某某项目商业概念策划提案

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大连项目商业概念策划提案

目录一、商业概念导入二、大连项目商业概念定位三、大连项目概念规划和设计建议商业概念导入全面了解业态是项目商业制胜关键之一17种新型业态购物中心大型超市专业店专卖店食杂店便利店折扣店超市仓储会员店百货店家居建材店邮购网上商店自动售货亭直销电视购物电话购物零售业态零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。业态分类划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行划分具体业态区。零售业态概念解析商业概念导入商圈也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈大小一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。六大因子考量规模业种业态消费习惯交通条件商圈竞争商圈大小关键因子商业概念导入业态商圈的界定和各业态店商圈辐射边缘商业圈次级商业圈商圈的容量是商业业态店生存风险系数中心商业圈————占这一业态店顾客总数的55％至70％次级商业圈————占这一业态店顾客总数的15％至25％边缘商业圈————占这一业态店剩余部分的顾客中心商业圈商业概念导入商圈层次的界定美国学者威廉·雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。商业概念导入他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。（以汽车为交通工具）店铺商圈界限判断坐标自身客流商业概念导入派生客流分享客流商业客流规律三种客流的大小比例决定销售额比重结构图项目商业概念定位项目商业定位策略市场互补与大规模居住区进行配套动态市场以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念以物美价廉、品种齐全服务社区商业定位导入项目商业定位位策略商业消费层次次功能元素层层次组合导入入第一重：基本消费及服服务功能第二重：舒适性消费及及服务功能第三重：外延辅助型消消费及服务功功能第四重：商业/社会/文化交流的消消费及服务功功能第一重：各类类专卖店、特特色店、餐饮饮店、超级市市场、常规服服务设施等第二重：儿童童天地、娱乐乐城、办公楼楼、健身房、、钟点旅馆、、夜总会、俱俱乐部等第三重：图书书馆、邮政局局、宠物诊所所、药房等第四重：大型型商业活动中中心、社会活活动舞台、传传统文化交流流基地和空间间商业概念定位选择以购物、、休闲、餐饮饮、娱乐于一一体，服务大社区的的全新商业模模式项目商业定位位策略社区商业———“Community”——法国社会会学家卡.滕滕尼斯于1882年首先先提出。1938年费费孝通先生对对应创制了““社区”，其其基本含义：：一定区域内内有特定生活活方式并且具具有成员归属属感的人群所所组成的相对对独立的社会会共同体。方案一引入社区商业业概念地域人口区位结构社会心理社区商业5大大要素概念导入项目商业定位位策略指以地域内和和周边居民为为主要服务对对象的商业形形态。概念内涵界定定社区商业它的服务人口口一般在5万万以下，服务务半径一般在在2公里以内内。由于这一一商业的属性性决定了它的的总规模一般般应控制在3——5万平平米左右，商商业业态的设设置也有较强强的针对性。。是以一定地域域的居住区为为载体，以便便民、利民为为宗旨，以提提高居民生活活质量、满足足居民综合消消费为目标，，提供日常生生活需要的商商品和服务的的属地型商业业。项目商业定位位策略商圈范围———服务本居居住社区和大大社区大社区规模较较大——100万平方米米+底铺形态底底铺形态独独立单体形形态社区商业布局局与结构形态态住宅区内多点式商业住宅区周边沿街商业住宅区分离独立集中商业业+社区商业面积积配比建议商业面积配比比原则按照商业比例例黄金分割原原则——独立集中商业业与分散商业业面积遵守比比例大约为60%：40%建议总商业面面积为：5万平方米左左右集中商业：3万平方米左左右临街商业：1.2平方米米左右点式商业：0.8万平方方米左右配比原则项目商业定位位策略规划设计两个个必备基本点点：社区商业规划划设计社区服务为本灵活第一经营项目关系系到日常生活所需需项目项目商业定位位策略2341三种商业规划划模式建议：：（1）沿街设设计模式；（2）区内半半开放泛会所所模式；（3）独具特特色人、商分分流模式。社区底商须高高、大、全、、采取功能分分区有便于统统一管理；配配套设施档次次高——中央央空调、楼宇宇智能化、５５Ａ智能化设设备；超前的的千兆以太网网和预应力结结构技术智能能化和任意分分割空间；配配备车位。超前、灵活、、自用分割。。社区商业形态态与社区规划划定位相吻合合，小区底商商、商业街、、泛商铺的设设计规划以小小区整体风格格为基础。设计特色大型社区商业业模式的规划划设计特色建建议项目商业定位位策略集中购物、休休闲、娱乐、、综合服务与与一体的立体体大型商业社社区发挥“家的延延伸”作用———满足现代代个性发展，，创造自由生生存空间需求求社区商业功能能定位项目商业定位位策略1）业态配配置：适当设设置大型超市市、专卖店以以及超市、便便利店、专业业店、食杂店店、等生活服服务等网点；；一般不配置置百货店、仓仓储商店、集集贸市场等商商业业态。2）业态店布布置原理————业业态模拟原理理————-模仿新加坡社社区商业配置置原理我我国商业配置置一是1000-1200套住户配套套建设一个邻邻里商店———规划的街坊坊级二是6000-8000套住户配套套建设一个邻邻区中心———规划的居住住小区级三是40000-60000套住户户配套建设一一个新镇中心心——规划居居住区级或居居住地区级社区商业业态态定位项目商业定位位策略邻区商店以经经营生活必需需品为主，商商店组合为：：普通日用品品品商店和餐餐厅。一个典典型的邻里中中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场场、1家菜菜市场、1-2台自动提提款机。必备备功能有：诊诊疗所及牙医医、面包店、、文具店、中中西药行、托托儿所、服装装店、眼镜店店、理发店、、家庭用品、、书局、家庭庭娱乐中心。。以经营高档商商品为主，商商店组合为：：娱乐设施、、银行、邮政政局、超级市市场、百货公公司及高档商商品、商店、、餐馆、快餐餐店。社区商业主要要必备12个个基本行业、、业态业种，，例如：菜场场、银行、邮邮政、卫生所所、洗衣房、、理发店、快快餐店、超市市、新华书店店、修理铺、、公共厕所和和社区活动中中心。推荐13个行业、、业态业种，，例如：服装装店、鞋店、、礼品店、鲜鲜花店、摄影影店、音像制制品店等。使使居民生活所所需的服务项项目门类齐全全、应有尽有有、配套完善善。依据以上原理理模拟业态店店配置如下普通日常商品品商店、诊疗疗所、餐馆和和小贩中心。。规划的居住小小区级商品组组合规划的街坊级级商品组合整个社区商业业商品组合规划居住区级级或居住级商商品组合项目商业定位位策略街区园林化景景观设计、创创造“街区价价值”击活社社区商业社区商业特色色建议特色建议强调社区文化化、休闲、娱娱乐、餐饮与与一体。采用大中型社社区商业模式式为主导，沿沿街团组式布布置模式——改变传统临街街项目商业定位位策略“商业公园””起源于美国国，是盛行欧欧洲、日本的的地产建筑理理念及前瞻性性的商业模式式，也是“Town-center”的概念延延续。从地域域位置上看，，通常位于城城市核心商业业区的梯次外外延，即卫星星城商圈。引入购物公园园概念方案二概念导入项目商业定位位策略概念内涵形成开放的城城市商业休闲闲广场。具有有强烈的生态态性与休闲性性。“坐享城城市文明，体体会山林之趣趣”有别于城市广广场、传统商商业网点MALL、等等，购物公园园注重生态、、人、商业的的交融性与互互动性，强调调生态、人和和商业的三者者组合。项目商业定位位策略引入购物公园园前提为市民提供一一个环境优美美、交通便利利的公共商业业空间和活动动场所，具有有文化性、平平民性和休闲闲性的特色。。新一代商业中中心，在商业业设施构建、、商业业态组组合、商业业业种搭配等方方面商业中心心实现升级。。对娱乐、休闲闲和回归自然然的追求。逐逐渐模糊商业业、居住和购购物之间界限限。项目商业定位位策略商业公园功能能定位集购物、休闲闲、娱乐、餐餐饮与一体，，注重与自然然、环境和谐谐，具有文化化性、平民性性和休闲性立立体大型公园园社区。商业公园业态态定位业态配置————有主力连连锁超市、专专业连锁超市市、主题百货货、独立商铺铺、专卖店和和主题概念店店等多业态；；同时又购物物中心、购物物广场等大型型业态配置。。项目商业定定位策略购物公园规规划四大原原则原则一原则二原则三原则四室内商业室室外化商业形态风风情化沿街形态戏戏剧化零售商业独独立最大化化商业公园商商业布局和和规划项目商业定定位策略购物公园具具体规划设设计整个商业规规划对外三种风格类型公园商业一条生态商业街对内的社区内部商业项目商业定定位策略位于项目东东北角。将将此商业公公园和规划划路打通，，使本区域域内人群聚聚集于此，，以带动地地块的商业业价值。也也使项目南南部生态商商业街与整整个板块连连接，从而而使商业街街变活。形形式以购物物休闲广场场与生态植植物相结合合的方式。。三大商业公公园回归自然的的环境使室室外空间与与室内空间间浑然一体，形成集集中式商业业中心与周周边环境的的连续过渡，也为顾顾客提供了了一个与户户外接近的的媒体。公园式商业业相对于前两两个公园商商业，此公公园更强调调其对外的功能。同同时，广场场上设置生生态型标志志性建筑，，形成开发区区的城市图图腾。中心商业点式商业项目商业定定位策略以迅速聚集集人气，提提升本项目目的关注度为为考量基础础大型休闲闲浴场，包括括餐饮、休休闲娱乐、、洗娱等商业业形态。三大商业公公园以对区域商商业的补充充和对本项目一期期居住需求求的配套为考量基基础中型餐餐厅、花店、娱乐乐——卡拉拉OK量贩店、超市市等。业态业种选选择项目商业定定位策略以休闲娱乐乐为主题，，营造上海海“新天地地式”的风风情街与休休闲广场。。在极大的的提高商业业集合体品品质的同时时，也成为为人群乐于于到达的时时尚场所。。特色餐厅百百草园园、素食店店等特色酒吧宝宝莱娜娜、1931、LUNA等风情餐厅拉拉丁餐餐厅、俄罗罗斯餐厅、、东南亚餐餐厅等服饰品牌店店运运动动品牌（NIKE等等）班尼路路、堡狮龙龙等特色店电电影海报报店、古玩玩店等快餐店KFC、卖当劳劳等一条生态商商业街业态业种选选择项目商业定定位策略可在每个组组团之间规规划底商，，也可在每每个组团内内部规划独独立的商业业形态。其其功能主要要是服务于于社区内部部住户。社区内部商商业临街底铺社区中心形式：是指为市民民日常生活活提供必要要服务的各各类行业，，包括洗染染、沐浴、、理发、照照相彩扩、、票务、维维修、住房房中介等，，是指保证证该级商业业正常经营营，发挥基基本服务功功能的配套套辅助行业业。生活服务配配套行业项目商业定定位策略创新制胜设设计建议创造娱乐世世界摈弃传统功能布局精心营造独特情调休闲、购物物、娱乐、、饮食等,体现自然然与商场的的完美结合合。室内外外、地面、、屋顶和平平台绿化浑浑然一体。。摈弃传统商商业沿大街街的布置方方式，分块块，统筹规规划整体布布局，以商商业街为纽纽带，联系系商业区。。建议商业街街定向招商商，经营流流行服装、、饰品、手手工艺品、、精品图书书、杂志、、音像、书书吧、网吧吧、养生吧吧。概念规划&设计建议议全封闭式步步行街（室室内步行街街与室外步步行街）：：以休闲为为主，购物物为辅助。。半封闭式普普通商业街街：以购物物为主，休休闲为铺。。整体规划&设计建议议商业街界定定与分类商业街布局局设置应结结合社区规规划、小区区景观设计计、交通网网络设计统统筹考虑，，可以将其其作为一个个景观点（（或景观带带）来设定定。商业街突出出给客户留留下一定的的安全逗留留空间，聚聚集人气商业街注重重当地文化化塑造，体体现不同分分格主题，，利于经营营。商业街设计计关键商业街设计计建议1）商业街街人性化长度：８０００米是黄黄金长度，，６００米米有点酸、、６００００米筋疲力力尽。150米~200米米需要休息息，动空间间在4平方方米舒适，，2.5平平方米有点点挤，1平平方米摩擦擦。设计主题、、不同形态态的中庭，，一个调节节的景点，，是一种形形态的转换换。这样的的中庭也是是一个人流流的蓄水池池。2）商业街街的多样性性整体规划&设计建议议商业街规划划设计建议议现在的步行行街有15种功能和和60种业业务多元化门面装修、、街景设计计、雕塑小小品、标志志性建筑个性化展览展示厅厅信息汇聚与社区居民民需求相适适应，距离离适中，靠靠近社区进进出口设点点，中心内内各点布局局都要方便便顾客。注重人商分分流模式：：住宅与商商业之间通通过一条绿绿化带明显显隔离等措措施注重住宅的的安静与商商业嘈杂的的独立性。。街区园林化化景观设计计整体规划&设计建议议社区临街商商业街建议议整体规划&设计建议议独立商业步步行街建议议最吸引人流流的布局设设计规避商业嘈嘈杂，喧闹闹和住宅宁宁静、幽雅雅需求带来来的矛盾。。要充分分考虑小区区住户的方方便性以及及人气的自自然聚集。。结合小区区景观设计计和网路设设计结合当地的的历史文化化从生活习惯惯出发，配配备备与消费费休闲品位位一致的设设施准确的功能能定位除了传统生生活基本要要求以外，，更注重挖挖掘个案所所处大环境境的文化底底蕴。文化需求出出发进行定定位演绎未来生生活品位全新的商业业模式与与与品质生活活，购物成成为生活情情趣、商业业遍染人文文全新的“洋洋流学说””理论在人人流汇集中中应用洞察投资环环境周边商业环环境氛围的的塑造技巧1技巧2技巧3技巧4技巧5技巧6集各种零售售业、娱乐乐、餐饮及及休闲于一一体，满足足人们各种种需要的、、对购物者者充满吸引引力的购物物、休闲地地点。整体规划&设计建议议购物中心界界定SHOPPINGCENTERMALLor购物中心规规划设计建建议区型（中型型）：出租租面积平均均为1.3万平方米米，入驻商商户20~100家家，商圈半半径在30分钟车程程以内，主主力店为大大型超市或或从事批发发的商店，，停车位约约500辆辆。区域型（大大型）出租租面积在1.5万~7万平方方米，入驻驻商户数量量100家家以上，主主力店为大大型百货公公司或批发发店，商圈圈人口为20万人以以上，停车车位约1000~5000辆辆。超区域型（（超大型））出租面积积在7万平平方米以上上，入驻商商户数量150~200家，，主力店如如大型百货货公司或批批发店有3~5家，，商圈人口口在50万万以上，停停车位数量量在5000辆以上上。超级型（SHOPPINGMALL）出租面面积在10万平方米米以上，入入驻商户数数量在250~700家，主主力店如百百货公司、、超市、家家居主力店店等3~6家，商圈圈人口辐射射几百万人人，甚至几几千万人不不等，停车车位数量在在10000辆左右右或更多。。整体规划&设计建议议规模界定主力店租户户——百货货主力店（（如西尔斯斯、梅西、、春天、赛赛特等），，超市主力力店（如沃沃尔玛、家家乐福、麦麦德隆等）），家居类类主力店（（如宜家、、百安居、、HOMEDepot等））给予了主主力店（如如加拿大IMAX等等）。半主力店租租户——运运动店品、、服装旗舰舰点、书店店、音像店店等。娱乐、餐饮饮设施———诸如玩具具反斗城等等娱乐设施施，以及麦麦当劳、肯肯德基的西西式餐点、、热带雨林林主题餐厅厅、HardRock硬石石酒吧餐厅厅、美食广广场等餐饮饮设施。专卖店———包括国际际一线、二二线品牌及及当地品牌牌在内的各各种专卖店店品牌。整体规划&设计建议议商品组合设设计整体规划&设计建议议规划设计整整体原则建建议商业功能的的独立———独立于公公寓、写字字楼，体现现商业功能能整体原则设计布局““可视性””——外部部空间和内内部空间可可视性，方方便识别娱乐、文化化价值———充分体现现购物中心心特性，为为顾客体现现人性关怀怀保守选择新新技术———安全性是是购物中心心前提，有有选择利用用新技术主力店功能能多元化——化解招招商风险目前建筑平平面设计，，结合欧美美发展成功功案例，个个性比较鲜鲜明，有风风车形、哑哑铃形、十十字形、L形、S性性、Y形、、米字形整体规划&设计建议议平面设计建建议单层建筑平面式购物物中心采用多层结结构垂直式购物物中心最大限度降降低周边交交通的影响响；停车场场的出入口口需要尽量量离开交通通交叉口100———180米米距离；要要能通过外外部交通设设计，实现现所在地段段交通的均均匀分布。。内部交通设设计的要求求；方便高高效的停车车泊位；内内部环路尤尤其重要；；有效引导导步行人流流；人、车车、物流分分流。整体规划&设计建议议交通路线设设计建议停车设计建建议对于Ｌ型、、Ｕ型、方方型和条型型购物中心心，顾客停停车场应设设在正面，，女士们不不喜欢将车车停在后面面，尤其是是晚上；货运区域和和工作人员员停车区域域必须在后后面；尽量避免使使用双层式式停车场，，既不方便便又不经济济，但是由由于地价昂昂贵，仍有有一些购物物中心采用用双层停车车场；停车场要清清楚地画上上车位线，，并保证有有恰当的光光线；从停车场到到购物区的的人行道，，要使顾客客感到方便便、舒适；；每一停车位位的最佳面面积是2.5宽和6.5米长长。设立中庭广广场以及其其他公共活活动区———开放程度度越高，聚聚集人气。。内部步行街街的平面设设计：长度度应控制在在600米米以内，主主步行街的的宽度通常常12—18米，此此步行街的的宽度通常常不低于6米。整体规划&设计建议议内部动线设设计建议整体规划&设计建议议规模界定超市规划设设计建议业种营业面积（m2）便利店300～500传统食品超市9365.95万元标准食品超市1000～1500大型综合超市2500～5000超大型综合超市6000～10000及以上仓储式商场10000以上入口一般位位于设在顾顾客流量大大、交通方方便处。入口比出口口大约宽1/3，应应根据出入入口的位置置来设计卖卖场通道及及顾客流向向入口处为顾顾客购物配配置提篮和和手推车，，按1辆（（个）/10人---3辆辆（个）/10人的的标准配置置。出口通道应应大于1.5米。出出口处实际际收款台，，按每小时时通过500-600人为标标准来设置置1台收款款台。出口附近可可以设置一一些单位价价格不高的的商品，如如口香糖、、图书报刊刊、饼干、、饮料等，，共排队付付款的顾客客选购。整体规划&设计建议议出入口设计计足够的宽———保证顾顾客提着购购物筐或推推着购物车车，能与同同样的顾客客并肩而行行或顺利地地擦肩而过过。笔直——通通道要尽可可能避免迷迷宫式通道道，要尽可可能地进行行笔直的单单向通道设设计。平坦——通通道地面应应保持平坦坦少拐角———少拐角处处是指拐角角尽可能少少，即通道道途中可拐拐弯的地方方和拐的方方向要少营业面积在在600平平方米以上上的超市，，卖场主通通道的宽度度要在2米米以上。副副通道的宽宽度要在1.2---1.5米之间。。最小的通通道宽度不不能小于90厘米。。整体规划&设计建议议卖场通道设设计设计原则高峰时期顾顾客等待待待付款结算算的时间不不能超过8分钟可设置"黄黄金通道"，专门为为不超过3件单品的的顾客服务务整体规划&设计建议议收款吧台设设计卖场布置的的六大要素素包括：照照明、色彩彩、音响、、气味、通通风设施、、地板。卖场布置整体规划&设计建议议1、2、专卖店规划划设计建议议设计建议店内场所空空间布局形形态多样，，按照商品品数量、种种类、销售售方式等进进行组合店面设计要要与主题特特色相融合合店面、商标标、路口小小招牌、橱橱窗、遮阳阳篷、大门门、灯光照照明、墙面面材料与颜颜色与主题题统一整体规划&设设计建议连锁店规划设设计建议设计建议建议明亮的清洁卖卖场营业场所分割割营业场所内售售货区、存货货区、店员用用地和顾客用用地四者合理理搭配，尽量量扩大商品的的售货区域，，压缩非营业业性区域。商品陈列合理理，提高出样率9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。09:19:3109:19:3109:1912/17/20229:19:31AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2209:19:3109:19Dec-2217-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。09:19:3109:19:3109:19Saturday,December17,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2209:19:3109:19:31December17,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。17十二月月20229:19:31上午09:19:3112月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:19上上午12月-2209:19December17,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/179:19:3109:19:3117December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:19:31上午9:19上上午09:19:3112月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。09:19:3209:19:3209:1912/17/20229:19:32AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2209:19:3209:19