深圳某前期定位报告-课件

恒裕滨城前期定位报告深圳中原恒裕滨城项目组2019年10月11日恒裕滨城前期定位报告深圳中原恒裕滨城项目组一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位豪宅区域的变迁与现状1豪宅区域的变迁与现状1豪宅区域变迁与现状随着深圳的城市发展，深圳的豪宅发展也伴随着城市发展的脚步一直在变化和提升——从最早的银湖豪宅区开始，到现在的深圳湾豪宅片区银湖豪宅区蛇口豪宅区香蜜湖豪宅区中心区豪宅区华侨城豪宅区红树湾豪宅区莲塘尾豪宅区深圳湾豪宅区豪宅区域变迁与现状随着深圳的城市发展，深圳的豪宅发展也伴随着老一代豪宅片区已经没落银湖片区——深圳最早豪宅片区代表楼盘：金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅主要优势：前有金湖银湖、后靠山景，资源丰富，区域位置优良现状：近年来一直无新盘供应，一些业主开始搬离。随着市中心西移，地位急剧下降香蜜湖片区——中心区豪宅，富豪聚居地代表楼盘：香蜜湖一号、香榭丽花园、香域中央花园主要优势：120万平米香蜜湖、43万平米农科植物园、背靠安托山和螳螂山。紧邻福田中心区现状：长期无新盘供应，土地几无剩余。中心区片区——市中心豪宅，承接中心区居住压力代表楼盘：中海华庭、雅颂居主要优势：市中心完善配套、土地价值昂贵现状：中心区已发展多年，配套方面已经有些老化；而且人口众多，没有足够好的生活环境支持老一代的豪宅片区已经存在较长时间，无论是从自身活力还是区域发展前景上看都已经降级的厉害。在新的豪宅片区应运而生之后，老豪宅片区已经没落老一代豪宅片区已经没落银湖片区——深圳最早豪宅片区代表楼盘：主流的豪宅片区也已经式微华侨城——深圳最大生态豪宅片区代表楼盘：波托菲诺纯水岸、天鹅堡、香山里主要优势：华侨城旅游+地产发展模式、生态环境极好现状：近年供应减少、户型也逐渐变小；区内配套时间较久、开始老化；交通不太便捷。红树湾——填海豪宅区代表楼盘：中心红树湾、红树西岸主要优势：优质海景资源、政府规划现状：政府支持减少、同时发展时间已经较长进入稳定期。华侨城和红树湾作为全市主流的豪宅片区，无论从规模还是发展程度上都是领先的。但是，在经过多年的发展之后，其发展势头已经减缓许多。在现在市中心西移的打环境下，这两个主流的豪宅片区已经逐渐式微。主流的豪宅片区也已经式微华侨城——深圳最大生态豪宅片区代表楼新的豪宅片区已经崛起——莲塘尾片区、深圳湾片区莲塘尾片区——距中心区最近的永久生态资源区代表楼盘：兰江山第、万泽云顶香蜜湖、山语清晖主要优势：区位优势（近福田CBD）、永久生态资源现状：莲塘尾片区自然环境优厚，但交通不便、开发程度较低。深圳湾片区——城市核心景观豪宅区主要优势：海景资源、区位优势、政府支持现状：开发火热，片区热炒莲塘尾片区开发较慢，且由于交通不便，名声并不彰显。深圳湾片区有政府规划支持和大运会热潮，已经成为整个深圳的豪宅领跑者。新的豪宅片区已经崛起——莲塘尾片区、深圳湾片区莲塘尾片区——深圳湾片区——城市核心资源大成之地

1、深圳湾片区是深圳最大规模的豪宅片区。

深圳湾片区东南临深圳湾、北接南山商业休闲娱乐中心。总用地面积为315.41公顷，是深圳最大规模的豪宅片区。2、深圳湾是起点最高的豪宅片区深圳湾自诞生之日起它就被定位为豪宅片区，所有的规划，定位都是按照豪宅标准来做的，这和那些一边发展一边做豪宅的片区不在一个层次之上。3、深圳湾是档次最高的豪宅片区从来没有哪一个豪宅片区，有像深圳湾湾这样得天独厚的优势。它是深圳的第二个中心区，是深圳的金融核心区和金融服务区，同样，还是深港大都市圈的核心区，在这片土地上，规划了大量高端的配套，这些，让其他所有的项目永远也无法企及。4、深圳湾是发展空间最大的豪宅片区

除了后海湾之外，几乎所有的豪宅片区都已经没有土地可供开发，这决定了这些片区未来可发展的空间很小。而后海湾正处于开发热潮期，未来还有很大发展空间。

深圳湾片区——城市核心资源大成之地

1、深圳湾片区是深圳最大08年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光09年，宝能太古城，厚积薄发，开盘15亿，深圳湾沸腾09年，鸿威海怡湾，全球贵重资产，深圳湾海景地标，引起市场强大反响……深圳湾片区——未来豪宅领跑者08年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光深深圳湾片区——风华正茂深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他区域，同时也拥有无可比拟的政府政策倾斜，他将承载深圳最新一代的深圳豪宅客户甚至面对全国客户，他将主宰深圳未来十年的豪宅市场目光深圳湾，正是风华正茂深圳湾片区——风华正茂深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜深圳湾片区规划与现状2深圳湾片区规划与现状2项目分类项目名称价格走向同期关内市场价格已售项目（2019年入市）卓越维港33000元/平米15000元/平米曦湾华府26000元/平米15000元/平米皇庭威尼斯30000元/平米15000元/平米在售和将售项目三湘海尚50000元/平米35000元/平米鸿威海怡湾55000元/平米35000元/平米宝能太古城58000元/平米35000元/平米澳城2期约30000元/平米26000元/平米名居绿海湾约42000元/平米26000元/平米湾厦海境界约42000元/平米26000元/平米前期项目后海汉森————————轩泰项目

————————深圳湾片区市场状况自2019年起，深圳湾片区步入全市顶级豪宅区的行列。2019年卓越维港入市，销售均价33000元/平米，在全市领跑价格。之后的海怡湾、宝能太古城等也都几乎是同期全市价格最高点。深圳湾各项建设日新月异，尤其高端物业的建设十分迅猛。片区将有170万平方米高端豪宅入市，开发理念和配置超前，成为富人扎堆之地。深圳湾将成为世界上最集中、规模最大、离口岸最近、级别最高的湾区豪宅区项目分类项目名称价格走向同期关内市场价格卓越维港33000元2019年，滨海大道开通；

2019年，南山商业文化中心区建设启动；

2019年，深圳湾滨海休闲带和后海体育中心等市政规划设计相继实施；

2019年，西部通道正式开通，后海湾赛场被正式确认为F1摩托艇世界锦标赛永久性赛站以及深圳市政府公布的《深圳市城市总体规划(2019－2020)》修编草案，将后海片区纳入了“双中心”之一的前海中心区。

深圳湾片区规划2019年，滨海大道开通；深圳湾片区规划深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用《深圳市城市总体规划（2019-2020）》规划概况南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。国际湾区规划标准深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括深圳湾片区现状2019年——卓越维港、皇庭威尼斯入市；

深圳湾公路大桥通车，Ｆ１摩托艇世界锦标赛永久性赛站启用

2009年——三湘海尚、鸿威海怡湾、宝能太古城

地铁２号线基本完成建设启用；2019年——后海体育中心完工并投入使用；

１５公里长滨海长廊初步完成建设，并继续打造成金融区；深圳湾片区自卓越维入市以来，一直维持着极高的热度和吸引力。后期多个项目的入市以及大运会的召开更是将片区推到了前所未有的高点。深圳湾片区现状2019年——卓越维港、皇庭威尼斯入市；深圳湾用现有的眼光来看，

深圳湾是投资佳选用未来的眼光来看，

深圳湾世界级富人聚居区用现有的眼光来看，5未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心6世界级的休闲资源，在此汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2019年大运会分赛场均罗湖深圳湾7接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中……名校林立，成为深圳人文浓度的制高点8深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆深圳湾拥有密集且稀缺的城市资源5未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的深圳湾北区规划为2.3平方公里的滨海金融商务区，总建筑规模400万㎡，主要建筑体为深圳湾体育公园及其配套酒店、40余栋甲级写字楼。

国际深圳湾北区：滨海金融商务区深圳湾北区规划为2.3平方公里的滨海金融商务区，总建筑规模4中国航天科技集团：航天国际中心，占地10458平米，建面15万平米，成交价4.95亿元，楼面地价3300元/平米。2019年10月13日开工奠基。

华润深圳湾中心：建筑面积近40万平米，前期已完工，后期华润总部尚未启动。深圳湾1号：集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积约37万㎡，建筑高度70-260m。

新百丽鞋业总部；医药企业总部（海王星辰/一致药业）；天虹总部；食品企业总部（喜之郎）；钢构企业总部。中海油南方地区总部：占地12713平米，建面20万平米，成交价8亿元，楼面地价4000元/平米。北区CBD:世界级金融中心、企业总部陆续动工中国航天科技集团：华润深圳湾中心：深圳湾1号：新百丽鞋业总部三湘海尚卓越维港鸿威海怡湾皇庭港湾阳光海滨花园名居绿海湾金龙项目汉森项目宝能太古城君汇新天澳城二期招商雍景湾曦湾、颐安阅海、百丽湾湾厦海境界润尔雅园南区居住区：国际中央商务居住区，氛围逐渐成熟三湘海尚卓越维港鸿威海怡湾皇庭港湾阳光海滨花园名居绿海湾金龙湾区发展趋势小结：深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他区域，同时也拥有无可比拟的政府政策倾斜，他将承载深圳最新一代的深圳豪宅客户甚至面对全国客户，他将主宰深圳未来十年的豪宅市场目光123北区CBD正在形成南区住区氛围逐渐成熟配套逐步完善5976户新入伙阶层，25000位富人入住。浓厚的片区居住氛围已经逐渐成熟深圳湾1号、中海油南方总部、华润总部等已经动工建设；天虹、百度、阿里巴巴等一批企业即将进驻。十五公里滨海长廊完工；深圳湾体育中心投入使用；科苑路、招商路、中心路开通，商业开始进驻湾区发展趋势小结：深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位现阶段深圳湾市场分析1现阶段深圳湾市场分析1现阶段深圳湾市场环境分析——现售项目三湘海尚鸿威海怡湾君汇新天宝能太古城现阶段深圳湾市场环境分析——现售项目三湘海尚鸿威海怡湾君汇新占地面积：6万建筑面积：43万容积率：3.5总户数：1950户（合拼后）梯户比：2梯8户——2梯2户物业类型：高层大宅，国际公寓、10万商业主力户型：南区40-89平米公寓，北区130-306平米大宅。目前楼王单位在售76-113㎡139-165㎡40-89㎡公寓170-207㎡133-166㎡户型面积套数套数配比销售率1房40-5234417.6%售罄2房61-8678040.0%售罄3房（非合拼）87-13430615.7%售罄3房（合拼）138-1441799.2%售罄4房（非合拼）173-2091628.3%售罄4房（合拼）156-1651668.5%约10%顶层复式253-316100.5%售罄顶层大平面25530.2%售罄宝能太古城占地面积：6万占地面积：5万建筑面积：10万容积率：2总户数：594户梯户比：2梯3/4户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：564套高层，30套TH在售和剩余户型：143-165平米楼王和250-300平别墅鸿威海怡湾TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米两房、143平米3房主力面积：268-289平的TH主力面积：145、150、165的三、四房户型面积套数套数配比销售率28912820.1%售罄3143-16547274.2%约80%复式245-25060.9%售罄联排300304.7%40%占地面积：5万建筑面积：10万鸿威海怡湾TAT占地面积：9万建筑面积：29万容积率：2总户数：1107户梯户比：2梯2户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：1070套高层，37套TH目前在售170-210平米高层以及少量联排别墅ABCDFENPMGHJKL售罄未售完剩余173-203平米售罄未售户型面积套数套数配比销售率公寓5339035.2%未推二房141544.9%售罄三房146-17446642.1%约80%四房20714613.2%约60%顶层复式340141.3%约75%联排别墅220-250373.3%约50%三湘海尚占地面积：9万建筑面积：29万ABCDFENP占地面积：4.5万建筑面积：9万容积率：2总户数：370户（合拼后）梯户比：2梯3户——2梯2户物业类型：高层大宅主力户型：南区159-233平米平面大宅剩余175、203、233㎡单位，即将现楼发售159177177159177177159177177175175203203233酒店售罄不售售罄在售在售在售户型面积套数套数配比销售率4房150-175约300

81.3%约85%5房203-233约69

18.7%约50%君汇新天占地面积：4.5万建筑面积：9万159177片区在售项目小户型消化速度快，小户型基本售罄；各项目大户型销售速度均比小户型慢。在售项目小户消化速度快片区在售项目小户型消化速度快，小户型基本售罄；各项目大户型销项目名称9月成交套数总套数总销售量销售率在售户型目前成交均价剩余主力户型三湘海尚21107套住宅(390套公寓)37套别墅52678%（不含公寓）140m2

170m2

208m268000173㎡-208㎡平层280㎡-290㎡别墅君汇新天036926572%175m2

230m245000174㎡四房鸿威海怡湾659452691%143-165m263000143-165㎡四房少量联排别墅宝能太古城31950181493%140-160m256000A\B\C楼王大户型片区销售速度受到整个市场观望情绪和各楼盘均无大型推广力度的双重影响，整体销售速度较慢。在售与剩余户型均为140-230㎡大四、五房，并且销售均价一直处于坚挺的高位。在售项目目前销售情况项目名称9月成交套数总套数总销售量销售率在售户型目前成交均价大面积户型需求强劲：180平米户型需求高于目前配比卓越维港户型配比客户需求户型配比客户需求分析——卓越维港大面积户型需求强劲：180平米户型需求高于目前配比卓越维港户宝能太古城户型配比客户需求户型配比大面积户型需求强劲：50%需求150㎡以上客户需求分析——宝能太古城宝能太古城户型配比客户需求户型配比大面积户型需求强劲：50%鸿威海怡湾户型配比客户需求户型配比大面积户型需求强劲：200平米以上户型需求高达30%客户需求分析——鸿威海怡湾鸿威海怡湾户型配比客户需求户型配比大面积户型需求强劲：200发现：深圳湾的客户需求，呈现趋大现象在售项目分析发现：深圳湾的客户需求，呈现趋大现象在售项目分析在售项目小结

3.

2.

1.在售项目的小户型基本都已售罄，销售过程中小户型消化速度快在售与剩余户型均为140-230㎡大四、五房，并且销售均价一直处于坚挺的高位深圳湾片区客户的产品需求呈现趋大现象在售项目小结3.2.1.在售项目的小户型基本都已售深圳湾未来市场情况2深圳湾未来市场情况2未来市场分析（短期将售项目）——名居绿海湾拼合后户型配比合计套数占比备注户型面积（㎡）三房111-11511822.10%非合拼四房127-1299016.85%合拼135-14614827.72%合拼五房157-15917833.33%合拼合计534100.00%

位置：招商路与海滨路交汇处东南占地：20199万平方米建面：10.6万平方米容积率：3绿化率：36%建筑类型：塔楼、小高层入市时间：2019年10月底未来市场分析（短期将售项目）——名居绿海湾拼合后户型配比合计位置：后海大道与招商东路交汇处东南占地：12892.96平方米建筑：85282.44平方米容积率：5.14绿化率：30%建筑类型：塔楼、小高层、高层入市时间：2019年12月户型面积套数占比两房72-7520031.10%三房复式88-9013621.15%三房90324.98%108-11918228.30%四房133-1369314.46%合计643100.00%未来市场分析（短期将售项目）——湾厦海境界位置：后海大道与招商东路交汇处东南户型面积套数占比两房72-位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南建筑:175374.2平方米占地:32082.52平方米容积率：4.61绿化率：30%建筑类型：高层入市时间：预计2019年11月户型面积套数占比三房7527025.4%四房8927025.4%115-12538536.3%145989.2%155-175383.6%合计1061100.00%未来市场分析（短期将售项目）——滨海阳光位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南户型面积套数占比三房7527位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南建筑:113728平方米

占地:40557.10平方米容积率：4.61绿化率：30%建筑类型：高层入市时间：预计2019年12月户型面积套数占比两房89.4148074.77%两房85.36—112.049614.95%五房200.24487.48%388.5420.31%洋房268.28162.49%合计642100.00%未来市场分析（短期将售项目）——澳城2期位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南户型面积套数占比两房89.4未来市场分析——前期阶段项目汉森位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南占地:25204平方米

建面:100818平方米容积率：4覆盖率：45%建筑类型：高层入市时间：预计2019年轩泰位置：后海大道与招商东路交汇处占地:9001.02平方米

建面:100818平方米容积率：3.5-3.8覆盖率：45%建筑类型：高层入市时间：预计2019年户型配比户型面积备注3+1房170-190部分合拼2-3房85.36—112.04非合拼顶层复式250-28016户型配比户型面积备注2房89单一产权3房139部分合拼4-5房200部分合拼未来市场分析——前期阶段项目汉森位置：后海滨路与蓝天路交汇处项目总套数两房三房四房五房复式洋房绿海湾534

111-115127-129157-159

135-146海境界64372-7590133-136

88-90

108-119滨海阳光1061

7589

115-125145155-175澳城64289

200

26885-112388总套数288077642045322613616片区将售项目中主要以中大户型为主，保持现有主流面积段产品未来市场分析小结项目总套数两房三房四房五房复式洋房绿海湾534111-11片区市场环境小结12未来市场现阶段市场未来项目产品以中大户型为主，并且保留现有主流面积段小户型走量较快；大户型价格坚挺片区市场环境小结12未来市场现阶段市场未来项目产品以中大户型二湾区发展趋势三本项目产品定位一市场环境分析二湾区发展趋势三本项目产品定位一市场环境分析市场环境湾区发展趋势深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他区域，同时也拥有无可比拟的政府政策倾斜，他将承载深圳最新一代的深圳豪宅客户甚至面对全国客户，他将主宰深圳未来十年的豪宅市场目光小户型走量较快，大户型价格坚挺客户对于产品的需求成向大趋势未来市场以中大户型为主，保留现有主流面积段项目产品思考市场环境湾区发展趋势深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其澳城二期——占地4万，容积率4.61，11年入市海境界——占地1.28万，容积率5.14，11年入市润尔雅园——占地0.9万，容积率3.5-3.8，12年入市“滨城”是未来深圳湾建面最大，并作为地铁口豪宅物业，具备打造湾区标杆物业的先决条件恒裕——占地4.9万，容积率北4，南3.8，11年入市绿海湾——占地1.99万，容积率3，11年入市汉森——占地2.5万，容积率4，12年入市阳光海滨——占地3.2万，容积率4.61，11年入市本项目具备湾区标杆物业先决条件地铁湾厦站澳城二期——占地4万，容积率4.61，11年入市海境界——占项目形象定位思考1项目形象定位思考1形象定位思考——区域定位城市核心居住区湾区兴奋点聚焦之地后海CBD深圳湾片区深圳湾，深圳新中心形象定位思考——区域定位城市核心居住区湾区兴奋点聚焦之地后海东滨路地铁2号线沿海RBD发展中心南山金融文化中心规划不低于中环的写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。南山深圳湾体育中心内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷院、艺术馆后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，至2019年，将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。【项目区位】后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨路以南，后海滨路以东、科苑南路以西的围合区域。总用地面积为315.41公顷，是政府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最后的一片大型豪宅片区占据关内规划最好的最后一块大型豪宅片区最精华资源东滨路地铁2号线沿海RBD发展中心南山金融文化中心南山深圳湾形象定位思考——项目定位

本项目地处后海滨路与工业七路交汇处。北有宝能太古城、三湘海尚和君汇新天；南有阳光滨海与翡翠海岸;东接卓越维港、皇庭港湾和鸿威海怡湾。正好位于片区中心位置，其他楼盘像众星捧月般拱卫着本项。湾区中心位置：形象定位思考——项目定位本项目地处后海滨路与工地铁2号线湾厦站与本项无缝接驳，成为本项目的私家交通工具。占据城市最高土地价值，将深圳最精华城市资源一线相连地铁上盖物业：地铁2号线湾厦站与本项无缝接驳，成为本项目的私家交通工具。占项目名称名居绿海湾澳城2期后海汉森泰福苑湾厦海境界占地面积（平米）2000023748252047799.612892.96建筑面积（平米）10.5万11.37万7万5.08万8.53万本项目占地

47822.13平米

建筑面积

239661平米

，为未来湾区最大体量项目未来湾区最大体量项目：项目名称名居绿海湾澳城2期后海汉森泰福苑湾厦海境界占地面积（本想为超高层大体量产品，高度达到150米，为片区豪宅标杆高度。本项目是湾区未来掌控者国际大都会的超高层产品已取代别墅成为【第一】标杆，实现【最贵】价值。片区最高高度：本想为超高层大体量产品，高度达到150米，为片区豪宅标杆高度卫生间配置浴缸瑞典乐家Roca坐便器德国杜拉维特Duravit洗手盆德国杜拉维特Duravit浴缸龙头德国汉斯格雅HansGrohe水龙头德国汉斯格雅HansGrohe毛巾棍德国科伦博Colombo厕纸架德国科伦博Colombo厨房配置橱柜MiCocina蒸炉Miele微波炉Miele燃气炉Miele烤炉Miele冰箱Sub-Zero抽油烟机Miele本项目定位为高尚住宅，豪华硬装标准便是最好的体现

——与香港现象级豪宅“天玺”使用相同配置。卫生间配置浴缸瑞典乐家Roca坐便器德国杜拉维特Duravi人性化管理系统公共空间人性化厨房人性化卫浴人性化细节人性化恒裕滨城人性化装修极精细化、极人性化的精装，契合客户的心理需求。这是本项目区别于其他楼盘的重要价值点。极致人性化装修：人性化管理系统公共空间人性化厨房人性化卫浴人性化细节人性化恒湾区正中地段24万平米湾区最大体量地铁2号线湾厦站无缝接驳140米超高层标杆性豪宅全深圳最极致人性化装修与香港豪宅相同配置本项目价值梳理：湾区正中地段24万平米湾区最大体量地铁2号线湾厦站无缝接驳1140米超高层豪宅标杆湾区中心位置与香港豪宅相同配置深圳新中心人居至高峰本项目价值定位：140米超高层豪宅标杆湾区中心位置与香港豪宅相同配置深圳新中项目定位推广2项目定位推广2本项目定位推广思考——一二期整体推广招商海月学校后海公馆卓越维港南区皇庭港湾卓越维港北区中心路工业七路招商路后海滨路①②③④北地块南地块本项目占地面积47822.13平方米，总建筑面积为239661平方米。分为南北两个地块。一期将开发南区地块，北区地块作为二期开发。南北区地块之间分期开发，一期（南地块）和二期（北地块）之间有时间断层。本项目为湾区标杆高度（高达150米），但是标杆高度体现在项目二期。项目一期并不能体现标杆高度。明确的分期推广会造成一种市场错觉，不利于项目营销。将南北两地块即一期二期作为一个整体推广。即规避了一期项目的一些弱势，又可以将项目的整体品质进行提升本项目定位推广思考——一二期整体推广招商海月学校后海公馆卓越推广策略——制造悬念，提高预期让项目的关注度和热度在前期便急剧累积。让客户对项目的预期一高再高，完全被项目吸引！案例：卓越维港——制造影响力2019年逆市均价23000元开盘销售５个亿４个月销售率达90%激增的客户量：到访8000批引爆话题的传播街头巷尾的热议小众活动的传播关键人活动：时间：2019年4月地点：凤凰大厦精英会参加人员：卓越内部邀请的关系人士（20人）中原豪宅客户（20人）推广策略——制造悬念，提高预期让项目的关注度和案例：香山里一期占据社会热点话题位置案例：香山里一期占据社会热点话题位置湾中心——众星捧月众多的星星围绕着月亮。比喻众人拥护某人；也比喻许多东西围绕着一个中心。湾区中心，核心区位至高峰——一览群山小

会当凌绝顶，一览众山小。便是只有处在那最高处，才有超越别人、一览其小的视野，这里是湾区独一无二的角度。推广语——湾中心、至高峰湾中心——众星捧月至高峰——一览群山小推广语——湾中心、至高俯仰海天之景胸怀广大，装的下天地

。仰知天空的境界，俯视大海的宽广！推广语——俯视深圳湾俯仰海天之景推广语——俯视深圳湾超卓物管：新鸿基地产发展有限公司【新地】之全资附属机构，特意为集团旗下的超级豪宅成立全新一间物业管理公司—超卓物管。现在管理的物业包括礼顿山、何文田山道1号及宝珊道1号邀请香港媒体、高端杂志媒体、深圳广电报纸媒体等进行现场全程跟踪报道，进行项目启动预热，拔升项目形象。推广活动——发布会现场签约新鸿基旗下超卓物管超卓物管：邀请香港媒体、高端杂志媒体、深圳广电报纸媒体等进行世界级风水顾问知名理财顾问国际装修顾问著名法律顾问天王顾问团四大方向顾问，体现豪宅品质，拔高客户对项目认识的绝好时机。推广活动——天王顾问团队世界级风水顾问知名理财顾问国际装修顾问著名法律顾问天王顾问团《地标》是一本顶级奢侈地产类双语杂志（英文和简体中文相对照），也是“中国国际豪宅”唯一指定的出版物。汇聚全球顶级豪华建筑，直指高端人群的奢华生活

与LP（地标）杂志合作，做一期全球湾区地标巡礼，特别突出本项目世界第九大湾区标杆豪宅！推广活动——全球湾区地标巡礼《地标》是一本顶级奢侈地产类双语杂志与LP（地标）杂志合作，深圳首个香港首发楼盘

——独一无二高品质全球富豪预订深圳湾140米地标顶层单位

——俯视大海、仰接蓝天推广活动——香港首发新闻发布会深圳首个香港首发楼盘推广活动——香港首发新闻发布会3D影视片：刺激客户感官提升客户体验感拔升项目品质感连接客户与项目的纽带推广活动——深圳首创3影视片3D影视片：推广活动——深圳首创3影视片后期推广说明北区南区本项目两期开发，南区为第一期，北区为第二期北区将集中本项目大部分体量北区是本项目标杆高度所在北区商业体量占整个项目商业体量绝大部分北区是本项目主要展示面所在基于项目一期二期的整体推广，在项目二期（北区）入市时，应当正对二期特点进行重点推广，及时拔升二期品质，提高整个项目的市场接受度和项目品质后期推广说明北区南区本项目两期开发，南区为第一期，北区为第二项目产品定位3项目产品定位3ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish恒裕滨城前期定位报告深圳中原恒裕滨城项目组2019年10月11日恒裕滨城前期定位报告深圳中原恒裕滨城项目组一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位豪宅区域的变迁与现状1豪宅区域的变迁与现状1豪宅区域变迁与现状随着深圳的城市发展，深圳的豪宅发展也伴随着城市发展的脚步一直在变化和提升——从最早的银湖豪宅区开始，到现在的深圳湾豪宅片区银湖豪宅区蛇口豪宅区香蜜湖豪宅区中心区豪宅区华侨城豪宅区红树湾豪宅区莲塘尾豪宅区深圳湾豪宅区豪宅区域变迁与现状随着深圳的城市发展，深圳的豪宅发展也伴随着老一代豪宅片区已经没落银湖片区——深圳最早豪宅片区代表楼盘：金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅主要优势：前有金湖银湖、后靠山景，资源丰富，区域位置优良现状：近年来一直无新盘供应，一些业主开始搬离。随着市中心西移，地位急剧下降香蜜湖片区——中心区豪宅，富豪聚居地代表楼盘：香蜜湖一号、香榭丽花园、香域中央花园主要优势：120万平米香蜜湖、43万平米农科植物园、背靠安托山和螳螂山。紧邻福田中心区现状：长期无新盘供应，土地几无剩余。中心区片区——市中心豪宅，承接中心区居住压力代表楼盘：中海华庭、雅颂居主要优势：市中心完善配套、土地价值昂贵现状：中心区已发展多年，配套方面已经有些老化；而且人口众多，没有足够好的生活环境支持老一代的豪宅片区已经存在较长时间，无论是从自身活力还是区域发展前景上看都已经降级的厉害。在新的豪宅片区应运而生之后，老豪宅片区已经没落老一代豪宅片区已经没落银湖片区——深圳最早豪宅片区代表楼盘：主流的豪宅片区也已经式微华侨城——深圳最大生态豪宅片区代表楼盘：波托菲诺纯水岸、天鹅堡、香山里主要优势：华侨城旅游+地产发展模式、生态环境极好现状：近年供应减少、户型也逐渐变小；区内配套时间较久、开始老化；交通不太便捷。红树湾——填海豪宅区代表楼盘：中心红树湾、红树西岸主要优势：优质海景资源、政府规划现状：政府支持减少、同时发展时间已经较长进入稳定期。华侨城和红树湾作为全市主流的豪宅片区，无论从规模还是发展程度上都是领先的。但是，在经过多年的发展之后，其发展势头已经减缓许多。在现在市中心西移的打环境下，这两个主流的豪宅片区已经逐渐式微。主流的豪宅片区也已经式微华侨城——深圳最大生态豪宅片区代表楼新的豪宅片区已经崛起——莲塘尾片区、深圳湾片区莲塘尾片区——距中心区最近的永久生态资源区代表楼盘：兰江山第、万泽云顶香蜜湖、山语清晖主要优势：区位优势（近福田CBD）、永久生态资源现状：莲塘尾片区自然环境优厚，但交通不便、开发程度较低。深圳湾片区——城市核心景观豪宅区主要优势：海景资源、区位优势、政府支持现状：开发火热，片区热炒莲塘尾片区开发较慢，且由于交通不便，名声并不彰显。深圳湾片区有政府规划支持和大运会热潮，已经成为整个深圳的豪宅领跑者。新的豪宅片区已经崛起——莲塘尾片区、深圳湾片区莲塘尾片区——深圳湾片区——城市核心资源大成之地

1、深圳湾片区是深圳最大规模的豪宅片区。

深圳湾片区东南临深圳湾、北接南山商业休闲娱乐中心。总用地面积为315.41公顷，是深圳最大规模的豪宅片区。2、深圳湾是起点最高的豪宅片区深圳湾自诞生之日起它就被定位为豪宅片区，所有的规划，定位都是按照豪宅标准来做的，这和那些一边发展一边做豪宅的片区不在一个层次之上。3、深圳湾是档次最高的豪宅片区从来没有哪一个豪宅片区，有像深圳湾湾这样得天独厚的优势。它是深圳的第二个中心区，是深圳的金融核心区和金融服务区，同样，还是深港大都市圈的核心区，在这片土地上，规划了大量高端的配套，这些，让其他所有的项目永远也无法企及。4、深圳湾是发展空间最大的豪宅片区

除了后海湾之外，几乎所有的豪宅片区都已经没有土地可供开发，这决定了这些片区未来可发展的空间很小。而后海湾正处于开发热潮期，未来还有很大发展空间。

深圳湾片区——城市核心资源大成之地

1、深圳湾片区是深圳最大08年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光09年，宝能太古城，厚积薄发，开盘15亿，深圳湾沸腾09年，鸿威海怡湾，全球贵重资产，深圳湾海景地标，引起市场强大反响……深圳湾片区——未来豪宅领跑者08年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光深深圳湾片区——风华正茂深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他区域，同时也拥有无可比拟的政府政策倾斜，他将承载深圳最新一代的深圳豪宅客户甚至面对全国客户，他将主宰深圳未来十年的豪宅市场目光深圳湾，正是风华正茂深圳湾片区——风华正茂深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜深圳湾片区规划与现状2深圳湾片区规划与现状2项目分类项目名称价格走向同期关内市场价格已售项目（2019年入市）卓越维港33000元/平米15000元/平米曦湾华府26000元/平米15000元/平米皇庭威尼斯30000元/平米15000元/平米在售和将售项目三湘海尚50000元/平米35000元/平米鸿威海怡湾55000元/平米35000元/平米宝能太古城58000元/平米35000元/平米澳城2期约30000元/平米26000元/平米名居绿海湾约42000元/平米26000元/平米湾厦海境界约42000元/平米26000元/平米前期项目后海汉森————————轩泰项目

————————深圳湾片区市场状况自2019年起，深圳湾片区步入全市顶级豪宅区的行列。2019年卓越维港入市，销售均价33000元/平米，在全市领跑价格。之后的海怡湾、宝能太古城等也都几乎是同期全市价格最高点。深圳湾各项建设日新月异，尤其高端物业的建设十分迅猛。片区将有170万平方米高端豪宅入市，开发理念和配置超前，成为富人扎堆之地。深圳湾将成为世界上最集中、规模最大、离口岸最近、级别最高的湾区豪宅区项目分类项目名称价格走向同期关内市场价格卓越维港33000元2019年，滨海大道开通；

2019年，南山商业文化中心区建设启动；

2019年，深圳湾滨海休闲带和后海体育中心等市政规划设计相继实施；

2019年，西部通道正式开通，后海湾赛场被正式确认为F1摩托艇世界锦标赛永久性赛站以及深圳市政府公布的《深圳市城市总体规划(2019－2020)》修编草案，将后海片区纳入了“双中心”之一的前海中心区。

深圳湾片区规划2019年，滨海大道开通；深圳湾片区规划深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用《深圳市城市总体规划（2019-2020）》规划概况南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。国际湾区规划标准深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括深圳湾片区现状2019年——卓越维港、皇庭威尼斯入市；

深圳湾公路大桥通车，Ｆ１摩托艇世界锦标赛永久性赛站启用

2009年——三湘海尚、鸿威海怡湾、宝能太古城

地铁２号线基本完成建设启用；2019年——后海体育中心完工并投入使用；

１５公里长滨海长廊初步完成建设，并继续打造成金融区；深圳湾片区自卓越维入市以来，一直维持着极高的热度和吸引力。后期多个项目的入市以及大运会的召开更是将片区推到了前所未有的高点。深圳湾片区现状2019年——卓越维港、皇庭威尼斯入市；深圳湾用现有的眼光来看，

深圳湾是投资佳选用未来的眼光来看，

深圳湾世界级富人聚居区用现有的眼光来看，5未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心6世界级的休闲资源，在此汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2019年大运会分赛场均罗湖深圳湾7接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中……名校林立，成为深圳人文浓度的制高点8深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆深圳湾拥有密集且稀缺的城市资源5未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的深圳湾北区规划为2.3平方公里的滨海金融商务区，总建筑规模400万㎡，主要建筑体为深圳湾体育公园及其配套酒店、40余栋甲级写字楼。

国际深圳湾北区：滨海金融商务区深圳湾北区规划为2.3平方公里的滨海金融商务区，总建筑规模4中国航天科技集团：航天国际中心，占地10458平米，建面15万平米，成交价4.95亿元，楼面地价3300元/平米。2019年10月13日开工奠基。

华润深圳湾中心：建筑面积近40万平米，前期已完工，后期华润总部尚未启动。深圳湾1号：集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积约37万㎡，建筑高度70-260m。

新百丽鞋业总部；医药企业总部（海王星辰/一致药业）；天虹总部；食品企业总部（喜之郎）；钢构企业总部。中海油南方地区总部：占地12713平米，建面20万平米，成交价8亿元，楼面地价4000元/平米。北区CBD:世界级金融中心、企业总部陆续动工中国航天科技集团：华润深圳湾中心：深圳湾1号：新百丽鞋业总部三湘海尚卓越维港鸿威海怡湾皇庭港湾阳光海滨花园名居绿海湾金龙项目汉森项目宝能太古城君汇新天澳城二期招商雍景湾曦湾、颐安阅海、百丽湾湾厦海境界润尔雅园南区居住区：国际中央商务居住区，氛围逐渐成熟三湘海尚卓越维港鸿威海怡湾皇庭港湾阳光海滨花园名居绿海湾金龙湾区发展趋势小结：深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他区域，同时也拥有无可比拟的政府政策倾斜，他将承载深圳最新一代的深圳豪宅客户甚至面对全国客户，他将主宰深圳未来十年的豪宅市场目光123北区CBD正在形成南区住区氛围逐渐成熟配套逐步完善5976户新入伙阶层，25000位富人入住。浓厚的片区居住氛围已经逐渐成熟深圳湾1号、中海油南方总部、华润总部等已经动工建设；天虹、百度、阿里巴巴等一批企业即将进驻。十五公里滨海长廊完工；深圳湾体育中心投入使用；科苑路、招商路、中心路开通，商业开始进驻湾区发展趋势小结：深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位现阶段深圳湾市场分析1现阶段深圳湾市场分析1现阶段深圳湾市场环境分析——现售项目三湘海尚鸿威海怡湾君汇新天宝能太古城现阶段深圳湾市场环境分析——现售项目三湘海尚鸿威海怡湾君汇新占地面积：6万建筑面积：43万容积率：3.5总户数：1950户（合拼后）梯户比：2梯8户——2梯2户物业类型：高层大宅，国际公寓、10万商业主力户型：南区40-89平米公寓，北区130-306平米大宅。目前楼王单位在售76-113㎡139-165㎡40-89㎡公寓170-207㎡133-166㎡户型面积套数套数配比销售率1房40-5234417.6%售罄2房61-8678040.0%售罄3房（非合拼）87-13430615.7%售罄3房（合拼）138-1441799.2%售罄4房（非合拼）173-2091628.3%售罄4房（合拼）156-1651668.5%约10%顶层复式253-316100.5%售罄顶层大平面25530.2%售罄宝能太古城占地面积：6万占地面积：5万建筑面积：10万容积率：2总户数：594户梯户比：2梯3/4户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：564套高层，30套TH在售和剩余户型：143-165平米楼王和250-300平别墅鸿威海怡湾TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米两房、143平米3房主力面积：268-289平的TH主力面积：145、150、165的三、四房户型面积套数套数配比销售率28912820.1%售罄3143-16547274.2%约80%复式245-25060.9%售罄联排300304.7%40%占地面积：5万建筑面积：10万鸿威海怡湾TAT占地面积：9万建筑面积：29万容积率：2总户数：1107户梯户比：2梯2户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：1070套高层，37套TH目前在售170-210平米高层以及少量联排别墅ABCDFENPMGHJKL售罄未售完剩余173-203平米售罄未售户型面积套数套数配比销售率公寓5339035.2%未推二房141544.9%售罄三房146-17446642.1%约80%四房20714613.2%约60%顶层复式340141.3%约75%联排别墅220-250373.3%约50%三湘海尚占地面积：9万建筑面积：29万ABCDFENP占地面积：4.5万建筑面积：9万容积率：2总户数：370户（合拼后）梯户比：2梯3户——2梯2户物业类型：高层大宅主力户型：南区159-233平米平面大宅剩余175、203、233㎡单位，即将现楼发售159177177159177177159177177175175203203233酒店售罄不售售罄在售在售在售户型面积套数套数配比销售率4房150-175约300

81.3%约85%5房203-233约69

18.7%约50%君汇新天占地面积：4.5万建筑面积：9万159177片区在售项目小户型消化速度快，小户型基本售罄；各项目大户型销售速度均比小户型慢。在售项目小户消化速度快片区在售项目小户型消化速度快，小户型基本售罄；各项目大户型销项目名称9月成交套数总套数总销售量销售率在售户型目前成交均价剩余主力户型三湘海尚21107套住宅(390套公寓)37套别墅52678%（不含公寓）140m2

170m2

208m268000173㎡-208㎡平层280㎡-290㎡别墅君汇新天036926572%175m2

230m245000174㎡四房鸿威海怡湾659452691%143-165m263000143-165㎡四房少量联排别墅宝能太古城31950181493%140-160m256000A\B\C楼王大户型片区销售速度受到整个市场观望情绪和各楼盘均无大型推广力度的双重影响，整体销售速度较慢。在售与剩余户型均为140-230㎡大四、五房，并且销售均价一直处于坚挺的高位。在售项目目前销售情况项目名称9月成交套数总套数总销售量销售率在售户型目前成交均价大面积户型需求强劲：180平米户型需求高于目前配比卓越维港户型配比客户需求户型配比客户需求分析——卓越维港大面积户型需求强劲：180平米户型需求高于目前配比卓越维港户宝能太古城户型配比客户需求户型配比大面积户型需求强劲：50%需求150㎡以上客户需求分析——宝能太古城宝能太古城户型配比客户需求户型配比大面积户型需求强劲：50%鸿威海怡湾户型配比客户需求户型配比大面积户型需求强劲：200平米以上户型需求高达30%客户需求分析——鸿威海怡湾鸿威海怡湾户型配比客户需求户型配比大面积户型需求强劲：200发现：深圳湾的客户需求，呈现趋大现象在售项目分析发现：深圳湾的客户需求，呈现趋大现象在售项目分析在售项目小结

3.

2.

1.在售项目的小户型基本都已售罄，销售过程中小户型消化速度快在售与剩余户型均为140-230㎡大四、五房，并且销售均价一直处于坚挺的高位深圳湾片区客户的产品需求呈现趋大现象在售项目小结3.2.1.在售项目的小户型基本都已售深圳湾未来市场情况2深圳湾未来市场情况2未来市场分析（短期将售项目）——名居绿海湾拼合后户型配比合计套数占比备注户型面积（㎡）三房111-11511822.10%非合拼四房127-1299016.85%合拼135-14614827.72%合拼五房157-15917833.33%合拼合计534100.00%

位置：招商路与海滨路交汇处东南占地：20199万平方米建面：10.6万平方米容积率：3绿化率：36%建筑类型：塔楼、小高层入市时间：2019年10月底未来市场分析（短期将售项目）——名居绿海湾拼合后户型配比合计位置：后海大道与招商东路交汇处东南占地：12892.96平方米建筑：85282.44平方米容积率：5.14绿化率：30%建筑类型：塔楼、小高层、高层入市时间：2019年12月户型面积套数占比两房72-7520031.10%三房复式88-9013621.15%三房90324.98%108-11918228.30%四房133-1369314.46%合计643100.00%未来市场分析（短期将售项目）——湾厦海境界位置：后海大道与招商东路交汇处东南户型面积套数占比两房72-位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南建筑:175374.2平方米占地:32082.52平方米容积率：4.61绿化率：30%建筑类型：高层入市时间：预计2019年11月户型面积套数占比三房7527025.4%四房8927025.4%115-12538536.3%145989.2%155-175383.6%合计1061100.00%未来市场分析（短期将售项目）——滨海阳光位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南户型面积套数占比三房7527位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南建筑:113728平方米

占地:40557.10平方米容积率：4.61绿化率：30%建筑类型：高层入市时间：预计2019年12月户型面积套数占比两房89.4148074.77%两房85.36—112.049614.95%五房200.24487.48%388.5420.31%洋房268.28162.49%合计642100.00%未来市场分析（短期将售项目）——澳城2期位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南户型面积套数占比两房89.4未来市场分析——前期阶段项目汉森位置：后海滨路与蓝天路交汇处东南占地:25204平方米

建面:100818平方米容积率：4覆盖率：45%建筑类型：高层入市时间：预计2019年轩泰位置：后海大道与招商东路交汇处占地:9001.02平方米

建面:100818平方米容积率：3.5-3.8覆盖率：45%建筑类型：高层入市时间：预计2019年户型配比户型面积备注3+1房170-190部分合拼2-3房85.36—112.04非合拼顶层复式250-28016户型配比户型面积备注2房89单一产权3房139部分合拼4-5房200部分合拼未来市场分析——前期阶段项目汉森位置：后海滨路与蓝天路交汇处项目总套数两房三房四房五房复式洋房绿海湾534

111-115127-129157-159

135-146海境界64372-7590133-136

88-90

108-119滨海阳光1061

7589

115-125145155-175澳城64289

200

26885-112388总套数288077642045322613616片区将售项目中主要以中大户型为主，保持现有主流面积段产品未来市场分析小结项目总套数两房三房四房五房复式洋房绿海湾534111-11片区市场环境小结12未来市场现阶段市场未来项目产品以中大户型为主，并且保留现有主流面积段小户型走量较快；大户型价格坚挺片区市场环境小结12未来市场现阶段市场未来项目产品以中大户型二湾区发展趋势三本项目产品定位一市场环境分析二湾区发展趋势三本项目产品定位一市场环境分析市场环境湾区发展趋势深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他区域，同时也拥有无可比拟的政府政策倾斜，他将承载深圳最新一代的深圳豪宅客户甚至面对全国客户，他将主宰深圳未来十年的豪宅市场目光小户型走量较快，大户型价格坚挺客户对于产品的需求成向大趋势未来市场以中大户型为主，保留现有主流面积段项目产品思考市场环境湾区发展趋势深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其澳城二期——占地4万，容积率4.61，11年入市海境界——占地1.28万，容积率5.14，11年入市润尔雅园——占地0.9万，容积率3.5-3.8，12年入市“滨城”是未来深圳湾建面最大，并作为地铁口豪宅物业，具备打造湾区标杆物业的先决条件恒裕——占地4.9万，容积率北4，南3.8，11年入市绿海湾——占地1.99万，容积率3，11年入市汉森——占地2.5万，容积率4，12年入市阳光海滨——占地3.2万，容积率4.61，11年入市本项目具备湾区标杆物业先决条件地铁湾厦站澳城二期——占地4万，容积率4.61，11年入市海境界——占项目形象定位思考1项目形象定位思考1形象定位思考——区域定位城市核心居住区湾区兴奋点聚焦之地后海CBD深圳湾片区深圳湾，深圳新中心形象定位思考——区域定位城市核心居住区湾区兴奋点聚焦之地后海东滨路地铁2号线沿海RBD发展中心南山金融文化中心规划不低于中环的写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。南山深圳湾体育中心内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷院、艺术馆后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，至2019年，将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。【项目区位】后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨路以南，后海滨路以东、科苑南路以西的围合区域。总用地面积为315.41公顷，是政府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最后的一片大型豪宅片区占据关内规划最好的最后一块大型豪宅片区最精华资源东滨路地铁2号线沿海RBD发展中心南山金融文化中心南山深圳湾形象定位思考——项目定位

本项目地处后海滨路与工业七路交汇处。北有宝能太古城、三湘海尚和君汇新天；南有阳光滨海与翡翠海岸;东接卓越维港、皇庭港湾和鸿威海怡湾。正好位于片区中心位置，其他楼盘像众星捧月般拱卫着本项。湾区中心位置：形象定位思考——项目定位本项目地处后海滨路与工地铁2号线湾厦站与本项无缝接驳，成为本项目的私家交通工具。占据城市最高土地价值，将深圳最精华城市资源一线相连地铁上盖物业：地铁2号线湾厦站与本项无缝接驳，成为本项目的私家交通工具。占项目名称名居绿海湾澳城2期后海汉森泰福苑湾厦海境界占地面积（平米）2000023748252047799.612892.96建筑面积（平米）10.5万11.37万7万5.