某生态发展区项目可行性报告

牛盆峪生态发展区项目可行性报告北京国利地产综合服务机构2011年9月目录

一、项目价值分析

二、区域市场研究

三、项目定位方向

四、项目相关建议一、项目价值分析项目初步认知-紧邻京承高速，但目前无专门出入口牛盆峪村，位于北京市密云县西田各庄镇北部，交通便利；原生态环境保持较好，村民收入一般；拥有云蒙三峪旅游景点，但缺乏特色和统一规划，经营状况一般；牛盆峪村距密云县政府13.2公里。全村共有180户、500口人，村域总面积19平方公里。明代成村。交通便利，通有镇级公路，但道路条件一般，距离高速尚有一段距离；近年旅游业有了长足进步。野外拓展基地、三峪风景区开发，民俗采摘成为当地拳头产品。当上述项目规划平庸，无特色、无品牌，难以在当地众多旅游产品中脱颖而出。发展空间-2千亩滩涂用地、农民上楼后剩余宅基地应统一规划、分步招商，争取利益最大化牛盆峪村牛盆峪村项目紧邻云蒙三峪（牛盆峪、石塘峪、白道峪），该旅游经典尚处开发前期阶段。距密云县城和京承101国道均15公里，距首都机场35公里，距北京市区60公里，京承高速、京承铁路穿村而过，交通便捷。区位价值-首都东北部后花园，高端养生涵氧区历史古迹和美丽传说——民俗博物馆（拟建）自然风光——三峪自然风景区人文景观——丰滦密联合县政府遗址和“卫国爱民”纪念碑传统节日：当地4－6月举办传统教育与爱国主义教育；7－9举办休闲度假游；10－11月举办金秋柿子节。接待能力：三峪自然风景区内具有郊野特色的石屋、农家院，日可接待二百个食宿，使游客享受到山乡野趣。专业运营：三峪自然风景区内还有一家北京沃泉旅游开发有限公司。它是一处集餐饮、住宿、康体、娱乐于一体的旅游、渡假、休闲场所。在此可爬山戏水、篝火野炊，又可游泳健身、漫歌劲舞，并有丰富的野味套餐。旅游资源-依托京城，主打生态、野趣、农业观光休闲，档次低端，经营水平和效益低下民俗文化历史人文-旅游地产的灵魂，应深挖掘、重发展，方能起到四两拨千斤的作用厚重的历史——牛盆峪明朝建村，村中尚无人整理，需要进一步搜集著名的“三烧”——烧酒、烧肉、烧饼美丽的历史传说——牛盆峪与牛栏山美丽的历史传说——牛盆峪与牛栏山牛盆峪在密云，牛栏山在顺义，这两个地方相隔百里，但民间流传着这样一个故事，却将它们天然地联系在一起。相传，顺义牛栏山上住着两头金牛。在密云西北部的一条山沟里有一眼泉水，清澈甘甜，每年秋末冬初，牛栏山上的那两头金牛都要来此饮水。这一年，有个人路过这里，看出这地方是块宝地，并发现了金牛的足迹，就想擒住这两头金牛。于是，他四处打听擒住这两头金牛的方法。有人告诉他得用一条宝瓠子。从此，他又到处寻找那条宝瓠子。一天，他住在一个农民家里，这家只有老俩口，院里种着一畦瓠子。他惊奇地发现，在这畦瓠子中有一条特殊的瓠子，光滑油亮，修长笔直，就是还没长成。于是，他就告诉两位老人说：“这条瓠子我买了，我什么时候来取，您什么时候再摘，千万，千万！”直嘱咐得两位老人连连点头，他才告辞离去。夏去秋来，天气一天天凉了起来。霜降已过，两位老人还不见那人来，由于怕冻坏了瓠子，就将瓠子摘了下来。三天后，那人来了就问：“二位老人，瓠子可曾完好？”老人才告诉他三天前摘下来了，那人十分惋惜。事已如此，那人只好向老人付了钱，然后带着不十分成熟的瓠子进山了。他来到泉眼旁，选择好地方就隐蔽起来。不一会儿，西南方向出现了两道奇异的金光。接着，金牛来到泉眼旁，头也不抬地饮起水来。那个人见机会已到，飞身上前，举起瓠子对准牛头便砸了下去。由于瓠子不熟，只打掉了一头牛的一只犄角。两头牛化作两道金光远去了。从此，金牛再也不到这里饮水了。这事传开以后，人们便把金牛喝水的那条沟叫牛盆峪了。

历史人文-旅游地产的灵魂，应深挖掘、重发展，方能起到四两拨千斤的作用三峪自然风景区位于云蒙山南麓，主景区在牛盆峪。景区内山谷曲折蜿蜒，总长15公里，谷底为云蒙山原始森林，野趣资源京城独树一帜，一派原始自然风光。景区内人文和自然景点众多：古长城、新建仙龙庄园，峪内的自然景点有水龙宫，百丈崖等三十余处，人行其中，步移景换，人仿佛画中游。景区一年四季景色各有特色，如规划运营好，无疑是京城休闲度假圣地。景区资源-依托旅游带来的人口，带动关联产业发展，尤其是原生态、野趣、休闲观光是未来发展重点三峪自自然风风景区区深处处的丰丰滦密密联合合县政政府遗遗址和和“卫卫国爱爱民””纪念念碑，，是当当地历历史悠悠久的的爱国国主义义革命命教育育基地地，被被有效效的保保护；；但当地地尤其其是景景区对对革命命时期期英雄雄人物物的的事迹迹挖掘掘做的的十分分不够够。红色人人文景景观资资源-旅游淡淡季学学龄孩孩子的的首选选目的的地项目交交通较较为便便捷，，但区区域内内小交交通不不畅；；地块块内内京京承承铁铁路路穿穿行行其其中中，，噪噪音音较较大大，，不不利利于于高高端端项项目目的的打打造造；；滩涂涂用用地地的的小小产产权权性性质质，，不不能能走走纯纯住住宅宅的的开开发发路路线线；；云蒙蒙三三峪峪旅旅游游风风景景区区开开发发档档次次、、经经营营模模式式尚尚待待提提高高，，否否则则对对本本项项目目的的提提升升作作用用不不大大；；地块块内内河河道道常常年年干干涸涸，，不不利利于于景景观观资资源源塑塑造造，，存存留留大大量量石石块块，，土土地地平平整整费费用用较较大大；；周边同类旅游游项目众多，，如走纯旅游游线路，应走走错位竞争的的路线，争取取项目定位差差异化、特色色化；2000亩滩涂用地和农民上楼后后的800亩宅基地必须分批次开开发。开发模模式最好是投投资方、土地地方、运营管管理方结合，，分配好股权权，避免后期期政府换届风风险；总结-项目发展必须须走差异化、、特色化、复复合化路线二、旅游及小小产权市场分分析1、京郊旅游市市场分析京郊旅游-民俗文化、观观光农业、旅旅游节庆、康康体运动四大产品的主主要客源就是是北京市民，，其中较大型型的度假项目目从1999年40家，2004年的300家，2010年迅速发展到到700家。民俗文化：以以“吃农家饭饭、住农家院院、观自然景景、赏民俗情情、享田园乐乐”为主要内内容的特色民民俗游。观光农业：采采摘、垂钓、、休闲农场、、生态农业园园等突出“绿绿色、休闲、、参与、体验验”的乡村旅旅游。节庆活动：怀怀柔的板栗旅旅游文化节、、慕田峪金秋秋游园会、金金秋红螺文化化大集等，延延庆的杏花节节、消夏避暑暑节、金秋采采摘节、冰雪雪旅游节等。。康体运动游：：北京周边的的各类滑雪场场、高尔夫、、温泉、山地地等度假村。。发展特点-特色产品供给给不足，休闲闲度假产业空空间巨大旅游产品特点点：景点虽然然大量涌现，，但特色项目供给给严重不足。景点的接待待设施、娱乐乐设施、服务务水平都还比比较低，文化化内涵挖掘不不充分，解说说系统和信息息系统缺乏，，营销方式单单一，难以满满足休闲度假假游客的深层层需要。未来发展空间间巨大：据中国旅游游产业发展联联合会预测，，2010年中国休闲度度假比例将达达到60-70%，年出游率达达到144%，以北京市场场1400多万常住人口口来计算，城城郊旅游约占占70%，保守估计其其每年的休闲闲度假需求也也将达到870万人次，再加上上每年数千万万人次的外来来旅游者，城城郊休闲度假假市场需求规规模庞大。北京市民黄金金周外出旅游游计划密云区-生态涵养区，，项目如何在在其中脱颖而而出石景山区：打打造“首都休休闲娱乐中心心区”房山区：打造造北京CSD顺义区：北北京最便捷捷的现代化化休闲度假假目的地。。大兴区：度度假休闲娱娱乐会议兼兼顾观光的的旅游胜地地。昌平区：将将今后发展展的重点定定位旅游度度假项目。。怀柔区：成成为京北旅旅游度假胜胜地。密云区：生生态涵养区区，人文凝凝聚地。丰台区：要要做京西南南地区最大大的休闲度度假旅游胜胜地。项目旅游发发展-位居北京近近郊休闲旅旅游带从北京250公里环城游游憩带的构构成来看，，从交通距距离看，项项目正好位位于城近郊郊休闲旅游游带内。从从地理特征征来看，项项目位于乡乡村旅游带带；英国旅游学学家盖恩的的“都市旅旅游环带模模式”的分分类模式，，本项目区区位属于乡乡村旅游带带，适合成成为集主题题休闲、文文化体验、、生态观光光为一体的的体验式主主题旅游区区。发展方向-近郊城市不不同圈层发发展定位分分析圈层名称参考项目第一圈层城市旅游带自然风景、CBD、RBD、餐馆、酒店、酒吧、节日和庆祝活动、剧院、画廊、历史吸引物（历史景点和建筑等）、博物馆、体育竞技场、音乐厅等文化艺术类场所、广场、塔和高层建筑、购物和会以及贸易中心、酒店和汽车旅馆群、公园和开放的空间（吕画廊岛）第二圈层近郊休闲旅游带工业和科技园区、机构、历史建筑与名胜、体育馆、酒店群、娱乐公园、水上运动地、野营地、养老养生基地第三圈层乡村旅游带野营地、度假村、旅游服务中心、水上运动与度假地、历史与乡土建筑、特色街区、古镇第四圈层偏远旅游带国家规划建设的地方性公园、森林公园、野生动植物保护区、国家野营地（开车、打猎、钓鱼、爬山、野外体验、远足）发展空间-野营、养生生、创意农农业三大复复合业态区位交通条条件保证了了项目所能能拥有的庞庞大的基础础市场群——北京都市圈圈，这是最大大的优势，，但同时也也是其他项项目所共有有的，既是是机遇也是是挑战；作为区域性性市场群体体，该市市场在特征征上更多的的表现出对对城市休闲娱乐旅游、、休闲度假旅游、商务公务旅旅游、特殊兴趣趣旅游等产产品的需求求；项目和其他他项目相比比，缺乏稀缺性性的旅游资资源，这是项目目面临最大大挑战。因因此必须在在历史人文文、产品差差异化、特特色化方面面挖掘，并并取得客户户的认同；；项目应以北北京都市圈市场和北京京旅游市场开拓为核心心，以野营地、养老养生基基地、特色创意农农业迅速抢占市市场。2、小产权项项目市场分分析小产权类型型-耕地和乡镇镇企业集体体用地项目定义：：无论是否建建在耕地上上，只要是是没有经过过批准，没没有办理转转让征收手手续，只要在农村集体体土地上建建设的商品品房都是违违法的；项目类型：：一是建立在在农用地即即耕地上，，是国家最最严厉禁止止的；二是是建立在乡乡镇企业集集体用地的的；三是建建立在农村村宅基地用用于商品房房出售的；；项目风险：：一旦被国土土卫星勘测测到，既有有可能面临临拆迁风险险；房屋类型：农家四合合院、多层层小高层、、联排独栋栋；开发策略：：擦边球、不不颁发产权权证，存在在法不责众众的侥幸心心理，一旦旦成型成规规模，政府府很难实施施强拆。目前，京城城小产权项项目大部分分集中在5-6环间，主要要分为两大大类型：住宅项目：：郊区主要分分布在昌平平小汤山、、房山长阳阳镇周口店店镇、大兴兴西红门地地带，当然然还有不少少项目设置置在旅游区区。住宅项项目由于价价格低廉，，价格只有有同区位普普通商品房房的一半甚甚至三分之之一左右。。因此销售售状况良好好。尤其在在2011年，北京房房地产出台台了史上最最为严厉的的住宅限购购政策，因因此小户型型、低单价价、低总价价的小产权权项目销售售十分火爆爆。工业园立项项：该类项目大大部分位于于京城郊区区的高速沿沿线，呈放放射线分布布状态。在在北京的京京昌、京开开、京沈、、京石北京京地段上，，项目众多多。企业类类型主要集集中在生产产加工、物物流仓储、、汽车零备备件及修理理等低端行行业。项目目通过招租租方式获利利，但租金金低廉，每每日每平米米大部分项项目集中在在0.5-1.5元，其中物物流仓储价价格最为低低廉。京城区域分分布-郊区县、旅旅游风景区区内盈利模式-出租、出售售、会员制制三大模式式出租：短租长租即即可，大部部分项目最最长租赁期期限为20年，最短租租期为一年年；出售：此种销售方方式风险最最大，通过过发放村产产权、镇产产权的形式式进行销售售，但客户户的心理顾顾虑较大；；会员制：通过会籍籍销售的模模式，让客客户取得项项目的居住住权，这种种方式目前前市场最为为流行，且且在一定程程度上规避避了项目风风险。发展方向-养老养生地地产，目标标客群为健健康老人发展方向：：随着2020年北京进入入重度老年年社会（每每四个自然然人拥有一一位60岁老年人口口），针对对健康老人人（年龄在在50-65岁之间）养养生地产成成为北京未未来发展的的新宠；盈利模式：出售会籍籍取得入住住资格，会会籍费用相相当购房费费用，解决决开发商前前期资金问问题。而日日常经营收收入使得企企业获得了了永续收入入。可谓一一举两得，，一石多鸟鸟；市场总结-选定特色产产业、短期期利润与长长效发展相相结合汽车营地：：体现项目特特色，投入入小，能够够快速启动动并聚集相相当人气，，并且能够够快速见效效益；创意农业：：利用农业立立项最大好好处是规避避项目开发发风险，同同时通过观观光、采摘摘、农耕、、香草大世世界等方式式可以快速速聚集人气气，结合红红色旅游吸吸引学生前前来参观消消费，同时时解决当地地农民就业业问题。该该项目能取取得一定收收益；养老养生基基地：项目实施施房地产开开发，取得得利益最大大化的根本本所在。通通过分阶段段开发战略略，开发不不同的产品品（低端的的农家院、、中端养生生别墅、高高端奢华养养生庄园））。建议通通过会籍销销售模式，，获得项目目终端盈利利最大化。。三、项目发发展定位地块位于牛牛盆峪西部部，按照地地形分南北北两个区域域，总占地地2000余亩，土地地用途为非非耕地；地块位于河河道（常年年干涸）两两旁，布满满大块石头头，土地贫贫瘠，只适适合种植玉玉米和果树树，；京承铁路穿穿行地块，，过往车辆辆较密集，，噪音不利利于居住类类项目发展展。北部区域占占地面积为为200亩，位于于三峪景区区内，生态态资源丰富富、自然环环境优美，，但距离交交通主干路路较远，适适宜作为高高端人群的的私密休闲闲项目；南区占地面面积为1800亩，为滩涂涂地、地表表覆盖石块块，地质条条件不适于于种植，且且铁路穿行行其中，噪噪音大，该该区域距离离交通主干干道较近，，地势平坦坦，适合打打造大众休休闲娱乐项项目。项目发展空空间-2000亩滩涂用地地、800亩宅基地如何规划利利用？4.农民上楼后后腾退的800亩宅基地可可开发为中中高端、低低密度公寓寓。以“养生、、养心”健健康产业为为核心，进进行衣、食、住、行行、育、乐乐、康、游游等八个行业业的延伸创创新，形成成新的产业业链、扩大大就业机会会、提升区区域经济竞竞争力。私家庄园养生、养心长辈养生园汽车营地农业、民俗体验园衣食住行育乐康游高端客群（出售）大众客群（度假）中高端客群（会员制出租）大众客群（度假）总体思路-养老养生，，结合创意意农业、汽汽车营地，，多业态、、多功能综综合发展庄园中有一一幢大屋或或城堡，由由田地、农农舍、牧场场和林地所所包围，在在大部分的的情况下庄庄园都能自自给自足。。一些剩余余的日用品品可以与其其他庄园作作贸易以互互补不足。。庄园的功能能包括：1居住；2、休闲度假假；3、健康食品品健康生活活；4、健康富裕裕老人的养养老天堂；；5、智者为邻邻，健康沙沙龙。私家庄园-未来京城高高端人群的的必然选择择私家庄园-成功人士的的私享空间间私家庄园-回归自然是是成功人士士的最高追追求私家庄园-成功人士的的休养修为为空间高端养老公公寓-会员制，争争取项目利利益最大化化长辈养生园园——会员制养老老院高端养老公公寓-健康老人首首选创意农业园园-休闲、采摘摘、农耕、、教育四位位一体创意农业园园-休闲、采摘摘、农耕、、教育四位位一体农业、民俗俗体验园——农业、民俗俗体验创意农业园园-休闲、采摘摘、农耕、、教育四位位一体汽车营地——采摘、烧烤烤、垂钓、、拓展、CS真人战模拟拟越野、宠宠物乐园。。。。典型案例：：美国科罗拉拉多州四星星级山地型型锡达溪房房车公园汽车营地-北京汽车王王国后花园园汽车营地——度假、娱乐乐典型案例：卢森堡Nommern镇五星级森森林型Nommerlayen露营地汽车营地-成本低、收收益见效长长远，项目目可分步实实施汽车营地-汽车休闲度度假文化的的最佳延展展地四、项目相相关建议开发模式-统一规划、、分步实施施、整合资资源、强强强联合统一规划：项目发展展方向确定定后，对2000亩用地及800亩宅基地进行统一规规划，确定定各地块功功能分区；；分步实施：建议从易易到难，从从投入小再再到投入大大，降低项项目投入和和运营风险险，待项目目进入正式式实施阶段段后，根据据实际经营营情况再行行调整规划划方案；整合资源：土地方、、国利公司司（投资方方和运营管管理方）、、实际运行行方三方联联合，实施施风险和效效益捆绑机机制，共同同运营好该该项目；强强联合：由国利公公司作为项项目投资方方在全球寻寻求项目投投资合作伙伙伴，为项项目顺利开开发找到一一条切实可可行之路。。开发节奏-汽车营地和和创意农业业先行；后后老年公寓寓和私人庄庄园项目实施5步走战略：第一步：开发创意农农业基地，，获得项目目合法开发发资格，同同时申报开开发汽车营营地；第二步：沿铁路线两两侧建设创创意农业产产业园，种种植园林绿绿化苗圃和和果木，为为其他房地地产开发项项目提供园园林绿化树树木，获得得最快速度度的收益，，以苗木养养园；第三步：沿河道两侧侧开辟大片片绿地，建建设汽车营营地，吸引引有车族度度假休闲，，以野趣、、自然为最最大特点，，后期再行行建设相关关配套；第四步：以养老院申申报立项，，建设健康康老人养老老公寓，以以会籍方式式进行销售售，为项目目获取最大大化的利润润；第五步：待项目成熟熟后，开发发项目最高高端产品-私人庄园，，获取最终终端利润。。国利机构-我们能做什什么？土地方全程程战略合作伙伙伴；为项目全程程整合社会会资源，为为汽车营地地、养生公公寓、创意意农业基地地引进投资方和运运营方；园林绿化公公司100%控股投资方；老年公寓非控股投资方；未尽事宜-投入产出问问题建议对本报报告中根据据市场和项项目本身条条件，决定定的三个发发展方向，，寻找专业业运营公司司进行经济济测算，以以准确获取取项目投入入成本、投投入期限、、产出信息息，为投资资者决策提提供最准确确依据；尽快制定本本项目投资资发展建议议书，提供供给投资人人或投资机机构，展开开相关工作作，以达到到尽快启动动项目之目目的；尽快和土地地方签订项项目战略合合作协议，，以确定双双方身份以以及后期的的利益分成成比例。让梦想照进进现实，预预祝项目开开发成功！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202212:20:08PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202212:20:08PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/