某新城项目定位报告

中能源.凤凰新城项目

定位研究报告不同工作阶段的内容与成果说明2011/7/92011/8/320个工作日14个工作日2011/8/20工作内容研究成果第一阶段（方向研究）项目方案判定及定位第二阶段（产品深化）物业发展建议第三阶段（后期顾问）产品设计顾问唐山城市与经济背景研究唐山土地市场研究区域房地产市场及客户调研唐山房地产业内人士访谈项目开发分析及策略研判规划尝试及定位专题研究项目本体条件与地块解析项目发展宏观背景研究竞争性市场研究项目市场专题研究规划形态研究及方案尝试项目定位及发展战略项目产品设计要点研究物业配置标准研究项目开发计划与策略研究项目财务分析总体规划设计要点建议建筑单体设计要点建议园林景观设计要点建议配套设施设计要点建议精装修要点建议开发分期和策略建议项目经济性分析与评价参与项目现场设计例会设计过程中相关市场及产品要点评估的书面建议项目设计任务书设计推进过程中策划内容的修订工作2-3个月不同工作阶段的工作目标说明2011/7/92011/8/320个工作日14个工作日2011/8/20工作目标第一阶段（方向研究）项目方案判定及定位第二阶段（产品深化）物业发展建议第三阶段（后期顾问）产品设计顾问理清项目的开发思路，确定项目的开发策略与定位方向实现产品定位的细化及确定产品的设计标准实现项目产品定位方向的设计落地2-3个月目录项目本体分析项目核心问题和市场方向研判唐山房地产市场研究与分析市场机会的深度挖掘与判断不同市场方向的规划方案研究项目初步市场定位建议目录项目本体分析项目核心问题和市场方向研判唐山房地产市场研究与分析市场机会的深度挖掘与判断不同市场方向的规划方案研究项目初步市场定位建议城市宏观发展背景唐山整体经济发展平稳，城市未来发展空间较大依靠资源型产业，城市整体购买力强劲区位环境：核心板块的核心区域新华道长宁道建设路凤凰新城区域的地质条件、基础设施与整体城市面貌均十分良好，已成为市场广泛认可的城市中高端居住、生活板块；本案位于凤凰板块核心，在多家品牌开发商集中进入以及香格里拉酒店的拉动下，项目腹地已形成排他性的高端居住区认知；传统核心区凤凰新城友谊路大里路本案唐城101金域华府嘉里梧桐大道水电项目北新道边界条件：东侧现状稍弱，西南北均为高档物业环绕项目周边均为新建楼盘，南至即将开盘的万科.金域华府，西至在建未开盘的嘉里.香格里拉，北至尾盘荣泰尚都，东面为待开发的地块。本案西面嘉里香格里拉南面万科.金域华府东面待开发用地北面天景美地地块资源条件分析：商业价值香格里拉酒店唐城101商街万科集中商街天景美地底商集中商业写字商业最大价值是环绕地块南、西和北侧，呈“C”字型分布；其中价值最高的是与香格里拉酒店、唐城101及万科商街围合成“金十字”商业街区；实际规划指标分析：用地为规划道路切分，相对零散用地为规划的两条南北和东西向切分，分为三个相对独立地块；东部地块北侧为现状居住区，为V字形异型，在规划和形态中影响较大；在实际项目用地中，仅西南侧地块相对完整，能有较为完整的营造空间。实际规划指指标分析：：路网及配配套占地大大，项目实实际容积率率为2.8由于地块被被两条市政政道路划分分，道路占占地约1.5万平米，再再加上内部部需配套36班小学，占占地达2.5万平米；住宅和商业业占地面积积只剩约16.75万平米，实实际容积率率达到2.8。类别占地面积容积率建筑面积道路15128

配套设施小学25000

11500幼儿园40000.62400物业管理

200居委会

200文化活动中心

600卫生服务站

400老年活动站

400公共厕所

60垃圾转运站

100配套及道路小计44128

15860住宅

373606.2商业

97366.56住宅及商业小计167538.442.81470972.8宗地整体211666.442.3486832.8唐山中高端端住宅容积积率情况项目类型项目名称容积率同类型项目梧桐大道2绿城南湖春晓2.18唐城壹零壹2.38橡树湾2.5万科金域华府2.5本案2.81嘉里凤凰新城3（含酒店）中低密项目金隅山墅1.3瑞宫别墅0.5中骏.南湖香郡0.56万科南湖别墅0.6南湖壹号0.7项目的综合合容积率属属于市场高高密度水平平，不具备备容积率和和密度优势势。项目成本结结构分析本项目地价价水平低；；市场常规项项目地价成成本一般占占到开发总总成本的40%以上，本项项目地价较较低，仅不不足总开发发成本的的25%；建安成本比比重高，约约占到开发发成本的一一半。序号项目单方造价(元)占成本比例1地价款198024.6%2前期工程费1501.9%3基础设施费1001.2%4园林环境设施费2002.5%5建筑安装工程费396349.3%6配套设施费801.0%7不可预见费1301.6%8企业管理费871.1%9财务费用4765.9%10营销费用2783.5%11销售契税5096.3%12增值税预征931.2%项目本体分分析总结核心区位核核心位置，，用地位置置优越，具具备相对优优势项目用地的的实际规划划容积率高高，同比不不具竞争优优势城市规划道道路将开发发用地划分分零散，土土地实际利利用不佳地价在开发发成本中相相对比例较较低，有一一定的地价价成本优势势目录录项目本体分分析项目核心问问题和市场场方向研判判唐山房地产产市场研究究与分析市场机会的的深度挖掘掘与判断不同市场方方向的规划划方案研究究项目初步市市场定位建建议项目市场研研究解决核核心问题在特定的竞竞争环境下下，整体的的市场发展展策略、方方向和项目目定位问题题中大规模项项目的各类类型物业的的开发思路路和开发强强度项目大体量量商业与主主力住宅之之间的开发发匹配和关关联度关系系市场初步方方向梳理从项目的区区位基础用用地条件来来分析，最最为基础的的开发方向向为：中高端主流流精品住区区据于此我们面临的的市场竞争争关系如何何我们的市场场机会在哪哪里？能否安全、、低风险的的解决上述核心问问题目录录城市发展基基础概述宏观地产市市场分析中高端居住住市场研究究与分析商业及写字字市场研究究与分析市场发展方方向与判断断项目本体分分析项目核心问问题和市场场方向研判判唐山房地产产市场研究究与分析市场机会的的深度挖掘掘与判断不同市场方方向的规划划方案研究究项目初步市市场定位建建议我国北方重重要的沿海海城市，资资源矿产储储备丰富唐山是中国国重要的沿沿海港口城城市，河北北省域中心心城市，是是中国北方重重要的的对对外门户；也是东北亚重要要的国际航航运中心、国际物流中中心、环渤海新型型工业化基基地、京津冀都都市圈的核核心城市。。唐山矿产丰富，，已发现的的49种矿产资源源中，有近30种正在被开开发利用，，主要有煤煤、铁、金金、石油、、天然气、、石灰石等等。唐山能源资资源也非常常丰富，已已探明的石油储量达达到9.1亿吨，天然气储量量达到1400亿立方米。区位条件较较好，是与与京、津相相互呼应的的环渤海都都市圈中重重要一环北京、天津津、唐山沿沿海经济带带构筑起环环渤海都市市圈，唐山山成为都市市圈工业增增长的中心心城市。京津唐城市圈发展规划唐山湾战略规划唐山京唐港港和曹妃甸甸港两大港港口，年吞吞吐量规划划达到5亿吨，相当当于世界第第一的上海海港规模。。唐山湾整体体规划2143平方公里，，到2015年生产总值值达到唐山山50%，成为中国国的东京湾湾。经济发展稳稳定，GDP总量指标在在区域中仅仅次于京津津唐山市GDP增速在近十十年来基本本高于全国国增长水平平，持续保保持了较高高的增长势势头，2010年，GDP增速为13%，仅落后于于天津（17%）；2008-2009年，受全球球金融危机机影响，能能源行业对对国内外的的依赖度较较高，受挫挫较大，2010年开始回暖暖。城市发展脉脉络清晰，，为城市的的未来发展展奠定了良良好的空间间格局重点新城的的打造为城城市发展提提供空间，，未来城市市综合实力力将得到快快速提升曹妃甸新城空港新城南湖生态城凤凰新城唐山未来将将重点建设设空港新城城、凤凰新新城、南湖湖生态城及及曹妃甸新新城；地处中心城城区的凤凰凰新城，是是城市扩展展的新增长长极。曹妃妃甸生态城城及南湖生生态城是重重中之重。。新的城市总总体规划将将城市等级级提升到““国家级””规划地位位唐山城市总总体规划（（2010-2020）：国家级基础础工业生产产基地和创创新中心培育依托高高新技术支支持的国家家级重工业业企业集群群；培育重工业业研发集群群，引进国国家和国际际研发机构构，成为国国家重工业业研发基地地；京津冀城镇镇群专业性性国际门户户城市环渤海内湾湾国际海运运枢纽，与与天津、沧沧洲等城城市共建自自由贸易区区；京津冀国际际客运通达达节点，加加强与天津津和北京机机场的城际际捷运联系系；国家科学发发展示范城城市和环渤渤海生态宜宜居城市改善社会人人口结构，，提高中等等收入人口口比例；改善城市服服务能力，，促进商贸贸繁荣；改善人居环环境，创建建生态友好好城市。凤凰新城将将成为唐山山CBD，最具价值值潜力的城城市核心板板块地区级的金金融中心：：辐射环渤海海沿海地区区和河北省省北部的地地区级金融融中心，北北京国际金金融市场的的重要组成成部分；地区级的商商务中心：：同时依托港港口和产业业优势，以以及高铁站站点，发展展为具有特特色的地区区级商务中中心，承接接与北京、、天津商务务相关的部部分商务功功能；区域型的总总部基地：：成为民营企企业和河北北省驻唐企企业总部，，以核心产产业为依托托，发展跨跨国公司的的分支机构构、本土企企业总部及及国内大企企业集团的的区域性总总部或某些些职能性总总部。凤凰新城是是中心城区区商务功能能的主要承承担者目录录城市发展基基础概述宏观地产市市场分析中高端居住住市场研究究与分析商业及写字字市场研究究与分析市场发展方方向与判断断项目本体分分析项目核心问问题和市场场方向研判判唐山房地产产市场研究究与分析市场机会的的深度挖掘掘与判断不同市场方方向的规划划方案研究究项目初步市市场定位建建议整体供应情情况：2009以来土地供供应量巨大大，达到1000万规模2009年至2011年6月唐山商品品房住宅土土地成交的的规划建筑筑面积面积积达1037.25万平米，供应量巨巨大，特别别是2010年土地成交交成爆破式式增长；2009和2010年凤凰板块块集中放量，进入2011年后有所放放缓；2009年至2010年大宗土地成成交主要以以知名大开开发商拿地地为主，其中包括括，万科、、华润、中中水电、绿绿城和任恒恒和美为主主；2009年-2011年上半年唐山土地成交情况唐山住宅规划建筑面积统计2009年2010年2011年1-6月城东工业区(万平方米)6.3520.8420.90凤凰新城区(万平方米)141.81195.9779.05高新区(万平方米)11.4821.265.71核心区(万平方米)13.45197.4860.02南湖板块(万平方米)2.71193.0167.19合计(万平方米)175.81628.57232.87整体供应情情况：主要要供应集中中在凤凰新新城和南湖湖2009-2011年6月各个板块土地成交面积及比例唐山住宅规划建筑面积统计规划建筑面积占比城东工业区(万平方米)48.14.64%凤凰新城区(万平方米)416.840.19%高新区(万平方米)38.53.71%核心区(万平方米)271.026.12%南湖板块(万平方米)262.925.35%合计(万平方米)1037.3-----2009年至2011年6月唐山住宅宅土地成交交面积供应应量主要集集中在凤凰凰新城板块块，其次和和南湖及核核心区板块块；2011年土地成交交中，南湖湖外围新天天地美域项项目占33万平米，根根据其规划划后续潜在在供应约400万平米，南南湖金地项项目后续计计划供应300万平米；2009年1月-2010年11月唐山住宅市场价价格基本处处于平稳态态势，2010年12月价格增长长是由于南南湖板块别别墅成交的的影响。2010年全年销售售面积为144万平米，较2009年上涨24%；2011年第二季度度价格抬升升主要是受受凤凰新城城中高端项项目以及南南湖别墅产产品销售的的带动；2011年上半年销销售84万平米，第第二季度销销售量较第第一季度出出现为明显显的下滑。。整体销售情情况：年成成交规模140-160万平米，年年均增幅20-25%2010年唐山市场场住宅产品品成交面积积较好的项项目年销售售量在5-10万平米之间间。2010年项目销售售量情况：：项目最好好成交情况况11万平米/年项目名称成交面积(万平米)成交套数(套)成交均价(元)成交金额(亿元)鹭港11.89114171198.47梧桐大道8.5886385487.33世纪龙庭11.02117756636.24唐山万达广场4.6540288984.14景泰翰林5.855865033.77文苑凤凰城4.7149463202.98唐山君瑞花园3.0325870082.12御景名苑3.8943653442.08金色和园3.0933563221.95盛泰庄园2.829852761.482009年至2011年上半年，，唐山住宅宅市场一直处于供供大于求的的情况，特别是2010年供应量是是消化量的的4.4倍，2011年上半年供供应量为市市场消化量量的2.8倍；根据年均市市场销售速速度，目前前市场供应应余量需要要4-5年才能全部消消化；目前唐山正正处于旧房房改造时期期，近期还还有大量保保障型住房房土地成交交，未来中中低端产品品市场将集集中放量，，市场总体体供应量更更大；供求关系态态势：供远远大于求，，市场余量量可保证未未来4-5年消化量宏观房地产产市场总结结从2009年至今唐山山销售量和销销售价格均均稳步上涨涨，销售量年年涨幅在20-25%左右；销售价格格2010年涨幅不大大，由于凤凤凰板块中中高端项目目加大推盘盘以及南湖湖别墅区低低密度产品品的成交，，今年上半半年开始出出现较为明明显的涨幅幅；近两年房地地产投资逐逐步加快，，土地供应应量骤增。。根据土地地成交和年年消化量分分析，市场场明显处于于供大于求的状况，2009年至2011年6月商品房供应应总量为1378万平米，其中住宅宅供应量为为1037万平米，年年均消化量量在140万平米左右右，目前市场余量可可供销售4-5年；由于唐山大大规模旧房房改造的推推行，未来来还将有大大面积保障障型住房供供应，整体体供应量将将更为庞大大；随着商业物物业价格的的抬升，商商业供应量量占比从2009年8%上涨到2010年的18%。市场供应巨巨大，未来来市场将进进入白热化化竞争态势势，随着知知名务实开开发商的进进入，竞争争环境将更更为复杂目录录城市发展基基础概述宏观地产市市场分析中高端居住住市场研究究与分析商业及写字字市场研究究与分析市场发展方方向与判断断项目本体分分析项目核心问问题和市场场方向研判判唐山房地产产市场研究究与分析市场机会的的深度挖掘掘与判断不同市场方方向的规划划方案研究究项目初步市市场定位建建议凤凰新城：：处于价格平平台最高水水平，聚集集市场上主主要的中高高端项目；；承接唐山山高端置业业人群；城东工业区区：在售项目较较少，价格格平台较低低，建设路路沿线部分分中高端项项目；未未来以承接接地缘客户户换房及刚刚性首置需需求为主；；核心区：项目相对少少，多为城城市综合体体项目，住住宅项目仅仅新华联后后续供应较较大，价格格处于中高高档，承接接唐山投资资客户和中中心城区中中高端客户户；南湖公园板板块：以低密度物物业为主，，总价相对对较高；承承接低密度度高端改善善客户；高新区板块块：轻工业主导导，基础设设施完善，，多家外资资入住，板板块认知度度较低，承承接地缘性性客户和产产业人口，，价格相对对较低，以以中低端项项目为主。凤凰新城城东工业区建设路新华道长宁道城市核心区南湖公园板块高新区板块板块划分凤凰新城板板块1南湖板块23竞争关系小小结区域及竞争争市场研究究特征分析：：凤凰新城城成为唐山山市新的中中高端住宅宅区域，配配套有待完完善；产品类型:高层为主，，部分地块块混合了别别墅及类别别墅产品；；价格平台：：洋房12000-13000元/平方米，普普通高层产产品7500-11000元/平方米客户来源：：唐山市区区及近郊县县高端客户户；唐山市市区高端改改善型客户户嘉里项目水电首郡唐城壹零壹梧桐大道本案万科金域华府华润橡树湾新天地鹭港长宁道北新道友谊路卫国路建设路天景美地在售项目未入市项目凤凰新城板板块：未来来CBD，市场供应应主力，中中高端项目目集中项目容积率总建筑面积（万平米）产品类型在售重点项目华润橡树湾2.550高层、7-8层洋房唐城壹零壹2.3873.3，商业7.2高层、酒店式公寓、洋房、独栋、双拼、联排别墅梧桐大道2104高层、洋房新天地.鹭港286高层、联排别墅荣泰尚都214.4多层、高层、住宅、商铺未入市项目万科金域华府2.560小高层、高层、商业中国水电首郡2.558小高层、高层、商铺嘉里雅颂居330.4洋房、高层、公寓、商铺天景美地1.8住宅1.1-1.221住宅11商业10洋房、小高层、联排、高层、公寓、商业、写字板块内项目目容积率在在2-2.5为主，产品品以高层物物业居多；；项目多以大大盘为主，，规模多在在50万平米以上上，部分项项目近百万万平米。凤凰新城板板块：项目目情况项目层高户型面积区间（平米）户型套数比例户型平面华润橡树湾2.9米两居89平米、三居145平米、四居洋房196平米、后续多为200平米以上大户型两居占45%、三居占45%、四居占10%；高层两梯四户洋房两梯两户唐城壹零壹3米高层：100平米两居室、125/150平米三居室、180/260平米四居室洋房：300-320平米联排地上：310-330平米，地下110平米双拼地上：410平米，地下150平米以125~150㎡的三居室为主高层两梯两户/三户洋房两梯两户梧桐大道高层3洋房3.3洋房：210-470平米平层：三居210平米高层：三居/四居160-190平米洋房主力四居240平米占50%高层三居160-170占50%以上两梯两户/三户新天地.鹭港2.9米一居60-70、两居80-100、三居120-130一居10%、两居20%、三居70%两梯三户荣泰尚都2.9米一居55-56、两居88-100平米、三居100-220平米以两居为主两梯四户当前板块高高层产品以以80-100平米两居，，120-140平米三居为为主，洋房房产品200-320平米，后续续橡树湾将将推出200平米大户型型产品。凤凰新城板板块：户型型设计唐城壹零壹壹149平米三居室室万科金域华华府140平米三居室室华润橡树湾湾145平米三居室室凤凰新城板板块：户型型设计项目建筑楼层立面风格立面材料景观设计华润橡树湾洋房：7、8层高层：30、33层欧式学院风格高档公寓为Artdeco风格石材+砖集中自由式园林，占地7万平米，集中水系唐城壹零壹高层：32层别墅：地下1层，地上3层花园洋房：6、8、12层高层Artdeco别墅为英式都铎花园洋房偏德式石材+面砖集中式园林，环绕水系，绿化面积较大，并有造坡造景规划梧桐大道26层，18层；7层花园洋房现代简约石材+涂料北美生态城新天地.鹭港11层、24层、26层现代简约涂料立体化园林景观体系荣泰尚都7层、18层现代面砖不同组团内分别采用了德、意、法、英、中式园林风格板块内的产产品品质走走中高端路路线，立面面风格多元元化，材质质选择多为为石材加高高级涂料，，注重园林林设计。凤凰新城板板块：立面面设计唐城壹零壹嘉里雅颂园华润橡树湾水电首郡万科金域华府凤凰新城板板块：立面面设计项目项目开盘时间总建筑面积（万平米）剩余规模（万平米）毛坯均价（元/平米）主力销售期月均销售套数华润橡树湾2011年5月1日地上5042.1高层7500、楼王8300左右洋房12000左右（1层送花园，顶层送阁楼，12500）325唐城壹零壹2010年12月1日73.3自有商业7.246.9高层1.1万左右、楼王1.3-1.4万洋房14500左右联排16000-19500（全面积）双拼21000（全面积）40-50梧桐大道一期2008年4月26日四期2011年4月底10445高层9000洋房1200080新天地鹭港2010年7月10日85.916.5高层：710060-70荣泰尚都2009年10月2日14.43.25200-660020-30区域内的销销售速度在在40-60套/月，华润橡橡树湾开盘盘热销，两两个月销售售750套；高层毛坯价价格区间以以7000-11000元/平米，洋房房价格12000元/平米左右，，联排16000-20000元/平米，双拼拼21000元/平米。凤凰新城板板块：量价价关系区域内的销销售速度在在40-60套/月，华润橡橡树湾开盘盘热销，两两个月销售售650套；凤凰新城板板块：量价价关系项目容积率总建筑面积（万平米）剩余规模（万平米）产品类型在售重点项目华润橡树湾2.55042.1高层、、多层、洋房唐城壹零壹2.3873.3，商业7.246.9高层、酒店式公寓、洋房、独栋、双拼、联排别墅梧桐大道210445高层、花园洋房新天地.鹭港28616.5高层、联排别墅荣泰尚都214.43.2多层、高层、住宅、商铺未入市项目万科金域华府2.56060小高层、高层、商业中国水电首郡2.55858小高层、高层、商铺嘉里雅颂居330.430.4多层、高层、公寓、商铺天景美地1.8住宅1.1-1.221住宅11商业1021住宅11商业10多层、小高层、别墅、公寓、商业总计——————323——板块内剩余余规模约323万平米，以以高层产品品为主，少少量洋房、、类别墅产产品，11年下半年规规模大盘集集中入市，，竞争激烈烈。凤凰新城板板块：已知知项目剩余余规模达323万平米（不不含本案））编号土地编号占地面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）1北京亿城——1.2约20-302张思庄平改221.2-1.5约27-343碑子院平改801.2-1.5约96-1204陈家屯平改381.2-1.5约45-605许家庄平改271.2-1.5约30-40总和——————218-284板块内潜在在供应为亿亿城和平改改项目，预预计亿城以以低密度产产品为主，，潜在供应应建面超200万平米北京亿城长宁道北新道友谊路卫国路建设路凤凰新城板板块：潜在在供应分析析碑子院平改改陈家屯平改改许家庄平改改张思庄平改改凤凰新城板板块小结基本数据竞争关系及态势备注住宅户型特征高层：80-100m2两居，120-140m2三居；洋房：200-320m2以中大户型为主；客户以中高端为主，注重板块环境和地质条件产品情况立面风格多元化，材质选择多为石材加高级涂料，注重园林设计产品以中高端为主，产品差异不大；住宅价格高层：0.75-1.1万元/m2；洋房：1.2万元/m2左右；联排：1.6-2万元/m2，双拼：2.1万元/m2洋房的溢价空间相对较大，销售速度40-60套/月目前市场消化速度处于正常区间内随着放量加大，客户观望情绪加剧商业商业特征区域内商业配套待完善，新天地.麓港社区底商以投入使用商业处于逐步完善阶段，未来具有一定上涨空间商业价格销售价格：1.4-1.85万元/m2；租金：外街3.2元/m2，内街1.8-2.5元/m2唐城底商未开盘，预计售价2.5-3万元/m2存量市场存量区域内存量及潜在供应量总建筑面积合计约423万m2供应量巨大，未来区域内竞争激烈11年3季度，万科、中水电等项目将集中放量典型个案---橡树湾华润·橡树湾凤凰新城相相对较差的的位置，品牌号召力力、成熟的的产品线实实现能力、、产品设定赠赠送面积和和精装交房房；营销环境中中3万平米的震震撼园林实实景呈现，，采用等同唐唐山一般本本地发展商商常规项目目的7500毛坯极为平实价价格，实现现了开盘650套的良好表表现不排除后续续迫于竞争争压力，持持续采用此此类型思路路地理位置长宁道与光明路交叉口西南侧开盘时间2011年5月1日占地面积23万m2建筑面积地上50万m2产品类型高层住宅、多层洋房容积率2.5绿化率40%楼栋层数洋房7/8层，高层30/33层总户数3000户，一期800户立面风格欧式学院风格高档公寓Artdeco风格立面材料石材+面砖成交价格（含精装）高层9500左右、楼王10000左右洋房15000左右（1层送花园，顶层送阁楼，16000）装修标准高层2500元/m2洋房3500-4000元/m2内部配套双会所、幼儿园、小学典型个案---橡树湾

30/33层高层住宅7/8层花园洋房典型花园洋洋房7/8层，高层住住宅30/33层；花园洋房为为非错层，，底层带花花园，顶层层带阁楼；；景观设计方方面，以中中部斜向景景观主轴为为为中轴线线，蝶形布布局；园林设计方方面，集中中自由式园园林，占地地7万平米，有有集中水系系；户型配比方方面，一期期89平米占45%，145平米占45%，洋房196平米三居占占10%；后续多为为200平米以上大大户型。典型个案---橡树湾欧式学院风格；高档公寓Artdeco风格石材+面砖典型个案---橡树湾A户型3室2厅2卫1厨145㎡南北通透，短进深，采光通风俱佳；双明卫及明厨设计；厨房和餐厅相连，使用方便；次卧私密性受餐厅干扰。B户型2室2厅1卫1厨89㎡南向明厅，视野好；主卧朝南，采光好；次卧私密性受餐厅干扰；厨房和餐厅联系较弱，使用不便。户型平面组合高层两梯四户，洋房两梯两户户型区间一期为89m2左右两居、145m2左右三居；后期为200m2以上大户型典型个案---橡树湾9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:06:16AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、没有失败