科海物业管理标准作业规程公共事务篇

科海物业管理标准作业规程

一公共事务篇一1、物业部员工培训实施标准作业规程1.0目的规范员工培训工作，使员工培训工作系统化、规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能。2.0适用范围适用于物业部全体员工的培训。3.0职责物业部主任负责物业部年度培训计划的审批。物业部主任助理负责制定物业部年度培训计划，并负责具体组织实施。综合部负责培训的监控工作。程序要点培训计划的指定物业部主任助理于每年的12月15日前做出下年度的员工培训计划，报物业部主任审批。员工培训计划必须符合下列要求：不违反国家的有关法律、法规；有具体的实施时间；有考核的标准；有明确的培训范围；有培训费用预算。新入职员工的培训。新员工入职后需进行7天的上岗培训，并经考核合格后方能正式上岗：第一天,介绍公司的基本情况/部门工作性质/部门的基本运作程序/安全教育及带领新员工熟悉公司环境。第二大，物业部主任助理或指派物业部其他人员讲解各岗位职责/部门的奖惩规定/公司的考勤制度/着装规定及礼貌礼仪和文明用语。| 第三天~第四天，物业部主任助理或指派物业部其他人员讲解与其岗位有关的标准作业规程的摘要。第五天~第六天,物业部主任助理安排新员工试行上岗，即由老员工结合实际情况向新员工讲解情况及岗位工作程序。第七天，考核。新员工入职培训结束后，参加公司综合部组织的新员工入职考试，新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。工作技能培训工作技能培训由物业部主任助理安排，每周至少进行一次，每次培训时间不少于60分钟。培训内容：公共事务不相关标准作业规程。培训形式：集中讲授分组讨论。培训考核：由部门主任助理根据员工执行各标准作业规程的情况将考评结果作为员工每月绩效考评的依据之一。物业管理知识培训参加由公司统一安排的专项物业管理知识培训及物业管理 IS9002 质量体系知识培训：物业管理的基本法规、条例、实施细则；物业管理基本理论与实际操作经验；质量体系国家标准；IS9000质量体系的基本理论和在物业管理中的具体应用。物业管理知识培训每月不少于一次，每次培训时间不少于两小时。培训考核：综合部或品质部安排考试时间，组织学员考试；考核不合格者给予补考一次；再次不合格者，给予警告处分；综合部将培训结果记录在员工人事档案中。法律知识培训法律知识培训每半年不少于一次，每次培训时间不少于两小时。培训内容：《中华人民共和国治安物业部罚条例》；《中华人民共和国劳动法》 ；《中华人民共和国消防法》 ；《城市异产毗连房屋管理规定》；《房屋接管验收标准》其他与物业管理有关的法规。法律知识培训需要时，由综合部或物业部主任联系有关专业人士授课或外送培训。培训考核：属在公司内部培训的，由综合部安排考试时间，组织学员考试：——考试的试题及答案有培训教员提供，其中理论考试90分，培训纪律 10分；——考试为集中开卷考试，试卷由综合部评分；考试不合格者给于补考一次；再次不合格者，给予警告处分。属外送培训的，培训完毕后，需将培训合格证交综合部保存；综合部将培训结果记录在员工人事档案。服务培训培训内容：文明用语；仪容仪表；礼貌礼节；服务意识；服务技能；服务要求。服务培训由公司综合部安排授课人员授课。服务培训每季度不少于一次，培训时间每次不少于90分钟。培训考核：综合部安排考试时间，组织学员考试；考试的试题及答案由培训教员提供，其中理论考试90分，培训纪律 10 分；考试为集中/分散开卷考试，试卷由综合部评分；考试不合格者给予补考一次；再次不合格者，给予警告处分；综合部将培训结果记录在人事档案。电脑技能培训：该培训为阶段式培训，每年一次。培训内容的深度随员工的操作水平的提高不断提高加深。培训内容：电脑使用常识介绍：——开、关机程序；——软盘、光盘使用注意事项；——建立文件夹与打开文件夹；——输入法学习等。常用办公软件：——Word、Excel系列软件；——电脑资料管理；——文件打印、修改、编辑、保存与复制等。网络知识介绍：——Internet 知识；——查阅网上信息；——电子商务处理等。培训要求：培训过程以实践操作为主；每位学员上机时间必须达到 20小时或以上；参加培训的学员必须达到20小指或以上；参加培训的学员必须‘按规定的课程学习，听从教员的安排；根据学员人数，委托行政部准备教具；培训实行签到制度，综合部负责整个培训过程的跟进及记录。电脑培训由行政部电脑室负责，培训老师由资深电脑操作员兼任。每次培训周期为一个月，培训时间为每周的一、三、五晚 6：00-8：00。培训考试：综合部安排考试时间，组织学员考试；考试的试题及考试答案由电脑室提供，其中理论考试 30分，上机操作 60分，培训纪律10分；理论考核为闭卷考试，试卷由综合部评分；上机操作为开卷考试，由教员评分；考试部合格者给予补考一次；再次不合格者，给予警告处分；综合部将培训结果记录在员工人事档案。安全培训参加由公司统一安排的专向安全培训，培训内容包括：消防知识培训日常工作安全。安全培训由综合部负责，必要时可邀请相关人士共同进行。安全培训每年进行一次，每次培训时间不少于 90分钟。培训考核：综合部安排考试时间，组织学员考试；考试的试题及答案由培训教员提供，其中理论考试 90分，培训纪律 10分；考核为集中/分散开卷考试，试卷由综合部评分；考试不合格者给予补考一次；再次不合格者，给予警告处分；综合部将培训结果记录在员工人事档案。思想教育思想教育的形式：员工大会；部门例会；个别交谈。思想教育的内容：思想品德；行为准则。员工大会中由物业部主任或委托其他人员主讲一次；部门例会由部门主任助理负责，每月进行一次；个别交谈由部门主任助理不定期进行。文化知识培训物业部负责每季度对文化素质较低的员工进行文化知识培训。文化知识培训内容：写作能力；阅读与理解能力；语言表达能力。文化知识培训形式：讲课；开展演讲比赛；写作比赛。其他培训正确的人际关系处理。系统管理知识。沟通与协调。职业生涯设计等。每次培训后均对培训效果做出考核或现场评估，对于考核成绩应有完整的记录，由综合部将培训分数登记在个人档案的《员工记录表》内。培训记录应妥善保存，各类培训计划、 《培训记录》等原始记录保存期为3年；《员工记录表》随员工个人档案长期保存。本规程作为物业部员工绩效考评的依据之一。记录6.0相关支持性文件物业部所有标准作业规程《培训管理标准作业规程》2、物业部主任/副主任、物业部员工绩效考评实施标准作业规程1.0目的规范员工绩效考评工作，确保公平、公开、公正考评员工的德、绩、能、勤。2.0 适用范围适用于物业管理公司物业部员工的绩效考评工作。职责物业部组长负责依照本规程进行管理员的日检工作。物业部主任助理负责依照本规程进行组长、管理员的周检工作。物业部主任负责依照本规程进行主任助理的周检，组长、管理员的月检工作。公司分管副总经理（总经理助理）负责依照本规程进行主任助理的月检，物业部主任/副主任的周检工作。公司总经理负责依照本规程进行物业部主任 /副主任的月检工作。程序要点物业部员工的工作标准巡楼管理员每日当值工作应符合物业部《装修管理标准作业规程》、《报修管理标准作业规程》、《客户求助服务管理标准作业规程》 、《客户投诉处理标准作业规程》 、《回访管理标准作业规程》 、《楼宇巡查管理标准作业规程》 、《空置房管理标准作业规程》、《客户违章处理标准规程》 、《文体设施管理标准作业规程》 、《社区文体活动组织实施标准作业规程》 、《社区宣传刊物编辑、 印刷、发行标准作业规程》中的各项工作要求。接待管理员每日当值工作应符合物业部《装修管理标准作业规程》、《报修管理标准作业规程》、《客户求助服务管理标准作业规程》 、《客户投诉处理标准作业规程》、《回访管理标准作业规程》《、入住管理标准作业规程》《、客户违章处理标准》、《钥匙委托管理标准作业规程》、《社区文体活动组织实施作业规程》、《社区宣传刊物编辑、印刷、发行标准作业规程》、《小件物品寄存保管标准作业规程》、《有偿便民服务标准作业规程》、《业主档案管理标准作业规程》中的各项工作要求。接待管理员、巡楼管理员在值班与交班时，必须符合物业部《客户服务中心值班与交接班标准作业规程》中的各项工作要求。物业部员工每日当值的仪容仪表、言行举止应符合《物业部员工服务管理标准作业规范》中的各项工作要求。物业部员工必须按《物业部员工培训实施标准作业规程》的要求参加培训和达到培训要求，培训合格后上岗。物业部各级干部均应按上述标准作业规范进行工作，履行自己的职责，符合标准作业规程的要求。物业部各级员工除应严格按物业部的标准作业规程进行工作外，还需严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。物业部主任 /副主任的工作标准物业部主任 /副主任每日工作应严格按照 《物业部内部管理标准作业规程》和其他所有公司、物业部相关标准作业规程进行工作，符合相关标准作业规程的工作需要。绩效考核评分结构绩效考评由是日检、周检、月检、抽检、内审、管理评审构成。各种检查考评的要求详见公司＜绩效考评标准作业规程＞。巡楼管理员，接待管理员的绩效考评的日检、周检、月检、抽检评分均按百分制进行，具体构成：岗位工作质量（满分 20分）；交接班质量（满分 10分）；TOC\o"1-5"\h\z培训质量（满分 10 分） ；工作效率（满分 20 分） ；服务质量（满分 20 分） ；执行其他相关作业规程质量（满分 10分）其他质量（满分 10 分） 。物业部主任／副主任、公共事务主任助理／组长绩效考评的周检、月检、抽检评分按百分制进行。具体构成为：岗位工作标准作业规程的执行质量（满分 10分）；培训质量（满分 10 分） ；自身工作技能（满分 10分）；服务质量（满分 10 分） ；工作效果（满分 10 分） ；工作责任心质量（满分 10分）处事公正性质量（满分 10分） ；遵守相关作业规程质量（满分 10分）；团结配合质量（满分 10分）；道德水准（满分 10分） 。绩效考评扣分细则巡楼管理员考评扣公分细则：岗位工作质量考评扣分细则：每次检查发现不符合《装修管理标准作业规程》 、《报修管理标准作业规程》、《客户求助服务管理标准作业规程》、《客户投诉处理标准作业规程》、《回访管理标准作业规程》、《巡查管理标准作业规程》 、《空置房管理标准作业规程》《、客户违章处理标准规程》 、《文体设施管理标准作业规程》 、《社区文体活动组织实施标准作业规程》、《社区宣传刊物编辑、印刷、发行标准作业规程》要求的每发现一项扣减该项评分1-2分；严重违反作业规程操作的严重违规、每发现一项扣减该项3 -5分；引起不良后果的视情况扣减6-20分。扣完为止；巡楼管理员值班与交接班时违反《客户服务中心值班与交接班标准作业规程》的，每次检查每发现一项一般违规扣减交接班项目0.5－1分；严重违规扣减交接班项目2－4分；引起不良后果的，视情况扣减交接班项目5－10分。扣完为止；巡楼管理员必须按《物业部员工培训实施标准作业规程》要求参加培训并考试合格。每次检查每发现一项一般违规扣减对应项目0.5-1分；严重违规扣减对应项目3分；引起不良后果的，视情况扣减对应项目4－10分。扣完为止；巡楼管理员当值时违反《物业部员工服务管理标准作业规程》，言行举止、仪容仪表达不到要求的，每次检查每发现一项一般违归扣减对应项目1-2分；严重违规扣减对应项目3-4分；引起不良后果的，视情况扣减对应项目5-20分。扣完为止；巡楼管理员必须按本部门标准作业规程的工作时效要求按时完成相关工作，否则每发现一项一般违规扣减对应项目1-2分；严重违规扣减对应项目3-5分；引起不良后果的，视情况扣减对应项目6-20分。扣完为止；巡楼管理员除应按本部门标准作业规程工作外，还应同时严格按公司其他相关标准作业规程工作，否则每发现一项一般违规扣减对应项目0.5-1分；严重违规扣减对应项目2-3分；引起不良后果的，视情况扣减对应项目4-10分。扣完为止。接待管理员考评扣分细则：岗位工作质量考评扣分细则：每次检查发现不符合《装修管理标准作业规程》 、《报修管理标准作业规程》、《客户求助服务管理标准作业规程》、客户投诉处理标准作业规程》、《回访管理标准作业规程》、《入住管理标准作业规程》、《客户违章处理标准作业规程》、《钥匙委托管理标准作业规程》、《社区文体活动组织实施标准作业规程》 、《社区宣传刊物编辑、印刷、发行标准作业规程》 、《物品实施标准作业规程》 、《有偿便民服务标准作业规程》要求的，每发现一项一般违规扣减该项1-2分；严重违反作业规程操作的，每发现一项扣该项 3-5分；引起不良后果的视情况扣该项6-20分。扣完为止；接待管理员值班与交接班时违反《客户服务中心值班与交接班管理标准作业规程》的，每次检查每发现一项一般违规扣减交接班项目1-2分；严重违规扣减交班项目2-4分；引起不良后果的，视情况扣减交接班项目5-10分。扣完为止；接待管理员必须按《公共事务员工培训实施标准作业规程》要参加培训并考试合格。每次检查每发现一项一般违规扣减对应项目0.5-1分；严重违规扣减对应项目2-3分；引起不良后果的，视情况扣减对应项目4-10分。扣完为止；接待管理员当值时违反《物业部员工服务管理标准作业规程》，言行举止、仪容仪表达不到要求的，每次检查每发现一项一般违规扣减对应项目5-20分。扣完为止；接待管理员必须按工作时效要求按时完成相关工作，否则每发现一项一般违规扣减对应项目1-2分；严重违规扣减对应项目3-5分；引起不良后果的，视情况扣减对应项目6-20分。扣完为止；接待管理员除应按本部门标准作业规程工作外，还应同时严格按公司其他相关标准作业规程，否则每发现一项一般违规扣减对应项目0.5-1分；严重违规扣减对应项目2-3分；引起不良后果的，视情况扣减对应项目4-10分。扣完为止。物业部主任 /副主任、物业部主任助理、组长绩效考评扣分细则：物业部主任 /副主任须严格按照物业部所有相关标准作业规程及物业部主任助理、组长须严格按物业部各个标准规程中规定的操作要领、程序作业、组织、监控、检查工作，每项检查每发现一项一般违规扣减对应项目1-2分；严重违规扣减对应项目3-4分；引起不良后果的，视情况扣减对应项目5-10分，同时应判断发生违规的主任助理因素，属培训未到达标造成的，在检查表“培训栏目”内同时连带扣分；属自身工作职能、素质低造成的，在检查表“工作技能”栏目内同时扣分；属工作责任心不够造成的，在检查表“责任心”栏目内同时扣分；属处事偏差，有失公正造成的，在检查表“公正处事”栏目内同时连带扣分；属团结不力、配合不畅造成的，在“团结配合”栏目内同时连带扣分；属道德水准有失造成的，在“道德水准”栏目内同时连带扣分。如同时数项违规，应在违规的所有栏目内同时连带扣分，直接对应项目分值扣完为止（一般每次发现扣减 1－2分；严重的扣减 3－10分）；物业部主任／副主任、物业部主任助理、组长当值时仪容仪表、言行举止达不到《物业部员工服务管理标准作业规程》要求的，每次检查每发现一项，一般违规扣减1－2分；严重违规扣减 3－4分；引起不良后果的，视情况扣减 5－10分，并同时按本款 a）项的方法分析造成不合格的主要因素，在相应栏目同时扣减相应有尽 （一般违规扣减 1－2分；严重的扣减 3－10分）；物业部主任／副主任、公共事务主任助理、组长组织安排、监督、检查不力，员工工作或本部门、本班次工作效果达不达各个相关标准作业规程要求的，每次检查每发现一项一般违规扣减对应项目1－2分；严重违规扣减对应项目3-10分；并同时按本款a）项的方法分析造成不合格的主观因素，在相应栏目内同时扣减相应项目分值 （一般违规扣减 1－2分；严重的扣减 3－10分）；物业部主任／副主任、物业部主任助理、组长不遵守公司其他相关标准作业规程的，每次检查每发现一项，视程度在“相关规程”栏目内扣减相应项目分值（一般违规扣减 1－2分；严重违规扣减 3－4分；引起不良后果的，视情况扣减5－10分）；并同时按本款 a）项的方法分析造成不合格的主观因素，在相应栏目内同时扣减相应项目分值 （一般程度扣减 1－2分；严重的扣减 3－10分）。一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的，因粗心在意引起的，或因记录签名不清、不合理要求或有一定的客观因素（需经确认）造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度指明知故明犯引起的不合格；造成不良后果是指引起连锁反应，造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。“其他”栏目是为本公司相关作业规程所末包括，或超本规程 4.3款所列出的原因造成的不合格所设置，如果末发生或末出现，该栏目考评时应当给出满分10分。检查、考评时，如出现《行政奖罚标准作业规程》中所列明的应受嘉奖事件，则应视情节在正常考评完毕后在总分中追加1－20分（但总分不应超过 100分），另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人进行奖励。奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准作业规程》所列出的必须加以惩处的情形，则除在考评检查表相应栏目内扣完相应公值外，;另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人追加处罚。绩效考评扣分细则的解释权在公司品质部。5 0 记录5 1《物业部接待管理员、巡楼管理员日检、周检、月检、抽检考评表》5 2《物业部主任／副主任、物业部主任助理、组长周检、月检、抽检考评表》6 0 相关支持文件6 1《绩效考评管理标准作业规程》6 2 物业部所有标准作业规程程6 3 公司相关标准作业规程3、物业部内部管理标准作业规程0 目的规范物业部内管理工作，确保各部门内部管理高效有序。0 适用范围适用于物业部各部门的内部管理工作。.0 职责1 总经理负责审批物业部的年度工作计划，并组织监控物业部总体工种作质量。2 物业部主任负责组织物业部年度工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制，并对年度、月度工作进行总结。3 各部门主任助理负责本部门的年度工作计划、月度工作计划的规定、实施与控制，并对年度、月度工作进行总结。4 各部门班组长及员工负责依据本规程按计划实施工作。.0 程序要点工作职责：详见各部门标准作业规程工作计划的规定年度（半年度）工作计划：每年6月15日和12月15日前，各部门主任助理应根据公司总体工作计划，结合本部门、本小区工作的实际特点编制出下一年度（半年度）工作计划；年度（半年度）工作计划应以书面格式于6月20日和12月20日前报物业部主任进行审核。物业部主任应当于6月25日和12月25日前组织物业部主任助理工作会议进行专项讨论通过，并将各部门计划汇总后于6月25日和12月25日前上报公司总经理，申请公司主任办公会议修订、批准；经批准后的年度（半年度）工作计划由物业部主任布置，各部门主任助理具体实施。计划的完成情况作为物业部主任、各部门主任助理的绩效考评指标之一；年度（半年度）工作计划的内容应包括以下几部分：——年度工作目标；——主要工作实施说明；——保证措施；——工作计划完成时间表；——费用预算。月度工作计划：每月月底前，各部门主任助理应根据公司批准后的年度（半年度）工作计划、公司新的要求以及小区的实际工作情况具体编制出下月度工作计划；月度工作计划应当于月底前报物业部主任审批，并将各部门计划汇总后于每月28日前上报公司行政部备案；经物业部主任批准后的各部门月度工作计划由各部门主任助理具体组织实施、监控，计划的实施、完成情况作为各部门主任助理绩效考评依据之一；月度工作计划的内容应包括以下部分：——月度工作计划；——主要工作实施说明；——工作计划完成时间表：——费用预算。工作总结的制定年度（半年度）工作总结：每年 6月30日和12月31日前，各部门主任助理应依据年度（半年度）工作计划、工作记录、档案编制出年度（半年度）工作总结报告书报物业部主任，由物业部主任召开物业部工作会议讨论通过，将通过的各部门年度（半年度）工作总结汇总后报公司总经理室；审议结论作为物业部主任、各部门主任助理绩效考评的依据之一；审议可以结合年度管理评审一起进行；年度（半年度）工作总结的内容要求包括：——计划目标的逐项完成情况、完成数据；——主要工作措施的实施情况；——员工的绩效考评结果；——费用成本支出情况；——附录各种原始证据。月度工作小结：每月 1日前，各部门主任助理应当依据月度工作计划、工作记录、档案，对上月工作进行小结；工作小结应以书面形式报物业部主任进行审核。 物业部主任应当在每月5日前将各部门月度工作进行小结汇总后上报公司行政部备案；物业部主任对工作小结的审核结果作为各部门主任助理月度绩效考评的依据之一；—工作计划的完成情况(附统计数据)；员工绩效考评结果；附录的原始证据。4．4 正常工作组织、布置、实施4.41 工作例会、专项会议、协 , 调会议；物业部主任或各部门主任助理每周应定期召开工作例会。工作例会是为日常工作安排、工作协调、工作小结的会议，应当按以下要求召开；——通报各方面、各班组的主要工作实施情况；题一提出需要协助的问题、困难；――布置下一周的各项工作；――总结上一周的工作实施情况；——依据《绩效考评管理标准作业规程》和《行政奖罚标准作为规程》奖优罚劣。专项工作会议是由物业部主任或各部门主任助理临时组织召开的为解决某一问题的专项工作会议。会议应当按以下要求召开：——有明确的解决问题目标；——事先以书面通知形式知会相关人员；——有关人员的主要发言记录；——有结果。协调会议是由物业部主任或各部门主任助理为协调各部门或班组之间的工作而召开的联席会议。会议应当按以下要求召开：——有书面通知；——有相关人员的主要发言摘要；――有结果。各类会议均应有详细的会议要。4.2工作的组织实施；物业部主任、各部门主任助理应当严格依据物业部所有标准作业规程以及公司相关标准作业规程组织实施专项工作。5 工作日常检查、监控物业部主任、各部门主任助理、班组长应当依据相关标准作业规程对下属的工作进行日常例行检查。检查频次及检查人；物业部主任每天应对辖区的工作状况、下属表现进行不少于1 次的工作检查，并将结果记录于当日《工作日记》中；各部门主任助理每天应对辖区的工作状况、下属表现进行不少于2次的工作检查，并将结果记录于当日《工作日记》中；各部门班组长每天每班应当对辖区的工作状况、员工表现进行不少于 4 次的工作检查，并将检查情况记录于当天的《工作日记》中；如遇特殊原因不能规定次数的检查，应当在《工作日记》中加以注明。检查方式：检查可以采用抽检的方式，但主任助理、班组长每天到至少应有一次以上是全面检查；检查的原则：——重点部位、重要工作要重点、重复检查；――在会议上列出来的问题要重点检查；――对工作的执行结果要重点检查；――检查时注意原始证据的保留。检查以纠正违规、提高工作水平为目的，因而在检查出违规现象时，应当场于以纠正，示范指导。严禁只查不帮的行为。绩效考评物业部主任、各部门主任助理及班组长应当依据每日的《工作日记》对下属员工进行绩效考评中的《日检》、《周检》和《月检》。绩效考评的要求详见公司《绩效考评管理标准作业规程》和物业部各部门《绩效考评实施标准作业规程》。员工培训物业部应当定期和不定期组织各种内部培训和参加公司相关知识、技能培训，详见《培训管理标准作业规程》、物业部各部门《培训实施标准作业规程》。记录 /管理经审核批准后的年度(半年度)工作计划、工作总结由公司归档长期保存。月度工作计划、工作小结由物业部归档保存。保存期 5年。各部门各种会议纪要由各部门各自归档保存。保存期两年。主任助理《工作日记》每半年归档由物业部保存，保存期5年。班组长《工作日记》每半年归档由各部门各自保存，保存期两年。《日检》、《周检》和《月检》统一在每月底交回公司综合部归档长期保存。5.0 记录6.0 相关支持文件《绩效考评管理标准作业规程》物业部所有相关作业规程《档案管理标准作业规程》《行政奖惩罚标准作业规程》《管理评审标准作业规程》4、物业部员工服务管理标准作业规程1.0 目的规范物业部员工的服务行为，确保公司的良好形象，为客户提供优质的服务。适用范围适用于物业部所属各部门员工的服务工作。职责公司物业部各部门主任助理负责监督、考核员工的服务行为。物业部全体员工负责按照本规程开展服务工作。程序要点总则：各部门主任助理每天至少巡视一次所属部门员工的着装、仪容仪表及工作情况并将检查结果记录在《工作日记》中，作为员工绩效考评的依据之一。仪容仪表服饰着装：上班时间必须穿工作服，工作服要整洁，纽扣要扣齐，不允许敞开外衣，非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上；制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露；上班统一佩带工作牌，工作牌应端正的戴在左胸襟处；非当班时间，除因公或经批准外，不穿着或携带工衣外出；鞋袜穿戴整齐清洁，鞋带系好，不允许穿鞋不穿袜，女员工不允许穿高跟鞋，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走；女员工应穿肉色丝袜；非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋；男女员工均不允许带有色眼镜。须发：女员工前发不遮眼，后发不超过肩部，不梳怪异发型；男员工后发根不超过衣领(其中：保安员头发不得长于 5mm)，不盖耳，不留胡须；所有员工头发应保持整洁光鲜，不允许染除黑色以外的其他颜色；所有员工不允许剃光头。个人卫生：保持手部干净，指甲不允许超过指头两毫米，指甲内部允许残留污物，不涂有色指甲油；员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗；上班前不允许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新，早晚刷牙，饭后漱口；保持眼、耳清洁，不允许残留眼屎、耳垢。女员工应淡妆打扮，不允许弄妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表，必要时应到卫生间或工作间整理。行为举止服务态度：对客人服务无乱何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动；在将客人劝离工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道歉工作；谦虚和悦接受客人的评价，对客人的投诉应耐心倾听，并及时向主任助理领班汇报。行走：行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路；在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嬉戏打闹；行走时，不允许随意与客户强道穿行；在特殊情况下，应向客户示意后方可越行；走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃；手拉货物行走时不应遮住自己的视线；尽量靠路右侧行走；与上司或客户相遇时，应主动点头示意。就坐时姿态要端正，入坐要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，手自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容。就坐时不允许有以下几种姿态：坐在椅子上前俯后仰，摇腿跷脚；在上司或客户面前双手抱着胸前，跷二郎腿或半躺半坐；趴在工作台上或把脚放于工作台上；晃动桌椅，发出声音。其他行为：不允许随地土痰，乱扔果皮、纸屑；上班时间不允许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情；在公共场所及客户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、瘙痒、不允许脱鞋、卷裤脚衣袖、不允许伸懒腰、哼小调、打哈欠；到客户处进行工作时，不允许乱翻乱摸，更不允许拿客户的东西、礼物；谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太打大；不允许口叨牙签到处走。言语问候语：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上好、路上辛苦了、你回来了。欢迎语：欢迎您来我们住宅小区、欢迎您入住本楼、欢迎光临。祝贺语：恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财。告别语：再见、晚安明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来。道谢语：对不起、请原谅、打搅您了、失礼了。应答语：是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的。征询语：请问您有什么事？我能为您做什么吗？需要我帮您做什么吗？您有别的事吗？请求语：请你协助我们……、请您……好吗？商量语：……你看这样好不好？解释语：很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的。基本礼貌用语10字：您好、请、谢谢、对不起、再见。对来访人员主动说：“您好，请问您找哪一位”或“我可以帮助您吗？”；“请您出示证件”(保安专用)。确认来访人要求后，说“请稍等，我帮您找”并及时与被访人联系，并告诉来访人“他马上来，请您先等一下，好吗？当来访人员不理解或不愿出示证件时，应说：“对不起，先生小姐，这是公司规定，为了客户的安全，请理解！”(保安专用)。当来访人员忘记带证件必须进入区域时 ，应说：“先生/小姐，请稍候，让我请示一下好吗？”此时应用对讲机呼叫干部前来协助处理。当确认来访人故意捣乱，要横硬闯时，应先说：“对不起，按公司的规定，没有证件不允许进入小区，请配合我的工作；”当对方执意要硬闯时，立即用对讲机呼叫就近干部，但应注意尽量保持冷静克制，只要对方没危及他人安全或进行破坏，均应做到冷静克制。当来访人员出示证件时，应说：“谢谢您的合作，欢迎光临”。如果要找的人不在或不想见时 ,应礼貌的对对方说：“对不起，他现在不在，您能留下卡片或口信吗？”。当来访人员离开时，应说： “欢迎您再来，再见！”。对客户为客户提供服务时，无乱何时均应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感；与客户谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人以受尊重之感；应坦诚待人，不卑不亢，给人以真诚感；应神色坦然、轻松、自信，给人以宽慰感；应沉着稳重，给人以镇定感。对客户要一视同仁，切忌有两位客户有事相求时，对一客户过分亲热或长时间倾谈，而冷待了另一位客户。当值时有客户有事相求时，应立即放下手中工作，招呼客户。严禁与客户开玩笑、打闹或取外号。客户之间交谈时，不要走近旁听，也不要在一旁窥视客户的行动。对容貌体态奇特或穿着奇异服装的客户切忌交头接耳或指手画脚，更不允许围观，不许背后议论、模仿、讥笑客户。当客户提出不属于自己职责范围内的服务要求时，应尽可能为客户提供力所能及的帮助，切不可说“这与我无关”之类的话。与客户交谈时，要全神贯注用心倾听，要等对方把话说完，不要随意打断对方的谈话。对没听清楚的地方要礼貌的请对方重复一遍。对客户的问询应尽量圆满答复，若遇“不清楚、不知道”的事，应请示有关领导尽量答复对方，不许以“不清楚、不知道”作回答。回答问题要尽量清楚完整，不许不懂装懂，摸棱两可，胡乱作答。在与客户对话时，如遇另一客户有事相求时，应点头示意打招呼或请对方稍等，不能视而不见，同时尽快结束谈话招呼客户。如时间较长，应说：“对不起，让您久等了”。与客户交谈，态度和蔼，语言要亲切，声调要自然、清晰、柔和、亲切，音量要适中，不要过高，也不要过低，以对方听清楚为宜，答话要迅速、明确。需要客户协助工作时，首先要表示歉意，并说：“对不起，打搅您了”。时候应对客户帮助或协助表示感谢，对于客户的困难，要表示充分的关心、同情和理解，并尽力想办法解决。对客户搬出大宗物品时，应请上级处理，不许与客户争吵。见客户搬出大宗物品时，应先主动打招呼：“先生/小姐，您好！”然后再履行手续，“对不起，请出示放行条！(保安专用)”当客户搬运物品有困难时，要主动帮忙，客户表示感谢时，用“不用谢或不客气，没关系”回答。当遇到熟悉的客户回来时，应说：“某某先生 /小姐”。当遇到的客户经过岗位时，应说：“你好，某某先生 /小姐”。当客户有事咨询时，应热情接待，并说：“有困难直说，但愿我能给你帮助”。当遇到客户示意恩惠或其他好处时，应说：“谢谢您的好意，公司有规定不能收取，请您谅解”。当发觉自己和对方有误解时，应说：“不好意思，我想我们可能是误会了”。当发觉自己有失误时，应立即说：“不好意思，我想我们可能是误会了”。对来咨询办事的客户，值班员应立即起立，神态热情，主动问好：“先生/小姐，您好！请问有什么事需要我们帮助的”。当对方挑衅时，应说：“请尊敬我们的工作，先生 /小姐“。当遇到行动不便或年龄较大的客户经过时，应主动上前搀扶。与客户交谈时，应注意：对熟悉的客户应称呼其姓氏，如某某先生、某某小姐；与客户对话时宜保持1米左右的距离，应使用礼貌用语；与客户谈话时，应专心倾听客人的意见。眼神应集中，不浮游，不应中途随意打断客户的讲话；应在不泄露公司机密的前提下，圆满答复客户的问题，若有困难时应积极查找有关资料或请示领导后答复客人，不可不懂装懂；当客户提出的要求超出服务范围时，应礼貌回绝；在服务工作中，处理问题要简洁明快，不要拖泥带水；与客户大交道应遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则；任何时候都不得对客户有不雅的行为或言语。接听电话铃响三声以内，必须接听电话。拿起电话应清晰报道：“您好，某某部门”。认真倾听对方的电话事由，若需传呼他人，应请对方稍候，然后轻轻搁下电话，去传呼他人；如对方有公事相告或相求时，应将对方要求逐条记录在《工作日记》内，并尽量详细回答。通话完毕，应说：“谢谢，再见！”语气平和，并在对方放下电话后在轻轻放下电话，任何时候不得用力掷听筒。接电话听不懂对方语言时，应说：“对不起，请您用普通话，好吗？”或“不好意思，请稍候，我不会说广州话”。中途若遇急事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方的同意，并表示感谢，恢复与对方通话时，切勿忘记向对方致歉。接电话时，声调要自然清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免对方不太清楚。拔打电话电话接通后，应首先向对方致以问候，如：“您好”，并作自我介绍。使用敬语，将要找的通话人姓名及要求做的事交待清楚。通话完毕时，应说：”谢谢、再见”。进行工作操作时进行室外工作可能影响到客户的工作、生活的工作时。应摆放警示牌。室内进行维修、种植等工作时，应在地面铺一层报废床单或毛巾等保护地面，不允许弄脏家俱、地面、;墙身等。工作完毕要彻底清理工作 ,现场恢复原样。工作操作时应注意走路轻、工作轻、说话轻。工作进行中若有客户走过工作区域应暂时停止工作，并面带微笑面对客户，等客户走过后再继续工作。无论何时不允许坐在地上操作。与顾客，同乘电梯时主动按“开门”钮。电梯到达时，应站在梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝外，以免梯门突然关闭，碰到顾客；另一只手徽微抬起放在胸前，手心朝上，五指并拢，指向电梯，面带微笑地说“电梯来了，请进”。顾客进入电梯后再进电梯，面向电梯门，按“关门”钮。关闭电梯时，应防止电梯门夹到他人的衣服、物品。等电梯门关闭呈上升状态时，首先出去站立在电梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝外，另一只手五指并拢，手心向上，指向通道，面带微笑的说：“到了，请走好”。保安员检查出租屋时应先按门铃1-3下，无门铃时可用手轻轻敲门，但不要用力过大或长时间敲门。见到租客时，应首先敬礼，问好，并说明单位、事由等。礼貌的要求租客出示暂住证，切勿粗声粗气。检查完毕后，礼貌向对方致意。保安员检查工地时对被检查人员先敬礼，然后礼貌的要求对方出示暂住证，身份证、出入证。任何时候不得打骂施工人员。保安员对车辆管理时对违章行车者，应说：“对不起，为了您的安全，请您按规定行驶”。对违章停车者，应说：“对不起，此处禁止停车，请您将车停在车位里好吗？”。对车内的闲杂人员，应说：“您好，为了确保您的安全，请您不要在车场逗留”。当车主离开车辆时，应注意提醒车主：“请您将车锁好，贵重物品随身带走，不要放在车(内)上”。当值时接到投诉、咨询的处理对客户的投诉咨询要细心聆听，不允许有不耐烦的表现。对于投诉，应指引客户到“客户服务中心“反映；对于误解，如自己能解释清楚时应尽量向客户解释；如自己无法解释清楚应 立即请求上司协助或指引客户到“客户服务中心”咨询。在服务过程中，应注意三人以上的对话，要用互相都懂的言语。不允许模仿他人的言语、声调和谈话。不允许聚堆闲聊、高声喧哗或高声喊另一个人。不与客户争辩。不讲有损公司形象的言语。不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论客户。不讲粗言恶语或使用歧视或污辱性的言语。保安员敬礼敬礼的范围：保安干部、员工工作见面时互相敬礼；保安干部、员工对外行使职责权利时先行敬礼；保安干部、员工与公司主任级以上领导工作见面时敬礼；对公司副总经理以上领导的车辆敬礼(不论车内有无领导)；对不认识的领导工作见面检查证件时， 先敬礼在检查证件，确认是公司领导时，说：“对不起，很抱歉！”然后再敬礼；遇有前来住宅小区参观的人员，如有公司领导陪同，敬礼时需待客人通行完毕后方可礼毕，遇有客人人数较多或车队参观时，敬礼后继续行注目礼直至客人完全通过；当值见制服的军人、公安人员要行军礼问好。敬礼的时间：在对方行至距自己 3-5米时开始敬礼；对行使的车辆以对方开始注意到岗位时敬礼。敬礼时以军礼为主，必要时铺以注目礼。本规程作为物业部各部门员工绩效考评的依据之一。对于严重违反本规程的员工，还要按《行政奖惩标准作业规程》予以相应的处罚。记录相关支持文件《行政奖罚标准作为规程》5、入住管理标准作业规程1.0目的规范业主入住管理工作,确保业主顺利入住。2.0 适用范围适用于业主入住的管理工作职责物业部主任负责组织安排入住工作。物业部主任助理负责协助主任安排业主入住工作。物业部管理员负责具体办理入住手续。财务部负责核收各项入住费用。机电维修组负责收楼时发现的楼宇整改的跟进和水电的开通工作。定义入住：是指业主收到书面入住通知，并办理完相应手续。业主收到入住通知一个月内未办理入住手续的，视为入住。5.0 程序要点入住的准备工作入住资料的准备：根据小区的实际情况编写和印刷 《客户手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》；《入住通知书》的内容要求写明物业部办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等；印刷以下各类入住表格：TOC\o"1-5"\h\z——《 ＜业主证 ＞领用登记表》 ；——《装修申请表》 ；——《住宅使用说明书》 ；——《住宅质量保证书》 ；——《钥匙领用登记表》 ；——《入住验房表》 ；——《业主家庭情况登记表》；——《入住登记表》。设计办理入住手续流程图。入住时的环境布置：涉及服务标识区别的按《服务标识管理标准作业规程》有关规定办理：区内环境：——入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁某某某”等，插彩旗，营造热烈的气氛；——插指路牌，由入口处到物业部，指路牌标明“物业部一”字样；——入口处标明物业部办公地址和办公时间。物业部办公环境：—挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受；—张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然；—管理人员着装整洁，精神饱满；—办公室内资料摆放整齐有序。办理入住流程图|业主备齐入住资料 |到物业部办理入住手续、验证手续 道财务部交纳入L费用 |验收房屋| — 限期整改 1 发放钥匙~签署《业主公约》及《消防安金责任书》 发放资料 开通水电发出入住通知公共事务依据物业部办公会议议定的入住时间，向业主发出入住通知，内容包括：《关于办理入住手续的通知》；《致广大业主的慰问信》。业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到物业部办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，物业部管理员应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续；超过规定期限未办理入住手续的，物业部应将情况向物业部主任汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续需带以下证件：《关于办理手续的通知》；《购房合同》原件和复印件各一份；业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人各两张；单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份；委托他人办理的，需带业主委托书。入住手续的办理验证：管理员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查：《购房合同》原件；业主的身份证原件；单位购房的还需检查其单位营业执照副本；委托他人办理的，还须检查业主的委托书。检查无误后，管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。交纳入住费用：物业部指引业主道财务部交纳入住费用，财务部根据手款项目开具手款收据。一般情况下，入住费用包括以下项目：煤气开户费：属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费；有线电视初装费：属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费；装修保证金；业主可选择入住时交纳或等申请二次装修时再交纳；装修垃圾清运费；同上；管理费：以入隹之日起计算当月管理费。验房收楼：物业部管理员在为主交完入住费用后带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中；房屋经验收合格的，管理员应请业主在《业主入住验收表》中签字确认；验收中发现问题， 业主要求搬入或二次装修的，物业部应通知机电维修组在一周内末整改完毕的，管理员应将整改结果通知物业部：――机电维修组一周内末整改完毕的，管理员应将整改情况反馈给业主，并告之具体验收时间；——整改完毕后，由管理员通知业主二次验收；二次验收不合格的，由物业部主任助理进行跟进，限期尽快解决。发放钥匙：业主收楼无问题或要求在搬入后再行维修的，物业部管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主；业主收楼有问题，物业部管理员在将钥匙交给业主的同时，留下一把大门钥匙在物业部以供维修时用；业主在领取钥匙时，管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签名确认。签署《业主公约》、《消防安全责任书》；管理员将《业主公约》、《消防安全责任书》(一式两份)交给业主详细阅读；请业主签署《业主公约》、《消防安全责任书》；管理员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》其中一份存入业主档案,另一份随其他资料交业主保存。资料发放：管理员将以下资料发给业主保存：《客户手册》；《服务指南》；签署后的《业主公约》；签署后的《消防安全责任书》；《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》。开通水电物业部管理员应邀请业主一起将水电表读数抄录在《业主入住验房表》中。通知机电维修组开通该业主房屋的水电。业主档案管理的具体办法详见《业主档案管理标准作业规程》 。本规程作为相关人员绩效考评依据之一。6.0记录《业主家庭登记表》《业主入住验房表》《钥匙领用登记表》《业主证领用登记表》《入住登记表》7.0相关支持文件《装修管理标准作业规程》《钥匙管理标准作业规程》《业主档案管理标准作业规程》8.0附录《关于办理入住手续的通知》钥匙领用登记表栋号： 房号： 领用日期:)1，r房间名称钥匙编号数量业中签收管理员签名备注01大门

02阳台门备忘录日期钥匙编号数量备忘录《业主证》领用登记表栋号： 房号： 领用日期:在舁J丁勺业主姓名业主证编号签收管理员确认备注01020304050607备忘录备忘录业中讲编钟备忘录日期入住登记表厅P入住单位业主姓名入住日期备注业主家庭情况登记表栋号：房号：编号：日期： 年月日

称谓姓名性别出生年月民族籍贯身份证（暂住证）号码工作单位（学校）详细地址职务职称电话（座机/手机）相片相片相片相片相片户主户口所在地派出所户型比建筑购房合同号码入住通知单号码性质房屋用途备注：业主入住验房表栋号 验房时间： 年月日验收项目天花墙面地面门门锁窗天线昭八、、明灯开关插座窗花备注客厅餐厅卧室1卧室2卧室3卧室4厨房卫生问阳台验收项目地排给洗给水座煤煤水电备注漏污管水管涤盆水阀龙头便器气管气表表表厨房卫生问阳台配电箱空气升关对讲机门铃煤气底数水表底数电表底数客户验收意见：客户签名/日期：物业部意见：物业部签名/日期：注：以上项目合格的划“V”，不合格的在“备注”栏注明。关于办理入住手续的通知尊敬的业主：欢迎您入住本住宅小区。为了方便您办理入住手续，现将办理入住手续时的有关事项通知如下：一、办理入住手续时应携带的资料：1、入住通知书；2、业主及家庭成员身份证复印件；3、所有家庭成员小一寸彩照两张（用于办理业主证）；4、业主委托书（委托他人办理时需带）；5、营业执照副本及复印件（公司购房时尚需带）。二、请您于接到入住通知的一个月内，到物业部办理入住手续；逾期不办的，视为入住三、办理入住手续流程图（略）。四、入住时应交纳的费用（略）。五、如有疑问，请致电： 我们真诚的期待着您的光临！ 物业管理公司 物业部年月日6、 装修管理标准作业规程1.0目的规范装修管理工作 ,保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一关美观。2.0 适用范围适用于物业部对楼宇二次的装修的管理工作。3.0 职责物业部主任负责装修申请的审批及重大违章装修的处理。物业部主任助理负责装修申请的审核及一般违章装修的处理。物业部管理员负责依照本规程实施装修施工检查、验收工作。财务部负责核收装修管理费用。保安部负责装修施工人员管理。机电维修组负责装修施工中的水电管理。保洁部负责装修垃圾的清运工作。程序要点装修的申请与审批申请：客户需提前 7日向物业部物业部提出装修申请(租户必须持业主委托书)；申请时如实填写《装修申请表》各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书；如果客户自请施工队营业执照复印件一份(客户申请装修项目少或简单的除外)；装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。审核与审批：物业部主任助理接到装修申请当日，依据《隹户手册》中“装修管理规定”的条款给予审核：——检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏；——检查装修设计是否有严重的消防隐患；——是否有其他违章情况。在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成良影响时，应当在一个工作日内给出同意意见；审核同意的报物业部主任批准， 物业部主任应当在一个工作日内给出审批意见；物业部管理员将审判后的装修申请通知客户，对需要客户修改设计的，应告知客户修改。装修申请获得批准后，物业部管理员应通知客户带领装修施工队一同到物业部办理有关手续物业部管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。客户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用：客户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费；施工队交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费。物业部管理员依据装修管理规定队客户及施工队进行装修安全及基本要求的培训。指引施工队负责人到保安部办理《施工证》：施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份交保安部；保安部将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在 《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理标准作业规程》)；用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工证》。物业部管理员在客户和施工对办理完上述手续后，应立即通知机电维修组开通客户水电，并告诉客户可进场装修。施工期间的管理物业部管理员按《楼宇巡查标准作业规程》每日巡查装修施工情况。机电维修组负责监控施工队土建、水电装修是否违章。保安部负责按《封闭小区物品/人员出入管理标准作业规程》、《治安巡逻标准作业规程》及《出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理标准作业规程》对施工人员进行管理。装修施工的竣工验收装修施工结束后，由客户和施工队负责人共同向物业部提出验收申请。物业部在当日内组织验收人员(机电维修组主任助理及技术人员、物业部主任助理及管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况，按一下程序办理；如发现由违章情况，按 4.5款办理。竣工验收合格的，由物业部主任助理在《装修申请表》内“完工验收”栏目签署“初验合格”，并签署姓名及日期。保安部收回施工证，如有丢失，每证罚款50 元。施工队当日清场离开。装修验收合格并使用一个月后，物业部应对装修施工组织复验，复验无问题，由物业部主任助理在《装修申请表》内注明“复验合格”后，由财务部退还客户及施工队的装修呀押金。违章装修的处理装修施工期间，发现违章装修的，物业部应立即要求客户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理：批评教育；出具《违章整改通知单》限期整改；停水停电(须报物业部主任批准)；要求赔偿损失(须报物业部主任批准)。装修施工验收时，如发现客户违章装修的，物业部主任助理应对违章装修给楼宇安全、美观造成的违害程度做出评估，并视情况征得物业部主任同意后，列清扣款数额，由财务部按以下方法进行扣款，扣款顺序为：首先从施工队装修押金中扣款；施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从客户装修押金中矛以补扣；扣完客户装修押金仍不能补偿扣款的，要求客户给予赔偿。《装修申请表》、《装修违章整改通知单》归入客户档案长期保存。本规程作为相关员工绩效考评的依据之一。5.0记录《装修申请表》《装修违章整改通知单》相关支持文件《楼宇巡查标准作业规程》《治安巡逻标准作业规程》《封闭小区物品/人员出入管理标准作为规程《出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理标准作业规程》《业主档案管理标准作业规程》附录《装修施工管理办法》《住宅小区违章装修处罚办法》装修申请表NO业主用户名称：办公电话： BP : 手机：地址

装修队名称： 执照号码：执业许可证号： 资质等级证书：企业法人代表身份证号： 电话：施工负责人身份证号： 电话：（自 年 月 日至 年 月 日）施工人数：物业部经办人签名：日期：在舁厅P申请装修项目审批意见12345物业部主任助理签名：日期：押金财务部收款人签名：日期：证件办理《出入证》 个物业部经办人签名：日期：完工验收隐蔽工程：暴露工程：逾期 大（推延至违章装修细则及罚款4 月 日）物业部主任助理签名：费用结清押金一逾期费用一违章罚款财务部经办人签名：备注装修违章整改通知书 货责人：贵公司位于小区单位的装修工程以下所列项目违反《客户手册装修管理规定》，请7日前完成整改工程。整改工程表:厅P不合格工程处理意见装修施工管理办法1、装修施工必须严格遵守发展商提供的《住宅使用说明书》之使用要求。所有施工必须按照管理公司审批的方案进行，不得随意更改。如有更改，必须事先报管理公司审批，经物业部出具同意更改通知后方可施工。2、施工期间，客户应进行现场监理，以保证装修施工队严格遵守政府有关规定，按规定作业，文明施工。3、装修期限：中小工程为20天，较大工程为30天，最长不超过50天，如确实需要延期，应到管理公司办理延期手续。4、施工时间：每天施工时间为9:00—12:00,14:00—20:00。5、装修施工用电不得超过装修住宅单位的装表容量，严禁擅自论接、乱拉电源线，超容量用电与管理公司协商后，在管理公司监督下，有管理人员在指定位置接临时电源线，否则造成的一切后果有客户负责。6、管道供气设施和燃气用具（必须符合国家标准）的安装、维修、拆移、改装，必须持有专业资格证的单位专业人员施工，用户不得自行安装、拆除、改装。7、空调机应按管理公司统一规划的位置安装，不得破坏楼宇结构，凿坏墙体。8、不得任意改变窗户、阳台色调；不得改变阳台用途；不得随意加装防盗网、防盗门。9、施工过程中要注意垃圾袋装后，每天按指定地方放置。楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好整洁。10、 未经管理公司事先同意，电梯不得作为运送装修材料和货物的工具。住宅小区违章装修处罚办法（仅供参考）1、装修动工前未到管理公司办理审判申报手续，除应补办手续外，罚款1000元。2、施工队进场时未办理登记审判手续的，除应补办手续外，罚款200元。3、拆改房屋结构未经管理公司审批的，除应恢复原状外，罚款 2000元。4、擅自拆改和部分破坏户内墙、柱、梁、楼板等结构的，除应补墙及恢复原状外，罚款15000—50000元。5、私自增加电、气线路负荷、改变走向或擅自改动上、下管道的，除应按原样恢复外，并按《安全用电、用水、管道燃气管理规定》进行处罚。6、施工中如违反安全用电、用水规定，除应纠正及赔偿外，每项罚款 200—500元。7、私自凿开楼面、地面、保护层的，除应进行加固处理外，罚款 1000—2000元。8、私自改变外门窗型号、规格及颜色的，除应恢复原状外，每项罚款 500元。9、私自损坏和改变外墙装饰的，除应恢复原状外，罚款 1000元。10、未经批准封闭或占用公共走道、消防通道，占用天台、屋面及在公共地方间墙的，除应按《招牌、广告及公共场地管理规定》处理外，，罚款 2000—5000元。11、擅自安装防盗门，除限令拆除外，罚款 500元。12、擅自在窗户安装网、罩、牌及任何物件的除拆除并恢复原状外，罚款 500— 1000元。擅自在复式房装修中加封闭阳台或天台等会破坏房屋整体外观的，除应拆除恢复原状外，罚款 1000—2000元。13、擅自拆除地漏盖和向地漏网倾倒杂物的，除清理通畅、修复损坏下水道外，罚款500— 3000元。14、装修环境不整洁，在公共场地乱堆放材料、装修垃圾的，罚款 200—500元，并要求施工队及时清理改正。15、动火作业未办理手续的，按有关消防管理规定处罚。16、动用和移动消防设备设施，使用可燃材料未作阻燃处理，施工现场使用电炉、煤气以及施工人员吸烟的，按有关消防安全规定处罚。17、造成上、下水渗漏和阻塞的，除清理疏通外，罚款 300—500元。18、使用可燃或有毒及刺激性气雾材料，未派警戒或未向公共通道排放的，按有关消防管理规定处理。19、实际装修内容与装修申报内容不符的，除应根据实际情况纠正外，每次罚款 100—500元。20、上述条款未尽事宜，违反政府及有关部门规定的，管理公司将对违反者没收保证金作为处罚，并按政府规定处理。7、保修管理标准作业规程1.0目的规范客户保修及公共设施设备处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。2.0 适用范围适用于物业部客户家庭及各类设施设备的报修处理工作。3.0 职责机电维修组主任助理负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容进行收费评审。物业部管理员负责具体记录报修内容，及时传达至机电维修组，并跟踪、督促维修工作按时完成。机电维修组维修人员负责报修内容的确认及维修工作。4.0 程序要点客户报修物业部管理员在接到客户报修要求时应立即填写《客户报修记录表》。管理员在 5分钟内将记录的报修内容（包括：客户名称、地址、、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入《客户家庭安装/维修单》（一式四联）相应栏目，并在两分钟内通知机电维修组前来领取维修单，机电维修组领单人在《客户报修记录表》上签收，将《客户家庭安装/维修单》（第一、二、三联）领回机电维修组。机电维修主任助理按照报修内容，安排维修人员的工作：如客户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，客户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具、备件到达维修现场；报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，客户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前 5分钟带好维修工具、备件到达维修现场；对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由机电维修组主任助理在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，恢复客户是否可以维修，经征得客户对维修费用得认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。机电维修人员到达现场后， 应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《客户家庭安装/维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。维修人员向客户出示收费标准、客户同意维修后开始维修；如客户不同意维修的应提醒客户考虑同意后再行报修，并及时返回机电维修组机电维修组主任助理说明情况，与机电维修组主任助理一同在《客户家庭安装/维修单》上注明原因并签名确认后交还物业部备案。如果维修材料是客户提供的，由维修人员对材料质量进行验证，并将验证结果（“合格”“不合格”“质量不佳”等）填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示客户使用不当材料的结果，但应注意尊重客户的选择。维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《客户家庭安装 /维修单》上注目应收的各项费用金额。并请客户试用或检查合格后，在《客户家庭安装/维修单》上签名确认。维修人员将《客户家庭安装/维修单》（第三联）交给客户作为交费依据。维修人员将《客户家庭安装/维修单》（第一、二联）交回机电维修组主任助理确认后将《客户家庭安装/维修单》（第一联）送财务部作为计收服务费用的依据。对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款。公共设施设备的报修处理物业部管理员接到公共设备设施的报修信息后，应立即按《公共设施设备报修记录表》要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入《公共设施设备安装/维修工程通知单》（一式二联），在5分钟内通知机电维修组前来领单。物业部管理员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》（第二联）交给机电维修组，机电维修组维修人员应在《公共设施设备报修记录表》上签收。机电维修组主任助理按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修。完成维修工作后，维修人员应在《公共设施设备安装/维修工程通知单》上注明维修有关事项。维修人员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》（第一联）交机电维修组主任助理签名确认后返还物业部作为月底统计费用的依据。费用结算物业部管理员于每月月底前将当月《客户家庭安装/维修单》及《公共设施设备安装/维修工程通知单》费用分别统计在《有偿便民服务收费表》的相应栏目及《公共设施设备安装/维修费用统计表》内。物业部管理员将《客户报修记录表》 、《客户家庭安装 /维修表》 、《公共设施设备报修记录表》 、《公共设施设备安装 /维修工程通知单》附在以上表格后，报物业部主任助理审核。审核无误后，物业部主任助理在《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修费用统计表》内签名确认后报物业部主任审批。物业部管理员将物业部主任审批后的《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修费用统计表》报财务部：财务部依据《有偿便民服务收费表》向业主收取有偿服务费用；财务部将《公共设施设备安装 /维修费用统计表》存档备案；资料保存：《客户报修记录表》、《客户家庭安装/维修表》、《公共设施设备报修记录表》、《公共设施设备安装/维修工程通知单》有物业部负责保存，保存期两年；《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修费用统计表》由财务部负责保存，保存期3年。本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。5.0 记录

《客户报修记录表》《客户家庭安装/维修单》《公共设施设备报修记录表》《公共设施设备安装/维修费用统计表》《公共设施设备安装/维修工作通知单》6.0 相关支持文件《有偿便民服务标准作业规程》客户报修记录表年月日 NO时间客户地址客户姓名联系电话报修内容《维修单》号记录人接收人备注客户家庭安装/维修单年月日 NO客户名称住址栋（座） 楼号联系电话报修项目预约维修时间记录时间记录人维修内容接单时间接单人客户确认维修项目及计费签名开工时间时分维修工时完工时间时分维修员使用的维修材料名称材料提供方规格数量单价（元）计价备注

服务费（元）合计大： 写 （¥a）客户认可签名维修人员主任助理确认公共设施设备报修记录表月日 NO时间维修单号修内报容记录人接单人备注审核： 制表:公共设施设备安装/维修工程通知单NO维修地点报修人报修时间报修项目维修人员维修日期纵修项目开工时间完工时间总工时使用的维修材料名称规格数量单价（元）计价（元）备注检查情况检查人检查时间公共设施设备安装/维修费用统计表月份 NO厅P时间维修单号维修内容使用材料费用结算备注

审批： 审校： 制表：8、客户投诉处理标准作业规程目的规范投诉处理工作，确保客户的各类投诉能及时、合理地得到解决适用范围适用于客户针对公司管理服务工作的有效投诉处理。3.0职责物业部主任、主任助理负责处理重要投诉。物业部主任助理负责协助主任处理一般轻微投诉及每月的投诉统计、分析、汇报工作。物业部相关部门主任助理负责协助物业部主任助理和物业部主任助理主任处理本部门的被投诉事件，并及时向物业部反馈投诉处理信息。物业部客户服务中心接待员负责投诉现场接待工作。4.0 程序要点处理投诉的基本原则接待投诉时，接待人员应严格遵守“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的十二字方针，严禁与客户进行辩论、争吵。投诉处理流程图接待投诉।上报主管主任助用~主管主任助理组织解归档并呼回访作服甥挺源

।上报主管主任助用~主管主任助理组织解归档并呼回访作服甥挺源

作出承诺重大投诉

上报总主任召开办公会议।

总经理组织解决投诉界定重大投诉。下列投诉属重大投诉：公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错，经客户多次提出而得不到解决的投诉；由于公司责任给客户造成中大经济或人身伤害的；有效投诉在一个月内得不到合理解决的投诉。重要投诉重要投诉是指因公司的管理服务工作不到位、有过失而引起的投诉。轻微投诉轻微投诉是指因公司的设施、设备和管理水平有限给客户造成的生活、工作轻微不便而非人为因素造成的影响，可以通过改进而较易得到解决或改进的投诉。投诉接待当接到客户投诉时，接待员首先代表被投诉部门向客户表示歉意，并立即在《客户投诉意见表》中作好详细记录：记录内容如下：——投诉时间的发生时间、地点；——被投诉人或被投诉部门；——投诉事件的发生经过(简单明了地叙述)；——客户的要求；——客户的联系方式、方法。接待客户时应注意：——请客户到沙发入座，耐心倾听客户投诉，并如实记录；——必要时，通知物业部主任助理或主任助理主任出面解释；——注意力要集中，适时地与客户进行交流，不应只埋头记录。投诉的处理承诺：重大投诉，当天呈送公司总经理进入处置程序；重要投诉，接待后 1小时内转呈主任助理主任进行处置程序；轻微投诉，不超过 2天内或在客户要求的期限内解决。客户服务中心接待员根据投诉内容 10分钟内将《客户投诉意见表》发送到被投诉部门，领表人在《投诉处置记录表》签收记录。客户服务中心接待员应将重大投诉经物业部主任助理当天转呈公司总经理或物业部主任助理主任。投诉处理内部工作程序被投诉部门负责人在时效要求内将内容处理完毕，并按《客户投诉意见表》对投诉处理过程作好记录。在投诉处理完毕的当天将《客户投诉意见表》交到客户服务中心。接待员绶带处理完毕的《客户投诉意见表》后，应在《投诉处理记录表》记录。公司总经理、主任助理主任在接到重大投诉和重要投诉后应按公司 《不合格纠正与预防标准作业规程》文件的规定处理。客户服务中心接待员收到被投诉部门投诉处理的反馈信息后， 将情况上报物业部主任助理，并在当天将处理结果报给投诉的客户。 通报方式可采用电话通知或由巡楼组管理员上门告之。物业部主任助理在投诉处理完毕后通知物业部巡楼组安排回访。在每月30日前对投诉事件进行统计、分析，将统计、分析结果上呈主任助理主任，并将《客户投诉意见表》汇总上交品质部，由品质部长期保存。其他形式的投诉（如信函），物业部参照本程序办理。投诉的处理时效轻微投诉一般在2日内处理完毕，超时需经主任助理主任批准。重要投诉一般在3日内处置完毕，超时需经公司总经理批准。重大投诉应当在2日给投诉的客户明确答复，解决时间不宜超过 10日。5.0记录《客户投诉意见表》《投诉处理记录表》6.0相关支持文件《回访管理标准作业规程》客户投诉意见表投诉日期时间客户姓名居住单位联系电话记录人投诉内容接单时间投诉内谷确认处理结果完成时间被投诉部门负责人