某地产三期定位及物业发展建议书

1保利城三期定位及物业发展建议吉信行·方圆置业/2012.71-本资料来自-2目录contacts：第一部分：整体定位回顾第二部分：营销背景剖析第三部分：三期定位策略第四部分：物业发展建议第五部分：营销演绎示意2-本资料来自-33第一部分：整体定位回顾3-本资料来自-4保利城到底是一个千亩大盘还是若干个小盘的简单加法？？1、竞争层面：城北大丰区域，众多中、小开发商云集，在售楼盘扎堆，市场上挥舞价格大棒的项目层出不穷，而保利城无论何时，都无法通过价格与众小盘“同流合污”，受小盘的蚕食冲击，是本项目面临的竞争问题之一。2、产品层面：本项目拥有千亩规模，超过200万平米的体量，20万平米以上的社区大型商业配套和幼儿园、农贸市场配套等，但从目前来看，市场缺乏对保利城项目的深度认识，保利城更是缺乏与“保利198”打造的成都第一公园地产的品牌号召力和影响力，市场对产品层面的理解更多的是在200余亩的纯居产品，形成的是同质化的产品形象。3、认知层面：市场上对保利城的知晓度不高，项目的美誉度更是不足。缺乏与保利作为成都地产界大佬的形象高度，提升项目的知名度和美誉度，将其塑造成继保利198之后，保利运营北成都的升级跨越之作，是解决市场认知的关键环节。4-本资料来自-5不论是项目销售现场，还是成交客户，甚至是业内同行，第一反应都会提及保利品牌和大盘规模优势，“保利”+千亩大盘

这两者相加到底意味着什么？绝对的极致化资源整合能力保利公园198借势亚洲最大的郁金香公园，为城北整合出让整个成都都震撼的超级公园大城，与其说公园198为保利城奠定了不可复制的品牌口碑，还不如说是奠定了广大市场对保利无限可能整合能力的期待与信任。5-本资料来自-66项目城北项目发展理念占位城北项目人群档次占位保利公园198主题公园地产改善物业保利拉菲庄园塔尖物业保利狮子湖项目主题音乐地产改善物业保利城主题教育地产刚需物业保利白鹤岛项目风情文化地产改善物业保利城北五星耀神州

——保利城北项目战略布局6-本资料来自-77200万平米￭北成都中央￭教育（名校）人文第一城项目整体定位回顾：保利城——7-本资料来自-8让三期产品站在“保利千亩大盘”巨人的肩上，寻找本项目三期关键借力点？针对保利城三期，千亩大盘的资源整合能力绝非保利地产大鳄操盘的难点，本项目三期将在整个区域、本项目中扮演哪种角色？8-本资料来自-管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自xm448x管理资源网本资料来自xm448x管理资源网本资料来自xm448x管理资源网本资料来自xm448x管理资源网本资料来自xm448x管理资源网本资料来自xm448x管理资源网9-本资料来自-本资料来自xm448xxm448xxm448xxm448x本资料来自xm448xxm448xxm448xxm448x本资料来自xm448xxm448xxm448xxm448x本资料来自xm448xxm448xxm448xxm448x本资料来自xm448xxm448xxm448xxm448x本资料来自xm448xxm448xxm448xxm448x本资料来自xm448xxm448xxm448xxm448x本资料来自xm448xxm448xxm448xxm448x10-本资料来自-1111第二部分：：营销背景景剖析11-本资料料来自-12区域整体环环境特性认认知区域房地产产市场概况况目标客群特特征认知从误读到惊惊艳城北发展白白皮书12-本资料料来自-13区域整体环环境特性认认知13-本资料料来自-14被误读的城城北2003到2009，城北的开开发因为规规划、交通通、配套、、定位等多多方面的原原因几度启启动，又几几度停滞。。外来商贩、、客运、批批发、物流流的传统集集中地。楼盘少、品品质低，这这里的居所所大多不过过是外来人人口睡觉的的地方。区域房地产产价格远远远低于其他他区域，物物业价值被被严重低估估。多年来，城城北楼市并并非没有全全国性的品品牌开发商商进入，普普通开发企企业在区域域楼市中大大多折戟沉沉沙，难以以对城北房房地产市场场地位提升升起到明显显作用。关于城北的的种种，是是一部书，，前半段段——充斥着诸如如脏乱差等等关键词，，一直与大多多数成都人人心中的高高端居住生生活方式绝绝缘14-本资料料来自-15在城北多年年的定位摇摇摆之后，，在复杂得得不可想象象的城市改改造中，更更在开发、、投资、购购买等市场场能量蓄积积数载之后后，城北房房地产开发发正在脱掉掉廉租房、、低品质楼楼盘聚集区区的帽子，，真正走上上一条品质质居住、财财富聚集的的道路，尽尽管艰难，，但却坚定定。15-本资料料来自-16城北这部书书的后半段段，从误读到惊惊艳城市楼市洼洼地价值凸凸显，宜居居不止于远远景16-本资料料来自-17成都火车东东站即将启启用为北站站分流成都将逐步步形成东、、南、西、、北各有一一个火车客客运站,以东站和北北站为主、、南站和西西站为辅的的“两主两两辅”格局局。火车北北站成达线线和成渝线线的人流量量会向火车车东站分流流，对城北北拥堵的交交通也会有有较大改善善。城北川陕路路改造工程程完成川陕路改造造工程于2010年12月底改造完完成，改造造范围为三三环路至围围城路，建建设为主车车道双向8车道，设计计时速为60公里，辅道道为机动车车+非机动车道道，大大提提高了川陕陕路的通车车能力。解放北路即即将改造为了提升北北门道路及及其景观，，政府计划划对“草市市街德盛路路口至川陕陕路三环路路立交”一一段进行提提档升级改改造，全长长约6230米(解放北路是是其中一段段)将进行全方方位景观打打造，不仅仅要对路面面进行提升升，还将在在景观打造造上花大力力气，标准准不低于人人民南路。。随着川陕陕路竣工，，北门交通通将更加顺顺畅，而市市内也将有有更加通畅畅的道路与与之连接。。区域交通道道路——城北脉络逐逐步畅通17-本资料料来自-18成都“水游游城”落户户城北已成功开发发了南京““水游城””项目的上上海鹏欣集集团计划投投资50亿元人民币币在金牛区区打造“成成都水游城城”现代城城市综合体体项目。包包含国际五五星级酒店店、甲级写写字楼、高高档百货、、精品超市市、游乐中中心、大型型影城、精精品餐饮、、高档公寓寓等。华侨城引入入威尼斯主主题酒店华侨城威尼尼斯主题酒酒店项目投投资5亿元，将在在成都华侨侨城公园广广场内开发发。项目占占地60亩，预计2011年10月动工，2012年建成开业业。丰尚集团城城北建城市市综合体丰尚集团西西部总部项项目广西丰丰尚投资有有限公司计计划投资10亿元人民币币在金牛区区打造集甲甲级写字楼楼、高档住住宅为一体体的丰尚集集团西南总总部大厦及及城市综合合体。金牛万达广广场奠基2011年2月25日，位于成成都一环路路、人民北北路交汇处处的金牛万万达广场奠奠基。项目目占地约190亩，总建筑筑面积超110万平方米，，集大型购购物中心、、时尚街区区、甲级写写字楼、SOHO公寓、高档档住宅等业业态为一体体。该项目目建成后将将成为四川川乃至西部部最大的城城市综合体体之一。瑞安中华汇汇开建城北天地，，将借助““上海新天天地”的规规划理念，，被打造成成为集居住住、办公、、购物、餐餐饮和休闲闲于一体的的大型城市市综合体，，总建筑面面积约48万平方米。。城北天地地将成为城城北最值得得期待的地地标项目，，将为这片片蓄势待发发的地区开开启优质、、舒适、时时尚的生活活方式和生生活环境。。区域生活配配套设施——城北开始华华丽转身18-本资料料来自-19区域旧城改改造——城北重生大大手笔蓝图图荷花池、五五块石等传传统专业批批发市场外外迁荷花池未来来将定位于于生活消费费功能商圈圈，成为城城北三大主主力商圈之之一。这里里将发展区区域内高级级写字楼、、酒店、购购物街和购购物中心、、星级酒店店等商业服服务配套项项目。铁半城拆迁迁城北打造造中央生活活区在荷花池周周边，分布布着大量上上世纪50年代起修建建的铁路职职工宿舍。。这些红砖砖低矮旧房房，成为了了城北的一一大标志，，成都人也也习惯将城城北称做““铁半城””。目前，，铁半城改改造已经揭揭幕，这是是城北历史史上规模最最大的一次次旧城改造造，涉及住住户8200余户。最快快5年，通锦桥桥、沙湾、、铁路新村村、马家花花园、西一一环等5大片区的铁铁路旧城将将被全新的的建筑取代代，打造成成成都集文文化性、投投资性、居居住性、欣欣赏性于一一体的CLD中央生活区区。火车北站扩扩容拆迁成绵乐城际际铁路、动动车运用所所用地、火火车北站扩扩能改造及及配套工程程用地拆迁迁，其中近近期将完成成14公里长铁道道线沿线区区域的拆迁迁工程。以以火车北站站为中心，，周围0.8平方公里的的区域也将将陆续进行行改造，这这个区域东东起豆腐堰堰下穿隧道道、南至二二环路、西西到五块石石立交桥、、北至玉居居庵路。整整个区域都都将重新规规划路网布布局，完善善功能设施施。19-本资料料来自-20区域房地产产市场概况况20-本资料料来自-21国际商贸区区域天大组团区区域凤凰山区域域荷花池区域域北新干线北新干线金金牛段产业业布局规划划2007年12月1日，《北新干线金金牛段产业业布局规划划研究》报告正式出出台，北新新干线金牛牛段今后将将形成“一心、两两核、一带带”的区域域商业格局局，打造西南南首席商贸贸中心，以以商贸、房产产作为经济增增长两核心心动力，形形成集商务、会会展、旅游游休闲等为一体的的城市经济济综合发展展带。金牛牛区政府将将着力在该该区域内打打造国际商商贸城区域域、天大组组团区域、、凤凰山区区域和荷花花池区域四四大经济板板块。天大组团区区域：商业业金融、商商务办公用用地该片区将打打造成商业业金融用地地和商务办办公用地，，而大丰将将成为城北北主力居住住区。国际商贸区区域：打造造西南首席席商贸中心心该片区将成成为辐射中中西部地区区，并延伸伸至东南亚亚及中亚等等国家和地地区，成成为北部新新城商贸发发展带的““龙头”和和西部商贸贸、集散、、交流中心心。凤凰山区域域：打造成成中高档居居住地该片区依托托自身拥有有城市山体体自然资源源及古墓寺寺庙等文化化资源，将将打造成以以中高档居居住地为主主要功能的的城北新区区。西片区区将包括商商业金融、、二类住宅宅以及酒店店用地，东东片区将修修建占地3000亩的凤凰山山公园、休休闲体育公公园和星级级酒店荷花池区域域：生活消消费功能商商圈该片区调整整为商住融融合的生活活消费类商商业，并发发展区域内内高级写字字楼、酒店店、购物物街和购物物中心、星星级酒店等等商业服务务配套项目目项目所处的的天大组团团区域以商商业金融新新高地为发发展目标，，大丰新区成成就城北主主力居住新新高地21-本资料料来自--本资料料来自-2223宗地位置净用地面积容积率建筑密度起拍价用地性质新都区大丰街道高家社区7组、甫家社区3组115.6亩1.0-3.022%300万/亩二类居住用地（兼容商业<10%）新都区大丰街道甫家社区123.4亩≤5.040%（高层主体≤20%）300万/亩商业用地（兼容住宅<50%，东临北新干线100米范围内不能修建住宅建筑）2011年12月13日大丰土地地拍卖出让让地块信息息近年区域土土地供应以住宅项目目开发用地地为主，商商业项目用用地供应逐逐步启动，，主要集中中在北新干干线两侧，储量约2000余亩，配套套日趋完善善23-本资料料来自--本资料料来自-24-本资料料来自-25-本资料料来自-2627目标客群特特征认知27-本资料料来自--本资料料来自-28292929城市外区域域人不愿进进入，区域域内人群却却无法割舍舍目标客群基基础特征二二国际商贸城城、五块块石、荷花花池商圈、、金府生资资商圈、、富森美家家居建材商商圈、成成华区现代代化物流基基地等中大大型专业市市场商户。。铁路局、老老厂矿企业业职工与城市其他他区域相比比，城北主主核人群以以长期固地地打拼的商商户、老厂厂矿企业职职工为主，，这是一群群长期固定定活动半径径于区域内内的人群，，他们不会会像如城南南办公上班班族那样不不定区域进进行工作-生活跨区域域往返，他他们习惯于于区域气息息，对于他他们，城北北，是其打打拼发展的的根基，或或是土生土土长的家园园，有着一一种难以割割舍的情感感沉淀，他他们不会像像外区域人人群那样具具有强烈的的“城北抗抗性”，从从生活角度度和情感角角度来说，，就近置业业是必然选选择。城北主要常常驻人群职职业组成29-本资料料来自--本资料料来自-3031区域是城北北房地产价价值洼地，，客群首次置业的的刚性自住住需求特征明显，，区域从商商人士的投投资敏感度度较高，买买房带有增增值保值的的属性，也也存在少量量投资兼自自住客户从客户置业业次数上看看几大市场的的外迁北部部商城直抵抵新都，以以商贸和物物流为主的的北部商区区将成为城城北的新中中心，而与与之毗邻的的大丰新城城自然就成成为新城北北置业的热热点区域以以及城北房房地产价值值洼地，客群首次置置业的刚性性自住需求求特征明显显，区域从商商人士的投投资敏感度度较高，也也存在少量量投资客户户。置业次数二次置业首次置业多次置业10%20%30%40%50%70%左右4%左右26%左右60%70%目标客群置置业特征一一31-本资料料来自-32两口之家一人独居三口之家（1子女）四口之家（2子女）三代同堂10%20%30%40%50%4%左右23%左右45%左右15%左右3%左右家庭结构10%左右其他从客户年龄龄来看：大丰区域置置业者年龄龄主要集中于于26-45岁之间，多数在30岁上下，正正是生活、、家庭快速速发展时期期，对购房房的需求较较为迫切切。从客户的家家庭结构来来看：主要是以3口之家为主主，现阶购购房的客户户又有一部部份为年轻轻的小两口口及年轻的的单身人士士。由于荷荷花池、五五块石区域域的相当数数量的从商商人士有着着多生子女女的观念，，四口之家家（2个子女）在在此区域购购房也有相相当部分的的比重。区域客户年年龄段主要要集中于26-45岁之间，30岁左右的客客户置业需需求强劲；；家庭结构以以三口之家家（1个子女）为为主，也有有部分两口口之家及单单身置业者者目标客群置置业特征二二32-本资料料来自-33区域客户置置业关注度度分析物业规划价格园林景观5%10%15%20%25%30%建筑风格户型设计与工作地距距离开发商品牌牌物业配套物业管理30%左右14%左右2%左右5%左右8%左右4%左右18%左右15%左右5%左右35%从客户置业业关注度来来看：区域置业者者最关注的因因素是价格格，其次为户型设计、、园林景观观及物业规规划等产品品自身因素素，可以看出出该部分置置业者关心心价格的承承受能力，，对产品品品质需求也也非常在意意，他们虽虽然对经济济具有支付付的能力，，但务实的的观念以及及生意现金金流的需求求让这类客客群不愿意意将过多的的钱投在房房产上。区域客户虽虽具有足够够的支付能能力，但置置业最大关注因因素仍然是是价格，其次为户户型设计、、园林景观观等产品品品质因素，，高性价比比项目是置置业首选目标客群置置业特征三三33-本资料料来自-3434第三部分：：三期定位位策略34-本资料料来自-35三期定位聚焦对于区域内内的普通大大盘开发战战略来看多采用高中中低、大中中小产品全全系覆盖的的策略然而这种策策略的混杂杂使得项目目不具备统统一突出的的形象因而针对三三期采用聚聚焦战略思思路聚焦市场的的畅销产品品和空白产产品聚焦战略方方式决胜道道！！！35-本资料料来自-36区域竞争现现象启示根据我司操操作楼盘时时代锦翠的的客户构成成，五块石石、荷花池池、国际商商贸城客户户为绝对主主力，城北北原住民吸吸引力不足足；从保利城前前期成交客客户构成来来看，天回回镇原住民民及五块石石、荷花池池生意人为为核心客户户来源，对对城北主城城区客户辐辐射度较弱弱；根据我司对对区域重点点楼盘北欧欧知识城、、源上湾、、润禾花园园、开元国国际社区等等置业顾问问及来访客客户访谈，，均存在客群群严重局限限，客户外外拓严重不不足的现象象，不论规规模大小，，全部沦为为区域盘，，而非城北北盘。北改重大利利好的刺激激以及保利利千亩大盘盘的操作经经验，决定定了本项目必须须加大对城城北主城区区客户的辐辐射力度，，突破区域域及客群限限制，成为为区域名副副其实的引引领者，重重塑大城北北名盘。36-本资料料来自-37蓝海扩展海阔天空37-本资料料来自-38三期定位思路借力点什么样的理理念将成为为统领全盘盘的核心精精神？他山之石，，可以攻玉玉成功案例佐佐证和模式式借鉴……借力点思考考：构建项目人人群的精神神内涵38-本资料料来自-39案例借鉴项目位置深圳龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路，南接世纪春城项目规模占地面积：13.6万，总建筑面积：42万建筑类型18栋7-33层的多层、小高层、高层容积率3.08总户数3676户产品情况70-90㎡2居，100-121㎡3居，129-144㎡4居销售情况项目分四期开发销售价格目前起价毛坯11000多、均价精装修15000元/平方米周边交通公共交通便利，未来开通地铁4号线，龙华客运站，地铁6号线配套情况生活设施齐备，5300多平米商业广场、3200平米的幼儿园、能量会所、空中悬浮泳道等。开发商深圳市金地住宅开发有限公司深圳龙华拓拓展区42万平米大型型生活社区区39-本资料料来自-40案例借鉴市场背景：：项目入市市时处于城城市新区，，周边楼盘盘供应体量量巨大，市市场竞争激激烈40-本资料料来自-41形象出发点点：精确定位客客户，定义义项目形象象目标客户：：年轻时尚的的精神贵族族价值观描述述：青春、朝气气、积极、、向往权威威、自然、、运动、时时尚、压力力、圈子、、学习、求求新、冲动动案例借鉴41-本资料料来自-42创新的规划划设计理念念时尚富有质质感的建筑筑立面案例借鉴42-本资料料来自-43空中悬浮泳泳道漫游商街样板间风格样板房房个性两房架空层泛会会所社区开放：：泳池、两两个架空层层，一半商商业街；立立面可展示示4层会所会所入口传讯室针对客户需需求，打造造客户喜爱爱的附加空空间值案例借鉴43-本资料料来自-44金地梅陇镇镇取得了意意想不到的的成功，价价格从起初初的6000元/平米，仅3年便飙升至至15000元/平米案例借鉴44-本资料料来自-45三期定位思思路：构建建社会新锐锐精神领地地以展现社会新新锐的朝气气和活力，构建社会会新锐精神神领地作为为本项目精精神内涵总总领全局，，打造一个个建筑、环环境、人融融为一体的的时尚活力力社区，辅辅助完善的的配套、特特色化配置置、人性化化服务，开创成都首首个充满青青春活力的的优活样本本。45-本资料料来自-46城北腹地·首席菁英质质感活力社社区——解读：生活需要尺尺度合宜，，离城很远远，离城很很近，立体体交通网络络突破物理理位置瓶颈颈；生活更需要要层次，需需要归属感感，需要领领域，共同同的兴趣属属性聚焦于于特定圈层层；在这里，大大部分是年年轻的青春春、孩子的的童趣，当然，还有些许老老人的智慧慧、中年的的成熟……构筑具备丰丰富精神纬纬度的生活活氛围。46-本资料料来自-47目标客户锁锁定客户分类目前居住地购买特征购买心态核心客户受价格挤压的青年客户城北、城西北、城东北受自住区域价格挤压首次置业总价60万以内单价敏感注重生活配套和交通中小型个体商户城北荷花池、五块石、国际商贸城周边首次置业按揭付款方式，保证生意的资金周转生意场所近区域的升值潜力产品的性价比重要客户郊县及二级城市客户新都、青白江、金堂、德阳、绵阳、广元等首次置业成都按揭付款方式，保证生意的资金周转为就业成都的子女购房区域的升值潜力产品的性价比认可区域城北原住民城北二三环之间首次置业或首次改善性换房中大型产品，满足家庭2-4人居住认可区域注重居住环境辅助客户政府机关、企事业单位基层工作者城北、城西北、城东北满足自住需求的第一目的首次置业看重居住圈层的素质、身份地位总价敏感度高投资客成都市及周边地区受政策影响一次性付款区域投资价值及升值空间产品性价比47-本资料料来自-4848第四部分：：物业发展展建议48-本资料料来自-49本项目净用用地82746.36平方米，容容积率为3.0，最大建筑筑面积248239平方米。根据项目综综合定位及及开发战略略，实现价价值最大化化，因此建建议项目物物业的发展展方向为：：高层住宅+配套商业物业类型可发展物业方向体量面积占比备注住宅高层住宅235827平方米95%商业集中商业+商业街12412平方米5%满足社区配套+项目功能定定位49-本资料料来自-50商业以节点点集中商业业、沿街底底商及局部部独栋商业业的形式，，主要布置置在地块南南二路、东东二路及与与2期相邻面；；地块内主要要布置高层层住宅产品品及相关社社区内配套套设施；地块绿地可可打造为绿绿地休闲广广场，形成成开阔的空空间昭示性性，带动休休闲类独立立商业成活活。+项目功能分分区绿地高层住宅区节点集中商业联体商业独栋商业绿地休闲广广场50-本资料料来自-51区域市场因因素：紧凑型套三三和套二产产品是本区区域需求主主力户型，，70平米套二、、90平米套三最最为畅销，，面积过大大走量较慢慢户型配比依依据竞争因素：：两极白热，，大户大盘盘综合优势势明显，小小户小盘竞竞争同质化化严重，缺缺乏活力创创新。客户因素：：实用不浪费费、尽可能能有多的赠赠送面积，，更在乎基基本功能完完善，在满满足功能的的前提下，，总价越低低越好，以以首次置业业及首次改改善为主营销因素：：区域内产品品套二、套套三户型整整体销售情情况良好，，过大户型型走量缓慢慢，产品自自身打造上上，应以更更独具特色色的对外诉诉求为前提提+户型配比建建议51-本资料料来自-52套型面积段市场热点市场机会点市场空白点竞争力指数推荐指数套二55-60平

70—75

套三85—90

100—110

√√√√+户型配比建建议基于市场风风险考虑，，本期主力户型还还是以区域域市场热销销户型为主主，但尽可可能压缩控控制面积，，保证大量量房源在100平米以内；针对区域客客群对居住住功能满足足的需求，，建议参考““光华逸家家”极致小小户套二、、套三设计计，适度突突破规范，，作为配搭搭型产品，，更为后期增增加阶段营营销噱头，，吸引人气气。52-本资料料来自-53面积区间（㎡）房型属性占比备注55—60小两房10%极致小户比例较小，主要是用于调剂产品，做阶段营销噱头70-75经济两房30%85-90紧凑三房（2.5房概念单卫）40%为增加性价比，户型引入少量可变空间100-110经济三房（双卫）20%100平米以上户型进行适量控制，保证三期全新小户社区核心特色综上所述，，保利城三三期建议的的户型配比比具体如下下：+户型配比建建议53-本资料料来自-54新启。54-本资料料来自-55以YOHO-TOWN蓝本，全面面整合保利利城各期用用地，以三三期青年精精英作为整整个项目精精神核心总总领全局，，借势北改改大潮，打打造一个大城北全配配套青年特特区：全盘整合，，发力三期期菜市小学中学小学幼儿园55-本资料料来自-56构筑一个演演绎城北青青年质感生生活的“场场”56-本资料料来自-57户型设计景观细节功能提升规划提升形象提升物业价值演绎提升57-本资料料来自-58总体来看，，区域内的的项目在总总平布局过过程中存在在的相似问问题是：由由于受到容容积率和限限高的限制制，所以尽尽量考虑做做足容积率率，导致出出现“多单元组合合兵营式排排列”、“多单元全围合式排列列”，较大程度度上影响了了项目的整整体品质。。本项目是否否能在总平平规划上进进行创新，，即保证做做到容积率率上限，同同时又避免免采取兵营营式排列或或者纯围合合排列，导导致项目品品质受损？？+规划布局理理念58-本资料料来自-59案例借鉴：：华置·西锦城经济技术指指标：容积率:5.0绿化率:30％物业管理:四川忠信物物业管理有有限公司占地面积:73914平方米（其中住宅宅用地约９９０亩）总建筑面积积:452605平方米规划户数:2851户车位总数:2017建筑层数：：２６Ｆ、、２８Ｆ评析：华置置西锦城住住宅容积率率做到5.0，且建筑层层数最高２２８，不到到３０层，，从右侧总总平看，采采取“弧线线围合组团团布局形式式”的优点点：无临路房源源；避免单元中中间房源采采光、景观观面不佳；；对缺乏中庭庭景观的房房源，通过过侧庭院规规划使项目目整体均好好性做到极极致；组团富有变变化，避免免兵营式排排列；……59-本资料料来自-60pk采用“弧线围合式式庭院组团团”较采用“多组团兵营营式排列”的优点：1、弧线组合合单元处理理避免各单单元中间房房源采光、、景观面受受限；2、消除临路路房源，对对多面临路路的地块而而言，这点点尤为重要要；3、对非中庭庭景观房源源，采用侧侧庭院规划划，来提升升其观景面面效果，提提升房源的的均好性；；4、弧线组合合后，避免免各单元之之间出现兵兵营式排列列时的楼与与楼之间“对望”现象，达到到拉开楼间间距效果；；5、通过弧线线组合后，，将项目自自然组团形形成多个围围合式的大大中庭景观观，使项目目整体富有有变化；6、有利于在在规划底商商时，将商商业与住宅宅分离开，，避免出现现“群楼”+“塔楼”的商住混合合产品出现现；7、有效利用用容积率。。60-本资料料来自-61+规划布局理理念在弧线小组组团围合布布局的基础础上，实现现商业与住宅宅分离布局，避免免住宅户型型结构柱网网对商铺整整体性破坏坏。据了解，在在保利城一一、二期住住宅底商产产品中，存存在大量由由于结构柱柱破坏商铺铺整体使用用效果的尴尴尬，绿地节点集中商业61-本资料料来自-62充分利用设设置架空层层（层高3.9米），实现现景观全覆覆盖，增强强建筑和绿绿化融合，，同时能够够利用架空空层设置项项目泛会所所，增加业业主交流、、休憩的空空间，设置置运动设施施等。住宅架空层自然通风采采光侧窗侧窗车库生态停车系系统架空层泛会会所架空层泛会会所架空层的引入，使使得项目景景观全覆盖盖，建筑与与景观更好好的融合+规划布局理理念62-本资料料来自-63架空层成就就项目百亩亩的极致园园林景观63-本资料料来自-6464户型设计景观细节功能提升形象提升规划提升物业价值演绎提升64-本资料料来自-65简洁、挺拔拔、醇厚万科金域华华府张扬、个性性、自我建议抛开已已有的风格格和式样，，充分使用用现代的材材料和构筑筑技术创造造符合现代代特征的建建筑作品；；建筑通过现现代表皮的的处理手法法表达出现现代、时尚尚、艺术化化的生活品品味。+建筑形象强调建筑的的现代感是“青年质质感社区””的重要组组成部分，，同时通过过对建筑立立面上的细细节打造和和风格强化化，凸显时尚个性下的现代新新建筑65-本资料料来自-66现代建筑，，前卫时尚尚居住观简洁时尚的的处理手法法和纯净前前卫的体型型在建筑艺术术中吸取视视觉艺术的的新成果光影立面，，诠释通透透超大面积透透明玻璃阳阳台，诠释现代代风格建筑筑的人本主义理理念通透光体建建筑成为城市视视线焦点绽放弹性设设计的百变变魅力空间自由，，灵动流畅畅玲珑空间，，随心所欲欲动静皆宜，，功能丰富富自住、出租租、转卖，，皆可，自自由自在打造动感的的FLEX建筑66-本资料料来自-67像龙湖春森森彼岸采用用一种反规规划的建筑筑思路，建建筑本身是是一件艺术术品，使建建筑没有标标准层，使使建筑每个个立面都标标新立异。。67-本资料料来自-68创新且融合合了艺术特特质的外立立面设计，，使建筑仿仿佛拥有了了生命68-本资料料来自-69通过左右三三层一错的的变化，造造成视觉上上的冲击69-本资料料来自-70可效仿案例例日本轻井井泽地区1171平米墅，设设计即以扁扁平型贝壳壳为主题贝壳会所经经典范例：：——现代艺术、、与自然的的融合感园区会所与产品风格格相统一，，现代的，，但更为先先锋，甚至至可以是略略为带有实实验性质的的建筑尝试试，正如檀檀香山的钢钢琴会所一一样，成为为社区让人人过目不忘忘的名片+公共空间形形象70-本资料料来自-71会所内部空空间与自然然充分融合合：石头弧线与与树木生长长曲线融合合的艺术+公共空间形形象71-本资料料来自-72形象提升景观细节功能提升户型设计规划提升物业价值演绎提升72-本资料料来自-73注重功能大大于尺度，，多应用““0.5多功能房””概念小面积大品品质，品质质空间全配配置:入户小花园园、多飘窗窗、宽阳台台户型提升指指导原则73-本资料料来自-74预留房间位位，通过搭搭建结构构构架，销售售补建，实实现构架面面积全赠送送改房；利用花池可可考虑结合合花池设计计或者直接接留大凹口口，增加进进深，达到到改房条件件；注：构架式式面积赠送送改房在销销售时需要要跟业主签签订合同统统一改房，，并签订验验房标准，，整体后续续有一定的的操作风险险性。双层送露台错层送阳台台：主要设设置在主卧卧与客厅，，提高户型型整体居住住舒适度，，并通过赠赠送面积提提高产品附附加值；露台面积全全赠送限制制：双层高高且上盖水水平投影小小于12平米.为增加性价价比，增加加面积实用用率，提升升赠送实用用性，构架式面积积全赠送、、错层阳台台赠送等74-本资料料来自-75宽厅设置：：景观视角较较好的单位位可适当放放大客厅尺尺度，或连连同餐厅设设置，整体体扩张客厅厅的尺度感感，提升客客厅的档次次与舒适度度75-本资料料来自-76空中院馆：：对于中大大户型，户型设计计上可以考考虑将“庭院”搬入空中，，可以充分分利用空间间的延展性性，通过露露台、平台台、花园的的过渡空间间，加大户户均花园的的面积，达达到“多重庭院”的效果。76-本资料料来自-7770—75平方米两房100—110平方米三房85—90平方米三房+部分参考户户型77-本资料料来自-78形象提升户型设计功能提升景观细节规划提升物业价值演绎提升78-本资料料来自-79以水为媒，，泳池配套套，主题“亚马逊原石石滩”景观吉信行从翠翠林华庭、、时代锦翠翠、保利城城项目客户户抽样调查查中发现，，城北客户户对于中庭庭景观及配配套偏向大大泳池设置置；因此，在满满足使用功功能的基础础上，建议议采用特色色主题导入入，打造以以水为核心心的亚马逊逊原石滩园园林景观。。79-本资料料来自-80内侧是樱花树阵，外侧是银杏树阵，四季景色别有风味主题景观一一—浪漫大道80-本资料料来自-81主题景观二二—树阵广场入口设置树树阵广场，，增强社区区的私密性性，通过树树阵半遮半半掩进一步步塑造社区区的品质感感81-本资料料来自-82为了减少后期维护成本，建议采用泳池作为水景（主体景观）；并建议将泳池设计成异形；为了控制成本、在景观区重要节点密植高大乔木或者草皮，适当加大小区绿化面积，减少硬质景观面积，同时控制成本；建议打造小规模水景，增强高层组团的资源与舒适感泳池水面小型水系迎合客户群群体喜欢开开阔空间，，建议利用用多重灌木木布置中央央公园及水水系园林主题景观三三——公园及水系系82-本资料料来自-83关键节点设设置参与性性聚散性强强的景观设设施关键节点83-本资料料来自-84创新提升细节提升规划提升功能提升形象提升物业价值演绎提升84-本资料料来自-85保利城项目目作为一个个千亩大盘盘，目前严严重缺乏大大型集中生生活配套，，建议利用节点商商业，引入入中型精品品超市（约约3000-5000平米），在幼儿园、、中小学、、农贸菜市市基础上进进行生活配配套补充。。85-本资料料来自-86面对首置及及首改主力力客户群体体，其对配套的的依赖程度度极高，因此，为满满足客户日日常生活设设施，更为了营造造独特的青青年质感生生活体系，，先行引导商商业业态规规划，形成社区泛泛会所、“一站式”配套服务体体系。86-本资料料来自-87打造专属于于项目的JOYCLUB87-本资料料来自-88人人都需要要一个星光光咖啡座安安排自己的的生活时刻刻表：1个人的心情情释放，2个人的浪漫漫营造，3、4、5……个人的PARTY聚会场……星光咖啡+休闲餐饮类类商业配套套规划全天24小时营业的的书店，正正如香港的的诚品书店店，上海曾曾经的思考考乐……可以随便坐坐，随便翻翻看的书店店，不仅是是个购书场场所，而且且是个散步步的好地方方……24H书吧茶吧会所设置时尚休休闲会所，，会所内涵涵盖棋牌室室、多功能能厅，满足足城北人日日常休闲需需求。88-本资料料来自-89在项目会所所内设置运运动会所，，立面包含含室内游泳泳池、壁球球馆、健身身馆、桌球球室、乒乓乓球室、瑜瑜伽房等运运动设施+运动类配套套规划运动动感会会所89-本资料料来自-90除了动感运运动会所外外，项目还还需要更为为完善的体体育运动设设施，如室室外设置篮篮球场、羽羽毛球场、、网球场等等等，让业业主能畅想想运动网球场羽毛球场篮球场90-本资料料来自-91项目需要打打造WIFI千兆网络全全覆盖，并并且建立项项目社区自自己的论坛坛空间等。。+服务配套WIFI网络全覆盖盖91-本资料料来自-9292第五部分：：营销演绎绎示意92-本资料料来自-93YOHOTOWN这是一个成成功的项目目更是一种成成功的推广广方式ＹＯＨＯＴＴＯＷＮ第第一期推出出由8座大厦2200多个单位组组成的大型型社区，2200单位是个什什么概念呢呢？2002年全香港的的住宅销售售单位是36500多个，近几几年来香港港的住宅销销售单位都都保持在30000个左右。ＹＯＨＯＴＴＯＷＮ推推出了全港港占比６％％的住宅单单元的超大大体量，但但是却获得得了成功售售罄的惊人人业绩。作为亚洲地地产领袖的的新鸿基地地产，抓住了青年年消费群体体，通过符符合青年人人口味的营营销手法，，在市场极极其低迷的的情况下，，做活了ＹＹＯＨＯＴＴＯＷＮ。。93-本资料料来自-94成都，东部部，城市副副中心，大大型市政公公园旁，一一座公园中中城市：《鑫苑名家》项目一期的的营销推广广，主打青年置置业群体，，上演“非非主流”题题材后，天天天来电来来访几百，，寒流来临临之际，营营销推广效效果凸显。。据当时媒体体采访统计计，正式推推广启动集集中期，每每周业内到到访者达到到近百组，，在一定时时期起到圈圈子意见领领袖推荐效效应。94-本资料料来自-95逆市突围的的青年城的的代表项目目，他们的的成功都有有一个很重重要的共同同点，那就是将青青年的调性性做足，通通过一系列列符合青年年人口味的的广告推广广调性及相相匹配的媒媒体推广渠渠道，这对我项目目的营销推推广具有很很重要的参参考意义。。95-本资料料来自-96项目营销主主题：越现在，悦悦未来。Joyliving,Happylife.96-本资料料来自-97保利城以跨界理念念以未来前瞻瞻性眼界以现实的基基础创造理理想生活雏雏形基于TOD模式打造理理想生活样样板城缔造成都首首座活力质感精精英部落超越现在，，悦动未来来97-本资料料来自-98这注定是一一个具备跨跨越时代意意义的项目目这注定是一一个超越区区域的项目目这注定是一一个活力中中心这注定是一一个圈层感感极强的社社区这注定是一一个理想生生活方式的的现实雏形形98-本资料料来自-99卖点诠释完全TOD交通——北新干线、、地铁2号线、多路路城市公交交活力MIX生活——全方位教育育、生活大大配套完善JOY配套——WIFI网络全覆盖盖、动感体体育设施、、青年JOYCLUB动感FLEX建筑——光学动能，，灵动建筑筑，生态住住宅适感GRADATION景致——立体景观，，层次园林林，不求奢奢华，但求求舒适99-本资料料来自-100从调性把握握上，卖点点输出不一一定非要出出位，但是是一定要主主题鲜明。。换位思考，，从客户的的角度出发发，用年轻轻人的语言言，更能打打动客户。。100-本资料料来自-101新城北？太太远了吧！！那送你一台台车怎样