某国际纺织城项目商业策划书招商运营

项目商业策划书

招商、营运及推广思路广州市恒栢投资顾问有限公司2010年2月珠江国际纺织城珠江国际纺织城*前言很荣幸我们TPC团队能够与珠江投资合作，担任珠江国际纺织城的顾问工作，鉴于集团管理层对项目的高度重视，以及项目在操作层面上的挑战性，我们公司将投入最好的资源，与贵公司共同努力，以取得项目的最终成功。由于工作进展未如理想，在紧张的筹备时间里，以我们对行业的经验，指出项目在各阶段的工作开展过程中，可能会遇到的问题及困难，为项目制定清晰的发展策略及风险控制办法，从而令项目在有限的工作时间里，减少因问题的发生所导致工作延误，使项目能顺利开业。同时，我们也提请贵公司关注，目前的人手架构未能支持开展大规模工作的风险，希望公司能加紧人事安排。珠江国际纺织城*目录PART1项目工作进度情况分析…………P4PART2项目理解与分析…………………P13PART3项目定位…………P31PART4项目取得成功的关键……………P33PART5项目招商计划及宣推配合………P38PART6项目营运管理计划及宣推配合…P65PART7营运架构建议……P98PART8风险应变措施……P100PART.1项目整体工作进度情况珠江国际纺织城*一、招商进度情况二、项目整体工作情况三、风险四、建议及工作重点珠江国际纺织城*一、招商进度情况-1F尚未有系统的招商计划；1F已启动认筹，现阶段客户组成结构并不完整；2F出租率已完成70%；3、4F未有系统的招商计划；5F已通过公司审批，有待打造方案细化；6F未有打造计划。珠江国际纺织城*二、项目整体工作情况1、未建立系统的招商策略项目未有清晰的定位，尚未建立统一的对外形象；工作的开展欠缺专业市场调研分析基础；未有整体的招商计划：包括各层招商规划、项目配套规划（金融、物流、餐饮、服务机构等）、行业协会引进计划等；未有系统的媒体推广计划配合招商开展（尤其是项目更名后的宣推跟进，欠缺核心主题）；目前的招商工作未能与公寓、写字楼及酒店的后续销售做好延伸规划和互动。珠江国际纺织城*2、工程进度未能有效配合招商工作的开展由于报建、验收等问题迟迟未能明确，导致未能对外落实明确试业及开业日期，有机会导致商家对我们的信心造成影响负一层由于工程进度原因，短期内只能作认筹安排二、项目工作情况（续）珠江国际纺织城*3、未建立系统的营运管理策略营运团队还没组建，目前人力资源未能承担开业工作量尚未制定完善的营运管理策略及计划尚未制定完善的营运宣传推广策略及计划二、项目工作情况（续）珠江国际纺织城*三、风险由于项目未能确切把握消防及规划验收工作，尽管完善後的招商计划能落实如期执行，亦会因此制约，而未能落实安排商家进场装修及对外公开开业时间；同时，亦直接影响项目及商户申领相关的经营证照，面临开业後的经营风险目前招商、推广、开发三部门之间未对招商工作开展情况进行深入的沟通与协调，导致招商与推广、开发进度等出现脱节的情况，如未有合理的宣传推广计划配合招商工作开展，工程进度也未有配合好招商工作等，工作推进机制未能有效推进工作；目前的宣传推广计划时间表可能因试业及开业日期的再次调整而重新铺排；影响商户经营信心，同时有可能增加不必要的营销费用支出；项目的人力资源未能承担营运系统开发阶段及开业後的巨大工作量，营运公司若不尽快落实安排及开始人事培训及筹备工作，可能会导致因筹备不到位而导致试业期间的多项问题衍生，影响商户经营信心及公司声誉。珠江江国国际际纺纺织织城城*在正正常常的的工工作作开开展展情情况况下下，，完完善善的的筹筹备备时时间间起起码码需需要要一一年年以以上上，，如如果果现现在在确确定定6月月8日日试试业业，，从从顾顾问问层层面面来来说说，，我我们们对对目目前前的的团团队队作作战战能能力力及及工工作作推推进进机机制制存存在在担担忧忧，，担担心心在在筹筹备备工工作作未未有有充充足足准准备备的的情情况况下下，，项项目目的的急急于于开开业业万万一一失失利利将将导导致致难难以以挽挽回回商商家家的的信信心心，，所所以以我们是建议试试业与开业同同时在9月进进行。但如果贵公公司既定在6月8日开业业，我们将竭竭力配合，以以部份楼层（（1/F、2/F、3/F及6/F部份）先先行试业为目目标，并从风风险控制方面面为项目作全全盘的考虑。。四、建议及工作重点珠江国际纺织织城*深度及不断了了解行业业态态发展状况（（市调）明确细化及更更新现有定位位制定明确项目目目标短期目标-快速招商商、引入物流流运营商、建建立运营团队队中期目标-开发及推推出一系列运运营服务长期目标-建立标杆杆商业地产运运营品牌项目招商计划划与宣传推广广的配合方案案项目营运开发发计划与宣传传推广的配合合方案四、建议及工作重点PART.2项项目理解解与分析珠江国际纺织织城*行业及商圈整体分析-产业结构-PEST分析-SWOT分析竞争对手分析客户需求分析项目发展方向及目标项目核心卖点设定总结珠江国际纺织织城*行业及商圈整整体分析-产业结构原料

纺纱

织造

印染加工

成衣

销售直接出囗内销中游流通环节出囗需求本土需求中大商圈内以以中游流通环环节为主，体体量庞大，准准入门槛相对对其他行业低低；行业受经济及及终端销费环环境因素影响响的敏感度高高珠江国际纺织织城*行业及商圈整整体分析-PEST2008年是是纺织服装行行业极速回落落的一年，人人民币加速升升值、劳动力力、源材料成成本上涨，金金融危机引发发外部需求萎萎缩，多种不不利“因素””夹击致使行行业多年来形形成的低端经经营模式基本本被摧毁，企企业盈利一路路下滑；2009年初初，国务院公公布《纺织工业调调整与振兴规规划》规划期为2009-2011年；规规划的主要任任务为：稳定定国内外市场场、提高自主主创新能力、、加快实施技技术改造、淘淘汰落後产能能、优化区域域布局、完善善公共服务体体系及加快自自主品牌建设设；2009年上上半年是行业业经营最为艰艰苦的时期，，出口负增长长成了定局，，内销疲软；；2009年年底我国纺织织行业运行则则呈现企稳回回升的良好局局面；展望2010年，中国纺纺织业将是内内外市场并举举，实现协调调发展的一年年;就长远发展而而言，纺织业业无疑绝对是是“朝阳行业业”珠江国际纺织织城*行业及商圈整整体分析-SWOT分析优势全国十强品牌牌发展商背景景；项目的起点是是集合柯桥、、长江、国际际轻纺城在软软硬件优劣势势对比的基础础上，设计吻吻合商家的经经营需求，创创造一个最舒舒适的营商环环境；项目只租不售售，有利统一一产权，方便便进行统一管管理；中大商圈未来核心地段项目是中大商商圈最后一个个且最大型的的纺织品市场场，拥有最完完善的配套；；目前1F、2F已有众多多布匹龙头企企业进驻，为为项目的“以以商引商”及及“全面招商商”阶段奠定定基础，亦有有利於日後项项目龙头地位位的打造工作作珠江江国国际际纺纺织织城城*行业业及及商商圈圈整整体体分分析析-SWOT分分析析劣势势现时时项项目目位位处处中中大大核核心心商商圈圈外外围围位位置置，，远远离离地地铁铁站站、、未未有有完完善善的的公公共共交交通通系系统统直直达达项项目目；；项目目没没有有进进行行过过市市调调工工作作，，获获取取市市场场数数据据来来支支持持设设计计及及规规划划（（例例子子：：餐餐饮饮配配套套的的规规划划））；；源用用已已久久的的项项目目名名称称，，作作了了更更名名改改动动；；团队队由由上上以以下下对对专专业业市市场场的的经经验验尚尚浅浅，，难难以以精精准准计计划划、、判判断断及及决决策策开业业时时间间未未能能落落实实公公布布，，对对租租户户及及潜潜在在客客户户信信心心已已构构成成一一定定影影响响；；目前前认认筹筹/已已认认租租租租户户主主要要来来自自江江浙浙、、福福建建、、潮潮州州、、香香港港一一带带，，租租户户对对项项目目单单纯纯是是拓拓展展门门面面的的心心理理定定位位；；纺织织品品专专业业市市场场建建立立行行业业影影响响力力所所需需要要的的时时间间长长且且投投入入资资金金多多，，目目前前的的筹筹备备时时间间仓仓猝猝，，未未有有足足够够时时间间应应付付招招商商、、营营运运系系列列的的市市场场推推广广工工作作；；珠江江国国际际纺纺织织城城*行业业及及商商圈圈整整体体分分析析-SWOT分分析析机会会基於於恒恒之之已已久久的的““三三现现””交交易易模模式式，，中中游游商商家家以以增增设设经经营营点点来来保保障障及及增增加加市市场场占占有有率率为为必必要要手手段段；；现时时商商圈圈发发展展成成熟熟，，固固有有商商圈圈内内的的铺铺位位转转手手转转让让率率低低，，项项目目提提供供业业内内市市场场““洗洗牌牌””效效应应机机会会现有有市市场场经经营营模模式式落落後後，，管管理理水水平平低低，，纺纺织织业业商商家家能能接接受受““升升级级换换代代””的的引引导导空空间间大大业内内对对““多多元元化化市市场场””、、““设设计计及及技技术术提提升升””及及““自自主主品品牌牌””意意识识强强烈烈，，但但未未有有合合适适平平台台能能全全面面满满足足发发展展需需求求商圈圈内内未未有有大大型型物物流流配配送送中中心心中大大商商圈圈协协会会的的成成立立，，仍仍未未改改变变商商圈圈内内激激烈烈竞竞争争的的态态势势，，区区内内仍仍属属于于群群龙龙无无首首的的状状态态；；集团团在在北北京京、、上上海海、、成成都都、、武武汉汉等等地地专专业业市市场场项项目目在在筹筹备备当当中中，，为为客客户户带带来来跨跨区区域域发发展展的的良良机机；；珠江江国国际际纺纺织织城城*行业业及及商商圈圈整整体体分分析析-SWOT分分析析威威胁胁威胁胁本项项目目与与长长江江国国际际轻轻纺纺城城及及广广州州国国际际轻轻纺纺城城项项目目的的定定位位，，存存在在雷雷同同的的模模糊糊界界限限；；本项项目目在在中中大大布布匹匹市市场场的的知知名名度度及及操操作作成成熟熟程程度度，，远远不不如如直直接接竞竞争争对对手手广广州州国国际际轻轻纺纺城城、、长长江江（（国国际际））轻轻纺纺城城，，且且两两大大布布匹匹市市场场巨巨头头在在05年年联联手手周周边边竞竞争争对对手手成成立立中中大大商商圈圈协协会会，，目目前前他他们们在在商商圈圈的的影影响响力力比比我我们们强强；；来自自竞竞争争对对手手的的其其他他应应变变措措施施的的威威胁胁验收收问问题题……珠江国际际纺织城城*广州国际际：已开开业7年年，产品品定位、、硬件设设施配套套缺乏超超前思维维，跟不不上行业业发展趋趋势，缺缺乏可拓拓展空间间；做熟熟客生意意，缺乏乏对采购购商的凝凝聚力及及新客户户的吸引引力长江：市市场定位位高，硬硬件配套套相对完完善，号号称拥有有“超前前30年年”的硬硬件配套套，但营营运水平平还停留留在传统统专业市市场操作作方式，，做熟客客生意，，缺乏对对采购商商的凝聚聚力及新新客户的的吸引力力竞争对手手分析珠江国际际纺织城城*商户结构构：经营营商品同同质化问问题严重重，缺乏乏吸引采采购商持持久指定定到到某个专专业市场场采购的的理由；硬件水平平：规模模、资金金实力的的制约，，难以维维持硬件件不断升升级换代代的的需要要；交易层面面：目前前多数专专业市场场的经营营都是被被动的等等待采购购商上门门，营运运管理服服务未有有针对拓拓宽采购购商资源源渠道的的良方方妙药药；运营理念念：虽然然都号称称“最好好”、““最大””，但由由于服务务水平、、资资金背景景实力等等多种原原因的制制约，目目前他们们未能提提供与世界级级定位接接轨的运运营服务务；运营情况况：目前前的专业业市场““旺场不不过三楼楼”的现现状反影影出运营营服服务未产产生带动动作用。。他们的共共同点：：“眼高高手低””、竞争争激烈、、争抢““龙头地地位”竞争对手手分析（（续）珠江国际际纺织城城*客户需求求分析-商商户对旺场的的需求，，为商家家拓展更更多的采采购商资资源，生生意机会会优於现现时其他他纺织城城，营运运服务水水平带来来物业的的升值潜潜力对门面形形象的需需求，提提升企业业品牌；；新增营业业点实现现创收，，开辟新新市场将将业务拓拓展至世世界各地地的需求求；快速接收收市场信信息的需需求；贷款融资资的需求求；对成熟物物流的需需求；对管理服服务的需需求；投资升值值，以铺铺养铺的的需求珠江国际际纺织城城*种类齐全全、商家家质量、、信誉保保障；能快速准准确地找找到需求求的商品品，锁定定目标商商家；对成熟的的金融、、餐饮、、酒店住住宿、便便捷交通通等配套套的需求求；客户需求求分析-采购商珠江国际际纺织城城*需要一个个提升广广东省纺纺织文化化影响力力的平台台；需要一张张对外经经贸的闪闪亮名片片；有效提高高中大纺纺织商圈圈的经济济影响力力；整合行业业资源，，提升珠珠三角产产业影响响力。客户需求求分析-政府珠江国际际纺织城城*★项目发展展方向及及目标本项目要要在中大大商圈竖竖立起纺纺织界的的“绝对对中心、、绝对高高度”的的形象，，我们的的方向是是要实现现世界性性的影响响力，可可以通过过整合政政府、各各方机构构、中大大商圈所所有专业业市场、、商家的的力量，，将中大大商圈的的影响力力推向国国内外；；短期目标标-快快速招招商、引引入物流流运营商商、建立立运营团团队中期目标标-开开发及及推出一一系列运运营服务务长期目标标-建建立标标杆商业业地产运运营品牌牌珠江国际际纺织城城*★项目核心心卖点设设定品牌的优优势集团：中中国十强强的房地地产品牌牌，可以以为项目目争取各各方（政政府、行行业协会会等）更更大的支持，提提供广州州以外的的发展平平台：北北京、上上海、武武汉等地地的联动发展展空间项目：专业优质质的商业业地产运运营品牌牌资金的优优势资金实力力背景，，打造强强大实力力的运营营团队，，实现对对手无法法实现的的运营服服务，为为硬件升升级提供供资金保保障区位的优优势我们是未未来中大大商圈的的核心位位置，最最后且最最大规模模的纺织织品专业业市场珠江国际际纺织城城*规模的优优势中大商圈圈里规模模最大，，唯一的的项目拥拥有甲级级写字楼楼、商务务公寓、、4星级级酒店的顶级级配套设设施规划的优优势领先的硬硬件规划划设计：：物流配送送中心、车位、、规划设设计理念念等都比比最大竞竞争对手手长江、、国际轻轻纺城优优越★项目核心心卖点设设定（续续）珠江国际际纺织城城*创新、专专业、优优质、落落到实处处的运营营服务优优势开拓优质质供应商商及採購購商；开开拓二三三級内销销渠道；；為場內商商家籌劃劃海外及及國內参参展；場內商家家品牌建建立及推推广服務務；場內商家家企業融融資服務務；場內商家家及行業業生產、、檢測及及環保標標準服務務；建立行業業、市場場、政策策信息平平台；設計、生生產、客客戶管理理、金融融知識、、商務技技能培訓訓服務；；公共行政政及稅務務政策落落地服務務；行業、採採購商、、政府層層面的文文化推廣廣服務；；★项目核心心卖点设设定（续续）珠江国际际纺织城城*纺织行业业一直是是国家支支柱产业业，但由由於过去去集中於於外销出出囗方向向发展，，在变化化的经济济环境下下，不可可避免地地要朝向向结构性性调整，，藉以适适应和生生存；2009-2011为为最重要要的《纺织工工业调整整与振兴兴规划》》年度，在在此背景景下，整整体行业业、市场场、商家家乃至我我们的项项目，也也在政策策的影响响和市场场的调节节下续步步迈进；；从项目的的角度而而言，短短、中、、长期的的发展方方向和目目标应掌掌握着纺纺织行业业和市场场的脉搏搏、竞争争对手的的优劣势势、商家家及采购购商的热热切需求求，借着着项目本本身的各各项优势势，成就就行业的的结构性性转型，，包括:开拓“多多元化市市场”、、推动““设计及及技术提提升”及及引导导“自主主品牌””；项目定位位设定及及运营服服务的构构思与执执行，应应以上述述的“基基础”分分析结果果为蓝本本；着重重高效益益、高标标准及具具实质成成果性的的、避免免言过其其实的优优质服务务推介予予商家、、市场及及行业，，获取长长远支持持和效益益总结PART.3项项目定位位珠江国际际纺织城城*文化定位位中国纺织织历史文文化传播播基地产品定位位中国规模模最大的的纺织品品牌展贸贸基地项目定位位中国纺织织品牌展展贸基地地推广主题题领航中国国纺织界界，携手手迈向全全世界PART.4项项目取得得成功的的关键珠江国际际纺织城城*品牌营营销销珠江国际际纺织城城*理念性关关键-运营营品牌营营销品牌营销销价值在在于…改写纺织织专业市市场历史史。改写写现有市市场经营营欠缺品品牌实力力、经营营档次低低的印象象，开创创专业市市场步入入品牌连连锁式经经营的新新纪元；；实现长期期投资收收益的可可靠保证证。“商商业地产产品牌运运营”能能创造无无限的价价值提升升空间，，实现租租金长线线收益的的可能性性，最终终将项目目推上国国际，为为项目的的不断升升级改造造及全国国各地连连锁式的的联动发发展提供供源源不不断的资资源。珠江国际际纺织城城*品牌营销销如何落落实…建立创新新、难以以复制的的运营服服务内容容；为项目运运营体系系导入服服务质量量管理系系统（TQM）），例如如：ISO9001管管理服务务标准引引入专业业市场日日常管理理当中，，规范专专业市场场的管理理；利用用系统去去规管、、培训和和维持服服务水平平；整合政府府、海内内外协会会、服务务机构、、中大商商圈、国国外的采采购展贸贸机构及及全国知知名一级级、二级级及三级级专业市市场、商商家、采采购商等等最强的的资源，，凝聚一一批长期期合作的的机构、、商家与与采购商商客户资资源。理念性关关键-运营品牌牌营销珠江国际际纺织城城*快…快速完成成招商快速增添添人手快速决策策狠…狠於定价价及规划划商家组组合狠於达至至垅断市市场地位位狠於责任任落实到到位操作性关关键-快、狠、、准、贴贴准…准确定位位准确试业业及开业业时间准确资源源投放贴…紧贴市场场信息变变化紧贴行业业靠拢贴心客户户服务及及态度37PART.5项项目招商商及宣推推配合计计划珠江国际际纺织城城*一、总体体招商策策略对商户层面的的策略……营造重视视客户气气氛营造价格格差异、投资前前景对市场层层面的策策略…营造龙头品牌地位位营造供需需紧张气气氛营造优越越经营前前景营造超前前的运营营服务理理念对行业及及政府层层面的策略……营造龙头品牌地位位营造市场核心心地位营造国际际化、具具代表性性地位珠江国际际纺织城城*二、各层层打造目目标及招招商策略略纲要负一层目标：辅料饰品展易区策略：全全面推广广招商认认筹，积积累潜在在客商，，规划平平层布局局一层目标：核心品牌牌布匹商商家展易易区策略：1.快速速选商签签约，附附以宣推推工作加加大“以以商引商商”力度度；2.优惠惠核心布布匹商家家，捆绑绑三层作作为大型型品牌型型像店/showroomoffice招商；；3.利用用行内资资深友好好具影响响力商家家及协会会破冰及及炒热市市场二层目标：主力品牌牌布匹商商家展易易区策略：1.快快速选商商签约，，附以宣宣推工作作加大““以商引引商”力力度；2.优惠惠主力布布匹商家家，捆绑绑三层作作为大型型品牌型型像店招招商；3.利用用行内资资深友好好商家及及协会的的影响力力炒热市市场珠江国际际纺织城城*三层目标：1.大型型品牌型型像店展展贸区，，或；2.产业业区域展展贸区策略略：：1.面面向向1F及及2F核核心心及及主主力力布布匹匹商商家家作作出出捆捆绑绑式式招招商商，，或或；；2.平平层层划划分分产产业业区区域域，，以以相相对对优优惠惠的的打打包包价价格格，，面面向向不不同同产产业业区区域域的的商商会会作作渠渠道道式式招招商商四层层目标标：：全国国品品牌牌家家纺纺展展贸贸区区策略略：：1.先先：：平平层层划划分分产产业业区区域域，，以以相相对对优优惠惠的的打打包包价价格格，，针针对对全全国国各各地地家家纺纺标标杆杆产产业业区区进进行行渠渠道道招招商商，，制制造造气气氛氛效效果果；；2.後後：：针针对对中中大大商商圈圈内内的的家家纺纺商商家家进进行行小小众众推推广广，，选选择择品品牌牌商商家家二、、各各层层打打造造目目标标及及招商商策略略纲纲要要（（续续））珠江江国国际际纺纺织织城城*五层层目标标：：常年年纺纺织织文文化化博博览览馆馆、（（流流动动主主题题））展展览览馆馆、、客客服服中中心心、、商商务务中中心心、、行行业业会会所所、、各各大大行行业业协协会会会会址址及及国国家家级级检检测测中中心心策略略：：1.采采取取准准入入制制度度、、强强调调供供需需的的精精准准推推广广、、项目目内内部部人人员员全全民民营营销销再附附以以政政府府及及业业内内人人士士囗囗碑碑相相传传，，为为核核心心及及主主力力商商家家以以免免租租形形式式提提供供最最新新产产品品发发布布模模式式的的展展贸贸摊摊位位；；2.与与国国内内行行业业协协会会组组织织长长期期战战略略性性联联盟盟，，获获取取长长期期发发展展支支持持；；3.与与国国际际性性采采购购商商协协会会、、专专业业展展览览机机构构组组织织长长期期战战略略性性联联盟盟，，开开发发国国外外纺织织文文化化博博览览馆馆分分点点，同同步步经经营营，，获获取取环环球球性性同同步步资资讯讯，，实实现现富富高高度度的的信信息息交交流流；；4.首创创纺纺织织业业展展贸贸博博览览长长廊廊，，作作为为全全国国乃乃至至全全球球性性推推动动项项目目及及其其商商业业地地产产运运营营品品牌牌之之打打造造亮亮点点二、、各各层层打打造造目目标标及及招招商商策策略略纲纲要要（（续续））珠江江国国际际纺纺织织城城*六层层目标标：：设计计师师中中心心、、花花生生舞舞台台暨暨设设计计发发布布区区、、商家家及及采采购购商商的的配配套套服服务务层层策略略：：1.以以免免租租形形式式引引进进针针对对性性的的本本地地、、香香港港、、亚亚洲洲及及国国际际性性设设计计师师行行业业协协会会进进驻驻、、为为它它们们提提供供落落地地服服务务，，例例如如：：设设计计师师办办公公廊廊、、设设计计发发布布展展示示区区等等；；2.与与各各设设计计师师行行业业协协会会或或知知名名设设计计师师举举办办大大型型花花生生show3.联联动动酒酒店店，，於於酒酒店店公公共共范范围围及及客客房房内内加加设设展展示示厨厨窗窗或或多多媒媒体体设设施施，，为为设设计计师师提提供供全全年年4季季365天天的的展展示示机机会会；；同同时时，，亦亦拉拉动动酒酒店店的的行行业业专专业业性性及及文文化化色色彩彩；；二、、各各层层打打造造目目标标及及招招商商策策略略纲纲要要（（续续））珠江江国国际际纺纺织织城城*三、、场场内内配配套套打打造造目目标标及及招招商商策策略略纲纲要要物流流配配送送中中心心目标标：：中大大商商圈圈内内中中央央物物流流配配送送中中心心策略略：：1.必必须须先先於於开开业业之之前前，，招招纳纳商商圈圈内内龙龙头头物物流流运运营营商商，，共共同同管管理理项项目目的的物物流流配配送送区区2.利利用用硬硬件件、软件件及及管管理理优优势势，，把把商商圈圈内内的的物物流流配配送送服服务务转转移移，，最最终终达达到到垅垅断断的的目目的的，，无无形形中中加加强强项项目目的的领领先先地地位位效应应：：1.开开业业初初期期，，带带动动旺旺场场气气氛氛，，直直接接给给预预租租户户信信心心及及牵牵动动其其他他抱抱观观望望态态度度的的潜潜在在客客户户2.通通过过物物流流管管道道，，体体现现另另类类的的宣宣传传效效应应……珠江江国国际际纺纺织织城城*电子子商商务务信信息交易易服务务系统统目标标：：打打破破地地域域界界限限的的国国际际性性电电子子信信息息交交流流及及商商务务交交易易中中心心策略略：：1.招招纳纳专专业业软软件件开开发发公公司司，，共共同同开开发发及及管管理理2.随随着着运运营营服服务务发发展展，，分分阶阶段段开开发发模模块块，，各各阶阶段段如如下下：：a.场场内内采采购购信信息息及及商商业业配配对对模模块块b.市市场场信信息息数数据据发发布布及及查查询询模模块块（（市市场场价价格格信信息息、、商商户户承承信信评评级级……））c.商商户户自自助助缴缴费费系系统统模模块块（（水水、、电电、、网网络络通通讯讯、、物物流流、、保保险险、、综综合合管管理理服服务务费费））d.物物流流信信息息跟跟踪踪模模块块e.交交易易担担保保模模块块效应：1.便捷交易易管理、促促进承信交交易、拓宽宽商户生意意商机2.提升及及巩固项目目运营品牌牌三、场内配配套打造目目标及招商商策略纲要要（续）珠江国际纺纺织城*餐饮配套目标：美食食广场及中中高端商务务餐厅银行服务配配套目标：各大大银行交通配套目标：公交交站头、的的士站、场场内电瓶车车运输、临临时接送巴巴士整体策略：：必须先於於开业之前前，完成以以上配套目目标，支持持开业。三、场内配配套打造目目标及招商商策略纲要要（续）珠江国际纺纺织城*四、各楼层层招商目标标及计划根据专业市市场的行业业特性，项项目整体出出租率达到到68%-72%才才满足开业业条件。因因此，根据据目前的项项目进度与与招商进度度，针对6月8日试试业及9月月前开业的的时间节点点，我们建建议是：-6月8日试业楼楼层为：1F、2F、3F及及6F部分分配套-其余楼楼层（除-1F由于于工程问题题未能同期期开业外））均于9月月份开业珠江国际纺纺织城*6月8日试试业，1F/2F/3F招商商目标计划划珠江国际纺纺织城*9月份开业业前整体招招商目标计计划备注：-1F由于工程进进度原因，，开业日期期待定。3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1F：80%2F：85%3F：75%4F：15%1F：90%2F：85%3F：90%4F：25%-1F：30%1F：90%2F：85%3F：90%4F：50%3.1春茗全面招商开业-1F：60%-1F:1F2F3F4F内部认筹阶阶段核心商家转转订-1F：50%主力商家转转订补充商家认认租公开认租核心商家转转订主力商家转转订公开认租主力商家转转订内部认筹阶段段各大产区进驻意向洽谈谈1F商家捆绑认租租1F及2F没有成功认租租商家延伸认租核心及主力商家认租租五、招商进度度计划公开认租2F商家捆绑认租公开认租公开认租补充商家认租租-1F：认筹1F：40%2F：85%3F：30%保留铺位：面面向全国性拓拓展品牌客户户认租6.8试业持续招商持续招商持续招商及选商持续招商内部认筹阶段段各大产区进驻意向洽谈谈各大产区商家家认租各大产区商家家认租六、配套进度度计划开展配套、协协会、服务公公司的洽谈，，落实初步意意向。★物流配送中心心启用5F&6F：完成行业协协会、设计师协会、、银行服务企业进驻驻落实1F、2F及部分6F餐饮、银行配配套等3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1F：80%2F：85%3F：75%4F：15%1F：90%2F：85%3F：90%4F：25%-1F：30%1F：90%2F：85%3F：90%4F：50%3.1春茗全面招商开业-1F：60%-1F：50%-1F：认筹1F：40%2F：85%3F：30%6.8试业与公交部门、、公交汽车公公司洽谈设立立总站、引入入公交线路开业前，交通通组织落实：：-完成公交站点点的设立、公公交站线路引引入；添置场内电瓶瓶车运输根据实际人流流量添加接送送巴士安排-1-3F添置电瓶车运运输-安排电瓶车、、接送巴士等等接送客户到到地铁站、中中大商圈主要要出入口珠江国际纺织织城*七、各阶段招招商工作安排排珠江国际纺织织城*（1）3-4月各层招商商目标：完成成1F、2F、3F试业业前招商目标标1F3月第四周完完成核心商家家转订，完成成40%招商商计划；4月月第一周完成成主力商家转转订，完成40%招商计计划（累计80%出租率率，完成试业业前招商目标标）2F4月第一周完完成主力商家家转订（安排排在1F主力力商家转订后后），完成25%招商计计划（累计85%出租率率，完成招租租目标）珠江国际纺织织城*3F3月，1F商商家转订同时时选定3F商商铺位置并下下订金，完成成30%招商商计划；4月月第一周，1F/2F商商家转订同时时选定3F商商铺并下订金金，在第三周周，1F及及2F没有成成功选铺的商商家引上3F认租，完成成45%招商商计划主动出击，联联络各地产区区，以优惠价价格洽谈渠道道招商4F主动出击，联联络各地家纺纺产区，以优优惠价格洽谈谈渠道招商於商圈及省内内，针对目标标品牌家纺商商家，展开公公开认筹认租租珠江国际纺织织城*工作重点：重重点对中大商商圈洗客，利利用现有协会会资源引商，，全国性拓展展协会资源，，落实核心及及品牌进驻，，落实5F打打造计划，落落实试业前的的配套招商计计划整体工作计划划：重点组织招商商团队对中大大商圈辅料、、布匹、家纺纺商家洗客，，拓展商家资资源，并结合合营运公司全全国重点专业业市场推广机机会，组织招招商团队洗客客通过现有纺织织行业协会资资源引商，并并拓展全国更更有影响力的的协会，充分分利用协会资资源引商，同同时洽谈协会会进驻3F及及6F计划利用广东家纺纺协会资源引引商，并开拓拓拓展全国更更有影响力的的协会补充商商家资源，充充分利用协会会资源引商，，同时洽谈协协会进驻4F及6F计划划开始与广交会会官方机构、、促贸局等组组织洽谈，合合作承办场外外纺织展览相关活动，并通过官方方渠道，获取取国内外参展展商名单，并并开始与海内内外商家联系系，邀请参展展商参与5月月份广交会结结束后的交流流会（与营运运工作联动））珠江国际纺织织城*3月份确定1F捆绑3F招商方案，，中旬落实核核心商家承租租意向，第四四周完成核心心品牌商家转订工作；；3月份开始联联系1F、2F商家1F捆绑3F招招商方式，做做好认租准备备，并coldcall2F已认租商商家，落实有有意认租3F的商家认筹筹，并在4月月第三周解筹筹4月开始筹备备5月新闻发发布会事宜，，联系相关合合作机构（如如政府、广交交会官方机构构、服务公司司、协会进驻驻落实等）在在新闻发布会上上签约造势及时了解营运运团队交通落落实进度，交交通方案请见见营运计划组织招商团队队及运营团队分分工洽谈场内配套套招商工作（（物流配送、、银行、餐饮饮、IT服务务公司洽谈）），4月份落落实1F、2F餐饮、物物流、银行名名单，及6F部分的配套套服务供应商商珠江国际纺织织城*运营团队计划划及筹备开业业必须的活动动及相关活动动商家认租同时时，通过合同同约束装修进进场时间，并并约定时间挑挑选装修公司司筹备5月份配配合“即将试试业”大量广广告投放及试试业活动，并并联系各界代表试业业日到现场参参加试业剪彩彩仪式珠江国际纺织织城*（2）5-6月招商目标标：1F、3F持续招商商，4F完成成协会、核心心及主力商家家认租，5F优先场内已已认租商家选选位1F6月第一、二二周面向全国国性拓展品牌牌客户认租，，完成10%招商计划（（累计90%出租率，完完成开业前招招租目标）3F持续招商，针针对没有成功功承租1F、、2F商家及及产区协会辖辖下商户6月第一、二周周1F认租租租户（完成15%出出租率，完成成开业前招商商目标）4F6月第二周完完成协会、核核心及主力主主力商家转订订，完成10%招商计划划（累计25%出租率））5F6月第四周，，落实已认租租商家选位珠江国际纺织织城*工作重点：利利用商家、协协会资源引商商，结合试业业推广引爆各各层需求，开开始组织核心心及主力商家认租5F整体工作计划划：结合由营运主主导的全国重重点专业市场场推广机会，，继续拓展商商家资源，以以满足1F、、2F、3F持续招商及及4F公开招招商需要5月份落实交交通接送安排排5月开始大量量广告投放宣宣传6月8日日试业，及试试业后一个月月新闻炒作跟跟踪5月份上旬举举办新闻发布布会，向外界界公布6月8日正式试业业，及各层招招商进度、与与合作机构的的洽谈进度等等，及现场与与合作伙伴签签订合作协议议，引爆各界界对商铺争先先恐后的争抢抢局面，4F家纺进入公公开招商阶段段；5月份最后冲冲刺确保试业业活动万无一一失，落实政政府、行业协协会、采购商商代表、商家家代表、媒体体等参与试业业活动，5月月第一周确定定试业活动安安排，并落实实各岗位人员员职责，5月月第四周举行行试业彩排（（与营运联动动）珠江国际纺织织城*5月份借广交交会完满落幕幕的机会，与与政府、协会会合作，邀请请广交会国内内外参展商参参加交流促进进会，并宣布布为商家打造造“常年展览览会”的交易易平台；协助当月签约约商家确定装装修公司及进进场装修（与与营运联动））组织商家培训训会议，告知知试业配合工工作，包括告告知交通、日日常运作等流流程安排5月上旬启动动物流配送中中心，逐步加加强现场气氛氛5月底前完成成各层银行及及餐饮配套招招租工作6月底前，落落实6F行业业协会、设计计师协会及其其他服务机构构的进驻工作作珠江国际纺织织城*5月开始接洽洽已认租商家家对5F的需需求面积、打打造需求等，，在6月底，，针对5F国国内展区，先先安排国内核核心及主力商家落实选位位工作6月开始筹备备8月整月大大量广告投放放宣传“即将将开业”、9月份“开业业跟踪”报导导，及8月底底开业活动计计划，确定开开业活动参与与代表人员名名单，及联系系相关代表、、机构参加开开业活动意向向珠江国际纺织织城*（3）7-8月招商目标标：7月底前前完成整体招招商目标-1F7月第四周完完成核心及主力品牌商家转订订，完成30%招租目标标3F7月，持续招招商，完成15%招商计计划（累计90%出租率率，完成该层层的招租目标标）4F7月完成各产区辖下商家家认租，第三三周完成商家家转订，完成成25%招商商计划（累计计50%出租租率，完成该该层招租目标标）5F7、8月持续续招商，完成成2000个个铺位的出租租目标珠江国际纺织织城*工作重点：完完成各层招商商目标（除-1F外外），完成5F首阶段国国内外商家进进驻，全力筹筹备8月底开开业整体工作计划划：5F持续引商商及选商工作，主要针对已已认租商家新新增展示位需需求及新商家家进场通过5F及配配合新闻炒作作，促进现有有商家、协会会资源持续引引商成果，7月底前完成成开业前招商商计划目标7月份配合营营运公司筹备备8月底开业业活动，落实实各方机构、、代表于开业业日参与开业业仪式，5F从开业至秋秋交会前，优优先对珠江汇汇会员开放落实当月认租租商家甄选装装修公司，并并协助进场装装修（与营运运联动）新闻炒作“全全面招商”及及打造纺织文文化展贸平台台组织广交会参参展商参加纺纺织新形势论论坛（与营运运工作联动））重点针对中大大商圈及全国国重点专业市市场巡回推广广，拓宽商家家渠道（与营营运联动）新闻发布会，，宣布品牌商商家进驻情况况，配套落实实情况全国/国外纺织行业业展览：场刊刊广告投放、、DM直投、收集卡卡片（与营运运联动）八、宣推配合合结合招商进度，炒作品牌商商家进驻，与与各方合作洽洽谈进度，配配套进驻情况况（与营运联联动）炒作即将开业业，商家全力力做好开业准准备新闻炒作准备备试业炒作试业情况况试业活动开业活动暨5F内部试业3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1F：80%2F：85%3F：75%4F：15%1F：90%2F：85%3F：90%4F：25%-1F：30%1F：90%2F：85%3F：90%4F：50%3.1春茗全面招商开业-1F：60%-1F：50%-1F：认认筹筹1F：40%2F：85%3F：30%6.8试业业结合合广广交交会会，，5F正式式揭揭幕幕试业业期期间间中中大大商商圈圈推推广广上海海纺纺织织展展参参展展（与与营营运运工工作作联联动动））PART.6项项目目营营运运及及宣宣推推配配合合计计划划珠江江国国际际纺纺织织城城*一、营运目标二、营运整体策略三、打造亮点四、其他配合工作五、营运工作筹备计划六、场内配合计划七、装修进度计划八、各阶段运营工作九、宣推计划珠江江国国际际纺纺织织城城*一、、营营运运目目标标短期期：：提提供供中中游游商商户户及及下下游游商商家家（（采采购购商商、、服服装装厂厂家家、、设设计计师师））所所需需的的常常规规性性服服务务，，与与竞竞争争对对手手看看齐齐中期期：：牵牵头头中中大大商商圈圈各各纺纺织织企企业业，，整整合合多多方方资资源源，，提提供供创创新新且且非非常常规规性性服服务务，，超超前前竞竞争争对对手手现现有有服服务务水水平平长期期：：成功功建立立商商业业地地产产运运营营品品牌牌，，最最终终实实现现项项目目整整体体价价值值提提升升，，将将项项目目推推向向国国际际珠江江国国际际纺纺织织城城*二、、营营运运整体体策略略短期期内内引引入入物物流流配配送送服服务务，，先先行行““就就地地””启启动动，，为为项项目目装装修修及及试试业业阶阶段段做做势势；；运用用商商圈圈内内各各脉脉络络管管道道及及各各政政府府有有关关部部门门的的影影响响力力及及执执法法力力，，使使商商圈圈内内的的物物流流配配送送中中心心向向项项目目倾倾斜斜，，实实现现打造造未内内商商圈圈内内的的唯唯一一中中央央物物流流配配送送中中心心；；着手手制制定定高高标标准准质质量量服服务务，，建建立立整整体体服服务务质质量量管管理理系系统统，，例例如如ISO，，方方便便管管理理庞庞大大的的管管理理工工作作，，有有据据可可依依；；为整整体体项项目目（（包包括括酒酒店店部部份份）），，注入入难难以以让让竞竞争争对对手手复复制制的的行行业业文文化化元元素素；为整整体体项项目目制造造难难以以让让竞竞争争对对手手复复制制的的““国国际际性性凝凝聚聚力力””-珠江江汇汇、、各各地地产产区区、、行行业业协协会会、、二二三三级级市市场场、、国国内内外外采采购购商商协协会会、、设设计计师师协协会会进进驻驻等等；；着手手建建立立电电子子商商务务交交易易系系统统，，便便捷捷商商家家日日常常交交易易，，同同时时通通过过系系统统，，提供供货货款款支支付付担担保保功功能能，长长远远有有效效实实现现诚诚信信经经营营环环境境珠江江国国际际纺纺织织城城*三、、打打造造亮亮点点中央物流配送中心中国首个纺织产业主题博览馆广交会纺织/家纺行业场外馆国际级信息化交易平台星级运营服务管理系统成立珠江汇及珠江国际纺织城基金珠江江国国际际纺纺织织城城*短期期内内引引入入物物流流配配送送服服务务，，先先行行““就就地地””启启动动，，为为项项目目装装修修及及试试业业阶阶段段做做势势；；运用用商商圈圈内内各各脉脉络络管管道道及及各各政政府府有有关关部部门门的的影影响响力力及及执执法法力力，，使使商商圈圈内内的的物物流流配配送送中中心心向向项项目目倾倾斜斜，，实实现现打造造未内内商商圈圈内内的的唯唯一一中中央央物物流流配配送送中中心心具体体打打造造细细节节将将与运运营营公公司司共共同同开开发发，提供供顾顾问问建建议议（1）打打造造中中央央物物流流配配送送中中心心珠江江国国际际纺纺织织城城*（2））打打造造中中国国首首个个纺纺织织产产业业主主题题博博览览馆馆具体体打打造造细细节节将将专专案案陈陈述述，，打打造造构构思思将将以以5F作作为为中中国国纺纺织织文文化化展展贸贸平平台台，，以以国国内内品品牌牌商商家家的的影影响响力力，，吸吸引引各各国国采采购购商商。。承就就中中国国纺纺织织历历史史文文化化使使命命，，打打造造行行业业及及政政府府对对外外贸贸易易的的闪闪亮亮名名片片常年年的的展展贸贸平平台台提提升升企企业业的的品品牌牌价价值值及及曝曝光光率率提供供引引入入顶顶端端展展览览的的世世界界级级平平台台。。针针对对纺纺织织等等相相关关行行业业季季节节性性的的特特点点，，将将亚亚洲洲及及欧欧洲洲设设计计知知名名城城市市的的发发布布会会引引入入到到项项目目，，如如亚亚洲洲的的东东京京、、迪迪拜拜，，欧欧洲洲的的米米兰兰、、巴巴黎黎等等，，通通过过他他们们在在世世界界服服装装界界的的影影响响力力，，提提升升项项目目在在海海内内外外知知名名度度。。引进国国内外外新型型面料料、辅辅料产产品发发布会会，以以提高高项目目在业业界的的影响响力。。珠江国国际纺纺织城城*（3））打造造成为为广交交会纺纺织/家纺纺行业业场外外馆春秋两两季广广交会会受准准入门门槛高高、时时间短短，费费用高高、场场地的的限制制，使使很多多国内内商家家期望望通过过广交交会的的窗口口，把把业务务拓展展到国国外，，及一一些外外商，，想借借广交交会平平台进进入中中国市市场的的愿望望，都都会望望门轻轻叹，，我们们以5F中中国纺纺织文文化展展贸平平台，，打造造广交交会以以外的的轻纺纺/家家纺的的场外外展贸贸区：：为参展展商提提供更更大的的展览览空间间，降降低商商家参参展成成本；；降低采采购商商的采采购成成本：：我们们的酒酒店配配套、、接送送服务务，免免除忧忧虑广广交会会期间间住宿宿、交交通、、机票票等价价格大大幅度度上涨涨；为采购购商提提供常常年齐齐全的的货品品选择择。珠江国国际纺纺织城城*（4））整合合现代代化网网络信信息资资源，，打造造国际际级信息化交易平台台建立电子子商务交交易系统统。通过过自建或或与国际际性交易易网站建建立合作作模式，，或可通通过收购购、入股股等形式式，取得得一些主主要交易易网站渠渠道，如如阿里巴巴巴、Globalsource等，拉拉近海内内外在线线交易距距离和供供应链服服务；为供求双双方建立立诚信的的交易环环境，规规范双方方的交易易，如客客户合同同的签订订、款项项收付、