某地产项目前期策划报告

泰达新城青城山项目规划概念思考2007.10.13.成都中央商务运动区目录一∣项目解构二∣客户圈层三∣需求—功能四∣理念—定位五∣规划项目解构项目地块位置大成都第一圈层大成都第二圈层大成都都市圈，半小时车程城市环境解构----成都，西部软件产业之都中国的休闲之都都江堰,产业重点：着力打造青城山软件产业基地旅游重点：强化打造国际一流旅游目的地

地域文化解构成都，休闲文化都江堰,水文化,道文化地块地段解构项目地段为青城山镇发展区域。项目地处城市大旅游最重要的“成都-青城山-都江堰干线”上。项目地域是成都软件信息技术三大基地之一研发社区研发：高新技术行业、创意行业、智力行业。。。创造型经济社区：集合、聚落。。。创造空间宗地“政治”属性解构解构“产品”属性：产品类型用地条件：共540亩独栋办公集成区研发园区、180亩，0.8、9.6万㎡商业园区、180亩，0.8、9.6万㎡住宅园区、180亩，0.6、7.2万㎡独栋酒店、产权公寓、商业、会议中心融合区别墅、花园洋房宗地物理属性解构市场（供方）环境解构东软基地西南电子科大研发基地中唱集团：影视城、学院中漫集团：研发基地、动漫城、游乐园金都集团五星级酒店、兰元集团超五星级酒店等大量的住宅用地等待放量。。。。东软园区东软大道106省道五星级豪生大酒店项目用地市场场（（需需方方））环环境境解解构构除住住宅宅市市场场相相对对成成熟熟，，商商业业（（写写字字楼楼及及酒酒店店、、商商铺铺））市市场场未未成成气气候候大成成都都存存在在大大量量的的休休闲闲需需求求都江江堰堰虽虽为为旅旅游游热热点点，，由由于于处处于于九九寨寨沟沟与与峨峨嵋嵋山山两两大大旅旅游游高高地地中中间间，，其其当当基基本本上上都都属属于于旅旅游游中中转转站站性性质质，，决决定定了了商商业业地地产产有有一一定定的的限限制制，，必必须须把把握握本本地地客客群群的的需需求求与与旅旅游游客客群群的的潜潜在在需需求求。。客户户圈圈层层PART1项目目由由于于位位置置及所所处处环环境境带带来来的的价价值值项目目的的价价值值区域性质与功能定位成都西北部经济重镇成都中心城市卫星城国际休闲度假旅游区新兴产业人才聚集地休闲旅游与商务价值PART2因为为项项目目价价值值所能能吸吸纳纳的的客客群群及及特特征征大成成都都客客群群大成都第一圈层大成都第二圈层核心成都泛成都成都外1234给工作与生活带来便利，又能很好的享受，居家的温暖具备值得逛并留得住的全新旅游产业链，并具备短期度假功能厌倦城市喧嚣，向往桃花源式的世外净地喜欢具有良好商务氛围，体现身份又贴近自然的可以完全身心放松的空间客群都市休闲人群旅游客群区域生活人群商务人群客群群特特征征需求求——功功能能都市市休休闲闲人人群群区域域生生活活人人群群商务务人人群群旅游游人人群群田园园式式阳阳光光生生活活阳光光足足，，绿地地大大风景景好好设施施全全可以以自自由由放放松松漫漫步步时尚尚健健康康生生活活形形态态超越越目目前前农农家家乐乐休休闲闲环环境境与与层层次次的的更更高高时时尚尚、、健健康康形形态态更高高的的服服务务要要求求、、更更高高的的身身心心放放松松与与身身份份维维护护，，更更广广泛泛的的共共同同品品味味场场所所的的提提供供与与认认同同。。客群群共共性性研研究究两个核核心追追求：：维护目目前身身份的的优越越性；；来此不不光是是要释释放身身心、、呼吸吸空气气，还还要要许多多消费费便利利．需求功功能综综述田园风格绿地环绕休闲空间运动设施能放松身心的地方是符合他们品位的地方中产情调时尚品质方便消费的地方配套完善娱乐完善理念——定位位PART1项目整整体定定位及及演绎绎项目理理念定定位模模式文化与城市背景项目价值客户圈层需求功能各功能版块的融合定位理念？从文化化与城城市背背景出出发结结合项项目价价值、、客户户圈层层、与与需求求功能能以及及各功功能版版块的的融合合形成成项目目独有有的、、具影影响力力与震震撼力力的项项目定定位与与理念念。[（ICSD）），即即互动动中央央商务务运动动区。。具有有环境境轻松松的办办公室室、生生态化化的环环境、、极富富休闲闲的运运动设设施，，有效效的商商务氛氛围，，还有有住宅宅内更更隐私私的空空间等等诸多多优点点]世界双双文化化遗产产下的的中央商商务运运动区区（ICSD））项目整整体定定位立足于于大成成都的的商务务交流流与休休闲运运动的的圈层层需求求满足更更高层层次的的商务务休闲闲、商商务交交流、、商务务沟通通空间间与平平台满足于于更高高层的的休闲闲运动动、生生态居居住、、都市市与自自然环环境的的共生生打造全全力吸吸纳大大成都都客群群与国国际辐辐射能能量的的全新新区域域核心心项目定定位演演绎休闲运运动运动=不不会过过时=时尚尚潮流流的词词汇运动=健健康=家家庭庭幸福福=充充电=工工作作成功功运动=向向上精精神=提提升升生活活品质质运动=不不分贵贵贱=人人人人需要要商务旅旅游商务＝＝商商务务的外外交融融空间间商务＝＝商商务务休闲闲＝商商务人人士的的放松松空间间＝压压力释释放空空间商务＝＝休休闲闲旅游游产品品的商商业交交易平平台项目定定位演演绎中央商商务运运动区区：升级体体育商商业地地产的的产品品模式式实现新新的产产业结结合：：运动与与商务务健康与与休闲闲时尚与与潮流流商务休休闲产产业与与运动动产业业交融融共生生，产生巨巨大集集群效效应，，引导整整个大大成都都都市市圈以以及区区域旅旅游居居住人人群的的休闲、、度假假、娱娱乐、、养生生、运运动、、集训训………将项目目规划划升级级为休休闲度度假、、商务务消费费、康康体养养生、、体育博博览中中心、、体娱娱文化化教育育中心心等多多产业业。运动、、休闲闲是一一种消消费潮潮流，，也是是时尚尚的话话题与与社会会行为为．运动+健康康活力+时尚尚休闲设设施时尚业业态健康、、活力力核心价价值：：休闲价价值精美化化国际化化时代感感潮流、、自豪豪、满满足自然环环境轻松、、自由由休闲环环境项目定定位选选择———核核心价价值[水动力力：尊重重都江江堰水水文化化的特特点，，以水水为社社区规规划与与发展展的源源动力力，形形成以以水文文化为为脉络络新的的规划划格局局]水动力力·网格··集城城[网格：IT领域域术语语，意意为资资源共共享．．项目目的文文化资资源、、产业业资源源、商商务资资源、、休闲闲资源源、客客户资资源、、景观观资源源实现现全天天候共共享；；][集城：模糊糊三者者界限限，取取各之之一主主体部部分，，集合合为复复合模模块，，构成成一个个复合合社区区，作作为项项目的的主体体形象象和场场特征征]产品定定位PART2项目分分区域域功能能定位位A、商业园园区ＲＢＤＤ是RecreationalBusinessDistrict的的缩写写，中中文译译为““休闲闲商业业区””，也也可以以译为为“游游憩商商务区区”或或“旅旅游商商业区区”。。集中布布置酒酒店、、娱乐乐业、、新奇奇特品品和礼礼品商商店的的街区区,城城市中中以游游憩与与商业业服务务为主主的各各种设设施(旅游游、购购物、、饮食食、娱娱乐、、文化化、交交往、、健身身等)集集聚的的特定定区域域,是是游憩憩与商商业结结合的的产物物,是是城市市游憩憩系统统的重重要组组成部部分。。ＲＢＤＤ商业园园区市市场定定位依托都都江堰堰较为为强势势的人人文或或自然然资源源，由由都江江堰传传统休休闲、、旅游游行为为提升升形成成项目目核心心优势势，同同时形形成项项目休休闲、、旅游游高度度商业业化的的特点点。考量：：一方方面，，满足足外地地游客客和大大成都都休闲闲日益益复杂杂的旅旅游、、休闲闲和商商业需需求，，另一一方面面，也也以旅旅游资资源为为核心心，集集合和和提升升本地地居民民的商商业消消费需需求。。商业园园区特特点院落集集城式式酒店店MALL把酒店店的功功能大大大扩扩张，，形成成现代代酒店店无所所不能能的发发展--以以住客客的餐餐饮、、旅行行、商商务、、会议议、休休闲、、度假假等功功能为为基础础，实实现跨跨越，，成为为一般般都江江堰城城市商商务、、休闲闲、娱娱乐、、聚会会、会会议、、活动动的公公共空空间。。形成成“小小客房房”和和“大大会议议”、、“大大餐饮饮”、、“大大娱乐乐”、、“大大休闲闲”等等相结结合的的创新新型酒酒店模模式，，最后后成为为成为为在中中国相相当影影响力力的““酒酒店MALL””--以酒酒店为为基础础，““休闲闲MALL”。。商业园区产品品定位星级独栋酒店店＆低层院落式酒酒店公寓＆酒店功能配套套＆服务式公寓＆配套特质渗透透性组团商业园区各产产品组合分类类阐述●主题景观酒酒店（主楼，，景观酒店））酒店公寓其中中设计景观酒酒店吸引眼球球，其中设置置餐饮娱乐会会议中心，酒酒店客房以高端端商务客房总总裁套房为主主。平均建筑筑面积80平平米。套数30-50套（间））。●院落式酒店店公寓（附楼楼，经营主打打产品）田园式、院落落式，多栋低低层建筑，户户型设计多为为一房一厅，，两房两厅，，并设计部分功功能型户型，，三房两厅平平均建面80-90平米米。户数200-250套。●住宅可以加加如服务型套套餐●商业为酒店店或整个产品品的角色配套套，交流平台台，主题（动动漫）式酒吧街。酒店及公寓的的相关研究经过研究产权权式酒店由于于受到种种政政策的影响基基本不具备开开发优势，从而产权自持持出售经营权权或整体出售售产权成为本本案商业园区区居住产品运运营出路。详见《产权酒酒店及公寓专专题研究》链接以观光、休闲闲、度假为目目的的游客旅游游客观光游客商业业需求为：夜夜间娱乐、小小超市购物、、旅游纪念品品购物等；休闲度假游客客商业需求为为：白天休闲闲、夜间娱乐乐、特色餐饮饮等特征需求酒店ＭＡＬＬＬ客群及需求求出差游客身份档次、客客房接待功能能、公共接待待空间、商务务休闲等特征需求公商务旅行者者酒店ＭＡＬＬＬ客群及需求求本地公务商务务接待客户本地接待一般般不用客房或或为贵宾配套套用的少量钟钟点房，以对对公共空间的的使用为主，，主要需求包包括会见厅、、中小会议室室、工作型商商务套间、包包间餐饮、夜夜间休闲娱乐乐。特征需求本地公商务接接待酒店ＭＡＬＬＬ客群及需求求分为会议型、、会展型、交交易型三大类类别大型会议厅、、展览厅、交交易方便性、、多种会议室室配套、宴会会餐饮、夜间间娱乐、休闲闲游乐丰富性性等特征需求跨区域会议活活动酒店ＭＡＬＬＬ客群及需求求本地公务商务务活动，包括括新闻发布会会、时尚表演演与传播活动动、研讨会、、评审会、论论证会等，一一般可分为封封闭型会议与与以传播为导导向的活动两两大类。还包包括本地休闲闲机构组织的的联谊会、员员工休闲娱乐乐活动等具备好的传播播服务基础，，而且提供对对表演性活动动的基础支撑撑，酒店品位位时尚化强。。特征需求本地会议活动动酒店ＭＡＬＬＬ客群及需求求私人群体活动动是指由私人人民间发起组组织的活动，，包括婚庆婚婚宴、寿庆寿寿宴、满月酒酒、生日Party、同同学聚会等对服务要求比比较高，要求求餐饮娱乐结结合、多种消消费方式结合合特征需求私人群体活动动酒店ＭＡＬＬＬ客群及需求求这类消费包括括私密商务开开房、私密约约会开房………需要较高的私私密保护，特特别是名人的的商务和生活活特征需求私密生活酒店ＭＡＬＬＬ客群及需求求在休闲娱乐方方面结合都江江堰丰富的人人文与自然资资源突破，实实现休闲娱乐乐项目的特色色化。酒店ＭＡＬＬＬ模式独栋酒店＋多多栋酒店公寓寓＋会议＋休休闲娱乐为模模式；休息功能：床位、洗澡澡间、厕所、、相关用品；；对外联系与工工作功能：电视、电话话、写字台、、宽带、电脑脑；接待功能：接待桌椅及及空间、独立立接待客厅；；延伸的娱乐休休闲功能：泡浴冲浪间、、棋牌间、综综合娱乐间；；延伸的安保助助理功能：保安间、秘书书间、工作间间、会议室、、暗道私人空间功能能酒店ＭＡＬＬＬ功能餐厅：早餐、宴会会厅、茶餐厅厅、小吃餐饮饮厅、中西特特色餐厅、露露天餐饮、烧烧烤营地；接待功能：专设休息等待待厅（免费））、大堂吧、、咖啡厅、茶茶馆；商务与旅行服服务：订票、旅行社社、传真、长长途电话、上上网、复印、、租车、秘书书；会议会展交易易活动：会议室、报告告厅、展览厅厅、展览廊道道、表演厅、、多功能厅；；康体休闲：游泳池、戏水水乐园、洗浴浴中心、按摩摩室、美容美美发、健身室室、保龄球场场、网球场、、乒乓球室、、羽毛球室、、棋牌康乐室室、拓展运动动基地、小型型游乐场；娱乐：酒吧、水吧吧、夜总会会、KTV、电子游游戏室、激激光射击、、室内高尔尔夫、综合合包间、小小剧场、音音乐厅、放放映厅；购物：百货小超市市、艺术走走廊、工艺艺商店、名名品专卖店店。公共空间功功能酒店ＭＡＬＬＬ功能独栋星级酒酒店模块：：建筑面积积4000方酒店配套：：建筑面积积5000-8000方（会会议中心））酒店公寓模模块：建筑筑面积24000-27000方服务式公寓寓：建筑面面积20000方主题休闲(酒吧)街街区：建筑筑面积36000方方酒店ＭＡＬＬＬ功能模模块划分酒店ＭＡＬＬＬ功能运运作（招商商先行）相关会议中国国西部开发发投资说明明会暨经济济合作项目目签约仪式式第八八届中国西西部国际博博览会2006西部部文化产业业博览会主主会场2007中国国国际软件件产业高峰峰论坛中国国西部贸促促会联席会会议第二次次会议中国国名牌企业业发展国际际论坛中国国西部矿业业峰会2007暨第第五届中国国国际有色色金属矿业业论坛跨国国采购暨外外包项目洽洽谈会第20届中国国国际体育育用品博览览会成都国国家体育产产业基地授授牌暨推介介会跨国国采购暨外外包项目洽洽谈会第21届世界界聚变能大大会中国国成都国际际非物质文文化遗产节节·非物质质文化遗产产国际论坛坛2007中国国国际矿业业大会招待待晚宴B、产业园园区ＲＯＤ是RecreationalOfficeDistrict的缩写写，中文译译为“休闲闲办公区””．ＲＯＤ产业园区市市场定位“世界办公公室”概念念/泰达数数字服务外外包基地总部集城产业园区产产品定位高新技术、、创意、智智力型公司司产业园区客客群定位研发综合商商务楼情景式/花花园式/LOFT办办公楼组团团产业园区功功能定位单套面积：：５００－－－１２０００㎡楼层：３＋＋１单套基地面面积：１４４０－－３３４０㎡总栋数：８８０－－１１９０栋组团：１００－－２４４组团（八八栋一组团团）产业园区参参数设定C、住宅园园区ＲＬＤ是RecreationalLifeDistrict的的缩写，中中文译为““休闲住居居区”．ＲＬＤ住宅园区市市场定位生态\智能能化住宅水生科学[家]住宅园区产产品定位产业园区办办公客群大都成都客客群本地客群投资型客群群住宅园区客客群定位独栋联排洋房７０％２０％１０％５.1万㎡1.4万㎡0.7万㎡600套(按户型面面积90㎡㎡)77套(按户型面面积180㎡)26套(按户型面面积270㎡)以上根据7090政政策初步估估算住宅园区产产品类别及及开发面积积规划PART1项目总体规规划建议“反规划””不是不规规划，也不不是反对规规划．它是是一种景观观规划途径径，本质上上讲是一种种通过优先先进行不建建设区域的的控制．来来进行城市市空间规划划的方法。。规划原则———反规划划以水文化为为脉络，道道家“无为为而治”与与渗透性景景观（例例如水类景景观的运用用）“随意意流”为为灵魂，结结合都江堰堰世界双文文化遗产特特质，塑造造出独特的的共享资源源规划理念以渗透性景景观圈分层次为界界面进行各各类型产品品的规划产品类型规规划建议例如：以自自然岛屿或或人造岛屿屿、人造建建筑等为核核心，成为为水体中的的核心标识识系统和游游憩目的地地；“园区中央央运动（景景观）公园园”独栋办公、、独楼酒店店、独楼别别墅、会所所可规划的产产品：产品类型规规划建议商业街、休休闲娱乐设设施可规划的的产品：：以船、筏筏等为交交通及游游憩工具具，以漂漂浮结构构形成大大地艺术术景观，，包括：：滑水、、船艇、、竹筏、、帆板、、冲浪、、激流勇勇进、漂漂流、水水上充气气游乐设设施等；；在漂浮浮物上进进行的饮饮茶、听听琴、钓钓鱼等“水面及及渗透性性景观界界面”产品类型型规划建建议独楼酒店店、休闲娱乐乐设施、、会所可规划的的产品：：游泳、水水球、滑滑道、滑滑梯、水水上篮球球、水喷喷淋系列列游乐项项目；水水休闲浴浴、水上上席梦思思等水中中休闲项项目；园园林式慢慢跑道、、亲子乐乐园、儿儿童乐园园、园中中园等景景观元素素与配套套功能构构成“水中””或“水水下”及及渗透性性园林中中产品类型型规划建建议景观小品品、休闲闲娱乐设设施、会会所可规划的的产品：：是水面上上的空间间，可以以创造凌凌空广泛泛空间，，包括水水上亭台台、桥、、连廊、、水上休休闲小屋屋、水上上空中花花园等休休闲运动动场所与与空间；；下沉式式音乐广广场等公公共空间间与功能能共同组组成“水空””及景观观式下沉沉广场产品类型型规划建建议休闲娱乐乐设施、、景观小小品可规划的的产品：：是水岸边边浅水区区域，为为亲水戏戏水区，，也是水水休闲最最重要的的区域，，是水景景制造最最有价值值的区域域。可以以使用水水榭、船船屋等，，打造水水上园林林、沙滩滩排球、、沙滩足足球、沙沙滩橄榄榄球、沙沙滩网球球、沙滩滩风筝、、沙滩田田径、陀陀螺、沙沙滩运动动车、沙沙滩极限限运动、、沙滩拔拔河、沙沙滩定向向越野、、海滩舞舞蹈、沙沙滩趣味味活动等等游乐场场项目；；沙雕艺艺术、沙沙滩钓鱼鱼、日光光浴、散散步、沙沙滩浴、、泥浴等等休闲项项目；船船屋、水水榭、栈栈桥等滨滨水建筑筑小品；；“水滩””及水平平景观界界面产品类型型规划建建议景观带、、住宅、、酒店、、办公可规划的的产品：：是近邻水水体的陆陆地，也也是护堤堤区域，，可以形形成生态态堤、艺艺术堤、、水岸花花园、滨滨水花园园、滨水水道路景景观、水水乡水城城建筑体体系等等等多种景景观，也也是水乡乡水镇的的建筑互互动关键键；“水岸””及景观观轴线产品类型型规划建建议住宅、酒酒店、办办公、会会议、商业、休休闲娱乐乐、园林林可规划的的产品：：是可以看看到水体体的岸上上区域，，是室内内游乐、、陆地游游乐的区区域。游游乐场设设施、大大型室内内水上乐乐园、会会议、酒酒店、洗洗浴保健健、住宅宅、滨水水园林等等。“滨水区区”及开开放式景景观界面面产品类型型规划建建议PART2项目建筑筑建议东南亚风风情“芒城””遗址竹竹骨泥墙墙商业园区区建筑建建议智者乐水水，水性性建筑道家八卦卦布局（（八栋为为一组））道家的阴阴阳概念念是高科科技象征征计算机机二进制制的祖师师根据八卦卦的不同同卦象设计不同同的建筑筑型态及及建筑空空间产业园区区建筑建建议院落式国国际风尚尚住宅园区区建筑建建议PART2项目智能能建议家居智能能系统（（各户独独立家庭庭智能网网）可视对讲讲功能家居安防防功能照明及电电动窗帘帘控制功功能网络控制制等多种种控制方方式场景控制制功能信息发布布及查询询功能电话远程程控制功功能网络家电电控制功功能网络远程程控制功功能产业园区区＼住宅宅园区（（对应项项目定位位）四防区安安防系统统每个家庭庭分为四四个防区区：大门门出入口口和周界界，公共共区域，，单元出出入口门门禁和楼楼梯间及及电梯，，户门与与窗户。。周界防区区基本在在主要的的门窗上上安装红红外幕帘帘探头。。内部防区区和其他他防区才才用防宠宠物红外外探头。。２４小时时有害气气体探测测器和烟烟雾探测测器和紧紧急按钮钮。产业园区区＼住宅宅园区（（对应项项目定位位）紧急呼叫叫系统家庭触摸摸屏和电电脑一卡通系系统光导管自自然采光光系统雨水回渗渗系统高密度生生态保健健植物种种植外墙XPS挤塑塑苯板保保温层双银LOW—E中空（（加惰性性气体））铝合金断断桥隔热热高档窗窗型材大空间框框架剪力力墙结构构体系浮筑楼板板技术有有效降低低楼板撞撞击声声声压产业园区区＼住宅宅园区（（对应项项目定位位）高新国际广场１２０亩金牛区高新起步区３００亩产权酒店店及公寓寓专题研研究（2007年10月））报告框架架概念界定定模式研究究政策研究究成都代表表项目本案分析析模式建议议产权酒店店部分公寓部分分概念界定定发展现状状与趋势势成都公寓寓代表项项目本案特质质本案模式式产权酒店店部分概念界定定所谓的““产权式式酒店””，是由由“时权权酒店””演变而而来。由由消费者者或个人人投资者者买断旅旅店旅游游设施在在特定时时间里的的使用权权。产权权酒店是是进而买买断产权权而不仅仅是买断断时段，，即酒店店将每间间客房分分割成独独立产权权出售给给投资者者，就是是这种酒酒店的每每一个客客房都各各有独立立的产权权，投资资者一般般并不在在酒店居居住，可可以像购购买住房房一样投投资置业业，将客客房委托托给酒店店经营分分取投资资回报，，从经营营利润中中分红。。同时还还可获得得酒店赠赠送的一一定期限限的免费费入住权权。模式研究究分时度假假+房产产投资产权式酒酒店作为为产权式式地产项项目与商商业性酒酒店的结结合，整整合了多多种资源源优势，，是房地地产和酒酒店的创创新经营营模式。。产权式酒酒店是旅旅游物业业的重要要一类，，其实质质就是““分时度度假+房房产投资资”。它它将酒店店的每一一单位分分别给投投资人，，同时投投资人委委托酒店店管理公公司经营营或分时时度假网网络管理理，获得得一定的的投资回回报。由由于客房房年度利利润分红红足以抵抵消分期期付款的的费用，，并有可可观的盈盈余，因因此业主主只要投投资金额额不多的的首付，，就可不不再投入入，大约约15-20年年后取得得产权。。经营有有方的酒酒店通常常还可带带来物业业的增值值效应。。一般情情况下，，投资人人拥有该该酒店每每年一定定时间段段的免费费居住权权，可以以作为一一般投资资者在郊郊区的第第二居所所或企事事业单位位的度假假基地。。它多指指的是位位于景色色优美的的旅游地地区的一一般年出出租率大大于40%的酒酒店。模式形态态休闲旅游游地产和和商务酒酒店地产产模式实质质总体运作作模式示示意图开发商土地资源产权式酒店酒店经营公司银行按揭业主金融理财公司担保专业销售公司管理公司政策研究究普遍金融融政策个贷上调调、直贷贷服务银行针对对性政策策国有四大大银行基基本停止止对该类物物业的贷贷款发放放相关税收收政策无法回避避的集中中的租赁赁行业的的高税收收（月收益的的15%）从2004年开开始成都都各大银银行对以以产权式式销售的的物业严严格限制制贷款条条件，对对这类物物业停止止贷款，，基本限限制了该该类物业业的发展展，产权式酒酒店属于于纯投资资性物业业，采用用银行按按揭购买买的客户户占的比比例非常常高，如如果没有有银行信信贷的支支持，那那么投资资者将很很难做出出购房决决定，如果目前前从银行行贷款利利率6%来计算算，开发发商回报报承诺在在税后8%的话话，实际际收益在在2-3%左右右，与其其他投资资方式（（基金等等）相比比，收益益率还是是很有限限，那么么对投资资者的吸吸引力是是不够的的。税前与税税后的收收益购房房者会做做对比，，如果税税后收益益不能达达到预期期的收益益水平，，那么投投资的价价值就大大打折扣扣，对于于开发商商也要预预先考虑虑到这样样的问题题，在目目前的案案例中，，紫薇银银座在实实际销售售中忽略略了这个个问题，，对业主主收益没没有明确确界定是是在税前前还是税税后，因因此在后后期引发发出了很很多纠纷纷，给发发展商也也带来很很多不必必要的麻麻烦。成都代表表项目紫薇·银座业主购房房可办理理5成10年按按揭，也也可选择择一次性性购房，，一次性性购房优优惠5%；业主与开开发商签签订购房房合同后后，再与与酒店管管理公司司签订委委托经营营合同，，酒店承承诺给业业主固定定年11%的投投资回报报（税前前），同同时业主主可享受受每年有有15天天的免费费酒店入入住权，，合同期期限20年，20年之之后业主主有权利利自行处处理其酒酒店资产产，也可可与酒店店管理公公司续约约。与酒店的的委托经经营管理理方式有有两种：：A、有限限自用投投资型酒酒店。即即开发商商将每套套客房分分别作为为独立产产权出售售给投资资者；投投资者除除在免费费赠送时时段自住住外，大大部分时时段将客客房委托托给酒店店管理公公司统一一出租经经营，以以获取年年度利润润分红。。B、投资资+经营营型酒店店。投资资者在签签定一个个或数个个楼层的的酒店购购房合同同后，还还可自愿愿选择自自行经营营，在执执行酒店店统一的的价格标标准、服服从统一一的管理理规范、、缴纳一一定的管管理费用用的前提提下，享享有除产产权以外外的经营营权、与与酒店的的结算权权，获取取更大的的投资回回报。投资回报报方式相关分析析固定投资资回报的的操作模模式在当当时是比比较普遍遍的一种种投资方方式，在在产权式式酒店的的销售中中紫薇酒酒店的良良好运作作、裙楼楼商业由由太平洋洋百货统统一经营营管理，，具有长长期比较较稳定的的收益，，都给购购房者很很大的信信心保证证；在紫薇银银座的客客户群中中有很大大部分是是二级城城市灰色色资金收收入转移移者，他他们对成成都房地地产市场场的不了了解，轻轻信了开开发商所所吹嘘的的高额投投资回报报，在2004年2月月实际返返利中开开发商代代扣了税税费和维维修基金金后，很很多投资资者的收收益还不不能抵充充月供款款，因此此很多投投资者的的稳定高高收益的的梦破灭灭。从目前中中原对紫紫薇银座座和紫薇薇酒店的的调查来来看，酒酒店部分分运作基基本能够够保证盈盈利，通通常都是是紫薇酒酒店部分分在补贴贴紫薇银银座部分分的返利利，紫薇薇酒店的的经营情情况是成成都市中中心酒店店中比较较好的，，但在每每年的年年终决算算后只能能保持盈盈亏平衡衡，财务务也很吃吃紧。从相关途途径了解解到，紫紫薇三期期将在2006年推出出，原打打算做产产权式酒酒店，但但此方案案已被否否决。世代锦江江投资回报方式1.固定投资回报2.参与酒店分红3.固定回报+利润分红相关分析前两种方式是目前的投资性物业较多采用的方式，且回报率也大体相当；不同在于第一种方式更彻底地保证了投资者的利益，而后者则在一定程度上缓解了开发商前期的资金压力；递增投资回报方式可给客户一定的想象空间,即随着酒店经营的渐好,所享受的回报会越来越高,同时会吸引客户与酒店续约;成都世代锦江投资回报方式能在心理上打动客户，即只需投入首付，10年内不再额外付出，还可收回一定投资；且开发商付出较前两种回报方式少；以前三种方式的投资回报额计,客户在合同期内都不能收回首付投资；后两者回报方式都需要向业主通报酒店的经营情况，不过大多数客户都明确表示不相信酒店公布的财务数据，更愿意接受固定投资回报方式。本案分析析区域性质与功能定位成都西北部经济重镇成都中心城市卫星城国际休闲度假旅游区新兴产业人才聚集地传统人文文胜地，，新兴发展展中城市市，非都都市核心心领域区域资源源优势——锦绣河河山，北北部要冲冲都江堰堰都江堰市市位于成成都平原原西北，，紧邻西西部特大大城市成成都，扼扼成都平平原进入入川西北北高原的的交通要要冲，是是川西旅旅游环线线上的黄黄金地段段、成都都平原经经济圈的的重要组组成部分分。距成成都56公里，，经高速速路25分钟可可到达成成都。全全市幅员员面积1208平方公公里，人人口约60万，，城市人人口约20万，，建成区区面积20平方方公里。。中国历史史文化名名城中国优秀秀旅游城城市国家级生生态示范范区中国人居居环境范范例奖迪拜国际际改善居居住环境境良好范范例奖世界文化化遗产模式建议议产权式酒酒店可行行性综合合研究1.从政政策层面面来看从政策层层面来看看，产权权式酒店店属于投投资型物物业，为为促进房房地产市市场的稳稳定发展展和抑制制房地产产市场泡泡沫，政政府通过过一系列列政策（（如增加加营业税税比例等等）来抑抑制市场场上的投投资行为为，同时时很有可可能通过过行政命命令来限限制银行行贷款。。从银行政政策来看看，各大大银行基基本上停停止了对对产权式式酒店和和产权式式商铺物物业发放放按揭贷贷款，严严重阻隔隔了产权权式物业业的融资资渠道，，从根本本上限制制了产权权式酒店店的发展展。如果本项项目拟发发展为产产权式酒酒店，开开发商首首先必须须承担政政策层面面的风险险，通过过内部运运作解决决银行贷贷款问题题，最好好能够说说服银行行提供七七成二十十年按揭揭的非商商业贷款款，才能能吸引投投资者，，解决项项目前期期融资问问题和销销售瓶颈颈。2.从产产权式酒酒店案例例经营状状况来看看从目前成成都市经经营比较较成功的的两个产产权式酒酒店---世代代锦江和和紫薇酒酒店的运运作情况况来看，，这两个个酒店所所处地理理位置较较好，酒酒店的经经营状况况也非常常好，但但是每年年返给业业主投资资回报后后，酒店店资金盈盈余非常常少。特特别是紫紫薇酒店店，在入入住率非非常高的的情况下下，也只只能保持持基本的的盈亏平平衡。如如果本项项目发展展为产权权式酒店店，必须须聘请知知名的酒酒店经营营管理公公司，保保证酒店店的良好好的经营营状况，，给投资资者以信信心，保保证酒店店收益和和投资者者收益的的稳定性性。产权式酒酒店可行行性综合合研究产权式酒酒店可行行性综合合研究3.投资资收益分分析结论论1)从酒酒店经营营管理公公司的角角度来看看通过以上上投资测测算，从从酒店经经营管理理公司的的角度来来看，在在保证稳稳定收益益的前提提下，当当返给投投资者的的税前投投资回报报率高于于9%时时，酒店店收益出出现亏损损状况，，投资者者回报的的稳定性性和酒店店的盈利利均不能能得到保保证，但但是如果果低于9%的税税前投资资利润率率，如果果扣除税税率，投投资者得得到的投投资回报报率大约约在7%左右，，仅仅略略高于商商业贷款款利率，，实际的的投资回回报率非非常低。。2)从投投资者的的角度来来看从投资者者的角度度来看，，虽然账账面上的的投资收收益较为为可观，，但是扣扣除税率率之后，，实际的的投资回回报率较较低。而而且，投投资者最最大的心心理障碍碍在于投投资回报报的稳定定性，投投资者能能否定期期得到开开发商前前期承诺诺的投资资收益，，特别是是在酒店店经营状状况得不不到保证证的情况况下，投投资者的的利益又又如何得得到保障障？4.开发发商存在在的风险险分析1)项目目开发对对资金的的要求度度较高，，特别是是后期的的投资保保障体系系需要大大量的资资金作为为支撑；；2)银行行是否愿愿意为本本项目提提供按揭揭贷款；；3)由于于产权式式物业纠纠纷长期期存在的的影响和和政府对对投资型型物业的的限制，，很有可可能出台台相关政政策限制制该类物物业的发发展；4)开发发商无品品牌效应应，难以以迅速建建立市场场知名度度；5)本项项目单价价较高，，可能会会有市场场抗性；；6)客户户对产权权式酒店店的信心心不足；；7)投资资回报率率（核心心卖点））难以吸吸引客户户；8)难以以聘请到到知名酒酒店管理理公司；；9)若酒酒店经营营不善，，酒店配配套部分分的成本本难以收收回；10)若若对客户户的回报报自签订订委托经经营协议议后执行行，则开开发商会会提前支支付前期期回报，，在酒店店开始经经营后再再提取回回来。产权式式酒店店可行行性综综合研研究产权式式酒店店可行行性综综合研研究结结论结合以以上的的分析析可以以看出出操作作超产产权式式酒店店虽然然收益益非常常可观观，但但从投投资者者、项项目本本身、、酒店店收益益存在在很大大的市市场风风险和和政策策风险险，正正好符符合了了市场场经济济下高高收益益对应应高风风险的的规律律。本本项目目如果果发展展为产产权式式酒店店，首首先必必须通通过开开发商商自身身的能能力取取得政政府政政策和和银行行的支支持，，解决决运作作前期期的资资金瓶瓶颈，，以促促进销销售期期融资资渠道道和资资金回回收渠渠道的的畅通通，同同时必必须引引进具具有很很强知知名度度和良良好信信誉度度的酒酒店经经营管管理公公司，，给投投资者者最大大的信信心和和保障障，才才能从从根本本上解解决后后期投投资回回报的的稳定定性。。因而本本项目目以产产权式式酒店店的开开发模模式并并不可可行。。模式建建议物业自自持，，出售售经营营权＆＆产权权整体体出售售公寓部部分概念界界定通过研研究，，我们们发现现，现现时市市场上上的公公寓项项目包包括了了下面面四大大功能能类型型，不不同的的规划划功能能在实实际中中会产产生很很大的的差异异，如如土地地出让让年限限不同同，出出让金金标准准、开开发税税费不不同，，按揭揭标准准、交交易契契税标标准不不同以以及使使用者者能否否办理理工商商注册册、能能否迁迁入户户口等等等。。由于政政府现现时对对公寓寓并没没有一一个严严格的的定义义与界界定，，因此此，在在实际际中，，公寓寓与普普通住住宅、、商务务用房房的区区分标标准模模糊，，公寓寓的概概念众众多，，如酒酒店式式公寓寓、商商务公公寓、、国际际公寓寓、单单身公公寓、、公寓寓式写写字楼楼、公公寓式式酒店店等等等。其实，，公寓寓（apartment）是是个舶舶来品品，在在国外外它有有两层层的含含义，，一是是指多多户楼楼宇，，与独独院独独户的的别墅墅（house）相相对；；另一一层含含义则则专指指用于于出租租的房房屋。。由于于第一一层的的含义义过于于广泛泛，因因此结结合市市场情情况，，我们们对公公寓的的界定定如下下：1.主主要功功能用用于居居住，，不限限于住住宅物物业，，但不不含以以办公公为主主的公公寓式式写字字楼。。2.出出租型型的、、临时时的、、暂居居性的的，因因此不不含自自住的的物业业3.租租期一一般较较长的的，多多按月月交租租。发展现现状与与趋势势公寓的的发展展历程程公寓市市场的的产生生源于于上世世纪80年年代