cju-锦尚国际公寓策划方案

锦尚国际公寓策划方案北京2004年整体房地产住宅市场回顾1概况2004年，克服了“土地大限”对市场的不利影响，北京市各类房屋累计成交量高达2187.43万平方米，其中，普通商品房预售1431万平方米；再上市房交易面积也达到130万平方米，各类交易量均创新高，全年销售总金额1210.37亿元人民币。统计指标普通商品房

(预售)经济适用房

(预售)存量房

(过户)再上市房

(过户)小计成交面积

(平方米)1431298745363082613580118974221871949成交套数(套)114143339791805117567192876成交金额(元)90525478456118745602008143259356372377563012105070876成交均价

(元/平方米)6628308032303207

从2004年全年的房屋销售面积来看，普通商品房比例为63%，经济适用房（预售）比例为19%，存量房（过户）比例为12%，再上市房（二手房）比例为6%。

从2004年全年普通商品房（预售）的销售比例来看，普通住宅比例为86%，别墅、高档公寓比例为7%，办公比例为2%，商业营业用房比例为2%。其他用房比例为3%。

在各区中，朝阳、海淀居住类物业预售量最大，两区的预售面积占全市43%。昌平区经济适用房预售面积达到223万平方米，占全市经济适用房预售面积的57%，从而也提高了昌平居住物业预售总量。朝阳区除了普通商品住宅预售量最大外，也是高档公寓、别墅预售量最大的区域，高档住宅销售套数、面积均超过全市的40％。

2004年北京市普通商品住宅销售量超过10万套，达1173万平方米。其中，朝阳、海淀、丰台三个区位居前三甲，三个城区销售面积及销售套数均超过全市60％以上。2004年预售住宅平均面积115平方米，其中别墅、高档公寓平均面积145平方米，普通商品住宅、经济适用房单套面积接近，分别为113平方米和116平方米。对普通商品住宅来说，西城、东城、怀柔平均单套建筑面积较大，分别达到178、159、170平方米。2004年全年季节变化

2004年住宅交易受非典影响较小，即使4、5月份交易也比较平稳。下半年销售逐渐进入高峰，延续多年的“金九银十，辉煌年底”规律未变。

2004年全年销售价格全年住宅类物业预售均价5208元/平方米，东城、西城区超过1万元/平方米，崇文、宣武、朝阳、海淀超过6000元/平方米。从住宅交易全年价格走势看，年初成交价格较高，以后随着交易放量，全年价格变化平稳。6月份经济适用房预售量较大，占全年经济适用房预售面积的27％，占当月居住类物业预售的47％，使得当月居住类物业预售面积较大、价格则较低。

2004年全年客户状况

客户以本市城镇居民为主，按销售面积计算，所占比例达到74％；外省市个人购买比例为21％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的2.7％。从不同物业类型看，经济适用房预售客户中本市城镇居民占99％，为绝对主力；别墅及高级公寓本市居民客户比例只有46％。较经济适用房、普通商品住宅，别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低，而非本市个人购买比例则超过了30％。

小结2004年年，北北京房房地产产市场场交易易规模模继续续大幅幅放量量。在各类类物业业的成成交中中，交交易热热点依依然集集中在在北京京传统统的开开发热热点区区域朝朝阳和和海淀淀。在客户户群体体中，，外省省市个个人购购买者者不容容忽视视，外外省市市个人人购买买居住住类物物业比比例占占20.6％，，而其其中的的预售售别墅墅、高高档公公寓的的外省省市个个人购购买比比例则则已经经达到到31.6％。。昌平、、通县县等远远郊区区房地地产市市场升升温，，成为为新兴兴的热热点市市场区区块。。北京京2004年年截截止止12月月，，房房地地产产住住宅宅市市场场22005年北京京住宅供供应量会会比2004年年有所上上升，但但增长幅幅度缩小小2004年2月月，北京京市人民民政府办办公厅又又发布4号文件件作为33号文文件的补补充。在在这之前前，北京京市突击击报批了了1亿平平方米土土地量，，引发了了圈地运运动。在在这些已已经报批批的土地地当中，，会有一一些预先先不打算算近期供供应的项项目提前前运作，，2004年依依然是供供应量增增长的一一年。住宅整体体价格下下降空间间较小，，未来有有上涨支支撑力北京住宅宅市场平平均价格格呈稳步步下落的的趋势，，主要原原因有两两个：一、低价价经济适适用房的的大量销销售；二、郊区区低价住住宅销售售量逐年年增加。。但就各各区域或或各住宅宅楼盘来来看，价格大多多呈上升升的势头头，很少少感觉到到住宅价价格下降降。就以后住住宅市场场的表现现，首先先是未来来经济适适用房的的销售量量每年增增幅不会会更大；；其次是是郊区低低价位住住宅的价价格也在在上涨，，销售占占全市的的比例持持续大幅幅上涨的的可能性性不大；；所以住住宅均价价下降的的空间不不大，未未来北京京住宅整整体价格格上涨比比下调的的可能性性要大。。低密度健健康住宅宅发展形形势良好好居住环境境的健康康要求也也引起了了广泛的的关注，，继2003年SARS之之后今年年又发生生了禽流流感，这这也加大大了人们们对低密密度健康康住宅的的需求。。很多低密密度项目目于2004年开开盘供应应。比如如棉花城城二期、、翡翠城城的三期期、威尼尼斯花园园、顺驰驰林溪、、温哥华华森林、、太合嘉嘉园别墅墅、和记记黄埔东东坝的低低密度项项目、怀怀柔、通通州、昌昌平的低低密度项项目、珠珠江国际际城、骊骊城的后后期等等等都将在在2004年年在市市场上供供应。依照这些些资料，，2004年年将依依然是低低密度住住宅、健健康住宅宅大量面面市的一一年。低低密度住住宅市场场的竞争争将更加加激烈。。而对对于郊区区住宅来来说，这这是一个个利好的的信息。。昌平区域域住宅市场场调查3因为本项项目无论论是从其其商业规规模和住住宅将来来的建筑筑品质、、服务品品质来说说，都将将定位于于昌平的的顶级项项目，所所以我们们选择的的项目主主要是在在昌平本本项目周周边的业业态类似似的项目目，另外外一些与与本项目目在建筑筑形态或或者是价价格差距距较大的的楼盘，，我们这这里就不不再进行行比较。。说明昌平区域市场场发展前景在政府大力发发展经济和市市政基础设施施建设的大背背景，大环境境的总体指导导方针下，昌昌平区成为国国务院通过的的《北京城市市总体规划》》中将要重点点发展的新城城之一，调整整产业结构将将重点发展旅旅游业、物流流业及科技园园区和高教园园区，北航、、外交学院、、师大、邮电电大学、中央央财经大学这这五所大学将将部分或全部部搬迁到昌平平，到2010年昌平将将要有60万万常驻人口，，同时大量的的常驻人口和和相关产业的的发展将带来来，区域商业业的繁荣和巨巨大的市场份份额，也使住住宅的需求有有了提升的广广阔空间，相相应的住宅价价格也会随着着供求关系的的调整有本质质的提高。昌平地产价格格的发展趋势势房地产虽然价价格高、具有有不动产的产产品属性，但但他依旧是商商品的一种表表现形态，具具有商品的完完全特征和基基本属性，那那么他的价格格也将会受到到供求关系的的影响，昌平平随着人口的的增加，必然然对住房的需需求量增大，，相对的区域域市场的房屋屋供给的受到到政策限制，，开发成本限限制的，供应应量将会小于于需求，所以以昌平地产价价格将呈现一一个稳步增长长的态势。由北京鸿兴安安房地产开发发公司开发建建设，现房约约20万平米米，塔楼结合合板楼设计，，分散式绿化化。小区板楼为砖砖混不带电梯梯，塔楼为三三期工程，一一期多为回迁迁客户，产品品构成细节不不完善，窗型型较老，外墙墙涂料，没有有创新的产品品元素。相对对价格低，地地段优势明显显，在区域内内项目规模较较大，同时低低价入市的策策略取得了市市场的一定认认可，聚敛了了人气，销售售达到98％％，小户型旺旺销。低价入市，，迅速占领领市场的操操作手法是是我们可以以借鉴的。。完善产品品细节的不不足也是我我们在销售售过程中要要注意的，，应有针对对性的提升升项目的性性价比。永安小区3200均均价位于县医院院北侧紧邻邻北站。位位置优越，，项目规模模不大，5层板楼不带电梯梯，外墙涂涂料，坡屋屋顶，户型型为东西朝朝向，采光光不好，也不通透，，一二层为为底商，三三四五为住住宅。现在在售的的仅有一栋栋楼，小区区配套设施施不足，没没有很好的的广告宣传推广计划划，缺乏整整体的形象象包装，没没有专业的的销售策划划方案，没有专业的的销售团队队，导致项项目虽然位位置好，有有较好的性性价比，已成现房，，也没有达达到良好的的销售效果果。值得一提的的是该项目目没有考虑虑车位元素素，是项目目策划的一一大失误。天成苑3680元位于阳光商商厦对面，，紧邻政法法大学，位位置优势明明显，环境境优越，已经顺利入入住，有了了一定的客客户基础，，产品细节节的完善，，精装修，便利的的生活环境境，户型设设计合理，，产品性价价比高，取取得了良好的销售售效果。19层塔楼楼，物业管管理费2元元/平米/月，电采采暖，周边边配套设施施齐备，性价比比高，有一一定知名度度和品牌度度，拥有完完善的产品品构成和对项目概概念的有效效推广的销销售手法，，因此是我我们项目需需要重点研究的竞竞争对手。。力天嘉苑塔楼目前均均价4000市场调查小小结分析综合以上的的项目分析析结论，现现在在昌平平区域内还还没有同类类型的产品品在现阶段段销售，没没有业态相相似的竞争争对手，但但如何深度度挖掘项目目自身的产产品优势，，如何获得得最大化的的产品利润润和品牌效效益就是我我们在项目目研讨和项项目产品分分析时要重重点讨论和和分析的如果产品构构成合理，，结合全新新独到的营营销方式，，就应可以以在区域市市场取得良良好的销售售业绩和品品牌效益本项目目标标客户分析析4昌平区域的的本地客户户，年龄35－55岁。需要有良好好的舒适度度、较大的的户型这类客户在在本区域应应该处于一一个高收入入阶层，因因为本项目目的较高单单价以及较较大的户型型，都决定定了能拥有有此类住房房必须得具具备相当的的经济实力力。要有区区别区域项项目的，独独特的服务务内涵和产产品内涵，，要使客户户感到至尊尊、超值的的居住享受受。客户小结：：居住理念念更新换代代的城市金金领第一类客户户昌平本地和和市区的投投资客户。。酒店式的豪豪华出租服服务和管家家式的生活活服务才能能使业主主的的房产增值值客户小结：：投资意识识强烈的城城市金领第二类客户户昌平和市区区内第一次次置业的客客户。客户需求为为小户型。。户型控制制面积，总总价低，可可以作局部部装修，提提供一定的的家具电器器，便于直直接入住，，客户易于于接受，同同时其他便便捷的服务务也是有利利的条件之之一客户小结：：新时代的的对生活品品质有较高高要求的－－－－－城市金领领第三类客户户消费群购买买用途分类类自用型占绝大多数数投资型本案目标客客户分布地地域昌平高端客群投资类高端客户新时代高端客户房地产项目目销售三阶阶段5我们将自己己积累的项项目销售经经验，以及及对周边市市场考察后后对本项目目的建议，，对项目提提出一些想想法，有待待于与开发发商进一步步的沟通和和相关单位位的配合。。不足之处处敬请指正正。对于致力打打造昌平首首席住宅项项目的开发发商来说，，好的产品品，将成为为开发商树树立品牌的的有利支持持。房地产产品品是经过了了几个阶段段的完善和和补充才能能真正的推推向市场，，接受市场场的考验并并被市场所所接纳，成成为区域市市场的热销销产品。下下面就房地地产产品形形成的几个个阶段中改改进可能，，针对本项项目进行探探讨。1.产品品孵化期2.产品品调整期3.产品品成熟期产品孵化期期产品的孵化化期是产品品形成最为为重要的一一个阶段，，犹如生命命的起源。。产品如果果定位不准准确，便容容易存在先先天不足的的缺陷，是是很难在后后期的工作作中调整过过来的。专专业的销售售公司应该该从设计开开始，小区区规划，户户型调整，，到室内管管线的布局局合理性，，及时配合合开发商及及相关单位位提出合理理化建议，，避免在以以后的工作作中再进行行改动和大大范围的调调整，从业业主居住的的角度出发发，让产品品更趋人性性化，减少少开发商因因前期工作作准备不足足而造成的的损失。所以以在在产产品品孵孵化化期期我我们们最最为为重重视视的的就就是是针针对对目目标标客客户户群群完完善善和和细细化化产产品品的的构构成成要要件件。。在在本本产产品品产产品品孵孵化化期期尤尤为为需需要要注注意意的的是是，，产产品品构构成成要要件件的的格格调调要要有有产产品品的的个个性性，，要要围围绕绕着着昌昌平平区区域域优优雅雅高高尚尚品品位位的的主主线线展展开开，，产产品品有有了了个个性性才才赋赋予予了了产产品品生生命命的的活活力力，，才才使使产产品品有有了了建建筑筑价价值值之之外外的的理理想想附附加加值值，，才才能能使使开开发发商商获获取取最最佳佳的的利利润润值值，，让让产产品品快快速速的的被被市市场场接接受受、、让让客客户户认认可可，，迅迅速速的的回回笼笼资资金金达达到到预预定定的的目目标标。。通过对对产品品的初初步分分析，，我们们认为为应该该更加加深入入的与与相关关单位位配合合，更更加深深入的的了解解产品品。以以上元元素及及更多多的产产品元元素运运用才才能有有效的的支持持项目目的销销售，，最终终让客客户了了解和和接受受本项项目。。利用各各种价价值元元素的的叠加加和产产品各各种辅辅助功功能的的完善善，提提升产产品的的性价价比，，使客客户感感到物物有所所值。。建议议可以以综合合考虑虑，部部分选选择，，使项项目的的价格格得到到有力力的支支持。。在产品品的销销售进进程中中，代代理商商不仅仅需要要充分分发挥挥专业业水平平销售售产品品，同同时也也要注注重产产品构构成要要件的的细化化和完完善。。使产产品顺顺利的的走向向成熟熟期。。当产产品的的正确确定位位有了了产的的基本本雏形形后，，我们们的工工作便便进入入了一一个更更为需需要专专业知知识和和专业业精神神，更更为需需要细细致的的态度度和强强烈的的责任任心的的阶段段。产品调调整期期在本阶阶段产产品开开始推推向市市场，，接受受市场场的检检验。。a.从从销售售链角角度出出发，，专业业销售售人员员起到到了承承上启启下的的关键键作用用自开发发商——终端端消费费者，，开发发商的的媒体体宣传传计划划、对对房地地产产产品的的理念念和房房地产产产品品的各各种优优势和和特性性全部部需要要专业业的销销售人人员通通过对对房地地产专专业的的了解解，深深入的的掌握握了房房地产产专业业知识识和对对本项项目的的深入入探究究才能能准确确无误误的将将信息息传递递给终终端消消费者者。自终端消消费者———开发发商。只只有深刻刻的了解解终端消消费者的的需求，，专业的的销售人人员才能能将多种种产品的的优势，，卖点提提炼总结结找出适适合终端端消费者者的某几几项重点点推荐给给客户，，引起客客户对销销售人员员水平的的认可，，并引申申到对房房地产产产品和开开发商的的认可。。能及时时反馈终终端消费费者对产产品信息息的关注注点和购购买产品品的兴趣趣点，及及时调整整媒体策策略和广广告重心心，使开开发商的的每一分分投入得得到超值值的回报报。b.产品品链角度度出发在产品调调整期，，产品——市场，，专业的的销售人人员对房房地产产产品的了了解和房房地产专专业知识识的掌握握更是启启到了承承前启后后，不可可或缺的的作用，，只有对对产品的的深入了了解和丰丰富的专专业知识识才能找找到产品品的特性性，有重重点，有有目的的的围绕产产品的特特性展开开销售工工作，才才能在竞竞争激励励的区域域市场中中迅速被被市场所所接受。。市场———产品专专业的销销售人员员会敏锐锐的把握握市场的的信息反反馈。了了解现代代市场产产品的流流行趋势势，以便便开发商商及时调调整产品品的有机机组成部部分增加加产品的的利润附附加值，，本阶段段的工作作是作为为开发商商与消费费者之间间的润滑滑剂，是是作为产产品与市市场之间间的有效效沟通桥桥梁，解解决开发发商与消消费者之之间的对对立关系系，建立立开发商商与消费费者之间间的友好好关系。。建立产产品与市市场之间间通路，，便于开开发商时时时的进进行产品品的调整整、细化化、完善善。在本阶段段，产品品将投入入使用。。在交付付产品的的最后日日期前，，销售人人员应该该先期对对产品的的各个组组成条件件进行先先期的检检查，并并从终端端消费者者最终使使用产品品的角度度寻找产产品构成成要件的的不足和和构成要要件在使使用过程程中可能能产生的的问题，，及时反反馈给开开发商，，引导开开发商进进行有针针对性的的对产品品进行最最后的补补充和调调整（例例如：成成品保护护，暖气气位置的的调整））。在入住阶阶段销售售人员将将协助终终端消费费者对产产品进行行最后的的考察和和验收。。反馈终终端消费费者在产产品使用用后提出出的意见见和建议议。加强强物业管管理服务务满足终终端消费费者的需需求，使使产品最最终被终终端消费费者所接接受，建建立开发发商良好好的口碑碑形象。。产品成熟熟期对本项目目产品建建议6产品描述述和产品品定位本项目相相对位置置优越，，交通便便利，周周边配套套齐备，，有一定定的商业业规模，按照照开发商商的价格格策略设设想，在在区域市市场中应应属于高高端产品品。我们试着着将本小小区定义义为交通通便利、、配套齐齐全、城城镇住宅宅。通过对本本区域内内相似项项目的分分析，结结合本小小区的规规划情况况，我们们认为要想在在区域市市场竞争争中占据据有利位位置，那那么，从从小区的的规划、、产品的形态态设计、、产品的的选材、、及产品品的相关关支撑因因素上，，都要做做到细化和进进一步优优化。以以使得本本产品价价格和相相关定位位得到进进一步支支撑。小区的规规划和户户型设计计都还大大有潜力力可挖，，为配合合预想中中的产品开发发和销售售理念，，建议将将小区设设计为具具有现代代感强烈烈的产品品，并辅之以以相应的的日式景景观和现现代感强强烈建筑筑外观设设计。以以使产品品细节进进一步符符合产品品定位。。另外，我我们认为为，进一一步叠加加相应的的产品元元素，使使产品再再更具备备实用性性的同时时，兼具具较强的的人文色色彩，亦亦是使本本产品进进一步形形成性价价比优势势的有力力手段。。但需要认认识到的的是本本项目以以东西向向板楼和和大面积积的地下下室构成成，在产产品硬件件支持上上是有所所欠缺的的，我们们就需要要在其他他方面进进行适当当的调整整和强化化。客户购买买产品的的终极原原因是为为了居住住，而媒媒体宣传传，概念念塑造离离不开产产品本身身的特性性，如果果产品无无法满足足客户最最基本的的居住需需求，我我们就需需要对产产品进行行修改和和调整，，以避免免在销售售过程中中出现低低价销售售或是滞滞销的状状况发生生，避免免因前期期工作而而造成的的经济损损失，为为了项目目和企业业的长远远发展，，为了减减少在业业主入住住时纠纷纷的产生生，我们们就要在在前期的的工作中中，努力力完善产产品细节节，减少少产品硬硬件问题题的产生生，在产产品设计计阶段进进行调整整，补充充使产品品更加符符合目标标客户需需求，更更加符合合项目的的产品定定位。（1）户户型建议议南北向部部分户型型设计为为较大户户型东西向部部分户型型设计为为偏小户户型大户型卫卫生间面面积适中中商业以朝朝向和业业态的定定制来区区分地下商业业应以培培养消费费环境为为主地下商业业以小面面积为主主客户易易于接受受在窗户的的形态、、构造、、位置上上细化产产品也是是开发商商人性化化的宣传传卖点之之一。落落地窗、、飘窗、、飘台的的结合应应用。南向向落落地地窗窗可可增增大大采采光光面面积积、、通通风风量量、、形形成成美美观观时时尚尚的的外外立立面面，，以以及及提提升升产产品品档档次次。。飘飘窗窗可可增增加加采采光光面面积积，，视视野野角角度度，，通通风风性性。。飘台台的的应应用用可可以以使使住住户户增增加加生生活活的的情情趣趣，，附附加加提提升升产产品品价价格格的的元元素素（（飘飘台台的的面面积积是是不不计计算算在在销销售售面面积积内内的的，，买买家家会会有有一一种种得得到到实实惠惠的的感感觉觉）），，并并可可增增加加视视野野角角度度增增加加采采光光面面积积通通风风量量。。并并且且大大量量的的销销售售实实践践证证明明飘飘台台得得到到大大量量的的客客户户喜喜好好，，起起到到了了重重要要的的促促进进销销售售节节奏奏，，加加快快回回款款速速度度的的作作用用。。推拉拉窗窗、、平平开开窗窗、、上上旋旋窗窗3种种形形态态的的结结合合可可节节约约建建筑筑安安装装费费并并真真正正从从客客户户使使用用的的角角度度出出发发，，体体现现了了开开发发商商细细致致入入微微的的工工作作态态度度。。推推拉拉窗窗使使用用方方便便，，造造价价低低适适用用于于侧侧向向居居室室窗窗户户；；平平开开窗窗易易于于安安装装空空调调，，适适用用于于卫卫生生间间厨厨房房；；上上旋旋窗窗通通风风量量大大，，造造型型美美观观富富有有现现代代感感，，体体现现住住宅宅档档次次，，适适用用于于主主采采光光面面和和客客厅厅。。（2）不同窗窗型的结合运运用，丰富产产品形态公用大堂加宽宽、加高提高高舒适度，在在公共部位全全部装修气派派舒适。集中供热，可可以采用地板板采暖方式可可取消暖气片片的位置，增增加居室内的的使用面积和和使用空间，，易于装修和和摆放家具。。各种管线预制制于墙体内部部尽量减少占占用有限的空空间提高使用用率和舒适度度。（3）提高使使用舒适度可采用无机房房电梯，顺应应欧洲流行趋趋势，与项目目宣传主旨统统一，减少机机房提高使用用率并作为卖卖点推出，没没有电梯机房房也可开发利利用楼顶资源源，屋顶观景景休闲场所。。并且与周边边项目形成产产品差异，成成为尊贵人士士首选住宅关关注点之一。。（4）提高使使用率利用有限的土土地资源，突突出项目主题题定位，赋予予项目日式主主题园林概念念，增加产品品属性、概念念的附加值，，树立客户在在本项目购房房物有所值的的信心，在区区域范围内营营造在本项目目居住是生活活的高端享受受，成为项目目的业主是尊尊贵身份体现现的良好口碑碑。建造日式风格格园林，以坡坡状绿地，结结合喷泉和园园林小品，形形成景观之间间的起伏变化化，丰富视觉觉层次，注意意产品细节的的人性化，，完善高品质质服务，以小小见其精制。。（5）园林规规划外立面与项目目主旨的统一一，有力度、、现代感强烈烈符合现代审审美观点的建建筑外观曲线线，有档次、、有领先区域域项目的外立立面色彩，建建议采用外贴贴面砖，商业业部分石材夜间灯光是项项目突出档次次的重要手段段之一，应在在项目设计过过程中重点考考虑，在项目目的前期渲染染图中重点表表现。（6）突出于于周边项目的的高档次外立立面面积适中的户户型叠加错层层这个产品元元素，可以使使餐厅与客厅厅自然分区，，在有限的居居室空间内形形成多种视觉觉角度，有强强烈的视觉享享受，客厅感感觉生动、活活拨，充满生生活情趣，符符合现代的流流行趋势。（7）错层的的应用高品质公寓项项目才具备的的24小时热热水，在相当当程度上媲美美酒店使用感感受，在本项项目周边楼盘盘，均没有配配备这样的硬硬件功能。如如果采用，对对于城区这样样的高端客户户来说，就意意味着项目在在当地独一无无二的高品质质感，跃然而而出。（8）24小小时热水（9）品牌物物业公司提供供服务好的物业管理理公司对于项项目的品质提提升和售价支支撑的作用是是显著的，随随着房产消费费观念的日益益成熟，物业业管理公司的的品牌对于消消费者的决策策也起到很重重要的作用。。对于本项目目那些二次置置业的人来说说，他们能深深刻体会到好好的物业公司司所体现的项项目价值。物业管管理将将是本本项目目重要要的卖卖点之之一，，建议议提出出、强强化英英式管管家贴贴身服服务的的概念念在城区区项目目中，，卫星星电视视落地地在高高档项项目中中是理理所当当然的配配备，，但在在昌平平区域域，国国际卫卫星频频道的的落地地，则则算得上上项目目档次次的象象征，，并可可作为为显著著卖点点之一一。（10）卫卫星电电视，，诸如如HBO、、ESPN等的的引入入会所设设置应应满足足尊贵贵客户户的休休闲娱娱乐要要求，，突出出项目目主题题，彰彰显小区区品质质，使使会所所成为为业主主为之之向往往的场场所，，成为为项目目销售售的一个个亮点点。健健身和和多样样的运运动设设施可可大幅幅提升升项目目的品品质感感，成为为周边边竞争争项目目所没没有的的卖点点。会所可以设设置：a.休闲酒酒吧、雪茄茄吧、b.自助银银行c.健身房房d.多功功能大厅，，豪华会客客厅e.管家家式定制服服务f.

台球球厅、棋牌牌室（11）会会所1．车辆辆出入口与与行人出入入口协调统统一管理2．地下下车库人员员出入口与与楼体地下下连通，可可应用一卡卡通管理3．会所所、大堂、、车库背景景音乐的应应用4．

儿童童乐园、老老年人活动动区域的合合理设置5．户外外健身休闲闲设备的应应用6．电子子标志牌和和指示牌的的应用7．4：：30教室室的建立（（学龄儿童童放学后的的看护和管管理）8、手机信信号的有效效覆盖9、24小小时保安服服务周界防防范系统的的建立其他：规划划建议本项目销售售包装7因为本项目目在品质和和区位来看看，将成为为昌平地区区最高等级级的房产品品，而项目目在人文、、在景观、、在硬件件设施上都都难以支持持其品位和和较高的价价格。所以以建议在产产品其物理理属性，尤尤其是消费费者最直观观的建筑外外立面设计计上，为显显著从周边边跳出来而而采用欧式式现代感强强烈的建筑筑形态，让让项目无论论是园林还还是建筑形形态，在昌昌平甚至北北部区域都都是独一无无二的。更更需要深化化的是项目目的软性服服务，而软软性服务的的最直接表表现给客户户的就是售售楼处和销销售接待过过程。产品定位位销售阶阶段需突突出高品位/高高品质/顶顶级社区区销售定位位物业服务务与销售售结合互互动本项目由由于硬件件设施没没有强势势的卖点点，所以以应该从从软性服服务加以以弥补，，在销售售过程中中就提供供完善而而细致的的服务，，从而使使业主在在接触到到此项目目的同时时，就体体会到入入住会享享受的尊尊贵服务务，例如如：售楼楼处装修修为酒店店式，有有专职接接待、倒倒水服务务，将来来要为客客户提供供服务的的车辆现现在就可可以提供供服务等等，从细细节出发发让客户户理解地地产服务务的全新新理念。。本项目在昌平平区域将是独独一无二的高高品质项目，，所以我们的的案名、从项目人群的的生活方式，，生活情调出出发，用他们们的生活，悄悄然的将项目的信息息传递给应有有的消费者。。他们的生活活圈子和生活活品位，决定了他们能能明白我们希希冀从案名中中传递给消费费者的信息。。锦尚国际公寓寓产品案名锦尚财富中心心阳光尚品国际际公寓皇冠财富广场场西环财富中心心西环阳光国际际公寓备选案名推广口号因为我们项目目本身的高品品质高品位可可以直接从项项目的规划书书和效果图中中凸现，所以以在项目的推推广概念上，，我们不再从从项目最直接接的物理属性性出发，而是是选择一种生生活格调的表表现概念。我我们尊贵不是是喊出来的，，我们的尊贵贵体现在我们们的格调，我我们的生活方方式上。锦尚国际公寓寓－－－－2008新生活活标准金领生活的全全新体验锦尚国际公寓寓广广告整合推推广策略9以重大节日、、事件为经线线，组织系列列主题活动，，形成口碑传播。以热销期销售售节点为纬线线，选择针对对性专业媒体体集中投放，加强新新客户的购买买信心。整合推广的模模型图目标客户户营销层面广告/活动产品层面现场环境/功功能/质量服务层面定制服务2008新生活标准广告推广基调构建本案特特殊攻击体体系建议目标客户方式1主题活动方式3巡展独特的区域巡展在昌平区域商业区举办小型公关活动凝聚人气，形成品牌口碑传播。建议方式式方式2大众媒体体开盘7月7.15月9月10月11月12月认购准备期迅速热炒炒期调整消化化期奥运8.14中秋节9.28新年答谢谢会8月销售售期期媒体强度度活动节点点广告推广广的阶段段性及实实施细则则（周期:6个月月）较一期更更得天独独厚。锦尚国际际公寓销销售售准备101、宣传传品概念楼书书：感性诉求求为主，，阐述传传播定位位，树立立项目品品质形象象，利于于项目卖卖点在后后期宣传传推广中中的分诉诉与延展展，同时时，因现现期项目目诸多未未定因素素，不便便于实体体卖点的的文字落落实。产品楼书书：卖点诉求求理性为为主，建建议在销销售期将将项目实实体卖点点落实，，以功能能手册，，产品介介绍为主主，突出出项目优优势卖点点，打动动受众。。客户通讯讯：内容确定定：信息息量较大大，包括括销售促促销、活活动、工工程进程程等信息息，图文文并茂，，稳定业业主信心心，方便便业主对对项目信信息的掌掌握与获获取设计手法法：简洁洁，体现现品质感感，符合合项目主主色调风风格设计风格格：以不不同时期期的季节节颜色加加以区分分，形成成系列一、销售售工具2、VI手册A、设计计要素B、应用用要素设设计a、事务务用品类类：名片、信信纸、信信封、传传真用纸纸表头、、贵宾卡卡、来宾宾证、通通行证、、合同书封面面、纸杯杯、手提提袋(大大、中)、销售售员胸牌牌、小吊吊旗、挂挂旗、安全帽帽、来来宾签签到牌牌、来来宾签签到簿簿；b、室室内外外指标标类：：销售场场地内内指标标系统统、销销售场场地外外指标标系统统、部部门标标示牌牌、样样板间间指示牌牌、销销控板板、停停车牌牌；c、环环境风风格类类：工地围围档、、室内内形象象墙面面、户户外小小灯箱箱；d、工工程、、运输输工具具类：：e、其其他用用品：：邀请卡卡(封封套)、感感谢卡卡(封封套)、祝祝贺卡卡(封封套)；3、建建筑景景观的的效果果图建筑景景观效效果图图将作作为本本案产产品尚尚未成成型前前体现现项目目品质质的重重要载载体，，在销销售道道具的的准备备中非非常重重要，，根据据本案案规模模、建建筑类类型以以及开开发建建设计计划，，其中中表现现建筑筑、环环境、、规模模气势势、空空间感感等各各若干干张，，但在在其中中必须须有一一张能能体现现项目目整体体品质质的主主效果果图，，作为为本案案期房房销售售阶段段自始始至终终宣传传的主主画面面。4、沙盘模模型根据本案销销售进程及及售楼场所所分布，拟拟制作项目目整体沙盘盘1个。沙沙盘模型要要求制做得得大气、精精致、色彩彩丰富，能能体现本案案景观特色色以及建筑筑的质感。。1、销售中中心内、外外环境设计计主题鲜明、、让人记忆忆深刻的销销售中心现现场将给到到访的客户户以强烈的的视觉冲击击，加以完完善的客客户服务，，提升项目目的品质感感，在潜意意识中接受受项目，为为消费者接接受项目的的价格做好好铺垫。2、样板间间样板间作为为项目北京京地区房地地产项目常常见的销售售道具，对对弥补户型型的空间感感觉，提升升客户的信信心具有相相当的作用用。伴随工程的的进展，尽尽快开发出出实楼里的的样板间，，给消费者者以信心和和亲身体验验的现场感感受。二、销售卖卖场锦尚国际公公寓价格格探讨11楼盘价格是是影响楼盘盘销售的最最重要因素素之一，具具体单位价价格由两个个步骤来确确定，即：：楼盘均价价的确定及及同层层系数与楼楼层差的确确定1）楼楼盘均均价的确定定一般来说，，确定楼盘盘的均价，，有三种方方法。即：：a、成本法法利用该楼盘盘开发成本本在加上合合理的利润润来得出楼楼盘的价格。b.租金金返算法此方法是参参考该楼盘盘周边同档档次物业的的租金水平，以20年为回回收周期，，从而确定定楼盘的均均价。c.市场场比较法此方法是选选择周边对对比楼盘利利用它们各各方面与本项目的的对比，参参考其售价价，从而定定出该楼盘盘均价。由于房地产产市场利润润的不稳定定性，故较较少采用成成本法与租租金返算法法来确定楼楼盘的均价价。而是经经常采用较较准确的市市场比较法法来确定楼楼盘的均价价。2）单位单单价的确定定楼盘的均价价确定之后后，可以通通过如下步步骤得出单单位单价：：a.同层层中通过对对朝向、户户型、景观观的考虑得得出同层系系数b.通过过对视野、、通风、采采光等同素素的考虑得得出楼层差差c.得出出同层系数数及楼层差差后，便可可算得各单单位的单价价3）折扣建建议a．公积金金9.9折折b.商贷贷9.8折折c.一次性性9.7折折采取以上措措施是为了了开发商快快速回收资资金，因为为公积金贷贷款到帐时时间约为60天，商商业贷款30天，一