商业地产2008年深圳景田区写字楼可行性分析报告

####大厦可行性分析报告2008年4月3日目录第一部分深圳写字楼整体市场环境分析一、2007年深圳写字楼市场总体概况...........................................P3二、2007年深圳一手写字楼情况............................................P4-P5三、2007年深圳二手写字楼情况...........................................P6-P11四、2008年深圳写字楼市场展望.........................................P12-P13第二部分景田片区写字楼市场分析...........................P14一、区域描述......................................................P14-P17二、景田与各片区比较.............................................P18-P19三、同类型项目竞争分析.....................................................P20四、片区市场展望.........................................................P21第三部分：项目概况与经济测算一、基本参数.............................................................P22二、价格定位..........................................................P23-P26三、经济测算.........................................................P27-P28第一部分深圳写字楼整体市场环境分析一、2007年深圳写字楼市场概况（一）买卖市场——上半年量价齐升、下半年有价无市2007年，深圳的写字楼买卖市场可谓“冰火两重天”，上半年供求两旺，下半年观望浓厚。根据统计数据显示，仅七个月时间，深圳福田中心区写字楼价格就由2007年1月的20132元/平方米上升为7月的32692元/平方米，增幅高达62.3%。上半年楼价飙升的原因主要在于流动资金过剩，和投资者的“看多”心理预期造成“追涨”的局面，投资需求主导楼市走向。从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。随着政策作用的发挥，8月份写字楼市场开始进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，11和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢。（二）租赁市场——上半年价格飚升，下半年趋于平稳2007年第一、二季度，深圳写字楼租赁价格出现明显的上升趋势，第三、四季度，租赁价格出现明显波动。写字楼新增供应减少以及租赁公司对高质量写字楼需求的增大，是导致深圳租金上涨较快的原因。根据统计数据显示，租金由2007年1月的在89.4元/平方米·月徘徊上升为7月的110.2元/平方米·月，增幅超过两成，随后，从8月开始，福田中心区、中心西区、南山中心区租金都趋于稳定，小幅度波动。另外，统一产权物业的大量出现，也从一定程度上推动了写字楼租金的提升。例如嘉里建设广场、星河发展中心、荣超江胜大厦等物业，对外招租报价都是160元/平方米·月起，远高于市场同期水平。二、2007年深圳一手写字楼情况2007年深圳一手写字楼市场呈现出上半年火热，下半年冰冷的态势。以金运世纪为例，8、9月每月成交在20套以上，10月后，政策影响慢慢显现出来，成交量一路下滑。但是，受市场心理预期和销售策略调整的影响，售价不降反升，在12月达到峰值。（一）2007年深圳一手写字楼批准预售面积持续减少2007年深圳一手写字楼批准预售面积为20.33万平方米，创2002年以来批准预售面积最低，较2006年减少41.14%。

分片区看，福田区批准预售面积下降明显，较2006年下降6成；南山由于海岸城西座的入市，批准预售面积增加4成；罗湖2007年批准预售面积达到1.5万平方米，较2006年增加74.4%。2002-2007年深圳办公楼批准预售对比表（二）2007年深圳市新入伙写字楼2007年全年共计11个新项目入伙，入伙办公楼面积625359.07平方米。

2007年深圳市新入伙写字楼列表三、2007年深圳二手写字楼情况（一）买卖市场2007年深圳二手写字楼买卖市场也随着房地产整体市场的变化而波动，但各区的表现各不相同。1、福田中心区2007年福田中心区二手写字楼均价为28690元/平方米，其中1—7月份呈现出快速上涨态势，进入8月后，写字楼市场跟随着市场的整体调控也出现明显波动。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.9以上。2007年中心区二手写字楼平均售价走势2、福田中心西区2007年福田中心西区二手写字楼均价为19431.8元/平米，相对于福田中心区而言，1—7月份上涨相对稳定，进入8月份后，跟随房地产市场的整体调控加之片区新物业的发售，福田中心西区写字楼价格进入平稳期，价格波动不大。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.85左右。2007年中心西区二手写字楼平均售价走势

3、南山区2007年南山区二手写字楼均价为21179.8元/平米，写字楼市场因片区房地产的整体溢价，同时也受海岸城西座的影响，8月成为全年价格的峰值，比较1月涨幅为85%，在经历了8个月的疯长之后，迅速的进入下降通道，比较8月，12月跌幅达到16.5%。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.8左右。2007年南山区二手写字楼平均售价走势

（二）租赁市场2007年二手写字楼租赁市场由于片区不同而表现各异，前7个月的涨幅依然明显。1、福田中心区随着深圳总部经济效应的凸现，国际企业和国内大中型企业纷纷在此设立办公机构，使得中心区写字楼租金价格呈现平稳上涨态势，全年涨幅达21%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.92左右。2007年中心区二手写字楼平均租金走势2、福田中心西区福田中心西区由于泰然工业区和天安工业区的更新换代，片区原有办公业态也自动更换，加之片区的商务气氛的持续增加，使得的写字楼整体租金价格也呈上涨态势，由于上半年片区写字楼价值的高估，下半年价格趋于理智回归的调整，全年涨幅超达18.4%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.85左右。2007年中心西区二手写字楼平均租金走势3、南山区2007年南山区整体房地产市场价值明显被高估，1—7月每月以5%左右的涨幅飙升，进入8月以后，随着房地产市场，特别是南山市场的调整有小幅下降，但是由于南山中心区整体商务氛围的形成和市场认可度的增加，大量实力企业进入南山，对南山写字楼租金价格起到了良好的支撑。因此，全年写字楼租金涨幅33.7%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.9左右。2007年南山区二手写字楼平均租金走势四、2008年深圳写字楼市场展望2008年国家仍将高度重视房地产的发展，密切监视房价的动向，希望将房价引导到理性水平，不希望也不允许房价再像2007年年中那样疯涨，必要时国家还会出台更严厉的调控措施。（一）买卖成交量将萎缩2008年，预计观望期仍将持续3-4个月，买卖成交量仍将低位运行，第二季度境外投资机构或将受人民币升值预期影响，将陆续入市，买卖成交量也将有所上升，但不会出现大起大落现象。（二）租金将明显上扬07年租金售价比超过1：300，租金的上涨幅度远远落后于售价，在售价居高不下，而且放盘量没有明显增加的情况下，租金的提升成为必然。（三）租赁成交量稳中有升近年来，深圳甲级写字楼物业空置率呈现不断下降的趋势。截至2007年第三季度，深圳市甲级写字楼空置率仅为8.4%，地王商业中心、华润大厦、诺德中心、国际商会中心等标志性物业的空置率更在5%以下，预计2008年深圳写字楼租赁成交量将稳中有升。（四）受住宅市场影响，观望现象仍然较多，且时间较长07年以来深圳多个区域市场写字楼租金售价齐升，租售市场自06年第三季度以来持续增长，呈现出积极、健康的发展势头。但在去年国庆后，随着国家宏观调控政策的见效，住宅市场量价皆有下跌现象，而写字楼市场的成交量也随之下跌。众多投资客在应对变幻多端，短期内难以预测的市场时，持币观望现象仍将维持较长的时间。（五）单一业权物业将成为市场的主流，一手买卖放量将持续减少深圳房地产开发商经历几年的迅速发展实力得到明显加强，开发商已经从初期依靠销售物业迅速获利转向长期持有物业以获得持续现金流；同时部分企业为寻求上市，须持有一定量的优质物业资产，上述原因都促使开发商持有写字楼物业。另一方面，对于大型跨国企业，由于其业务扩张迅速，企业需要较为稳定且可拓展的办公空间，单一业权写字楼物业为这些企业提供了选择，单一业权物业将逐渐成为市场的主流，符合国际写字楼市场的发展趋势，也符合深圳市场的需要。（六）金融、物流、高科技拉动写字楼需求的不断增长金融、物流、高科技作为深圳的支柱产业，为整个国民经济的发展提供了绝大部分的能量。在上述三大产业不断发展、企业规模不断壮大的同时，也将极大带动相关企业不断扩大写字楼的需求面积，成为写字楼市场增长的持续动力。第二部分景田片区写字楼市场分析一、区域描述：1、地理位置：景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域。有福田次中心区的说法。2、片区概况：景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约2.4公里，东西方向长约1.1公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中：“南区”是指本片区深南大道以北、红荔路以南的部分；南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，如缇香名园、安柏丽晶、五洲星苑、合正名园等高品质楼盘，近几年发展较快，已形成高尚住宅区。

“中区”是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分；中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、中国邮政香蜜分行、壹世界广场形成了商业、行政办公区。商业初具规模，东海酒家、温馨家园装饰广场登陆妇儿大厦，令中区商业档次有较高提升。另外TT国际公寓、凯旋国际、香荔大厦、景发大厦、万托家园、玲珑花苑、擎天华庭等构成了中区的住宅区。中区，虽有少量农民房，但无脏乱感，整个居住环境比较理想。

“北区”是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。其临莲花路区域，标志型住宅只有万科金色家园和天健时尚新天地。景新花园、景龙大厦、景鹏大厦、景西大厦，均为微利房。靠北环路有尊皇豪府（幸福家园）、万科城市家园、天健花园、馨庭苑、翔名苑等住宅物业。有部分写字楼如：开元大厦、中审大厦、青海大厦。相对南区旧村改造较慢。如梅富村与布尾村，农民房较多，乱建私房情况严重，尤其是梅富村背靠北环路，地理位置较偏，握手楼很多，环卫差，形成“城中村”，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。2、主要交通道路：城市快速路：北环路，为双向八车道；城市主干路：深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔西路、莲花路，为双向六车道；香梅路，为双向四车道；城市次干路：景田路，为双向四车道；3、片区公共配套设施现状：教育配套：耀华实验学校、景秀中学、红蜻蜓幼儿园、天健幼儿园、景田幼儿园、城建景东幼儿园、景秀小学、景龙小学、景鹏小学、福景外国语学校；医疗配套：北大深圳中心医院、景田医院、中心医院；商业配套：全家乐、岁宝百货、民润超市、华润超市、景田市场、香梅综合市场、工商银行等各大商业银行。公共配套：香蜜湖邮电局；交通配套：大巴:6、11、204、15、25、101、104、105、213、215、365等二十多条线路；4、片区功能定位：以居住为主，兼商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合住宅区。5、小结：景田片区是中心区后花园，片区内小型公园非常多，并且临近莲花山公园，居住环境优良，是发展成熟的热点生活片区。景田片区作为福田CBD的一级辐射区域，临近政府办公所在地，地理位置非常好，也是写字楼和商业的发展较成熟的热点片区。在购物方面，有多家大型超市、商场，如山姆会员店、岁宝百货、沃尔玛(亚洲)采购中心、万家乐超市、民润超市、华润超市等，生活购物便利。在写字楼方面，开源、青海、鲁班及中电信息大厦等中档次的写字楼较多。本片区的房地产业发展水平较高，楼盘质量总体较好。其中景田北区以商品房为主，中区主要是福利房，南区主要是一些高档的商品房以及少量写字楼。二、景田与各片区比较目前深圳写字楼市场分为一“主”一“次”两个“战场”;主次战场交替分布，两个战场中所包含的各个片区在定位及规划上各自独立，另一方面，在一定程度上又形成了功能互补、品质搭配的格局。主战场在深圳写字楼市场上的标杆作用十分明显，主战场所包括的四个写字楼核心片区的写字楼的主战场在深圳写字楼市场上的标杆作用十分明显，主战场所包括的四个写字楼核心片区的写字楼的物业品质的提高、产品类型的创新和价格的上扬，极大地带动和促进了与其相临片区的写字楼的发展。主战场次战场蔡屋围金融中心区福田中心区（含华强北中心区与景田片区的次中心区）中心西区（车公庙）南山商业文化中心区华强北科学馆片区南头片区宝安中心区次战场主要以中小规模企业为主要目标客户，行业分布比较清晰，弥补和吸纳了主战场未能覆盖的客户。同时次由于战场写字楼使用率高，其物业的形态也在一定程度上对主战场的产品创新提供了很好的模板。（1）深圳市写字楼市场区域分布图南头片区中心西区华强北片区蔡屋围金融中心区福田中心区南山商业文化中心区宝安中心区景田片区（2）深圳市写字楼市场区域竞争比较图片区名称比较因素软硬件档次配套完善度价格水平升值潜力蔡屋围金融中心区★★★☆★★★★★★★★☆★★☆福田中心区★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★景田片区★★★★★★★★★☆★★★中心西区★★★☆★★★★★★★★★★★☆南山中心区★★★★★☆★★★☆★★★★☆宝安中心区★★★★★★☆★★★★★★★☆★的数量与该指标竞争力正相关（3）08-09年典型竞争项目区域竞争,产品竞争,档次竞争是未来竞争的热点。区域项目名称档次建筑形态推出时间租售模式竞争面积(万㎡)罗湖区鼎丰大厦高端大开间2008年售1.9中心区江胜大厦高端大开间2008年售5.5星河发展中心高端大开间08年上半年租售兼用3卓越时代二期高端大开间08年上半年租售兼用3港中旅大厦高端大开间2008年租赁5.7中心西区时代科技大厦中高端中大开间08年上半年租赁10.5南山区香年广场中高端中开间08年上半年售5.8益田假日广场中端中开间08年上半年售0.5天利中央商务广场二期高端大开间08年上半年售6.1宝安中心区滨海大厦中高端Ａ座小开间Ｂ座中大开间08年3月售3.8国际西岸大厦中高端中开间08年3-4月售3龙光世纪大厦中高端中开间2008年售4.4三、同类型项目竞争分析本片区发展较为成熟，可供应的土地较少，片区的写字楼项目大多是前几年就已经投入使用了的，近二年新开发的项目较少。目前本片区的中等档次的写字楼项目较多，与中心区形成了有效的互补。项目名称位置主力户型面积租金（元/㎡/月）出租率售价（万元/㎡）特点描述奥林匹克大厦景田中区商报路120-20080100%1.6知名度较高的纯写字楼，地理位置和生活配套优良，产品以大中户型较多鲁班大厦景田中区红荔路80-12035-50100%1.3知名度较高的商住楼，楼龄较长，地理位置好，生活配套便利，中小户型多开源大厦景田北区北环路100-18050-60100%1.5楼龄较长，靠北环路，地理位置和生活配套相对较差，大中户型较多青海大厦景田北区景田北路120-1806090%1.5靠北环路，地理位置和生活配套相对较差，大中户型较多中电信息大厦景田南区新闻路130-18060-90100%1.6靠深南路，地理位置和生活配套相对良好，大中户型较多四、片区市场展望与香蜜湖豪宅区相比，景田片区的住宅有明显价格优势，片区周边生活配套齐全，是经济实力中上等购房者青睐的对象。片区中高档次住宅较多，比如万科金色家园、安柏丽晶、东方玫瑰园、ＴＴ国际公寓、聚豪园、天然居等都是市区知名的中高档小区。与福田中心区的写字楼相比，景田片区占据了生活便利和居住环境适宜的优势，云集了奥林匹克大厦中电信息大厦、开源大厦、青海大厦、鲁班大厦等较多的中等档次的写字楼，且入住率很高。同时，片区汇集有大量的休闲、娱乐及购物中心，商务与生活居住配套设施较为成熟和完善。按市政府的相关规划，景田片区的原高交会馆位置将调整为金融机构用地，建设深圳市金融中心。作为深圳金融经济象征的深交所也将搬迁于此，并建设成深圳的标志性建筑。由此，本片区也将是直接的受益地段。随着地铁等交通与城市配套设施的不断完善，以及临近的城市中心区的高速发展，都将有力地增加本片区的投资价值。五、价格定位1、未来市场竞争价格导向法1）、当前市场价格现状2003——2007年深圳市区的写字楼销售均价走势图表由上表得出2007年深圳市区的写字楼销售均价为23535元/平方米，比06年上涨40%以上。2）、本片区与中心区近期在售楼盘的综合比值由上表得出景田与中心区相比，综合指数相差的平均数值约为28%，通过中心区07年的平均售价，可推算出本片区的理论应售价格为17000元/㎡左右。3）、综合表述：2007年深圳中心区的写字楼销售均价为22000－24000元/平方米，但在07年期间景田北该片区无新推出的写字楼项目；所以我们以临近的中心区的售价为参考。再根据本片的地段,配套等多项可比因素进行综合分析,得出景田片区的07年的理论应售价格比值，再根据我司对写字楼市场的研判，随着中心区未来两年的连续大供应量和大量积压在售面积。未来价格将呈冲高回落之势，蕴涵价格战危机，而市场将可能保持平衡与理性的发展，因此我司认为：本项目写字楼部分均价：17000元/平方米（±2%）本项目写字楼部分实收均价：16500元/平方米（±2%）2、市场比较法本项目片区近期无新开发楼盘，因此，特选取片区周边同类型项目（开源大厦、青海大厦、鲁班大厦及奥林匹克大厦）的当前的二手楼价格，作为本案写字楼参考项目进行综合比较；再以近几年市场上房价的平均涨幅及对今后的价格涨势判断，得出当前新楼的价值比将高于旧楼的10%；并结合当前可比项目的综合因素，得出权重分配如下：——权重值开源大厦青海大厦奥林匹克大厦鲁班大厦开源大厦青海大厦奥林匹克大厦鲁班大厦权重30%25%30%权重30%25%30%15%——地段因素本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦地区级差2020222220交通通达度2020222220繁华程度2020232320公共设施2020212120临街状况2020202020生活配套2020222320景观2018191920合计140138149150140——硬件因素本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦大堂2025201920层高2022201822实用率2020212020电梯2022201820结构体系2021202020建筑形象2024201920生态绿化2020202220合计140155141136142——其它个别因素本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦差异化程度2021211922市场接受度2013212021产权年限2022222222合计6056646165——各因素修正比较物名称交易价格交易时点修正交易情况修正地段因素修正硬件因素修正个别因素修正修正价格开源大厦155001.00111.01450.90331.0815496.3青海大厦150001.00110.93960.99290.9414620.5鲁班大厦130001.00110.93341.02950.9912880.1奥林匹克大厦165001.00110.98600.98600.9316179.9——结论经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为：∑比较标的物评估价格＝∑（各比较物业修正价格×比较权重）＋新旧楼的对比增值＝17000元/㎡此测算结果与市场竞争导向法的结论吻合，但考虑到当时的市场竞争环境激烈，且中心区写字楼价格有回落趋势，因此不能以去年的涨幅来计算，只适宜以近几年的平均涨幅对本项目进行大致的推算，通过以上的几种测算方式，得出写字楼部分的市场均价：17000元/平方米具体价格，我司将根据开盘前的市场情况在此价格区间调整。三、经济测算一）、测算说明1、按当前市场具可比性的同类型物业的售价进行比较；以当前理论价格17000元/平方米，以及现该地段市场售价的保守的价格为15000元/平方米；分别进行测算；2、本项目按当前整体为写字楼的产品定位以计算售价；3、按建设周期从今年七月一日起计算为一年，正式发售的周期为一年，销售率为100%计算；4、因同属于中心区的景田片区的写字楼价格浮动较大，且地段价值对于项目的影响也大，未来两年内的景田片区的写字楼价格无法精确估算。二）、工程进度工序名称工程进度周期前期准备工作2008年6月底3个月主体施工/封顶2008年7月—2009年7月12个月销售2009年8月—2010年8月12个月合计2006年3月—2008年5月27个月三）、成本分析例表项目名称金额（万元）说明土地成本按市政府相关用地审定会公布地价项目转让费项目购入时的项目转让费用建筑安装工程费按公司各分部分项工程估算管理费用按前3项的5%财务费用项目周期为二年，按年贷款利率6×2计算营销费用按项目总销售金额的3%计算销售税金及附加营业税和其他销售税金按销售收入的5.5%计算总开发成本项目整体开发成本四）、收入分析例表项目名称计价方式销售总收入（一年的销售期，100%的销售率）（万元）####大厦写字楼部分理论价格——17000元/㎡保守价格——15000元/㎡五）、收入分析阐述项目总投入成本为***万元，写字楼收入按照100%的销售率计算后，理论销售额为万元，保守销售额为***万元。减去成本后，税前的理论收益为***万元，保守收益为***万元。项目按照100%的销售收益模式测算，出资方的理论收益在***万元左右，保守收益在***万元左右。税前的理论利润率在***左右，保守的利润率在***左右，若再减去用以商业地产的约收益的30%作为税款计算后，税前的理论利润率在***左右，保守的利润率在26%左右，接近房地产开发可行性开发利润率的30%。最终结论：项目可行！****2008-42007年长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分长春市总体经济态势一、GDP总量与增长速度数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春GDP达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占GDP比重数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007)2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。小结：长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分2007年房地产新政一、金融政策：六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷）十次提高存款准备金率：自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。提高第二套房贷首付比例：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税收政策：土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策：物权法：①住房满70年后，使用权自动续期。②小区车位、车库应首先满足业主需要。③露台出让不得损害他人利益。④会所依约定确立权属。⑤小区绿地由业主共有。⑥物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定①“土地分期拿证”叫停②土地开发期限不得超过三年③单宗土地出让规模受控制④实行净地出让⑤土地闲置费按20%“土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。《规定》的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结：2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分长春市土地市场分析一、历年土地出让情况资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：①棚户区改造带来硬性需求②长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题③上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善④部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群⑤居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源：房地产报从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路根据《长春市城市总体规划(2004-2020)》，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征产品类型分布：南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120㎡的中小户型仍占总体的86%，130㎡以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100㎡的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。未来走向：2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征：产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。楼盘规模较大，多为社区型产品绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，基本位于全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250㎡之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂HOME等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。未来走向：绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析产品类型分布：宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。未来走向：宽城区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。四、二道区(含经开区)市场分析：产品类型：随着新机场的建设，二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组合型楼盘。中等规模为主：二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下项目近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套不足，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，难以提升核心竞争力。楼盘均价：二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。面积区间：二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200㎡左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。未来走势：二道区位于长春市东部，是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空间不大，主要楼盘将集中在吉林大路沿线。五、净月开发区市场分析：产品类型：净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主，虽有少量普通住宅存在，但因交通不便价格较低。楼盘规模：净月开发区离城市中心较远，土地供应充足，各个楼盘占地面积多在20万平方米左右，个别高档别墅楼盘达到100万平方米。该区多为别墅项目，整体品质不佳，社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动，可大大改善片区环境。楼盘均价：净月开发区楼盘价格分为两个层次，住宅价格在3000元/平方米左右，别墅价格在10000元/平方米左右（富奥临河湾因距中海项目较近、又有紧邻依通河的天然区位优势，价格较高）未来走势：从07年土地供应来看，净月开发区土地出让数量较少，08年市场竞争不大。三个高档项目和消化存量将是市场的主要热点。三个主要别墅项目体量较大，尤其是中信城，占地面积110万平方米。长春高层人士数量有限，中信推广力度小，市民未完全认可中信品牌，预计销量走低。三个大盘的建设，进一步加大了净月别墅市场的竞争，其他低档别墅定会采采取一定优惠措施，而未建地块也可能转型花园阳房，对大户型楼盘是个补充。第六部分、2007年长春房地产市场总结一、土地市场：1、出让面积有所减少，交易异常活跃：2007年长春市土地出让虽较上年有所减少，交易却异常活跃，开发商都积极参与竞拍，地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌企业对长春市场信心十足，均在长春获得“地王”项目，进一步巩固了在长春市场的领导地位。2、外地企业大举圈地：截止目前，外地企业在长春拿地数量已占2/3，本土企业仅占1/3。随着中海、万科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时，也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌企业对长春地价的上涨也起很大的推动作用。大面积拿地降低单位面积成本已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。二、房地产市场：1、政