A公司的项目投资效果评价

A公司的项目投资效果评价案例回顾投资背景：A公司是制造企业，资金利用率较低，存在一定闲置资金；公司产品单一，有的产品销售高峰期已过；市场稳定性差，一旦出现问题，会严重影响到企业的发展。投资方案：（1）酒店投资项目：成立全资子公司——滨华大酒店，注册资本5000万元（2）房地产开发项目：成立全资子公司——滨华房地产开发有限公司注册资本8000万元一，酒店投资项目介绍建设规模与目标：滨华大酒店以6600元/平米的价格购买景江大厦3600平方米。滨华大酒店为一个融合餐饮、住宿、商务、娱乐的三星级宾馆。投资建设期为9个月。周围环境与设施：附近步行几分钟就有公交站和地铁站；周围有大型超市和综合性商场；毗邻江滨高教园区人员配置：共计需要招聘人员212名，主要分布在餐厅、理发、洗浴中心、客房、前台、商务中心、舞厅、管理、厨房、保安等。预计年支付工资为3741600元。项目收益预测：每年营业收入7010万元，净利润1857.225万元。二、项目分析行业背景行业现状竞争状况发展前景项目风险行业分析酒店行业宏观分析（一）行业背景从2007年至今，我国酒店业总体趋势处于一个缓慢增长。但其内部结构混乱，内部的差异较大，主要以高档国际酒店和星级标准高的酒店为支撑。A公司来说，拟建三星级酒店的优势是可以节省一笔固定的业务招待费。但从主观上讲，中国酒店业在整体上看，缺乏推动酒店市场化发展的人才、政策、制度。从客观上讲，中国酒店业从发展至今，毕竟市场给予的时间尚短，酒店行业在自由经济市场中还没有摸索出中国式的酒店管理模式。

1.一大部分三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错，仍然长期处于亏损之中。

2.另一个小部分三星及三星以下级的酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、服务质量都无法再上一个台阶。客流量随之减少。同时酒店业目前存在着许多问题：第一：实力弱、规模小、缺乏核心竞争力第二：缺乏经营管理第三：缺乏品牌价值、缺乏特色第四：中小型酒店受品牌连锁酒店的冲击

（二）竞争状况一是行业增长缓慢，对市场份额的争夺激烈；二、是竞争者数量较多，竞争力量大抵相当；三、是竞争对手提供的产品或服务大致相同，或者只少体现不出明显差异；四、是某些企业为了规模经济的利益，扩大生产规模，市场均势被打破，产品大量过剩，企业开始诉诸于削价竞销（三）发展前景一、国内外旅游出行人群急速增加、构成酒店业的主要消费群体，促进酒店业的快速扩张。二、中国加入WTO后酒店行业对外开放，对整个行业未来的发展走向影响深远。三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展（四）项目风险税务风险：人力资源风险。外部经济风险国内经济风险政策风险其他风险滨华大酒店店利润预算算表单单位：万元元回收期酒店：4751.2/2146.5=2.21会计报酬率率酒店：1857.225/4751.2*100%=39.49%净现值由于计算过过程太过复复杂，在此此只列出结结果酒店：3385.72现值系数酒店：7040.34/4751.2=1.489内含报酬率率由于计算过过程太过复复杂，在此此只列出结结果酒店：25.5%项目开发优优势A公司自身身的往来客客户会成为为酒店固定定的客源3.项目财财务指标要要求（1）年折折现率为10%。（2）项目目预计的回回收期＜3年；会计计报酬率＞＞20%；；净现值＞＞0；现值值指数＞1；内含报报酬率＞20%。（二）房地地产开发项项目介绍1.项目背背景全资子公司司——滨华房地产产开发有限限公司，注注册资本为为8000万元。A公司的最最大股东——省国有资产产投资有限限公司的名名下现有一一块土地，，面积8万万平方米，，如果A公公司组建房房地产开发发公司，则则将该块地地转让给A公司。2、项目概括括地块位置建设规模与与目标周围环境与与目标项目财务情情况3、项目市市场分析项目所在的的城市位于于中国东南南沿海，该该省省会，，该省政治治、经济、、文化中心心，中国东东南重要交交通枢纽，，中国最大大的经济圈圈——长江三角洲洲地区重要要的第二大大中心城市市。项目所在的的区是1993年4月经国务务院批准设设立的国家家级开发区区，该开开发区确立立了建设“国际先进制制造业基地地、新世纪纪大学城、、花园式生生态型城市市副中心”的三大目标标目标市场定定位外企、高新新技术企业业、金融证证券信息业业界白领人人士；高校校的教师以以及工作者者；政府及及事业单位位中层以上上管理干部部；外来经经商者等。。滨华·海景城投入入、收入、、现金净流流量预算表表单单位：万元元4、项目财财务指标要要求1.年折现现率为10%2.项目预预计的回收收期＜3年年；会计报报酬率＞7%；净现现值＞0；；现值指数数＞1；内内含报酬率率＞20%1、回收期期房地产：[（-4640.52）+（（-7319.76）+（-5749.34））]/13073.69+3=3.69会计报酬率率房地产：数数据不完整整，无法计计算3、净现值值由于计算过过程太过复复杂，在此此只列出结结果房地产：3774.89174、现值系系数房地产：3774.89/17709.69=0.21315、内含报报酬率由于计算过过程太过复复杂，在此此只列出结结果房地产：28.14%房地产行业业宏观分析析（一一））行行业业背背景景：：在在房房地地产产企企业业向向专业业化化、规范范化化和精细细化化变革革的的过过程程中中，，庞庞大大的的费费用用支支出出、、海海量量的的合合同同起起草草、、审审批批、、跟跟踪踪等等海量量信信息息数数据据的的处处理理将会会大大大大降低低工工作作效效率率，许许多多企企业业走向向““全全国国化化””也会会降低低管管理理效效率率，提升升了了管管理理难难度度。（二二））行行业业现现状状1、、房房地地产产的的整整体体规规模模增增大大2、、区区域域发发展展不不平平衡衡3、、房房地地产产业业成成为为GDP上上升升的的主主要要力力量量4、、房房地地产产价价格格提提升升过过快快与与此此同同时时，，国国内内的的房房地地产产行行业业也也出出现现了了一一些些不不正正常常现现象象，，值值得得引引起起我我们们的的注注意意。。（三三））竞竞争争状状况况1、、房房地地产产行行业业进进入入壁壁垒垒日日益益提提高高。。2、、房房地地产产行行业业整整体体开开发发水水平平不不高高。。3、、房房地地产产竞竞争争区区域域差差异异性性较较大大。。房房地地产产竞竞争争加加剧剧，，买买方方市市场场已已基基本本形形成成。。4、房地地产进入入资本竞竞争时代代。（四）发发展前景景房地产行行业在较较长的一一段时间间内保持持一种较较快的发发展态势势，主要要由以下下两个方方面拉动动：1、经济济增长的的需要；；2、市场场需求的的推动（五）项项目风险险市场竞争争风险购买力风风险流动性和和变现性性风险利率风险险经营风险险财务风险险社会风险险自然风险险项目分析析：项目可行行性分析析酒店业A公司拟拟建的是是一家三三星级的的酒店，，对于现现在的我我国的酒酒店业来来说，三三星级酒酒店丝毫毫占不上上优势，，而且现现在我国国中小酒酒店面临临的困境境重重。。上述也也陈述了了三星级级酒店目目前面临临的问题题。同时时，A公公司以前前是从事事是制造造业，对对于酒店店业不了了解。如如果进行行酒店业业的开发发，A公公司要从从管理层层开始聘聘请专业业经理人人，这样样会增加加成本，，也会耗耗费公司司一部分分精力进进行监管管。精力力的分散散可能会会影响本本公司制制造业的的发展，，增加本本公司的的制造业业的机会会成本。。其次，，A公司司处于沿沿海地带带，在沿沿海地带带旅游业业早已进进入饱和和状态，，而酒店店业的发发展需要要依附旅旅游业。。沿海地地带的酒酒店业随随着旅游游业的饱饱和也进进入了饱饱和状态态。这时时建设一一个普通通的三星星级酒店店，毫无无竞争优优势。最最后，5年后以以5200万转转让，通通过财务务数据看看来似乎乎方案可可行，可可根据背背景大方方向来说说，数据据显得有有些微小小房地产业业A公司拟拟建房地地产的小小区，只只是一期期的项目目。但大大家都知知道房地地产的开开发不是是一期就就可以结结束的，，需要后后期进行行几期的的建设。。而A公公司这次次建小区区的地是是从股东东那里转转让来的的，那以以后的后后期建设设是否可可以申请请批下来来地是一一个重大大问题。。其次，建建小区的的钱是借借来的，，现在限限购政策策出台，，可能会会导致我我们建的的房子出出现建成成后空置置，那就就要从A公司的的主营业业务制造造业中抽抽取资金金，弥补补款项。。岂不是是得不偿偿失。第第三，同同时还是是限购政政策出台台，房产产税的增增加，在在沿海地地带是首首先施行行的，A公司正正处于沿沿海地带带。第四四，A公公司是从从事的制制造业，，对于房房地产业业不了解解，在开开发时需需要聘请请专业经经理人，，耗费精精力监管管此项目目。精力力的分散散可能会会影响本本公司制制造业的的发展，，增加本本公司的的制造业业的机会会成本。。第五，，根据财财务数据据的计算算，由于于数据不不完整，，计算结结果有差差异，可可以作为为参考，，但不能能仅凭数数据分析析选择三、项目目决策综上关于于行业背背景、发发展现状状、竞争争现状、、发展前前景、项项目风险险的分析析及A公公司对于于该项投投资所期期望的报报酬率等等指标的的综合考考虑，投投资房地地产较好好。启发思考考题1.你如如何判断断和分析析公司投投资项目目的国内内外行业业发展趋趋势？酒店业（1）供给给过剩，，竞争激激烈，今今后发张张速度会会降低；；（2）酒酒店业新新的发展展投资点点逐步西西移；（3）多多样化，，多元化化，识牌牌化；（4）行行业信息息化，网网络化，，集团化化；房地产业业（1）市场定定位更明明确更细细分；（2）亲身体体验性，，增强吸吸引力；；（3）各类零零售品牌牌的布局局与发展展呈现新新态势；；（4）建筑空空间为个个性化，，多元化化。2公司司投资项项目可能能有哪些些风险？？酒店业（1）税税务风险险（2）人人力资源源风险。。（3）外外部经济济风险（4）国国内经济济风险（5）政政策风险险（6）其其他风险险房地产业业（1）市场竞竞争风险险（2）购买力力风险（3）流动性性和变现现性风险险（4）利率风风险（5）经营风风险（6）财务风风险（7）社会风风险（8）自然风风险3计算算投资项项目的回回收期，，会计报报酬率，，

净现现值，现现值指数数和内涵涵报酬率率。4，对对于该公公司投资资项目效效果评价价能不能能采用其其他的评评价指标标？（1）按按是否考考虑资金金时间价价值分类类静态指标标又称非非贴现指指标，是指在在计算过过程中不考虑资资金时间间价值因因素的指标，，主要包包括平均报报酬率率和静静态投投资回回收期期等指标标。动态指指标又又称贴贴现指指标，是指指在计计算过过程中中必须须充分分考虑和和利用用资金金时间间价值值的指标标，主主要包包括净现值值、净净现值值率、、获利利指数数和内内部收收益率率等指标标。（2））按指指标的的数量量特征征分类类绝对量量指标标和相相对量量指标标：前者者包括括以时时间为为计量量单位位的静静态投投资回回收期期指标标和以以价值值量为为计量量单位位的净净现值值指标标；后后者包包括平平均报报酬率率、净净现值值率、、获利利指数数、内内部收收益率率等指指标，，除获获利指指数用用指数数形式式表现现外，，其余余指标标为百百分比比指标标。（3））按指指标在在决策策中所所处的的地位位分类类主要指指标、、次要要指标标和辅辅助指指标：净现现值，，内部部收益益率等等为主主要指指标；；静态态投资资回收收期为为次要要指标标；平平均报报酬率率为辅辅助指指标。。知识点点连接接一、投投资资回收收期1、含含义投资回回收期期简称称回收收期（（PP），是指在在不考考虑资资金时时间价价值的的情况况下，，收回回原始始投资资额所所需要要的时时间。。该指指标一一般以以年为为单位位表示示。投投资回回收期期越短短，则则说明明投资资所承承担的的风险险越小小。企企业为为了避避免出出现意意外情情况，，就要要考虑虑选择择能在在短期期内收收回投投资的的方案案。2.计计算算方法法如如果每每年的的经营营现金金净流流量相相等，，则投投资回回收期期计算公式：投资回收期期（PP）＝如果每年的的经营现金金净流量不不相等，那那么，计算算投资回收收期要根据据每年年末末尚未收回回的投资额额加以确定定。二、平均均报酬率1、含义平均报酬率率（ARR），是指投资项项目寿命周周期内平均均的年投资资报酬率。。即年平均均现金净流流量与原始始投资额的的比率。2、计算方法法平平均均报酬率的的计算公式为：平均报酬率率（ARR）=年平均营业业现金净流流量÷原始投资额额X100％三、净现现值1、含义净现值（NPV）是指在项目目计算期内内，按行业业基准收益益率或企业业设定的贴贴现率计算算的各年现金净净流量现值值的代数和和。2、计算算方法净净现值的的计算有多多种方法，，基本的计计算方法是是公式法。。其计算公式为为：NPV＝式中，NCFt为为第t年的的现金净流流量；i为为贴现率。。四、获利利指数1、含义获利指数又又称现值指指数（记做做PI），是指投产后后按基准收收益率或设设定贴现率率计算的各各年净现金金流量的现现值合计与与原始投资资的现值合合计之比。。2、计算算方法获获利指数的的计算公式如下：获利指数（（PI）=从净现值率率和获利指指数的含义义可知，二二者之间存存在以下关关系：获利指数＝＝1＋净现现值率。例题分析五、内含含报酬率1.含义内含报酬率率（记做IRR）是指项目目投资实际际可望达到到的收益率率，即能使使投资项目目的净现值值等于零时时的折现率率，又叫内内部收益率率或内部报报酬率。根根据内内含报酬率率的含义，，IRR满足下列等等式：NPV＝＝＝02、计算方方法内含报酬率率的计算分两两种情况：：(1)全部投资于于建设起点点一次投入入，建设期期为零，项项目投产后后的现金净净流量表现现为普通年年金的形式式，这时可以直直接利用年年金现值系系数计算内含报酬率率。具体步骤骤如下：①计算年金金现值系数数。年年金现值值系数（P/A，IRR，n）＝②②查年金现现值系数表表，在相同同的期数内内，找出与与上述年金金现值系数数相邻的较较大和较小小的两个数数值及相应应的两个贴贴现率。③③根据据上述两个个相邻的贴贴现率和已已求得的年年金现值系系数，采用用内插法计计算出该投投资方案的的内含含报报酬酬率率。(2)各年年现现金金净净流流量量不不相相等等时时，，采用用逐逐步步测测试试法法计计算算内内部部收收益益率率。。具具体体步步骤骤如如下下：：①先先估估计计一一个个贴贴现现率率，，并并按按此此贴贴现现率率计计算算净净现现值值。。如如果果计计算算出出的的净净现现值值为为正正数数，，则则表表明明估估计计的的贴贴现现率率小小于于该该项项目目的的内内部部收收益益率率，，应应提提高高贴贴现现率率，，再再进进行行测测算算；；如如果果计计算算出出的的净净现现值值为为负负数数，，则则表表明明估估计计的的贴贴现现率率大大于于该该项项目目的的内含含报报酬酬率率，应应降降低低贴贴现现率率，，再再进进行行测测算算。。经经过过如如此此反反复复测测算算，，找找到到净净现现值值由由正正到到负负并并且且比比较较接接近近于于零零的的两两个个贴贴现现率率。。②②根根据据上上述述两两个个相相邻邻的的贴贴现现率率再再采采用用内内插插法法，，计计算算出出该该方方案案的的内含含报报酬酬率率。谢谢谢！！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。16:42:3816:42:3816:4212/20/20224:42:38PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2216:42:3816:42Dec-2220-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。16:42:3816:42:3816:42Tuesday,December20,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2216:42:3816:42:38December20,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。20十十二二月月20224:42:38下下午午16:42:3812月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月224:42下午午12月-2216:42December20,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2016:42:3816:42:3820December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。4:42:39下下午4:42下下午午16:42:3912月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。16:42:3916:42:3916:4212/20/20224:42:39PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2216:42:3916:42Dec-2220-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。16:42:3916:42:3916:42Tuesday,December20,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2216:42:3916:42:39December20,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。20十十二二月月20224:42:39下下午午16:42:3912