某物流园区项目开发思路概述

[上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组][上海北郊物流开发管理有限公司]第一部分：项目解析项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第二部分：战略定位总体发展目标定位提升差异化定位竞争性分析第三部分：实施体系可行性的系统分析招商战略体系制定整体发展概念第四部分：功能组团基础物流企业组团商贸展示企业组团物流及相关企业总部组团物流及相关企业孵化器组团物流信息企业组团园区配套企业组团交通商务主题公园附件：规划建议招商路径物流信息化平台一些问题项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第一部分：项目解析1国家宏观政策1第一部分：项目解析<<<项目发展背景《关于促进我国物流业发展的意见》……

“加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的控制措施，推动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。”

……2004年8月5日，发改委等九部委联合发文《上海市国民经济和社会发展“十五”计划纲要》和《上海市“十五”现代物流产业发展重点专项规划》将发展现代物流产业作为上海经济发展的新的增长点之一上海铁路局正在对上海市的铁路货运系统予以整合，调整各站点的运量和运能（其中北郊货运站已投资1.2亿元）原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在视察闸北的时候，看到了闸北区丰富的客、货运资源和便捷的交通，都提出了“运在闸北”的工作要求上海市政府规划1第一部分：项目解析<<<项目发展背景闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划闸北区将交通运输和物流服务业确定为地区四大支柱产业之一《上海市闸北区国民经济和社会发展“十五”计划纲要（草案）》——总体思路为“突出一个龙头，推进两线建设，完善三片功能，优化四大产业”《上海市闸北区交通运输业发展规划》（2002.5）——“交通运输业是闸北区特色产业，区位条件优越，上海市规划中也将闸北定位为陆上交通运输中心之一，并作为闸北一特强产业加以引导”《闸北区委关于闸北区运输服务业发展情况的报告》——“闸北区应该打造成上海的T—CBD（T就是Transportation），功能定位应该是上海现代交通商务区，构建以现代交通服务业为核心的现代产业体系”1第一部分：项目解析<<<项目发展背景闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划大力发展与交通直接相关的运输服务业，通过信息化技术加以改造提升，发展成现代物流和电子商务等大力发展与交通密切相关的传统服务业，通过构筑公共信息技术平台和服务网络，推动产业优化升级大力引进和培育基于交通而发生的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业，逐步充实完善现代交通服务业产业链，做大产值和税收总量，奠定其在区域经济中的核心产业地位1第一部分：项目解析<<<项目发展背景世博会对闸北的影响“城市，让生活更美好”，2010年的上海世博会将极大地改变上海市的城市面貌，同时也对上海市的城市建设与发展提出了更高的要求闸北区作为上海市的九个中心城区之一，地处世博会场延伸区，同时将成为世博会的迎宾大厅，这为闸北区大力发展现代交通商务与物流服务提供了机遇，也对闸北区的城市建设和产业规划提出了新的挑战1第一部分：项目解析<<<项目发展背景闸北的历史演进闸北区的传统形象在上海市九个中心城区中比较落后闸北区交通运输业的发展是南客北货人流和商流聚集在闸北区的南部地区，闸北区的城市建设和经济发展呈现出南高北低的不平衡状态1<<<项目发展背景第一部分：项目解析北郊货运站站作为货物物集散地的的优势正在在变为劣势势，噪音废废气污染，，交通拥堵堵，货运站站及附近地地区环境混混乱，对周周边土地价价值和房产产价值产生生了负面影影响1<<<项目目发发展展背背景景第一一部部分分：：项项目目解解析析闸北北中中北北部部地地区区是是上上海海市市传传统统的的工工业业区区，，随随着着传传统统工工业业区区的的外外迁迁，，闸闸北北中中北北部部形形成成产产业业空空心心；；虽虽然然市市北北工工业业新新区区的的建建设设已已具具雏雏形形，，但但缺缺乏乏核核心心产产业业（（以以市市北北工工业业新新区区为为代代表表的的都都市市型型工工业业对对区区级级税税收收的的贡贡献献不不到到10％％）），，因因此此该该区区域域新新的的核核心心产产业业急急需需确确立立。。1<<<项目目发发展展背背景景第一一部部分分：：项项目目解解析析1<<<区位位分分析析第一一部部分分：：项项目目解解析析上海海市市战战略略地地位位———现现代代化化国国际际大大都都市市———““四四个个中中心心””：：国国际际经经济济、、金金融融、、贸贸易易、、航航运运中中心心———长长三三角角经经济济一一体体化化区区域域核核心心1<<<区位位分分析析第一一部部分分：：项项目目解解析析闸北北区区上海海区区域域发发展展战战略略布布局局调调整整推推动动错错位位发发展展，，要要求求中中心心城城区区重重点点发发展展现现代代服服务务业业，，形形成成若若干干个个具具有有区区域域特特色色的的现现代代服服务务业业集集聚聚区区。。闸北北人人流流量量充充足足，，区区域域人人口口密密度度较较高高，，交交通通极极其其发发达达。。闸北北：：九个个中中心心城城区区之之一一1<<<区位位分分析析第一一部部分分：：项项目目解解析析“运运在在闸闸北北””处于于上上海海市市内内环环线线和和外外环环线线之之间间，，区区内内公公路路、、铁铁路路、、地地铁铁、、轻轻轨轨、、高高架架““五五线线””交交汇汇，，中中环环高高架架与与南南北北高高架架、、地地铁铁1号号线线与与轻轻轨轨明明珠珠线线成成两两大大““十十字字””（（地地铁铁与与轻轻轨轨的的交交汇汇处处人人流流最最旺旺，，高高架架的的交交汇汇处处车车流流最最旺旺））区内内有有上上海海汽汽车车客客运运总总站站、、上上海海铁铁路路客客运运总总站站、、上上海海铁铁路路北北郊郊货货运运站站闸北北的的综综合合运运输输能能力力位位居居上上海海市市九九个个中中心心城城区区之之首首。。原上上海海市市委委书书记记黄黄菊菊、、市市长长徐徐匡匡迪迪在在视视察察闸闸北北的的时时候候，，看看到到了了闸闸北北区区丰丰富富的的客客、、货货运运资资源源和和便便捷捷的的交交通通，，都都提提出出了了运运在在闸闸北北的的工工作作要要求求。。闸北北区区政政府府经经过过详详细细调调研研后后，，确确定定闸闸北北区区的的核核心心竞竞争争力力是是交交通通经经济济和和人人流流经经济济，，提提出出了了建建设设““上上海海现现代代交交通通商商务务区区””的的准准确确概概念念和和具具体体发发展展战战略略。。南客客北北货货，，以以不不夜夜城城和和北北郊郊物物流流园园区区为为相相呼呼应应的的两两极极，，充充分分利利用用了了闸闸北北的的特特有有资资源源和和战战略略优优势势。。1<<<区位位分分析析北郊物流园区不夜城第一一部部分分：：项项目目解解析析“上上海海现现代代交交通通商商务务区区（（T-CBD））””发发展展战战略略1<<<区位位分分析析第一一部部分分：：项项目目解解析析地铁铁1号号线线与与轻轻轨轨明明珠珠线线交交叉叉于于物物流流园园区区的的西西北北角角物流流园园区区北北部部与与东东部部是是传传统统的的居居住住社社区区物流流园园区区的的西西部部是是闸闸北北区区新新兴兴的的都都市市工工业业区区物流园园区的的南部部规划划为中中高档档居住住社区区南北高高架与与中环环高架架十字字交叉叉于物物流园园区的的西南南角“北郊郊物流流园区区”地地理位位置和和周边边环境境北郊物物流园园区的的资源源物流园园区内内有全全国最最大的的零担担货运运站，，拥有有最大大的货货运量量物流园园区内内现有有数家家成熟熟的大大型批批发市市场园区北北部沿沿线已已形成成汽车车销售售市场场和汽汽配市市场物流园园区周周边有有国药药物流流中心心等专专业大大卖场场及专专业配配送中中心1<<<区位分分析第一部部分：：项目目解析析1<<<对城市市空间间结构构的影影响作作用第一部部分：：项目目解析析减少物物流对对环境境的不不利影影响，，优化化城市市生态态环境境，提提升城城市形形象及及土地地价值值聚集物物流及及相关关企业业，提提高物物流产产业链链的规规模效效应，，实现现资源源共享享和资资源价价值的的最大大化完善市市政配配套设设施，，改善善区域域经济济环境境改善交交通管管理，，减轻轻城市市交通通压力力1<<<项目发发展条条件评评价第一部部分：：项目目解析析项目发发展条条件不不足闸北区区的历史形形象问问题地价高高，增增加开开发与与招商商难度度仓储用用地偏偏大，，影响响商业业氛围围，发发展空空间不不足。。（物流流园区区应当当体现现人本本化、、亲和和力，，在规规划开发发时，，将生生活区区、商商业配配套、、园区区共享享空间一一并融融合进进去，，避免免黑城城，产产业新新城方方向发展展。因此，，应当当根据据条件件适当当加强强土地地兼容容性，，增加混混合用用地，，减少少非步步行交交通对对周围围城市市干路网网的压压力。。）总体发发展目目标战略层层次分分析竞争性性分析析2第二部部分：：战略略定位位物流园园区的的总体体发展展目标标形成一一个符符合21世世纪标标准的的现代代化物物流网网络，，塑造造闸北北交通商商务区区的新形形象通过商商流、、物流流、人人流、、信息息流聚聚合与与流动动所形形成的的资金金流，，产生生最大大化的的税收，促进进区域域经济济的发发展提升物物流园园区所所在地地区的的形象与与土地地价值值，使物物流园园区及及周边边土地地达到到最有有效的的利用用打造核心产产业，通过过产业业聚集集模式式降低低商业业成本本，推推动物物流及及相关关产业业的发发展，，填补补闸北北中北北部地地区的的产业业空心心2第二部部分：：项目目战略略定位位<<<总体发发展目目标战略层层次分分析2第二部部分：：项目目战略略定位位<<<战略层层次分分析制高层层基本层层提升层层建立以以“物物流信信息平平台””为核核心的的“现现代物物流””发展展平台台，提提升园园区物物流企企业的的综合合运营营能力力拓展层层以增加加商贸贸业务务为目目标，，大力力发展展“物物流商商务””，增增加落落地交交易，，提高高产出出和税税收，，带动动周边边发展展建设““物流流企业业孵化化器””和““物流流企业业总部部”，，聚集集和发发展高高等级级产业业元素素确立北北郊物物流园园区在在““有形形物流流”体体系中中的定定位2第二部部分：：项目目战略略定位位<<<战略层层次分分析基本层层：在在上海海市““有形形物流流”体体系中中的定定位上海““十五五”现现代物物流产产业规规划三三大物物流园园区：：外高高桥物物流园园区（（港区区一体体转口口贸易易）、、浦东东空港港物流流园区区（航航空口口岸））、西西北物物流园园区（（陆路路口岸岸）西北物物流园园区与与北郊郊物流流园同同质性性最强强（陆陆路口口岸型型，公公铁联联运，，综合合性物物流园园区））北郊物物流园园区需需要充充分利利用地地处中中心城城区的的地位位，发发挥优优势资资源，，找到到自己己的独独特定定位基本本层层2第二部部分：：项目目战略略定位位<<<战略层层次分分析和三大大物流流园区区相比比，北北郊物物流园园区在在规模模上处处于劣劣势，，功能能上属属于综综合性性物流流园区区，即即包括括了干干线运运输（（公铁铁联运运）、、包装装加工工、市市内配配送、、仓储储保管管等多多种功功能的的物流流中心心。和市内其他他区域性物物流节点相相比，北郊郊物流园区区的特色包包括：中心心城区最大大的物流基基地，面向向全国的公公铁联运平平台，最大大的零担货货运能力，，即“市区区”、“全全国”、““零担”。。由于市区相相对过高的的土地成本本，使得在在园区发展展单独企业业的大型仓仓储、配送送中心都缺缺乏价格优优势，解决决思路一是是发展对时时效、质量量要求高的的配送业务务，二是选选择和吸引引高附加值值的零担货货物处理和和运输。基本层：在在上海市““有形物流流”体系中中的定位基本层层提升层：发发展现代物物流2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析订单处理能能力信息反馈能力项目策划和和推动能力企业对“现现代物流””的主要需求求流程管理能力提升层层信息化平台台物流信息支持平台物流信息支支持平台主要面向物物流产业链链中相关企企业，向其其提供合作作者信息服服务，信息息发布和入入口服务等等，提高物物流公司的的信息沟通通能力。比如接收和和处理电子子订单，货货物跟踪反反馈，计算算机配载等等。电子商务平平台（虚拟拟展示、交交易中心））面向客户，，包括销售售方和采购购方，进行行商品信息息的发布、、展示、交交易。是有形商品品交易中心心的虚拟化化和延伸。。2电子商务平台两个平台之之间相互独独立又有着着密切链接接。物流信息平平台同时也也可处理其其他电子商商务网站的的业务，电子商务平平台也不局局限于北郊郊物流园区区。<<<物流信息支支持平台第二部分：：项目战略略定位2<<<物流信息支支持平台CallCenter系统是信息息化平台的的主要基石石第二部分：：项目战略略定位系统牵涉到到的各项技技术，如GPS定位位、WMS（仓储管管理系统））、Callcenter、、VoIP、电子订订单等技术术都已成熟熟并普遍应应用。6附件：信息息化平台<<<物流信息支支持平台建设的可行行性作为国内首首个高科技技、普及性性优秀的中中小企业物物流信息平平台，其成成功无疑将将成为地区区物流信息息中心的示示范，带动动先进管理理技术在国国内的应用用水平，提提高物流业业的服务质质量。形成物流指指挥中心“将大脑留留在闸北，，将四肢伸伸向各地””2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析提升层层即形成现代代物流的指指挥中心，，物流和商商流的分离离是物流业业发展的必必然趋势在北郊物流流园区内留留下物流企企业的总部部和运营中中心，使物物流及相关关业务交易易发生在物物流园区内内，而有形形的物流则则可以延伸伸出去资金流信息流拓展层：大大力发展““物流商务务”2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析人流商流物流“物流商务务”是“交交通商务（（T-CBD）”概概念中“北北货”部分分具体化的的结果，其其内涵是：：由物流引起起人流。北郊物流园园区位于中中心市区，，拥有人流流聚集、企企业开展商商务、办公公活动的各各项便利条条件；同时时大量的物物流活动也也将聚集大大量的人流流。由人流产生生商流。由于人流和和企业的聚聚集，形成成物流产业业链中各部部分元素的的聚集和交交流，即商商流产生的的环境。促促成商流的的具体措施施有建设商商品展示交交易中心、、物流信息息平台、引引进电子商商务企业、、整体品牌牌推广等。。由商流带动动物流。通过商流形形成的交易易，可以迅迅速通过园园区的物流流企业扩散散，从而带带动物流。。在这个过程程中，包含含了资金流和信信息流的活活动，象润滑剂剂一样促进进人流、商商流、物流流的良性循循环。拓展层层物流企业总总部－包包括中小型型物流企业业的全国总总部和国外外物流企业业、国内大大型物流企企业的地区区总部和汇汇算中心。。通过这些些龙头企业业，奠定““物流商务务”的基础础，大力发发展外向型型经济和总总部经济。。商贸设施，，包括商品品展示交易易中心和电电子商务平平台通过这些设设施组织和和加强人流流和信息流流的活动，，引进商家家销售机构构、采购机机构的入住住，促进商商流的繁荣荣，并形成成园区内的的“落地交交易”。信息化服务务机构及设设施信息化是实实现现代物物流的关键键因素，通通过信息服服务商能顺顺利地提供供物流流程程改造、供供应链管理理、物流服服务质量控控制等一系系列企业需需求的功能能，它的建建设有利于于提升北郊郊物流园区区“现代物物流”的特特色和品品牌，促进进招商。其他基于交交通及物流流的高科技技含量、高高附加值的的各类中介介性现代服服务业如咨询、研研发、金融融、广告、、会计审计计等，完善善产业链，，提供园区区综合服务务能力。要形成良好好的“物流流商务”环环境，就必必须引进和和提升产业业链关键要要素，这些些要素包括括：2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析拓展层层制高层：““物流企业业孵化器””和“物流流总部经济济”“物流企业业孵化器””新创物流企企业及中小小型物流企企业的聚集集地，通过过服务体系系的完善，，物流资源源的整合，，为这些企企业提供良良好的生存存空间和发发展机会。。国内物流产产业的高端端服务发展展薄弱，在在物流企业业孵化器的的建设过程程中，通过过政策导向向和示范引引导，对物物流企业进进行培育，，促进物流流高端企业业集群的形形成。物流企业孵孵化器的建建立，可以以使园区形形成可持续续发展能力力，保持““指挥中心心”的领先先地位，并并通过向外外输出智力力服务增加加园区产值值。2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析制高层层制高层：““物流企业业孵化器””和“物流流总部经济济”物流总部经经济指通过营造造良好的物物流企业发发展环境，，尽可能多多地引进和和留住国内内外物流企企业的地区区总部或汇汇算中心，，形成落地地交易。物流企业总总部的聚集集具有规模模效应，企企业越是聚聚集，企业业各项运营营成本就越越低，资源源更容易获获取，从而而促进那物物流园区总总部经济良良性成长。。2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析制高层层物流园区战战略定位的的竞争性分分析上海的现代化国际际大都市和和“四个中中心（国际经济济、金融、、贸易、航航运中心））的战略地地位难以复复制。闸北的交通商务区区优势在上海海具有唯一一性。不夜夜城人流商商贸区和北北郊物流园园区形成人人流、货流流有机互补补的整合效效应。和上海市三三大物流园园区相比，，闸北属于于中心城区的特性对于于众多从事事物流管理理和客户企企业的驻上上海工作人人员具有更更大的吸引引力，如果果规划解决决好车流和和人流的分分离，就能能使这一点点发挥得淋淋漓尽致。。2第二部分：：项目战略略定位<<<竞争性分析析园区的机制制具有可持续发展展能力。以引进著名名物流咨询询、信息、、管理企业业在国内的的研发基地地和培训中中心为主导导，在园区区形成强大的物流流设计、咨咨询和服务务能力，可以向全国国输出，而而聚集效应应可以保证证进入的企企业不愿外外迁，可以以削弱竞争争园区的产产生机会前瞻性的现现代物流规规划，信息息化的充分分应用，先先入为主的的优势，便便于取得上海市政府府、科技部部、物流行行业协会等等机构的支支持。2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析可行性的系系统分析招商战略体体系制定整体发发展概念第三部分：：实施体系系33<<<可行性的系系统分析第三部分：：实施体系系以“有形市市场”为依依托，从特特色交易中中盈利以“电子商商务”为平平台，从信信息服务中中盈利以培育“物物流市场””为目标，，从社会服服务中盈利利以“政府府优惠政政策”为为契机，，从规模模经济中中盈利以“第三三方物流流”公司司为服务务对象，，从相关关消费中中盈利物流园区区盈利模式式3<<<可行性的的系统分分析第三部分分：实施施体系物流园区区成功的的关键因因素园区内内在增长引引擎硬件设设施关键性性的入入驻企企业良好的的市政政配套套完善的的园区区设施施正确的的行业业领域域①优惠的土地使用政策②政府投资政策③税收政策①政府扶持建设②企业化经营管理③入驻园区企业自主经营④统一的开发3<<<可行性性的系系统分分析第三部部分：：实施施体系系物流园园区成成功的的关键键因素素财务优惠政政策稳定的的经营环环境3<<<可行性性的系系统分分析第三部部分：：实施施体系系物流园园区成成功的的关键键因素素人力资资源金融资资本实施组组织技术开开发能能力管理能能力劳动力力资源源政府投投资园区吸吸引外外界投资的的能力力独立的的开发发机构构（唯唯一的一级级开发发商以以保证证园区规划划的完完整性性、项项目实施的的延续续性））代表并并协调调所有有利益益相关关方的的管控控机构构{园区区管理理委员员会））3<<<招商战战略体体系第三部部分：：实施施体系系招商战战略体体系一个产产业园园区开开发的的过程程也即即是一一个招招商的的过程程。即即筹划划一系系列活活动吸吸引外外来资资金在在园区区落户户的过过程，，在其其过程程中需需要一一个统统观全全局、、立足足长远远的战战略部部署。。物流园园区的的招商商战略略包括括——分分析物物流产产业发发展趋趋势，，对目目标企企业进进行筛筛选和和优先先排序序——确确定北北郊物物流园园区的的竞争争优势势——建建立物物流园园区的的整体体开发发概念念及组组团规规划——建建立开开发商商和各各利益益方的的财务务模型型及实实施计计划第一阶阶段3<<<招商战战略体体系第三部部分：：实施施体系系物流产产业在在全球球的现现状及及发展展物流产产业在在中国国的现现状及及发展展物流产产业在在上海海的现现状及及发展展按市场场发展展潜力力筛选按与园园区的的相互互适应性性筛选选对筛选选出的的企业业进行优优先排排序123了解物物流产产业的的现状状和发发展趋趋势对物流流产业业进行行细分分企业类类型细细分企业规规模细细分发展潜潜力细细分对细分分结果果进行行筛选选和优优先排排序确定市场潜力大、增长性较高、与园区发展相符的招商对象，即对园区具有吸引力的企业，并按照吸引力的大小进行排序。第一阶段战略部署的最终成果是3<<<招商战战略体体系第三部部分：：实施施体系系目标行行业的的选择择——该该行业业是否否一个个全球球性的的大规规模、、高增增长行行业？？（以第第四方方物流流为代代表的的新兴兴物流流产业业已经经成为为世界界上发发展最最快、、最具具有发发展潜潜力的的产业业。随随着经经济全全球化化的发发展和和网络络经济济的兴兴起，，全球球物流流服务务业加加速发发展。。上世世纪九九十年年代，，全球球物流流年均均增长长7％％以上上，高高于同同期GDP增幅幅。2000年年，全全年物物流产产业规规模为为3．．6万万亿美美元，，与世世界旅旅游业业总收收入基基本相相当））——该该行业业是否否具有有巨大大的国国内市市场，，而且且比全全球市市场发发展更更快？？（发达达国家家物流流成本本占GDP总值值的10％％左右右，而而我国国占到到20％，，物流流成本本降低低1－－2个个百分分点，，将产产生社社会效效益1000到到2000亿元元，因因此，，该行行业具具有巨巨大的的国内内市场场）——上上海物物流业业发展展前景景——该该行业业是否否具有有吸引引外资资的潜潜力？？（全球球物流流巨头头马士士基、、联邦邦快递递、香香港嘉嘉里物物流等等已纷纷纷进进驻中中国，，随着着我国国加入入WTO，，道路路运输输等对对外开开放，，越来来越多多的外外资物物流企企业将将进驻驻中国国）——该该行业业是否否具有有迁移移性？？（大部部分具具有迁迁移性性）该行业业是否否具有有吸引引力？？物流服服务产产业链链运输、、仓储储、包包装、、装卸卸搬运运、流流通加加工、、配送送。提提供具具体的的物流流服务务市场、、铁路路、物物流房房地产产、信信息设设施、、运输输公司司、汽汽车服服务、、物流流设备备等基基础础及配配套服服务提提供者者3（提供供流程程设计计和供供应链链管理理服务务）提供运运输仓仓储等等物流流项目目的外外包集集成服服务客户第四方物流第三方物流企业传统的第二方外围配套<<<招商战战略体体系第三部部分：：实施施体系系3<<<招商战战略体体系第三部部分：：实施施体系系第二阶阶段123第二阶段的最终成果是确定北郊物流园核心竞争力，即园区对商家所具有的吸引力。园区本本身的的竞争争优势势提升优优势的的政策策举措措西北物物流园园区（（陆路路口口岸））浦东空空港物物流园园区（（航空空口岸岸）外高桥桥物流流园区区（港港区区一体体转口口贸易易）园区开开发商商的选选择园区入入驻商商家的的分析析开发商商的选选择与与入住住商家家分析析分析北北郊物物流园园区的的竞争争优势势分析上上海现现有物物流园园区的的状况况——公公铁联联运平平台是是北郊郊物流流园区区的开开发基基础——九九个中中心城城区的的地位位——对对外交交通便便捷，，综合合交通通运输输能力力位居居九城城区之之首，，六路路聚合合（铁铁路、、轻轨轨、高架、、地铁铁、长长途客客运、、市内内公交交）——闸闸北人人流量量充足足，区区域内内人口口密度度较高高，有有相当当大的的消费费市场场规模模，具具有五五流交汇的的商机机（商商流、、人流流、物物流、、信息息流、、资金金流））———紧紧邻邻大大型型企企业业园园区区，，周周边边有有待待发发展展的的商商圈圈，，具具备备足足够够的的发发展展空空间间———物物流流园园区区作作为为一一个个专专题题园园区区，，具具备备产产业业核核心心；；市市北北工工业业园园的的基基础础建建设设已已初初具具规规模，，恰恰好好能能在在产产业业扩扩展展上上为为物物流流园园区区提提供供补补充充———闸闸北北区区城城市市建建设设与与产产业业发发展展的的后后发发优优势势3<<<招商商战战略略体体系系第三三部部分分：：实实施施体体系系园区区竞竞争争优优势势北郊郊物物流流园园区区具具备备什什么么样样的的竞竞争争优优势势，，能能否否为为这这一一行行业业提提供供独独特特的的价价值值定定位位？？3<<<招商商战战略略体体系系第三三部部分分：：实实施施体体系系政府府应应采采取取的的政政策策举举措措为提提升升北北郊郊物物流流园园区区的的竞竞争争优优势势，，政政府府应应采采取取相相应应的的发发展展措措施施和和配配套套政政策策发展展措措施施明确确北北郊郊物物流流园园区区是是闸闸北北区区基基础础设设施施建建设设项项目目的的重重点点，，并并投入入必必要要的的资资源源，，批批准准一一系系列列与与物物流流园园区区相相关关的的项项目目制定定物物流流现现代代化化推推进进的的技技术术标标准准公布布发发布布物物流流建建设设指指南南建立立物物流流设设施施开开发发运运营营的的招招标标制制度度实施施市市场场化化的的重重组组调调整整组建物流园区区开发（运营营）公司3<<<招商战略体系系第三部分：实实施体系政府应采取的的政策举措土地政策——对列入规规划的物流园园区的土地征征用给予优惠惠——建立物流流基地用地预预留制度建设资金来源源政策——贷款优惠惠政策——鼓励民间间资金、外资资进入——建立物流流发展基金便捷通关政策策参组执行工业业外运政策，，鼓励物流业业的区域调整整建立物流基地地用地预留制制度配套政策3<<<招商战略体系系第三部分：实实施体系投资者（开发发商）的选择择为保证园区规规划的前瞻性性和整体性，，开发的延续续性，以及招招商工作的有有效性，应当选选择合适的一一级开发商在进行园区前前期整体规划划以及招商战战略制定时，，应当为园区区的二级、三三级开发商留有有充足的发展展空间，以吸吸引投资者的的进入3<<<招商战略体系系第三部分：实实施体系对于迁移企业业来说，与原原有的经济环环境相比，只只有当物流园园区能为其提供更大的发发展机会和利利润空间，才才能吸引它入入驻对于新创企业业来说，商务务成本和生存存空间是其考考虑入驻物流流园区的首要因素因此物流园区区应当，大力力发展公共平平台的建设，，同时需要充充分考虑区域经济环境境对这些企业业的支撑作用用入驻商家（企企业）的分析析3<<<招商战略体系系第三部分：实实施体系12第三阶段123第三阶段的最终成果是呈现园区整体概念，即各个组团的结构，定位及之间的联系。4确定园区内合合适的功能组组团明确各功能组组团的定位确定各功能组组团的规模制定园区整体体发展概念确定园区功能能组团确定各功能组组团之间的关系系确定各组团的的定位对各组团的定定位进行论证分析各组团的市场供求根据供求状况确定组团规模，辅以敏感度分析根据功能组团团制定土地开开发计划及建建设周期制定一个整体体的物流园区区发展概念确定合适的企企业功能组团团，并确定各各功能组团之之间的相互关关系分析各功能组组团的具体功功能明确各功能组组团高层次的的价值定位匹配相应的物物业形态3<<<制定整体发展展概念第三部分：实实施体系3第三部分：实实施体系<<<制定整体发展展概念123第四阶段设计总体实施施计划评估投资需求求为相关利益方方建立财务模模型物流园区的整整体投资规模分析根据各功能组组团的规模和定位估估算投资需求为项目的整体体开发建立财务模型为政府利益方方建立财务模型为开发商、投投资者建立财务模型为商家、入驻驻企业建立财务模型优化财务模型型4基础物流企业业组团商贸展示企业业组团物流及相关企企业总部组团团物流及相关企企业孵化器组组团物流信息企业业组团园区配套企业业组团绿核-交通商商务主题公园园第四部分：功功能组团4<<<园区功能组团团第四部分：功能组团园区功能组团团示意图公铁联运平台台仓储物业办公物业及孵化器信息平台网网上交易平台台第三方物流公公司大企业物流部部门物流装备企业业物流咨询、软软件企业孵化器服务务中心外资企业虚拟展示中中心金融服务设设施交易中介机机构电子商务平平台标准物业出出租定制代建物物业仓储保管包装加工配送中心公路运输公公司汽车服务装卸搬运公公司集装箱作业业行政管理、、海关铁路运输公公司商品交易中中心企业展销外外办企业采购外外办旅馆等服务务业广告、会展展公司通讯服务专业培训企企业文化、休闲闲园区管理机机构企业总部高端商务写写字楼金融服务机机构信息服务类类公司交易中介园区开发管管理公司4<<<园区功能组组团第四部分：功能组团基础物流企企业组团价值定定位物业形形态功能能多式联运停车、中转转、配载货代仓储保管、、分拨、包包装城区配送货物调剂中中心（库存存物资资处理）北郊货站运运输能力与与闸北城区区交通运输输能力这两两种资源优优势的最大大化现代化、多功功能的小型仓储区区与停车配送区是以公铁联运运平台为基础础，以城市配配送为核心的的传统物流企企业功能组团团4<<<园区功能组团团第四部分：功能组团基础物流企业业组团4<<<商贸展示企业业组团第四部分：功能组团商贸展示企业业组团价值定位位物业形态态功能能聚集人流、商商流，为物流流与电子商务务交易提供展展示平台大型商品展示示交易中心可灵活分割的的商品展厅商贸展示企业业组团：聚集集各类旗舰店店、展演中心心，为能形成成大量交易额额的商品提供供展示平台4<<<商贸展示企业业组团第四部分：功能组团商贸展示企业业组团4<<<物流及相关企企业总部组团团第四部分：功能组团物流及相关企企业总部组团团价值定位位物业形态态功能能物流及相关企企业总部组团团：吸引国内内外大型物流流及相关企业业的总部落地地物流园区高端商务写字字楼完善的商业配配套设施配合闸北区发发展外向型经经济和总部经经济的战略目目标，成为国国内外大型物物流及相关企企业的总部聚聚集地，确立立物流园区的的核心产业地地位4<<<物流及相关企企业总部组团团第四部分：功能组团物流及相关企企业总部组团团4第四部分：功能组团<<<物流及相关企企业孵化器组组团物流及相关企企业孵化器组组团价值定位位物业形态态功能能物流及相关企企业孵化器组组团：配备信信息化、标准准化的企业服服务平台，完完善的配套设设施，提高园区企业的服服务能力，使使物流园区成成为物流设计计、咨询企业业的聚集地，，向全国范围围提供服务为物流与电子子商务交易提提供展示平台台，孵化器战战略是信息化化建设的延伸伸，最终确立立物流园区在全国更高地地位。可灵活分割的的商务写字楼楼与多功能工工业写字楼组组合4第四部分：功能组团<<<物流及相关企企业孵化器组组团物流及相关企企业孵化器组组团4<<<物流信息企业业组团第四部分：功能组团物流信息企业业组团价值定位位物业形态态功能能配备物流信息息平台和电子子商务平台，，围绕两个平平台，聚集各各类物流信息息服务企业，，提高园区企企业的服务能能力，使物流流园区成为物物流设计、咨咨询企业的聚聚集地，向全全国范围提供供物流信息服服务构建全国最大大的物流与电电子商务交易易平台配备有完善的的通信网络设设施的办公楼楼及物流数据据中心大楼4<<<物流信息企业业组团第四部分：功能组团物流信息企业业组团4<<<园区配套企业业组团第四部分：功能组团园区配套企业业组团价值定位位物业形态态功能能构建一个人本本化、亲和力力的产业新城城金融配套服务务（金融、保保险等）生活配套服务务（住宿、餐餐饮、娱乐、、购物等）汽车辅助服务务（展示、检检修、培训、、硬件供应、、汽车文化沙沙龙等）共同税务服务务融合生活区、、商业配套、、园区共享空空间，促使北北郊物流园区区朝着小型产产业新城的方方向发展4<<<园区配套企业业组团第四部分：功能组团园区配套企业业组团4第四部分：功能组团物流园区绿核核——交通商商务主题公园园<<<园区配套企业业组团中国首个交通通商务主题公公园90亩集中绿绿地，25米米宽的水系穿穿越绿地，50亩主题展展区，浦西少少有服务性、知识识性与趣味性性为特色突出闸北区的的交通商务特特点利用北郊货运运站的现有资资源提升北郊物流流园区的整体体价值现代交通网络络环绕：北为为轻轨明珠1号线，西为为南北高架下下挂地铁，南南为亚亚洲城市最最高立交桥，，成为主题公公园不可多得得的景观资源源物流园区绿核核——交通商商务主题公园园汽车专题物流流区基础物流服服务区物流信息企业业组团物流企业总部部组团配送停车区商贸展示企业业组团物流及相关企企业

孵化器器绿核-

交通通商务主题公公园物流业务综合合服务区特殊用地综合物流服务务区北郊铁路货运运站5政府整体发展展措施与配套套政策招商计划招商手段招商理念招商方案5招商方案招商方案工作作项目及内容容举例政府整体发展展措施与配套套政策招商计划招商手段招商理念5招商方案政府整体发展展措施<<<政府整体发展展措施与配套套政策建立物流设设施开发运营营

的招标制制度制定物流现现代化推进的的

技术标准准公布发布物物流建设指南南实施市场化的的

重组调整整组建物流开开发（运营））

公司5招商方案配套政策<<<政府整体发展展措施与配套套政策建设资金来源源

政策便捷通关政政策参组执行工工业外运政策策，

鼓励物物流业的区区域调整土地

政策对列入规划的的物流园区的的土地征用给给予优惠建立物流基地地用地预留制制度贷款优惠政策策鼓励民间资金金、外资进入入建立物流发展展基金5招商方案<<<招商计划由开发商与政政府组成合作作招商团队，，并明确责任任准备营销材料料针对不同的商商家，选择相相应的招商渠渠道，开发最最佳接触战略略，并建立与与商家的联系系实施跟进措施施，建立招商商跟进备忘录录分析商家重点点需求，整合合包括政府在在内的各方资资源，调整招招商谈判思路路根据谈判进程程，调整修订订潜在入驻商商家名单，确确定核心招商商目标跟踪招商备忘忘录的执行整合包括政府府在内的各方方资源，协调调入驻商家与与相关各方的的关系促进商家作出出入驻决策与商家签订入入驻合同展开对入驻商商家的落地服服务选择潜在入驻商家与目标入驻商商家接触谈判最终锁定入驻对象招商实现建立可能的商商家数据库CustomerService根据物流园区区的战略定位位制定筛选的的明确标准收集候选商家家的信息，进进行筛选完善潜在入驻驻商家数据库库对可能商家进进行优先度排排序形成可能入驻驻商家的优先先序列名单，，包括联系信信息和公司背背景核对联系信息息并尝试建立立初步联系招商计划5招商方案后投资服务———招商工作作的延续在全球范围内内，新的外资资总流量中,60%以上上都是现有外外商投资者的的再投资；此此外，成功的的后投资服务务工作可以显显著地给地方方经济增加价价值。因此，，后投资服务务应当作为招招商工作的一一个重点，纳纳入招商战略略体系。物流园区的后后投资服务有有4个主要目目的：开展亲商工作作，留住目前前的投资者，，在可能的情情况下，说服服投资者加强强和扩大现有有业务——物流园区区所在地现有有企业的亲商商工作——物流园区区新入驻企业业的亲商工作作扩大和深化当当地投资：选选择物流园区区内有增加投投资可能性的的目标企业，，说服它们扩扩大在园区的的业务范围，，从而使园区区内企业外迁迁的可能性减减小吸引设在其他他地方的、给给目标投资者者配套的产品品和服务供应应商在物流园园区附近投资资设厂，发挥挥市北工业新新区与物流园园区的配套互互补功能发展供应链联联系，增加闸闸北区产业间间贸易，提高高闸北区的产产值与税收，，使新投资对对闸北区经济济的价值最大大化。<<<招商计划5招商方案<<<招商手段园区招商行业招商合作招商由物流园区开开发商与闸北北区政府合作作成立专门的的招商中心，，以企业化方方式挂牌运行行，重点做好好园区项目的的接盘、协调调、落实和服服务，以加强强招商引资工工作力度。即专题招商，，与物流行业业协会合作，，结合物流产产业特点及动动态，进行强强化招商。吸引投资公司司组建物流园园区招商管理理公司，参与与物流园区的的招商和管理理工作。（建建议结合市北北工业新区与与物流园区的的战略互补特特性，将招商商工作范围扩扩展到市北工工业新区）招商手段5招商方案<<<招商手段特色招商委托招商以商引商根据闸北区的的经济环境，，突出区域特特色（交通商商务资源和后后发优势），，以特色促进进投资环境的的改善，进而而增强了招商商宣传的针对对性、高效性性和引资独特特优势，吸引引物流及相关关企业投资。。实行招商队伍伍的专业化，，制定招商奖奖励措施，建建立招商基金金，利用国内内外法人机构构、经济济组织或个人人所拥有的招招商网络和资资源建立广泛泛的招商网络络，积极开展展异地和跨国国投资项目。。在发展以物流流园区为载体体的一次招商商的基础上，，以进园企业业或联谊企业业为载体启动动关联招商。。招商手段5招商方案<<<招商手段活动招商传媒招商敲门招商通过会议、会会展，如座谈谈会、招商会会、经贸洽谈谈会、物流技技术及产业专专题会议等形形式，有计划划、有步骤、、有目的展开开招商引资主主题活动。制定传媒招商商计划，充分分利用国内外外主流媒体的的号召力和影影响力，树立立项目良好形形象。建立潜在进驻驻商家数据库库，通过各种种渠道紧盯目目标客户，通通过为之量身身打造的商业业投资计划，，以及提供个个体解决方案案，对目标客客户进行进行行说服。网上上招招商商整合合政政务务、、商商务务、、企企业业和和媒媒体体等等信信息息资资源源，，利利用用多多种种语语言言文文字字和和视视频频、、动动画画等等多多种种媒媒体体形形式式建建立立网