PMPPMP是由PMI发发起的项目管管理专业人员员资格认证，，其目的是为为了给项目管管理人员提供供一个行业标标准，使全球球的项目管理理人员都能够够得到科学的的项目管理知知识。美国项项目管理协会会(PMI)一直致力于于项目管理领领域的研究工工作，全球PMI成员都都在为探索科科学的项目管管理体系而努努力。今天，，PMI制定定出的项目管管理方法已经经得到全球公公认，PMI已经成为全全球项目管理理的权威机构构，其组织的的项目管理资资格认证考试试，也已经成成为项目管理理领域的权威威认证。全球球每年都有大大量从事项目目管理的人员员参加PMP资格认证。。项目管理知识识进度管理重点是制定全全面详细的进进度计划、实实时跟踪项目进度，保证证项目按期完完成。以房地产项目目为例，包括括：前期策划划进度计划、征地拆迁迁进度计划、、设计报建进进度计划、施施工准备阶段进进度计划、施施工进度计划划、配套设施施工程进度计划划、竣工验收收计划、销售售进度计划等等项目管理知识识成本管理成本计划是成成本管理的基基础。以房地地产项目为例例：主要包括地价价（土地出让让金）、征地地拆迁费用、、前期费用、配套设设施费用、土土建工程费、、管理费用、、不可预见费、税金等。。这些成本要要素中有些是是相对固定的的，有些则可以通过加强强管理来有效效控制，如不不可预见费，，房地产项目一般都有５５％左右的不不可预见支出出。通过有效效加强项目管理，充分发发挥计划和控控制的作用，，就能显著减减少项目中的不可预知因因素，从而大大大压缩这部部分费用。项目管理知识识质量管理实现质量管理理的首要步骤骤是进行质量量规划。质量量规划分两部分进行行，即建立质质量标准体系系和指定项目目中具体工作的质量要求求。在项目实实施过程中，，还要根据质质量规划对各项工作进行行检查和验收收，并将检查查和验收的结结果及时记录以便随时提提供项目质量量的相关信息息。质量是企业的的生命线，一一个项目即使使在规定的时时间和成本内完工，但但如果质量无无法保证，这这个项目也是是失败的，因此建立质量量管理机制也也是房地产项项目管理的必必然要求。项目管理知识识资金平衡资金平衡即实实现资金收入入和资金支出出的平衡，为为此，必须制定项目目的资金平衡衡计划。以房房地产项目为为例：作为一种资金密密集型的特殊殊商品，住宅宅产品的销售售尤显重要，资金的回回笼是每个房房地产投资项项目的重点，，也是影响资金平衡的的关键因素。。由于商品房允允许预售，因因此一些企业业在项目开发发资金未落实时便投投入建设，超超出企业自身身的经营能力力开发，不考虑资金来来源和资金平平衡问题，致致使大量楼盘盘烂尾。项目管理知识识项目管理应用用与发展大型工程产品研发大件生产设备大修项目管理知识识2、项目计划划与组织项目计划要求求：目标明确确、指标格式式化、任务模模块化、考虑虑动态性项目计划内容容：设计工作作分解结构、、编制工作说说明书、分派派任务和授权权、估算成本本和预算、编编制进度计划划、报告制度度、设计项目目管理组织项目管理知识识小型计算机系系统研制（工工作分解任务务矩阵）任务描述WBS码WBS等级研发部工程部生产部设计1.01主机系统CPU软件显示器样机制造2.02交付使用3.033、网络计划划技术原理：以图论论为基础，以以网络形式描描述复杂项目目的任务结构构，采用一定定的算法求解解关键路线，，围绕关键路路线安排进度度计划，确保保项目按期完完工。项目管理知识识网络计划技术术操作步骤：将项目分解为为若干活动，，确定所需时时间、资源；；明确各活动之之间的逻辑关关系；绘制连接所有有活动的网络络；估计完成各项项活动的时间间和成本；计算各项活动动开工和完工工时间，确定定关键路线；；运用网络对项项目进行计划划和控制；项目管理知识识网络计划技术术方法：AOA双代号号法：箭头表表示活动，节节点表示事件件AON单代号号法：节点表表示活动；项目管理知识识网络计划技术术举例：1、A必须在在B之前完成成，B必须在在C之前完成成；2、A完成后后，B和C才才能开始；3、A必须在在C和D之前前完成，B必必须在D之前前完成；4、A和B必须在C和和D之前完成成；项目管理知识识网络计划技术术1、2、3、4、项目管理知识识ABCABCADBCACBD网络计划技术术关键路线分析析：通过各项项活动时间参参数的计算确确定关键路线线，从而确定定项目完工周周期。时间参数：ES－最早开开始时间；EF－最早结结束时间；LS－最迟开开始时间；LF－最迟结结束时间；t－作业时间间；S－松松闲时间；关系：t＝EF－ESt＝LF－LSS＝LS－ESS＝＝LF－EF项目管理知识识网络计划技术术步骤：计算ES、EF；计算LS、LF；计算S；确定关键路线线（S为0的的一条活动链链）；计算项目完工工的全部时间间T；（关键活动的的作业时间相相加而成）编制进度计划划表。项目管理知识识网络计划技术术举例：某企业拟开发发一地产项目目，各项活动动的相互关系系及预计完成成时间如下表表所示，试确确定该项目的的完工时间和和关键路线。。项目管理知识识项目管理知识识活动代号开发活动预计时间紧先活动A前期市场调查2B可行性研究1AC设计、报建5AD施工准备9BE施工进度6BF配套设施2D、EG竣工交付3C、FH物业管理介入1G网络计划技术术PERT的应应用特点：非确定定性网络计划划，运用概率率分析，相对对复杂三种作业时间间：乐观时间间、可能时间间、悲观时间间项目管理知识识4、项目控制制确定标准衡量偏差采取纠正措施施项目管理知识识5、项目管理理软件及应用用PROJECT通用性行业特性项目管理知识识第二讲土土地资源源获取宏观环境、区区域经济与城城市发展规划划区域房地产政政策与市场拟开发地段的的确定土地获取方式式与途径土地储备问题题教学内容1、宏观环境境、区域经济济与城市发展展规划行业发展趋势势（繁荣？泡泡沫？）区域经济状况况（上海与绵绵阳比较）城市发展规划划（热点？前前瞻？）土地资源获取取我国城市房地地产管理法（共7章72条）第一章总则则

第二章房房地产开发发用地第第一节节土地使用用权出让第第二节节土地使用用权划拨第第三章房地地产开发第第四章房地地产交易第第一节一一般规定第第二节节房地产转转让第第三节房地地产抵押第第四节房房屋租赁第第五节节中介服务务机构

第五五章房地产产权属登记管管理

第六章章法律责任任

第七章附附则我国城市房地地产管理法第七条土地地使用权出让让，是指国家家将国有土地地使用权（以以下简称土地地使用权）在在一定年限内内出让给土地地使用者，由由土地使用者者向国家支付付土地使用权权出让金的行行为。第十二条土土地使用权出出让，可以采采取拍卖、招招标或者双方方协议的方式式。商业、旅旅游、娱乐和和豪华住宅用用地，有条件件的，必须采采取拍卖、招招标方式；没没有条件，不不能采取拍卖卖、招标方式式的，可以采采取双方协议议的方式。采采取双方协议议方式出让土土地使用权的的出让金不得得低于按国家家规定所确定定的最低价。。我国城市房地地产管理法第二十四条房房地产开发发必须严格执执行城市规划划，按照经济济效益、社会会效益、环境境效益相统一一的原则，实实行全面规划划、合理布局局、综合开发发、配套建设设。第二十五条以以出让方式式取得土地使使用权进行房房地产开发的的，必须按照照土地使用权权出让合同约约定的土地用用途、动工开开发期限开发发土地。超过过出让合同约约定的动工开开发日期满一一年未动工开开发的，可以以征收相当于于土地使用权权出让金百分分之二十以下下的土地闲置置费；满二年年未动工开发发的，可以无无偿收回土地地使用权；但但是，因不可可抗力或者政政府、政府有有关部门的行行为或者动工工开发必需的的前期工作造造成动工开发发迟延的除外外。我国城市房地地产管理法第二十九条房房地产开发发企业是以营营利为目的，，从事房地产产开发和经营营的企业。设设立房地产开开发企业，应应当具备下列列条件：（（一）有自己己的名称和组组织机构；（（二）有固固定的经营场场所；

（三三）有符合国国务院规定的的注册资本；；

（四）有有足够的专业业技术人员；；

（五）法法律、行政法法规规定的其其他条件。我国城市房地地产管理法第四十四条商商品房预售售，应当符合合下列条件：：（一）已交交付全部土地地使用权出让让金，取得土土地使用权证证书；

（二二）持有建设设工程规划许许可证；（（三）按提供供预售的商品品房计算，投投入开发建设设的资金达到到工程建设总总投资的百分分之二十五以以上，并已经经确定施工进进度和竣工交交付日期；（（四）向县县级以上人民民政府房产管管理部门办理理预售登记，，取得商品房房预售许可证证明。以市场公开供供地收益论：：2000年年，350亿亿元；2001年，492亿亿元；2002年，而业业内人士保守守估计为近千千亿元（仅1-9月，就达683.98亿元）一项统计显示示，目前全国国31个省(区、市)的的近1500个市(县)开展展了土地招标标拍卖挂牌出出让工作，在在市场发育的东南省份，，八成的市(县)开展了了这项工作。。而在有些地方，100%的市(县县)开展了招招标拍卖。中中部省份江西，2001年开展国有有土地使用权权招标拍卖工工作的市(县县)约占全省市(县)总数的的80%，今今年已经达到到100%。。2002年土土地市场回望望今年1-9月月，全国范围围内招标拍卖卖挂牌出让土土地的宗数、、面积、价款款占出让总宗宗数、面积、、价款的比例例分别为20.08%、、29.78%、45.56%。土地挂牌交易易方式快速推推广，大受欢欢迎。许多人人认为，与招招标拍卖相比比，挂牌方式式具有实施者者操作简便、、参与者理性性竞价等优点点。2002年土土地市场回望望房地产投资继继续高速增长长，2002年1-11月，全国房房地产开发完完成投资6228亿元，，同比增长了了28.2%。中国人民民银行2002年二季度度货币执行情情况报告指出出，2001年房地产开开发投资对中中国GDP增增长的直接和和间接贡献率率共计1.9到2.5个个百分点。专专家估计2002年房地地产对国民经经济也可能保保持这种贡献献率。2002房房地产市场场据国家统计计局的有关关数字，去去年1-11月，全全国有7个个省市房地地产开发投投资增幅超超过40%，8个省省市新开工工面积增幅幅超过40%，个别别省市房地地产开发新新购土地投投资同比增增长了150%。一一部分城市市的房地产产开发投资资占固定资资产投资的的比重达到到30%以以上，北京京、上海、、广州、杭杭州等城市市维持50%的比重重达12个个月以上，，而深圳房房地产投资资占整个投投资的比例例更接近60%。2002房房地产市场场经济增长对对房地产投投资的过分分依赖。由由于房地产产业的带动动性很强，，“如果房房地产投资资增幅一旦旦出现较大大下滑，它它对当地经经济的负面面影响将难难以估量””。距杭州不远远的南京，，1月23日拍卖两两块土地，，一块成交交价为每亩亩220万万元，另一一块更高达达每亩295.7万万元。高地地价带来的的必然是高高房价，消消费者会买买单吗2002房房地产市场场“全国房地地产市场总总体上保持持健康、快快速发展态态势，但部部分地区存在在投资增幅幅过大、土土地供应过过量、价格格上涨过快快和结构不合合理等问题题，个别地地区问题还还较严重””－《当前我国国房地产市市场运行情情况分析报报告》2002年年11月19日，国国务院总理理朱镕基在在香港会见见驻港中资机构负责责人时再一一次重复了了他在国庆庆节视察深深圳时说的的话，“有些些城市，不不是全部，，房地产有有一点热，，空置率太太高，而且还还在增长。。”2002房房地产市场场“目前部分分地区投资资增幅过大大、土地供供应过量、、价格上涨涨过快，出现现了不同程程度的‘过过热’、‘‘虚热’和和结构性问问题，存在较严重的的市场风险险”；主要要表现为六六个方面：：部分城城市房地产开发规规模过大；；部分地区区投资增幅幅过大、土土地供应过过量，摊子铺铺得太大；；有些地区区不能有效效调控市场场，房地产产价格上涨过过快，个别别城市有些些区位的地地价上涨了了1倍以上上，有的住宅项项目一两年年内价格成成倍增长；；部分地区区住房供求求结构失衡，，商品房空空置量增加加；个别地地区背离国国情建设““豪宅”；少数数地区经济济存在对房房地产开发发的依赖性性风险。－1月13～14日武汉全全国住宅与与房地产工工作会议，，刘志峰2002房房地产市场场2002年年底，由国国家计委经经济研究所所与北京新新华在线联联合推出的的《中国行行业景气分分析报告》》指出，对对于刚过去去的2002年的房房地产业，，可以用三三个特点来来概括，总总体景气冲冲高回落，，地区冷热热不均，真真实的房地地产泡沫已已经出现。。2002房房地产市场场2003年年房地产市市场展望2003是是“理性之之年”。2003年年全国整顿顿和规范市市场经济秩秩序专项整整治的重点点是，整顿顿和规范房房地产市场场。关键词之一一：调控。。关键词之一一：规范。。关键词之一一：经济适适用房。2003年年房地产市市场展望为预防风险险，建设部部将在2003年上上半年完成成房地产市市场预警体体系研究，，并选择已已开展预警警体系研究究的5-6个城市试试运行；年年底前，在在35个大大中城市和和部分有代代表性的城城市推广使使用，以便便政府及时时发现市场场运行中的的问题，并并采取相应应措施加强强宏观调控控。同时要要建立健全全房地产市市场信息披披露制度，，将当地房房地产市场场信息及时时向社会公公示，引导导房地产开开发企业理理性投资、、住房消费费者理性消消费。2003年年房地产市市场展望今年整顿规规范工作的的重点包括括11个方方面：一是是整顿房地地产开发建建设中违法法违规行为为；二是整整顿商品房房销售中的的不规范行行为；三是是整顿土地地利用中的的不规范行行为，如擅擅自改变土土地利用性性质、利用用集体土地地搞房地产产开发等；；四是整顿顿面积“缺缺斤短两””行为；五五是整顿不不履行合同同和合同欺欺诈行为；；六是整顿顿物业管理理企业的不不规范行为为；七是整整顿房地产产广告不规规范行为；；八是整顿顿中介服务务中的不规规范行为；；九是整顿顿房屋拆迁迁中的违规规行为；十十是整顿拖拖欠工程款款行为；十十一是整顿顿政府审批批中的不规规范行为，，如规划审审批、立项项审批、竣竣工验收、、预销售许许可等2003年年房地产市市场展望2003年年，建设部部将会同有有关部门出出台《经济济适用住房房管理办法法》，进一一步明确经经济适用住住房相关政政策。我国国住宅建设设将发展以以经济适用用住房为重重点的住房房供应体系系，多渠道道解决中低低收入家庭庭的住房问问题。建设设部有关负负责人要求求，各地要要尽快制订订和完善中中低收入家家庭的收入入标准，经经济适用住住房购房对对象的条件件、购房面面积标准及及超面积的的处理办法法。人均住住房面积低低于全国平平均水平的的城市，在在审批城市市总体规划划时要增加加居住用地地的比例，，确保中低低收入家庭庭住房用地地的供应。。对房价收收入比较高高、对取消消或减少经经济适用住住房的城市市，要控制制新增土地地的供应规规模。经营城市、、经营土地地2002年年城市市长长会议强暴旧城、、疯狂克隆隆、胡乱““标志、攀攀高比傻、、盲目国际际化、窒息息环境、乱乱抢风头永永远塞车、、“假古古董”当道道、跟人较较劲看上去面光光光、住进进去心慌慌慌，这就是是没有亲和和力的城市市和建筑所所能带给我我们的物质质和精神生生活。中国城市十十大败笔2、区域房房地产政策策与市场区域差异与与政策要求求（沿海与与内地）城市房地产产供需情况况城市房地产产企业情况况（以本地地为例）土地资源获获取绵阳市房地地产投资（1999－2001年）绵阳市房地地产竣工、、销售面积积

1999－2001年3、拟开发发地段的确确定房地产投资资地段论地价影响因因素分析（市场供求求、自然环环境条件、、社会经济济条件、政政府规划、、心理预期期、国际关关系）重点研究城城市发展规规划（环境境、配套））土地资源获获取房地产投资资地段论地段、地段段还是地段段；价格＝成本本（地价、、设计费、、建筑费、、资金利息息、税费））＋利润；；在成本构成成中，地价价最不确定定。在其他他取费相对对固定（平平均利润））的情况下下，地价决决定利润率率。土地资源获获取地价影响因因素市场供求自然环境条条件社会经济条条件政府规划心理预期国际关系土地资源获获取4、土地获获取方式与与途径城市建设、、安居工程程、城市景景观、地方方形象品牌主导、、资金实力力、土地储储备、政府府补偿土地公开拍拍卖（招投投标制度、、一级市场场）4月10日日，中海（（成都）公公司投资2．3亿投投得市中心心地段（每亩311万元））土地资源获获取5、土地资资源储备问问题新一轮圈地地运动（万万科、万达达、华润））土地资源储储备与资本本运作土地资源储储备量力而而行土地资源获获取第三讲房房地产项目目市场定位位前期市场调调查购房者心理理与行为分分析开发项目市市场定位开发项目可可行性研究究开发项目投投资效益评评价教学内容房地产市场场调查市场调查是是为实现企企业特定的的经营目标标，运用科科学的理论论和方法，，以及现代代化的调查查技术手段段，通过多多种途径收收集、整理理、分析有有关房地产产市场的资资料信息，，正确判断断和把握市市场现状及及发展趋势势，为企业业科学决策策提供正确确依据的一一种活动。。市场定位房地产市场场调查市场调查是是了解消费费者行为的的根本途径径，是把握握房地产市市场供求的的根本方法法，是分析析市场、捕捕捉市场机机会的重要要手段。市场调查是是项目投资资决策分析析、项目区区位选择、、市场定位位、规划设设计、销售售策划的前前提和基础础。市场定位前期市场调调查市调内容：：宏观环境境（政治经济济形势分析析）、中观环境（城市规划划及房地产产市场供求求）、微观环境（竞争楼盘盘及消费者者需求分析析）市调步骤：：准备阶段段（确定目的的、拟定计计划）、实施阶段（设计问卷卷、实地调调查）、分析阶段（整理资料料、撰写报报告）市调方法：：问卷、踩踩盘、房展展；问卷调查：：问卷设计计技巧；科学合理使使用市调分分析；市场定位住房与需求求市场调查查问卷调查说明：：个人情况：：住房现状：：住房需求：：竞争楼盘及及竞争对手手情况调查查（见表，P61））市场定位购房者心理理与行为分分析购房需要、、需求及动动机分析；；文化、家庭庭与购房者者心理；购房者个性性特征；购房者行为为模式；市场定位社会文化与与消费行为为观念引导浪浪费；中国与美国国的差异：：按揭买房小小故事；北京与上海海的差异：：北京：厚重重、大气、、传统上海：精细细、实用、、国际化市场定位购房决策原原则整体属性最最佳原则；；非报酬决决策原则；；综合权衡衡原则；例：P100市场定位物业出行时间价格建筑质量物业管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080开发项目市市场定位定位思路：：房地产定定位不是对对楼盘本身身作实质性性改变，而而是市场发发现；好的的定位能够够产生竞争争优势，但但其本身不不是竞争优优势。定位准则：：受众导向向、差别化化、个性化化；定位流程：：制定目标标、分析用用户心理、、选择目标标市场、明明确竞争优优势（质、、量、价））、寻寻找最佳切切入点；市场定位定位案例：：１、深圳宝安电电子城：从从商业烂尾尾楼到商业业奇迹（ＰＰ１２６））２、广州ＸＸＸ公司房房地产项目目市场研究究（Ｐ３６９９－３９００）市场定位广州XG项项目（市场研究与与定位部分分）第一节项项目市场场研究一、广州市市房地产市市场走势分分析（宏观观）二、广州市市海珠区房房地产市场场走势分析析（中观））1、回顾与与展望；2、市场特特点；3、结论；；三、本项目目临近地段段房地产市市场走势分分析（微观观）1、区位特特点；2、购买对对象及购买买心理分析析；3、对手盘盘分析；市场定位广州XG项项目（市场研究究与定位部部分）第二节项项目环境境分析一、地块环环境条件1、土地性性质综述;2、地块周周围景观；；3、环境卫卫生、社会会治安情况况；4、交通条条件；5、配套设设施；二、地块SWOT分分析1、优势与与劣势分析析；2、机会与与威胁分析析；三、结论市场定位广州XG项项目（市场研究究与定位部部分）第三节项项目市场场定位一、项目市市场细分1、项目一一期细分;2、项目二二期细分；；二、楼盘概概念导入1、市区中中的大型绿绿色环保社社区、高效效智能化社社区；2、闹市中中的温馨家家园；三、目标市市场1、市内工工作的中等等收入家庭庭、个体经经营者；2、注注重环环境质质量的的白领领阶层层；3、房房地产产投资资者、、海珠珠区本本地居居民；；市场定定位广州XG项项目（市场场研究究与定定位部部分））四、项项目市市场定定位1、成成本价价测算算；2、目目标市市场价价格测测算；；3、定定价策策略；；市场定定位可行性性研究究重视市市场调调查、、市场场预测测；项目评评估以以经济济效益益为中中心；；对项目目的评评估全全部在在决策策阶段段进行行一般地地，可可行性性研究究应由由专门门从事事投资资项目目的咨咨询机机构（（中介介机构构）承承担，，它拥拥有大大批经经济学学家、、市场场分析析家、、财务务专家家、律律师等等英才才。；；市场定定位可行性性研究究解决决的主主要问问题为什么么要进进行这这个项项目？？项目的的产品品(劳劳务)市场场的需需求情情况怎怎样？？资源条条件如如何？？项目建建设地地点应应选在在什么么地方方？产品的的生产产规模模多大大为宜宜？采用的的生产产工艺艺技术术是否否先进进可靠靠？项目投投资估估算和和方案案比较较情况况如何何？投资盈盈利水水平及及风险险多大大？项目可可行性性研究究内容容投资项项目的的背景景研究究投资项项目的的市场场和生生产规规模投资项项目资资源情情况投资项项目环环境投资项项目设设计投资项项目组组织机机构投资项项目进进度控控制投资项项目的的财务务经济济评价价项目可可行性性研究究程序序机会可可行性性研究究：投投资机机会的的粗略略鉴定定，精精度一一般在在30%左左右；；初步可可行性性研究究：对对关键键问题题做专专门调调查和和研究究，精精度在在20%左左右，，费用用约1%；；可行性性研究究评价价：更更加严严格、、细致致地研研究，，投资资估算算采用用预算算价格格，精精度要要求在在10%左左右，，费用用约为为1%~3%。。开发项项目可可行性性研究究（Ｐ４４２５５－４４６４４）项目投投资估估算与与资金金筹措措计划划；项目销销售和和租赁赁收入入测算算；项目财财务评评价；；项目不不确定定性分分析；；项目效效益评评价；；结论与与建议议；市场定定位投资估估算与与资金金筹措措1、开开发成成本估估算：：土地成成本（（地价价、征征迁补补偿、、三通通一平平），，前期工工程（（规划划设计计、可可研、、地勘勘、报报建）），建安工工程（（桩基基、土土建、、五通通、智智能化化设施施、电电梯）），基础设设施（（五通通工程程、绿绿化工工程、、道路路及排排水工工程）），公建配配套（（学校校、医医院、、文体体、娱娱乐、、邮电电、市市场、、变电电站、、调压压站、、垃圾圾处理理），，期间税税费（（配套套建设设费、、建安安监督督费、、供水水管网网补偿偿、供供电用用电负负荷、、其他他），，不可预预见费费；2、开开发费费用估估算：：管理理费用用，销销售费费用，，财务务费用用；3、总总成本本费用用汇总总及分分摊，，4、资资金筹筹措、、使用用及借借款利利息；；市场定定位销售和和租赁赁收入入测算算1、住住宅销销售：：用市场场比较较法确确定售售价上上限（（平均均价格格）；；用成本本法确确定售售价下下限；；建议销销售单单价；；住宅部部分总总收入入；2、商商铺销销售；；3、车车库销销售或或租赁赁；市场定定位财务评评价1、税税金计计算：：2、损损益表表及静静态盈盈利分分析：：投资利利润率率、投投资利利税率率3、现现金流流量表表及动动态盈盈利分分析：：内部收收益率率（FIRR））、财务净净现值值（FNPV））、项目回回收期期（动动、静静态））；4、偿偿债能能力分分析；；市场定定位不确定定性分分析（（风险险分析析）1、主主要的的风险险因素素：开开发成成本、、售价价、开开发周周期、、利率率等；；2、盈盈亏平平衡分分析：：计算算投资资利润润率为为零时时的项项目销销售率率，项项目销销售率率要求求越高高风险险越大大；3、敏敏感性性分析析：选选取核核心的的风险险因素素（如如售价价、成成本等等），，分别别计算算其上上下变变动5％、、10％及及20％对对项目目财务务评价价指标标（如如投资资利润润率、、FIRR、FNPV等等）的的影响响；4、风风险规规避与与控制制措施施：成本风风险、、市场场风险险、管管理风风险及及其他他风险险；市场定定位项目效效益评评价1、社社会效效益；；2、环环境效效益；；3、国国民经经济评评价；；市场定定位结论和和建议议1、结结论：：可行行、不不可行行；2、改改进建建议；；市场定定位案例例：：铁达公公司商品混混凝土土生产产项目目投资可可行性性研究究市场定定位第四讲讲房房地地产项项目规规划设设计总体规规划建筑风风格景观设设计户型设设计配套设设施教学内内容总体规规划总体构构思；；因地制制宜，，与周周围环环境协协调；；用地平平衡和和管网网布置置；规划设设计要要则；；规划设设计总体构构思以人为为本的的设计计思想想；因地制制宜，，与周周围环环境融融合；；个性化化设计计，主主题鲜鲜明；；（例例：四四季花花城））规划设设计空间关关系处处理动与静静的关关系；；实与虚虚的关关系；；建筑与与环境境的关关系；；高层建建筑与与低层层建筑筑的关关系；；规划设设计用地平平衡和和管网网布置置小区用用地平平衡；；总体布布局与与居住住环境境；工程管管线和和道路路交通通的综综合规规划；；规划设设计规划设设计要要则功能适适用；；面积适适中；；智能化化，满满足高高科技技和环环保要要求；；规划设设计建筑风风格建筑风风格与与居住住文化化；内部与与外型型设计计；建筑风风格类类型：：欧陆风风格、、异域风风格、、乡村风风格、、古典风风格（（例：：芙蓉蓉古城城）规划设设计景观设设计卖房就就是卖卖环境境的设设计要要求；；突出特特色、、力求求创新新；以自然然景观观为主主，与与人造造景观观结合合；发展立立体绿绿化，，海陆陆空结