南昌君临天下写字楼项目理解与定位分析课件

“君临天下”项目

态势分析与初步构想至道机构2007年2月6日1“君临天下”项目

态势分析与初步构想至道机构1目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语2目录第一部分决策纲要2目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语3目录第一部分决策纲要3一.明确企业的战略目标，所有行动向这个战略聚焦！目标：项目不仅是实现赢利的工具，更是开发企业树立新物业标杆和实现高品牌收益的战略跳板。战略决策的标准:在满足行业平均资金效率前提下，开发企业可增加少量投入,提高项目的明星资本和素质，以实现品牌和经济双重效益。4一.明确企业的战略目标，所有行动向这个战略聚焦！目标：战略决.把成本聚焦到产出效益最大的环节产品研发设计（一般小于1%）和营销环节（一般小于3%）的投入是决定性的，在这两个环节上的投入，风险最少，回报最大！研发环节（产品定位、规划设计、材料采购等）品牌销售渠道服务等环节制造、装配环节每单元投入产生的产品附加值宏基电脑创办人施振荣提出的世界产品制造业“微笑曲线”示意图生产环节5.把成本聚焦到产出效益最大的环节产品研发设计（一般小于1%）三.寻找符合目标消费群需求的产品定位打造一个适销对路的产品是项目开发的核心：寻求一个适合这个物业，推动项目价值最大化的产品定位，最终取决于把哪个消费群作为核心目标群，按照这个消费群的需求去统领产品价值的打造，按照这个消费群对不同需求所关注的强度，去组织产品的核心竞争力！6三.寻找符合目标消费群需求的产品定位打造一个适销对路本项目委托时已确定了部分基本条件，对项目已具备的质素进行详细分析，对优势资源进行挖掘，包装和放大，并延展到各个环节成为核心竞争力表现。对劣势条件无须规避而应在核心竞争力的表现上尽可能引导和转变。四.对项目的基本质素进行分析,聚焦到可挖掘提升的方向7本项目委托时已确定了部分基本条件，对项目已具备的质客户口碑是效率最高，成本最低的推广渠道。从开发之初，重视客户口碑的建立和维护，随着企业的开发行为和工程区，样板区的呈现，如果营造正向发展的客户口碑，那么营销将事半功倍。写字楼投资者属富裕人群有较强的社会能力，他们的购买行为对周边人群的影响力和带动力较强，可迅速形成圈层效应，提升品牌价值。在目标消费群关注的所有环节，不增加成本投入的基础上叠加产品的核心能力。结果将获得品牌和经济的最大收益。五.注重口碑传播，扩大圈层效应，设计层层获利阶梯8客户口碑是效率最高，成本最低的推广渠道。从开发之初，重视客户六.怎么把以上五件事做对？――整合运营战略明确，执行力制胜的关键在于：

1.建立一支从产品定位、规划设计、工程管理、销售、

推广、客户服务、物业管理等各个环节有强大执行能

力和强烈创新意识的团队和协作机构群。

2.至道作为全程整合运营服务机构在充分了解企业意

图、了解企业能力、熟悉开发、营销各个环节的基础

上，要去把握和统筹这些协作机构，去参与重要环节

的执行，使所有的开发、营销、服务等动作牢牢聚焦

于战略。9六.怎么把以上五件事做对？――整合运营战略明确，执行力制胜的目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语10目录第一部分决策纲要101.写字楼概述写字楼广义上是指满足人们进行商务办公活动的场所，其一般具有交通便利，配套设施完备，注重效率及建筑形象等特征，它是企业品牌最具代表意义的象征。市场对写字楼物业的评判依据一般有以下六个方向:地段,功能,服务,智能化,环境(园林),可持续发展。接下来我们将会对南昌及全国（一线城市及同类城市）的写字楼行业发展趋势作定性调研和分析。111.写字楼概述写字楼广义上是指满足人们进行商务办公活动的场所2.本地写字楼市场的分析A.回到评判标准122.本地写字楼市场的分析A.回到评判标准12B。发展与现状概述：市场竞争日益激烈，产品品质逐渐升级，但总体仍处较低水平；中心城区写字楼密集，新兴城区商务环境尚未获得认同；无景观配套资源;物业服务大多处于传统服务范围，缺少特色化与个性化服务；部分软硬件设施如停车、智能化系统、配套设施等方面领先市场平均水平的项目获取市场认同；13B。发展与现状概述：市场竞争日益激烈，产品品质逐渐升级，但总C.南昌写字楼市场供应标准与市场认可度比值表评估项目满分江信国际大厦恒茂国际中心财富广场金色水岸国贸广场

评分评分评分评分评分地段302828252022商务配套201518151013生态1055375智能化151214101011服务1510128610产品品质1058444总分1007080625261出租率

90%

未入驻65%60%80%租金/M2

·月）

456530－402535-4014C.南昌写字楼市场供应标准与市场认可度比值表评估项目满分江信A.城市发展中不同区位价值演译不同的产品价值：具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市发展的需求及外来企业的聚集，顶级高端写字楼市场需求依然强劲；城市新发展格局上，具有产业依托或处在城市副中心地段：低密度低层高绿化率的总部经济越来越受到企业的欢迎；新老城区核心地段交汇处：同时注重商务效率商务形象也提倡新型办公形态的中高档写字楼正在走创新之路；3.全国写字楼产品供应及需求说明的几大特征15A.城市发展中不同区位价值演译不同的产品价值：3.全国写字楼B。企业随着自身发展的需求对写字楼物业有不同阶段的衡量标准大中型或品牌成熟企业要求豪华，注重写字楼地段和形象；创业型小企业要求性价比高，注重写字楼的功能和成本；成长型企业追求快速发展，注重写字楼的服务和可持续发展；16B。企业随着自身发展的需求对写字楼物业有不同阶段的衡量标准1C。写字楼产品的核心能量不再只聚焦地段，而向品质度倾斜：智能化发展的新高度5A（有注解）；生态化发展的新高度绿色生态写字楼；舒适度人性化发展的新高度5O（有注解）17C。写字楼产品的核心能量不再只聚焦地段，而向品质度倾斜：17BA（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）OA（办公智能化）5A写字楼注解1：5A18BACAFASAOA5A写字楼注解1：5A18注解2：50代表顶级标准的5A写字楼越来越表现出它的不足之处，比如位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化等；按照生态学、环境学和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展原则，获得一种高效、低耗、无废物污染的办公方式。颠覆传统办公，将“以人为本”的理念引入办公建筑中，给人们的工作带来前所未有的舒适享受。五大特征：Officeserve（办公服务）Oxygen（氧气）Open（开放而自由）Officepark（花园办公）Opportunity(发展前景)19注解2：5019D。城市复合体与产业聚集依然是成就写字楼的两个方向：不同行业发展到一定阶段，必然会有产业扩张与资源聚集的可能，产业聚集发展的新高度即主题性写字楼；集酒店，商业，写字楼，公寓等为一体的城市复合体能完善各功能的配套，形成自我循环；20D。城市复合体与产业聚集依然是成就写字楼的两个方向：20小结:

与全国写字楼发展趋势相比，南昌写字楼市场供应还处于较低水平。下面通过几个案例，让我们更清晰找到自己的开发方向：21小结:

与全国写字楼发展趋势相比，南昌写字楼市场供区位：位于亚奥核心板块内的安立路与大屯路交界处基本情况：由4座最高达20层的相对独立的写字楼组成，总建筑面积达8.27万平方米，其中写字楼面积6.2万平方米。销售业绩：开盘当日实现6个亿的销售额目标客户：成长型、智力型、服务型企业4.案例之一：北京洛克时代22区位：4.案例之一：北京洛克时代22倡导全新的三大商务模式，将使入驻企业超值实现自身价值。共享商务1.共享08奥运政府投资带来的巨大收益；2.着力营造共享空间。配备了高标准，超五星级多媒体商务中心，具备圆桌会议、长桌会议、沙发会议、综合报告厅等多种会议功能；并为其配有雪茄吧、红酒吧等高尚休闲吧。自由商务1.采用24小时水环热泵空调系统，满足需要连续工作办公的需求。2.采取柱网式结构，自由分割的办公空间设计形象商务1.外立面充分体现了澄净、硬朗的现代风格，LOW－E技术刚性玻璃幕墙2.大堂位于整个项目最好的金角位置，挑空达13米以上，3.北京首创的首脑专属电梯、VIP专属电梯厅，独享尊贵服务。23倡导全新的三大商务模式，将使入驻企业超值实现自身价值。23引领写字楼进入一个新的发展时代――思想时代。洛克时代”的英文名称借用了“OUTLOOK”一词，其包含了：中国企业要发展，必须懂得如何让别人看自己，和如何去看别人，懂得如何去看待企业内部之间的关系，和如何去看待企业的处事之道。这一思想的理解体现在本项目的建筑设计中，采用了具有男性力量的折面处理和LOW－E玻璃的透明空间，自由的空间和自由的交流是对‘看’的最好解释，表现了建筑本身和入住的企业主世界观、价值观的融合24引领写字楼进入一个新的发展时代――思想时代。24大堂：地面、墙面采用国产石材，配艺术装饰，艺术吊顶及灯饰，配高级感应旋转门电梯厅：地面、墙面为高级国产石材、艺术吊顶，配灯饰公共走道：地面为防滑地砖，环保乳胶漆墙面，配吸音天花吊顶，设照明系统及应急照明系统电梯：进口日立电梯，A、B、C座电梯10部；空调：水环热泵空调系统新风系统：设置了带热回收的新风送风系统，新风量按商务办公区25立方米/小时/人设计。监控系统：设独立监控室，及门禁系统。电梯、走道、停车场等公共部位设闭路电视监控通信自动化系统：包括综合布线系统及无级通讯转发系统电话：设4000门电话程控交换系统网络：千兆以太网入楼，10兆带宽入户，每4平米布1个信息点，可根据实际需求增减有线电视：设有歌华有线电视及卫星电视接收系统无线通讯：设有通讯信号增强系统(无通讯互死角)办公自动化系统(OA)消防自动化系统(FA)安防自动化系统(SA)部分配套设施指标25大堂：地面、墙面采用国产石材，配艺术装饰，艺术吊顶及灯饰，配区位：扼守东北亚国际航运中心门户，距大连东港0.5km、火车站1.5km、机场10km基本情况：总建筑面积:25506.51平方米总户数:140户；停车位:100多个项目定位：成长型企业发展示范特区、一个中高档的专业写字楼目标客户：航运、物流、贸易等行业成长中的中小企业4.案例之二：大连安达商务大厦26区位：4.案例之二：大连安达商务大厦26提供三大增值商务平台，为成长型企业搭建起一个低成本、高效率的商务空间

A。企业理财服务中心：大厦与金融机构联合为入住大厦的企业提供多种金融、理财服务，主要包括“率先推出移动银行业务”、代发工资业务、流动资金贷款、客户银行中心、企业财务顾问、企业信息咨询等等；B。企业发展服务中心：大厦结合了政府中小型企业服务中心提供的服务功能，并与“服务中心”提出合作提议，在企业发展服务中心中设置十大咨询服务体系，即建立融资担保、网络信息、发展辅导、人才培训、法律、管理咨询、技术创新、信用评价、市场开拓十大服务平台；C。商务管家服务中心：为企业发展提供了强有利的后勤保障，如商务租车服务、票务预定服务、日常商务行政饮食餐定送、多功能商务配套区等。27提供三大增值商务平台，为成长型企业搭建起一个低成本、高效率的国际化商务硬件配套：大厦大堂采用了世界顶级产品——荷兰宝盾高级两翼中间开平旋转门与高级智能防盗监控系统；49-300平方米的弹性自由组合空间；户户拥有新风系统，时时都能享受到新鲜的空气；大厦外窗采用高档环保、低辐射、中空LOW-E玻璃墙，大大节能30%；远大中央空调、日立电梯、立体车库……；全面精装修、独立洗手间、酒店式的物业管理，满足企业的不同需求；综合布线、楼宇自控采用美国KMC弱电控制系统，以及计算机网络、监控、程控、门禁、宽带接入、有线电视等系统；24小时全天候保安巡逻，并设有中央监控系统，户户均有火灾自动报警系统和喷淋系统。大厦配置了会议室、多功能厅、商务餐厅与休闲娱乐厅等，全面打造国际化商务平台，成就中小企业的低成本快速发展。28国际化商务硬件配套：28区位：处于宁波东部新城与市区交接处基本情况：占地面积:19022平方米总建筑面积:55000平方米项目定位：宁波首个ROD(海洋氧气还原)花园生意场目标客户：物流、外贸、高新企业4.案例之三：95国际商务大厦29区位：4.案例之三：95国际商务大厦29率先提出的ROD办公模式，除了追求高效办公之外，同时更注重对舒适愉快的办公环境的营造。以5O标准打造自由化、人性化的休闲办公空间，以充满乐趣、创意和氛围的商务环境，激发工作热情和工作激情：率先引进风行国际的ROD办公新概念，将科技园区的绿色生态与城市中心地段相结合，颠覆传统办公，将“以人为本”的理念引入办公建筑中。作为宁波第一座更加重视生态、环保及舒适性的5A+5O写字楼，它将在宁波率先实现ROD休闲办公。首个ROD花园生意场30率先提出的ROD办公模式，除了追求高效办公之外，同时更注重对Opportunity(发展前景)——东部新城商务大前景率先卡位东部新城与三江口交通要塞，占领世纪大道、江南路等四通八达的交通网络。向西直通繁华三江口；向东通往、北仑港、小港；北向可至慈溪、余姚；南向紧临飞速发展的东部新城。Oxygen（氧气）——1万㎡超大型广场绿化1万㎡超大型广场绿化与大楼浑然一体，塑造出一个休闲办公的氛围：充满了绿化、水景和动景。Officepark（花园办公）——每三层开辟两个空中花园每三层开辟两个空中花园，提供人与阳光、自然沟通的界面。Open（开放而自由）——商务俱乐部商务俱乐部特设咖啡吧、茶室、餐厅等，为现代商务人士，提供轻松交流环境，有效缓解商务写字楼严肃刻板的工作氛围。同时，这也是一个广阔的识人交友、商务洽谈平台。0officeserve(办公服务)——一一站式英式管家服务引入享誉全球的“现代英式管家”，特设管家部，首席管家、大管家、专职管家各司其职，提供一站式个性化服务。体现5O价值31Opportunity(发展前景)——东部新城商务大前景体现本节经过对行业发展方向及相关案例的分析对项目引出三大启发。

5.本章小结32本节经过对行业发展方向及相关案例的分析对项目引出三大启示一：5O写字楼可能重新定义南昌写字楼新标准1.目前南昌城中心写字楼办公环境差，人文化、生态化远远不能满足办公的要求。写字楼用户渴望效率与环境两全的新型办公模式；2.交通拥挤、停车位缺乏等问题在不断地困扰写字楼用户，但不愿意离开中心区成熟的商务环境又是他们共同的特点；具有如下特点的50写字楼可以满足以上需求1.位于非黄金地段的城市核心发展区域，具有良好的发展前景；2.交通可达性高；3.生态环境优良；4.兼顾环境与效率33启示一：5O写字楼可能重新定义南昌写字楼新标准1.目前启示二：写字楼市场细分，围绕目标消费群需求组织功能不论是企业需求还是行业扩张都逐渐形成写字楼物业市场供应的细分。不同的企业发展阶段，不同的企业规模和性质都直接影响他们对物业的选择，找到核心目标群，如何实现甚至引导他们需求就是找到了产品的核心竞争力。34启示二：写字楼市场细分，围绕目标消费群需求组织功能启示三：写字楼高附加价值体现在为企业提供可持续发展的平台开发企业对写字楼的建造已开始超出了产品本身的结构,品质和功能,强调物业为使用者不但提供优秀的办公环境,而且对使用企业在成长发展中提供可持续发展的平台。35启示三：写字楼高附加价值体现在为企业提供可持续发展的平台项目发展方向人文化、生态化5O写字楼模式为企业提供可持续发展的平台满足并引导核心目标群的需求36项目发展方向人文化、生态化5O写字楼模式为企业提供可持续发展目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语37目录第一部分决策纲要371.项目价值可能聚焦的环节：规划与建筑区位地段周边环境及配套设施公共空间的表现物业服务营销方式园林景观智能化项目价值可变不可变分析不可变因素的优劣势，在可变因素中大胆创新。381.项目价值可能聚焦的环节：规划与区位地段周边环境及公共物业2.区位：

项目处于成熟中心区与迅速发展的新兴城东片区交汇处

城东片区：集科技文教、高新技术产业、商贸物流、生活居住为一体地生态环境良好地综合新区

旧城中心区：全市商业服务、金融贸易、行政办公、文化娱乐、科技信息中心。本案392.区位：

项目处于成熟中心区与迅速发展的新兴城东片区交汇处本案洪都大道在城市发展中的战略地位：1。城市二环2。缓解八一大道的交通不便捷的首选3。赣江二桥，北出口4。未来城市发展的商圈40本案洪都大道在城市发展中的战略地位：40八一广场商圈发展日趋饱和，诸多消极因素日益暴露，成为企业健康发展的桎梏。拥挤的交通，使业务往来的效率大打折扣；拥塞的人流、车流，影响着企业办公环境和员工的通勤效率；昂贵的办公成本、日益突显的价格泡沫，更增加了投资的风险！

毫无疑问，八一广场已不再是发展型企业成长的理想空间，谁能先行发现并占据一个新的潜力商务空间，将成为决胜未来的战略关键。洪都大道凭借得天独厚的区位优势和无比畅达的交通，日显发展潜力。

41八一广场商圈发展日趋饱和，诸多消极因素日益暴露，成为企业健康区位价值＝？良好交通可达性景观和视野上的优越性城市北出口，形象展示上的卓越昭示42区位价值＝？良好交通可达性42类别项目的价值重要性竞争优势区域价值洪都北大道、新旧城区结合处最重要中景观价值完善的景观配套次重要高产品价值现代化的办公空间重要中建筑形象价值高档的外立面重要高品牌价值实力雄厚、背景支撑高度次重要高3.项目竞争力分析：43类别项目的价值重要性竞争优势区域价值洪都北大道、新旧城区结合4。SWOT分析优势1。开发企业有丰富的开发经验，成功的品牌积累，合作团队成熟；2。区域属核心城区与副中心城区交汇地带，四至交通便利；3。东揽青山湖，南依玉带河，景观丰富；4。项目规划思路创新，突破传统的市场供给：18亩占地面积，15亩用于景观打造，全力打造花园办公（officepark）环境；5。钻石形建筑立面现代感极强，张扬独特，大气简约。6。注重生态环保（大多数同类项目为了达到立面的整体性，玻璃幕墙完全不能开启），使建筑本身就是一个可呼吸的流畅空间；444。SWOT分析优势44劣势1。本案所处非核心城区黄金地段；2。周边商业等配套资源不足；3。周边产业聚集较单一，且不能有效的支持本案价值；4。南向西向铁路贯穿，噪音污染无法避免；45劣势45机会1.南昌宏观经济快速发展，企业发展迅速，为写字楼带来巨大的发展前景，2.南昌写字楼市场整体供应水平落后；3.赣江二桥的建造，洪都大道成为通往昌北机场的主干道，为本项目带来便捷的交通46机会46威胁1.由于近年来市场供给水平差，投资者信心不足；2.南昌企业对写字楼租金的承受能力较低，项目售价提升困难；47威胁47S（优势）：突破传统的市场供给：全力打造花园办公环境；W（劣势）：本案所处非核心城区黄金地段；O（机会）：南昌写字楼市场整体供应水平不高；T（威胁）：由于市场供给产品差，投资者对写字楼物业信心不足；核心SWOT分析优势放大，劣势转优势机会和威胁不足以影响本案48S（优势）：突破传统的市场供给：全力打造W（劣势）：本案所处5。本案基本质素即可完美的体现50特质Opportunity(发展前景)——洪都大道商务大前景，便捷的交通，优美的环境Oxygen（氧气）——生态，流通1万平米超大城市绿肺，可自由呼吸的玻璃幕墙Officepark（花园办公）——1万平米超大园林景观拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而开阔，让工作也变成一种享受。0officeserve(办公服务)——一本土优秀的物业管理公司Open（开放而自由）——良好的智能化设施，开放的休闲空间，交通便捷，空间开阔，服务周到。

495。本案基本质素即可完美的体现50特质Opportunity6。项目发展策略：50，是目前国内写字楼市场超前的创新模式，打破传统的开发理念，提供了超人性化，超舒适度的办公环境；虽然，本案已有机会打出一张差异化的王牌，可以极大的填补南昌市场的空白；但是，基础达标的50仅仅是办公环境的改变；与物业高附加值的提升尚有距离，从我们分析案例得出：物业如何满足企业发展需求，获得可持续发展的空间是一个值得研究的课题！506。项目发展策略：50，是目前国内写字楼市场超前的创新模式，7。战略总纲精神高度附加值：围绕目标客户提供可持续发展空间品质：5O写字楼统领支撑517。战略总纲附加值：品质：5O写字楼统领支撑51目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语52目录第一部分决策纲要521.目标群分类投资者涌入使用者不断聚集写字楼目标群分为投资者和使用者两类，他们分别关心不同的物业价值：物业的投资价值和升值潜力提高物业很好的满足了企业发展需求核心问题：满足终端客户的需求531.目标群分类投资者涌入使用者不断聚集写字楼目标2.终端客户分类根据目前南昌市写字楼市场的使用者情况分析，我们对可能的终端客户按规模和性质进行大致分类：

创业型企业成熟型企业成长型企业企业生命线542.终端客户分类根据目前南昌市写字楼市场的使用者3。不同企业对物业的要求特点大中型或品牌成熟企业要求豪华，注重写字楼地段和形象；创业型小企业要求性价比高，注重写字楼的功能和成本；成长型企业追求快速发展，注重写字楼的服务和可持续发展；本案：所处非核心城区黄金地段；但办公物业的成本应属中上水平；553。不同企业对物业的要求特点大中型或品牌成熟企业要求豪华，注4。核心目标消费群成长型企业564。核心目标消费群成长型企业56成长型企业行业新兴力量，具有强烈的发展欲望卓越企业具有行业影响力成为行业内数一数二的战略目标卓越的企业管理理念5。成长型企业目标：缩短成长周期，快速打造卓越企业减少差距，加速提升企业发展“赢”之道57成长型企业卓越企业成为行业内数一数二的5。成长型企业目标6。寻找卓越的管理理念杰克·韦尔奇原GE（通用电气）掌门人，全球最负盛名的企业领袖，因拥有卓越的管理理念而获得“全球最受尊敬的企业管理大师”。586。寻找卓越的管理理念杰克·韦尔奇58杰克·韦尔奇的管理理念以人为本的管理理念人为先，策为后人的公司

公司是个生命体。GE

这个生命体的核心竞争力是人

开放竞争的管理理念一个“无边界”的公司，将把围墙推倒，让供货商和用户成为一个单一过程的组成部分。还要推倒那些不易看见的种族和性别藩篱。它要求把团队的位置放在个人的前面。将所有人聚在一个打通的大房间硬的核心理念与软的价值观相结合的企业文化要想成为赢家，必须把数一数二的‘硬’的核心理念，与人性、卓越、现实等无形的‘软’的价值观结合起来，从而获得一种感觉，也就是一种全新的企业文化。………….59杰克·韦尔奇的管理理念以人为本的管理理念596西格玛管理理念－杰克·韦尔奇管理理念的精华在过去20年里，我有四项创意--全球化、服务、六西格玛和电子商务。－杰克·韦尔奇每时每刻的评估，消除一切误差的六个西格玛管理是杰克·韦尔奇管理理念的精华。也是杰克·韦尔奇自认为最有创意的部分。606西格玛管理理念－杰克·韦尔奇管理理念的精华在过去20年里，6西格玛管理的意义6西格玛管理是一种突破提升式的企业战略，在这里已不单单是一种管理哲学，更是代表实现卓越目标的企业管理模式。从六个西格玛问世以来，世界上已经有众多的商业机构实施了或正在实施这个体系。让我们看看其中的一些世界知名公司。说明了六个西格玛的广泛应用性。

索尼(SONY)、柯达

(KODAK)、东芝

(TOSHIBA)、西门子

(SIEMENS)杜邦

(DUPONT)、联邦快递

(FEDEX)、强生

(JOHNSON)，

德州仪器(TEXAS

INSTRUMENTS)、诺基亚(NOKIA)。616西格玛管理的意义6西格玛管理是一种突破提升式的企业战略，在6西格玛管理的价值为成长型企业缩短成长周期，快速进入卓越企业行列提供突破提升式的企业战略；为成长型企业实现快速成长提供良好的机制及企业文化；成为成长型企业不断的追求最高品质，超越自我的发动机。626西格玛管理的价值为成长型企业缩短成长周期，快速进入卓越企业7。成长型企业需要什么样的写字楼写字楼能表现较好的企业形象具有人性化个性化的物业服务合理灵活的空间选择有舒适自由的办公环境吸引人才智能化程度较高，提高办公效率能获得更多资源和商务机会637。成长型企业需要什么样的写字楼写字楼能表现较好的企业形象6目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语64目录第一部分决策纲要641.整理前面的思绪行业市场战略目标SWOT目标客群结论分析项目不仅是实现赢利的工具，更是开发企业树立新物业标杆和实现高品牌收益的战略跳板。651.整理前面的思绪行业市场战略目标SWOT目标客群结论分析项行业市场战略目标SWOT目标客群结论分析南昌写字楼未来发展模式人性化、舒适度5O写字楼模式为入驻企业度身定制为企业提供可持续发展的平台66行业市场战略目标SWOT目标客群结论分析南昌写字楼未来发展模行业市场战略目标SWOT目标客群结论分析交通便利，环境良好，具备5O写字楼发展先天条件；项目应超越产品层面提升核心竞争力不仅为入驻企业提供良好的办公空间，更为企业提供良好的发展平台67行业市场战略目标SWOT目标客群结论分析交通便利，环境良好，行业市场战略目标SWOT目标客群结论分析成长型中小企业68行业市场战略目标SWOT目标客群结论分析成长型中小企业682。战略总纲6西格玛为成长型企业度身定做服务品质：5O写字楼取值统领支撑取实取势692。战略总纲品质：5O写字楼取值统领支撑取实取势693。形象定位追求最高品质，超越自我的企业成长基地

703。形象定位追求最高品质，超越自我的企业成长基地704。案名建议西格玛中心714。案名建议西格玛中心715。LOGO希腊字母σ统计学里的一个单位，表示与平均值的标准偏差725。LOGO希腊字母6。西格玛中心提供伙伴商务空间伙伴商务的描述：立足企业未来发展需要量身打造的西格玛中心，对商务项目来说是一种创新的产品，对你来说却是一个志同道合的伙伴。

开创伙伴式的商务模式，助你的企业实现永续发展。执此理念，西格玛中心不仅提供充分满足你未来发展之需的产品，更致力于为企业构建一个动态、高效的伙伴式发展平台。

西格玛中心量身提供的信息资讯平台，将助你随时轻松掌控市场机遇及行业动态，从而更高效、准确地制定企业策略；西格玛中心通过设立成长型企业论坛，企业展示空间，企业互动模式，企业管理咨询课堂等形式，积极引入外界有效资源，激励企业进步，不断拓展企业上升空间；通过建立入住企业互动平台，助你不断拓展商务伙伴，增加投资机会……应需而动的伙伴商务空间，多项人性化专属服务，西格玛中心将伴你同往生生不息的发展之路！

736。西格玛中心提供伙伴商务空间伙伴商务的描述：737。定位表现内部空间物业服务配套经营营销园林定位落地表现747。定位表现内部空间物业服务配套经营营销园林定位落74跌水：流程西格玛广场西格玛环行车道杰克韦尔奇名言绿色走廊项目园林示意图75跌水：流程西格玛广场西格玛杰克韦尔奇项目园林示意图75西格玛园林：去花园中寻找答案以韦尔奇企业管理中对个人成长激励的名言警句，给员工成长以启示！76西格玛园林：去花园中寻找答案以韦尔奇企业管理中对个人成长激励增加园林的可参与性，可以进入77增加园林的可参与性，可以进入77西格玛广场：独特的个性与人性化78西格玛广场：独特的个性与人性化78绿色停车场79绿色停车场79跌水景观：流程80跌水景观：流程80内部空间物业服务配套经营营销活动园林概念落地表现81内部空间物业服务配套经营营销活动园林概念落81公共走廊：企业成长与交流的窗口公共走廊设置形象展示框，展示企业信息、企业形象、企业管理的名言等宽敞明亮的公共走廊，于转角处设置绿化，优化办公的环境82公共走廊：企业成长与交流的窗口公共走廊设置形象展示框，展示企人才即是一切，有人才的公司才能成为最大的赢家创新才能实现利润的增长人才是最宝贵的财产大胆放手，合理授权尊重是最好的激励手段超越意味着“一切都是可能的”目标是最大的激励没有谁能够独立完成一项工作人为先，策为后尊重你的员工敞开门，让员工参与战略制定要领导不要管理打破公司内部的和外部的所有界限沟通，沟通，再沟通学习能力才是最大的竞争优势认同公司价值观是任职的第一标准把企业经营好是最大的社会责任83人才即是一切，有人才的公司才能成为最大的赢家83公共区域大屏幕上循环播放的新闻、天气情况等，更是让业主享受到便捷的资讯服务。84公共区域大屏幕上循环播放的新闻、天气情况等，更是让业主享受到样板间：成长型企业办公的标准员工第一客户第二老板第三85样板间：成长型企业办公的标准员工第一85临窗的员工座位，充分展示企业以人为本的文化绿色的办公空间，也是生态化办公的必备因素86临窗的员工座位，充分展示企业以人为本的文化绿色的办公空间，也大堂：87大堂：87杰克韦尔奇《赢》商务顾问服务5A,50展示平台商务顾问服务总台激励投资者,企业家成功之道步步为赢88杰克韦尔奇《赢》商务顾问服务5A,50展示平台商务顾问服务总内部空间物业服务配套经营营销活动园林概念落地表现89内部空间物业服务配套经营营销活动园林概念落89营销主题---帮助企业成长，加入迅速成为优秀企业的行列1．致杰克韦尔奇一封信2．送杰克韦尔奇的企业管理名著3．邀请杰克韦尔奇给入驻企业讲课4．邀请专家为入驻企业进行为期一年（从开业始计）的企业管理咨询服务……………90营销主题---帮助企业成长，加入迅速成为优秀企业的行列90销售模式---颠覆传统销售模式，采用商务顾问式销售方法1。商务顾问的服装，道具，名片等2。销售现场的布置3。销售现场的接待方式4。商务顾问的说辞等91销售模式---颠覆传统销售模式，采用商务顾问式销售方法91内部空间物业服务配套经营营销活动园林概念落地表现92内部空间物业服务配套经营营销活动园林概念落92商务伙伴式物业管理体现：专业，亲和，优雅，非管家式而是商务伙伴式形象上酒店式；效率上即时性；服务上个性化专业化流程：即时,解决客户提问的效率成本：办公用品统一采购共享：服务式办公室（网管，工商税务咨询，法律咨询），提供本楼企业的资源与商务共享交流：与大学院校长期合作，组织优秀学生进入西格玛中心的企业实习；在大堂空间提供每月一次的企业展示平台。咨询：一对一主动服务式，指定客服人员每双月对各自负责楼层的企业进行物业服务咨询；了解企业所需文化：创办西格玛中心文化月刊，为所有企业提供宣传传口，同时不断倡导杰克韦尔奇卓越的企业管理理念；活动：定期组织交流与互动的活动；93商务伙伴式物业管理体现：专业，亲和，优雅，非管家式而是商务服务功能多样化（无偿）

1、贴心查询服务

1）飞机航班查询2）快餐店号玛查询3）旅游点和收费标准查询4）天气预报查询2、生活温情服务

1）代收发信件2）代订报纸刊物3）电子代缴话费（移动合作）4）代订火车、飞机票5）代订酒店客房6）非贵重物品寄存（小件）7）小件非贵重物品转交（物业管辖区内）

8）借用雨具（收押金）9）代订鲜花

10）小件物品搬运11）一卡通

3、健康服务

1）自助式保健服务2）保健、养身知识讲座

3）联络健康保健或心理咨询专家

4、旅游服务

1）旅游路线咨询2）代租旅游用车94服务功能多样化（无偿）1、贴心查询服务

1）飞机航班查询服务功能多样化(有偿)1、清洁服务

1）地板打蜡2）家具保养3）玻璃清洗

4）地毯清洗5）空调清洗

2、绿化服务

1）植物租赁2）植物移栽3）植物代养护

4、商务服务

1）代请翻译2）代请律师3）会议室出租4）代办商务活动

5、室内维修服务

1）电话线移位2）水管更换、维修3）更换阀门4）更换玻璃

5）电器安装、保养、维修6）更换洗面盆配件7）疏通下水道

8）更换地砖

6、搬运服务

1）搬家2）搬运大件物品

95服务功能多样化(有偿)1、清洁服务

1）地板打蜡2内部空间物业服务配套经营营销活动园林概念落地表现96内部空间物业服务配套经营营销活动园林概念落96利用设备转换层或一楼客服式为成长型企业提供配套服务：1。员工绿色中餐厅2。小型休闲西式餐厅2。企业者交流书吧（企业管理书吧）3。中型多功能会议室，并可对外经营4。一站式商务中心5。自助式健康测试仪。。。。。。97利用设备转换层或一楼客服式为成长型企业提供配套服务：979898书吧99书吧99休闲咖啡厅100休闲咖啡厅100目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语101目录第一部分决策纲要101结语今天，本项目已具备明星项目潜质，我们所要做的，就是全力坚定不移的把我们的理念付诸于现实，实现项目经济和品牌效益双丰收。6西格玛管理理念不是项目的营销概念，而是项目的精神内涵，更是企业的精神和理念。因此，我们希望所有的合作团队以6西格玛的理念来推动项目工作的进展，衡量项目工作的质量。我们相信通过这个项目的合作，所有的团队不但能获得西格玛中心的成功，同样是我们学习如何变普通为优秀，变优秀为卓越的成长过程。102结语今天，本项目已具备明星项目潜质，我们所要做的，就是全力坚今天，你6西格玛了吗？103今天，你6西格玛了吗？103“君临天下”项目

态势分析与初步构想至道机构2007年2月6日104“君临天下”项目

态势分析与初步构想至道机构1目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语105目录第一部分决策纲要2目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语106目录第一部分决策纲要3一.明确企业的战略目标，所有行动向这个战略聚焦！目标：项目不仅是实现赢利的工具，更是开发企业树立新物业标杆和实现高品牌收益的战略跳板。战略决策的标准:在满足行业平均资金效率前提下，开发企业可增加少量投入,提高项目的明星资本和素质，以实现品牌和经济双重效益。107一.明确企业的战略目标，所有行动向这个战略聚焦！目标：战略决.把成本聚焦到产出效益最大的环节产品研发设计（一般小于1%）和营销环节（一般小于3%）的投入是决定性的，在这两个环节上的投入，风险最少，回报最大！研发环节（产品定位、规划设计、材料采购等）品牌销售渠道服务等环节制造、装配环节每单元投入产生的产品附加值宏基电脑创办人施振荣提出的世界产品制造业“微笑曲线”示意图生产环节108.把成本聚焦到产出效益最大的环节产品研发设计（一般小于1%）三.寻找符合目标消费群需求的产品定位打造一个适销对路的产品是项目开发的核心：寻求一个适合这个物业，推动项目价值最大化的产品定位，最终取决于把哪个消费群作为核心目标群，按照这个消费群的需求去统领产品价值的打造，按照这个消费群对不同需求所关注的强度，去组织产品的核心竞争力！109三.寻找符合目标消费群需求的产品定位打造一个适销对路本项目委托时已确定了部分基本条件，对项目已具备的质素进行详细分析，对优势资源进行挖掘，包装和放大，并延展到各个环节成为核心竞争力表现。对劣势条件无须规避而应在核心竞争力的表现上尽可能引导和转变。四.对项目的基本质素进行分析,聚焦到可挖掘提升的方向110本项目委托时已确定了部分基本条件，对项目已具备的质客户口碑是效率最高，成本最低的推广渠道。从开发之初，重视客户口碑的建立和维护，随着企业的开发行为和工程区，样板区的呈现，如果营造正向发展的客户口碑，那么营销将事半功倍。写字楼投资者属富裕人群有较强的社会能力，他们的购买行为对周边人群的影响力和带动力较强，可迅速形成圈层效应，提升品牌价值。在目标消费群关注的所有环节，不增加成本投入的基础上叠加产品的核心能力。结果将获得品牌和经济的最大收益。五.注重口碑传播，扩大圈层效应，设计层层获利阶梯111客户口碑是效率最高，成本最低的推广渠道。从开发之初，重视客户六.怎么把以上五件事做对？――整合运营战略明确，执行力制胜的关键在于：

1.建立一支从产品定位、规划设计、工程管理、销售、

推广、客户服务、物业管理等各个环节有强大执行能

力和强烈创新意识的团队和协作机构群。

2.至道作为全程整合运营服务机构在充分了解企业意

图、了解企业能力、熟悉开发、营销各个环节的基础

上，要去把握和统筹这些协作机构，去参与重要环节

的执行，使所有的开发、营销、服务等动作牢牢聚焦

于战略。112六.怎么把以上五件事做对？――整合运营战略明确，执行力制胜的目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语113目录第一部分决策纲要101.写字楼概述写字楼广义上是指满足人们进行商务办公活动的场所，其一般具有交通便利，配套设施完备，注重效率及建筑形象等特征，它是企业品牌最具代表意义的象征。市场对写字楼物业的评判依据一般有以下六个方向:地段,功能,服务,智能化,环境(园林),可持续发展。接下来我们将会对南昌及全国（一线城市及同类城市）的写字楼行业发展趋势作定性调研和分析。1141.写字楼概述写字楼广义上是指满足人们进行商务办公活动的场所2.本地写字楼市场的分析A.回到评判标准1152.本地写字楼市场的分析A.回到评判标准12B。发展与现状概述：市场竞争日益激烈，产品品质逐渐升级，但总体仍处较低水平；中心城区写字楼密集，新兴城区商务环境尚未获得认同；无景观配套资源;物业服务大多处于传统服务范围，缺少特色化与个性化服务；部分软硬件设施如停车、智能化系统、配套设施等方面领先市场平均水平的项目获取市场认同；116B。发展与现状概述：市场竞争日益激烈，产品品质逐渐升级，但总C.南昌写字楼市场供应标准与市场认可度比值表评估项目满分江信国际大厦恒茂国际中心财富广场金色水岸国贸广场

评分评分评分评分评分地段302828252022商务配套201518151013生态1055375智能化151214101011服务1510128610产品品质1058444总分1007080625261出租率

90%

未入驻65%60%80%租金/M2

·月）

456530－402535-40117C.南昌写字楼市场供应标准与市场认可度比值表评估项目满分江信A.城市发展中不同区位价值演译不同的产品价值：具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市发展的需求及外来企业的聚集，顶级高端写字楼市场需求依然强劲；城市新发展格局上，具有产业依托或处在城市副中心地段：低密度低层高绿化率的总部经济越来越受到企业的欢迎；新老城区核心地段交汇处：同时注重商务效率商务形象也提倡新型办公形态的中高档写字楼正在走创新之路；3.全国写字楼产品供应及需求说明的几大特征118A.城市发展中不同区位价值演译不同的产品价值：3.全国写字楼B。企业随着自身发展的需求对写字楼物业有不同阶段的衡量标准大中型或品牌成熟企业要求豪华，注重写字楼地段和形象；创业型小企业要求性价比高，注重写字楼的功能和成本；成长型企业追求快速发展，注重写字楼的服务和可持续发展；119B。企业随着自身发展的需求对写字楼物业有不同阶段的衡量标准1C。写字楼产品的核心能量不再只聚焦地段，而向品质度倾斜：智能化发展的新高度5A（有注解）；生态化发展的新高度绿色生态写字楼；舒适度人性化发展的新高度5O（有注解）120C。写字楼产品的核心能量不再只聚焦地段，而向品质度倾斜：17BA（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）OA（办公智能化）5A写字楼注解1：5A121BACAFASAOA5A写字楼注解1：5A18注解2：50代表顶级标准的5A写字楼越来越表现出它的不足之处，比如位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化等；按照生态学、环境学和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展原则，获得一种高效、低耗、无废物污染的办公方式。颠覆传统办公，将“以人为本”的理念引入办公建筑中，给人们的工作带来前所未有的舒适享受。五大特征：Officeserve（办公服务）Oxygen（氧气）Open（开放而自由）Officepark（花园办公）Opportunity(发展前景)122注解2：5019D。城市复合体与产业聚集依然是成就写字楼的两个方向：不同行业发展到一定阶段，必然会有产业扩张与资源聚集的可能，产业聚集发展的新高度即主题性写字楼；集酒店，商业，写字楼，公寓等为一体的城市复合体能完善各功能的配套，形成自我循环；123D。城市复合体与产业聚集依然是成就写字楼的两个方向：20小结:

与全国写字楼发展趋势相比，南昌写字楼市场供应还处于较低水平。下面通过几个案例，让我们更清晰找到自己的开发方向：124小结:

与全国写字楼发展趋势相比，南昌写字楼市场供区位：位于亚奥核心板块内的安立路与大屯路交界处基本情况：由4座最高达20层的相对独立的写字楼组成，总建筑面积达8.27万平方米，其中写字楼面积6.2万平方米。销售业绩：开盘当日实现6个亿的销售额目标客户：成长型、智力型、服务型企业4.案例之一：北京洛克时代125区位：4.案例之一：北京洛克时代22倡导全新的三大商务模式，将使入驻企业超值实现自身价值。共享商务1.共享08奥运政府投资带来的巨大收益；2.着力营造共享空间。配备了高标准，超五星级多媒体商务中心，具备圆桌会议、长桌会议、沙发会议、综合报告厅等多种会议功能；并为其配有雪茄吧、红酒吧等高尚休闲吧。自由商务1.采用24小时水环热泵空调系统，满足需要连续工作办公的需求。2.采取柱网式结构，自由分割的办公空间设计形象商务1.外立面充分体现了澄净、硬朗的现代风格，LOW－E技术刚性玻璃幕墙2.大堂位于整个项目最好的金角位置，挑空达13米以上，3.北京首创的首脑专属电梯、VIP专属电梯厅，独享尊贵服务。126倡导全新的三大商务模式，将使入驻企业超值实现自身价值。23引领写字楼进入一个新的发展时代――思想时代。洛克时代”的英文名称借用了“OUTLOOK”一词，其包含了：中国企业要发展，必须懂得如何让别人看自己，和如何去看别人，懂得如何去看待企业内部之间的关系，和如何去看待企业的处事之道。这一思想的理解体现在本项目的建筑设计中，采用了具有男性力量的折面处理和LOW－E玻璃的透明空间，自由的空间和自由的交流是对‘看’的最好解释，表现了建筑本身和入住的企业主世界观、价值观的融合127引领写字楼进入一个新的发展时代――思想时代。24大堂：地面、墙面采用国产石材，配艺术装饰，艺术吊顶及灯饰，配高级感应旋转门电梯厅：地面、墙面为高级国产石材、艺术吊顶，配灯饰公共走道：地面为防滑地砖，环保乳胶漆墙面，配吸音天花吊顶，设照明系统及应急照明系统电梯：进口日立电梯，A、B、C座电梯10部；空调：水环热泵空调系统新风系统：设置了带热回收的新风送风系统，新风量按商务办公区25立方米/小时/人设计。监控系统：设独立监控室，及门禁系统。电梯、走道、停车场等公共部位设闭路电视监控通信自动化系统：包括综合布线系统及无级通讯转发系统电话：设4000门电话程控交换系统网络：千兆以太网入楼，10兆带宽入户，每4平米布1个信息点，可根据实际需求增减有线电视：设有歌华有线电视及卫星电视接收系统无线通讯：设有通讯信号增强系统(无通讯互死角)办公自动化系统(OA)消防自动化系统(FA)安防自动化系统(SA)部分配套设施指标128大堂：地面、墙面采用国产石材，配艺术装饰，艺术吊顶及灯饰，配区位：扼守东北亚国际航运中心门户，距大连东港0.5km、火车站1.5km、机场10km基本情况：总建筑面积:25506.51平方米总户数:140户；停车位:100多个项目定位：成长型企业发展示范特区、一个中高档的专业写字楼目标客户：航运、物流、贸易等行业成长中的中小企业4.案例之二：大连安达商务大厦129区位：4.案例之二：大连安达商务大厦26提供三大增值商务平台，为成长型企业搭建起一个低成本、高效率的商务空间

A。企业理财服务中心：大厦与金融机构联合为入住大厦的企业提供多种金融、理财服务，主要包括“率先推出移动银行业务”、代发工资业务、流动资金贷款、客户银行中心、企业财务顾问、企业信息咨询等等；B。企业发展服务中心：大厦结合了政府中小型企业服务中心提供的服务功能，并与“服务中心”提出合作提议，在企业发展服务中心中设置十大咨询服务体系，即建立融资担保、网络信息、发展辅导、人才培训、法律、管理咨询、技术创新、信用评价、市场开拓十大服务平台；C。商务管家服务中心：为企业发展提供了强有利的后勤保障，如商务租车服务、票务预定服务、日常商务行政饮食餐定送、多功能商务配套区等。130提供三大增值商务平台，为成长型企业搭建起一个低成本、高效率的国际化商务硬件配套：大厦大堂采用了世界顶级产品——荷兰宝盾高级两翼中间开平旋转门与高级智能防盗监控系统；49-300平方米的弹性自由组合空间；户户拥有新风系统，时时都能享受到新鲜的空气；大厦外窗采用高档环保、低辐射、中空LOW-E玻璃墙，大大节能30%；远大中央空调、日立电梯、立体车库……；全面精装修、独立洗手间、酒店式的物业管理，满足企业的不同需求；综合布线、楼宇自控采用美国KMC弱电控制系统，以及计算机网络、监控、程控、门禁、宽带接入、有线电视等系统；24小时全天候保安巡逻，并设有中央监控系统，户户均有火灾自动报警系统和喷淋系统。大厦配置了会议室、多功能厅、商务餐厅与休闲娱乐厅等，全面打造国际化商务平台，成就中小企业的低成本快速发展。131国际化商务硬件配套：28区位：处于宁波东部新城与市区交接处基本情况：占地面积:19022平方米总建筑面积:55000平方米项目定位：宁波首个ROD(海洋氧气还原)花园生意场目标客户：物流、外贸、高新企业4.案例之三：95国际商务大厦132区位：4.案例之三：95国际商务大厦29率先提出的ROD办公模式，除了追求高效办公之外，同时更注重对舒适愉快的办公环境的营造。以5O标准打造自由化、人性化的休闲办公空间，以充满乐趣、创意和氛围的商务环境，激发工作热情和工作激情：率先引进风行国际的ROD办公新概念，将科技园区的绿色生态与城市中心地段相结合，颠覆传统办公，将“以人为本”的理念引入办公建筑中。作为宁波第一座更加重视生态、环保及舒适性的5A+5O写字楼，它将在宁波率先实现ROD休闲办公。首个ROD花园生意场133率先提出的ROD办公模式，除了追求高效办公之外，同时更注重对Opportunity(发展前景)——东部新城商务大前景率先卡位东部新城与三江口交通要塞，占领世纪大道、江南路等四通八达的交通网络。向西直通繁华三江口；向东通往、北仑港、小港；北向可至慈溪、余姚；南向紧临飞速发展的东部新城。Oxygen（氧气）——1万㎡超大型广场绿化1万㎡超大型广场绿化与大楼浑然一体，塑造出一个休闲办公的氛围：充满了绿化、水景和动景。Officepark（花园办公）——每三层开辟两个空中花园每三层开辟两个空中花园，提供人与阳光、自然沟通的界面。Open（开放而自由）——商务俱乐部商务俱乐部特设咖啡吧、茶室、餐厅等，为现代商务人士，提供轻松交流环境，有效缓解商务写字楼严肃刻板的工作氛围。同时，这也是一个广阔的识人交友、商务洽谈平台。0officeserve(办公服务)——一一站式英式管家服务引入享誉全球的“现代英式管家”，特设管家部，首席管家、大管家、专职管家各司其职，提供一站式个性化服务。体现5O价值134Opportunity(发展前景)——东部新城商务大前景体现本节经过对行业发展方向及相关案例的分析对项目引出三大启发。

5.本章小结135本节经过对行业发展方向及相关案例的分析对项目引出三大启示一：5O写字楼可能重新定义南昌写字楼新标准1.目前南昌城中心写字楼办公环境差，人文化、生态化远远不能满足办公的要求。写字楼用户渴望效率与环境两全的新型办公模式；2.交通拥挤、停车位缺乏等问题在不断地困扰写字楼用户，但不愿意离开中心区成熟的商务环境又是他们共同的特点；具有如下特点的50写字楼可以满足以上需求1.位于非黄金地段的城市核心发展区域，具有良好的发展前景；2.交通可达性高；3.生态环境优良；4.兼顾环境与效率136启示一：5O写字楼可能重新定义南昌写字楼新标准1.目前启示二：写字楼市场细分，围绕目标消费群需求组织功能不论是企业需求还是行业扩张都逐渐形成写字楼物业市场供应的细分。不同的企业发展阶段，不同的企业规模和性质都直接影响他们对物业的选择，找到核心目标群，如何实现甚至引导他们需求就是找到了产品的核心竞争力。137启示二：写字楼市场细分，围绕目标消费群需求组织功能启示三：写字楼高附加价值体现在为企业提供可持续发展的平台开发企业对写字楼的建造已开始超出了产品本身的结构,品质和功能,强调物业为使用者不但提供优秀的办公环境,而且对使用企业在成长发展中提供可持续发展的平台。138启示三：写字楼高附加价值体现在为企业提供可持续发展的平台项目发展方向人文化、生态化5O写字楼模式为企业提供可持续发展的平台满足并引导核心目标群的需求139项目发展方向人文化、生态化5O写字楼模式为企业提供可持续发展目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语140目录第一部分决策纲要371.项目价值可能聚焦的环节：规划与建筑区位地段周边环境及配套设施公共空间的表现物业服务营销方式园林景观智能化项目价值可变不可变分析不可变因素的优劣势，在可变因素中大胆创新。1411.项目价值可能聚焦的环节：规划与区位地段周边环境及公共物业2.区位：

项目处于成熟中心区与迅速发展的新兴城东片区交汇处

城东片区：集科技文教、高新技术产业、商贸物流、生活居住为一体地生态环境良好地综合新区

旧城中心区：全市商业服务、金融贸易、行政办公、文化娱乐、科技信息中心。本案1422.区位：

项目处于成熟中心区与迅速发展的新兴城东片区交汇处本案洪都大道在城市发展中的战略地位：1。城市二环2。缓解八一大道的交通不便捷的首选3。赣江二桥，北出口4。未来城市发展的商圈143本案洪都大道在城市发展中的战略地位：40八一广场商圈发展日趋饱和，诸多消极因素日益暴露，成为企业健康发展的桎梏。拥挤的交通，使业务往来的效率大打折扣；拥塞的人流、车流，影响着企业办公环境和员工的通勤效率；昂贵的办公成本、日益突显的价格泡沫，更增加了投资的风险！

毫无疑问，八一广场已不再是发展型企业成长的理想空间，谁能先行发现并占据一个新的潜力商务空间，将成为决胜未来的战略关键。洪都大道凭借得天独厚的区位优势和无比畅达的交通，日显发展潜力。

144八一广场商圈发展日趋饱和，诸多消极因素日益暴露，成为企业健康区位价值＝？良好交通可达性景观和视野上的优越性城市北出口，形象展示上的卓越昭示145区位价值＝？良好交通可达性42类别项目的价值重要性竞争优势区域价值洪都北大道、新旧城区结合处最重要中景观价值完善的景观配套次重要高产品价值现代化的办公空间重要中建筑形象价值高档的外立面重要高品牌价值实力雄厚、背景支撑高度次重要高3.项目竞争力分析：146类别项目的价值重要性竞争优势区域价值洪都北大道、新旧城区结合4。SWOT分析优势1。开发企业有丰富的开发经验，成功的品牌积累，合作团队成熟；2。区域属核心城区与副中心城区交汇地带，四至交通便利；3。东揽青山湖，南依玉带河，景观丰富；4。项目规划思路创新，突破传统的市场供给：18亩占地面积，15亩用于景观打造，全力打造花园办公（officepark）环境；5。钻石形建筑立面现代感极强，张扬独特，大气简约。6。注重生态环保（大多数同类项目为了达到立面的整体性，玻璃幕墙完全不能开启），使建筑本身就是一个可呼吸的流畅空间；1474。SWOT分析优势44劣势1。本案所处非核心城区黄金地段；2。周边商业等配套资源不足；3。周边产业聚集较单一，且不能有效的支持本案价值；4。南向西向铁路贯穿，噪音污染无法避免；148劣势45机会1.南昌宏观经济快速发展，企业发展迅速，为写字楼带来巨大的发展前景，2.南昌写字楼市场整体供应水平落后；3.赣江二桥的建造，洪都大道成为通往昌北机场的主干道，为本项目带来便捷的交通149机会46威胁1.由于近年来市场供给水平差，投资者信心不足；2.南昌企业对写字楼租金的承受能力较低，项目售价提升困难；150威胁47S（优势）：突破传统的市场供给：全力打造花园办公环境；W（劣势）：本案所处非核心城区黄金地段；O（机会）：南昌写字楼市场整体供应水平不高；T（威胁）：由于市场供给产品差，投资者对写字楼物业信心不足；核心SWOT分析优势放大，劣势转优势机会和威胁不足以影响本案151S（优势）：突破传统的市场供给：全力打造W（劣势）：本案所处5。本案基本质素即可完美的体现50特质Opportunity(发展前景)——洪都大道商务大前景，便捷的交通，优美的环境Oxygen（氧气）——生态，流通1万平米超大城市绿肺，可自由呼吸的玻璃幕墙Officepark（花园办公）——1万平米超大园林景观拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而开阔，让工作也变成一种享受。0officeserve(办公服务)——一本土优秀的物业管理公司Open（开放而自由）——良好的智能化设施，开放的休闲空间，交通便捷，空间开阔，服务周到。

1525。本案基本质素即可完美的体现50特质Opportunity6。项目发展策略：50，是目前国内写字楼市场超前的创新模式，打破传统的开发理念，提供了超人性化，超舒适度的办公环境；虽然，本案已有机会打出一张差异化的王牌，可以极大的填补南昌市场的空白；但是，基础达标的50仅仅是办公环境的改变；与物业高附加值的提升尚有距离，从我们分析案例得出：物业如何满足企业发展需求，获得可持续发展的空间是一个值得研究的课题！1536。项目发展策略：50，是目前国内写字楼市场超前的创新模式，7。战略总纲精神高度附加值：围绕目标客户提供可持续发展空间品质：5O写字楼统领支撑1547。战略总纲附加值：品质：5O写字楼统领支撑51目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语155目录第一部分决策纲要521.目标群分类投资者涌入使用者不断聚集写字楼目标群分为投资者和使用者两类，他们分别关心不同的物业价值：物业的投资价值和升值潜力提高物业很好的满足了企业发展需求核心问题：满足终端客户的需求1561.目标群分类投资者涌入使用者不断聚集写字楼目标2.终端客户分类根据目前南昌市写字楼市场的使用者情况分析，我们对可能的终端客户按规模和性质进行大致分类：

创业型企业成熟型企业成长型企业企业生命线1572.终端客户分类根据目前南昌市写字楼市场的使用者3。不同企业对物业的要求特点大中型或品牌成熟企业要求豪华，注重写字楼地段和形象；创业型小企业要求性价比高，注重写字楼的功能和成本；成长型企业追求快速发展，注重写字楼的服务和可持续发展；本案：所处非核心城区黄金地段；但办公物业的成本应属中上水平；1583。不同企业对物业的要求特点大中型或品牌成熟企业要求豪华，注4。核心目标消费群成长型企业1594。核心目标消费群成长型企业56成长型企业行业新兴力量，具有强烈的发展欲望卓越企业具有行业影响力成为行业内数一数二的战略目标卓越的企业管理理念5。成长型企业目标：缩短成长周期，快速打造卓越企业减少差距，加速提升企业发展“赢”之道160成长型企业卓越企业成为行业内数一数二的5。成长型企业目标6。寻找卓越的管理理念杰克·韦尔奇原GE（通用电气）掌门人，全球最负盛名的企业领袖，因拥有卓越的管理理念而获得“全球最受尊敬的企业管理大师”。1616。寻找卓越的管理理念杰克·韦尔奇58杰克·韦尔奇的管理理念以人为本的管理理念人为先，策为后人的公司

公司是个生命体。GE

这个生命体的核心竞争力是人

开放竞争的管理理念一个“无边界”的公司，将把围墙推倒，让供货商和用户成为一个单一过程的组成部分。还要推倒那些不易看见的种族和性别藩篱。它要求把团队的位置放在个人的前面。将所有人聚在一个打通的大房间硬的核心理念与软的价值观相结合的企业文化要想成为赢家，必须把数一数二的‘硬’的核心理念，与人性、卓越、现实等无形的‘软’的价值观结合起来，从而获得一种感觉，也就是一种全新的企业文化。………….162杰克·韦尔奇的管理理念以人为本的管理理念596西格玛管理理念－杰克·韦尔奇管理理念的精华在过去20年里，我有四项创意--全球化、服务、六西格玛和电子商务。－杰克·韦尔奇每时每刻的评估，消除一切误差的六个西格玛管理是杰克·韦尔奇管理理念的精华。也是杰克·韦尔奇自认为最有创意的部分。1636西格玛管理理念－杰克·韦尔奇管理理念的精华在过去20年里，6西格玛管理的意义6西格玛管理是一种突破提升式的企业战略，在这里已不单单是一种管理哲学，更是代表实现卓越目标的企业管理模式。从六个西格玛问世以来，世界上已经有众多的商业机构实施了或正在实施这个体系。让我们看看其中的一些世界知名公司。说明了六个西格玛的广泛应用性。

索尼(SONY)、柯达

(KODAK)、东芝

(TOSHIBA)、西门子

(SIEMENS)杜邦

(DUPONT)、联邦快递

(FEDEX)、强生

(JOHNSON)，

德州仪器(TEXAS

INSTRUMENTS)、诺基亚(NOKIA)。1646西格玛管理的意义6西格玛管理是一种突破提升式的企业战略，在6西格玛管理的价值为成长型企业缩短成长周期，快速进入卓越企业行列提供突破提升式的企业战略；为成长型企业实现快速成长提供良好的机制及企业文化；成为成长型企业不断的追求最高品质，超越自我的发动机。1656西格玛管理的价值为成长型企业缩短成长周期，快速进入卓越企业7。成长型企业需要什么样的写字楼写字楼能表现较好的企业形象具有人性化个性化的物业服务合理灵活的空间选择有舒适自由的办公环境吸引人才智能化程度较高，提高办公效率能获得更多资源和商务机会1667。成长型企业需要什么样的写字楼写字楼能表现较好的企业形象6目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位