某国际城营销招商整合方案

“昆山世茂国际城”营销、招商整合方案2011.02.12世茂昆山国际城商业高效营销解决方案产品解析——优化产品、优化合理：建立合理的产品分隔模式，锁定合理的总价段，将对销售起到极大促进作用营销包装——品牌与产品的价值提升：重新厘定项目价值、企业的品牌价值，可以提高项目竞争层面，确立项目的独立性。推广蓄客——精准锁定客户：在基础推广的氛围营造基础上，针对性的在目标客户群中引爆，释放准客户。商业招商——辅助销售，长效品牌：作为销售的辅线，良好的招商蓄势，对于销售将起到相辅相成的作用，同时是世茂品牌的长效印证。高效推广强化品牌精准去化壹、产品分析五区，一层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向输送工具；》设置南北2个消防楼梯，是否合理或超规范；》主动线设置消防楼梯，影响价值；》西北角的隔间设置不合理，导致2楼的隔间也出现问题；》1F没有设置足够公共洗手间，配套不完善；壹、产品分析五区，二层》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向输送工具；》设置南北2个消防楼梯，是否合理或超规范；》北侧连通大商业的通道商铺，却没有商铺开门；》西北角的隔间设置不合理；》2F没有设置足够公共洗手间，配套不完善；壹、产品分析五区，三层》3F均为独立商铺，而且动线不足，估计销售会有难度；》动线不寰通，两端的商铺几乎没有人流；壹、产品分析五区，调整的建议（一层）自动扶梯11、取消1号位置的消防楼梯；2、合理调整开间进深比；3、调整该位置楼梯为东西向；4、调整制动扶梯位置，成为“直达天梯”，输送人流到3F。234自动扶梯壹、产品分析五区，调整的建议（二层）自动扶梯自动扶梯1、人流动线得到改善；2、商铺隔间更加合理；3、每块商铺都不在是割裂、独立的，互有联系，成为一体。壹、产品分析五区，调整的建议（三层）自动扶梯自动扶梯1、2F-3F的动线得到改善；2、几个体块之间的联系紧密了，商业购物的趣味性得到提高；3、取消一些不必要的通道，提高得房率。壹、产品分析六区，一层1、南侧亲水地带为防汛墙，而且高度较高，缺少亲水商业的趣味性，近期也难以改善，因此在北侧做商业开门的意义不大；2、在总平图上，南侧靠河有大量绿化，会阻隔商业人流，我们认为不妥；壹、产品分析六区，二层1、左右2块在2层连续性不够；2、连廊也不连续，仅仅是阳台的作用；壹、产品品分析六区，三三层1、3F商铺完全全依附于于2F，没有独独立动线线，即时时楼梯到到达3F，也仅仅仅为消防防疏散作作用；壹、产品品分析六区，调调整的建建议建议沿河河一侧的的设计做做较大的的调整，，形成沿沿河的亲亲水休闲闲长廊、、形成整整个商业业的聚焦焦点、形形成双首首层的概概念。1233壹、产品品分析六区，调调整的建建议在（1）的位置置设置步步行台阶阶，有几几个作用用，1、可以在在此处形形成天然然的观赏赏剧场，，利用广广场中心心的景观观场地，，可以定定期举行行各类表表演和活活动，成成为视觉觉的焦点点；2、将主轴轴线的人人流引导导到二楼楼的亲水水平台上上，为沿沿河而来来商业带带来商业业人气，，成为亲亲水的2楼景观商商业；3、承担一一部分人人流疏散散的作用用。11233壹、产品品分析六区，调调整的建建议在（2）的位置置1F建议减少少绿化景景观，改改为机动动车通道道和停车车位，作作用1）将机动动车导入入商业底底端，利利于商业业人流对对于这一一侧商业业的促进进和带动动；2）靠河的的业态趋趋向于餐餐饮、娱娱乐等，，因此如如果能够够停车，，对于招招商、运运营均有有利；在（2）的位置置2F建议设置置连续的的连廊，，形成亲亲水景观观连廊，，促进2F的商业价价值的提提升，也也可增加加人流，，212333在（3）的位置置增加自自动扶梯梯，将弧弧形动线线上的人人流能够够导入2F平台上。。33壹、产品品分析六区，调调整的建建议部分三层层的商铺铺的分隔隔建议：：南北2F亲水平台AB壹、产品品分析七区一层二层三层七区的主主要问题题与六区区接近，，在这里里不做赘赘述。但是最致致命的问问题是与与北侧商商业的互互动存在在问题。。壹、、产产品品分分析析七区区，，调调整整的的建建议议北侧侧的的大大润润发发超超市市在在这这一一侧侧做做什什么么是是影影响响南南侧侧条条状状商商业业商商业业价价值值的的最最关关键键因因素素，，从从图图纸纸上上看看是是临临时时停停车车位位，，东东侧侧是是自自行行车车停停车车位位，，这这些些对对于于商商业业氛氛围围的的形形成成不不利利。。最理理想想的的状状况况是是形形成成双双侧侧互互动动的的商商业业，，否否则则自自由由作作为为目目的的型型消消费费来来定定位位。。贰、、招招商商思思路路工工作作计计划划一、、商商业业分分区区与与业业态态定定位位二、招商策略略贰、招商思路路工作计划一、商业分区区与业态定位位七区：条件分析：比比较靠近商业业入口，南北北两侧都有停停车位，同时时与主要商业业动线脱离。。业态定位：餐饮、休闲类类业态；包括，目的型型消费的中、、高端休闲餐餐饮、酒吧、、高端SPA等休闲类商业业。梦田香草台湾菜周道CEO养生会所贰、招商思路路工作计划一、商业分区区与业态定位位五区：条件分析：最最靠近东侧的的卖场、北侧侧的百货，而而且2F北侧还与百货货相连，是人人流最旺的一一块区域。业态定位：1F各类零售，包括，家居用用品、服装、、食品、药店店等；2F零售与快餐混混合区，以零零售为主；3F快餐，包括混合类餐餐饮、快速餐餐饮等。特力屋吉庆嫂拉芳舍米罗咖啡两岸咖啡贰、招商思路路工作计划一、商业分区区与业态定位位六区：条件分析：滨滨水、靠近主主轴线，商业业人流较大。。业态定位：1F各类零售及餐餐饮；2F、3F休闲餐饮、咖咖吧等；贰、招商思路路工作计划一、商业分区区与业态定位位三、四区：条件分析：滨滨水、靠近SOHO区，南侧可停停车，消费相相对商务。业态定位：1F一楼可以呼应应北侧2区的规划，规规划中高档零零售，包括服装、儿儿童用品、数数码产品、体体育用品等；；2-3F休闲餐饮、商商务型咖啡厅厅等；郎庭贰、招商思路路工作计划一、商业分区区与业态定位位二区：条件分析：在在双向主轴线线上，靠近SOHO区，消费相对对商务、高端端，但人流相相对减少。业态定位：1F、2F分区规划中高高档零售（一一定的目的型型购物），包括服装、儿儿童用品、数数码产品、体体育用品等；；3F休闲餐饮、咖咖吧等；贰、招商思路路工作计划一、商业分区区与业态定位位一区：条件分析：靠靠近SOHO，沿路，有比比较好的招示示面，同时临临近西侧的夏夏驾河公园，，商务、休闲闲人流比较多多。业态定位：建议整栋分2-3家招租，可以以设置的业态态包括银行、、婚纱摄影等等，目的型业业态；贰、招商思路路工作计划一、商业分区区与业态定位位八区：条件分析：沿沿主干道，在在世贸广场和和卖场的夹角角处，人流最最旺盛的区域域。业态定位：建议整栋或分分2-3家招租，定位位为品牌零售售旗舰店，业业态可以做中中高端的家具具、家饰或服服装饰品等。。贰、招商思路路工作计划二、招商策略略招商策略：扎根昆山、全全城覆盖、大大小通吃价格策略：高举高折、优优商优价、早早租高惠营销包装策略略：世贸国际城、、昆山新中心心商业原始股、、财富掘金地地初步构想：一一楼的租金报报价为5-6元/M2.天二楼的租金报报价为3-4元/M2.天三楼的租金报报价为1.5-2元/M2.天优惠方案：再再行商榷一、营销策略略二、策划、包包装策略叁、营销推广广工作计划三、营销节点点四、合作方案案叁、营销推广广工作计划一、营销策略策略一：品牌牌先导，提高高战略高度企业品牌：世世茂，城市运运营商项目品牌：不不只一個項目目，是未来城城市的正中心心策略二：区域域覆盖，强化化品牌广度立足于“西上上海”，覆盖盖半小时车程程内区域/城市苏州太仓昆山上海叁、营销推广广工作计划一、营销策略策略三：事件件营销，夯实实营销深度以事件活动为为营销推手，，夯实客户资资源，提高成成交率活动列举：温州商会、浙浙江商会资源源→内部投资推介介会银行高端客户户资源→上海、昆山地地区推介会利用项目进程程中的各种签签约仪式活动动（包括品牌牌商家签约、、世茂广场商商业促销活动动、游园亲子子活动等）连锁加盟品牌牌大会（邀请请知名连锁加加盟品牌与投投资客户做互互动，买铺、、开店一条龙龙服务，资产产、经营收益益一个不落））叁、营销推广广工作计划二、策划、包装策策略环上海西中心心，一个新城城市的起点世贸国际城，，重新定义昆昆山的高度叁、营销推广广工作计划三、营销节点时间工程节点销售计划招商计划2011年2月施工图阶段前期销售准备进场准备配合调整进场准备3月4月开工5月品牌推广事件推广销售蓄水市场全面化覆盖圈定前期招商重点客户区域优势及租金价格宣导6月±07月主体结构封顶8月9月开盘第一期热销10月意向客户签订入驻意向协议，举行大型签约仪式全面招商、签约展开11月12月内装第二期加推持续热销2012年1月2月3月主力店/次主力店招商完成交房第三期新年加推持续热销4月5月一般商家签约6月第四期保留现房推售热销、大幅提价7月8月目标完成招商85%9-11月目标完成90%以上叁、营销推广广工作计划四、合作方案1.前期顾问服务务总费用：人民币30万元服务内容：前期项目市场场调研参与、指导、、监控建筑规规划设计及商商业空间设计计提出商业布局局与业态组合合的规划建议议、并进行可可行性论证与与沙盘推演参与制定项目目前期招商工工作计划叁、营销推广广工作计划四、合作方案2.销售代理销售代理佣金金总销面积＜30%，佣金为总销销金额的0.8%总销面积在30%～85%，佣金为总销销金额的1%总销面积＞85%，佣金为总销销金额的1.2%叁、营销推广广工作计划四、合作方案3.招商代理招商代理佣金金按商铺1.5倍月租金计算算End&Thanks9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:40:0602:40:0602:4012/14/20222:40:06AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2202:40:0602:40Dec-2214-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:40:0602:40:0602:40Wednesday,December14,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2202:40:0602:40:06December14,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。14十十二二月20222:40:06上上午02:40:0612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222:40上上午午12月月-2202:40December14,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/142:40:0602:40:0614December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:40:06上上午午2:40上上午午02:40:0612月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。02:40:0602:40:0602:4012/14/20222:40:06AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2202:40:0602:40Dec-2214-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。02:40:0602:40:0602:40Wednesday,December14,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2202:40:0602:40:06December14,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。14十十二二月月20222:40:06上上午午02:40:0612月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月222:40上上午午12月月-2202:40December14,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/142:40:0602:40:0614December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2:40:06上上午2:40上上午午02:40:0612月月-229、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰