某实业城边街项目项目再定位建议

福华实业城边街项目APEX整合传播机构

APEX房地产投资顾问公司

2001年元月

项目再定位建议2001-11APEX-IMC

我们的历史1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。关于APEX2001-12APEX-IMC我们的荣誉1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项；1999年,名列全国广告100强第33位；2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于APEX2001-13APEX-IMC我们的客户（房地产类）

重庆时代天骄成都领秀别墅长富花园绵阳富乐城市花园清江花园华西大厦翠海庭融信商店街一城百年广场台庆得意世界武城碧云天汇联香榭里汇联康河骊景重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆天骄俊园广厦经典朝天门基良广场留金岁月关于APEX2001-14APEX-IMC在恰当的时间和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。APEX地产投资服务专业理念关于APEX2001-15APEX-IMCAPEX投资理念阐释：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于APEX2001-16APEX-IMCAPEX地产投资顾问服务体系：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI接待中心与样板概念顾客生活形态分析接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问整合销售与传播关于APEX2001-17APEX-IMC本案策略思考逻辑：区域供给＆需求状况项目SWOT分析再定位建议顾客/规划理念规划调整投资回报概算2001-18APEX-IMC第一部分项目周边环境分析项目土地性质调查项目用地周边环境调查地块交通条件调查周边市政配套设施调查2001-19APEX-IMC一、项目土地性质调查1、地理位置位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河200米左右。项目所在的区域范围：东起东城根街南延线，西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环境分析及市场分析的主要区域。项目周边环境分析2001-110APEX-IMC2、区域居居住文脉脉位于成都都上风上上水的西西南面，，内环线线以内：：省委及市市委办公公区，下下属各类类办事部部门遍布布左右。。为各政政府、企企事业单单位宿舍舍聚集地地（如省省卫生厅厅、市常常委住宅宅楼等））。为成都传传统的居居家老城城区之一一。从【长城园】到【彩虹花园园】构成了一一个在老老城中的的局部新新区，并并往南往往西延伸伸出了成成都目前前炙手可可热的居居住热点点——大石西路路区域及及双楠区区域。府南河居居家情结结：成都市风风景名胜胜区：多个公公园聚集集区。项目周边边环境分分析2001-111APEX-IMC3、土地面面积及其其红线图图土地面积积：项目目征地6.38亩，规划划红线内内用地5亩。总建建筑面积积为32705平方米。。地块形状状：方正正、规则则的矩形形，临街街面长度度为60米，进深深为21米。4、三通一一平现状状长顺街南南延线尚尚未建成成通车。。项目周边边环境分分析2001-112APEX-IMC二、项目目用地周周边环境境调查1、地块周周边的建建筑物地块南面面：为““齐力大大厦”，，多层。。地块北面面：为三三五0八厂的办办公楼，，多层。。地块西面面：为““冠城花花园”二二期，高高层。地块东面面：为单单位宿舍舍，多层层。总的来说说，地块周边边的建筑筑物尽管管距离较较近，但但因高度度有限，，对高层层电梯公公寓来说说，其视视野基本本上不受受影响。。项目周边边环境分分析2001-113APEX-IMC2、自然绿绿化景观观处于百花花谭—武侯祠风风景区，，区域大大环境悠悠美宜人人。多个城市市公园及及自然绿绿化景观观，如人人民公园园、武侯侯祠、南南郊公园园、百花花谭公园园。府南河自自侧畔而而过，更更增添了了河滨公公园一道道风景线线。项目周边边环境分分析2001-114APEX-IMC3、历史人人文景观观成都名胜胜古迹区区，多重重历史人人文景观观。驾车六分分钟至杜杜甫草堂堂驾车六分分钟到武武侯祠4、环境污污染状况况成都传统统居住区区，基本本上无环环境污染染。府河治理理工程的的实施，，使沿河河居家状状况得以以极大的的改善。。项目周边边环境分分析2001-115APEX-IMC三、地块块交通条条件调查查1、地块周周边的市市政路网网位于城市市主干道道蜀都大大道与内内环线锦锦里路之之间，距距成都最最主要的的几线交交通动脉脉：蜀都都大道、、锦里路路、一环环路、人人民南路路都仅有有数分钟钟的车程程。区域内以以长顺街街南延线线贯穿南南北，北北至蜀都都大道，，南至锦锦里路。。以锦里路路直通人人民南路路；以大大石东路路、大石石西路直直通一环环路及二二环路。。项目周边边环境分分析2001-116APEX-IMC2、公共交交通现状状、远景景规划项目正对对面为一一条16米宽的四四车道道道，已列列入青羊羊区政府府2000年工作规规划。据预测：：长顺街街南延线线与锦里里路、蜀蜀都大道道相接，，即会成成为市区区主要交交通干道道，东城城根街南南延线的的车辆部部分西移移，琴台台路的车车辆部分分东移。。3、进入项项目地块块的交通通网现状状目前长顺顺街南延延线尚未未建成通通车。项目周边边环境分分析2001-117APEX-IMC四、周边边市政配配套设施施调查购物场所所：齐力大大厦底楼楼的“互互惠超市市”；人人商武侯侯分场、、购书中中心、半半边桥街街市场；；离百货货大楼、、盐市口口商圈一一刻钟车车程。文化教育育：石室中学学、君平平街小学学、胜西西小学医疗卫生生：华西医院院，省卫卫干院附附属医院院，市第第十一医医院，妇妇产科、、甲亢病病、口腔腔科等多多种专科科医院。。游乐休憩憩设施：：多个城市市公园，，府河河河边公园园项目周边边环境分分析2001-118APEX-IMC2001-119APEX-IMC几个测试试：步行：1分钟到河河滨公园园3分钟到半半边街市市场6分钟到百百花谭公公园骑车：4分钟到石石室中学学7分钟到武武侯祠、、南郊公公园8分钟到人人商武侯侯分场、、购书中中心10分钟到成成都体院院驾车：3分钟上一一环路7分钟到天天府广场场、华西西医大项目周边边环境分分析2001-120APEX-IMC结论论：：该区域为为成都市市区理想想的居家家福地之之一。因其发达达的交通通动线及及成熟的的社区配配套，其其居住价价值远高高于目前前房地产产开发的的其它热热点区域域；且处处在在寸寸土土寸寸金金的的成成都都西西城城，，内内环环线线之之内内，，其其升升值值潜潜力力巨巨大大。。而对对位位于于该该区区域域中中心心位位置置的的【福华华苑苑】来说说，，则则可可以以概概括括为为：：繁华华都都市市里里的的清清幽幽碧波波翠翠柳柳中中的的便便捷捷项目目周周边边环环境境分分析析2001-121APEX-IMC第二二部部分分区区域域市市场场分分析析成都都市市房房地地产产概概况况区域市场概况况区域内供给状状况分析（高高层电梯公寓寓）抗性楼盘概况况区域市场供需需关系的重要要结论2001-122APEX-IMC一、成都房地地产市场概况况1、2000年成都高档物物业的价格走走势从位置分布来来看，成都市市的高当物业业主要集中在内环线旧城城区、府南河沿线、城南社区、城西大石西路路与浣花风景景区一带及其延伸区域域等几个主题题开发片区。从整体来看，，2000年成都住宅市市场的价格下下降主要体现现在均价在3000元/平方米以上的的高档物业。。但对于几个个主要分布区区来说，情况况有所差别。。区域市场分析析2001-123APEX-IMC2、高档楼盘价价格走低的主主要宏观影响响因素宏观经济景气气程度不足，，纯居家高档档公寓需求客客户增长慢。。WTO与西部大开发发对成都经济济的影响在短短期内不明显显。前期高档公寓寓发展过快，，市场存量大大，下半年则则受到成都花花园、万科城城市花园、中中海名城等外外来大规模高高档物业的冲冲击，市场供供大于求，竞竞争激烈。消消费者持币观观望。项目创新主要要体现在形式式上，概念多多，实质少。。难以引起买买家兴趣。契契合目标消费费者的有个性性的楼盘基本本上还是市场场空白点。2001-124APEX-IMC3、高档物业的的区域特色：内环线旧城区区价格持续走走低：A、内环线项目目地价成本高高，开发高档档公寓是主流流。B、城市建设重重心外移，旧旧城区改造相相对滞后，且且功能混淆，，居住区与商商贸、金融区区混杂，路网网密度不够，，道路狭窄，，人口密度大大等等都使得得居家质量大大受影响。C、市区内未来来房地产发展展的重点应是是商务办公大大厦，在现在在高层写字楼楼极为低迷的的情况下宜以以商住两用的的功能为定位位；高档公寓寓则以小户型型、单身公寓寓有较好的市市场反应。区域市场分析析2001-125APEX-IMC城南社区价格格持续走低：：A、片区开区趋趋于成熟，项项目开发集中中、密度大。。B、项目间竞争争激烈，层次次高而全面，，一些对比优优势不明显的的项目价格有有所下降。C、后期介入的的项目在品牌牌、实力上不不占优势，定定位较为谨慎慎，价格压得得较低。D、片区早期规规划不足，区区内交通、购购物等方面的的承载力已力力不从心，给给区内项目市市场价值带来来较多的负面面影响。区域市场分析析2001-126APEX-IMC府南河沿线进进一步开发前前景看好：A、拥有不可比比拟的水景资资源优势的府府南河沿线可可资开发的地地块日渐少，，且随着府河河整治工作的的深入，沿线线更是成为生生态居家的理理想选择。B、早期开发的的项目主题开开发不明，加加上府河沿线线污染较重，，价格相对较较低。C、近期一些老老项目价格较较大幅度下调调，但新推出出的价格走高高使得总体水水平呈现上升升趋势。区域市场分析析2001-127APEX-IMC大石西路-浣花风景区一一带，高档物物业发展型片片区：A、综合全市各各局部区域住住宅开发的现现状与发展趋趋势来看，该该区域是最具具条件成为继继城南之后的的第二个高档档时尚片区。。B、先天上风上上水的地域优优势，加上独独特的人文景景观资源和厚厚重的区域文文化，以及大大量待开发的的土地使区域域的居住价值值大大提高。。C、区域总价水水平有所下降降，与城南项项目市场反映映较为逊色。。主要是由于于：一些不明明朗因素导致致大量项目还还在等待观望望，近期推出出的项目规模模较小，档次次不够；五大大花园带来的的一些负面影影响，成都花花园的开发未未上规模。区域市场分析析2001-128APEX-IMC4、各主要高档档住宅楼盘聚聚集区域价格格变动情况：：Q-季度单单位：元

时期地域2000Q12000Q22000Q3近期内环线旧城区3002299529262923府南河沿线3068309731263104城南高档社区2834280727892767大石西路-浣花风景区一带2644266226312616区域市场分析析2001-129APEX-IMC结论：从供求总体状状况来看，在在房市价格普普遍低糜的态态势下，府河河沿线高档住住宅价格却稳稳中有升，保保持了良好的的发展势头。。本项目所处区区域位于府河河段较好位置置，发展前景景好。业内对大石西西路-浣花风景线一一带的发展较较为看好。本项目位于该该区域的起始始位置，有较较高的升值潜潜力。低糜的房市为为项目准备了了充足的持币币观望的消费费群，但其消消费习惯更加加理性和谨慎慎。个性化特色楼楼盘的需求更更加旺盛。区域市场分析析2001-130APEX-IMC二、区域市场场概况1、区域内供需需概况因处于传统居居家老区，近期开发的商商品房项目较较少，供消费者选选择的机会不不多。邻近区域具竞竞争性的楼盘盘较多，如【国嘉华庭】【长富花园】及大石西路区区域的一些楼楼盘，对该区区域市场形成成了一定威胁胁。区域需求逐渐渐升温，售价价在低糜的房房产中稳中有有升。区域市场分析析2001-131APEX-IMC2、区域及周边边地区主要物物业因地价成本高高，各项目的的容积率普遍遍较大，该区域住宅以高高层电梯公寓寓为主，小区建筑群群与单体建筑筑的项目参半半。【长城园】由4-18F、1-11F、1-25F、6-7F围合成为较大大的社区；【冠城花园】二、三期12-20F构成围合式社社区；【锦江新时代花花园】为双塔楼15F，底层架空；；【彩虹花园】由1-18F、2-9F、1-7F构成。【国嘉华庭】由33F构成C型半围合。【长富花园】由4-15F、2-25F构成围合式社社区。区域市场分析析2001-132APEX-IMC3、区域内未来来两年内待开开发的住宅【长城园】二期及三期共共计两幢18F高层、一幢幢25F高层、一幢11F小高层及四幢幢多层；【冠城花园】二期，正在做做基础；【彩虹花园】二期18F的高层。基础础已完工。区域市场分析析2001-133APEX-IMC三、区域内供给状状况分析1、【彩虹花园】--------------------------项目概况占地地：近20亩总建面：35000㎡㎡建筑筑：1-18F、2-9F、1-7F总户数：207区域市场分析析2001-134APEX-IMC环境境：较佳的沿沿河外环境，，内环境一般般。商场场：无商场，，底楼为私家家花园车位位：较少户型型：110~310㎡18种户型主力户型为140~200㎡（错层及跃式式）条式结构，设设计较为合理理、规则，但但无创新，比较较平庸。电梯梯：小高层一一梯两户区域市场分析析2001-135APEX-IMC销售情况多层基本售磬磬，小高层的的销售良好，，户型的需求求较为旺盛，，甚至出现买买家购买两套套140㎡进行改装的情情况。主要户型㎡售价公摊销售情况多层（7F）1203680（六楼）12%余5小高层（9F）140（错）182~306（跃）4460(八楼清)14.8%大户型销售较好高层（18F）95起3180起----总计八成三十年按揭达58%区域市场分析析2001-136APEX-IMC对于本项目的的影响综上分析，【彩虹花园】虽有一些优势势，但对于本本项目来说，，影响不大：A、从地理位置上上看，虽然拥拥有长达百余余米的河岸线线，外环境优优美宜人，但但项目景观较较好的临河单单位基本已售售完。B、从户型上看，，设计虽较为为规则、合理理，但缺乏出出彩之处，较较为平庸。C、三期电梯公寓寓单位面积价价格的竞争力力不明显。区域市场分析析2001-137APEX-IMC2、【长城园】---------------------------项目概况占地地：50余亩总建面：120000㎡建筑筑：4-18F、1-11F、1-25F、6-7F总户数：633商场面积：约约一万平方米米车位位：400个绿化率：41%环境境：外环境一一般，内环境境较好区域市场分析析2001-138APEX-IMC户型型：一期多多层层92.6~134㎡高层层130~140㎡二期小小高层162.4㎡㎡(公摊16.7㎡㎡)高层层86.15~179.17㎡多层层86~147㎡主力户型——120~140㎡㎡之间户型设计高高层户户型构局为风风车型，较有有特色，无异型型房。电梯梯：两梯四四户。区域市场分析析2001-139APEX-IMC销售情况主要户型㎡售价公摊销售情况

一期多层：120高层：135多层:3000(7F)高层:3438起9%~15%达90%二期高层：140多层:3250(7F)高层:3600起9%~15%走势平稳总计七成二十年按揭--区域市场分析析2001-140APEX-IMC对于本项目的的影响综上分析，【长城园】对本项目有一一定影响：A、从地理位置上上看，与本项项目的差别不不大。B、从销售上看，，前期销售较较好，已具一一定的知名度度和美誉度。。且第二期、、三期的工作作进度与销售售周期与本项项目有一定程程度的重合。。C、其较好的社社区环境和绿绿化，正是本项目所所缺乏的。区域市场分析析2001-141APEX-IMC3、【锦江新时代花花园】------------------项目概况占地地：8.427亩总建面：33841㎡㎡建筑筑：双塔楼15F会所所：1480㎡㎡，配套较为完完善车位位：129绿化率：40%环境境：内外环境境较好处立面：较为为时尚、现代代区域市场分析析2001-142APEX-IMC户型型：85~351㎡共13种户型主力户型为150~180㎡异型房较多电梯梯：两梯六户户区域市场分析析2001-143APEX-IMC销售状况售价：3580元起（清）销售业绩较差差，不足50%左右每月有较多的的退房户（主主要选择国嘉嘉华庭、彩虹虹花园）区域市场分析析2001-144APEX-IMC对于本项目的的影响综上分析，【锦江新时代花花园】有一定特色，，但对于本项项目来说，基基本上无影响响：A、从销售现状状来看，该项项目抗冲击的的能力差，主主要原因是性价比比低。B、从户户型上上看，，设计计较差差，存存在较较多的的异型型房。。C、从销销售周周期来来看，，与本本项目目无冲冲突。。区域市市场分分析2001-145APEX-IMC4、【冠城花花园】--------------------------项目概概况占地地：：105亩总建面面：二二期80000㎡、三期期60000㎡建筑筑：：12幢20F的高层层环境境：：欧式式园林林处立面面：欧欧式外外立面面户型型：：140~320㎡，主力力户型型为150~170㎡区域市市场分分析2001-146APEX-IMC销售售状状况况售价价：：3000元起起，，均均价价4000元一期期为为集集团团整整体体购购买买对于于本本项项目目的的影影响响【冠城城花花园园】为内内环环线线最最大大规规模模的的高高层层社社区区，，是是本本项项目目的的主主要要竞竞争争对对手手之之一一。。A、价价格格上上有有较较大大的的竞竞争争力力。。B、社社区区规规模模大大，，配配套套较较为为齐齐全全。。C、工工程程、、销销售售进进度度与与本本项项目目较较为为重重合合。。区域域市市场场分分析析2001-147APEX-IMC5、【国嘉嘉华华庭庭】---------------------------项目目概概况况占地地：：7817㎡㎡总建建面面：：63000㎡㎡建筑筑：：33F、C型半半围围合合式式规规划划总户户数数：：438商场场：：无无车位位：：1：1.5环境境：：6.8米架架空空层层与与府府河河河河滨滨公公园园、、中中庭庭花花园融融为为一一体体，，环环境境悠悠美美。。区域域市市场场分分析析2001-148APEX-IMC户型型：：98.04~261.3㎡㎡共十十余余种种户户型型主力力户户型型为为131.5㎡㎡高层层条条式式开开面面布布局局，，双双面面景景观观、、视视觉觉通通透性性好好电梯梯：：三三梯梯四四户户（（观观光光电电梯梯一一部部））销售售状状况况售价价：：3680元~4800元（（清清））、、均均价价4400元销售售达达80%以上上，，余余80多套套单价价自自开开盘盘起起上上涨涨100元/㎡㎡区域域市市场场分分析析2001-149APEX-IMC对于于本本项项目目的的影影响响综上上分分析析，，【国嘉嘉华华庭庭】优势势较较大大，，为为近近期期推推出出的的较较为为优优秀秀的的楼楼盘盘之之一一，，为为本本项项目目起起到到了了良良好好的的市市场场辅辅垫垫：A、对对于于拉拉动动府府河河房房价价上上扬扬以以及及本本区区域域需需求求增增长长起起到到了了一一定定的的积积极极作作用用。。B、较较具具竞竞争争力力的的特特色色吸吸引引了了众众多多消消费费者者的的关关注注，，为为本本区区域域聚聚集集了了一一定定的的人人气气。。C、从从销销售售上上看看，，所所剩剩单单位位不不多多，，与与本本项项目目的的工工程程及及销销售售进进度度上上并并无无冲冲突突。。区域域市市场场分分析析2001-150APEX-IMC结论论：：从供供求求体体状状况况来来看看，，尽尽管管本本区区域域有有一一定定量量的的待待开开发发项项目目，，但对对本本项项目目够够成成威威胁胁的的并并不不多多。。区域域内内对对电电梯梯公公寓寓的的需需求求主主要要决决定定于于项项目目本本身身的的特特色色。。对大大户户型型有有较较大大的的需需求求，，主主要要决决定定于于目目标标消消费费者者的的消消费费形形态态（（购购买买力力较较高高、、轻轻度度价价格格敏敏感感者者、、家家庭庭生生命命周周期期处处于于满满巢巢期期））。。区域域市市场场分分析析2001-151APEX-IMC四、、抗抗性性楼楼盘盘概概况况1、部部分分高高档档物物业业价价格格走走势势（表表中中电电梯梯公公寓寓为为起起价价））项目名称项目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期价格盘谷花园领事馆路3900400037003700锦官新城人南立交桥侧4060440044002700银都花园新光路侧4000400039003700芳草地锦绣花园旁3380338034802950区域域市市场场分分析析2001-152APEX-IMC项目名称项目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期价格新绿季节玉林路南延线--260023002300长富花园红照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850国嘉华庭城边街彩虹桥东侧3600368036803780新锦江锦江大桥附近2830283028802880督院府邸新半边街3280338031803180万福世家万福桥东北侧4500465046504650江波华城西体北路2号3400298030803080丽阳天下宁夏街3520378039403940城南世家浆洗街2880288028803050区域域市市场场分分析析2001-153APEX-IMC2、大大石石西西路路部部分分开开发发住住宅宅项项目目一一览览项目楼体规模（万㎡）户型面积（㎡）均价总户数交房日置信逸都多层25.0880-200250016002001/9紫藤花园电梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7栋(二期)现房2001/10（二期）禾嘉花园多层2.6491-24032802002001/6百花丽都多层0.895-1542200952001/1泰庄花园多层多层1.00商铺0.7-----2380194现房名景园多层2.490-15836009栋现房恒宾园多层1.32152-23538001102000/12区域域市市场场分分析析2001-154APEX-IMC五、、区区域域供供需需关关系系重重要要结结论论综上上所所述述，，我我们们从从该该区区域域供供需需状状况况的的分分析析中中，，可可以以得得出出以以下下结结论论。。1、关关于于物物业业形形态态：：电梯梯公公寓寓本本身身并并不不会会对对消消费费者者构构成成心心理理障障碍碍，，关关于于市市场场不不接接受受该该类类物物业业的的说说法法更更不不成成立立。。在多多层层与与电电梯梯公公寓寓的的选选择择中中，，消消费费者者往往往往倾倾向向于于前前者者，，但但对对于于个个性性化化的的、、精精彩彩纷纷呈呈的的、、性性价价比比高高的的电电梯梯公公寓寓来来说说，，消消费费者者则则趋趋之之如如鹜鹜。。区域域市市场场分分析析2001-155APEX-IMC2、关关于于户户型型：：140~200平米米的的户户型型在在市市场场中中的的反反映映最最佳佳。。消费者更倾向向于方正、规规则的条式结结构，对点式式结构的认可可度较低。注重房屋的通通透感与功能能性。注重景观，讲讲究开窗见景景、户户见景景等。区域市场分析析2001-156APEX-IMC3、关于价格：：本区域单价高高于府河沿线线房价的平均均水平。对多层的承受受价格为3000~3500元/平米（均价））。对高层的承受受价格为3600~4200元/平米（均价））。消费者属于轻轻度价格敏感感者，更讲究究性价比。理理想的住宅是是“又好又便便宜”。区域市场分析析2001-157APEX-IMC4、其它：环境：消费者者对环境的要要求较高，更更看重区域的的大环境。物管：消费者者对居家安全全性要求较高高。配套：因为该该区域的地理理位置优越，，消费者对小小区配套无特特殊要求。区域市场分析析2001-158APEX-IMC第三部分项项目SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）问题点（Threat）2001-159APEX-IMC一、优势（Strength）1、地理位置（（略）2、施工管理开发商有较深深的建筑施工工背景，可以以对本项目的的施工质量、、进度以及项项目的工程成成本都有较好好的控制。项目SWOT分析2001-160APEX-IMC3、项目规模规模小、施工工周期短；资金压力较小小；销售周期缩短短，资金回收收加快，市场场压力减小。。4、销售情况现有的五层裙裙楼全部落订订，缓解部分分销售压力。。项目SWOT分析2001-161APEX-IMC二、项目劣势势（Weakness）1、地理位置的的局限性项目规模小，，位于三面合合围的间隙地地带；底层视线受遮遮挡、距离府府南河有一定定的距离；项目不可能提提供较为完善善的环境和社社区配套；项目SWOT分析2001-162APEX-IMC2、原规划设计计方案局限性性无特色：项目目前的规规划设计方案案观念落后，，在成都市众众多高层电梯梯公寓中，缺缺乏明显个性性，特别是在在本区域内众众多特色楼盘盘的包围下（（如“C型围合”的国嘉华庭，，“风车格局”的长城园，欧欧式双塔楼的的“锦江新时代”），更显苍白白无力。项目SWOT分析2001-163APEX-IMC与本区域市场场缺乏联系项目目前的规规划设计方案案未根据当前前周边抗性楼楼盘以及项目目自身条件进进行详尽的市市场定位，消消费者心理把把握不准确，，规划本身对对项目的优势势以及特点把把握不够、挖挖掘不够，进进而在规划中中表现不够，，与区域市场场缺乏联系。。如：住宅部分分户型设计缺缺乏新意、缺缺陷较多，且且主力户型区区间与市场供供求有较大出出入，市场竞竞争力不足。。项目SWOT分析2001-164APEX-IMC浪费较多由于对国家有有关建筑法规规没有吃透，，在进行设计计时对面积没没有用够，造造成部分资源源浪费，且限限制了制造支支撑项目的卖卖点，致使项项目平庸化。。如：单层建筑筑面积仅为952平方米，且全全部是市场上上空置率最高高的平层设计计。成本高由于架空层利利用不够，公建比例过大大（地下车库库面积过大）），造成项目成本高，经济指标测测算效果差。。项目SWOT分析2001-165APEX-IMC三、项目机会会点（Opportunity）以目前的规划划设计上来看看，由于成都都目前类似的的高层电梯公公寓空置率较较高，且由于于经济大环境境等其它因素素的影响，高高档物业的价价格呈现下降降走势，项目的机会点点较少。项目SWOT分析2001-166APEX-IMC四、问题点（（Threat）综上分析，在在项目现在设设计方案的基基础上，会带带来以下方面面的影响。工程造价高工程周期长市场风险高销售周期长盈利指标低项目SWOT分析2001-167APEX-IMC第四部分项项目再定位建建议市场定位消费者定位规划理念户型定位2001-168APEX-IMC一、市场定位位对成都河居文文化的再认识识。成都人强强烈的恋河居居河的情结，，使府南河边边的房价居高高不下。产品本身的价价值与河景的的融合程度是是项目开发成成功与否的关关键。产品特色程度度是在激烈市市场竞争中获获胜获胜的关关键。项目再定位建建议2001-169APEX-IMC二、消费者定定位1、目标客户群群描述公司的中高级级职员、个体体私营的小老老板。学历较高、生生活有品位、、收入高而稳稳定。自己有车，而而家人需要解解决交通与配配套问题。需要居家有都都市的感觉，，又能与都市市的喧闹保持持一定的距离离。项目再定位建建议2001-170APEX-IMC2、目标客户群分分析二十五至四十十岁之间，受受过一定的教教育，有一定定的积蓄，对对现有住房不不满意。更注重房屋的的品位，以及及对位置、、面积、套型型等功能更新新的要求。其选择置业的的理念为“物超所值、体体现个性”。房屋总价要在在其承受范围围内，应控制制在30—60万之间。中小私营公司司的老板、大大公司与大单单位的中高级级白领阶层、、有灰色收入入的重要职能能人员都将是是我们的目标标消费者。需要满足个性性以及人性需需要的二次置置业者。项目再定位建建议2001-171APEX-IMC三、规划理念念时尚而不高档档、实用而不不奢华；独特而不怪异异、人性而不不局促；物超所值、价价值明显。与周边抗性楼楼盘相比，有有明显的价值值优势，性价价比远远高出出周边的竞争争楼盘。面对理性消费费者应体现产产品的力量而而非宣传的优优势。项目再定位建建议2001-172APEX-IMC四、户型定位位前卫、时尚、、个性空间实用、实惠、、物超所值采用跃层布局局，4.8米的挑高空间间，2.2米以下辅助空空间附送，使使用户的得房房率在140%以上在同区位，给给用户更小的的面积更多使使用空间与使使用功能的印印象户型面积控制制在90至160平方米之间，，户型结构从从三室三厅至至六室三厅项目再定位建建议2001-173APEX-IMC第五部分规规划调整建议议APEX对项目规划的的建议两种方案的经经济指标对比比2001-174APEX-IMC一、APEX建议：对目前项目的的规划设计方方案进行调整整，以增加项项目的市场竞竞争力，降低低项目的市场场风险。具体体建议如下：：不改变项目群群楼的使用面面积与大体外外观造型，满满足项目的开开工要求。项目规划设计计建议2001-175APEX-IMC对于住宅部分分在保持单体体面积变化不不大的前提下下增加单体的的使用功能，，在同等条件件下与抗性楼楼盘产生更加加强烈的差异异性，保持更更加明显的竞竞争优势，降降低市场风险险。在成本提升不不多的前提下下，通过规划划设计的改变变，给予消费费者更大的实实惠与利益，，同时满足其其对居住空间间的要求以及及精神上的要要求。全面提提升产品的附附加价值，从从而带动产品品价格的全面面提升，提高高项目的赢利利能力，达到到开发商与住住户双赢的战战略构想。项目规划设计计建议2001-176APEX-IMC通过项目规划划设计的调整整，全面提升升项目的品位位与档次，以以达到全面提提升产品价位位、提高开发发商知名度和和企业形象的的目的，为开开发商进行其其他项目的开开发奠定基础础。增加项目的可可售建筑面积积，从而增加加项目的赢利利能力；降低低项目的公建建面积，从而而节约项目的的开发成本；项目规划设计计建议2001-177APEX-IMC注意各个房间间的采光通透透，以及房屋屋的均好性。。通过规划设计计的调整，制制造市场亮点点，产生差异异化市场，进进入产品真空空地带，避开开同类产品的的竞争焦点，，以达到避实实就虚、争取取战略主动、、规避市场风风险的目的。。项目规划设计计建议2001-178APEX-IMC二、两种方案案的经济指标标对比项目建筑面积开发成本销售金额利润地下车库52601951728-1223底层营业房13783616963352层营业房1378338396583~5层营业房4134106916375686~25层住宅20555496663721406小计32705868698291143备注：营业用用房盈利总额额为961万元1、原方案经济济成本概算（单位：万元元）项目规划设计计建议2001-179APEX-IMC2、两种方案【住宅】经济指标对比比表：单位：元单方成本施工面积总成本销售面积销售单价销售总额盈利旧方案2416205554966万2055531006372万1406万新方案3116130004050万1600035005600万1550万备注：两种方方案的标高均均按85米计算，新方方案单层面积积为1000平米，共十三三层，挑高4.8米后单方成本本提高700元/平米。新方案里，购购房者实得面面积为22400平米。项目规划设计计建议2001-180APEX-IMC3、两种方案经经济指标对比比：（单位：万元元）地下车库盈利营业用房盈利住宅盈利总盈利旧方案-122396114061143新方案-611.596115501899.5备注：新方案案地下车库减减为一层，地地面车位盈利利未计在内。。项目规划设计计建议2001-181APEX-IMC4、两种方案优优劣对表：新方案旧方案市场风险低—产品创新，迎合潮流。高—产品落伍，无竞争力。工程造价低—开发总成本为6793.5万元高—开发总成本为8686万元盈利指标高—1899.5万元低—1143万元销售周期短—户数少、套型新长—户数多，套型老工程周期短—施工量小长---施工量大项目规划设计计建议2001-182APEX-IMC附：合作模式式建议按照双方商定定的新方案实实施，方案规规划设计费为为10元/平方米；双方商定一个个销售底价，，高出部分作作为被委托方方销售所得；；被委托方定期期按销售进度度向委托方支支付销售进度度款；委托方负责项项目样板间以以及售楼中心心的施工、装装修与布置费费用（标准双双方商定）；；被委托方负责责项目的广告告宣传、销售售人员工资提提成以及服装装等相关销售售费用；2001-183APEX-IMC9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20223:36:14AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。14十十二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/142022/12/142022/12/1412